第七章-业主的建筑物区分所有权课件

第第七七章章 业主的建筑物区分业主的建筑物区分所有权所有权第七章 建筑物区分所有权 第一节第一节 建筑物区分所有权概述建筑物区分所有权概述一、一、业主建筑物区分所有权的业主建筑物区分所有权的概念及特征概念及特征（一）建筑物区分所有权的概念（一）建筑物区分所有权的概念法国：住宅分层所有权法国：住宅分层所有权意大利和英国：公寓所有权、单位所有权、水平意大利和英国：公寓所有权、单位所有权、水平财产权财产权美国：美国：公寓所有权公寓所有权瑞士：楼层所有权、分层建筑物所有权瑞士：楼层所有权、分层建筑物所有权日本：建筑物区分所有权日本：建筑物区分所有权第十章 建筑物区分所有权 是指建筑物的共同所有人对建筑物专有部分享有是指建筑物的共同所有人对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共同管理的权利。（一）各种学说（一）各种学说1 1、一元论：专有权说（法国法典）和共有权说、一元论：专有权说（法国法典）和共有权说2 2、二元论说、二元论说3 3、新一元论说（享益部分说）、新一元论说（享益部分说）4 4、三元论说、三元论说 德国美因兹大学德国美因兹大学德国美因兹大学德国美因兹大学(Mainz)(Mainz)(Mainz)(Mainz)贝尔曼教授于贝尔曼教授于贝尔曼教授于贝尔曼教授于上世纪五十年代提出上世纪五十年代提出上世纪五十年代提出上世纪五十年代提出.1951 1951 1951 1951年年年年3 3 3 3月月月月15151515日日日日德国住宅所有权法德国住宅所有权法德国住宅所有权法德国住宅所有权法采纳。采纳。采纳。采纳。A.A.A.A.业主对专有部分的权利：单独所有权。业主对专有部分的权利：单独所有权。业主对专有部分的权利：单独所有权。业主对专有部分的权利：单独所有权。专有部分。专有部分。专有部分。专有部分。B.B.B.B.业主对共有部分享有权利，承担义务。业主对共有部分享有权利，承担义务。业主对共有部分享有权利，承担义务。业主对共有部分享有权利，承担义务。共有所有权。共有所有权。共有所有权。共有所有权。C.C.C.C.成员权（管理权）。成员权（管理权）。成员权（管理权）。成员权（管理权）。应采三元论建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共有权共有权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共有部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”（二）（二）业主建筑物区分所有权的特征业主建筑物区分所有权的特征物权法第物权法第7070条规定：业主对建筑物内的住宅、条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。权利。建筑物区分所有权的特征：建筑物区分所有权的特征：集合性（复合性）或内容具有多样性集合性（复合性）或内容具有多样性 一体性一体性专有所有权的专有所有权的主导性主导性专有所有权的主导性专有所有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有所在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有所有权具有主导性。表现在：有权具有主导性。表现在：区分所有人取得专有所有权即取得了共有权区分所有人取得专有所有权即取得了共有权和成员权和成员权专有所有权大小，决定区分所有权人共有权专有所有权大小，决定区分所有权人共有权和成员权的大小和成员权的大小在区分所有权成立登记上，只登记专有所有在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共有权和成员权则不需要单独登记。权，而共有权和成员权则不需要单独登记。区分所有人转让其建筑物专有部分所有权的，区分所有人转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。的权利视为一并转让。二、建筑物区分所有权的种类二、建筑物区分所有权的种类 （一）建筑物区分所有的条件（一）建筑物区分所有的条件1.1.物理形态方面，建筑物必须能够被区分所有：物理形态方面，建筑物必须能够被区分所有：必须能够为除国家以外的主体所有的建筑物；必须能够为除国家以外的主体所有的建筑物；构造上能够区分为两个或两个以上独立的部构造上能够区分为两个或两个以上独立的部分，且应上下四周闭合，形成独立的空间，分，且应上下四周闭合，形成独立的空间，具有独立的功能；具有独立的功能；除专有之外，还需有共有部分。除专有之外，还需有共有部分。2.2.事实上已经被区分所有事实上已经被区分所有 （二）建筑物区分所有权（二）建筑物区分所有权的类型的类型 指对房屋（建筑物）拥有的与其他部分区别指对房屋（建筑物）拥有的与其他部分区别开来的某一特定部分的所有权。开来的某一特定部分的所有权。共分三种：共分三种：1 1、纵割式。、纵割式。一般指连栋式和双并式等纵切为一般指连栋式和双并式等纵切为数户的建筑物。数户的建筑物。2、横割式。、横割式。上下横切分层所有的建筑物。上下横切分层所有的建筑物。3、纵横分割式。纵横分割式。上下横切分层所有的建筑物。上下横切分层所有的建筑物。第二节第二节 专有所有权专有所有权与共有所有权l一、专有所有权一、专有所有权l（一）概念与性质（一）概念与性质l涵义：区分所有人对其专有部分所享有的占涵义：区分所有人对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。有、使用、收益和处分的权利。l专有专有所有权的性质，通说是空间所有权所有权的性质，通说是空间所有权第二节第二节 专有所有权专有所有权与共有所有权l（二）专有所有权的客体及范围（二）专有所有权的客体及范围l专有部分：指在构造上能够明确区分，具有专有部分：指在构造上能够明确区分，具有排他支配可能性的建筑物部分。排他支配可能性的建筑物部分。l表现为构造上的独立性和使用上的独立性。表现为构造上的独立性和使用上的独立性。l区分标准：区分标准：a壁心说壁心说；b空间说；空间说；c最后粉刷最后粉刷表层说；表层说；d壁心说最后粉刷表层说壁心说最后粉刷表层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间界所围成的立体空间界所围成的立体空间界所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分之专有部分之壁壁心说心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间立体空间立体空间立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分之空间说专有部分之空间说专有部分之最后粉刷层专有部分之最后粉刷层说说专有部分范围：以建筑物天花、专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层宕层壁心说及最后粉刷层说壁心说及最后粉刷层说对内以壁心说，对外以最后粉刷层对内以壁心说，对外以最后粉刷层说说专有部分的认定第第2条条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。（四）专有所有权的内容（四）专有所有权的内容 l1.1.业主的权利业主的权利l2.2.业主的义务业主的义务l不得违反使用目的不得违反使用目的 l维护建筑物牢固与完整维护建筑物牢固与完整l及时对专有部分进行修缮及时对专有部分进行修缮l准许进入准许进入l3.相邻关系相邻关系专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按本来用途、目的使用专有部分按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分不得随意变更通过专有部分的各种共用管线的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗当地善良风俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍恢复原状恢复原状赔偿损失赔偿损失处分处分二、共有所有权二、共有所有权（一）含义（一）含义也称也称“共有部分持分权共有部分持分权”或或“持分共有所有持分共有所有权部分权部分”，是指建筑物区分所有人依照法律，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。有部分所享有的占有、使用和收益的权利。（二）特征与性质（二）特征与性质主体身份的复合性主体身份的复合性客体范围的广泛性客体范围的广泛性内容的多样性内容的多样性种类的多样化种类的多样化权利变动的从属性权利变动的从属性按份共有按份共有共同共有共同共有依建筑物的种类而区分依建筑物的种类而区分共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分。对共有部分享有的权利称为外的建筑物其他部分。对共有部分享有的权利称为共有权。共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，建共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，建筑物的共有部分及附属物，仅为部分区分所有人所筑物的共有部分及附属物，仅为部分区分所有人所共有的部分。共有的部分。共有部分的法律特点：共有部分的法律特点：1 1、从属性和不可分割性：、从属性和不可分割性：共有部分与专有部分不可共有部分与专有部分不可分离分离 2 2、区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的的3 3、各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有是按份共有，也可以是共同共有 共有部分的范围共有部分的范围确定专有部分与共有部分范围对物业管理的意义与确定专有部分与共有部分范围对物业管理的意义与作用：作用：内容：内容：专有部分专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共有部分共有部分常规服务常规服务责任：责任：专有部分专有部分业主自己负责业主自己负责 共有部分共有部分物业服务企业、业主大会及业主物业服务企业、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责费用：费用：专有部分专有部分业主自己承担业主自己承担 共有部分共有部分物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同权利与义务不同有利于解决纠纷有利于解决纠纷共有部分的所有权共有部分的所有权 1 1 1 1.业主共有的范围：业主共有的范围：业主共有的范围：业主共有的范围：第第第第3 3 3 3条条条条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。他权利人所有的场所及设施等。他权利人所有的场所及设施等。他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。地除外。地除外。地除外。车库、车位车库、车位n n物权法物权法物权法物权法7474条第条第条第条第1 1款：款：款：款：建筑区划内，规划用于停放汽车建筑区划内，规划用于停放汽车建筑区划内，规划用于停放汽车建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。的车位、车库，应当首先满足业主的需要。的车位、车库，应当首先满足业主的需要。的车位、车库，应当首先满足业主的需要。n n第五条第五条第五条第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关权法第七十四条第一款有关权法第七十四条第一款有关权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要应当首先满足业主的需要应当首先满足业主的需要应当首先满足业主的需要”的的的的规定规定规定规定.n n前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。n n物权法第物权法第物权法第物权法第7474条第条第条第条第3 3款：占用业主共有的道路或者其他款：占用业主共有的道路或者其他款：占用业主共有的道路或者其他款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。n n 第六条第六条第六条第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。权法第七十四条第三款所称的车位。权法第七十四条第三款所称的车位。权法第七十四条第三款所称的车位。架空层、停车场、会所、绿地所有权架空层、停车场、会所、绿地所有权屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯（四）共有权的内容（四）共有权的内容共有权共有权权利义务法律责任持分占有持分占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮处分权处分权相邻权相邻权按规划设计功能使用共有部分按规划设计功能使用共有部分维护和保存共有部分维护和保存共有部分按持分比例承担共有部分的责任与费用按持分比例承担共有部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共有部分不得单独处分共有部分停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失清偿拖欠费用清偿拖欠费用第三节第三节 业主的业主的成员权成员权 一、概说一、概说（一）概念：（一）概念：又称成员权，指建筑物区分所有人又称成员权，指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一成密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一成员而享有的权利和承担的义务。员而享有的权利和承担的义务。（二）特征（二）特征1.1.基于区分所有人间的共同关系而产生；基于区分所有人间的共同关系而产生；2.2.独立于专有所有权与共有所有权以外独立于专有所有权与共有所有权以外而与其而与其并列；并列；3.3.具有永续性具有永续性；4.4.与专所有权、共有所有权密不可分的权利。与专所有权、共有所有权密不可分的权利。（三）行使成员权的团体形式业主大会业主委员会二、业主二、业主成员权的内容成员权的内容业主大会组织的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权参与管理权选聘权选聘权选举权选举权监督权监督权请求权请求权服从、执行业主大会的决议、决定服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式通过招标投标等方式签订物业管理合同签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定遵守物业管理制度、规定 业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所有中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所有权人权人 物业管理条例规定的房屋所有权人物业管理条例规定的房屋所有权人最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第件具体应用法律若干问题的解释第1 1条条：依法登记依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。章所称的业主。夫妻共夫妻共夫妻共夫妻共同财产同财产同财产同财产办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 夫妻个夫妻个夫妻个夫妻个人财产人财产人财产人财产没有办理产权证书，但没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有权人。屋所有权人。但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、定限制，即不能流转、交易、抵押交易、抵押不得对不得对抗第三人抗第三人业主总人数业主总人数I.产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付者际交付者业主总人数业主总人数第九条第九条 物权法第七十六条第二款规定的业物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第四节 区分所有建筑物的管理一、含义区分所有建筑物的管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动。包括物的管理与人的管理（一）物的管理建筑物基地附属设施（二）人的管理不当毁损行为不当使用行为妨害生活的行为对人的管理第十四条第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。理性承担举证责任。对人的管理第十五条第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人损害他人合法权益的行为合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。场地或者其他共有部分。（一）管理方式1、自主管理与委托管理2、管理人方式与非管理人方式3、法人管理与非法人管理（二）管理规约：1、含义与性质：是区分所有人管理团体的最高自治规范，具有区分所有人管理团体的根本性自治规则的性质。2、设定、变更与废止3、规约事项：基础法律关系事项、共同事务事项、之间的利害关系的调整事项等。4、规约的效力5、规约的保管和阅览（三）管理团体（三）管理团体1、管理团体的形成2、立法模式非法人人格（德国）法人人格（法国、新加坡模式）组合法人（附条件承认，日本模式）判例实务上的法人人格（美国模式）3、法人化的利弊4、应采日本模式xiexie!xiexie!谢谢！谢谢！