房地产项目投资收益测算分析研究报告课件

*项目投资收益测算分析*项项目投目投资资收益收益测测算分析算分析报告框架及分析内容报告框架及分析内容*集团集团集团集团*项目项目项目项目投资收益测算分析投资收益测算分析投资收益测算分析投资收益测算分析PART1PART1.项目总收益计算项目总收益计算u销售收入计算u租金收入计算u其他收入计算PART2PART2.项目成本计算项目成本计算PART3PART3.项目财务综合分析项目财务综合分析u土地成本u项目前期费、建安工程费u营销管理费u投资估算分析u经济收益分析u现金流量表u静态敏感性分析及投标建议报报告框架及分析内容告框架及分析内容*集集团团*项项目目投投资资收益收益测测算分析算分析PAR项目规划指标总占地174321建筑用地134434总建筑面积349528容积率2.6建筑密度20.73%绿化率30%宗地分项面积(平方米)个数(个)宗地一地上建筑面积18层酒店式公寓商业会所物业管理用房公厕小计地下建筑面积人防车位非人防车位小计宗地二地上建筑面积住宅11层小高层18层高层21层高层小计公建商业会所幼儿园物业管理用房小计小计地下建筑面积人防车位非人防车位小计项目背景及规划指标本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表：贴图贴图贴图项项目目规规划指划指标总标总占地占地174321建筑用地建筑用地134434总总建筑面建筑面积积房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表体系本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表：成本核算细表投资、收益估算表现金流量表房地房地产产开开发项发项目目财务报财务报表体系表体系财务报财务报表体系本表体系本项项目主要采取以下三目主要采取以下三类类项目总收益计算项目总收益计算Part.1项项目目总总收益收益计计算算销售收入计算各产品现价及价格预测产品类型200920102011201220132014年复合均价（年均增长幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%高层住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05 f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增长幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%酒店公寓(元/平方米)一层商业用房(元/平方米)二层商业用房(元/平方米)地下车位(万元/个)（年均增长幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%写字楼(元/平方米)所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算）本项目可售部分为*，可售面积为*，项目分6年售完，各年的产品均价及销售总收入如下表：销销售收入售收入计计算各算各产产品品现现价及价格价及价格预测产预测产品品类类型型2009201020租金收入计算（以写字楼租金为例）本案办公楼租金本案办公楼租金=2.2=2.2元元/平方米平方米/天（建筑面积）天（建筑面积）项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素：各年预期租金各年预期租金 当前平均租金当前平均租金（1 13%3%）20122012年年（1 13%3%）20132013年年（1 13%3%）20142014年年（1 13%3%）20322032年年 年份办公楼租金(建筑面积)小计201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合计201063900从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。租金收入租金收入计计算（以写字楼租金算（以写字楼租金为为例）本案例）本案办办公楼租金公楼租金=2.2元元/平平项目成本计算项目成本计算Part.2项项目成本目成本计计算算土地成本土地成本费用名称建筑面积估算造价指标估算成本可售面积折合销售面积指标来源、说明（M2）（建筑面积，元/M2）（万元）（M2）单方成本（元/M2）土地出让金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出让金前期补偿费用57.222000.0058.49土地补偿费土地契税25.65896.4326.213%契约小计937.7632777.43958.51室外配套景观施工成本费用名称基数估算造价指标估算成本指标来源、说明（M2）元/M2（万元）1、室外市政道路工程费120道路占用地面积20%2、室外景观工程费200景观占用地面积55%3、室外水电管线工程费35占地面积为基数4、电话管线工程6占地面积为基数5、有线电视工程8占地面积为基数6、住宅安全监控40建筑面积为基数9、管道煤气工程22住宅面积为基数11、集中供热(住宅)30住宅面积为基数小计*基础设施费土地成本土地成本土地成本土地成本费费用名称建筑面用名称建筑面积积估算造价指估算造价指标标估算成本可售面估算成本可售面积积主体建安工程费分产品主体建安工程费序号成本项目单位建筑面积单价（元）合价（万元）单方造价工程量及单价说明住宅建安工程费25466146,4761,825单方造价以公寓楼面积为基数1建安工程费万38,8361,525小高层公寓（11层）6366513008,2760高层公寓（18层）127331150019,1000高层公寓（21层）63665180011,46002产品提升万2546613007,640300写字楼建安工程费224826,0702,700单方造价以写字楼面积为基数1建安工程费万5,3962,40021层写字楼2248224005,39602产品提升22482300674300商业建安工程费174162,4381,400单方造价以商业面积为基数1建安工程费万2,4381,400裙房商业1741614002,4380地下车位建安工程费6793510,028单方造价以地下车位面积为基数1建安工程费万10,0281,476人防地下车位2583016004,133非人防地下车位4210514005,895公共厕所建安工程费120191201建安工程费万191层公厕120160019会所建安工程费35008752,5001建安工程费万875会所35002500875小计*总成本含地下成本主体建安工程主体建安工程费费 分分产产品主体建安工程品主体建安工程费费 序号成本序号成本项项目目单单位建筑面位建筑面前期费费用名称建筑面积估算造价指标估算成本（M2）建筑面积元/M2（万元）设计费主体设计费住宅45.00酒店式公寓60.00写字楼90.00景观设计费方案费、初步设计费、施工图费35.00标识设计费、0.50配套设计费市政设计费（道路、桥梁、排水设计费）2.00供水设计费0.50燃气设计费0.80电力设计费2.50人防设计费0.63样板房设计费弱电智能化设计费1.50设计咨询费设计方案评审费、图审费等技术咨询费2.00其他相关费用晒图费等0.50三通一平费通水、通电、通路、障碍物拆除、土方平整*工程监理费建安监理费、质量监理费、工程勘察费等*政府审批费前期规划审批费、办证费用*其他费用人工费、杂费等*小计*前期前期费费费费用名称建筑用名称建筑面面积积估算估算造价指造价指标标估算估算成本（成本（M2）建筑）建筑营销管理及财务费用销售管理物业管理财务费用费用名称基数交费标准估算成本指标来源、说明（M2）建筑面积元/M2（万元）营销推广费用004104营业税后收入2%项目公司管理费用001800开发周期4.5年,每年400万前期物业管理费用0040财务费用0016125土地100%,建安25%,年利率12%小计22069成本汇总成本汇总分项总额(万)单方成本(元/平方米)土地成本主体建安工程费室外配套景观施工成本项目前期费销售管理物业管理财务费用合计成本汇总营销营销管理及管理及财务费财务费用用销销售售管理管理物物业业管理管理财务费财务费用用费费用名称基数用名称基数项目财务综合分析项目财务综合分析Part.3项项目目财务综财务综合分析合分析 举例说明项目背景：项目背景：位于上海杨浦区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、LOFT公寓式办公楼。物业类型建筑面积租售模式企业型小独栋办公楼14507出售持有型甲级办公楼10000出租LOFT公寓式办公楼13233出售赠与区政府使用面积1470无偿商铺9803出售总计49013销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元15.08亿元举举例例说说明明项项目背景：位于上海目背景：位于上海杨杨浦区，浦区，为为商商办综办综合体合体项项目，目，产产品包品包投资估算分析编号工程或费用名称单位价值（元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费549949013269502前期费5394901326422-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3三通一平费202-4大市政配套3282-5前期筹建开办费462-6其他303基础设施费5084901324903-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55002127311700（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）75002774020805包含上述费用及服务式商务办公2000元/平方米装修费用建筑安装费总计325055不可预计费395490131938直接开发成本3合计建设投资（25项相加）80744901339575投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估算总建设投资成本。投投资资估算分析估算分析编编号工程或号工程或费费用名称用名称单单位价位价值值（元）（元）计计算指算指标标（平米）（平米）经济收益分析序号大项项目名称总收入备注单位万元1成本897241.1土地成本269501.2建设投资395751.3管理费1996(1.1+1.2)*31.4贷款利息38161.5营销费用6535收入*5%1.6相关税费10852收入*5.565%2收入150806营业收入1508063税前利润56123收入成本折旧4税前投资利润率62.55%税前利润/成本5税前自有资金回报率208.25%税前利润/自有资金方案一：（自有资金26950万元，保留10000平方米甲级办公物业及无偿提供给政府使用的面积，其余物业全部销售）。经济收益表：经济经济收益分析序号大收益分析序号大项项项项目名称目名称总总收入收入备备注注单单位万元位万元1成本成本8972现金流量表方案一全售模式现金流量表序号年份项目现金流量表现金流入现金流出净现金累计现金商铺办公贷入金额 现金流入合计 土地成本 建设投资管理费借款本金折旧贷款利息 营销费用 相关税费 流出合计流量流量12010002695026950-26950-26950220112078520785197889980207850-2695032012207852078519788998124722032-1247-2819742013419003000071900415712569359540015173620164-80335201458800588002612940327264735232744294620151375.3213752612455068704516472016860.678612611534144464561082017886.958872611584194684607892018913.2391326116342449046568102019939.5194026116742851147079112020969.07596926117243353647615122021998.64999261178439560481741320221028.2051028261183444584487591420231057.771058261188449608493671520241090.621091261194455635500031620251123.471123261200461662506651720261156.321156261206467689513551820271192.4551192261212473719520741920281228.591229261219480749528232020291264.7251265261225486779536012120301300.861301261232493808544102220311340.281340261239500841552502320321379.7138026124650787356123合计41900108906.441571192377269503957519964157149593816653510852136254注：为方便计算，2014年办公楼租赁收入计入2015年，由2015年开始计算。NPV=17,412项目投资：地价及建设投资单位:万元IRR=30.63%销售相关税费:营业收入的5.565租赁相关税费(营业税及附加税房产税水利建设资金印花税):营业收入的17.8贷款利息：6折现率:15%折旧:年折旧率为建设投资的3.23，折旧期按20年计算p在现金流量表中，项目税前利润为56123万元，税前利润率为62.55，税前自有资金的回报率为208.25%，从财务成本上看可行。p当折现率设定为15%时，内部收益率（IRR）为30.63%，净现值(NPV)为17412，该方案可行。现现金流量表方案一金流量表方案一 全售模式全售模式现现金流量表金流量表 附：几个专业术语的解释附：几个专业术语的解释比如，有物品A，准备一年后出售，可估计卖到115元，现决定立马出售，那么A只能卖出100元，也就是说一年后出售的物品A折现到今年出售，损失了15元，折现率可粗略计作15%。（折现率就是1年后到期的资金折算为现值时所损失的数值，以百分数计。）相对于卖方而言，希望折现率越低越好，未来收益折现成目前价值损耗的利益越少越好；而作为买方，则相反。（房地产投资行业一般折现率取8%-15%，折现率肯定比一年定期的国债利率高，因为国债利率可定义为无风险报酬率。而折现率基本可看作是报酬率的反过程。）NPV：IRR：基于折现率基础上，对未来各年的净现金流量折现后的价值总和，减去初始投资额的价值差。对于一个投资项目而言，净现值为正，表示项目方案可行；净现值正值越高，说明项目越优质。（作为多种方案比较时的一个选择依据。）内部收益率，表示项目投资实际可望达到的收益率。也就是当净现值等于0时的折现率。（一般20%作为项目安全度的临界点，越高表示项目越优质。）折现率：附：几个附：几个专业术语专业术语的解的解释释比如，有物品比如，有物品A，准，准备备一年后出售，可估一年后出售，可估计计静态敏感性分析建设投资营业收入2010010202086283107120306403860080.55612352165.54820810410132025963（通过建设投资、营业收入的变动，观察项目利润变动）单位：万元该方案采用静态敏感性分析时，在其它费用不变的情况下：l如将建设投资下降20，则税前利润为64038万元；l如将建设投资下降10，则税前利润为60080.5万元；l如将建设投资上升10，则税前利润为52165.5万元；l如将建设投资上升20，则税前利润为48208万元；l如收入下降20其利润为25963万元；l如收入下降10其利润为41013万元；l如收入上升10其利润为71203万元；l如收入上升20其利润为86283万元；从静态敏感性分析表上来看，此项目可操作，营业收入的增减幅度对项目利润的影响最大，其次为建设投资。从静态敏感性分析表上来看，此项目可操作，营业收入的增减幅度对项目利润的影响最大，其次为建设投资。静静态态敏感性分析建敏感性分析建设设投投资资2010010202投标建议土地拍卖项目的可行性研究，其目的是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险，以确定土地最高限价。首先确定企业可接受的最低收益率（基准收益率），然后倒推土地价格。考虑到本项目为商业性质，在收益较大的同时也存在相应风险，从规避风险的角度出发以20%作为行业基准收益率，项目土地投标价格与内部收益率安全性对应关系如下表：内部收益率30%状况危险危险需要谨慎需要谨慎较安全较安全安全安全本地块起拍价按*万元起算，按逐步递增形式测算报价方案，直至某一方案出现低于设定的基准收益率为止，这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，通过模拟投标价格的不断上升来对本项目的预期内部收益率进行测算，直到内部收益率到达20%的分界线时，投资需要进一步谨慎，最终的投标价格上限以开发商所能接受的内部收益率为底线。投投标标建建议议 土地拍土地拍卖项卖项目的可行性研究，其目的是确定企目的可行性研究，其目的是确定企业业可以可以方案投标额方案一利润总额（万元）投资利润率内部收益率26950万元投标额（1100万/亩）5612362.55%30.63%29400万元投标额（1200万/亩）5351057.95%27.61%31850万元投标额（1300万/亩）5089753.60%24.90%34300万元投标额（1400万/亩）4828449.49%22.46%36750万元投标额（1500万/亩）4567045.59%20.09%39200万元投标额（1600万/亩）4305741.89%18.23%41650万元投标额（1700万/亩）4044338.37%16.38%通过上表对土地投标价格不断上涨的投资分析可以看到：当投标价格进一步上涨到36750万元时，方案一的内部收益率为20.09%，投资需要谨慎；为了最大程度的规避不可预知的市场风险以及为项目的灵活操作预留空间，我司建议土地最高投标价为36750万元。投标方案 方案方案 方案一利方案一利润总额润总额（万元）投（万元）投资资EndEnd