物业管理市场发展情况课件

第一章 概述 第一节 物业管理市场的产生和发展第二节 物业管理市场研究范围第三节 基本概念和基础知识7/6/20241 第一节 物业管理市场的产生和发展一、物业管理市场的启动 物业管理市场的产生是生产力水平提高和经济发展的结果。1994年出现了招投标的方式确定物业管理企业，2019年有些地区选聘物业管理企业时在媒体上公开招标，标志着我国物业管理市场竞争已经开始，物业管理市场启动。7/6/20242二、物业管理市场培育 培育市场必须要强化市场需求，已经出台的物业管理条例、招标投标法、前期物业管理招标投标管理暂行办法、物业服务收费管理办法等对规范物业管理市场有直接的影响。三、物业管理市场发展趋势住宅物业全面招标物业管理企业纷纷与开发商脱钩非住宅物业陆续竞标7/6/20243第二节 物业管理市场研究范围一、市场运行规律二、主体责任三、物业管理市场运行方式四、管理和调控7/6/20244第三节 基本概念和基础知识一、物业物业与物业分类物业管理区域物业管理项目物业权属关系二、物业管理物业管理与物业管理服务内容物业管理服务分类物业管理服务所属类别7/6/20245三、前期物业管理 前期物业管理与前期物业管理内容四、公共物品理论与物业管理 公共物品 私有物品五、市场六、物业管理市场7/6/20246第二章 物业管理的特征第一节 物业管理服务活动的特征第二节 管理模式的特点7/6/20247无形性无形性 物业管理服务本身是无形的，无法找到它的物质物业管理服务本身是无形的，无法找到它的物质形体。物业管理这种商品应该是物业管理服务形体。物业管理这种商品应该是物业管理服务“活动活动和过程的结果和过程的结果”。易逝性易逝性 物业管理服务一闪即逝无法存储，物业管理服务活动结果也不能存储起来。多样性多样性多样性多样性 物业的异质性，决定了物业管理服务的多样性。第一节 物业管理服务活动的特征 7/6/20248生产、交换与消费的同一性时间的同一性 在物业服务合同期间内，提供服务的一方连续不断地生产，以达到维护物业及其整体环境的良好；同时要求需求方连续不断地支付费用并消费供给方所提供的产品。物业管理服务的生产、交换与消费在同一时间段内进行。空间的同一性 物业管理供给方用需求方提供的服务费生产物业管理服务产品，生产出来需求方就地消费。因该产品具有无形性，因此不需要运输。7/6/20249互动性 物业管理服务产品的提供，需要消费者配合、协作并参与生产过程与生产者共同完成。在物业管理区域内供需双方形成互动。7/6/202410第二节 管理模式的特点 专业化（专业性企业，有专业人员）企业化（从事物业管理活动必须具有独立的法人资格）社会化（将物业管理交由社会上的专业企业管理，同时也需要社会协作）经营型（通过对物业管理服务的经营，获得维持再生产的资金和经济效益）7/6/202411第三章 物业管理市场的特征 第一节 没有“物流”只有“人流”第二节 供求关系确定方式特殊 第三节 国家干预 第四节 供求主题特殊 第五节 各主要环节的时间顺序错位 第六节 受载体的牵制 第七节 不同市场的比较 7/6/202412第一节 没有“物流”只有“人流”一、物业管理服务是无形商品 由物业特征所决定，物业管理服务这种特殊商品不能体现“物”的流动。只能是供给者的“人”流动，是供给者到需求者的消费空间生产这种商品。7/6/202413二、服务产品的载体没有位移 由物业的固态性决定物业所在地就是服务这种商品的生产、流通消费空间。三、服务活动随供给者移动 物业管理市场上，供应者将服务送到物业管理区域，需求方是不动的，发生流动的是供给一方。7/6/202414第二节 供求关系确定方式特殊物业管理市场上供求关系确定的常见方式有：一、公开招标 公开招标是需求方向全社会发布招标公告，通过招标、投标、开标、评标、决标等一系列程序选出符合条件的供给方，通过签合同确定供求关系。二、邀请招标 一是需求方通过向一定范围符合条件的物业管理企业同时发出邀请，经过竞争最后确定物业管理服务的供求关系。7/6/202415三、议标 议标统称是供给方在市场上收集潜在需求者的信息。需求者与一些有意向又符合条件的供给者双方协商用合同确定供求关系。四、非市场行为交换 通常是指某业主将物业管理工作私下授予某个供给者的行为。如物业管理初期阶段由房地产开发商直接交给自己派生的物业管理部门。7/6/202416第三节 国家干预 国家对特殊商品市场都要进行干预，对物业管理市场的干预体现在：对需求的干预 对供求关系确定的方式的干预 对价格的干预。7/6/202417一、对需求的干预 33号令、物业管理条例、地方法规二、对供求关系确定方式的干预 物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法三、对价格的干预 物业服务收费管理办法7/6/202418第四节 供求主体特殊一、需求主体 需求方往往不是某一个自然人或某一个法人，而是自然人群体、法人群体或自然人和法人群体。而且这个群体非常庞大，有时可达几百个、几千个甚至几万个。如此众多的民事主体成为一件商品的共同需求者，在各类商品市场中是绝无仅有的。二、供给主体 是指具有相应等级法人资格的物业管理企业。7/6/202419第五节 各主要环节的时间顺序错位一、超前确定供求关系在商品交换和消费前就先确定供求关系。签订物业管理合同商品房销售接管验收服务活动开始7/6/202420二、商品质量展示后置 是指在确定供求关系后很长一段时间后商品质量才能显现出来。需求方支付商品价格只能根据国家的价格政策、支付能力、支付意愿和对质量的预测来确定。需求方看到商品质量是在支付价格确定以后的很长时间。7/6/202421三、生产与消费归一 物业管理是按照合同约定的时间段，边生产边交换边消费，交错进行直到合同期满。四、交换时间拉长 物业管理的生产交换和消费行为是在供求关系确定下来之后，并贯穿在合同期内，合同期满可续期或重新招标，所以物业管理贯穿于整个物业的消费过程中。7/6/202422第六节 受载体的牵制一、在供求关系方面二、在商品的质量和成本关系上三、服务特点方面7/6/202423第七节 不同市场的比较 一、不同市场供求关系比较 各类市场 比较内容普通商品市场没有特定的供给者和特定的需求者物业市场需求主体众多，供给者（产权人）是唯一的物业管理市场需求主体（自治组织）是唯一的，供给者众多的7/6/202424二、与其他市场运行方式的比较物业管理市场 物 业 市 场其它商品市场 固定交易场所无无有确定交换关系的时间 交换之前 交换行为发生 交换行为发生 交换与消费的关系 边交换边消费先交换后消费先交换后消费 7/6/202425第四章 物业管理市场主体第一节 供给主体第二节 需求主体第三节 协调主体第四节 非市场行为主体7/6/202426 物业管理企业物业管理企业 专项服务公司专项服务公司 垄断性经营机构垄断性经营机构 供给主体供给主体 服务人员服务人员 咨询机构咨询机构 业主业主 使用人使用人 主体主体 需求主体需求主体 业主的自治组织业主的自治组织 房地产开发商（原始业主）房地产开发商（原始业主）行政主管机构行政主管机构 协调主体协调主体 培训机构培训机构 行业协会行业协会非市场行为主体非市场行为主体7/6/202427第一节 供给主体 一、物业管理企业 二、专项服务机构 三、垄断性经营机构 四、咨询机构（一）基本情况 1.分类 2.来源 3.规模7/6/202428（二）业务范围服服务务 业业 主主 物物 业业 公共事务公共事务 实实 施施 管管 理理 业业 主主 入入 伙伙物业接管验收物业接管验收 常常 规规 特特 约约 专专 项项7/6/202429（三）责任1.约定责任（1）判别违约（2）承担违约方式2.法定责任（1）报告责任（2）协助做好安全防范责任7/6/202430二、专项服务机构（一）基本情况（专业化程度）（二）业务范围 （三）责任三、垄断性经营机构（一）基本情况（转制）（二）业务范围 （三）责任7/6/202431四、咨询机构（一）服务对象 1.房地产开发企业 2.业主和业主自治组织 3.物业管理公司（二）业务范围1.制定物业管理方案 2.解决技术问题3.法律问题（三）责任7/6/202432第二节 需求主体 一、业主（一）基本情况 1.定义：房屋的所有权人为业主 2.分类：单一产权业主；多主楼宇（异产毗连房屋）业主；业主为自然人、业主为法人（二）责任7/6/202433 二、业主自治组织（一）基本情况 （二）主要职责 三、房地产开发商（一）基本情况（二）主要义务和职责 四、非业主使用人（一）基本情况（二）主要义务和职责7/6/202434第三节 协调主体 一、行业行政主管部门 二、市场管理部门 三、行业协会7/6/202435第四节 非市场行为主体一、物业管理区域的社会治安维护主体二、道路养护维修主体7/6/202436第五章 物业管理市场的运行机制 第一节 供求之间制约机制 第二节 价格调节机制 第三节 政府的监控机制 7/6/202437第一节 供求之间制约机制 一、业主自治 业主大会、业主委员会与业主之间的制约业主之间的制约 二、委托代理物业管理企业与业主大会之间的相互制约。三、物业管理和服务的关系物业管理公司对业主的约束是物业管理中主要的制约机制。7/6/202438第二节 价格调节机制一、普通住宅强制招标使需求量不随价格变化而变化二、普通住宅服务费实行政府指导价使价格不随需求量变化而变化三、高档物业管理服务与普通商品市场的价格调节机制雷同7/6/202439第三节 政府的监控机制一、供求关系确定时的监控（一）招标投标过程监控 1.程序 2.合法性 3.公正性（二）合同的签署监控 7/6/202440二、交换过程的监控（一）对供求主体的监控1.政府对物业管理企业监控2.街道居委会对业主自治组织的监控（二）对价格的监控 1.合法手续 2.收费标准 3计费方式（三）对质量的监控 1.质量标准（1）政府行政主管部门的要求普通住宅小区物业管理服务等级标准（2）合同的约定2.检查方式7/6/202441第六章 物业管理市场上中介的服务 代理活动咨询活动居间活动7/6/202442第一节 物业管理市场上的代理一、代理概念 二、招标代理三、市场需求方代理 四、协调者代理第二节 物业管理市场上的咨询活动一、信息咨询 二、技术咨询 三、策划第三节 物业管理市场上的居间活动一、概念 二、主要业务7/6/202443第七章 物业管理招标第一节 物业管理招标内容及招标形式 第二节 招标的组织 第三节 招标程序 7/6/202444 第一节 物业管理招标内容及招标形式 一、内容（一）物业管理前期策划招标（二）物业管理常规服务招标 1.物业管理前期招标 2.更换物业管理企业（三）物业管理专项服务“转托”招标7/6/202445 二、招标形式（一）公开招标（二）邀请招标 1.邀请潜在投标人数量 2.具备承担招标项目的能力 3.资信良好（三）议标（四）几种招标方式的区别 1.信息发布方式 2.信息传递范围 3.程序不同 4.竞争力不同7/6/202446 第二节 招标的组织 一、招标领导小组（一）主要工作内容 1.掌握全面招标工作 2.决定标底 3.决定甲方评委代表人选 4.督导招标工作（二）人员构成 1.甲方代表 2.专业人士 3.政府官员 7/6/202447 二、招标工作小组（一）主要工作内容 1.制作标底 2.制定评标标准和评标方法 3.资格预审 4.准备招标文件 5.散发有关文件 6.接待来访 7.组织现场勘察和投标预备会 8.安排决标会会务和维持会场秩序 9.分数汇总 10.宣传工作 11.安排公证有关程序（二）人员构成 1.业主代表 2.行政人员 3.专业人士7/6/202448 三、评标委员会（一）主要工作内容 1.审阅标书 2.对投标单位质询 3.评分 4.决标（二）人员构成 1.业主代表 2.评标专家7/6/202449 第三节 招标程序 一、招标流程图招标前期策划招标前期策划办理招标登记办理招标登记发布招标公告发布招标公告招招 标标 接接 待待投标预备会投标预备会决决 标标签订合同签订合同接收标书接收标书组织现场勘查组织现场勘查投标资格审查投标资格审查谢绝投标谢绝投标定标底评分标准定标底评分标准阅标、评标阅标、评标否是开开 标标发放中标通知发放中标通知7/6/202450 二、主要环节的操作（一）招标前期策划1.参与的主体招标人2.所涉及主要文件和资料（1）招标方案（2）招标文件（3）评标方法和评分标准（4）标底 7/6/202451（二）办理招标备案1.参与的主体（1）招标人（2）物业项目所在地的县级以上地方人民政府的房地产行政主管部门2.所涉及的主要文件和资料(1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者招标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料 7/6/202452（三）发布招标公告或招标邀请书1.参与的主体（1）招标人（2）中国住宅与房地产信息网（3）中国物业管理协会网2所涉及的主要文件和资料招标公告（四）接待投标报名1.参与的主体（）招标人（）潜在投标人.所涉及的主要文件和资料投标申请书7/6/202453（五）投标人资格预审1.参与的主体(1)招标人(2)投标人2.所涉及的文件和资料(1)资格预审申请书(2)企业资格文件 (3)企业业绩证明 (4)项目负责人和技术骨干的简历证明(5)资格预审合格通知书 7/6/202454（六）现场勘察1参与的主体（）招标人（）投标申请人所涉及的文件和资料(1)工程图纸(2)设备简介7/6/202455（七）投标预备会参与的主体（）招标人（）投标人（）招投标管理机构所涉及的文件和资料（）书面形式的问题（）书面解答（）会议记录7/6/202456（八）接受投标文件1.参与的主体(1)招标人(2)投标人2.所涉及的文件和资料投标文件（九）制定标底1.参与的主体招标人2.所涉及的文件和资料(1)招标文件(2)定额(3)取费标准7/6/202457（十）开标1.参与的主体：(2)招标人 (3)投标人 (4)评标委员会(5)公证人 (6)现场工作人员2.涉及的文件或资料：投标文件（十一）决标1.参与的主体(1)评标委员会 (2)投标人 (3)投标人2.所涉及的文件和资料(1)标书副本 (2)评分标准(3)评分表 (4)评标报告书7/6/202458（十二）发放中标通知1.参与的主体(1)招标人 (2)投标人2.所涉及的文件和资料(1)中标通知书(2)投标文件（十三）签署合同1.参与的主体(1)招标人 (2)投标人2.所涉及的文件和资料(1)书面合同 (2)招标文件 (3)投标文件7/6/202459第八章 物业管理招标常用文件第一节 招标公告和邀请书 第二节 招标文件 7/6/202460 第一节 招标公告和邀请书 一、主要内容（一）招标人的名称和地址（二）招标项目的性质 1.工作性质 2.资金来源 3.项目的类别（三）数量 （四）实施地点和时间（五）投标截止日 （六）获取招标文件的办法（七）招标人联系办法 二、参考文本（一）招标公告（二）招标邀请书7/6/202461 第二节 招标文件 一、招标文件的作用（一）确定权利义务关系（二）投标的依据（三）签订合同的基础 二、招标文件的内容（一）招标人及招标项目简介 1、招标人名称 2、招标地址 3、联系方式7/6/202462（二）招标项目基本情况介绍 1.区位地点和四至 2.面积 3.项目性质 4.园林指标 5.使用功能分布 6.外装修部分 7.各种设施的设置 8.物业管理区域平面设置 9.管理用房的配置 7/6/202463（三）技术要求 1.只提限制条件，服务质量的技术指标由投标人确定 2.不限制条件，服务指标由投标人确定 3.招标人提出原则要求由投标人具体定质量标准 4.提出具体要求 5.按国家制定的有关标准7/6/202464（四）对投标人的要求 1.资质等级 2.专业技术力量 3.技术装备 4.资信（五）投标文件的编制要求 1.对投标文件形式的要求 2.投标文件的语言 3.投标文件的内容7/6/202465（六）投标须知 1.投标须知一览表（见表810）2.物业管理资金来源 3.资质条件 4.投标费用 5.投标文件 6.招标文件的修改 7.投标报价 8.投标截止期 9.投标有效期 10.投标文件的修改与撤回 11.投标文件的递交 12.投标保证金 13.现场勘察 14.投标预备会7/6/202466（七）评标的标准和方法（八）提供服务的时间（九）投标人应提供的证明（十）履约保证金7/6/202467（十一）提交投标文件的方式、地点和截止时间 1.提交投标文件方式 2.递交投标文件的地点 3.截止时间（十二）开标、评标和决标的日程安排（十三）主要合同条款7/6/202468第九章 物业管理市场营销第一节 物业管理市场营销特点第二节 物业管理市场调查分析 第三节 市场细分第四节 目标市场的选择 第五节 练好内功打造市场名牌产品 7/6/202469第一节 物业管理市场营销特点一、避免了对物流的研究一、避免了对物流的研究二、增加了劳动力应急调度的研究二、增加了劳动力应急调度的研究 三、利用介质反应质量（增加对服务标的的三、利用介质反应质量（增加对服务标的的研究）研究）7/6/202470比较内容物 业 管 理市 场其 他 商 品市 场商品运输无有生产者有无服务标的有无7/6/202471第二节 物业管理市场调查分析一、物业管理市场调查（一）调查内容1、市场需求状况2、市场供给能力3、竞争对手4、其他不可控因素（二）调查方法（三）调查技术第二节 物业管理市场调查分析7/6/202472二、物业管理市场预测（一）意义（二）预测方法 三、物业管理市场机会分析（一）把握市场动向（二）掌握企业接管物业条件的变化7/6/202473第三节 市场细分一、概念二、市场细分方法三、物业管理市场细分7/6/202474第四节 目标市场的选择一、目标市场的选择模式二、选择目标市场的方法（一）市场机会指数法（二）市场选择指数法（三）市场占有率增长指数法7/6/202475三、物业管理企业市场定位（一）物业管理市场定位概念（二）物业管理市场定位方法1、企业及其产品标志2、利用介质定位3、利用生产过程彰显个性7/6/202476第五节 练好内功打造市场名牌产品一、人力资源的开发利用二、质量保证体系的建立三、专业技术研究7/6/202477第十章 物业管理投标第一节 物业管理投标人第二节 投标目的第三节 投标程序第四节 投标决策第五节 投标宣讲和答辩第六节 夺标策略7/6/202478第一节 物业管理投标人一、基本概念（一）物业管理投标（一）物业管理投标 物业管理投标是指物业管理企业或有关物业管理服务的专项服务企业，向招标的房地产开发商或者业主委员会提交依照招标文件编制的投标文件，以期获得该物业管理项目的行为。（二）潜在投标人（二）潜在投标人是指知悉招标人公布的招标项目的有关条件和要求，有可能愿意参加投标竞争的供应商和承包商。（三）物业管理投标人响应招标、参加投标竞争的法人和其他组织，物业管理投标人一般都是法人。7/6/202479二、投标人的范围 物业管理的招标有时也按资格等级、人员、注册资金数圈定投标人的范围。但招标人所圈定的范围，不能排斥法律法规允许的投标人。三、投标人资格（一）须有承担该物业管理项目服务的能力1.人力 2.物力 3.财力（二）国家规定的对招标的限制7/6/202480第二节 投标目的 一、宣传企业 二、练兵 三、市场探察 四、夺标 7/6/202481一、物业管理投标流程图市 场 调 研获获 得得 招招 标标 信信 息息可可 行行 性性 分分 析析投投 标标 报报 名名接受审接受审查查谢谢 绝绝 投投 标标现现 场场 勘勘 察察参加投标预备会参加投标预备会编写编写 投投 标标 文文 件件 递递 送送 投投 标标 文文 件件宣宣 讲讲 和和 答答 辩辩开开 标标 和和 评评 标标 签签 合合 同同是否第三节 投标程序 7/6/202482（一）市场调查1.参与的主体：物业管理企业2.所涉及的文件或资料：(1)物业管理现状(2)潜在的物业管理需求(3)物业管理企业数(4)专项服务企业数(5)招标公告7/6/202483（二）获得招标信息1.参与的主体：物业管理企业2.涉及的文件或资料：(1)招标公告 (2)招标邀请书（三）可行性分析1.参与的主体：物业管理企业2.涉及的文件或资料：(1)招标文件 (2)可行性研究报告7/6/202484（四）投标报名1.参与的主体：(1)招标人 (2)潜在投标人2.涉及的文件或资料：资格预审须知（五）接受预审1.参与的主体：(1)招标人 (2)投标申请人2.涉及的文件或资料：(1)资格预审申请书 (2)企业资格文件 (3)企业业绩证明 (4)项目负责人和技术骨干的简历证明(5)资格预审合格通知书7/6/202485（六）现场勘察1.参与的主体：(1)招标人 (2)投标人2.涉及的文件或资料：(1)招标文件 (2)设备简介（七）参加投标预备会1.参与的主体：(1)招标人 (2)投标人2.涉及的文件或资料：(1)书面形式的问题(2)书面解答(3)会议记录7/6/202486（八）制作投标文件1.参与的主体：投标人2.涉及的文件或资料：(1)招标文件(2)投标预备会书面答复(3)会议记录（九）递送投标文件1.参与的主体：(1)招标人 (2)投标人2.涉及的文件或资料：投标文件7/6/202487（十）参加开标1.参与的主体：(1)招标人 (2)投标人 (3)评委2.涉及的文件或资料：投标文件（十一）宣讲和答辩1.参与的主体：(1)投标人 (2)评委2.涉及的文件或资料：(1)投标文件(2)评分标准(3)标分表7/6/202488（十二）签合同1.参与的主体：(1)招标人(2)投标人2.涉及的文件或资料：(1)合同(2)招标文件(3)投标文件7/6/202489二、主要环节的操作（一）市场调查（二）项目分析（三）现场勘察（四）参加投标预备会（五）制作投标文件（六）参加开标（七）宣讲和答辩7/6/202490第四节 投标决策一、投标报名决策（一）投标必要性分析（二）管好招标项目的可能性1项目经理 2专业技术人员3技术装备 4招标项目的规模 5企业自身项目饱满 6经济实力（三）夺标的可能性 1资料分析2分析对手3可行性研究7/6/202491二、投标价格决策（一）成本测算1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。（二）报价策略1分析对手2确定投标目标价格 3调整投标文件7/6/202492第五节 投标宣讲和答辩 一、宣讲和答辩的意义（一）逻辑思维能力 （二）语言表达能力（三）理解问题的能力 （四）应变能力（五）时间把握能力 二、投标人宣讲（一）方式 （二）内容 1本企业介绍 2管理计划 3管理特色4投标价格 5优惠条件（三）注意事项1仪表2语言3守时7/6/202493三、现场答辩（一）熟悉投标文件内容（二）熟悉法律法规（三）理解质疑问题（四）针对问题的核心回答（五）回答问题条理性强7/6/202494第六节 夺标策略一、以价格取胜（一）物业本身可以利用（二）业主群体可以利用（三）物业的使用功能本身值得利用（四）利用索赔二、以服务质量取胜 三、以特色取胜 四、以资信取胜 五、以优惠条件取胜 7/6/202495第十一章 投标文件 第一节 投标文件的主要内容 第二节 投标文件的形式和包装 第三节 制定投标文件的几个关键问题7/6/202496第一节 投标文件的主要内容 一、投标函 投标函是投标人给招标人的信函，主要的作用是想通过此函向招标人表示投标意愿、投标报价以及中标后的履约保证等。7/6/202497二、投标单位概况（一）企业简介（二）投标单位在管物业的概况（三）主要业绩和问题（四）技术装备（五）人力资源 7/6/202498三、物业管理方案（一）待管项目分析（二）管理方式（三）服务标准四、对招标文件中合同条款内容的确认和响应五、投标人的管理优势及其他管理承诺（一）自身优势（二）相关优惠条件（三）特殊的承诺 7/6/202499六、项目管理费用的财务计划（一）财务计划测算依据（二）经费收支预算及分析（三）收费项目及具体构成（四）管理费收费标准（五）计算方法 7/6/2024100七、物质装备计划（一）原有的装备（二）补充的装备（三）拟占用的房屋（四）合同期内装备使用计划书7/6/2024101八、投标书附录（一）公司营业执照及物业管理资质证书（二）详细列出管理所需物料、设备清单（三）管理业绩证明（四）人员个人资格证明 7/6/2024102九、投标保证金十、法定代表人资格证明书十一、授权委托书十二、报价表十三、辅助资料表十四、资格审查表十五、按招标文件提交的其他资料 7/6/2024103第二节 投标文件的形式和包装 一、招标文件的要求（一）投标文件用纸（二）文字（三）装订方式（四）封面（五）包装二、企业形象的需要 7/6/2024104第三节 制定投标文件的几个关键环节 一、管理措施（一）针对招标项目而定（二）唯一性（三）可行性二、投标价格三、服务质量四、承诺的优惠条件 7/6/2024105第十二章 物业管理决标 第一节 决标原则第二节 决标程序第三节 决标技术7/6/2024106第一节 决标的原则 一、公开、公平、公正的原则二、保密的原则三、独立评标的原则 7/6/2024107第二节 决标程序一、决标流程图 见教材P116页二、主要环节的操作过程（一）开标1.检 查 密 封 情 况(1)参与的主体：招标人 投标人 评委 公证人 现场工作人员（2）涉及的文件或资料：投标文件2.工作人员当场拆封(1)参与的主体：招标人 投标人 评委 公证人 现场工作人员(2)涉及的文件或资料：投标文件7/6/20241083.唱读投标文件(1)涉及的主体：招标人 投标人 公证人 现场 工作人员(2)涉及的文件或资料：投标文件4.记录存档备查(1)涉及的主体：招标人 投标人 评委 公证人 记录员(2)涉及的文件或资料：投标文件、记录7/6/2024109（二）阅标1标书副本编号(1)参与的主体：现场工作人员(2)涉及的文件或资料：标书副本2送递各评室(1)参与的主体：现场工作人员、评委(2)涉及的文件或资料：标书副本7/6/20241103.评标预备会(1)涉及的主体：招标人、评委(2)涉及的文件或资料：评分标准、招标文件、标底4阅标评分(1)涉及的主体：评委(2)涉及的文件或资料：标书副本 评分标准 标底 评分表7/6/2024111（三）询标1投标人抓阄排序(1)涉及的主体：现场工作人员，投标人(2)涉及的文件和资料：投标文件2.投标人宣讲 3.评委质疑4.对答辩评判 5.评委打分7/6/2024112（四）定标1分数汇总(1)参与的主体：现场工作人员、评委(2)涉及的文件或资料：评分表、标书副本2投标人排序(1)涉及的主体：招标人、评委(2)涉及的文件或资料：书面评标报告7/6/20241133宣布中标人或候选人(1)参与的主体：招标人、投标人(2)涉及的文件或资料：评标结果4发放中标通知(1)涉及的主体：招标人、中标人未中标的投标人(2)涉及的文件或资料：中标通知书、评标结果7/6/2024114第三节 决标技术 一、评标的内容（一）技术部分（二）经济部分（三）资信部分（四）现场答辩7/6/2024115二、评标的标准（一）价格标准（二）质量标准（三）综合标准（四）其他标准1.先进性标准2.适应性标准3.系统性标准4.效益标准7/6/2024116三、评标方法（一）经评审的最低投标价法（二）接近标底法（三）合理低价法（四）酬金评标法（五）评标价法（六）专家评议法（七）综合评议法四、评分结果汇总方法7/6/2024117第十三章 物业管理市场的法律保障第一节 相关法规政策一、物业管理有关法规二、招投标的有关法律法规7/6/2024118第二节 物业管理相关合同一、业主公约二、物业服务合同三、装修管理协议7/6/2024119第十四章第十四章 物业管理市场的监督管理物业管理市场的监督管理1.物业管理服务的准公共物品属性2.交易双方的信息不对称3.交易双方的力量不均衡物业管理市场监督管理的必要性:7/6/2024120第一节第一节 物业管理市场上目前存在的问题物业管理市场上目前存在的问题 一、规避招标（一）目的：1.自管2.授予有关系的物业管理企业3.双方勾结欺瞒购房客户（二）做法：将物业管理区域化整为零，使之达不到招标要求的条件 7/6/2024121二、虚假招标（一）目的：1.项目炒作2.骗取客户资料后自管3.搪塞主管部门要求（二）做法：1.在非指定媒体、以不规范的形式发布招标文件2.扣留、复印投标人的标书后宣布没有中标单位3.私下买通其他物业管理企业“陪标”7/6/2024122三、物业管理招投标过程中存在的问题（非主观故意过错）（一）泄密 （二）评委评标不公正 （三）招标程序不合理四、后续问题（完成招投标以后）（一）合同的签署 （二）物业管理服务交换过程的问题（合同履行）7/6/2024123第三节第三节 物业管理招投标专职管理机构物业管理招投标专职管理机构 一、设置招投标监督管理部门或服务机构的条件 （一）物质条件：会场、评标室、电脑、多媒体投影仪、应用软件等。（二）专业技术力量：物业管理、工程、经济、计算机等专业人才。7/6/2024124二、物业管理招投标监督管理部门或服务机构的职责物业管理招标登记监控招标投标的操作过程招标技术指导和技术支持信息管理档案管理 7/6/2024125三、物业管理招投标监督管理部门或服务机构的运作流程流程图主要环节的说明内容 7/6/2024126第四节第四节 对招标投标过程的监督管理对招标投标过程的监督管理 一、对招标中重要环节的监控强制公开招标资格预审组织投标预备会后续工作跟踪服务 7/6/2024127二、对投标过程的管理投标人的资格条件控制串通投标的行为三、对决标过程的管理对评标委员会的管理评标 7/6/2024128第五节 物业管理招投标公证物业管理招投标国家并没有要求一定公证7/6/2024129谢谢！