物业工程部管理手册培训课件

大家好大家好1物物业工程部管理手册培工程部管理手册培训浙江中天物浙江中天物业管理有限公司管理有限公司2目目录基 础 管 理运 行 管 理安 全 管 理危 机 管 理维 修 管 理3主要主要设备物物业设备包包括括许多多内内容容，不不同同性性质的的房房屋屋建建筑筑有有不不同同的的设备，大致包括以下：大致包括以下：建建筑筑卫生生设备（给排排水水设备、卫生生设备、消消防防设备、供供热供冷与通供冷与通风设备、人防、人防设备等）等）建建筑筑电气气工工程程设备（供供电及及照照明明、弱弱电、电梯梯、防防雷雷装装置置等）等）房屋厨房房屋厨房设备房屋景房屋景观设备4基基础管理管理物物业设备的的基基础管管理理是是为实现物物业设备及及职能能服服务提提供供有有关关资料信息的依据。物料信息的依据。物业设备基基础管理工作主要有四管理工作主要有四类：设备资料档案管理料档案管理标准化管理准化管理规章制度章制度教育培教育培训、基、基础教育工作教育工作5基基础管理管理设备资料档案管理料档案管理设备原原始始资料料：如如设备出出厂厂合合格格证书、操操作作使使用用说明明、验收收资料、料、设备安装与安装与结构构图、设备登登记表等。表等。设备维修修资料料：如如报修修单、事事故故记录、中中大大修修工工程程记录、技技术革新革新记录等。等。设备资料料管管理理：如如运运行行记录、普普查记录、运运行行月月报、考考评资料等。料等。设设备备的的的的档档档档案案案案资资料料料料管管管管理理理理工工工工作作作作基基基基本本本本任任任任务务：一一一一是是是是做做做做好好好好设设备备技技技技术术档档档档案案案案的的的的保保保保管管管管；二二二二是是是是为为设设备备运运运运行行行行、维维护护、管管管管理理理理等提供等提供等提供等提供资资料信息依据。料信息依据。料信息依据。料信息依据。6基基础管理管理规章制度章制度生生产技技术规程：主要有安全操作程：主要有安全操作规程、程、维修保养修保养规程。程。管管理理工工作作制制度度：主主要要有有运运行行管管理理制制度度、巡巡视制制度度、安安全全管管理制度、理制度、预防防检修制度、修制度、值班工作制度。班工作制度。责任任制制度度：包包括括岗位位责任任制制度度、记录与与报告告制制度度、安安全全制制度、交接班制度等。度、交接班制度等。7基基础管理管理教育与培教育与培训对本本企企业员工工的的培培训与与教教育育：基基本本内内容容的的技技术业务、岗位位培培训、思想教育、思想教育、职业道德、礼道德、礼仪教育等。教育等。对业主主、使使用用人人的的宣宣传与与教教育育：其其重重点点是是有有关关合合理理与与安安全全使用使用设备的宣的宣传与教育。与教育。8运行管理运行管理物物物物业业设设备备的的的的运运运运行行行行管管管管理理理理是是是是设设备备在在在在日日日日常常常常运运运运行行行行与与与与使使使使用用用用过过程程程程中中中中的的的的各各各各项项组组织织管管管管理理理理工工工工作作作作，它它它它具具具具有有有有日日日日常常常常性性性性，安安安安全全全全性性性性和和和和广泛性的特点和要求。有以下两广泛性的特点和要求。有以下两广泛性的特点和要求。有以下两广泛性的特点和要求。有以下两类类：设备运行的运行的劳动组织。设备运行管理制度。运行管理制度。9运行管理运行管理设备运行的运行的劳动组织定定员工工作作：也也就就是是根根据据劳动分分工工特特点点，设备运运行行要要求求和和管管理理的的需需求求，合合理理确确定定工工作作岗位位的的人人数数，其其主主要要方方法法有有按按设备定定员，按按岗位位定定员和和按比例定按比例定员三种方式。三种方式。作作业组的的组织：如：如电梯梯设备运行运行组，水，水电工工组等。等。工工作作轮班班组织：也也就就是是劳动力力的的时间组织问题。工工作作轮班班组织有有单班班制和多班制两种，在多班制条件下，必制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决妥善解决轮班班组织问题。劳动组织目目的的，一一是是合合理理分分工工协作作基基础上上配配置置劳动力力。二二是是根根据据设备技技术要要求求与与岗位位设置置情情况况，采采取合理的取合理的劳动组织形式提高形式提高劳动效率效率10运行管理运行管理设备运行管理制度运行管理制度设备的安全操作的安全操作规程。程。设备的巡的巡视工作制度。工作制度。岗位位责任制度。任制度。上班与交接班制度。上班与交接班制度。记录与与报表制度。表制度。报告制度。告制度。服服务规范。范。运行管理制度是全体运行管理制度是全体员工的工作依据与准工的工作依据与准则。11安全管理安全管理物物物物业业设设备备种种种种类类繁繁繁繁多多多多，有有有有些些些些具具具具有有有有一一一一定定定定的的的的危危危危险险性性性性，在在在在使使使使用用用用操操操操作作作作和和和和维维修修修修过过程程程程中中中中，稍稍稍稍有有有有疏疏疏疏忽忽忽忽往往往往往往往往会会会会造造造造成成成成机机机机毁毁人人人人亡亡亡亡的的的的重重重重大大大大事事事事故故故故。同同同同时时，设设备备的的的的合合合合理理理理使使使使用用用用和和和和安安安安全全全全操操操操作作作作也也也也是是是是减减减减少少少少维维修修修修损损失失失失，延延延延长长设设备备寿命的一个重要寿命的一个重要寿命的一个重要寿命的一个重要环节环节。包括：。包括：。包括：。包括：加加强安全教育与宣安全教育与宣传。设备安全管理措施。安全管理措施。落落实设备合格合格证制度。制度。安全安全责任制度。任制度。12安全管理安全管理加加强安全教育与宣安全教育与宣传对操操作作人人员要要：培培训安安全全作作业训练，安安全全意意识教教育育和和安安全全作作业管理。管理。对业主主和和使使用用人人员要要：宣宣传设备安安全全使使用用知知识，提提高高安安全全意意识。在特殊部位在特殊部位张贴安全宣安全宣传标志，安全宣志，安全宣传报栏。定期召开定期召开业主和使用人座主和使用人座谈会。会。13安全管理安全管理设备安全管理措施安全管理措施对一一些些特特殊殊或或具具有有危危险性性的的设备需需设计和和安安装装必必要要的的安安全全保保护措施。措施。定期定期进行行设备的安全的安全检查和性能和性能测试。制定制定设备的安全管理制度。的安全管理制度。14安全管理安全管理设备合格合格证制度制度落落实国家国家对安全性能要求高的安全性能要求高的设备合格合格证制度。如制度。如电梯。梯。要求使用与要求使用与维修人修人员持持证上上岗。15安全管理安全管理安全安全责任制度任制度主管主管领导负责安全管理工作，安全巡安全管理工作，安全巡检。在在岗位位责任制中，安全必任制中，安全必须作作为一一项责任内容明确下来。任内容明确下来。安全管理，人人有安全管理，人人有责。形成一整套安全形成一整套安全责任制度。任制度。16安全管理安全管理特种特种设备特特种种设备安安全全监察察条条例例规定定：锅炉炉、电梯梯、游游乐设施施等等为特种特种设备，实行政府安全行政府安全监察制度。察制度。按按规定保养，人定保养，人员持持证上上岗。配合安全配合安全检查，落，落实合格合格证制度。制度。形成一整套安全形成一整套安全责任制度。任制度。分清政府、管理公司、分清政府、管理公司、维修修单位、生位、生产厂家厂家责任。任。17工程危机管理工程危机管理四大目四大目四大目四大目标标查明危机原因。明危机原因。减少或控制破坏、减少或控制破坏、损失程度。失程度。迅速、正确的反迅速、正确的反应。制止危机制止危机继续存在。存在。18工程危机管理工程危机管理重点重点镇定行事。定行事。勿勿轻举妄妄动，分清，分清责任、任、权限。限。配合政府部配合政府部门之行之行动。善用善用资源。源。知人善任。知人善任。小心媒体之小心媒体之处理。理。控制群众情控制群众情绪19工程危机管理工程危机管理危机危机产生的内部原因生的内部原因 硬 件 软 件-设计 制度-维修 监察-更改 经验-突发 效率(反应)20工程危机工程危机外外办影响影响产生的危机生的危机法法规供供应突突发21工程危机管理工程危机管理预防危机防危机发生之措施生之措施物业管理是计划性的工作（为为物物业业制制订订适适当当之之管管理理模模式式、人人员员架架构构、规章制度）规章制度）每天都有所准备消除物业设计的危险性完善物业设备的各种系统的维修工作严格执行所有规章制度（监察）（监察）配合实际情况，适当修改所有规章制度加强培训，加强效率（案例讨论，演习）（案例讨论，演习）经常演习，加强宣传急需品的准备，备用物件、零件。22工程危机管理工程危机管理危机危机处理理电电梯困人梯困人确认位置-电梯编号、楼层。通知有关员工采取相应行动-乘客人数、照明、通风情况。安抚乘客，注意伤病。技工：尽快救人。密切监控现场情况 管理/保安：注意等待人群（疏（疏导），），安排临时指导员。尽快救出被困乘客,注意空气畅顺。跟进乘客需要，道歉,如有病患情况，立即通知急救部门协助。查究原因，尽快修复改善。详尽报告,注意事项：考虑设备之价值。23工程管理工程管理危机危机处理理自然灾害（水浸、洪水、暴雨）自然灾害（水浸、洪水、暴雨）应变准备 物资（沙包、防水闸板、抽水泵、防水布、员工装备、应急用品：救伤、饮用水、干粮）预防措施保护各机房/保护或切断可能被涉及之接电设备保护地下室保护电梯保证去水道畅通24工程危机管理工程危机管理危机危机处理理自然灾害（水浸、洪水、暴雨）自然灾害（水浸、洪水、暴雨）密切留意政府有关部门通知/指示(一般自然灾害均非突一般自然灾害均非突发性性)派遣专责人员报告情况配合政府有关部门执行工作有需要时疏散物业内所有人员(关关闭所有所有电源保源保护/携携带财物物)事后安排清洁及设备复位(小心安全小心安全)详尽报告(拍照拍照记录)向保险公司提交报告，要求索赔(必须于24小时内申报索赔)25工程危机管理工程危机管理危机危机处理理设备损设备损坏坏漏水漏水确定源头水源（留意漏水（留意漏水处与物与物业各种各种设备之距离，重点在之距离，重点在电器、器、电梯及通梯及通讯设备等）等）关闭/切断水源防止水浸范围扩大（堵塞（堵塞/疏疏导，避开物，避开物业之之较重要地方）重要地方）加速排水（必（必须保保证排水有效及排水有效及顺通）通）进行抢修监察其他可能受影响之地方（可能引致之（可能引致之隐患）患）清洁及修复详尽报告（拍照（拍照记录）向保险公司提交报告，要求索赔如有需要，跟进用户关系（道歉，（道歉，协助清理、修复等）助清理、修复等）26工程危机管理工程危机管理危机危机处理理设备损设备损坏坏停停电电确定受影响之位置、范围（注意不容（注意不容许停停电之之设备，如医院之部分特殊，如医院之部分特殊设备）检查原因备用发电机/应急照明（注意（注意临时照明之安全，如使用明火照明）照明之安全，如使用明火照明）注意储油量，正常操作（专人人监控）控）加强保安，加派巡逻恢复供电后，小心跳掣现象（若（若长时间停停电，寒冷天气及地区，需，寒冷天气及地区，需检查水管是否水管是否冻裂）裂）水泵排气电脑系统检查全物业供电空调系统27工程危机管理工程危机管理危机危机处理理风风灾灾之前准之前准备备留意政府有关部门通知/指示检查所有设施正常检查所有应急设备(备用)加固容易被吹走的户外物品收回可移动之户外物品检查下水道畅通关好窗户，并加保护关好防风闸门通知客户当值人员，做好加班准备适时做户外检查28工程危机管理工程危机管理危机危机处理理应急设备：应急设备：手提水泵、应急灯、急救用品、发电机、电筒、胶条、木板/绳、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水闸、吸水机、地拖。物业准备：物业准备：保留安全出口，通知物业内所有人员或派专人指示。安排膳食。小心安全，取消户外正常作业（岗亭值班）。29工程危机管理工程危机管理危机危机处理理风灾过后风灾过后检查损毁情况。执行清理工作。协助客户恢复。检修受损设备。详尽报告（拍照记录）。向保险公司提交报告，要求索赔。30工程危机管理工程危机管理危机危机处理理误报火警误报火警派最接近现场之员工调查火情。尽快报告现场情况。确实误报，尽快消防 控制复位。调查误报原因。消防控制中心当值负责人填写有关报告。如有需要，安排进行维修。31工程危机管理工程危机管理危机危机处理理火警处理程序火警处理程序确认火警后，尽快评估是否报消防部门。确认所有消防系统正确运作，关闭空调机组。考虑是否执行紧急疏散计划（封锁大厦，许可人士除外）。（封锁大厦，许可人士除外）。派遣物业保安及义务消防员进行灭火。切断火场电源。关闭所有电梯于首层，只留消防专梯（派专人操作）。（派专人操作）。协助消防员灭火。火警过后，清理场地。详尽报告，照相。如有需要，向保险公司索赔。分析起火原因，追究责任人，教育群众。32工程危机管理工程危机管理危机危机处理理气体泄漏气体泄漏工作程序工作程序如证实气体泄漏，必须报警。急救准备，紧急复苏法。现场查证是否属实。切密在现场开关任何电器及可能产生火花之行为。关掉手机、传呼机、对讲机等。无论是否属实，在现场打开窗户，使空气对流。关闭现场有关气体开关。疏散在场人士往空气流通之处急救（保安，防止盗窃）。保安，防止盗窃）。将昏迷者（晕倒）倒）移至空气流通之处急救。让有关部门检查现场情况（如属（如属设备故障故障-抢修）。修）。查证是否有犯罪行为是公安的责任。详尽报告（物（物业管理管理负责人研究是否跟人研究是否跟进有关有关问题）。）。33维修管理修管理物物业业设设备备的的维维修修管管理理是是指指对对设设备备维维修修活活动动所所从从事事的的组织，计划与控制。包括：组织，计划与控制。包括：设备的三级保养定期检查计划维修计划修理的定额标准物业设备的更新改造和购置与评价34维修管理修管理设备的三的三级保养保养日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养35维修管理修管理定期定期检查设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节通过检查，及时查明和消除设备隐患针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量36维修管理修管理房屋安全房屋安全检查房屋安全检查是物业管理的重要内容。房屋完损等级评定标准按结构、装修、设备将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。定期评定房屋完损等级(一般1-3年），并将检查结果整理归档。37维修管理修管理计划划维修修计划修理是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。研究与把握设备的磨损形成规律和故障发生规律是搞好设备的预防性计划维修工作的基本依据。38维修管理修管理计划划维修修 设备故障曲线图39维修管理修管理计划划维修修设备磨损曲线图40维修管理修管理计划划维修修零星维修工程：通常只要修复，更换少量易损零件，调整少部分机构和精度。中修工程：正常定期检修，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在10%-30%。大修工程：对设备定期的全面检修。41维修管理修管理计划修理的定划修理的定额标准准修理周期及结构。修理周期指相邻两次大修之间，机器设备的工作时间；修理周期结构是指在一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列顺序；修理复杂系数，是用来表示不同设备的修理复杂程度，计算修理工作量的假定单位。劳动量定额，是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。其它定额标准有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划42维修管理修管理物物业设备的更新改造和的更新改造和购置置评价价设备的寿命分为物质寿命，技术寿命和经济寿命，通常把设备的经济寿命年限作为设备更新的依据。设备改造：设备原型更新和设备技术更新，通常要横向经综合技术经济比较后，确定更新方案。物业设备的购置即是技术性工作工作又是一种物业投资的经济性活动。因此对购置目的要进行反复研究。保证购置项目技术上先进、经济上合理，功效上适用，要同业主、用户充分协商，征得支持。设备的经济性评价方法可采用年费法，从不同的方案中选择最优方案。43