温泉高尔夫项目前期策划报告课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/7/5温泉高尔夫项目前期策温泉高尔夫项目前期策划报告划报告路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂目录目录前期策划报告前期策划报告Part1项目及区域分析Part2定位Part3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂前期策划报告Part1项目及区域分析Part2定位Part3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目毗邻长常高速，紧邻宁乡大道。距宁乡县城中心约5公里，距离长沙约30公里，距益阳约36公里，距宁乡灰汤镇约50公里，项目地块自然较好。项目位于宁乡经济开发区，毗邻长常高速和宁乡大道，自然环境较好本案本案项目区位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂基地属于典型的丘陵地形，地块内山体较多，但山体自然形态较好，坡势较为平缓，利于别墅产品的规划布置；项目地块内分布着大大小小的水池和鱼塘，拥有非常好的水系资源，景观设计过程中可以适当保留利用；项目地块绿化覆盖率高，拥有较为丰富的植被资源，建议在规划设计中对原生植被加以保留，保证项目原生态资源。项目环境路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目基地面积3826亩左右，已经办理土地转让手续的约1300亩左右。商业配套区、居住组团、场地要划分分块界线，并分组团计算经济技术指标。体育运动公园应预留高尔夫球场规划，其专项设计单独报相关专业职能部门审查。商业配套区 1、建筑层数：以多层为主 2、建筑密度：不大于30 3、容积率：不大于2.0 4、绿地率：不小于40 5、交通出入口：临宁乡大道考虑两个交通出入口，考虑入口广场的建设，建筑退后道路红线50米以上。居住区 1、建筑层数以低、多层为主，局部地区可考虑高层 2、建筑密度：不大于35 3、容积率：不大于1.2（低层居住组团容积率不大于1.0）4、绿地率：大于45（以分块面积为标准计算）项目地块条件路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本案位于宁乡北部新城区，长常高速与宁乡大道；项目所在地块周边远景规划为居民居住区，随着城市的扩张，该区域也将成为新的开发热点区域。县城的定位，从长株潭城市群核心乃至全省“一点一线”，长沙市域及宁乡县县域三种空间尺度全面分析衡量。确定县城性质为“四城一心”：集商贸、休闲于一体的长沙市卫星城；具有山水城市风光的生态城市；宁乡县的政治、经济、文化、科技、信息中心。目前宁乡的行政规划发展向西北进行拓展，新县政府等政府机关的搬迁带动了周边房产项目的开发；老城区开发主要集中在沩水风光带，城区开发量较少；老城区老城区新城区新城区城市向西、北拓展，新行政中心所在地成为目前开发热点区域宁乡县县城远景规划（20002020）项目地块分析项目地块分析项目区域发展方向本案路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目地块东边用地基本为工业用地本案所在区域为城市向北扩张第一站目前项目地块东边地块的远景规划基本以二类工业用地为主，表明将来项目周边还将有大量的企事业单位入驻经济开发区；项目地块西侧目前规划的为一类居住用地、商业金融用地以及娱乐休闲用地，预示该区域将成为一个城市新兴的居住区域。项目所在地块不属于政府重点规划区域，但从目前远景规划来看，地块所在区域将成为城市向北扩张的第一站。项目地块分析项目地块分析本案所在区域情况路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本项目处于新区发展的质变阶段由居住氛围的形成转向生活氛围的形成u新城区发展历程的4个阶段u 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段u与城市间交通网络的形成u开始形成居住氛围u生活配套的完善进一步提升生活氛围u对周边进行辐射，形成区域中心u项目区域现处阶段项目地块分析项目地块分析本案所在区域情况路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂宁乡房地产市场背景n2007年，宁乡在工商建设等单位登记的房地产企业达52家，06-07年进入市场运作并进行了备案登记的入市企业共48家，其中本地企业31家，外来企业17家。06年至今，开发运作房地产项目共计51个，其中已竣工项目9个，在建20个，待建22个。n07年1-9月，全县投入资金13.5亿，拉动GDP增长6%，同比增长50%，房地产业开始成为宁乡县经济的支柱性产业；n1-9月，商品房已竣工面积48.1万平米，同比增长204%，其中多层房屋竣工30.2万平米。商品房在建面积82.8万平米，同比增长47.9%，其中多层为51万平米，占61.6%，小高层在建31.8万平米，占38.4%，后续开发待建面积约371万平米，同比增长94.6%。n1-9月，全县共销售3095套房屋，销售总面积39.8万平米，其中多层1841套，21.2万平米，占53.3%，同比增长41.3%，小高层销售1254套，18.6万平米，占46.7%，同比增长143.5%。n目前宁乡普遍均价在2000元/平米左右，最高房价已经突破3000元/平米宁乡07年房地产随着全国地产一片大好形势下也在快速的发展，随着外来企业的进驻，开发水平不断提升，房价水涨船高。宁乡本地对中高端以上房产宁乡本地对中高端以上房产物业需求升温。物业需求升温。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂区域评价区域评价区域交通条件较好；由于缺乏生活配套，区域缺乏发展原动力，造成区域发展缓慢；对于大多数人而言，该项目所在区域处于城市边缘，心理距离较远；自然环境较好，为人们认可的健康绿色居住环境。区域未来展望区域未来展望区域将是宁乡县城城市外扩的第一站，也是长沙城市拓展的后花园；产业园区、生态旅游、休闲产业将成为本区域的主导；当前的规划格局，使得本区域将成为宁乡未来的中高端居住区。宁乡房地产市场背景宁乡房地产市场背景随着宁乡经济发展，房地产开发水平不断提升，房价水涨船高；宁乡本地对中高端以上房产物业需求升温。项目区域分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂前期策划报告Part 1项目及区域分析Part 2定位Part 3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂整体定位结论1整体物业定位酒店、18洞标准高尔夫、高尔夫练习场会所、住宅、商业、温泉度假村、学校幼儿园。2项目属性定位中南地区旅游休闲商务住区3产品发展理念创建湖南乃至中南地区标志性、引领性的旅游商业地产4案名建议建议1：圣塔菲国际风情小镇（重点推介）建议2：豪斯登堡国际风情小镇建议3：尚峰尚水（开发商品牌案名）路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂住宅高尔夫酒店温泉度假村商业整体物业定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂形象定位形象定位中南地区旅游休闲商务住区差异性分析差异性分析：别的商业特色是：消费购物为主，旅游休闲为辅本案商业特色是：旅游休闲为主，消费购物为辅旅游休闲为主，消费购物为辅项目属性定位项目属性定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂定位理念 休闲地产休闲地产是一种全新的置业模式，原来旅游景点形态的“旅游生活时代”已被都市概念延伸的“文化、休闲、度假、观光、游乐、生活文化、休闲、度假、观光、游乐、生活”等复合形态的“休闲度假生活时代休闲度假生活时代”所替代。在本项目中，以“居住休闲居住休闲”作为核心价值体系，具备强有力的支撑点。文化：文化：高尔夫是一种独特的文化资源，在很多人心目中高尔夫不是简单的运动，更是代表着身份的象征。休闲：休闲：社区内的高尔夫球推杆练习场、标准18洞高尔夫球场、星级酒店、温泉度假村等高档配套将休闲度假的情趣自然引入居住中。生活：生活：完美的户型设计、周到的物业服务、优美的自然风光构成了一个具有生态功能的生活殿堂。确定“居住居住+休闲休闲”的核心价值必将成为都市生活方式的延伸和补充，将“52”现代模式的生活方式和现代人文资源、自然资源深度结合，并赋予国际的、时代的休闲度假观念的理念，倡导一种“在家度假在家度假”的概念。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂创建湖南乃至中南地区标志性、创建湖南乃至中南地区标志性、引领性的旅游商业地产引领性的旅游商业地产n全方位打造本项目与湖南现有商业的差异性，发挥项目整体优势，从而产生强大的内聚力和辐射力，占据市场的制高点，获得可持续发展的品牌效应。n使项目成为展示湖南旅游城市新形象的名片，实现开发公司整合社会众多产业资源合作发展，持续发展、品牌提升的战略目标。产品发展理念产品发展理念路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂内部有机关系和价值平台建立内部有机关系和价值平台建立循环流动，彼此相互依存循环流动，彼此相互依存,在一个复合产业空间在一个复合产业空间项目价值项目价值温泉渡假温泉渡假温泉渡假温泉渡假五星酒店五星酒店五星酒店五星酒店休闲商业休闲商业休闲商业休闲商业休闲居住休闲居住休闲居住休闲居住高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫有机关系有机关系项目各个子项在功能上的互补性和互动性的存在，最大程度地形成资源共享，对自身的价值链进行全面超越。构建出全新的内部价值让渡系统。价值平台价值平台自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、度假流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的全新价值平台。效应关键点效应关键点各功能须有机联系和融合，才能促使整个项目运作平稳，充满活力，而充当这一衔接效应关键点是高尔夫。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂案名建议1案名释义：案名释义：圣塔费小镇，被誉为美国最富裕的小镇之一，该镇拥有底蕴丰厚的历史文化，治安非常良好，当地全年阳光普照，环境优美，居民甚至专享现代国际大都市的高尔夫球和网球俱乐部会籍，当地选民经常驾驶高尔夫球车前往票站投票，生活异常闲适。镇上建筑风格典雅古朴，分为传统西班牙、地中海式、日式等，如此悠闲的生活境地，成为了美国一大批城市中坚的理想居住地。本项目以美国南加州”圣塔菲”小镇生活为蓝本，以南加州西班牙风格为主体，结合西班牙风格和地中海等建筑风格，将充满激情和异域风情的世界经典建筑再现长沙。与项目整体定位风格比较吻合。圣塔菲国际风情小镇圣塔菲国际风情小镇(Santa Fe Town)重点推介路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂案名建议2 豪斯登堡国际风情小镇豪斯登堡国际风情小镇案名释义：案名释义：“豪斯登堡”是荷兰女王位于海牙的宫殿，整个宫殿建筑风格具有浓郁的欧洲风情。日本九州长崎的“豪斯登堡主题乐园”是亚洲最大的休闲主题乐园，占地152公顷，集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体的综合性度假城市。以“开发建设与环境保护相辅相成”为标准，豪斯登堡公园的每个角落都体现出自然与人类共生存的设计建设理念。在本项目中，国际学校、高尔夫球场、温泉度假村、大型商业配套融合各国的建筑精粹与文化精粹，以“豪斯登堡主题公园”作为本项目的创作蓝本，使人们在居住空间感受各个国度风情的同时，实现居住、商务、休闲、教育的和谐统一。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂前期策划报告Part 1项目及区域分析Part 2定位Part 3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1住宅客户定位2住宅定位思路3湖南高尔夫别墅开发分析4湖南度假区别墅开发分析5长沙别墅开发态势6开发依据总结7目前住宅价格建议住宅定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户定位项目首期的主力客户将是周边企事业单位的中高管、专业技术人员以及私营业主。该客户群体为或者拥有财富，或者拥有智慧，或者财智并重的人士，将该批人士定位为“财智阶层”。目前“财智阶层”为整个社会的中流砥柱，是推动和改变社会的群体。购买项目首期的客户自然将以周边市场客户为主，然后随着时间的推移，项目配套等资源成熟后，项目知名度逐渐提升，影响力的不断扩大，购买客户的辐射半径才会逐渐扩散至长沙市区乃至省内或省外其他城市。中南地区中南地区/湖南湖南/长沙上层中产以及财富阶层长沙上层中产以及财富阶层路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户定位类别类别0 0区域分布区域分布行业分布行业分布占有型顶端富占有型顶端富豪豪没有明显的区域特性，覆盖全省以及周边地市没有明显的行业分布，多为大型私营业主，企业高管，政府及事业单位高官改变生活方式改变生活方式的富裕阶层的富裕阶层城市内居多项目区域内城区：高收入的卫生、信息IT、金融、教育、机关事业单位中高层管理者区域内：经济开发区内各企业高收入的中高管理者，园区管委会等机关事业单位中高层管理者追求文化和品追求文化和品味的泛公务员味的泛公务员区域附近的白区域附近的白领，普通职员领，普通职员靠近项目区域的城区及周边区域项目所在区域城区：高收入的卫生、信息IT、金融、教育、机关事业单位职员区域内：经济开发区内各企业高级白领地州县客户地州县客户周边地市私营业主，地市的政府官员核心客户核心客户主力客户主力客户主力客户核心客户随区域成熟，项目逐步配套完善随区域成熟，项目逐步配套完善项目前期项目前期项目后期项目后期演变演变其他客户其他客户路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户定位核心客户群拓展客户群主力客户群偶得客户群宁乡县城、玉潭镇以及项目周边其他乡镇客户：1、政府公务员；2、项目周边工业园企业中高层管理人员及专业人员；3、私营业主；4、企业高级白领。长沙市、长沙县、望城县以及浏阳市等项目周边市县客户：1、各市县政府高官；2、各市县知名企业中高层管理人员以及高校教授；3、各市县私营企业私营业主；4、各市县知名企业高级白领。湘潭、株洲、常德、益阳以及娄底等项目周边县市客户：1、各地市政府高官；2、各地市知名企业中高层管理人员；3、各地市私营企业私营业主；4、其他投资客户。湖南省其他地州市以及湖南周边省市：1、高尔夫物业爱好者；2、省内投资者；3、省外投资者；4、其他城市有灰色收入的相关人士。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户定位依据1交通枢纽四通八达。宁乡是省会长沙的卫星城，扼湘中、湘西北之咽喉，是沟通长沙、益阳、娄底、湘潭几大城市的交通枢钮，历来为战略要塞、商贾重镇。国道319线、省道宁涟线、宁娄线、宁韶线，石长铁路和长常高速公路以及正在筹建的洛湛铁路贯穿县境。沩、乌、楚、靳四水流入湘江，在地理交通上具有一定优势。从而形成1-2小时经济圈。良好的交通条件使宁乡具备强大的辐射功能，形成1-2小时经济圈路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户定位依据2长沙房地产市场中端客户以教师为主，涵盖了传媒人士、高级白领、私营企业主、医生等多种阶层，可以说属于高尚职业的阶层。总体来说，中端客户以长沙的中产阶级为核心阶层。他们既不属于城市的顶富阶层，也不需要为满足生活需求而忙碌奔波。他们是一个城市的支柱阶层。中产阶层是长沙房地产市场中端客户的核心力量 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂从以上调查图表所示，我们不难发现，长沙私营企业主在当前长沙房地产市场高端客户主要构成情况尽管各项目在主要客户构成成分上有一定出入，但不可否认私营企业主绝对是其中的核心力量，其次是医生、公务员、教师、公司高级白领。私营企业主是长沙房地产市场高端客户的核心力量客户定位依据3路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户定位依据4市区在岗人员年收入情况（万元市区在岗人员年收入情况（万元/年）年）主要目标客户群2006年市区国有单位从业人员数量为约32万人，人均年收入2.35万元左右行业收入水平最高的为医疗卫生、通讯IT类、政府公务员类、金融保险、文体娱乐、教育等行业政府公务员、教育、医疗卫生行业不包含各项福利、补贴以及其他形式的收入统计不含私营业主长沙市稳定高收入人群：集中于卫生、信息IT、金融、教育、公务员等机关事业单位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户定位依据5大盘的客户定位是复合的，不能只针对某一窄众市场花园洋房、类别墅花园洋房、类别墅财富阶层财富阶层准财富阶层 上层中产占有型顶端富豪愿意改变生活方式的富裕阶层追求文化和品味的泛公务员本项目的产品构成本项目的产品构成客户构成客户构成周边地市客户低密度豪宅社区低密度豪宅社区（别墅类）路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1住宅客户定位2住宅定位思路3湖南高尔夫别墅开发分析4湖南度假区别墅开发分析5长沙别墅开发态势6开发依据总结7目前住宅价格建议住宅定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂住宅定位思路地块现状1.规模大2.位置偏3.未来热点区域4.交通便利思路1.引领区域开发2.综合产业体带动住宅3.住宅为主利润点4.以产业+住宅形成差异化竞争5.客户以长沙市为核心,幅射全省,甚至省外;6.中高端以上客户需求以别墅、类别墅、花园洋房为主；住宅定位方向1.高端别墅提升整体档次2.类别墅产品顺应别墅市场主流需求3.高端花园洋房利润最大化路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂住宅物业类型定位方案n方案一：高端别墅+类别墅+洋房n方案二：高端别墅+类别墅重点推介方案一，原因：重点推介方案一，原因：获取更广泛的客群；实现利润最大化；以最快的速度回笼资金；人流最大化可实现与产业的互动。重点推介路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙典型独立别墅情况楼盘楼盘名称名称在售在售均价均价(元元/平米平米)开发商开发商占地占地面积面积(亩亩)总建总建筑面筑面积积(万万)最新最新推货推货量套量套数数建筑风建筑风格格面积区面积区间间()主力面主力面积区间积区间()销售销售速度速度客户情况客户情况项目优势项目优势保利阆峰云墅9600湖南保利房地产开发有限公司6002097北美建筑风格300-500400-500快长沙本地占70%，湖南省内株洲,湘潭,衡阳等在长沙工作客户占20%，省外广州,深圳等客户占到10%。购房客户的职业以私营企业高层、国营单位领导、个体经营户、公务员为主。规模、品牌、环境、纯独立别墅区、临长沙生态动物园、融城核心去区长沙玫瑰园11000长沙玫瑰园房地产开发有限公司1001.4697.8432意大利古典风格建筑447-937500-569慢公务员、垄断行业从业者占主导；各行业年轻人占重要比例.（望城约占20%、岳麓约占20%、河东约占40%、户口在外地客户约占20%）品牌、规模、独立别墅邻水设计，水景资源丰富小区内部配套齐全，碧桂园.威尼斯城11000碧桂园集团268512360北美主题风格183-1200200-400较快长沙本地客户占60%,省外客户占40%,省外客户主要以广州碧桂园项目的投资客户.购房客户的职业主要以老师,公务员,企业老板,高管,私营业主为主.规模、品牌、水岸别墅，岛居生活，四面环水；小区内部配套齐全，绿城青竹园13000湖南绿城投资置业有限公司100014（一期）8北美建筑风格400-1247400-600一般长沙本地占60%,湖南省内株洲,邵阳,常德,衡阳等客户占25%.省外广州,深圳,杭州等客户占到15%.购房客户的职业以外贸,制造,汽车,矿产,钻石等奢侈品行业的私营企业为主品牌、规模、高尔夫别墅、300亩天然青竹湖、全装修庭院设计庭院面积为1000平米路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙典型双拼别墅情况楼盘楼盘名称名称在售在售均价均价(元元/平平米米)开发商开发商占地占地面积面积(亩亩)总建总建筑面筑面积积(万万)最新最新推货推货量套量套数数建筑风建筑风格格面面积积区区间间()主力主力面积面积区间区间()销售销售速度速度客户情况客户情况项目优势项目优势美洲故事9500长沙德普置业发展有限公司8006034北美建筑风格340-400340-400快长沙市内；其它地市；沿海及湘籍人士。融城核心、景观资源丰富、产品汀湘十里6000长沙创普房地产开发有限公司800304新中式建筑风格328-348328-343较快大学城各高校教师和科研单位技术人员、河西公务员、私营企业主、垄断行业人士、企业中高级管理人员。地段、生态环境优美、新中式、湖湘文化、亲水和江南景观、含浦科教园的发展，使地块具有浓厚的现代人文氛围，麓山恋迪亚溪谷6000长沙鼎力置业有限公司304.21542西班牙风格的建筑风格290-300290-300快主要为大学城高校教师、政府公务员、个体小私营业主、大型企业中高级管理人员等，客户年龄偏于年轻。地段、景观资源丰富岳麓山下、人文环境浓厚、户型独特；叠加别墅客厅设计通风采光较好湘江一号9000长沙创远置业有限公司9279517现代简约风格330-360330-360快长沙本地的老板、开福区的机关干部、外地的投资客等千亩鹅羊山，鹅羊山公园、湘江，江心月亮岛路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙典型联排别墅情况楼盘楼盘名称名称在售在售均价均价(元元/平米平米)开发商开发商占地占地面积面积(亩亩)总总建建筑筑面面积积(万万)最最新新推推货货量量套套数数建筑建筑风格风格面积面积区间区间()主力主力面积面积区间区间()销销售售速速度度客户情况客户情况项目优势项目优势麓山恋.迪亚溪谷5000长沙鼎力置业有限公司304.21530西班牙风格的建筑风格220-240220-240快主要为大学城高校教师、政府公务员、个体小私营业主、大型企业中高级管理人员等，客户年龄偏于年轻。地段、景观资源丰富岳麓山下、人文环境浓厚、户型独特；叠加别墅客厅设计通风采光较好托斯卡纳7500长沙城普置业有限公司2702487意大利的建筑风格300-500300-500较慢周边城市客户（湘潭，株洲等）30。市内公务员占到30以上。涟源私营业主占到20散客占到20%以上产品依山势打造，园林规划较好，景观资源优厚；临湘府路，交通便捷，地段较好，适宜人居；汀湘十里4800长沙创普房地产开发有限公司8003056新中式建筑风格280-290280-290较快大学城各高校教师和科研单位技术人员、河西公务员、私营企业主、垄断行业人士、企业中高级管理人员。地段、生态环境优美、新中式、湖湘文化、亲水和江南景观、含浦科教园的发展，使地块具有浓厚的现代人文氛围，南山苏迪亚诺5500深圳南山地产48032.5203澳洲风格170-218170-218较快望城县及市区客户约占75%左右；湖南省内其他州市客户约占2%，深圳、广州等外地客户约占23%左右；规模、品牌、产品路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙典型叠加别墅情况楼盘楼盘名称名称在售在售均价均价(元元/平平米米)开发商开发商占地占地面积面积(亩亩)总建总建筑面筑面积积(万万)最新最新推货推货量套量套数数建筑建筑风格风格面积面积区间区间()主力主力面积面积区间区间()销销售售速速度度客户情况客户情况项目优势项目优势麓山恋.迪亚溪谷4500长沙鼎力置业有限公司304.21542西班牙风格180-190180-190快主要为大学城高校教师、政府公务员、个体小私营业主、大型企业中高级管理人员等，客户年龄偏于年轻。地段、景观资源丰富岳麓山下、人文环境浓厚、户型独特；叠加别墅客厅设计通风采光较好御邦4200湖南财信达人投资实业有限责任公司25011.8108后现代主义170-190170-190慢长沙本地私企老板、高管；省外的投资客融城核心、景观资源丰富、湘江一号6000长沙创远置业有限公司9279520现代简约风格250-326250-300快长沙本地的老板、开福区的机关干部、外地的投资客等千亩鹅羊山，鹅羊山公园、湘江，江心月亮岛水云间6200鸿程湖南置业发展有限公司20213127欧式200-250200-250较慢客户来源地区广泛，辐射整个河东，周边地市也有部分客户；河东民营业主、公司高管占绝对比例。自2007年4月始，新增客户中深圳投资客（原籍湖南）占重要比例。长沙首个城区纯别墅区。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙别墅案例小结1.通常规模都较大,一般在800亩以上,最大达到2600亩;2.开发商大多是外来大品牌开发商；3.欧式与北美是最常用的建筑风格,中式接受度相对弱;4.别墅客户以私营业主、个体经营户、企业高管、政府高官为主，有不少外来投资客；5.价格:独立价格在9600-13000元/平米,双拼价格在6000-9500元/平米,联排4800-7500元/平米,叠加4500-6200元/平米；6.主力面积区间：独立主要在400-600平米，双拼主要在300-400平米；联排主要在200-300平米，叠加主要在170-250平米；7.整体销售情况较好，其中以双拼与联排销售最好，独立与叠加相对销售慢；8.规模与品牌固然可在一定程度上促进销售，但环境、性价比、位置是直接影响到销售的重要因素。1.长沙不乏大规模项目，本案规模虽大,但此优势对销售冲击力减弱;2.本案品牌竞争的优势减弱；3.建议本案以欧式为主建筑风格;4.私营业主、个体经营户、企业高管、政府高官是本案重要挖掘的客户资源；5.价格为本案提供价格建议依据；6.建议本案面积基本以此主力面积区间为参考；7.别墅物业类型可以双拼与联排为主力；8.本案在环境与位置上均不具备强大的竞争优势，建议以性价比取胜。案例结论对本案的启示路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙别墅案例小结面积、价格对销售的影响别墅别墅类型类型楼盘名称楼盘名称在售均价在售均价(元元/平米平米)面积区间面积区间()主力面积主力面积区间区间()销售销售速度速度独立保利阆峰云墅9600300-500400-500快长沙玫瑰园11000447-937500-569慢碧桂园.威尼斯城11000183-1200200-400较快绿城青竹园13000400-1247400-600一般双拼美洲故事9500340-400340-400快汀湘十里6000328-348328-343较快麓山恋迪亚溪谷6000290-300290-300快湘江一号9000330-360330-360快联排麓山恋.迪亚溪谷5000220-240220-240快托斯卡纳7500300-500300-500较慢汀湘十里4800280-290280-290较快南山苏迪亚诺5500170-218170-218较快叠加麓山恋.迪亚溪谷4500180-190180-190快御邦4200170-190170-190慢湘江一号6000250-326250-300快水云间6200200-250200-250较慢从表中可看出：独立主要在400-600平米，双拼主要在300-400平米；联排主要在200-300平米，叠加主要在170-250平米；1.玫瑰园与绿城由于面积大、总价高，销售慢；托斯卡纳联排也大大超出长沙市主力面积范围，销售慢；御邦的叠加尽管面积适中，但位置过于偏远的叠加产品市场接受度低；2.本案产品必须以控制总价为前提，以高性价比争夺长沙市场。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙典型洋房情况楼盘名称在售均价(元/平米)开发商占地面积(亩)总建筑面积(万)最新推货量套数建筑风格面积区间()主力面积区间()销售速度客户情况项目优势鹏基诺亚山林3700深圳鹏基地产160011.2152欧美建筑风格125-220125-141较快长沙本地占70%,湖南省内株洲,湘潭,衡阳等在长沙工作客户占20%.省外广州,深圳,等客户占到10%.购房客户的职业以老师,公务员,企业高层,国营单位职工为主规模大南山苏迪亚诺3500深圳南山地产48032.5304澳洲风格94.37-142.95116-130较快望城县及市区客户占74%左右；湖南省内其他州市客户约占10%，深圳、广州等外地客户约占16%左右；规模、品牌、产品绿城桂花城5900湖南绿城投资置业有限公司2632247欧陆新古典主义风格90-204100-140较快长沙本地客户占70%,湖南省内湘潭,株洲,衡阳,郴州等客户占20%.省外广州,浙江等客户占10%.购房客户职业以公务员,私营业主,企业管理层,房地产行内人士为主.低容积率，高绿化，品质好早安星城3380香港东业地产110012012月8日将推三期100套北美风格130-200130-150前两期较快50%为项目周边厂矿企业；10%为外地工作的湖南人；开福区（四方坪为主）占20%，芙蓉区占20%。产品类型丰富,立体洋房,层层退台,层次分明路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙洋房案例小结1.开发商大多是外来大品牌开发商；2.欧式与北美是最常用的建筑风格;3.洋房客户以私营业主、个体经营户、企业管理层、公务员为主；4.主力面积区间：100-150平米；5.整体销售情况较好。价格均采用低开高走的策略，代表性项目绿城桂花城前期由于定价过高，销售平平，直到现场园林与建筑出来后，销售才开始回暖。6.价格受位置影响明显，一般在3380-3700元/平米，绿城尾货卖到5900元/平米的价格。值得一提的是，桂花城公认是长沙品质最好的项目之一。1.本案在品牌上并不具备最好的竞争优势；2.建议采用欧式为主建筑风格；3.本案洋房客户将主要以宁乡本地及长沙为主，洋房客户挖掘可主要围绕私营业主、个体经营户、企业管理层、公务员展开；4.面积不宜过大，建议主力面积在140平米左右；5.价格低开高走，以高品质支撑不断向上的价格。案例结论对本案的启示路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1住宅客户定位2住宅定位思路3湖南高尔夫别墅开发分析4湖南度假区别墅开发分析5长沙别墅开发态势6开发依据总结7目前住宅价格建议住宅定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂高尔夫别墅分三个等级等级名称等级名称布局布局高尔夫对别墅的影响高尔夫对别墅的影响真正的“高尔夫别墅”别墅位于高尔夫球场里面最大程度利用高尔夫球场相关资源；在社区安全上获得很大的保障在景观效果和便利程度上有最大的优势“环高尔夫别墅”别墅环绕高尔夫球场而建别墅中的一部分能够享用高尔夫球场的景观资源；也可以根据自己的需要随时去打球；“高尔夫球场旁的别墅”别墅与高尔夫球场有一定距离，但是距离又不太远高尔夫只能作为别墅的辅助卖点；客户也能较为便利地去打球；生活不被球场的灯光、声音等干扰，私密性更强；本案属于真正的高尔夫别墅，可以最大程度利用球场的资源，成为本案的重要卖点.路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂青竹湖青竹湖龙龙湖湖梓山湖梓山湖据湖南省国土资源厅介绍，目前整个湖南已建、在建、报建的球场约8个。总面积达1.6万多亩。在运营的3家球会为益阳的梓山湖高尔夫、长沙望城的龙湖高尔夫、长沙市青竹湖高尔夫；其三个项目均有高尔夫别墅湖南高尔夫别墅项目有三个路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂梓山湖高尔夫庄园位位 置：置：位于益阳市中心梓山湖生态公园内开开 发发 商商：香港天英国际(集团)有限公司和湖南广播电视产业中心合作投资兴建规规 模：模：占地2400亩，分期情况：分期情况：1、首期18洞，用地1000亩，标准杆72杆，总长7200码；2、第二期用地1400亩，为9洞灯光球场、园林式五星级酒店及纯高尔夫别墅开发。交交 通：通：从长沙市、黄花机场驱车前往，仅需40-60分钟。优优 势：势：1、国内罕有的城市型高尔夫球场；2、湖南省独家经国家国土资源部、湖南省计委批准成立3、自然资源丰富：静谧优雅的梓山湖公园，植被繁茂，竹林、楠木、古樟、红枫、银杏遍布，更有水面达2000亩的梓山湖镶嵌其间路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂产权式酒店投资产品基本情况产权式酒店投资产品基本情况会员公寓联排别墅G1G2G3LLG（1/4共有产权）建筑面积（）68.0573.0787.1119147.75价格（万元）32.534.540.515238数量（第四期）88828“梓山湖高尔夫庄园”酒店分二期建设，一期工程包括梓山湖高尔夫俱乐部永久会所、会员公寓、联排别墅、B型别墅与企业会所。高尔夫永久会所内设酒店大堂、西餐厅、多功能宴会厅、红酒屋与雪茄吧。会员公寓为酒店标准套房与商务套房。联排别墅包括两个球道景观标准间、两个普通标准间与多功能娱乐室及餐厅，满足四人一组的高球爱好者休闲娱乐需求。双拼别墅包括一个球道景观温泉豪华间与三个球道景观豪华间以及一个多功能会议室和餐厅，能满足小型商务聚会及高尔夫休闲度假组合多种需求。企业会所包括能同时满足150人就餐带9个包房的中餐厅、两个会议室、5个标准间及一个总统套间。二期工程内容包括酒店大堂、国际会议中心、健身休闲中心、美食街及150间标准客房，总建筑面积约30000，预计将于2008年建成。酒店物业酒店物业路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂均为产权式销售，非自住型物业类型物业特征开盘时间独栋别墅（企业会所）每套面积大约800平方米，节能环保型结构，户内有露天温池一个，每户拥有面积942平方米的巨大私人花园，超大型停车库可同时泊车四台。别墅依山而建，东面是正式会所，南临1号球道，推开窗户，住户就能一览球场胜景，为不可多得的绝版的高尔夫景观别墅。暂不外售，为现房双拼别墅面向高尔夫球场，共分四层。每户面积为368平方米，二层为主卧室及室外为温泉池，设有多个室外观光平台。联排别墅该户型为面临球场的第一排建筑，景观极佳，共有10户，每套面积为191平方米，面宽为6.2米，设屋顶花园会员公寓为酒店式公寓，每层共有12套。户型建筑面积68-87平方米不等。共96套已售完自梓山湖高尔夫酒店正式开业5年后，业主有权无条件退房。只要由业主提出书面申请，既可来公司按原投资金额加银行同期存款利率返还给业主，同时随房屋赠送的记名高尔夫会员卡自动作废。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂绿城青竹园1、首期占地面积1000余亩，容积率0.252、单栋建筑面积3601000平米 庭院面积：5003000平米3、开发280栋独立别墅，首次推92栋开发商：湖南绿城投资置业有限公司规划:美国道林建筑与城市规划设计集团景观:上海意格环境设计咨询有限公司策划:和声机构18洞高尔夫球场自然之中 完美之居临风苑揽秀苑望峰苑枕云苑听泉苑听泉苑南区规划中绿城青竹园别墅区坐携风景秀丽的山地高尔夫球场、碧波荡漾的近300亩原生青竹湖水面等稀缺自然条件，形成了湖南省最大规模和最高档次的高尔夫社区，山水灵秀，风景如画。形态多样、种类丰富的别墅，极具艺术品味与文化气息，一生一栋，值得珍藏，尊贵从此不可复制。9洞灯光高尔夫球场栖霞苑路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂青竹园外立面路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂绿城青竹园绿城青竹园产品品优势：1、长沙首座纯别墅社区2、先天的原生态自然环境3、坐落于高尔夫球场边的高尔夫别墅4、低容积率0.255、建筑风格的多样化，不重叠的设计理念。6、别墅区平均庭院面积为1000平米准确来说,青竹园属于”高尔夫球场”旁的别墅路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂青竹园客群打破地域限制高尔夫对客户购房不能起到直接的影响销售情况销售情况:n一期共92套,推出了58套,销售了49套,销售率约为84%。销售时间约8个月。其定位顶级豪宅，决定了项目的销售周期会很长。客户情况（不完全统计）：n长沙市客户占比约80，主要来自长沙市区，还有小部分浏阳、望城、星沙的城区客户。n省内市外客户占比约5%，主要来自株洲，邵阳，常德，衡阳，湘潭等地州市。n省外客户占比为15%，以广东，浙江的为主，主要来自深圳、广州，杭州，以湘籍人士为主。由于地域及购买能力决定了高端产品仍是以长沙市内高端客户为主，省内其它市区客户购买力明显不足，但高端产品对于省外（湘藉客为主）客户有较大吸引力。青竹园高尔夫会员约有1100名，其中约有20名会员购买了别墅。但通过访谈发现，高尔夫在客户购买别墅因素中影响不大，大部分是因为购买了别墅而入会。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂青竹园对本案的启示n别墅面积过大造成总价过高，会延长项目销售周期；n高尔夫可作为住宅景观配套，不能直接造成住宅成交；因此，高尔夫别墅需最大限度挖掘高尔夫的景观价值（例如做成真正的“高尔夫别墅”）；n高端别墅客户群以长沙市为主，省外湘藉客也成为重要挖掘对象；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1住宅客户定位2住宅定位思路3湖南高尔夫别墅开发分析4湖南度假区别墅开发分析5长沙别墅开发态势6开发依据总结7目前住宅价格建议住宅定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂湖南度假区别墅n湖南度假区别墅物业开发项目很少,目前调查到的仅有浏阳天际凤凰岛.n天际凤凰岛项目号称湖南首个纯度假社区，位于风光旖旎的赤马湖与北部陆地接壤向南延伸的半岛，三面环水，属于“一小时休闲圈”n开发主题：以岛居休闲度假与水上运动为两大开发主题n辅助性产业：拓展基地、会议n定位：第二居所n地理位置：位于湖南省浏阳市的西北部沙市镇，距省会长沙市城区62公里，浏阳市区40公里，黄花国际机场30公里路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂天际凤凰岛项目规划由双拼、联排、小独栋、叠拼、400个床位的三星级产权式酒店、260个床位的五星级酒店、2000米长水景风情商业街等物业组成。占地面积约510亩，总建筑面积22万。规划12000钓鱼湖、20000的龙凤广场、12000天然浴场、水上栈道及水上码头、3000的假日家政会所、10000社区会所。700m长迎凤桥、环湖双车道、滨湖干道形成贯通全岛的环型路网环境资源：4000亩的湖，500亩的岛路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂娱乐、配套设施较为单调，且不够特色与档次n天际凤凰岛开展的休闲娱乐项目有：游泳、游船、碰碰船、脚踏船、快艇、棋牌室、乒乓球、台球、钓鱼、烧烤、龙凤广场、绿色迷宫、56套健身器材、湖南省第一处水上高尔夫球练习场、龙舟练习场、人造沙滩、木栈道等。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂别墅出售，产品档次不高n项目虽然拥有绝佳的自然资源，但由于产品档次不高，在旅游产业上并无特色之处，销售速度慢。n客户主要定位在浏阳市区与长沙市内客户。n价格低:联排39万起,送花园庭院,独栋别墅:60万元起,送花园.路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂湖南度假区别墅物业特征小结1.湖南度假区别墅物业存在市场空白，尤其是中高端以上产品；2.位置偏远的度假区别墅产品必须树立高端产品形象，才有可能在市场竞争如此激烈的情况下吸引眼球；3.必须有好的产业与完善的配套作支撑；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1住宅客户定位2住宅定位思路3湖南高尔夫别墅开发分析4湖南度假区别墅开发分析5长沙别墅开发态势6开发依据总结7目前住宅价格建议住宅定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂星星沙沙板板块块市府板市府板块块麓南板块麓南板块暮云板暮云板块块丰富的山体自然资源给该区域带来良好的人居环境，也为别墅开辟出一片独立领地，二环沿线陆续出现香格里麓山别墅、星语林汀湘十里、岳麓山公馆。融城规划给南部带来历史发展机遇,该区域将随着规划的实施逐步成为核心区域，繁华、热闹将成为该区域未来的修饰词，因此，该地块的别墅伴随着区域的发展将失去其安静、私秘的特征而提前被人预知，各盘登台面临着冷淡。见证长沙市别墅市场发展的历史，依托月湖公园、星沙公园、天然自成的腾飞岛等自然资源，形成长沙市发展最早的别墅聚集区，有山水芙蓉、金鹰城圣爵菲斯、御景龙城以及新兴的双瑞藏珑、水印山城等。市府的搬迁，广阔的土地资源让该片区成商家的必争之地，在金星大道沿线逐步形成了新兴的别墅群，如卓越蔚蓝海岸、长沙玫瑰园、南山苏迪亚诺等，此外，麓谷及雷锋大道沿线聚集着最庞大的企业集群，形成了博大的客户资源长沙别墅市场的板块格局长沙别墅市场的板块格局长沙别墅产品主要集中以下区域。宁乡县目前暂无别墅销售，明年开始有碧桂园、北斗山庄两个项目预计启动。预计本案客户以长沙市区为主，则市府与麓南板块大量别墅货量对本案形成拦截。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙玫瑰园威尼斯城早安星城双瑞藏珑圣爵菲斯比华利山托斯卡纳麓山别墅岳麓山公馆蔚蓝海岸绿城青竹园长沙主要别墅分布图（不完全统计）美洲故事保利阆峰云墅南山苏迪亚诺御邦汀湘十里北斗山庄164亩预计08年年中推出宁乡别墅分布碧桂园3200亩规划中同兴花园（55套）在售长沙别墅市场竞争白热化，宁乡市场开始起步长沙别墅市场竞争白热化，宁乡市场开始起步路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙别墅市场特征1.在售量大：在售量大：据不完全统计，2007年长沙市别墅类项目总占地680.64万平米，正在销售的约有21个项目，其中纯别墅项目7个，纯独立别墅项目2个，其余均为复合型产品。2.潜在量大：潜在量大：据不完全统计，长沙别墅潜量高达854.82万平米，07年约有6个项目推出市场，其总量达381.3万平米。3.联排为主流产品：联排为主流产品：目前，长沙别墅供应量约5521套，其中联排3240套，占比约58%，独立别墅约1793套，占比约32%，叠加约488套；4.产品细分更明显，价格增涨快速：产品细分更明显，价格增涨快速：07年8月份，独立别墅均价约为9700元/平米，联排均价约为5400元/平米；1月份与8月份价格对比，独立别墅价格涨幅约20%，部分突破60%，联排涨幅约20%。5.300平米基本为别墅面积分界点：平米基本为别墅面积分界点：250-300平米联排别墅大约占到总量的四成，也最为畅销。300平米以上的销售销售速度逐渐下降。6.高知高管型及外来客户是别墅客户重要特征：高知高管型及外来客户是别墅客户重要特征：长沙市五区约占62%，望浏宁约占8%，外地客户约占30%。从职业上看，私营业主、高知型企业高层管理人员是主力消费群。7.宁乡目前基本无别墅销售，但擅长工业化开发的碧桂园及大连正源大肆拿地开发后，宁乡目前基本无别墅销售，但擅长工业化开发的碧桂园及大连正源大肆拿地开发后，将在一定程度上带动宁乡别墅市场发展。将在一定程度上带动宁乡别墅市场发展。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂长沙别墅发展前景预测1.近三年内别墅竞争大，受宏观政策影响，约三年后别墅量有所减少，纯粹独立产品表现尤为明显；2.顶级别墅可能出现有价无市的局面，中型别墅受市场欢迎。3.顶级别墅价格上涨空间较小，中小型别墅尚有较大空间。如青竹园别墅均价约12000-15000元/平米，美洲故事独立别墅约12000元/平米。4.由于地产带动城市发展，外来客群有增大倾向。5.宁乡别墅市场才刚起步，未来发展空间较大。据调查，目前北斗山庄尚未动工，即已内定十多套。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1住宅客户定位2住宅定位思路3湖南高尔夫别墅开发分析4湖南度假区别墅开发分析5长沙别墅开发态势6开发依据总结7目前住宅价格建议住宅定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂开发依据总结1.宁乡已经开始具备开发中高端以上住宅产品的条件；2.目前宁乡别墅市场趋向空白，但对别墅物业有需求；3.随着碧桂园等外来大品牌的进入，宁乡高端住宅市场将被带热；4.高端产品客户须打破宁乡区域，面向全省，乃至广州、深圳、北京等地的湘藉客户；5.目前长沙别墅市场竞争激烈，对本案造成销售压力，但度假区中高端以上别墅市场空白，本案有高尔夫等休闲度假产业作为支撑，具备较强的竞争力；但产品细节的打造需以市场需求为参照；6.政策造成的别墅物业的逐渐稀缺为本案带来机遇；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂1住宅客户定位2住宅定位思路3湖南高尔夫别墅开发分析4湖南度假区别墅开发分析5长沙别墅开发态势6开发依据总结7目前住宅价格建议住宅定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂关于本项目产品均价研究的方式方式一：区域分类、综合分析方式一：区域分类、综合分析 本案选取了长沙市高品质住宅市场，当前具有代表性的可类比项目进行对比，以期综合全市大环境与区域局部环境中项目的价格因素。方式二：赋予权重、力求准确方式二：赋予权重、力求准确 对不同因素对项目的影响赋予权重；对区