某海口西海岸项目定位及发展报告课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/6/29某海口西海岸项目定位某海口西海岸项目定位及发展报告及发展报告2023/7/30某海口西海岸项目定位及发展报告1路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂超越标准之争报告框架Chapter 1Chapter 1机遇机遇Chapter 2竞争模式借鉴Chapter 3项目竞争模式构想Chapter 4物业发展的演绎市场上各种现象的分析引出项目最初市场上各种现象的分析引出项目最初的思考。的思考。基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点补缺者挑战者户型 配套 园林 超越标准之争报告框架Chapter 1机遇Chapter 22路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂n20102010年年1 1月初，月初，国务院关于推进海南国国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见际旅游岛建设发展的若干意见明确提出海南国际旅游岛的战略定位。n海南暂停批地，新政海南暂停批地，新政 捂地捂地 火上浇油火上浇油在海南国际旅游岛总体规划获得国家发改委批准前，全省各地暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。n海南地产投机热钱提前布局海南地产投机热钱提前布局海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商进驻海南，目前至少有超过4700亿元的资金流动到海南大肆圈地。n千亿资金角逐海南楼市千亿资金角逐海南楼市 2010年1月仅半个月，海南主要城市房价涨幅超过30%。1月11日三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套，开盘当天便销售一空，均价每平方米高达6.5万元，在全国也极为罕见。宏观机遇1海南国际旅游岛获得政策红利2010年1月初，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的3路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂宏观机遇2海南省出台政策，暂停土地出让和审批新土地开发项目海南省出台政策，暂停土地出让和审批新土地开发项目 1月15日，全省推进国际旅游岛建设动员大会上，卫留成宣布：从现在从现在起到今年起到今年3 3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目，月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目待海南国际旅游岛建设发展规新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目待海南国际旅游岛建设发展规划纲要获批后再行启动。划纲要获批后再行启动。会议同时提出八方面确保海南居民住房问题，其中强调：对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业，责令3天内整改，逾期不整改者，将列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。会议还强调，今年将新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平米，往后逐年增加。据调研了解，自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。两个暂停从某种程度上，对海南本以火爆的市场火上浇油，与政府初衷适得其反。宏观机遇2海南省出台政策，暂停土地出让和审批新土地开发项目 4路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂海口承担着海南省中心城市和打造国际化都市的职能，海口承担着海南省中心城市和打造国际化都市的职能，三亚定位于世界级滨海旅游目的地三亚定位于世界级滨海旅游目的地三亚定位：世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心三亚定位：世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心城市。城市。1995199520102010三亚市城市总体规划三亚市城市总体规划海口定位：具有热带风光和海滨城市特色的外向型国海口定位：具有热带风光和海滨城市特色的外向型国际性城市。际性城市。2005200520102010海口市城市总体规划海口市城市总体规划结论：结论：三亚三亚国际化的休闲旅游度假城市国际化的休闲旅游度假城市海口海口区域性中心城市，国际都市化定位区域性中心城市，国际都市化定位宏观机遇3海口海口区域中心城市和国际化职能的差异定位突出区域中心城市和国际化职能的差异定位突出海口承担着海南省中心城市和打造国际化都市的职能，三亚定位于世5路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂海口港海口港/填海区填海区国贸传统中心国贸传统中心城市发展方向城市发展方向西海岸西海岸海口高端渡假区海口高端渡假区规划中的城市新核规划中的城市新核东长东长秀秀政务新区：市政府搬迁政务新区：市政府搬迁所在地所在地长流长流片区片区东海岸东海岸待开发区待开发区海甸岛海甸岛普通居住区普通居住区新新埠埠岛岛西长西长秀秀 目前已建立起高尚度假区印象，片区价值占位海口最高端，但未来片区内部将有所区分：片区价值占位海口最高端，但未来片区内部将有所区分：东长秀：东长秀：二三线项目为主的开发商主导区域，作为城市外扩西海岸首站，未来将吸引大批岛内客户在此置业，形成高尚居住区高尚居住区；西长秀：西长秀：一线用地低密度开发低密度开发为主，优质海景资源吸引大批岛外客户岛外客户，未来将继续深化高档度假区价值；长流：长流：目前进行土地一级运营土地一级运营，未来市府全套机构搬迁地，但成规模项目开发尚待时日。项目地处海口长流组团起步区，未来的城市新项目地处海口长流组团起步区，未来的城市新CBDCBD。宏观机遇4西海岸长流起步区将成为海口未来新CBD海口港/填海区城市发展方向西海岸东长秀政务新区：市政府搬迁所6路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂宏观机遇5国际旅游论坛的召开助海南国际旅游岛扬帆起航博鳌国际旅游论坛博鳌国际旅游论坛主要成果：主要成果：n国际旅游论坛梳理探讨国际旅游岛建设思路，为国际旅游岛建设正式拉开序幕；n游艇制造业已经开始向海口、三亚集中，海南将成为中国游艇、邮轮制造业的一个重要基地;n将海南打造中国高尔夫旅游之都、世界高尔夫旅游目的地。宏观机遇5国际旅游论坛的召开助海南国际旅游岛扬帆起航博鳌国际7路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂以喜来登为代表的未来酒店群以喜来登为代表的未来酒店群起步区新起步区新CBDCBD的明确规划的明确规划作为博敖分会场的会展产业链作为博敖分会场的会展产业链海口仅次于三亚的不可复制的海口仅次于三亚的不可复制的海景资源海景资源西海岸的高端休闲配套西海岸的高端休闲配套新国宾馆、会展中心、新国宾馆、会展中心、CBDCBD的崛起，多重国际配套奠定形象基础。的崛起，多重国际配套奠定形象基础。宏观机遇6区域配套：多重国际配套，奠定海口国际名片和窗口地位以喜来登为代表的未来酒店群起步区新CBD的明确规划作为博敖分8路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂宏观机遇7海景+湾区：不可或缺的价值衡量标准湾区物业所渭湾区物业，是指那些既拥有湾区资源享受稀缺景观资源，更占据城市核心地段、能与水景近距离最大限度的接触的高尚住宅。世界八大湾区洛杉矶比弗利山庄，纽约长岛，东京东京湾等“世界八大湾区”都是致力于把人类的居住梦想转化为现实，都拥有生态与人文环境的完美结合，也成为世界颇具投资价值的区域和令人羡慕的高尚社区。西海岸西海岸湾区湾区本案本案随着喜来登、国宾馆、行政中心、高尔夫球会和众随着喜来登、国宾馆、行政中心、高尔夫球会和众多品牌地产企业的进驻，周边比肩全球的基础正在逐渐成型。多品牌地产企业的进驻，周边比肩全球的基础正在逐渐成型。宏观机遇7海景+湾区：不可或缺的价值衡量标准湾区物业所渭湾9路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂03酒店式公寓及商务办公用地容积率1.504学校/商业/居委会容积率0.8/1.0/2.0/2.505居住用地容积率2.506居住用地容积率2.507居住用地/学校住宅容积率3.008酒店式公寓及商务办公用地容积率1.509暂无资料10居住用地容积率2.511居住用地容积率3.012居住用地容积率3.517居住用地容积率3.513星级酒店酒店式公寓商务用地容积率1.514酒店式公寓商务/金融容积率3.5/415酒店式公寓商务用地容积率3.5/4.0/5.016酒店式公寓商务/商业容积率3.5/4.0/5.024金融保险容积率4.0/6.025商业/商务容积率4.0/5.026商业/商务容积率4.0/5.028居住用地商务办公容积率1.529居住用地商务办公容积率2.031居住用地商务办公/学校住宅容积率1.530商务办公容积率1.5322323酒店式公寓酒店式公寓商务商务/宾馆宾馆容积率容积率3.53.527居住用地容积率3.533居住用地容积率2.534拟出让办公用地39拟出让教育科研用地383736居住用地商务办公容积率2.035商务办公容积率3.001023232、3737、3838地块地块为海口市新中央政务核心区为海口市新中央政务核心区18-2218-22地块，公园及绿化用地地块，公园及绿化用地会展中心会展中心国宾馆国宾馆核心价值排序：核心价值排序：一流的地段一流的地段一流的潜力一流的潜力二流的海景，整体市场中，不存在可比同类二流的海景，整体市场中，不存在可比同类03040506070809101112171314151610路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目属性国际旅游岛国际旅游岛海口新海口新CBDCBD：基于国家发展战略及城市发展方向下的区域属性界定。国际旅游岛国际旅游岛海口新海口新CBDCBD，具有核心，具有核心地段优势的，稀缺的，不可复制的地段优势的，稀缺的，不可复制的国际化滨海高端社区国际化滨海高端社区核心地段优势：核心地段优势：项目处于CBD核心位置，其周边优越的资源配套，奠定了其稀缺的，不可复制的优势和价值。国际化滨海高端社区：国际化滨海高端社区：核心价值下必然开发模式和方向。项目属性国际旅游岛海口新CBD：基于国家发展战略及城市发展11路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂指标分析完全区别海口传统度假物业开发模式 从项目指标来分析，项目容积不大于从项目指标来分析，项目容积不大于3.5，其高容高密的土地指标，决定了其完全区别，其高容高密的土地指标，决定了其完全区别于传统度假物业，仿照传统开发模式，其发展于传统度假物业，仿照传统开发模式，其发展瓶颈是可以预期的。瓶颈是可以预期的。指标分析完全区别海口传统度假物业开发模式 从项12路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂03酒店式公寓及商务办公用地容积率1.504学校/商业/居委会容积率0.8/1.0/2.0/2.505居住用地容积率2.506居住用地容积率2.507居住用地/学校住宅容积率3.008酒店式公寓及商务办公用地容积率1.509暂无资料10居住用地容积率2.511居住用地容积率3.012居住用地容积率3.517居住用地容积率3.513星级酒店酒店式公寓商务用地容积率1.514酒店式公寓商务/金融容积率3.5/415酒店式公寓商务用地容积率3.5/4.0/5.016酒店式公寓商务/商业容积率3.5/4.0/5.024金融保险容积率4.0/6.025商业/商务容积率4.0/5.026商业/商务容积率4.0/5.028居住用地商务办公容积率1.529居住用地商务办公容积率2.031居住用地商务办公/学校住宅容积率1.530商务办公容积率1.5322323酒店式公寓酒店式公寓商务商务/宾馆宾馆容积率容积率3.53.527居住用地容积率3.533居住用地容积率2.534拟出让办公用地39拟出让教育科研用地383736居住用地商务办公容积率2.035商务办公容积率3.001023232、3737、3838地块地块为海口市新中央政务核心区为海口市新中央政务核心区18-2218-22地块，公园及绿化用地地块，公园及绿化用地会展中心会展中心国宾馆国宾馆市场机遇市场机遇1 1起步区土地奇货可居，发展可期 从西海岸土地出让情况来看，从西海岸土地出让情况来看，项目周边土地名花有主，区域未来项目周边土地名花有主，区域未来前景明朗，未来一两年开发将仍以前景明朗，未来一两年开发将仍以海口老城区供应及其他大型项目后海口老城区供应及其他大型项目后续开发为主力；续开发为主力；从国宾馆、新市府、会展中心从国宾馆、新市府、会展中心等城市配套建设速度来看，区域核等城市配套建设速度来看，区域核心价值释放还需要心价值释放还需要3-53-5年。年。n政府停止批地；n新政下土地价值预期高企，开发速度必然加快；n2009年11月成交6块土地均为起步区所属，区域即将进入快速发展成熟期。03040506070809101112171314151613路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场机遇市场机遇2 2供求关系：一直平稳发展，呈持续增长趋势2008年1-11月月度供求关系成两端走势，6月出现分水岭，前半年呈现出供不应求，后半年供求态势出现供略大于求，整体来说供求处于平衡态势。2009年6月供应面积为10.96万平方米，销售面积为21.95万平方米，成交价为4966元/平方米。供求比为1：2，市场稳定。市场机遇2供求关系：一直平稳发展，呈持续增长趋势 14路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场机遇市场机遇3 32010.01.11-01.172010.01.11-01.17n商品房市场供应量为1.96万平方米，环比上周4.23万平方米减少53.66%；n商品房成交 538套，成交量小幅下跌，成交面积为5.97 万平方米，环比下跌24.62%。其中商品住宅成交 520，成交面积为 5.42万平方米，环比下跌 29.34%。09年存量去化，释放不足，2010年面临巨大市场契机月份月份供应面积供应面积成交面积成交面积成交环比成交环比10/0296,532240,156-38.31%10/01110,195389,29724.1%09/12312,466313,70634.46%09/11263,252233,31549.28%09/1083,086156,295-28.86%09/09297,840219,6913.06%市场机遇32010.01.11-01.1709年存量去化，释15路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场机遇市场机遇4 4价格梯度增长，透支未来1-2年市场价格市场机遇4价格梯度增长，透支未来1-2年市场价格16路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂2010.01.11-2010.01.172010.01.11-2010.01.17n60平米以下去化适中，溢价能力相对较强；n100-130平米去化适中，溢价能力强；n100-160平米130-160平米去化快速，溢价明显；n200平米以上溢价能力极强，成交有限。200200平米以上的资源型平米以上的资源型奢侈产品溢价能力最奢侈产品溢价能力最强，但强，但6060平米以下、平米以下、100-160100-160平米、高品质平米、高品质舒适性产品体现出了舒适性产品体现出了量价双赢的趋势。量价双赢的趋势。市场机遇市场机遇5 5近期市场产品去化能力分析2010.01.11-2010.01.17200平米以上的资17路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场机遇市场机遇6 6信心仍在，市场趋于理智，交易节奏放缓项目项目区域区域均价均价产品类型产品类型日上门量日上门量金碧文化龙华CBD21000中户型3-4批御景峰龙华CBD15000中户型20-30批夏威夷海岸西海岸23000公寓+别墅10批天一方海甸岛22000公寓+别墅10批n高价透支，国家政策调控，使得市场出现观望氛围；n据访谈了解，业内人士及客户，对市场未来仍然充满信心。市场机遇6信心仍在，市场趋于理智，交易节奏放缓项目区域均价产18路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂机遇总结机遇总结 短期内，强化产品适应性，控制购买短期内，强化产品适应性，控制购买门槛，才能实现项目稳健的盈利；门槛，才能实现项目稳健的盈利；未来未来3-53-5年，超越传统价值标杆的产年，超越传统价值标杆的产品，才是项目实现超额利润的突破口。品，才是项目实现超额利润的突破口。机遇总结 短期内，强化产品适应性，控制购买门槛，才能实19路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂海口海口.外滩中心外滩中心上置集团将旗下最高端的物业品牌，斥资150亿打造海口楼王，亚洲首席HOPSCA生态城。海口外滩中心占地面积约340亩，总建筑面积约100万平米。打造海口市中心“不夜城、富人区”。户型户型面积面积比例比例销售销售一房7030%95%两房10530%99%复式10810%三房16020%四房22010%合计70-220100%98%产品打造标准及售价反馈：产品打造标准及售价反馈：n2010年3月均价21000元/平米，装修标准号称3500元/平米；n3.1米层高，2.1米进深阳台，7.8米超宽客厅；n集游艇码头、精品酒店、国际海景艺术公寓、外滩源滨海商业、国际时尚mall、尖端高科技环保办公楼、游艇俱乐部为一体的世界级别品质配套体系 市区高容高密投资型产市区高容高密投资型产品典型案例品典型案例海口.外滩中心户型面积比例销售一房7030%95%两房10520路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂n整个项目占地面积为：54628.36；总建筑面积：59367.90；居住总户数：228户；绿化率：45%；建筑密度：19.95%；容积率：0.796；n小区共设计有29种户型,其中公寓二栋（193户），叠拼别墅8栋（21户）、独栋别墅11栋、三合院1栋（3户），公寓多以复式为主，兼有部分平层；面积最小的户型为1F1T为67平米，最大的独栋别墅面积为2159平米。海口海口.天一方产品打造标准及售价反馈：天一方产品打造标准及售价反馈：n20102010年年3 3月公寓对外售价月公寓对外售价2200022000元元/平米，装修平米，装修标准标准15001500元元/平米；平米；n小区内部配套:下沉式广场、游泳池、健身房、儿童游乐室、茶餐厅、练琴房、影音室、娱乐室、水吧、雪茄吧、小超市。设计与结构：设计与结构：n公寓每两层享受80、6米高的中庭。n为真正实现建筑节能一体化和美观，采用的太阳能集中供热系统为平板式铺设。园林景观：园林景观：5000水景；外围设置3000支、高3.5米到4.5米的不锈钢芦苇灯。品质与材料：品质与材料：n门窗玻璃全部采用隔热性能好的Low-E玻璃；特制电梯轿厢装修后净高达2.8米；n外墙涂料采用日本世博化岩SKK真漆涂料，并加入盈速粒材料。高端滨海度假型楼盘典高端滨海度假型楼盘典型案例型案例整个项目占地面积为：54628.36；总建筑面积：5936721路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目名称：半山半岛物业类型纯住宅、商业、服务式公寓09.5均价23000元/25000元/占地面积2500亩建筑面积18万平米(三期)容积率1.72（三期）绿化率45.5%规划户数1302套（三期）车位配比1：2建筑风格现代简约房型两房120、三房160、190装修情况精装修(不含家具家电)装修标准4000元/物业公司世邦魏理仕物业公寓4.5元/、别墅6元/产品打造标准及售价反馈：产品打造标准及售价反馈：n20102010年年1 1月对外售价月对外售价3500035000元元/平米，装修标准平米，装修标准40004000元元/平米；平米；海南典型高密豪宅案例海南典型高密豪宅案例项目名称：半山半岛物业类型纯住宅、商业、服务式公寓09.5均22路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂外观部分外墙：澳洲砂岩公共部分1.大堂：进口Monocouche涂料电梯：日立电梯侯梯厅起居空间客厅、餐厅、走廊主人房、卧室墙面：高级乳胶漆 地面：瓷木地板空调：日立变频中央空调户门：高级实木门厨房部分地面：人造大理石 墙面：高级乳胶漆灶具：西门子 橱柜：德国博洛尼卫生间部分地面：人造大理石墙面：人造大理石其他建材设备部分空调：日立变频中央空调供水：栏杆：不锈钢栏杆、钢化玻璃 ，窗：铝木复合结构门框（山东华建铝材）、中空伏法双层钢化玻璃电气：天然气入户视讯设备：可视门铃、数字电视、户式红外线安防装置外观部分外墙：澳洲砂岩公共部分大堂：进口Monocouche23路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂未来三亚高级商业区未来三亚高级商业区高尚优雅便利舒适高尚优雅便利舒适半山半岛商业大道将由美国GLC公司负责设计和招商，目前规划中的商业社区将是集餐饮、娱乐、金融为一体的大型商业区，形成整个社区的中心焦点，业主可不用出社区就能享受尊贵且便利的滨海闲适生活。真正从旅游休闲到生活定居，成为名流隐于山海之间的私人行宫。鹿回头区域的洲际酒店，将成为鹿回头区域的洲际酒店，将成为亚洲旗舰店亚洲旗舰店为喜欢三亚热带风情的您，提供舒适完美的尊荣旅程未来三亚高级商业区鹿回头区域的洲际酒店，将成为24路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂最新建筑观念符合热带居住的光合建筑有机的建筑材质：有机的建筑材质：驾御热带环境，特殊材质实现舒适生活。全钢化中空LOW-E玻璃，隔音、隔热、防紫外线、防飓风，绿洲般清静享受；自然无机砂岩型外装涂料，防水透气，如建筑的天然外衣。有机的建筑结构：有机的建筑结构：双层屋顶设计、可开合木百页窗、超大的景观阳台，形成建筑外部隔热罩，滞留海风的清爽，如一个天然环保空调系统。最新建筑观念符合热带居住的光合建筑有机的建筑材质：驾御热带25路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂日立安防系统构建智能化住宅全球首创恩华特全封闭垃圾处理系统日立安防系统构建智能化住宅全球首创恩华特全封闭垃圾处理系统26路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂高密高容，独树一帜的高密高容，独树一帜的个性化指标个性化指标项目地块方正，高容积率高密度项目地块方正，高容积率高密度其核心价值排序：其核心价值排序：一流的地段一流的地段一流的潜力一流的潜力二流的海景二流的海景在整体市场中，不存在可比同类在整体市场中，不存在可比同类高密高容，独树一帜的个性化指标项目地块方正，高容积率高密度一27路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂商务化、国际化，完全无法复商务化、国际化，完全无法复制的城市地标才是本案的原始制的城市地标才是本案的原始价值，海景只是作为国际旅游价值，海景只是作为国际旅游岛优质项目的一大特色而已。岛优质项目的一大特色而已。北京北京盘古大观盘古大观商务化、国际化，完全无法复制的城市地标才是本案的原始价值，海28路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战海南国际旅游岛上升为国家战略西海岸长流起步区新CBD的崛起国际旅游岛、CBD双重利好，决定了项目发展的高起点，必须走国际化发展路线，将代言海口城市未来。未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战海南国际旅游岛上升为国家29路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战一流的地段，一流的配套，二流的海景高容积率，高密度的个性化指标属性项目核心地段优势及属性，决定了项目区别于区域传统低密度的开发模式，成为区域的开发的挑战者。未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战一流的地段，一流的配套，30路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂我们的方向我们的方向市场的补缺者市场的补缺者西海岸的挑战者西海岸的挑战者+未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战n n项目该如何制定市场补缺者和西海岸挑战者的开发思路？项目该如何制定市场补缺者和西海岸挑战者的开发思路？项目该如何制定市场补缺者和西海岸挑战者的开发思路？项目该如何制定市场补缺者和西海岸挑战者的开发思路？我们的方向市场的补缺者西海岸的挑战者+未来1-2年的市场发31路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂发展思路的研究发展思路的研究发展思路的研究32路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目条件项目条件项目条件项目条件规划空间规划空间规划空间规划空间配套空间配套空间配套空间配套空间资源空间资源空间资源空间资源空间市场空间市场空间市场空间市场空间人文空间人文空间人文空间人文空间指标空间指标空间指标空间指标空间长流起步区，海口新CBD二线海景资源市场发展热点，投资需求旺盛周边市政规划市政配套完善，指日可待周边人文资源有限高容高密项目发展空间分析价值认知项目条件规划空间配套空间资源空间市场空间人文空间指标空间长流33路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂在西海岸，本项目该如何脱离传统竞争，树立价值标杆？项目认知 目前西海岸区域项目多为低密度滨海休闲度假物业；在区域目前西海岸区域项目多为低密度滨海休闲度假物业；在区域属性重新定位及市场形势变化下，本项目作为一个高容高密物业，属性重新定位及市场形势变化下，本项目作为一个高容高密物业，该如何脱离传统竞争，树立价值标杆？该如何脱离传统竞争，树立价值标杆？项目产品形态形象定位总建面(万万)容积率主要卖点浪琴湾别墅、公寓国际温泉度假村570.5海景、沙滩、园林景观、内部完善休闲娱乐配套、低容积率阳光西海岸别墅、洋房复合低密度滨海生态社区200.75海景、园林景观、内外部完善休闲娱乐配套、低容积率金色阳光公寓温泉度假酒店式公寓2.51.4海景、恒温泳池，专用金沙滩海水浴场，10000平方米的大型购物中心，10个大型特色餐厅城市海岸别墅西海岸生态人居典范170.79完善的内部配套、高品质、园林景观、低密度紫园三期花园洋房西海岸悠闲生活城邦331.2完善的内部配套、高品质、园林景观、低密度观海台别墅、公寓生态型智能化高尚社区80.86二线海景、园林景观、紧邻公园、低密度龙墅湾别墅首席叠景大宅丛林温泉别墅7.70.8园林景观、完善的内外部配套观澜公寓公寓滨海生态社区7.90.92园林景观、二线海景在西海岸，本项目该如何脱离传统竞争，树立价值标杆？项目认知 34路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂传统硬仗打法：传统硬仗打法：本案景观园林样板房包装区域送面积？品牌低密度传统的解决途径项目认知传统硬仗打法：本案景观园林样板房包装区域送面积？品牌低密35路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂“西海岸项目西海岸项目西海岸项目西海岸项目”具有核心的地段优势具有核心的地段优势具有核心的地段优势具有核心的地段优势但如何脱离传统市场，但如何脱离传统市场，但如何脱离传统市场，但如何脱离传统市场，树立价值标杆？树立价值标杆？树立价值标杆？树立价值标杆？项目发展分析项目认知对于本案，我们必须从本质上寻求突破对于本案，我们必须从本质上寻求突破对于本案，我们必须从本质上寻求突破对于本案，我们必须从本质上寻求突破从成功模式中发现突破点从成功模式中发现突破点“西海岸项目”具有核心的地段优势但如何脱离传统市场，项目发展36路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂超越标准之争报告框架Chapter 1机遇Chapter 2Chapter 2竞争模式借鉴竞争模式借鉴Chapter 3项目竞争模式构想Chapter 4物业发展的演绎市场上各种现象的分析引出项目最初的思考。基于自身条件，从成功的竞争模式中基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点寻找突破点补缺者挑战者户型 配套 园林 超越标准之争报告框架Chapter 1机遇Chapter 237路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂星巴克，一杯咖啡带来的全新思考星巴克，一杯咖啡带来的全新思考咖啡咖啡不是咖啡不是咖啡不止是咖啡不止是咖啡Starbucks 跨界的咖啡跨界的咖啡星巴克，一杯咖啡带来的全新思考咖啡38路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂咖啡咖啡文化决胜口味文化决胜口味元鲜煮咖啡挑战星巴克元鲜煮咖啡挑战星巴克麦当劳欲和星巴克积极争抢的对象，而麦当劳作为咖啡业务的后来者，最大的卖点就在于价格，拿铁、卡布奇诺、摩卡等售价均为元。星巴克的星巴克的“客户经验客户经验”马斯兰：星巴克是一次开一店，顾客是一次喝一杯，我们不做粗制滥造的批发生意，我们追求的是“重复购买”和“忠诚度“。n在2007年的一次市场调查中，美国消费者认为麦当劳的“特级烘焙”咖啡口味已经不逊于星巴克的同类咖啡。n英国金融时报调查显示，在中国喝一杯星巴克咖啡显然要比买一件“维多利亚的秘密”的国际名牌内衣更加时髦。对于中国人来说，无论是在打手机还是在上网，被人知道在星巴克，内心的虚荣可以膨胀无数倍。咖啡文化决胜口味元鲜煮咖啡挑战星巴克星巴克的“客户经39路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂不是咖啡不是咖啡向生活方式向生活方式的突破的突破星巴克目标市场的定位：星巴克目标市场的定位：不是普通的大众，而是富有小资情调的城市白领。产品重新定义，把大众商品重新定义为星巴克体验，也就是说人们社交一个场所，因此星巴克相信自己销售的不是咖啡豆而是一种体验。产品需求产品需求为中心为中心生活方式生活方式为中心为中心消费服务消费服务为中心为中心不是咖啡向生活方式的突破星巴克目标市场的定位：不是普通的40路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂不止是咖啡不止是咖啡星巴克的跨界：第三生活空间星巴克的跨界：第三生活空间第四元素：悠闲第四元素：悠闲的交际空间的交际空间第三元素：第三元素：众人的绿洲众人的绿洲第二元素：负担得第二元素：负担得起的奢华起的奢华第一元素：源于第一元素：源于意大利的浪漫的意大利的浪漫的味道味道与客户互动中创与客户互动中创新，形成的新，形成的第三第三生活空间生活空间星巴克第三空间的四个元素星巴克第三空间的四个元素n浪漫的味道，浪漫的味道，星巴克的店铺装修具有异国风味，来一杯为美国人并不熟悉的苏门答腊或者玛吉雅朵咖啡，可以为乏味的日子平添几许浪漫。n负担得起的奢侈，负担得起的奢侈，在每天购买咖啡的人群中，有平民学生，也有外科医生。“平民学生或许无法负担得起奔驰汽车的费用，但是他可以和外科医生一样，每天享受一杯最好的咖啡。”n众人的绿洲，众人的绿洲，星巴克倡导，在纷扰不堪的社会中，提供一个静思的环境。n悠闲的交际空间，悠闲的交际空间，流行的交际场所，提供给人们没有威胁感的聚集空间。是在家和公司之外的第三个好去处。不止是咖啡星巴克的跨界：第三生活空间第四元素：悠闲的交际41路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂星巴克星巴克星巴克星巴克 一杯咖啡带来的全新思考一杯咖啡带来的全新思考一杯咖啡带来的全新思考一杯咖啡带来的全新思考咖啡市场竞争激烈，咖啡市场竞争激烈，咖啡市场竞争激烈，咖啡市场竞争激烈，在在在在“麦咖啡麦咖啡麦咖啡麦咖啡”、“83“83“83“83度度度度C”C”C”C”等同类连锁品牌等同类连锁品牌等同类连锁品牌等同类连锁品牌的竞争冲击下，各大知名的竞争冲击下，各大知名的竞争冲击下，各大知名的竞争冲击下，各大知名品牌通过建立独占性优势来完成市场覆盖品牌通过建立独占性优势来完成市场覆盖品牌通过建立独占性优势来完成市场覆盖品牌通过建立独占性优势来完成市场覆盖麦咖啡麦咖啡麦咖啡麦咖啡7777元鲜煮咖啡元鲜煮咖啡元鲜煮咖啡元鲜煮咖啡83838383度度度度CCCC平价美味平价美味平价美味平价美味对于竞争激烈的咖啡品牌对于竞争激烈的咖啡品牌对于竞争激烈的咖啡品牌对于竞争激烈的咖啡品牌星巴克星巴克星巴克星巴克,应该如应该如应该如应该如何在市场中寻求自己的位置？细分哪种客户？何在市场中寻求自己的位置？细分哪种客户？何在市场中寻求自己的位置？细分哪种客户？何在市场中寻求自己的位置？细分哪种客户？“品味品味品味品味”“”“”“”“时尚时尚时尚时尚”“”“”“”“第三空间第三空间第三空间第三空间”，全新，全新，全新，全新内涵定位和场所精神表现带给其所针对的中高内涵定位和场所精神表现带给其所针对的中高内涵定位和场所精神表现带给其所针对的中高内涵定位和场所精神表现带给其所针对的中高端客户前所未有的新体验，从根本上促动了原端客户前所未有的新体验，从根本上促动了原端客户前所未有的新体验，从根本上促动了原端客户前所未有的新体验，从根本上促动了原来各大品牌长期占有的来各大品牌长期占有的来各大品牌长期占有的来各大品牌长期占有的“领地领地领地领地”“独占性优势独占性优势独占性优势独占性优势”和和和和“塑造新标准塑造新标准塑造新标准塑造新标准”才能实现才能实现才能实现才能实现“模式突破模式突破模式突破模式突破”星巴克 一杯咖啡带来的全新思考咖啡市场竞争激烈，在“麦咖42路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目属性项目属性项目属性项目属性消费消费消费消费市场市场市场市场独占性优势独占性优势独占性优势独占性优势塑造新标准塑造新标准塑造新标准塑造新标准补缺者补缺者基于国际化新基于国际化新CBDCBD发展机遇及核心的地段发展机遇及核心的地段优势，脱离传统竞争，塑造优势，脱离传统竞争，塑造国际化滨海建筑群国际化滨海建筑群挑战者挑战者基于客户敏感点基于客户敏感点塑造一种全新的居住模式及塑造一种全新的居住模式及居住体验居住体验已知机遇：已知机遇：已知机遇：已知机遇：n海南国际旅游岛及海口新CBD的双重发展机遇。n区域城市中心，国际化城市。n全国投资焦点，发展前景优越，潜力巨大。项目属性消费独占性优势塑造新标准补缺者基于国际化新CBD43路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂3 3点劣势分析：点劣势分析：n 社区内市政道路带来的规划劣势；n 区域刚刚启动，配套缺乏的劣势；n 指标不吻合常规高端发展要求，不利于延伸高端板块属性；3 3大机会：大机会：n资源地产的避险属性；n国际旅游岛趋势下的海口高端低质；n 海南投资兴旺和三亚与海口存在的巨大价格缺口；3 3点威胁：点威胁：n 西海岸已开发和待开发项目的竞争；n 其他区域发展规划带来的关注转移；n 国贸、海甸等区域快速发展抑制区域竞争力；5 5大优势分析：大优势分析：n 海口新CBD，国内罕有滨海城市核心；n 属于准一线海景资源区；n 项目未来完善的配套优势；n起步区和西海岸片高端住区格局成型；n低地价带来的巨大发展空间；项目SWOT分析机遇与挑战3点劣势分析：3大机会：3点威胁：5大优势分析：项目SWOT44路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂西海岸项目价值蓝海分析模型西海岸项目价值蓝海分析模型项目需要超越竞争，为了获得新的竞争机遇，项目必须在产品、符号和形象上创造出一种全新的体系创造出一种全新的体系，突破传统竞争！重要度重要度价值链价值链区域景观符号符号符号符号形象高度形象高度形象高度形象高度容积率价格综合性交通产品产品产品产品西海岸项目西海岸项目竞争强化竞争强化竞争强化竞争强化竞争维持竞争维持竞争维持竞争维持竞争弱化竞争弱化竞争弱化竞争弱化西海岸项目价值蓝海分析模型项目需要超越竞争，为了获得新的竞争45路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂补缺者补缺者产品产品立足目标客户敏感点，在自身产品中寻找在感受上的排他因立足目标客户敏感点，在自身产品中寻找在感受上的排他因素，突破区域常规范畴，建立符号支点和差异化高尚形象素，突破区域常规范畴，建立符号支点和差异化高尚形象挑战者挑战者形象和符号形象和符号属性延伸下，区别于其他竞争对手的项目本质项目本质基于项目高度的蓝海和模式研究确立的创新引导需求，形创新引导需求，形成独占性优势成独占性优势两大前提立足国际化新立足国际化新CBDCBD发展机遇及核心的地段优势，脱离传统竞争，发展机遇及核心的地段优势，脱离传统竞争，塑造国际化滨海建筑群，树立区域价值标杆。塑造国际化滨海建筑群，树立区域价值标杆。补缺者产品立足目标客户敏感点，在自身产品中寻找在感受上的46路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂超越标准之争报告框架Chapter 1机遇Chapter 2竞争模式借鉴Chapter 3Chapter 3项目发展模式构想项目发展模式构想Chapter 4物业发展的演绎市场上各种现象的分析引出项目最初的思考。基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点如何成为补缺者如何成为补缺者如何成为挑战者户型 配套 园林 超越标准之争报告框架Chapter 1机遇Chapter 247路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂目标客户的圈定目标客户的圈定目标客户的圈定48路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂目标受众群体分析目标圈定客户客户客户客户居住客户居住客户居住客户居住客户度假客户度假客户度假客户度假客户投资客户投资客户投资客户投资客户基于市场调研，海口市场客户可分为三种，本项目目标客户定位关键在于如何甄选客户和细分客户：以岛外养老型客户及本地客户为主。岛外客户，尤其是三北客户居多。全国客户，华北、西南、江浙客户比例较大。目标受众群体分析目标圈定客户居住客户度假客户投资客户基于市场49路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂目标客户的剥离目标客户的剥离西海岸区域客户分析西海岸区域客户分析目标受众群体分析目标圈定项目项目岛外客户比例岛外客户比例销售价格销售价格产品特征产品特征置业目的置业目的浪琴湾95%10000优质精品公寓度假、养老、投资阳光西海岸70%9000优质精品公寓度假、养老、投资凯撒豪庭50%5800高性价比公寓度假、投资、常住江南城60%7500高素质精品公寓养老、度假、常住鸿天阁40%6300城市精品公寓常住、养老、度假海岸1号50%8000高素质精品公寓常住、养老御景峰40%5400高性价比公寓常住、投资一次剥离一次剥离注：09年11月前客户情况2010年年1月份以来，区域价格梯度增长，达到养老客户、度月份以来，区域价格梯度增长，达到养老客户、度假客户及本地居住客户无法承受价位，投资客户将成为市场假客户及本地居住客户无法承受价位，投资客户将成为市场的主力。的主力。区域客户以投资度假养老为主区域客户以投资度假养老为主二次剥离二次剥离经过两次客户的剥离，区域客户以投资客户为主。经过两次客户的剥离，区域客户以投资客户为主。目标客户的剥离西海岸区域客户分析目标受众群体分析目标圈定50路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂250200150100300以上（含）总价：万元60-80100120140以上目标受众群体分析未满足供应区间未满足供应区间 主流供应集中在120平米以上，以中高端投资客户为主，投资门槛高，而中低端投资客户需求未得到满足。主流供应区间主流供应区间目标圈定目标客户的剥离目标客户的剥离客户需求特点客户需求特点250200150100300以上（含）总价：万元60-8051路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂目标受众群体分析居住客户居住客户投资客户投资客户度假客户度假客户根据市场调研，海口目标客户可分为三大类根据市场调研，海口目标客户可分为三大类n居住类客户居住类客户可分为养老型客户及本地客户，本地客户又可分为低端、中端、高端三类客户；n投资类客户投资类客户根据投资者资金实力情况亦可分为低端、中端、高端三类客户；n度假类客户度假类客户主要指候鸟型客户，根据购买能力可分为低端、中端、高端三类客户。目标圈定目标受众群体分析居住客户投资客户度假客户根据市场调研，海口目52路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户分类客户分类客户来源客户来源置业区域置业区域置业特征置业特征置业项目置业项目养老型客户养老型客户主要来源于西北、华北、东北等气候恶劣地区海甸和海南内陆是第一选择价格低廉、配套成熟、地段成熟，其消费能力有限，关注生活而非注重品质，有一定高承受能力的需求，也倾向于三亚或海口最佳的海资源楼盘。琼海万泉绿洲本地本地客户客户低端低端本地美兰、龙华、琼山、秀英内陆成熟社区，基本不考虑也无法接受西海岸产品，乃至未来2-3年内。按揭、社区、市区、生活，海口所有客户形态中最低层次的置业群体。美舍香槟中端中端本地市区成熟社区岛内中产阶层、初期置业获益、对西海岸有所了解，甚至在西海岸有物业，资金有限、信心高企，在物色改善性住宅时，但对产品总价和价值有一定要求。国瑞城高端高端本地主要考虑三亚、海口、博鳌等地居住在鲁能椰风等早期别墅项目，拥有多套物业，一般1-2套自住，其他作为投资产品，置业类型不限，但对溢价能力有要求天一方国瑞城目标受众群体分析目标客户第一类：居住类客户目标客户第一类：居住类客户 目标圈定客户分类客户来源置业区域置业特征置业项目养老型客户主要来源于53路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂9070503090以上（含）总价：万元本地客户60-80100120140以上养老型客户目标受众群体分析目标客户：第一类：居住客户目标客户：第一类：居住客户 n养老型客户年龄在50岁以上，多为退休老年人，有一定的原始积累，但经济来源有限。置业关注因素：价格、配套及资源。总价承受能力有限，需求60-80平米左右的中小户型；n本地自住客户从总价承受能力看，可分为低中高三个层次。自住客户最为关注地段、配套等因素。目标圈定9070503090以上总价：万元本地客户60-80100154路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂居住类客户盘点目标圈定本地客户本地客户特征：特征：n不喜欢海边的房子，住着不舒服n追求房子的实用性n希望面积大一些，120平米左右n对小区内外环境有比较高要求n希望离市区近，交通便利，配套齐全购房特征：购房特征：n理性购买，不要求海边一线海景n重视居住的舒适性和实用性n对总价和单价都敏感n可以被引导 特征：特征：n喜欢海口的气候，尤其是生活节奏不紧张，很舒适n选择70-80平米的房子n对社区内外度假环境要求比较高n希望能体验滨海风情购房特征：购房特征：n被海口的环境吸引，但是财力有限n看好海口发展前景n容易被引导西安养老客户西安养老客户外在环境，养老外在环境，养老社区环境，实用性社区环境，实用性居住类客户盘点目标圈定本地客户特征：特征：西安养老客户外在环55路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户分类客户分类客户来源客户来源置业区域置业区域置业特征置业特征置业项目置业项目低端度假客户低端度假客户西北、华北、东北、西南琼州、五指山等内陆低价格及海口价格相对较低区域价格承受能力有限，关注单价总价，多需求中小面积产品中端度假客户中端度假客户西北、华北、东北、西南三亚及海口海景资源突出区域以三亚湾新城等三亚的大规模品牌项目为置业对象，涉及物业多样，但多出于自身需求，三亚的稀缺性、热带气候、相对成熟的配套条件是其考虑重点。三亚湾新城高端度假客户高端度假客户多为山西、北京、四川、广东等地的企业主、政府和事业单位人员。只会考虑热带气候，海景突出的三亚十分注重度假配套，如游艇会等，产品选择多为别墅或突出的公寓，投资意愿有待挖掘，多以其来源城市的地产物业做对比。三亚凤凰岛、三亚福湾目标受众群体分析目标客户第二类：度假类客户目标客户第二类：度假类客户 目标圈定客户分类客户来源置业区域置业特征置业项目西北、华北、东北、西56路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂110907050130以上（含）总价：万元60-80100120目标客户：第二类：度假客户目标客户：第二类：度假客户目标受众群体分析中端度假低端度假目标圈定高端度假n度假客户的共性，注重区域资源环境，尤其是海景，关注小区的度假设施及配套；n低端度假客户，价格承受能力在50万左右，对价格较为敏感，关注60-80平米的中小户型；n中端度假客户，价格承受能力在100万左右，关注海景质量、社区规模及品质。需求户型为100平米左右。n高端度假客户，尤其关注海景的占有，要求一线海景，产品的稀缺性和唯一性。110907050130以上总价：万元60-8010012057路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂度假类客户盘点度假类客户盘点目标圈定北方季节性度假客户北方季节性度假客户特征：特征：n非常喜欢海口的气候，尤其是空气质量，经常在海口过冬n追求品质感、内外环境好n追求享受、个性，喜欢炫耀n有优越感，有特有的生活圈子，具有排他性购房特征：购房特征：n需求的住房面积大n重视居住的舒适性和体验性n对总价不敏感n相信自己的判断力 高端品质，资源好高端品质，资源好特征：特征：n40多岁，有些积蓄但是不太多n希望总价不要超过50万n作为以后度假养老的居所n年轻时辛苦工作，现在希望可以享受生活，追求健康n对海口气候和环境很满意购房特征：购房特征：n对楼盘总价较敏感n对生活品质有要求n希望过一种和现在完全不同的生活方式四川国企中层四川国企中层享受生活，度假享受生活，度假度假类客户盘点目标圈定北方季节性度假客户特征：高端品质，资源58路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户分类客户分类客户来源客户来源置业区域置业区域置业特征置业特征置业项目置业项目低端投资客户低端投资客户全国海口热点区域初涉海南投资或资金有限的群体，按揭，投资目标集中在海南的几个投资热点，中小套型的公寓是其考虑重点。凯撒豪庭蓝色阳光中