安徽六安市香樟公寓项目市场定位探讨及产品优化建议报告

服服 /务务 /创创 /造造 /价价 /值值六安市香樟公寓工程市场定位探讨及产品优化建议报告报告研究思路报告研究思路工程定位及产品优化策略工程定位及产品优化策略工程开发主题定位初探工程开发主题定位初探房地产市场分析房地产市场分析宏观环境综合审视宏观环境综合审视工程认知与理解工程认知与理解本报告的探讨将围绕以下几个核心层面展开：形象包装策略形象包装策略项目认知与理解项目认知与理解1工程宗地分析工程宗地分析工程宗地分析工程宗地分析 结合地块特征创造工程核心竞争力结合地块特征创造工程核心竞争力结合地块特征创造工程核心竞争力结合地块特征创造工程核心竞争力 工程背景信息工程背景信息本工程地块位于市区主干本工程地块位于市区主干道梅山路西侧，地块东面道梅山路西侧，地块东面临滨河公园，景观资源丰临滨河公园，景观资源丰富，道路系统较为完善，富，道路系统较为完善，交通便利，紧邻龙河路成交通便利，紧邻龙河路成熟地段，配套齐全，但档熟地段，配套齐全，但档次较低，难于满足高档客次较低，难于满足高档客群消费需求，工程占地面群消费需求，工程占地面积约积约8.5万平方米，总建万平方米，总建筑面积约筑面积约23.5万，为市中万，为市中心住宅心住宅/商业商业/办公综合型办公综合型工程。工程。本案地块本案地块本案地块本案地块工程一期经济指标工程一期经济指标项目项目数值数值用地面积17380居住户数372总建筑面积62122计容积率总建筑面积50421其中：住宅建筑面积40159其中：商业建筑面积10262核增建筑面积(架空层建筑面积)357不计容积率总建筑面积（地下室建筑面积）11700.76建筑占地面积3590.56住宅平均层数30总建筑高度99.15容积率2.9建筑覆盖率20.66绿化率33停车位310户型户型面积面积套数套数面积配比（）面积配比（）套数配比（）套数配比（）三房二厅一卫104.3710828.0729二房二厅一卫86.6710823.3129三房二厅二卫134.885217.4614三房二厅二卫117.225215.1814四房二厅二卫123.415215.9814工程二、三期经济指标工程二、三期经济指标项目数值用地面积54252m2总建筑面积126949m2商业面积49912m2幼儿园面积600m2住宅面积77037m2户均面积142.1m2户数542户单元22（其中：高层7单元、多层15单元）地下室面积20000m2容积率2.34建筑密度11.6绿化率37.3二、三期面二、三期面积比例图：积比例图：地块外部环境地块外部环境北面紧邻交通大厦及本案北面紧邻交通大厦及本案贴身竞争工程滨河御景贴身竞争工程滨河御景西面紧邻龙河路商业圈，西面紧邻龙河路商业圈，配套较为齐全，交通便配套较为齐全，交通便利利东面紧邻滨河公园，景东面紧邻滨河公园，景观优势明显，交通便利，观优势明显，交通便利，但配套较为缺乏但配套较为缺乏南面紧邻电信大厦，近南面紧邻电信大厦，近眺新行政中心及环河公眺新行政中心及环河公园园工程宗地分析结论：工程宗地分析结论：配套条件配套条件商业、生活配套较为商业、生活配套较为齐全，但档次较低，齐全，但档次较低，难以支撑高档工程开难以支撑高档工程开发发经济指标经济指标中型规模工程中型规模工程/高容积率高容积率/建筑密度低，工程为商业建筑密度低，工程为商业/办公办公/居住综合型工程居住综合型工程区位条件区位条件市中心区域，认知度高，小高层/高层接受度有所提升地块条件地块条件回迁房指标，对回迁房指标，对工程的品质塑造工程的品质塑造有所影响有所影响交通条件交通条件紧邻市区主干道梅山路，道路系统完善，出行便利环境条件环境条件先天公园物业优越，具备塑造高端产品的条件地块开发既要符合开展商利益，又要受市场欢送地块开发既要符合开展商利益，又要受市场欢送产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值v工程的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。v我们先回到市场上，通过研究城市宏观环境及房地产开展现状与趋势，从而寻找出工程的开展时机点。宏观环境综合审视宏观环境综合审视2经济兴旺程度不高经济兴旺程度不高,工业根底较为薄弱工业根底较为薄弱v经济兴旺程度较低，据统计在全省排名较为靠后；v产业结构不够合理，第一产业占比重过高，工业根底较为薄弱，效劳业对城市经济拉动起决定性因素；v第二、三产业的开展速度较为缓慢，某种程度上折射了城市经济的开展活泼程度不高u投资、消费、出口三大需求对经济拉动中，投资初显领航之势，2006年固定资产投资增长势头凶猛，同比增幅60.8，但绝对值仍然不高；u从数据上看，社会消费品零售总额占到GDP近4成，但人均社会消费品零售额较低，折射出六安市居民支付能力较低，且消费意识较为保守；三驾马车对三驾马车对GDP奉献中，投资对经济拉动初显领航之势奉献中，投资对经济拉动初显领航之势人口基数大，但城市集聚能力较为薄弱人口基数大，但城市集聚能力较为薄弱趋势：庞大的人口基数，市场消费需求仍然有较大扩容前景，随着工业快速的开展，趋势：庞大的人口基数，市场消费需求仍然有较大扩容前景，随着工业快速的开展，拉动城市化进程加快，都将对这个城市的房地产市场产生积极而深远的影响！拉动城市化进程加快，都将对这个城市的房地产市场产生积极而深远的影响！v2006年六安总人口达686.73万,虽然近几年的人口增速不快,但是人口基数较大,人口总量是市场扩容的最重要因素之一;v2004年六安非农业人口98.58万,2005年非农业人口99.3万,相应地04年、05年的城市化率都为15%，影射了城市集聚能力较为薄弱，城市化进程缓慢，这与其工业开展水平较低有着密切联系；城市性质：六安市域政治、经济、文教中心；皖西地区的商贸流通中心和旅游效劳中心；远期成为安徽省的加工工业基地之一；开展方向：1依托宁西铁路和312国道的便利城市向西南和南部方向开展 2规划远期依托合武高速公路，城市向北越过淠河总干渠开展相对独立的综合产业区3完成城市东部的开发，在规划中期形成以工业为主要开展内涵的功能区；城市布局结构：城中区以居住和商业效劳为主要功能；城东区形成以产业为主，居住、商业、文化设施为辅的组团；城西南区以居住为主体，布置工业、贸易和仓储用地本案处于城中与城南交界区，区位优越 城市规划及城市开展方向城市规划及城市开展方向优化产业结构，大力开展制造业和高新技术产业优化产业结构，大力开展制造业和高新技术产业 六安市委书记倪发科认为，加快融入省会经济圈是六安推进“十一五”期间跨越式发展、实现六安崛起的必然选择，六安的东向发展战略必须首先融入省会经济圈。合肥和六安两市在中部省会经济圈的范围、地理位置、交通、资源和产业基础上都有广泛的联系，六安的融入，将使得合肥市在全省战略格局中的主导地位更加突出;六安市提出实施东向发展，融入合肥，对接长三角经济区，建设加工制造配套、冶金工业转移承接、农特产品生产供应、能源输出、人力资源输出、原生态休闲度假旅游等6大基地;城市发展战略城市发展战略规划显示：六安要在远期实现经济的腾飞，一方面，扩大金融投资，创造良好的投资环境，吸引国外投资；另一方面，利用充足的土地资源，以土地交换资金，鼓励外资成片开发与改造，扩建高新技术开发区和经济技术开发区。强化受辐射的能力；六安应主动接受长江三角洲等先进地区产业转移和辐射，加快建设劳动密集加快建设劳动密集型制造业基地，型制造业基地，优化产业结构，优化产业结构，大力发展制造业和高新技术产业大力发展制造业和高新技术产业工业快速的发展，为城市提供更多就业机会，增强了城工业快速的发展，为城市提供更多就业机会，增强了城市的吸纳力，对城市化的发展具有积极的促进作用市的吸纳力，对城市化的发展具有积极的促进作用宏观环境综合审视宏观环境综合审视 从宏观环境来看，六安经济兴旺程度不高，工业根底较为薄弱，且产业结从宏观环境来看，六安经济兴旺程度不高，工业根底较为薄弱，且产业结构不够合理，城市化进程较为缓慢，但人口基数庞大，市场仍有较大的扩构不够合理，城市化进程较为缓慢，但人口基数庞大，市场仍有较大的扩容前景，随着工业的快速开展，为城市迎来更多就业就会，增强了城市的容前景，随着工业的快速开展，为城市迎来更多就业就会，增强了城市的集聚力，对城市化的开展具有积极的促进作用。集聚力，对城市化的开展具有积极的促进作用。从六安城市开展战略规划来看，未来几年六安市朝着从六安城市开展战略规划来看，未来几年六安市朝着“大六安的规划开大六安的规划开展，随着人口的增加，工业的快速开展，将不断完善和开发城南和西南地展，随着人口的增加，工业的快速开展，将不断完善和开发城南和西南地区的根底上，城市的重心将逐步向城东区拓展，辐射周边区域。城市空间区的根底上，城市的重心将逐步向城东区拓展，辐射周边区域。城市空间开展及功能的划分将会对房地产开发产生一定的影响；城中区为城市核心开展及功能的划分将会对房地产开发产生一定的影响；城中区为城市核心区，以商业办公为主，旧城区将会完成全面改造，将会给六安的房地产市区，以商业办公为主，旧城区将会完成全面改造，将会给六安的房地产市场注入新的活力。场注入新的活力。房地产市场分析房地产市场分析30606年土地供给呈爆发式增长，其中工业用地占主导年土地供给呈爆发式增长，其中工业用地占主导v2006年土地供给面积为353.7万平方米，同比增幅59.3，其中工业用地占43.94，折射出工业将是六安未来几年开展重点；v除工业用地以外，其他用地的供给达198.3万平方米，按容积率1.5计算，总建筑面积为297.5万平方米；未来房地产市场日渐剧烈；v经过多年的开发，市中心的土地已经为数不多，未来将主要以旧城改造为主六安市房地产市场供需现状六安市房地产市场供需现状总体均衡总体均衡v06年施工面积达297万平方米，增幅高达55.1%，竣工面积2006年到达153.5万平方米，竣工面积涨幅为71.3%；v商品房销售面积由2005年的85.9万平方米，爆增至2006年的152.7万平米，06年销售增幅高达77.5%，市场消化能力凸显；v从供求关系来看，05年、06年的竣工销售比分别为1.04：1、1.005：1揭示了供求关系比较均衡六安房地产价格演进历程六安房地产价格演进历程由于旧城改造带来的需求拉动、城区常住人口增加等因素，自2003年底起，住房价格呈爆发式增长，至2007年6月市区多层均价达2400元/平方米，高层最高均价达2900元/平方米房价经历的四个阶段房价经历的四个阶段2004-20052004-2005年年年年是是是是1400-20001400-2000元元元元/平方米平方米平方米平方米 2002-20032002-2003年年年年是是是是1000-14001000-1400元元元元/平方米平方米平方米平方米 20062006年至今年至今年至今年至今是是是是2200-29002200-2900元元元元/平方米平方米平方米平方米1999-20011999-2001年年年年是是是是10001000元元元元/平平平平方米方米方米方米房地产市场开展前景预测房地产市场开展前景预测-刚性需求拉动强劲刚性需求拉动强劲随着城市化进程的加快，新区建设如火如荼，使原有的地域差异逐步缩小，地段升值，为房地产开发提供了更为广阔的空间 相当面积的老城区尚未改造，由于当地的外来人口不多及辐射能力有限，现有房源根本靠当地居民消化，1/3房源为拆迁户购置，旧城改造为房地产市场开展提供了强劲的推动力 六安市目前农村外出打工返乡置业的比重据统计约为30左右，此因素必然给房地产市场带来更大的需求；城镇居民可支配收入不断提高，居民住房购置能力不断提高也为房市开展提供了有力支撑 2002年至2006年，六安市净增城市人口20万人，每年平均增长4万人以上。以2004年底人均住房面积22.4平方米算，每年要增加88万平方米住宅，商品房刚性需求强劲 v 典型个案分析典型个案分析滨河御景滨河御景滨河御景滨河御景-国际生活示范社区国际生活示范社区国际生活示范社区国际生活示范社区 工程简介工程简介 滨河御景中心区位于六安梅山路与大别滨河御景中心区位于六安梅山路与大别山路交汇处在市区的中心区，毗邻皖西路商业圈，山路交汇处在市区的中心区，毗邻皖西路商业圈，五分钟生活圈近在咫尺，生活配套极其完善，一路五分钟生活圈近在咫尺，生活配套极其完善，一路之隔为滨河公园，风光独好。靠近二中、九中人文之隔为滨河公园，风光独好。靠近二中、九中人文气息浓厚气息浓厚 产品类型产品类型 高层高层 户型及面积户型及面积 一房一房35-5035-50、三房、三房128-136128-136滨河御景：作为与本案最接近的工程，外部滨河御景：作为与本案最接近的工程，外部的自然资源，周边的配套可以说是共享，但的自然资源，周边的配套可以说是共享，但相比而言本案有规模优势，滨河御景物业较相比而言本案有规模优势，滨河御景物业较为单一；为单一；一房比例约占一房比例约占45%、三房占、三房占50%，2007年年1月月28日开盘日开盘600套已销套已销80%，住宅均价，住宅均价2300-2800 酒店式公寓均价酒店式公寓均价3800；乡镇及市区人群；乡镇及市区人群,少量的投资客为主要的客群支撑；小户型较少量的投资客为主要的客群支撑；小户型较多及区位优势是其工程销售的核心支撑多及区位优势是其工程销售的核心支撑六州首府六州首府六州首府六州首府-原生态品质经典楼盘原生态品质经典楼盘原生态品质经典楼盘原生态品质经典楼盘 工程简介工程简介 位于六安市区的核心地带，与市中心四条主位于六安市区的核心地带，与市中心四条主干道相临，交通极为便利。西北为城市休闲公园，北侧干道相临，交通极为便利。西北为城市休闲公园，北侧及东南有九墩塘水系环绕，总建筑面积及东南有九墩塘水系环绕，总建筑面积13.813.8万平方米万平方米 产品类型产品类型 高层、小高层、多层高层、小高层、多层 户型及面积户型及面积 面积段面积段80-15080-150，120-140 120-140三房为主力三房为主力六州首府：六州首府：以文化为先导，以生态居住为理念，利用地块中难得的植被，把树作为一种载体进行外化，注入特定的文化内涵，整体建筑错落分布，坡地景观节奏起伏；2007年4月28日开盘1000余套销售过半，均价达2900元/平米，客群以高素质人群为主，去化速度如此迅速与其核心优越位置及良好的产品品质相关度很大阳光威尼斯阳光威尼斯阳光威尼斯阳光威尼斯-皖西路皖西路皖西路皖西路 30 30 30 30万平米万平米万平米万平米 意大利人文城邦意大利人文城邦意大利人文城邦意大利人文城邦 工程简介工程简介 位于六安皖西路与淠望路交汇处位于六安皖西路与淠望路交汇处,北接人民路、民惠路，占地北接人民路、民惠路，占地250250亩，总建亩，总建3030万平米，万平米，总户数约总户数约19001900户，绿化率高达户，绿化率高达37%37%，周边教育、医疗、卖场、银行等配套齐全，生活条件十分便，周边教育、医疗、卖场、银行等配套齐全，生活条件十分便利。利。产品类型产品类型 高层、小高层、多层高层、小高层、多层 户型及面积户型及面积 二房二房84-9384-93三房三房107-111107-111四房四房136136阳光威尼斯：追求意大利建筑单体造型感，亮丽的外立面，开阔的楼间距，户户南阳光威尼斯：追求意大利建筑单体造型感，亮丽的外立面，开阔的楼间距，户户南北通透，明厨明卫，享受真正阳光生活。双阳台设计、主卧落地弧形观景窗，视觉北通透，明厨明卫，享受真正阳光生活。双阳台设计、主卧落地弧形观景窗，视觉无限延展；建成后将成为未来市中心标志型大规模综合工程，旨在定义城市新地标；无限延展；建成后将成为未来市中心标志型大规模综合工程，旨在定义城市新地标；工程尚未开盘，以标准型产品为主工程尚未开盘，以标准型产品为主盛世嘉园盛世嘉园盛世嘉园盛世嘉园-六安首席小高层尊贵社区六安首席小高层尊贵社区六安首席小高层尊贵社区六安首席小高层尊贵社区 工程简介工程简介 位地六安市面上东七里站，皖西东路以位地六安市面上东七里站，皖西东路以南，长安南路以西，城市交通便捷四条主干道聚南，长安南路以西，城市交通便捷四条主干道聚集于此，生活配套齐全。占地集于此，生活配套齐全。占地7.677.67公顷公顷 总建总建16.416.4万万 产品类型产品类型 小高层小高层 户型及面积户型及面积 二房二房71-9071-90、三房、三房101-134101-134为主力为主力盛世嘉园：盛世嘉园：40%的绿化率竭力打造景观家园，的绿化率竭力打造景观家园，户型设计上含有弧形阳台配合开敞式客厅、户型设计上含有弧形阳台配合开敞式客厅、双向阳台等；双向阳台等；2006年年11月开盘月开盘264套销套销50%，均价，均价2400元元/平方米，月均销售平方米，月均销售18套，小高层公摊大及套，小高层公摊大及物管费较高是销售速度比较慢的主要因素；物管费较高是销售速度比较慢的主要因素；教师医生等高素质人群及开发区员工为工程教师医生等高素质人群及开发区员工为工程去化的主力构成去化的主力构成明都明都明都明都 阳光水岸阳光水岸阳光水岸阳光水岸-47-47-47-47万平米超大规模人文景观运动社区万平米超大规模人文景观运动社区万平米超大规模人文景观运动社区万平米超大规模人文景观运动社区 工程简介工程简介 地块位于金安文教区，东邻河堤，地块位于金安文教区，东邻河堤，西邻淠望路，北邻六安八中，南邻光明路。紧西邻淠望路，北邻六安八中，南邻光明路。紧邻城北文教区，人文聚集，人气鼎足。工程占邻城北文教区，人文聚集，人气鼎足。工程占地地 27 27万平米万平米 ，总建达，总建达4747万平米万平米 产品类型产品类型 高层、多层、情景洋房、别墅高层、多层、情景洋房、别墅 户型及面积户型及面积 三房三房119-150119-150主力二房主力二房9999明都明都 阳光水岸：明都倾心打造水岸景观绿阳光水岸：明都倾心打造水岸景观绿化带将天然地理与水岸景观绿化有机结合；化带将天然地理与水岸景观绿化有机结合；270270转角窗，双阳台设计也为楼盘形象加分转角窗，双阳台设计也为楼盘形象加分不少；不少；1 1期十栋多层根本销售完毕，为子女读书购期十栋多层根本销售完毕，为子女读书购房人群及周边乡镇居民构成了本工程的核房人群及周边乡镇居民构成了本工程的核心客户，去化速度比较快；心客户，去化速度比较快；20072007年年4 4月开盘，月开盘，均价到达均价到达24002400元元/平米，学区房特色明显平米，学区房特色明显华邦锦绣华府华邦锦绣华府华邦锦绣华府华邦锦绣华府-新都市主义高尚社区新都市主义高尚社区新都市主义高尚社区新都市主义高尚社区 工程简介工程简介 工程位于六安市城南新区中心地段，工程位于六安市城南新区中心地段，近邻政务中心、皖西中学、城北小学分校、市一近邻政务中心、皖西中学、城北小学分校、市一院第三门诊部，根底设施配套，公用建设齐全，院第三门诊部，根底设施配套，公用建设齐全，交通便捷，环境优美。工程占地交通便捷，环境优美。工程占地393393亩，规划建亩，规划建筑面积筑面积4242万平方米万平方米 。产品类型产品类型 多层、小高层多层、小高层 户型及面积户型及面积 两房两房80-85 80-85 三房三房90-14090-140锦绣华府：多阳台设计，锦绣华府：多阳台设计，1.81.8米休闲阳台，米休闲阳台，1.51.5米生活阳台，米生活阳台，0.80.8米观景台，米观景台，360360度观景度观景八角窗、一楼挑高及入户花园等亮点提升了八角窗、一楼挑高及入户花园等亮点提升了工程品质；工程品质；20072007年年5.15.1开盘，均价开盘，均价24002400，推，推出出200200套剩余套剩余4040余套复式及较大户型，速余套复式及较大户型，速度相对较快；市区及乡镇居民及少许投资客度相对较快；市区及乡镇居民及少许投资客为本案主要客户构成；产品的标准型特质较为本案主要客户构成；产品的标准型特质较浓浓御景龙湖山庄御景龙湖山庄御景龙湖山庄御景龙湖山庄-40-40-40-40万平方米花园御府万平方米花园御府万平方米花园御府万平方米花园御府 工程简介工程简介 工程东连梅山南路、西接南华路、南沿工程东连梅山南路、西接南华路、南沿佛子岭路、北靠万佛路。毗邻市行政中心和市委、佛子岭路、北靠万佛路。毗邻市行政中心和市委、市政府、金融保险、通信、医院、学校、银行等遍市政府、金融保险、通信、医院、学校、银行等遍布周边，生活及公建配套相当完备，总建面积达布周边，生活及公建配套相当完备，总建面积达4040万万 产品类型产品类型 多层多层 小高层小高层 高层高层 别墅别墅 户型及面积户型及面积 两房两房80-90 80-90、三房、三房112-130112-130主力主力御景龙湖山庄：堪称是目前皋城地产工程中御景龙湖山庄：堪称是目前皋城地产工程中“开发规模较大、配套较为完善的集丰富建开发规模较大、配套较为完善的集丰富建筑形态为一体的大型高尚社区；一期从筑形态为一体的大型高尚社区；一期从06年年7月至月至07年年2月分三标段开盘，月分三标段开盘，512套销售套销售70%，月均，月均30套均价由开盘套均价由开盘1900至现在至现在2350涨幅较高达涨幅较高达23%，90多平米去化速多平米去化速度较快，标准及小面积产品受追捧。乡镇人度较快，标准及小面积产品受追捧。乡镇人群及市区居民为主力客群。群及市区居民为主力客群。在“城市南扩的利好背景下，御景龙湖山庄八大核心价值区位、品牌、交通、规模、配套、生态、教育、商业完美诠释御府生活的丰富内涵，演绎新城重要花园御府生活平安平安平安平安 怡景园怡景园怡景园怡景园-六安首席生态公园景观社区六安首席生态公园景观社区六安首席生态公园景观社区六安首席生态公园景观社区 工程简介工程简介 位于六安市裕安区新政务中心龙河西路，位于六安市裕安区新政务中心龙河西路，正对裕安区政府，规划建设中的大型自然山水生态正对裕安区政府，规划建设中的大型自然山水生态园林园林-龙河公园紧邻小区，周边商业、金融、医龙河公园紧邻小区，周边商业、金融、医疗、教育配套齐全。工程占地近疗、教育配套齐全。工程占地近2020万平方米万平方米 ，总，总建建2525万平方米。万平方米。产品类型产品类型 多层多层 小高层小高层 户型及面积户型及面积 二房二房70-8670-86、三房、三房94-13094-130主力主力平安平安 怡景园：地层架空，大面积露台，怡景园：地层架空，大面积露台，270度度飘窗，凸窗，通风、采光兼顾景观力求户户有飘窗，凸窗，通风、采光兼顾景观力求户户有景，窗窗见绿；建筑材料质地轻盈，保温节能景，窗窗见绿；建筑材料质地轻盈，保温节能；教师、教师、法院与医院工作人员等工程周边人群为法院与医院工作人员等工程周边人群为主要客户群体；主要客户群体；2006年年2月开盘月开盘1000余户根本销售完，开盘均余户根本销售完，开盘均价价1900，现在均价，现在均价2100元元/平米，去化速度尚平米，去化速度尚可，与其产品面积较为经济及价格实惠不无关可，与其产品面积较为经济及价格实惠不无关联联综上，六安市房地产工程呈现以下特点：综上，六安市房地产工程呈现以下特点：综上，六安市房地产工程呈现以下特点：综上，六安市房地产工程呈现以下特点：市场供给量、需求量都呈现出一种趋旺的态势；商品销售价格仍处于较低水准，市场供给量、需求量都呈现出一种趋旺的态势；商品销售价格仍处于较低水准，有一定的升幅空间有一定的升幅空间.众多本外地开发商的进驻，使产品创新与进步得到了较大程度的跨越，一方面提高众多本外地开发商的进驻，使产品创新与进步得到了较大程度的跨越，一方面提高了产品竞争力；同时也造成了锋芒相对的竞争局面了产品竞争力；同时也造成了锋芒相对的竞争局面，去化速度无明显断层去化速度无明显断层周边乡镇居民及外地工作回乡置业成为城市重点购房客群之一周边乡镇居民及外地工作回乡置业成为城市重点购房客群之一城南大盘集聚增量明显，空间较大城南大盘集聚增量明显，空间较大工程开发水平较高工程开发水平较高客群分布较为广泛客群分布较为广泛市场主流供给以标准型为主，市场同质化较为严重市场主流供给以标准型为主，市场同质化较为严重市场供给面积以市场供给面积以80-90两房及两房及120-130三房为主，少量宜居户型，其中小面积户型三房为主，少量宜居户型，其中小面积户型去化速度最快，针对的客群较为广泛，多数的工程跃层户型都有滞销之态去化速度最快，针对的客群较为广泛，多数的工程跃层户型都有滞销之态房地产市场小结房地产市场小结v土地供给呈爆发式增长，潜在竞争较为剧烈；土地供给呈爆发式增长，潜在竞争较为剧烈；v主流供给以标准型户型为主，同质化竞争严重；主流供给以标准型户型为主，同质化竞争严重；v小面积户型去化速度较快，总价较低，针对的小面积户型去化速度较快，总价较低，针对的客群较为广泛；比较而言，大面积户型去化速度客群较为广泛；比较而言，大面积户型去化速度缓慢，跃层户型呈滞销状态；缓慢，跃层户型呈滞销状态；v总体供求关系较为良好；总体供求关系较为良好；v房地产开发水平较高，房价快速上涨。房地产开发水平较高，房价快速上涨。项目开发主题定位初探项目开发主题定位初探4公园，无论是在为喧闹的城市提供新鲜的氧气，还是公园，无论是在为喧闹的城市提供新鲜的氧气，还是在为日夜奔波忙碌的都市人提供休憩的场所，都显得在为日夜奔波忙碌的都市人提供休憩的场所，都显得极其珍贵。毫无疑问，公园与家的远近与我们亲近绿极其珍贵。毫无疑问，公园与家的远近与我们亲近绿色的频次成正比。色的频次成正比。也许正是有了这样的感慨和对绿色生态的渴望，唤醒也许正是有了这样的感慨和对绿色生态的渴望，唤醒了我们到底应该了我们到底应该“置身何处的潜意识，致使最原始置身何处的潜意识，致使最原始的冲动喷薄而出：我们内心一直强烈渴望占有的，是的冲动喷薄而出：我们内心一直强烈渴望占有的，是绿色！绿色！中央公园之于纽约中央公园之于纽约海德公园之于伦敦海德公园之于伦敦朝阳公园之于北京朝阳公园之于北京放眼世界，公园物业根本都代表着一个城市的放眼世界，公园物业根本都代表着一个城市的高尚高尚居住中心，如纽约的中央公园、旧金山居住中心，如纽约的中央公园、旧金山的金门公园、芝加哥的林肯公园、德国的海德的金门公园、芝加哥的林肯公园、德国的海德堡公园、及北京朝阳公园、杭州的中山公园等堡公园、及北京朝阳公园、杭州的中山公园等知名的城市公园周边，无一不是当地最著名的知名的城市公园周边，无一不是当地最著名的高级住宅区、公园物业的最正确范本。高级住宅区、公园物业的最正确范本。任何一种得以快速开展的产品类型都具备其合理存在任何一种得以快速开展的产品类型都具备其合理存在的根基，消费者对于居住环境的要求直接推动了公园的根基，消费者对于居住环境的要求直接推动了公园地产的诞生，出那么繁华、入那么自然，是每一个都地产的诞生，出那么繁华、入那么自然，是每一个都市人的居住梦想，公园地产正是载着这样的居住梦想市人的居住梦想，公园地产正是载着这样的居住梦想应运而生的。应运而生的。公园地产，这个在海外并不陌生的地产运公园地产，这个在海外并不陌生的地产运作模式，在我们熟悉的城市以不同的宣传手段作模式，在我们熟悉的城市以不同的宣传手段粉墨登场粉墨登场 拉开六安拉开六安国际公园地产的序幕国际公园地产的序幕“公园地产公园地产”一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，发展商依一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，发展商依托市政公园或将房地产开发与公园的建设结合起来的项目，广义上讲，公托市政公园或将房地产开发与公园的建设结合起来的项目，广义上讲，公园地产是指园地产是指“与公园相关的地产项目与公园相关的地产项目”，将公园景观作为楼盘的特色和卖，将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体。点，将建筑、人文与自然环境结合成一体。公园赋予地产项目的不仅是丰富的景观资源和绿色健康的居住模式，更多公园赋予地产项目的不仅是丰富的景观资源和绿色健康的居住模式，更多的是带动并实现了更多的城市价值，例如：交通的利好、商业的完善、以的是带动并实现了更多的城市价值，例如：交通的利好、商业的完善、以及人们对文化的敬仰。同时，地产的不断发展必将推动城市公共空间的建及人们对文化的敬仰。同时，地产的不断发展必将推动城市公共空间的建设。随着人们对公园地产，这一地产开发模式的不断深入理解，二者必设。随着人们对公园地产，这一地产开发模式的不断深入理解，二者必将以更加和谐的姿态给久居城市的人们带来更加健康的居住模式将以更加和谐的姿态给久居城市的人们带来更加健康的居住模式 公园地产公园地产开发模式开发模式借园借园造园造园“借园”是将视线所及的公园自然景观组织到居住区内，以丰富园林景色，扩大园林空间。简单通俗的描述就是：项目建在公园附近。公园的景观满足了眼球对绿色的渴望，也基本满足坐在家里就能看到公园的愿望。相对而言，不同于在公园边上赏公园，“造园”是直接在项目中建公园，满足业主在公园中居住的梦想，如星河湾。“造园”项目通常更加注重建筑与景观的交流，要求社区与公园充分沟通融合。公园地产开发模式，有公园地产开发模式，有“借园和借园和“造园之造园之分分 对于本案而言，规模不大对于本案而言，规模不大/地块呈狭长形状，并不具备地块呈狭长形状，并不具备“造园之势，而工程靠近滨河造园之势，而工程靠近滨河公园，外部景观环境非常优越，公园，外部景观环境非常优越，“借园借园 开发模式更容易操作，也较契合工程实际情开发模式更容易操作，也较契合工程实际情况况借借“朝阳公园之势朝阳公园之势棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓 借借“国家奥运会森林公园之势国家奥运会森林公园之势融域融域“公园式居住公园式居住 v奢侈人居的标签奢侈人居的标签 v在大西洋的此岸流传着这样一句话：在大西洋的此岸流传着这样一句话：“没有了纽没有了纽约的美国不再是美国，而没有了中央公园的纽约约的美国不再是美国，而没有了中央公园的纽约也不再是纽约。确实，对于纽约，也不再是纽约。确实，对于纽约，“公园式居公园式居住就是奢侈人居的代名词：在纽约中央公园东住就是奢侈人居的代名词：在纽约中央公园东部，坐落着因公园而生的部，坐落着因公园而生的“上东富人区，这里上东富人区，这里分布着纽约最高尚的豪宅，甚至美国前任总统克分布着纽约最高尚的豪宅，甚至美国前任总统克林顿也将其退休后的办公室选择在了这里。这样林顿也将其退休后的办公室选择在了这里。这样的例子在美国洛杉矶等其它城市也比比皆是，的例子在美国洛杉矶等其它城市也比比皆是，“Park“Park公园成了其富人区的重要标志。公园成了其富人区的重要标志。2323万滨河国际公园城万滨河国际公园城工程开发主题定位：工程开发主题定位：v公园地产除了给城市带来良好的生态环境、公园地产除了给城市带来良好的生态环境、满足人们日益对居住舒适度的渴望以外，满足人们日益对居住舒适度的渴望以外，其在同区域内的商业配套优势也是消费者其在同区域内的商业配套优势也是消费者选择公园地产的另一个重要原因选择公园地产的另一个重要原因结合区位特征，本工程商业整体定位为：结合区位特征，本工程商业整体定位为：STREET MALL STREET MALL STREET MALL 是一个全新的概念创造。英文原意为是一个全新的概念创造。英文原意为“购物的林荫道购物的林荫道”，被引申为，被引申为“休憩式商业街区休憩式商业街区”；MALLMALL是一种复合型的商业形态，具有包容各种业态和消费形式的特点，符合是一种复合型的商业形态，具有包容各种业态和消费形式的特点，符合“开放、开放、多元、共享多元、共享”的特点，消费者对其也都具有一定了解，但是的特点，消费者对其也都具有一定了解，但是MALLMALL一但都是在封闭场所内一但都是在封闭场所内的经营，而的经营，而STREET MALLSTREET MALL则是一种街区之内的开放式经营，具备全新的吸引点；则是一种街区之内的开放式经营，具备全新的吸引点；同时同时STREET MALLSTREET MALL的包容性可以使本案的住宅形态成为其中一个顺理成章的组成部分，的包容性可以使本案的住宅形态成为其中一个顺理成章的组成部分，使其存在的合理性和市场价值得以提升。使其存在的合理性和市场价值得以提升。STREET MALL内涵及外延 STREET MALL STREET MALL STREET MALL STREET MALL是一种流行于欧美的全新商业业态，是一种融合传统门市、大型商业是一种流行于欧美的全新商业业态，是一种融合传统门市、大型商业是一种流行于欧美的全新商业业态，是一种融合传统门市、大型商业是一种流行于欧美的全新商业业态，是一种融合传统门市、大型商业街、街、街、街、MALLMALLMALLMALL等多种业态优势，全新整合而产生的商业形态；等多种业态优势，全新整合而产生的商业形态；等多种业态优势，全新整合而产生的商业形态；等多种业态优势，全新整合而产生的商业形态；STREET MALL STREET MALL STREET MALL STREET MALL是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shopping mallshopping mallshopping mallshopping mall之后之后之后之后兴起的一种复合型商业业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能兴起的一种复合型商业业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能兴起的一种复合型商业业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能兴起的一种复合型商业业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，同通过设置各类专卖店、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不于一体，同通过设置各类专卖店、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不于一体，同通过设置各类专卖店、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不于一体，同通过设置各类专卖店、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式购物消费、一站式休闲娱乐；同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式购物消费、一站式休闲娱乐；同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式购物消费、一站式休闲娱乐；同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式购物消费、一站式休闲娱乐；STREET MALL STREET MALL STREET MALL STREET MALL具有具有具有具有“开放式街区、多元化业态、共享式经营的特点，它是一种全开放式街区、多元化业态、共享式经营的特点，它是一种全开放式街区、多元化业态、共享式经营的特点，它是一种全开放式街区、多元化业态、共享式经营的特点，它是一种全新的社区商业形态，是一个建立在居住社区根底上的集成式业态；新的社区商业形态，是一个建立在居住社区根底上的集成式业态；新的社区商业形态，是一个建立在居住社区根底上的集成式业态；新的社区商业形态，是一个建立在居住社区根底上的集成式业态；STREET MALL STREET MALL STREET MALL STREET MALL涵纳居住空间、商业空间、休闲景观空间等多重空间，并以针对性涵纳居住空间、商业空间、休闲景观空间等多重空间，并以针对性涵纳居住空间、商业空间、休闲景观空间等多重空间，并以针对性涵纳居住空间、商业空间、休闲景观空间等多重空间，并以针对性的景观规划体系使各个局部构建围合成为一个整体，能够最大限度的激发消费能量。的景观规划体系使各个局部构建围合成为一个整体，能够最大限度的激发消费能量。的景观规划体系使各个局部构建围合成为一个整体，能够最大限度的激发消费能量。的景观规划体系使各个局部构建围合成为一个整体，能够最大限度的激发消费能量。STREET MALL的一般构成STREET MALL休憩式商业街区休憩式商业街区休闲商业区休闲商业区生活商业区生活商业区文化商业区文化商业区通常为情境式、体验式的商业，业态多为休闲娱乐等有特色的主题店，包括餐饮、酒吧、咖啡、茶馆、特色中餐、日韩料理、特色面包房、西点厅等。社区自发形成的生活配套，比方社区超市、服饰、美容美发、书店、烟酒店、干洗店、药店等等生活效劳型商业。先期可作为画室、展厅、表演厅、个人创作室等形态存在，以免租的形式吸引艺术家展示其个人著作，最终形成前述的休闲商业区形态。客群定位及产品优化策略客群定位及产品优化策略5在这个城市里有这样一群人：在这个城市里有这样一群人：v年龄集中在28-40岁之间；v是现代社会中坚力量，他们代表着时代开展的方向；v事业处于上升期，他们正处于事业上努力的打拼期；v大都受过良好的教育，并且以知识和智慧谋生；v是文化资本的受益者；v已经占有了一定的社会财富，并且财富指数随着工作的拼搏呈上升趋势；v社会压力巨大，多以脑力劳动为主，繁忙的工作导致精力透支、身心疲累；v具有较高的文化品位，喜爱追求时尚潮流。他们是他们是-六安的新中产阶层六安的新中产阶层他们是中国新生的社会阶级。他们正逐步从社会群众中脱颖而出，形成全新的、独立的、具有强烈自我特征的生活方式和消费习惯。他们是当代社会中最为活泼、最有前途和开展潜力的阶层；他们是各行各业的骨干人士；他们拥有一定的社会物质财富和相对优势的稀缺资源知识、权力、技能、信息等；在现代经济活动中，他们常常领引着消费潮流、意识潮流、公众价值趋向、起着时代先锋的作用；他们是对消费趋势导向起着绝对影响力的群体；他们大多从事社会中信息密度和知识含量较高的工作，并对所在企业的开展有着一定的影响力；他们普遍受过良好的教育，有较高文化品位，职业包括：公务员、教师、医生、企事业中高层、私营业主等等，他们追求理想的居住模式，都会有心理的优越感。自身现状自身现状消费心理消费心理总价承受力一般，单价承受力较强对高品质生活的向往与自身经济实力之间的矛盾对大户型的需求与总价承受力之间的矛盾喜欢大面积舒适户型，追求好的朝向、景观面注重住宅的舒适度、品质感、物业管理等；注重购置能够表达身份地位的产品比较容易接受创新产品目标客群需求推目标客群需求推断：宜居两房，断：宜居两房，宜居三房宜居三房本工程之主流客群：本工程之主流客群：2840岁的新中产阶层岁的新中产阶层目标客群需求推断：目标客群需求推断：原产品定位及设计的盲点原产品定位及设计的盲点：盲点盲点盲点盲点BBE EC CDDAA户型面积较大，户型面积较大，客群层面狭窄客群层面狭窄局部户型并未到达均好性，功能局部户型并未到达均好性，功能空间没有合理分布，尺寸不合理空间没有合理分布，尺寸不合理局部户型采光、局部户型采光、通风性能较差通风性能较差现产品难于躲避现产品难于躲避市场同质化竞争市场同质化竞争户型创新元素有户型创新元素有限限工程产品户型重新界定：工程产品户型重新界定：以宜居三房为主力户型的滨河公寓以宜居三房为主力户型的滨河公寓面积区间面积区间户型户型比例比例80-9080-90两室两厅一卫两室两厅一卫20%20%95-10595-105三室两厅一卫三室两厅一卫30%30%11115-1255-125三室两厅两卫三室两厅两卫40%40%120-130120-130四室两厅两卫四室两厅两卫10%10%u户型面积配比户型面积配比面积要迎合未来市场的需求，功能齐全例如储藏、晾晒、洗衣等功能的满足，走“精致居家型产品路线。户型面积区间和功能要划清楚显，防止本工程内的产品间发生冲突。格局要紧凑合理，各局部功能的位置设置要符合当地居民的生活习惯和实际需要。杜绝面积上的浪费和功能死角的出现。一期二、三栋户型优化一期二、三栋户型优化一期二、三栋户型优化一期二、三栋户型优化增加采光度增加采光度及通风性能及通风性能增大此卧室的面积，增加其使用率主卧主卧主卧主卧阳台阳台阳台阳台二、三期户型优化二、三期户型优化二、三期户型优化二、三期户型优化此户型面积过大，随着房价的上涨，总价上升，针对的客群将更为狭窄，且市区高层接受度刚刚有所提升，但其抗性仍然存在，如果不控制总价，未来此户型销售难度将增大，建议此户型可以调成两套两室两厅一卫的宜居户型G型型一一梯梯三三户户标标准准层层建议此户型可以调成一套三室两厅一卫和一套两室两厅一卫二、三期户型优化二、三期户型优化二、三期户型优化二、三期户型优化B型型一一梯梯三三户户标标准准层层二、三期户型优化二、三期户型优化二、三期户型优化二、三期户型优化E型标准层型标准层中间户型空间浪费较大，且使用率不高，建议由原来：二中间户型空间浪费较大，且使用率不高，建议由原来：二室一厅一卫变为二室两厅一卫室一厅一卫变为二室两厅一卫客客客客厅厅厅厅厨房厨房厨房厨房餐餐餐餐厅厅厅厅卫生间卫生间卫生间卫生间形象包装策略形象包装策略6概念导入概念导入没有中心没有中心150150年前，纽约年前，纽约年前，纽约年前，纽约18511851年，中央公园以划时代手笔成为年，中央公园以划时代手笔成为年，中央公园以划时代手笔成为年，中央公园以划时代手笔成为纽约新中心纽约新中心茂密的树林、湖泊、草坪与茂密的树林、湖泊、草坪与茂密的树林、湖泊、草坪与茂密的树林、湖泊、草坪与340340公顷的宏大规模公顷的宏大规模公顷的宏大规模公顷的宏大规模使中心公园与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至使中心公园与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至使中心公园与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至使中心公园与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至美国的象征美国的象征 中央公园沿线密布着最高尚的豪宅，豪宅、公园，共同构成了纽约上东区的中央公园沿线密布着最高尚的豪宅，豪宅、公园，共同构成了纽约上东区的中央公园沿线密布着最高尚的豪宅，豪宅、公园，共同构成了纽约上东区的中央公园沿线密布着最高尚的豪宅，豪宅、公园，共同构成了纽约上东区的建成后的建成后的建成后的建成后的150150年间年间年间年间上层生活上层生活自此自此,公园与地产的完美结合公园与地产的完美结合成为世界范围内城市房地产开发、设计、建筑追求的理想境界成为世界范围内城市房地产开发、设计、建筑追求的理想境界成为世界范围内城市房地产开发、设计、建筑追求的理想境界成为世界范围内城市房地产开发、设计、建筑追求的理想境界 现在现在在纽约在纽约在伦敦在伦敦在东京在东京更多获得相对财富和自由的人们已经选择把在中央公园旁居住作为更多获得相对财富和自由的人们已经选择把在中央公园旁居住作为更多获得相对财富和自由的人们已经选择把在中央公园旁居住作为更多获得相对财富和自由的人们已经选择把在中央公园旁居住作为一种理想一种理想 世界的最高居住理想世界的最高居住理想 中央公园中央公园概念定位概念定位淠河湾畔淠河湾畔一座滨河公园，一条浩瀚绿波，聚焦城市梦想一座滨河公园，一条浩瀚绿波，聚焦城市梦想 城市滨河公园总占地1000亩，2005中国人居环境范例奖 淠河风光带私享母亲河宽达90米，蜿蜒无尽的绿色风光带 淠河水岸线俯瞰淠河九曲十弯的美妙景观一河一带一园的意味一河一带一园的意味一河一带一园的意味一河一带一园的意味 灵魂淠河水景资源。6000多平方公里水域会聚于六安城内极美 水湾，灵动之水浇灌成美园，为工程景观之魂；左臂城市重点打造中的淠河风光带将在视野上与本楼盘联成一 脉，与千里淠河水共同营造大河与大绿的浩瀚之感；右膀仅一路之隔的滨河公园，2005中国人居环境范例奖，一个 步行即达的1000亩城市公园，不胜惬意；以国际标准定制的国际社区以国际标准定制的国际社区 重新定义居住真义重新定义居住真义 起步就与国际同步起步就与国际同步从前期的选址到我们对产品规划、设计开始就完全同步于国际同类型住宅产品标准，具有相当的超前性；建筑长在公园里建筑长在公园里充分利用现代新城市规划理念，完美融合公共空间与私人领地，将城市大环境与社区小环境统一考虑，使建筑与自然最大限度地融为一体，营造形象鲜明、归属感强的怡然栖息之地；合围公园链，国际私生活合围公园链，国际私生活淠河、滨河公园与淠河风光带以围合之势构成令人向往的公园链，其所营造的公园私享生活与纽约中央公园、英国海德公园、日本东京公园如出一辙工程优势卖点提炼工程优势卖点提炼工程优势卖点提炼工程优势卖点提炼 卧枕流经6000余平方公里山川的大河，放眼数千米淠河绿 化带，襟连1000亩滨河公园，城中少有的国际公园社区。河流、公园、坡地，地势围合，构成丰富的景观层次和 视觉美感。家门面对奔流不息大河，顺风顺水，符合中国风水哲学 上风上水的风水宝地。360度全景观视野，270度宽景水域，享受烟波浩渺的水 域生活。概念定位概念定位概念定位概念定位淠河湾畔淠河湾畔滨河国际公园城滨河国际公园城 这是优势资源整合而来的行销概念；这是深植居住理想、生活文化、生活方式的概念；将在六安重划一个国际认同居住的精神区域；将在六安塑造一个全新的“公园城市的居住型态。塑造一个全新的居住型态和生活方式：塑造一个全新的居住型态和生活方式：公园城市，公园生活公园城市，公园生活重划一个新中产阶层的精神疆域：重划一个新中产阶层的精神疆域：中央公园居住圈中央公园居住圈倡导一种新的生活标准：倡导一种新的生活标准：国际公园城国际公园城淠河湾畔滨河国际公园城滨河国际公园城淠河湾畔居住圈淠河湾畔居住圈淠河湾畔居住圈淠河湾畔居住圈国际级居住社区国际级居住社区国际级居住社区国际级居住社区公园城市公园城市公园城市公园城市PARK TOWNPARK TOWN稀缺城市公园链中国名河淠河风光带城中淠河湾畔第一排高尚人文居住圈大规模居住社区空间开放式的居住街区有序化的街区管理水岸公园簇拥的街区空间风景化的城市环境完善的配套体系国际领先的规划理念领先潮流的住宅技术国际认同的选址标准世界最高居住理想中央公园概念演绎概念演绎一个一个中央之央中央之央的居住理想的居住理想一群一群中产之中中产之中的知富精英的知富精英一种一种俗世之外，城市之中俗世之外，城市之中的稀贵生活的稀贵生活一一个个一一个个中中心心中中心心理理想想理理想想/一一群群一一群群中中心心中中心心人人群群人人群群/一一种种一一种种中中央央中中央央生生活活生生活活一一 条条一一 条条大大 河河大大 河河/一一 座座一一 座座公公 园园公公 园园/两两 岸岸两两 岸岸绿绿 化化 带带绿绿 化化 带带？案案 名名中中 央央 公公 园园 不在于地段，而在于处于城市中央人群的身份感；强调着一种“城市主场，中央生活的生活方式；符合目标消费群一边享受物质文明一边陶醉湖光山色的需求；案名释义案名释义 源自纽约中央公园/英国海德公园纽约中央公园与英国海德公园都代表着一个城市最高的居住理想，是高尚人居的代表，不仅在地理位置上代表着一个城市的中心，更从生活方式上代表着一种生活中央。超越历史之上超越淠河给人带来的旧印象，在其厚重的历史积淀上赋予工程崭新的形象与活力，成为时代感突出的国际化楼盘。离尘不离城城市的中产精英都向往一边享受着物质文明，一边陶醉于湖光山色的理想生活，中央公园那么是这一生活方式的绝佳代表。公园天下公园天下 公园大道公园大道 海洋中央公园海洋中央公园 公园纪公园纪 公园公元公园公元 备选案名备选案名康桥半岛康桥半岛天鹅堡天鹅堡帝景蓝湾帝景蓝湾翡翠湾翡翠湾 形象广告语形象广告语一千年一千年 一座中央公园一座中央公园 广告语释义广告语释义 千年古城千年淠河千年古城千年淠河淠河蜿蜒千年的静默方才蕴造出这城市内的一片绿洲，千年的淠河蜿蜒千年的静默方才蕴造出这城市内的一片绿洲，千年的人文、千年的自然精华专宠这一园；人文、千年的自然精华专宠这一园；千年蕴育方成就一个自然的中心千年蕴育方成就一个自然的中心千年造物的稀缺性为其目标人群带来身份价值的表达，中央公千年造物的稀缺性为其目标人群带来身份价值的表达，中央公园绝不是到处都有的，而是自然精萃与后天鬼斧的匠心独具；园绝不是到处都有的，而是自然精萃与后天鬼斧的匠心独具；中央公园的下一个千年经典中央公园的下一个