房地产估价的基本理论课件

第二章第二章 房地产估价的基本理论房地产估价的基本理论 第二章 房地产估价的基本理论地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础1区位理论：空间发展的依据区位理论：空间发展的依据2其他理论：基础理论的补充其他理论：基础理论的补充3房地产市场调查与分析房地产市场调查与分析4房地产估价常用数据和参数房地产估价常用数据和参数5 5第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础一、地租的概念及表现形式一、地租的概念及表现形式二、西方地租地价理论概述二、西方地租地价理论概述三、马克思主义地租地价理论概要三、马克思主义地租地价理论概要第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础一、地租的概念及表现形式一、地租的概念及表现形式1 1、地租的概念、地租的概念 地租意指报酬或收益，就各种社会经济形态下地租地租意指报酬或收益，就各种社会经济形态下地租的最一般特征来讲，地租是直接生产者（或其他产业）的最一般特征来讲，地租是直接生产者（或其他产业）中所创造的产物中被土地所有者占有的部分，是土地所中所创造的产物中被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形态。有权借以实现的经济形态。第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础2 2、我国地租的表现形式：土地出让金、我国地租的表现形式：土地出让金（1 1）土地出让金定义：是指各级政府土地管理部门将土地使）土地出让金定义：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。补交的土地出让价款。（2 2）土地出让金不是简单的地价：）土地出让金不是简单的地价：对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。市场定价，土地出让金就是地价。对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。有税费的性质，是定价。第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础3 3、地租和租金的异同、地租和租金的异同相同点：它们都是由土地所有权的垄断决定，都是土相同点：它们都是由土地所有权的垄断决定，都是土地价格的决定因素。地价格的决定因素。不同点：租金是土地所有者为使用土地及其附属支付不同点：租金是土地所有者为使用土地及其附属支付给土地所有者的全部代价。地租只是租金的一部分，给土地所有者的全部代价。地租只是租金的一部分，除地租外，租金中还包括土地资本的利息，以及一除地租外，租金中还包括土地资本的利息，以及一部分平均利润和工资的扣除。部分平均利润和工资的扣除。第一节第一节 地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础二、西方地租地价理论概述二、西方地租地价理论概述（一）西方古典经济学家的地租地价理论（一）西方古典经济学家的地租地价理论1 1、英国：威廉、英国：威廉配第配第2 2、法国：弗兰斯瓦、法国：弗兰斯瓦魁奈魁奈3 3、英国：亚当、英国：亚当斯密和大卫斯密和大卫李嘉图李嘉图第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础（二）西方庸俗经济学家的地租地价理论（二）西方庸俗经济学家的地租地价理论 1 1、法国：让、法国：让巴蒂斯特巴蒂斯特 2 2、美国：托马斯、美国：托马斯罗伯特罗伯特马尔萨斯马尔萨斯第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础 （三）西方新古典主义的城市地租地价理论（三）西方新古典主义的城市地租地价理论 1 1、美国：阿兰索、美国：阿兰索 2 2、美国：密尔斯、美国：密尔斯第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础三、马克思主义地租地价理论概要三、马克思主义地租地价理论概要1 1、地租的定义：是土地使用者由于使用土地而缴给、地租的定义：是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。值。2 2、分类：、分类：级差地租、绝对地租和垄断地租。级差地租、绝对地租和垄断地租。第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础（一）马克思的级差地租理论（一）马克思的级差地租理论1 1、级差地租的含义、级差地租的含义 马克思认为资本主义的级差地租是经营较优马克思认为资本主义的级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。级差地租来源于农业工人创者占有的超额利润。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到土地所有者手中了。本家手中转到土地所有者手中了。第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础2 2、形成级差地租的条件、形成级差地租的条件土地肥沃程度的差别；土地肥沃程度的差别；土地位置的差别；土地位置的差别；在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础3 3、级差地租的两种形式、级差地租的两种形式级差地租级差地租，是指农业工人因利用肥沃程度和，是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租（即由前两个条件产生）。租（即由前两个条件产生）。级差地租级差地租，是指对同一地块上的连续追加投，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。润转化为地租。第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础4、级差地租是城市地租的主体、级差地租是城市地租的主体城市土地空间位置的差异主要取决于城市土地所处位置的商业繁华程度、商业网点密度、城市基础设施状况、公共运输便利程度、人口密度、各业集聚情况以及自然环境状况等 5、级差地租理论在地产评估中的指导作用、级差地租理论在地产评估中的指导作用级差地租理论是地产评估时要遵循的最佳效用原则、预测原则及时日原则的依据 第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础（二）马克思的绝对地租理论（二）马克思的绝对地租理论（1 1）土地所有权的垄断是产生绝对地租的原因。）土地所有权的垄断是产生绝对地租的原因。（2 2）农业资本有机构成低于社会资本平均构成是）农业资本有机构成低于社会资本平均构成是绝对地租的形成条件。绝对地租的形成条件。（3 3）绝对地租的源泉是农业工人创造的剩余价值。）绝对地租的源泉是农业工人创造的剩余价值。即所谓绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄即所谓绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。断所取得的地租。第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础2、绝对地租理论在地产评估中的指导作用、绝对地租理论在地产评估中的指导作用 因此，绝对地租理论在地产评估中是调解、控制城市 地价最低值的重要基础。第一节第一节地租地价理论：基础的基础地租地价理论：基础的基础（三）马克思的其他地租理论（三）马克思的其他地租理论1 1、垄断地租、垄断地租 是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。2 2、矿山地租、矿山地租 工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。有者支付的地租。3 3、建筑地段地租、建筑地段地租 是工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑是工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需要土地而支付给土地所有者的地租。物所需要土地而支付给土地所有者的地租。第二节第二节区位理论：空间发展的依据区位理论：空间发展的依据一、区位的概念及形式一、区位的概念及形式区位就是自然地理区位、经济地理区位、交通区位就是自然地理区位、经济地理区位、交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。第二节第二节区位理论：空间发展的依据区位理论：空间发展的依据二、区位理论的主要内容二、区位理论的主要内容（一）工业区位理论（一）工业区位理论由德国经济学家韦伯提出。由德国经济学家韦伯提出。第二节第二节区位理论：空间发展的依据区位理论：空间发展的依据1 1、理论的核心、理论的核心：通过对运输、劳力及集聚因素相互作用：通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。置工业企业的理想区位。（1 1）他认为，运输成本和工资是决定工业区位的主要因素。）他认为，运输成本和工资是决定工业区位的主要因素。运费的大小主要取决于运输距离和货物重量，即运费是运运费的大小主要取决于运输距离和货物重量，即运费是运输物的重量和距离的函数，亦即运费与运输吨公里成正比输物的重量和距离的函数，亦即运费与运输吨公里成正比关系。关系。（2 2）劳动力费用影响工业区位趋向的分析）劳动力费用影响工业区位趋向的分析（3 3）集聚与分散因素影响工业区位的分析）集聚与分散因素影响工业区位的分析 1 1）集聚因素。）集聚因素。2 2）分散因素。）分散因素。第二节第二节区位理论：空间发展的依据区位理论：空间发展的依据2 2、其特点是：、其特点是：（1 1）是区域规划和城市规划的理论基础。）是区域规划和城市规划的理论基础。（2 2）工业区位论的建立，使工业布局的研究从个别企业布）工业区位论的建立，使工业布局的研究从个别企业布 局转向研究工业地域综合设计。局转向研究工业地域综合设计。（3 3）在发展过程中不断吸取其他科学理论和研究成果。）在发展过程中不断吸取其他科学理论和研究成果。（4 4）不断采用新的科学方法和手段，用电子计算机处理资）不断采用新的科学方法和手段，用电子计算机处理资 料，用遥感手段获得。料，用遥感手段获得。第二节第二节区位理论：空间发展的依据区位理论：空间发展的依据3、工业区位理论在地产评估中的指导作用、工业区位理论在地产评估中的指导作用工业区位论对选择、评价工业用地都具有很大的指导意义。工业布局应遵循社会劳动耗费总体最小的原则。工业区位论有助于我们分析掌握工业用地分析规律，了解工业用地布局形成过程及其影响因素，正确评定工业用地地质量等级，为工业用地估价提供依据 第二节第二节区位理论：空间发展的依据区位理论：空间发展的依据（二）中心地理论（二）中心地理论中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯泰勒提出的。中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯泰勒提出的。1 1、中心地理论有关基本概念、中心地理论有关基本概念（1 1）中心地。指相对于一个区域而言的中心点，不是一般泛指的城镇或）中心地。指相对于一个区域而言的中心点，不是一般泛指的城镇或 居民点。居民点。（2 2）中心地职能。由中心地提供的商品和服务就称为中心地职能。）中心地职能。由中心地提供的商品和服务就称为中心地职能。（3 3）中心性。中心性或者中心度，可理解为一个中心地对周围地区的影）中心性。中心性或者中心度，可理解为一个中心地对周围地区的影响程度。响程度。（4 4）需求门槛。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需）需求门槛。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。的最低购买力和服务水平。（5 5）商品销售范围。）商品销售范围。第二节第二节区位理论：空间发展的依据区位理论：空间发展的依据 2 2、克里斯塔勒的中心地理论、克里斯塔勒的中心地理论 （1 1）假设条件。）假设条件。1 1）研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和）研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。消费方式完全一致。2 2）有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费）有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比。用和距离成正比。3 3）厂商和消费者都是经济人。）厂商和消费者都是经济人。4 4）平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒）平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。的限制。（2 2）六边形市场区）六边形市场区 （3 3）市场等级序列）市场等级序列 （4 4）中心地理论概述）中心地理论概述 是指相对于一个区域而言的中心点，而这一中心点的基本功能是向区域内个是指相对于一个区域而言的中心点，而这一中心点的基本功能是向区域内个点提供具有中心功能的商品和服务。点提供具有中心功能的商品和服务。第二节第二节区位理论：空间发展的依据区位理论：空间发展的依据 3、城市地域结构论、城市地域结构论 （1）理论核心：无论城市规模大小，都存在着各种不同的功能，形成城市功能分区和相应的地域结构。虽然各功能区分布形式千差万别，但都遵循着一定的地域经济规律：随着城市的发展，由于经济、社会、环境等因素的共同作用，决定了各种用地布局格式，形成相应的城市中心区、工业区、商业区、郊区和卫星城等用地形式。（2）城市地域结构学说包括同心圆模式、扇形模式、多核模式、多层向心模式、大城市模式、分散集团模式等。第二节第二节区位理论：空间发展的依据区位理论：空间发展的依据（3）城市地域结构理论在地产评估中的指导作用）城市地域结构理论在地产评估中的指导作用 城市地域结构理论对于分类估价具有指导意义。理解城市地域结构的这一重要因子有利于把握地价水平。地域结构模式影响城市规划布局，并通过城市规划对土地利用结构、人口分布和地价造成影响 第三节第三节其他理论：基础理论的补充其他理论：基础理论的补充一、供求理论：市场运行的核心理论一、供求理论：市场运行的核心理论供求理论即由供求关系衍生的理论，或者说是供求理论即由供求关系衍生的理论，或者说是供给与需求的理论：市场的供求状况决定产品的供给与需求的理论：市场的供求状况决定产品的均衡价格。均衡价格。当供给大于需求，产品或服务的价格会下降，当供给大于需求，产品或服务的价格会下降，当需求大于供给，则价格会上升。当然在某些领当需求大于供给，则价格会上升。当然在某些领域还是存在特殊的情况。不过不多见。域还是存在特殊的情况。不过不多见。供给和需求会在其平衡点上下运动，但是不会供给和需求会在其平衡点上下运动，但是不会脱离平衡点单边行动。脱离平衡点单边行动。第三节第三节其他理论：基础理论的补充其他理论：基础理论的补充二、城市化理论：根本动力的揭示二、城市化理论：根本动力的揭示1 1、国外城市化理论简介、国外城市化理论简介 城市化是全世界各国社会经济发展中的共同现象。由于城市化过城市化是全世界各国社会经济发展中的共同现象。由于城市化过程本身的复杂性程本身的复杂性,它几乎成了整个社会科学所共有的研究对象。其中它几乎成了整个社会科学所共有的研究对象。其中,人口学、历史学、地理学、社会学、经济学、规划学、政治学都将城人口学、历史学、地理学、社会学、经济学、规划学、政治学都将城市化作为自己的热门课题之一。有关城市化的文献极为丰富市化作为自己的热门课题之一。有关城市化的文献极为丰富,但大多但大多数为某一国家或某一地区城市化的实例研究。数为某一国家或某一地区城市化的实例研究。2 2、城市化的实质就是农业人口转变为城市人口，农业用地转变为城市用、城市化的实质就是农业人口转变为城市人口，农业用地转变为城市用地的过程。地的过程。3 3、农村人口转变为城市人口需要居住、购物和就业，就会带动住宅、商、农村人口转变为城市人口需要居住、购物和就业，就会带动住宅、商业性房地产和工业厂房的各类房地产的发展。因此，从长期来看，城业性房地产和工业厂房的各类房地产的发展。因此，从长期来看，城市化是房地产业发展的根本动力。市化是房地产业发展的根本动力。第三节第三节其他理论：基础理论的补充其他理论：基础理论的补充4 4、城市化进程的、城市化进程的s s形曲线的主要内容形曲线的主要内容 城市化的历史进程大体分为三个阶段：城市化的历史进程大体分为三个阶段：（1 1）初期阶段）初期阶段生产力水平尚低，城市化的速度较缓慢，较长时期才生产力水平尚低，城市化的速度较缓慢，较长时期才能达到城市人口占总人口的能达到城市人口占总人口的30%30%左右。左右。（2 2）中期阶段）中期阶段忧郁经济实力明显增强，城市化的速度加快，在不长忧郁经济实力明显增强，城市化的速度加快，在不长的时期内，城市人口占总人口的比例就达到的时期内，城市人口占总人口的比例就达到60%60%以上。以上。（3 3）稳定阶段）稳定阶段农业现代化的过程已基本完成，农村的剩余劳动力已农业现代化的过程已基本完成，农村的剩余劳动力已基本上转化为城市人口。城市中工业的发展、技术的进步，一部分工基本上转化为城市人口。城市中工业的发展、技术的进步，一部分工业人口又转向第三产业业人口又转向第三产业。第三节第三节其他理论：基础理论的补充其他理论：基础理论的补充三、周期性发展理论：产业自律性规律三、周期性发展理论：产业自律性规律周期性是指在一定宏观经济环境下，房地产业的扩展周期性是指在一定宏观经济环境下，房地产业的扩展和收缩交替现象。这种周期性变化主要表现在产业的投资和收缩交替现象。这种周期性变化主要表现在产业的投资速度、产业增长率、价格涨幅等综合指标的波动上。速度、产业增长率、价格涨幅等综合指标的波动上。产业发展周期可以划分为四个阶段：繁荣阶段、衰退产业发展周期可以划分为四个阶段：繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段。阶段、萧条阶段、复苏阶段。周期性理论对于我们正确分析房地产业发展走势，把周期性理论对于我们正确分析房地产业发展走势，把握市场动态变化特点，抓住房地产投资入市的时机、制定握市场动态变化特点，抓住房地产投资入市的时机、制定合理的调控和管理政策以及正确评估房地产价格等具有指合理的调控和管理政策以及正确评估房地产价格等具有指导意义。导意义。第三节第三节其他理论：基础理论的补充其他理论：基础理论的补充四、城市规划理论：资源优化配置论四、城市规划理论：资源优化配置论 1 1、城市规划定义、城市规划定义 是一定时期内城市发展的目标和指标，是城市建设的是一定时期内城市发展的目标和指标，是城市建设的综合部署，也是城市建设和房地产业管理的依据综合部署，也是城市建设和房地产业管理的依据2、意义意义 （1 1）城市规划是房地产业发展的）城市规划是房地产业发展的“龙头龙头”，指导和决定，指导和决定着房地产业的发展规模、发展时序、发展结构，决定着房着房地产业的发展规模、发展时序、发展结构，决定着房地产开发的方向和深度。地产开发的方向和深度。（2 2）城市规划是城市房地产业管理的重要依据，是对房）城市规划是城市房地产业管理的重要依据，是对房地产业发展实施调控的重要手段，也是我们开展房地产估地产业发展实施调控的重要手段，也是我们开展房地产估价工作的重要依据。价工作的重要依据。第三节第三节其他理论：基础理论的补充其他理论：基础理论的补充 3、城市规划理论在房地产地产评估中的作用城市规划理论在房地产地产评估中的作用 （1）强调以土地收益最佳原则加强规划，并利用规划促进土地更集约更合理利用；（2）要充分利用地价的导向作用，通过客观评估地价，促进城市规划的实施。第四节第四节房地产市场调查与分析房地产市场调查与分析一、房地产市场特点一、房地产市场特点 1、房地产市场是房地产权交易市场 2、房地产市场是区域市场 3、房地产市场是不完全竞争市场 4、房地产市场周期性 第四节第四节房地产市场调查与分析房地产市场调查与分析v（一）市场调查内容v 1、房地产市场环境调查：政治法律，经济，社区。v 2、房地产市场需求和消费行为调查v 3、房地产产品调查v 4、房地产价格调查v（二）市场调查程序v 1、调查准备v 2、正式调查v 3、结果调查v（三）市场调查方法v 1、直接调查v 2、间接调查v 3、直接征询v 4、现场“踩点”调查第五节第五节 房地产股价常用数据和参数房地产股价常用数据和参数一、资本化率一、资本化率（一）资本化率概念（一）资本化率概念1、定义：又称还原率、收益率。它是把资本投入到不动、定义：又称还原率、收益率。它是把资本投入到不动产所带来的收益率。产所带来的收益率。2、资本化率与利息率的区别、资本化率与利息率的区别（二）资本化率的影响因素（二）资本化率的影响因素1、自用资本所占比率；、自用资本所占比率；2、外来资本利息；、外来资本利息；3、因老化产生的贬值和收益降低；、因老化产生的贬值和收益降低；4、因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加；、因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加；5、还贷后自有资金的增加。、还贷后自有资金的增加。第五节第五节 房地产股价常用数据和参数房地产股价常用数据和参数（三）资本化率的确定 1、平均银行利息率；2、借贷利率；3、资本投在有息证券上的利息率；4、资本增值率；5、地方的一般利率；6、地方的土地利率；7、安全利率加风险调整率；8、投资组合（抵押与自有资金）法得到的利率；9、实际利率（租售比率）等等。第五节第五节 房地产股价常用数据和参数房地产股价常用数据和参数二、建筑成本（重置成本或重建成本）二、建筑成本（重置成本或重建成本）建筑重建成本是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。三、房地产折旧三、房地产折旧 1、物质上的折旧 2、功能上的折旧 3、经济上的折旧 四、容积率与地价关系。四、容积率与地价关系。五、房地产指数五、房地产指数 思思 考考 题题v1、马克思级差地租和绝对地租理论的内容及在房地产估价中的作用？v2、区位论的核心思想及在房地产估价中的作用？v3、供求理论、城市化理论、周期性发展理论、城市规划理论的内容及在房地产估价中的作用？