房地产企业资料新纳税财务核算概述课件

第一部分第一部分房地产房地产企业纳税财企业纳税财务核算务核算概述概述一、房地产开发企业及其业务范围根据国民经济行业分类与代码（GB/4754-2011）规定，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业。根据中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。2一、房地产开发企业及其业务范围房地产开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。房地产开发经营具体包括：土地使用权的转让、买卖和租赁；房屋的开发、销售和出租（住宅、办公楼和商业用房）；其他建筑物的开发、销售和出租等。3二、房地产开发企业的开发经营流程（一）设立企业阶段：涉及接受投资者的出资和开办企业的相关费用。（二）获取土地使用权阶段：包括前期调研和拿地阶段。（三）房地产开发建设阶段项目策划、报批报建、施工阶段、竣工验收和初始产权登记。（四）转让及销售房地产阶段营销策划、签订销售合同、交付、登记办证等。（五）持有房地产阶段4三、房地产开发企业各阶段应纳税种及税率5三、房地产开发企业各阶段应纳税种及税率6四、房地产开发企业会计科目设置（一）房地产企业会计科目分类1.资产类：（1）开发产品；（2）周转房；2.成本类：（1）开发成本；（2）开发间接费用；3.负债类：应交税费，按照税种设置二级明细科目。7四、房地产开发企业会计科目设置（二）增值税会计科目的设置1.增值税一般纳税人（1）“应交税费应交增值税”（2）“应交税费待抵扣进项税额”（3）“应交税费未交增值税”（4）“应交税费增值税检查调整”（5）“应交税费增值税留抵税额”8四、房地产开发企业会计科目设置1.增值税一般纳税人（1）“应交税费应交增值税”，设置十个专栏：9第一，“进项税额”专栏，记录企业购入货物、接受应税劳务或应税行为而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物、接受应税劳务或应税行为支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。第二，“已交税金”专栏，核算企业预缴本月增值税额；适用于一个月内需要分次预缴增值税的纳税人；即本月缴纳本月的增值税款。10 第三，“减免税款”专栏反映企业按规定减免的增值税款。企业按规定直接减免的增值税额借记本科目，贷记“营业外收入”科目。财税【2012】15号文件：纳税人购进增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额也在本科目核算。第四，“转出未交增值税”专栏，核算企业月终转出应缴未缴的增值税。月末企业“应交税费应交增值税”明细账出现贷方余额时，转入“应交税费未交增值税”。第五，“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，反映出口企业销售出口货物或服务后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额。实际反映的是出口产品或服务的进项税“抵”了多少内销产品的销项税，不是国税局实际退的现金；第六，“销项税额”专栏，记录企业销售货物、提供应税劳务或应税行为应收取的增值税额。退回销售货物应冲减的销项税额，只能在贷方用红字登记。第七，“进项税额转出”专栏，大体分以下几个方面：外购货物或服务改变用途但不离开企业；外购货物、在产品、产成品发生非正常损失；生产企业出口自产货物的免抵退税不得免征和抵扣税额第八，“出口退税”专栏，反映出企业享受的“抵税和实际退税”的合计数，在金额上等于出口货物离岸价乘以出口退税率。第九，“转出多交增值税”专栏，核算一般纳税人月终转出多缴的增值税。对于由于多预缴税款形成的“应交税费应交增值税”的借方余额，才需要做转出处理。第十，“营改增抵减的销项税额”专栏，核算一般纳税人提供应税行为，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除的，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额（差额纳税）。-财会【2012】13号 （2）“应交税费待抵扣进项税额”第一，辅导期一般纳税人核算尚未交叉稽核比对的专用发票；第二，海关进口增值税专用缴款书实行“先比对后抵扣”办法，纳税人用于核算已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额；第三，新增不动产分期抵扣，递延抵扣的40%的部分；第四，一般纳税人取得未认证抵扣的专票。（3）“应交税费未交增值税”该明细科目核算一般纳税人月终时转入的应缴未缴增值税额以及转入多缴的增值税。借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）贷：应交税费未交增值税借：应交税费未交增值税贷：应交税费应交增值税（转出多交增值税）科目借方余额贷方余额应交增值税100进项税额1000已交税金500销项税额1600转出未交增值税100借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）100贷：应交税费未交增值税100科目借方余额贷方余额应交增值税600进项税额1000已交税金500销项税额900转出未交增值税500借：应交税费未交增值税500贷：应交税费应交增值税（转出多交增值税）500【提示】“应交税费应交增值税”期末如果有余额一定在借方，表示尚未抵扣的增值税。财会【2012】13号规定，“应交税费应交增值税”科目期末如为借方余额，应根据其流动性在资产负债表中的“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示；如为贷方余额，应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。（4）“应交税费增值税检查调整”：税务机关对增值税一般纳税人增值税纳税情况进行检查后凡涉及增值税涉税账务调整的，应设立“应交税费增值税检查调整”专门账户。（5）“应交税费增值税留抵税额”原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣；应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。借：应交税费增值税留抵税额贷：应交税费应交增值税（进项税额转出）按比例计算允许从货物销售额中抵扣的留抵税额时：借：应交税费应交增值税（进项税额）贷：应交税费增值税留抵税额2.小规模纳税人会计科目的设置直接通过“应交税费应交增值税”科目核算（计提在贷方，缴纳在借方）；第二部分第二部分房地产开发房地产开发企业开企业开发发经营阶段的涉税经营阶段的涉税会计处理会计处理一、企业设立阶段的税务会计处理（一）纳税处理1.印花税（1）营业账簿记载资金的账簿：国税发【1994】第25号规定，“记载资金的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额；0.5。【提示】以后年度，均以年初的“实收资本”和“资本公积”合计金额计算，将增加部分作为计税依据。其他账簿：启用时，每件5元。24一、企业设立阶段的税务会计处理1.印花税（2）权利许可证照工商营业执照：领受时，每件5元涉及房屋和土地使用权出资房屋产权证、土地使用证：每件5元（3）土地使用权合同接受土地使用权出资的，财税【2006】162号规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，合同记载金额的0.5贴花。25一、企业设立阶段的税务会计处理2.契税接受土地使用权等不动产出资的，契税暂行条例细则第八条规定，以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。u财税【2008】129号规定，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。26一、企业设立阶段的税务会计处理3.增值税国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告（总局公告2015年第59号）：纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。【提示】新成立的房地产开发公司登记前也要索取专票。27一、企业设立阶段的税务会计处理3.增值税u河北省国家税务局关于增值税若干问题的公告（河北省国家税务局公告2011年第7号：对纳税人未认定一般纳税人资格之前购进货物，在认定资格后取得增值税专用发票，如销货方销售该货物的增值税纳税义务发生时间符合增值税一般纳税人资格认定管理办法第十一条规定，其进项税额可以抵扣。28一、企业设立阶段的税务会计处理4.企业所得税u国税函【2009】98号中规定，“企业开（筹）办费可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变”。u国税函【2010】79号第七条规定，“企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损29一、企业设立阶段的税务会计处理4.企业所得税u总局公告【2012】15号中规定，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除”。30一、企业设立阶段的税务会计处理4.企业所得税u国税发【2009】79号）第3条规定，凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。u宁夏税务局公告2013年第10号指出，企业筹办期间年度汇算清缴时应当进行零申报，自开始生产经营的年度正常进行企业所得税月（季）度预缴申报和年度汇算清缴申报。31一、企业设立阶段的税务会计处理（二）纳税核算1.印花税印花税一般不通过“应交税费”科目核算，实际缴纳时，根据完税凭证分别计入“开发成本”、无形资产、“管理费用”科目，无论金额大小，均不进行摊销或预提。2.契税契税一般不通过“应交税费”科目核算，视用途计入“开发成本”、“固定资产”、“投资性房地产”或“无形资产”科目。32二、企业获取土地阶段的税务会计处理（一）纳税处理1.契税根据契税暂行条例，国有土地使用权出让和土地使用权转让按照为35税率缴纳契税。u国税函【2008】662号规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。33二、企业获取土地阶段的税务会计处理思考：减免的土地出让金能否减免契税？u国税函【2005】436号规定，“根据契税暂行条例及其细则的规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。”【提示】对于高地价、低增值或负增值项目，如获地方政府地价优惠，应当努力说服国土局直接减少土地出让合同中的约定价款，或者签订补充协议变更合同成交价款。34二、企业获取土地阶段的税务会计处理2.印花税u财税【2006】162号规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，合同记载金额的0.5贴花。u土地使用证：每件贴花5元。3.耕地占用税u耕地占用税暂行条例规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。35二、企业获取土地阶段的税务会计处理3.耕地占用税u耕地占用税暂行条例实施细则规定，经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。36二、企业获取土地阶段的税务会计处理4.城镇土地使用税u财税【2006】186号文件规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。u国家税务总局公告2014年第74号规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照财税【2006】186号的规定缴纳城镇土地使用税。37二、企业获取土地阶段的税务会计处理4.城镇土地使用税u财税【2008】152号文件规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。u国税发【2003】89号规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。【提示】业主签发入住通知书次月，转移给买方。38二、企业获取土地阶段的税务会计处理5.增值税u财税【2016】36号，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。u扣除向政府支付的土地价款要以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。u房地产开发过程中无法取得抵扣凭证的其他支出仍无法参与增值税计算，例如土地使用费、土地闲置费、延期支付利息、拆迁补偿支出、农作物补偿费及人工成本。39二、企业获取土地阶段的税务会计处理（二）纳税核算1.契税契税一般不通过“应交税费”科目核算，视用途计入“开发成本”、“固定资产”、“投资性房地产”或“无形资产”科目。2.耕地占用税契税一般不通过“应交税费”科目核算，视用途计入“开发成本”、“固定资产”、“投资性房地产”或“无形资产”科目。40二、企业获取土地阶段的税务会计处理3.土地使用税（1）开发项目竣工前，开发企业交纳的土地使用税记入“开发成本”科目。（2）开发项目竣工后，开发企业交纳的土地使用税记入“管理费用”科目。（3）根据中期财务报告会计准则，按次缴纳的土地使用税应一次性记入当月开发成本或管理费用，不在年度内的各月间待摊或者预提。41二、企业获取土地阶段的税务会计处理4.增值税（土地差额计税）针对用于商品房开发的土地使用权借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费应交税费待抵扣进项税额贷：银行存款借：应交税费应交增值税（营改增递减销项税额）贷：应交税费待抵扣进项税额【提示】拿地时价税分离。42三、企业开发建设阶段的税务会计处理（一）纳税处理1.印花税（1）购销合同、建筑安装工程承包合同：0.3（2）加工承揽合同、建筑工程勘探设计合同等：0.5（3）仓储保管合同、财产保险合同、财产租赁合同：11（4）借款合同：0.0543三、企业开发建设阶段的税务会计处理u鄂地税发【2010】176号规定：关于购销合同印花税计税依据的确认问题1.如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；2.如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；3.如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。44三、企业开发建设阶段的税务会计处理u鄂地税发【2010】176号规定：关于购销合同印花税计税依据的确认问题1.如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；2.如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；3.如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。45三、企业开发建设阶段的税务会计处理u湖南省地方税务局关于房产税、土地使用税、印花税、投资方向调节税若干政策问题的通知（湘地税发【1998】64号）规定：对企业集团公司内部各自为独立法人实体的成员公司之间签订的经济合同、调拨单等应税凭证，应按规定贴花：对属于同一法人实体的企业集团，其内部成员公司不具有法人资格，相互之间所签订的经济合同等，对外不产生合同效力的，不贴花。46三、企业开发建设阶段的税务会计处理u西藏自治区国家税务局关于借款合同印花税问题的批复（藏国税发【2007】100号）规定：印花税暂行条例规定，征收印花税的借款合同的征税范围为：银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同。而非金融机构和借款人签订的借款合同，不属于印花税的征税范畴，不征收印花税。47三、企业开发建设阶段的税务会计处理2.增值税u财税【2016】36号试点实施办法第27条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。（4）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。48三、企业开发建设阶段的税务会计处理2.增值税（1）总体原则：一是“反列举”，二是“用于”。（2）固定资产、无形资产、不动产的处理原则对纳税人涉及的固定资产、无形资产、不动产项目的进项税额，凡发生专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的，该进项税额不得予以抵扣；发生兼用于增值税应税项目和上述项目情况的，该进项税额准予全部抵扣。49三、企业开发建设阶段的税务会计处理2.增值税（3）其他权益性无形资产的处理原则纳税人购进其他权益性无形资产无论是专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费，还是兼用于上述项目，均可以抵扣进项税额。（4）非正常损失的界定非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。50三、企业开发建设阶段的税务会计处理（5）具体抵扣事项自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣；办公耗用外购货物应当能够抵扣；委托外单位印刷的宣传资料用于营销应当能够抵扣；劳动保护用品（工作服等）应当能够抵扣；51三、企业开发建设阶段的税务会计处理2016年5月1日至7月31日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票(不含财政票据，下同)上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额(1+3%)3%；一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额(1+5%)5%；52三、企业开发建设阶段的税务会计处理加油卡的抵扣问题u国家税务总局令【2002年2号】第十二条规定，发售加油卡、加油凭证销售成品油的纳税人在售卖加油卡、加油凭证时，应按预收账款方法作相关帐务处理，不征收增值税。预售单位在发售加油卡或加油凭证时开具普通发票，如购油单位要求开具增值税专用发票，待用户凭卡或加油凭证加油后，根据加油卡或加油凭证回笼记录，向购油单位开具增值税专用发票。53三、企业开发建设阶段的税务会计处理3.企业所得税业务招待费的核算（1）业务招待费的范围业务招待费，是指在经营管理等活动中用于接待应酬而支付的各种费用，主要包括业务洽谈、产品推销、对外联络、公关交往、来宾接待等所发生的费用。（2）业务招待费的列支渠道对于工程部、合约部、设计部等部门发生的与开发项目直接相关的业务招待费，计入“开发间接费用-交际应酬费”。54三、企业开发建设阶段的税务会计处理（2）业务招待费的列支渠道对于销售部、市场部、招商部、客户服务部等部门发生的业务招待费，计入“销售费用-交际应酬费”。在建期间客户服务部发生的与项目相关的费用可以计入开发成本（开发间接费），除此以外客户服务部发生的费用均计入销售费用。对于办公室、财务部、审计部、人事部、法律部、信息管理部等职能部室发生的与项目无直接相关的业务招待费，计入“管理费用-交际应酬费”。55三、企业开发建设阶段的税务会计处理（3）业务招待费的日常核算管理公司举办会议，应将会议住宿、会议场地、会议餐饮等会议相关支出统一计入“开发间接费用-会议费”、“销售费用-会议费”、“管理费用-会议费”等科目，不应将会议餐饮等另计入业务招待费科目。按照采购合同约定，由本公司负担的供应商（例设计公司）雇员差旅费用，按业务性质作为采购成本（例设计费）核算。三、企业开发建设阶段的税务会计处理按照人事部门的统一政策，内部各部门发生的“部门建设费”（含加班餐、雇员集体活动等），根据所属部门性质分别计入“开发间接费用-其他-团队建设费”、“销售费用-其他-团队建设费”及“管理费用-其他-团队建设费”等科目核算。未设食堂的公司参照财政局制定的政府行政事业单位误餐费标准发放的午餐费（不超过快餐盒饭市价标准），作为职工福利费支出核算，不粘贴餐饮业税务监制发票。三、企业开发建设阶段的税务会计处理外购礼品用于赠送的，应作为业务招待费，但如果礼品是公司自行生产或经过委托加工，对企业的形象、产品有标记及宣传作用的，应计入“开发间接费用-促销费用”、“销售费用-促销费用”等科目。三、企业开发建设阶段的税务会计处理4.代扣代缴工资薪金个人所得税税前扣除的问题u国税函【2005】715号第三条规定，根据企业所得税和个人所得税的现行规定，企业所得税的纳税人、个人独资和合伙企业、个体工商户为个人支付的个人所得税款，不得在所得税前扣除。u国家税务总局【2011】28号第4条规定，雇主为雇员负担的个人所得税款，应属于个人工资薪金的一部分。凡单独作为企业管理费列支的，在计算企业所得税时不得税前扣除。59三、企业开发建设阶段的税务会计处理5.契税（1）房地产开发企业建成商品房，办理初始产权登记，是行政确权行为；未发生产权转移，不征契税。（2）同一产权人初始登记后，大产权证分割为小产产权证（分层分割、单元分割），也不属于产权转移，不征契税。60三、企业开发建设阶段的税务会计处理6.房产税（1）房地产开发企业竣工验收的房产（包括地下车位）待出售的，出售前不纳房产税（在“开发产品”科目核算）。出售前自用或者出租的，缴纳房产税（在“固定资产”科目核算）。（2）毛地出让项目，由本公司负责拆迁的，公司从一、二级市场买入房产用于实物安置被拆迁人的，购入的房产应单独设立存货一级科目“安置房”核算，在过户登记至被拆迁人名下之前，不需缴纳房产税。61三、企业开发建设阶段的税务会计处理（二）纳税核算1.增值税（1）财税【2012】15号：增值税纳税人2011年12月1日以后初次购买增值税税控系统专用设备（包括分开票机）支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。62u财会【2012】13号，会计处理如下：（1）增值税一般纳税人的会计处理：专用设备借：固定资产贷：银行存款（应付账款）借：应交税费应交增值税（减免税款）贷：递延收益借：管理费用同时：借：递延收益贷：累计折旧贷：管理费用【提示】固定资产的价值标准5000元？u财会【2012】13号：（2）增值税一般纳税人的会计处理技术维护费借：管理费用贷：银行存款按规定抵减的增值税应纳税额：借：应交税费应交增值税（减免税款）贷：管理费用（3）小规模纳税人的会计处理思路基本相同，只需要将“应交税费应交增值税（减免税款）”替换为“应交税费应交增值税”即可。三、企业开发建设阶段的税务会计处理（2）取得甲供建筑材料借：工程物资应交税费应交增值税（进项税额）贷：银行存款【提示1】纳税信用A级和B级的可以免于扫描认证；但是无论认证还是挑钩均要在180天抵扣。【提示2】已经取得专票但未认证的，应通过“应交税费待抵扣进项税额”科目核算。65（3）工程物资入库，但未取得专票：借：工程物资应交税费未收进项税（供应商辅助核算）贷：应付账款（供应商辅助核算）借：应付账款（供应商辅助核算）贷：应交税费未收进项税（供应商辅助核算）借：应交税费应交增值税进项税额税率分类贷：应交税费未收进项税（供应商辅助核算）66三、企业开发建设阶段的税务会计处理（4）领用建筑材料借：应交税费应交增值税（进项税额）xx项目贷：应交税费应交增值税（进项税额）借：开发成本xx项目建安工程费贷：工程物资或者：借：预付账款xx公司xx项目贷：工程物资【提示】进项税额是否分项目，对纳税本身无影响，之所以分项目是管理统计分析的需要。67三、企业开发建设阶段的税务会计处理（5）支付建筑服务、前期工程费款项借：开发成本xx项目前期工程费建安工程费应交税费应交增值税（进项税额）xx项目贷：银行存款（6）共同进项做进项税额转出借：管理费用等贷：应交税费应交增值税（进项税额转出）【提示】按照建筑施工许可证上注明的建设规模转出。68三、企业开发建设阶段的税务会计处理【案例】2016年5月，甲公司购进一批服装用于职工福利，取得防伪税控系统开具的增值税专用发票，发票注明价款为300万元，税额为51万元；2/3发放给职工；2016年6月，甲公司将剩余的117万元（含税）服装按工作服发给车间工人做工装。69会计处理：借：周转材料351贷：银行存款351借：应付职工薪酬234贷：周转材料234借：制造费用117贷：周转材料117【提醒】无法确定是否可以抵扣，先认证抵扣，再做进项税额转出。三、企业开发建设阶段的税务会计处理2.代扣代缴个人所得税（1）计提工资、薪金：借：开发间接费用等贷：应付职工薪酬（2）发放工资时，借：应付职工薪酬贷：银行存款应交税费应交个人所得税71四、企业转让及销售结算的税务会计处理（一）纳税处理1.增值税u财税【2016】36号规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。u总局公告【2016】18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。72四、企业转让及销售结算的税务会计处理（一）纳税处理1.增值税u总局公告【2016】18号规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。73四、企业转让及销售结算的税务会计处理1.增值税74四、企业转让及销售结算的税务会计处理（一）纳税处理u国税函【2004】416号指出，“根据增值税暂行条例及实施细则有关价外费用的规定，福建雪津啤酒有限公司收取未退还的经营保证金，属于经销商因违约而承担的违约金，应当征收增值税；对其已退还的经营保证金，不属于价外费用，不征收增值税”。75四、企业转让及销售结算的税务会计处理【提示】税收实务中对于经营保证金（押金）暂时不征税，必须同时符合以下条件，否则有权提前征税：实际收取经营保证金（押金）时不得开具发票。实际收取的经营保证金（押金）应当记入“其他应付款”科目，而不是“预收账款”等科目。实际收取的经营保证金（押金）应当符合经营常规，超过经营常规合理金额的经营保证金（押金），有权推定为提前收取的货款。在合同有效期内经营保证金（押金）不得自动抵顶货款。76四、企业转让及销售结算的税务会计处理1.增值税77四、企业转让及销售结算的税务会计处理1.增值税u营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。u交付时间以商品房买卖合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。78四、企业转让及销售结算的税务会计处理1.增值税u营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。u交付时间以商品房买卖合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。79四、企业转让及销售结算的税务会计处理80【提示】一般纳税人允许同时存在一般计税方法和简易计税方法；但是需要说明的是，增值税申报表上应该分开填列申报。例如：销项税额20，进项税额25；简易征收计税5【解析】借：银行存款82400贷:固定资产清理80800应交税费未交增值税1600（824001.032%）四、企业转让及销售结算的税务会计处理2.印花税u财税【2006】162号规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。3.土地增值税u土地增值税暂行条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。4.企业所得税在查账征收方式下，房地产开发企业销售开发产品需要按季度预缴和年度汇算清缴企业所得税。83四、企业转让及销售结算的税务会计处理（二）纳税核算1.增值税（1）取得预售收入借：银行存款贷：预收账款xx项目xx户借：应交税费未交增值税xx项目贷：银行存款84四、企业转让及销售结算的税务会计处理（2）结转销售收入，并开具发票，分摊土地成本借：预收账款贷：主营业务收入x项目借：主营业务成本x项目贷：开发产品x项目借：应交税费应交增值税（营改增抵减的销项税额）x项目贷：主营业务成本x项目应交税费待抵扣进项税额（拿地时价税分离）85四、企业转让及销售结算的税务会计处理（3）计算实际缴纳税款借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）xx项目贷：应交税费未交增值税【提示】应交税费借方（预缴税款）和贷方相互抵顶。借：应交税费未交增值税xx项目贷：银行存款86四、企业转让及销售结算的税务会计处理【案例】某地产公司购进材料一批，购进价格1000万元（不含税），支付价款1170万元；取得建安增值税发票1000万元（不含税），支付价款1110万元。借：工程物资1000开发成本建筑安装费1000应交税费应交增值税（进项税额）280贷：银行存款228087四、企业转让及销售结算的税务会计处理【案例】某地产公司销售房屋，取得3000万元销售收入（不含税），增值税税率11%。经过计算这栋楼对应的土地成本为999万元。借：银行存款3330贷：主营业务收入3000应交税费应交增值税（销项税额）330借：应交税费应交增值税（营改增抵减的销项税额）99贷：主营业务成本x项目9988四、企业转让及销售结算的税务会计处理【案例】某地产公司领用购进的材料，用于简易征收的老项目工程，领用金额400万元。应转出进项税额68万元。借：开发成本老项目468贷：工程物资400应交税费应交增值税（进项税额转出）6889四、企业转让及销售结算的税务会计处理【案例】当月申报增值税19万元（330-99-280+68）。借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）19万贷：应交税费未交增值税19万假设已预缴9万元借：应交税费未交增值税10万贷：银行存款10万90四、企业转让及销售结算的税务会计处理2.土地增值税（1）预缴借：应交税费土地增值税（项目辅助核算）贷：银行存款（2）清算借：营业税金及附加土地增值税贷：应交税费土地增值税91四、企业转让及销售结算的税务会计处理3.企业所得税（1）预缴借：应交税费应交所得税贷：银行存款（2）汇缴借：所得税费用、递延所得税等贷：应交税费应交所得税92五、企业投资性房地产的税务会计处理（一）纳税处理1.增值税93五、企业投资性房地产的税务会计处理（一）纳税处理1.增值税94五、企业投资性房地产的税务会计处理（一）纳税处理1.增值税u财税【2016】36号营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。95五、企业投资性房地产的税务会计处理（一）纳税处理2.印花税按照财产租赁合同征收印花税，1；3.房产税房产出租的，以房产租金收入（不含物业管理费、代收水电费等）为房产税的计税依据；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。【提示】财税【2008】24号，对个人出租住房，4。96五、企业投资性房地产的税务会计处理3.房产税u关于预收租金的计税依据：按租金12%征税的，如果一次性预收若干年租金，以会计直线法确认的各年租金收入为各年计税依据。u关于免租期的计税依据：免租期内按会计上直线法确认的租金收入为计税依据。【提示】财税【2010】121号规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税（表述有误，暂不执行）。97五、企业投资性房地产的税务会计处理（二）纳税核算1.增值税借：银行存款贷：其他业务收入、预收账款应交税费应交增值税（销项税额）98五、企业投资性房地产的税务会计处理（二）纳税核算2.房产税：借：营业税金及附加-房产税贷：应交税费-应交房产税借：应交税费-应交房产税贷：银行存款99 谢谢