常规物业服务理财之术课件

常规物业服务的理财之术常规物业服务的理财之术ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT一、一、物业服务管理费经营保本点核算物业服务管理费经营保本点核算ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT物业服务费的测算应考虑的因素：物业服务费的测算应考虑的因素：1 1、物业服务费测算应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的、物业服务费测算应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。是政府指导价还是市场调节价。2 2、物业服务费的测算应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算、物业服务费的测算应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。确定物业服务成本。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT物业服务费的测算应考虑的因素：物业服务费的测算应考虑的因素：3 3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。的测算中。4 4、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT 成本的构成：成本的构成：物业管理服务成本，主要有包括：物业管理服务成本，主要有包括：人工费、办公费、物业共用部位与人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。用。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：酬金制：酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。或者不足均由业主享有或者承担。预收的物业管理服务资金包括物业管理预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。服务支出和物业管理企业的酬金。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：包干制：包干制：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业管理服物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT物业管理费（元物业管理费（元/平方米）平方米）=物业管理费用总额（元）物业管理费用总额（元）可分摊费用建筑面积之和（平方米）可分摊费用建筑面积之和（平方米）费用测算的基本公式费用测算的基本公式ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT若采用酬金制方式若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为，且约定物业管理酬金比例为10%10%，则该项，则该项目单位物业服务费标准为：目单位物业服务费标准为：120120万元万元 （1+10%1+10%）1010万平方米万平方米1212月月=1.1=1.1元元/平方米平方米.月月 ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT 若采用包干制方式，若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约如该项目法定税费和利润约1212万元，则万元，则该项目单位物业服务费标准为：该项目单位物业服务费标准为：（120120万元万元+12+12万元）万元）10 10万平方米万平方米1212月月=1.1=1.1元元/平方米平方米.月月ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT 保本点测算的成果，既可以服务于物业保本点测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。内部的成本管理工作。二、二、劳动成本和日用品损耗核算方式劳动成本和日用品损耗核算方式ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT成本的核算依据包括：成本的核算依据包括：1 1、管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管、管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物洁保洁与绿化保养计划等。在测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。2 2、物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类、物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。物业的物业服务成本。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT一、人工费的测算一、人工费的测算 1 1、基本工资（、基本工资（F1F1）(元元/月月)各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。平均工资水平确定。2 2、社会保险费（、社会保险费（F2F2）(元元/月月)社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。三、维修成本和原材料损耗核算方式ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT一、物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修费测算（一、物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修费测算（x1）成本法：成本法：F1公用部位及道路的土建零修与保养费；F2给排水设备日常运行、维修及保养费；F3、F4、F5电气系统、燃气系统、消防系统设备维修保养费；F6公共照明费；F7不可预见费；F8易损件更新准备金 S 总收费面积ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT二、物业服务企业固定资产折旧费（二、物业服务企业固定资产折旧费（x7）F1交通工具；F2通讯设备；F3 办公设备；F4 工程维修设备；F5其它设备；S 总收费面积ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT计取方式计取方式:1）物业服务企业自行出资或自带固定资产；2）物业服务企业向业主方借款购买固定资产；3）业主方购买固定资产供物业服务企业使用。注意其中的产权区别。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT三、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（三、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（x8）F物业服务区域内总共交纳的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；S 总收费面积ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT法定的税费法定的税费1.营业税（F1）X1物业服务成本；2.城市维护建设税（F2）3.教育附加费（F3）合计：四、四、流动资金理财和调配流动资金理财和调配ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT流动资金流动资金是指可以在一年或者超过一年的一是指可以在一年或者超过一年的一个个营业周期营业周期内变现或者耗用的资金。主要包括内变现或者耗用的资金。主要包括现金、银行存款、现金、银行存款、短期投资短期投资、应收及预付款项应收及预付款项、待摊费用待摊费用、存货、存货。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT公司理财又称企业理财公司理财又称企业理财从广义的角度讲，从广义的角度讲，企业理财就是对企业的资产进行配置的过程；狭义地讲，狭义地讲，企业理财是要最大效能地利用闲置资金，企业理财是要最大效能地利用闲置资金，公司理财的根本目的是股东利益的最大化。首先要保证公司有正常运营和发展所需的资金，其次才是如何处理好其闲置资金，以提升资金回报率，寻求稳定且理想的投资产品。提升资金的总体收益率其具有三大特点：提升资金的总体收益率其具有三大特点：开放性、动态性、综合性。开放性、动态性、综合性。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT在今天，企业的财务经理总将企业的财务经理总将“资金紧张资金紧张”挂在嘴边，挂在嘴边，并常常为筹资疲于奔命，认为企业的理财目标就是筹资，只要筹到认为企业的理财目标就是筹资，只要筹到资金便是见到了效益。资金便是见到了效益。但事实上，很多企业的资金并不缺乏，缺乏的是营运资金以及保值增值的能力。这必然导致优质资产少，劣质资产多，资产流动性差，变现能力不强。一个企业应拥有多一个企业应拥有多少资金，必须与其自身的经营规模、投资方向相适应，一味追求少资金，必须与其自身的经营规模、投资方向相适应，一味追求取得增量资金而盘活存量资产，往往是其经营失败的祸根。取得增量资金而盘活存量资产，往往是其经营失败的祸根。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT企业只要是手中有的现金，不管是储备的流动资金，还是向银行贷款的资金，只要没有花出去，都可以当作都可以当作“闲置资金闲置资金”拿来理财。拿来理财。在决定对外投资之前，企业要分析手头的富裕资金是否“自由”，这笔钱的抽出会不会对公司运营和未来发展构成不利影响。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT现金调配需要量估算：现金调配需要量估算：项目流动资金中的现金是指货币资金，即企业生产运营活动中项目流动资金中的现金是指货币资金，即企业生产运营活动中停留于货币形态的那一部分资金，包括企业存现金和银行存款。停留于货币形态的那一部分资金，包括企业存现金和银行存款。计算公式为：现金需要量现金需要量=（年工资及福利费（年工资及福利费+年其他费用）年其他费用）现金周转次数现金周转次数年其他费用=制造费用+管理费用+销售费用周转次数为=360 最低周转天数五、五、创收收经营和和财务运运营ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT物业管理企业要搞好经营创收，了解市场、把握市场是前题，找到经营创收的切入点是关键。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力是手段，运用先进的经营管理方法，充分发挥物业管理企业在管理、信息、物业条件以及最贴近业主使用人的行业优势，树立树立“严格的管理是标准，优严格的管理是标准，优质的服务是手段，双赢的效益是目的质的服务是手段，双赢的效益是目的”的经营理念，的经营理念，在日常管理和服务工作中将物业经营创收目标落到实处，以努力获取社会效益、经济效益最大化。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT一、把握好业主和使用人的需求动态。一、把握好业主和使用人的需求动态。1.随着人们生活水平的提高，收入的增多及房改政策实施后，多次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一套房，购买房产的目的也不仅限于解决居所问题。现在，在投资理财的选择上，人们更将房产当做一条理财渠道，因而就十分关注房产（物业）的保值、增值、租赁和流通等收益问题。这样更加突出了物业管理的重要性，同时也彰显出业主对房屋租赁、转让及价格、信息需求动态。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT2.现在人们大都追求高品味的生活质量，需要多层次的相关服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理企业的经营创收提供了更广阔空间。如传统的家政、社区服务，贴心服如传统的家政、社区服务，贴心服务、护理服务等，像会所经营管理、智能化信息服务等新兴的内容务、护理服务等，像会所经营管理、智能化信息服务等新兴的内容也成为物业经营创收的新渠道。也成为物业经营创收的新渠道。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT二、经营理念新定位二、经营理念新定位1.树立以人为本的服务理念，正确认识和摆正自己的位置。要清楚地意识到自己是服务型企业，只有通过提供全面、及时、周到、安全、优质的服务，得到业主认可，企业才能不断生存与发展。同时，公司要不断强化以人为本的服务理念，加强人性化管理，深化服务内涵，力求达到服务的最佳效果，才是扩大利润来源的根本出路。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT2.以物业的经营、管理为依托，结合公司的优势，实现实现物业物业为主，多种经营为主，多种经营的发展格局。的发展格局。不断研发新的服务项目，拓展新的经营领域。介入与物业管理密切相关的行业，如房屋租赁、商业服务、文化、餐饮、建材、装饰等，提高物业的增值潜力，增强公司的竞争能力和盈利能力，将经济效益视为公司的生命线。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT3.运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购承包等方式，对经营不善的项目实现生产要素的优化组合，通过输入管理模式、实施品牌化、规模化经营，实现资源共享和低成本的市场发展。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT4.将技术优势转化为市场优势，走专业化发展之路。发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目，通过成立专业公司的方式，实施专业化经营，参与市场竞争，以此作为新的利润增长点，拓展公司的盈利空间。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT三、盈利点的规划设计三、盈利点的规划设计1.利用自身资源，在为业主提供基本服务的基础上充分开展增值服务，扩大劳务服务费的来源，如家政服务、汽车美容、装饰装修、绿化保养、房屋和家用设备的维修养护、礼仪服务、洗衣、送奶送报等；2开展多种物业经营，如幼儿园、餐厅、超市、美容美发中心、停车场、会所、健身、棋牌、球场、书报阅览、衣物干洗、酒吧等服务项目及康体娱乐设施等；ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT三、盈利点的规划设计三、盈利点的规划设计3.公共场地或建筑物共用部位的经营，如户外广告、公共场地出租等；4.通过对经营性物业进行技术性改造或功能、环境的配套，提高物业的盈利能力，从而获得相应的利润；5.通过开展丰富的社区文化活动，营造良好的生活氛围，向业主提供情感服务。6.对老人、孩子提供特殊陪护、相伴的计时收费。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT财务运运营管理管理近几年来，我国物业行业发展很快，物业管理市场环境日趋成熟，物业管理行业面临着良好的发展机遇，但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点，因此财务运营管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性，如何加强和完善物业公司的财务管理，不仅关系着物业公司自身的发展，还涉及到社区的和谐稳定。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT一、物业管理公司财务管理的特点一、物业管理公司财务管理的特点1、物业公司的财务管理体现于综合性的管理随着市场经济的不断发展，物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性，它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。时开始、同时结束。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，物业公司财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT3.物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT二、如何完善物业管理公司财务管理二、如何完善物业管理公司财务管理1、强化成本观念、强化成本观念建立财务成本分析控制制度物业管理作为服务性行业，财务管理的一个重要方面就是成本管理，因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT2、要全面展开财务分析、要全面展开财务分析保证资金合理运用物业企业在开展经营的过程中，经济收益经济收益主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管理，收取管理费，主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管理，收取管理费，另一个就是开展多种经营，多元化、分散化投资。另一个就是开展多种经营，多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润，使得企业发展壮大，就要对企业进行有效的财务分析，保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析，从而为客户及投资者提供有用信息。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT3、加强物业管理资金运作、加强物业管理资金运作除资本本金或者银行贷款外，其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时，加强资金有计划及合理使用，把有限的资金用在必要的物业管理项目上，增加资金使用的透明度。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT4、建立和健全财务管理制度、建立和健全财务管理制度结合本身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的财务管理办法。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT5、规范化科学化的财务管理、规范化科学化的财务管理1）加强对原始记录的管理）加强对原始记录的管理一、要统一规范各种原始记录的格式、内容和方法；二、要明确签署、传递、汇集、反馈、保管原始记录的要求；三、要建立各环节的责任制，确保原始记录的真实、完整、正确、及时，健全财务核算资料。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT5、规范化科学化的财务管理、规范化科学化的财务管理2）加强对定额管理的管理，制定并严格执行企业内部的劳动定额、物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核办法。3）严格规定企业物资的购进、入库、领用、维修购进、入库、领用、维修等各环节。计量验收管理工作，堵塞漏洞，增收节支。ZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT5、规范化科学化的财务管理、规范化科学化的财务管理4）加强对财务预算的管理。物业管理公司应当建立健全财务预算制度，明确财务预算编制程序及方法，做好财务预算执行情况的检查、考核工作，达到通过财务预算控制经营活动、确保各项经营目标顺利实现的目的。5）加强对财产清查的管理，定期做好财产清查工作。Thank YouZFPX2014-07-GDWY.PTZFPX2014-07-GDWY.PT