金华市房地产市场调研报告

金华市房地产市场调研报告金华市房地产市场调研报告第一局部第一局部 宏观背景篇宏观背景篇第二局部第二局部 市场分析篇市场分析篇第三局部第三局部 地块状况地块状况报告框架报告框架第一局部第一局部 宏观背景篇宏观背景篇 金华概况金华概况经济环境经济环境城市规划城市规划宏观背景宏观背景 金华概况金华概况p金华市为省辖地级城市，以境内金华山得名。金华市东西直线距离为151千米南北直线距离为129千米，城市面积为10918平方千米。下辖“二区三县四市，分别为婺城区、金东区、义乌市、永康市、东阳市、兰溪市、武义县、浦江县及磐安县 p金华市位于浙江省中部，东衔沪甬温三个港口城市，西临浙江西部及闽赣皖三省，地理位置优越。金华市金华市区域位置区域位置人文底蕴人文底蕴城市城市历史史 金华古称婺州，因“地处金星与婺女两星争华之处”而得名。公元前222年，秦王朝在此置会稽郡乌伤县，南朝改置金华郡以后，一直是郡、州、路、府治所。1985年撤地设市，料行市管县体制，历史名人史名人骆宾王、宗泽、宋濂、李渔、黄宾虹、邵飘萍、严济慈、吴晗、艾青、施光南等等名名胜凤光光金华现有全国重点文保单位处，其中市区有唐法隆寺经幢、婺州瓷铁店窑址、宋元名刹天宁寺和太平天国侍王府处，国家级风景名胜区双龙洞为主，包括冰壶洞、朝真洞等胜迹，文化成就文化成就2007年4月13日被国务院批准为国家历史文化名城，金华火腿、具有年历史的婺剧等项民间传统技艺和艺术已被列入国家非物质文化遗产目录金华市历史悠久，人文气息浓厚，自然风光优美，是一个宜居城市。正因为金华市历史悠久，人文气息浓厚，自然风光优美，是一个宜居城市。正因为其人文及自然因素，金华市被评为中国最正确居住城市之一。其人文及自然因素，金华市被评为中国最正确居住城市之一。对内交通对内交通 三横三三横三纵三横三横李李渔路、人民路、路、人民路、现330330国道国道（规划改划改为城市道路）城市道路）三三纵八一街、双八一街、双龙街、街、东市街市街内内环路路将金将金华市三区：江北、江南和金市三区：江北、江南和金东最繁最繁华的内城区的内城区连接起来接起来外外环路路连接金接金华市区四周的开市区四周的开发区和区和产业园及园及风景区景区迎迎宾大道大道由城区内的繁由城区内的繁华路段八一路向北路段八一路向北延伸至本延伸至本项目北面的尖峰山目北面的尖峰山金华市区交通网络完善趋于完善，城市规划区内与规划区外交金华市区交通网络完善趋于完善，城市规划区内与规划区外交通便捷性加强，带动了城市规划区外房地产市场的快速开展。通便捷性加强，带动了城市规划区外房地产市场的快速开展。交通设施交通设施对外交通对外交通 高速高速公路公路杭金衢高速杭金衢高速义乌金金华市市杭州杭州衢州衢州甬金高速，甬金高速，使金使金华市和市和周周边各各县级市形成了市形成了1010分分钟交通圈交通圈金金丽温高速温高速永康永康金金华市市金金华温州温州甬金高速甬金高速东阳阳义乌金金华市市金金华宁波宁波诸永高速永高速绍兴诸暨市市温州永嘉温州永嘉县普通普通公路公路0303省道杭金省道杭金线义乌金金华市市金金华杭州杭州路况得到改路况得到改善，交通行善，交通行驶条件条件进一一步提高步提高G330G330国道国道永康永康兰溪溪金金华市市温州温州-寿昌寿昌S45S45省道省道兰溪溪金金华市市304304公路公路铁路路金椒金椒线金金华椒江椒江华东地区重地区重要交通枢要交通枢纽金甬金甬线金金华宁波宁波金千金千线新安江新安江千千岛湖湖浙浙赣线浙江浙江江西江西金温金温线丽水水温州温州金华交通便利金华交通便利,历来就有历来就有“四省省衢之称，作为浙中交通枢纽，境内浙赣四省省衢之称，作为浙中交通枢纽，境内浙赣横穿东西横穿东西，金温、金千铁路纵贯南北，金温、金千铁路纵贯南北，330国道、国道、03省道、省道、45省道在城区省道在城区交汇，地理位置的重要性使金华成为东部与江西等中西部重要连接点，起交汇，地理位置的重要性使金华成为东部与江西等中西部重要连接点，起到承东接西作用。到承东接西作用。2006年底金华人口统计年底金华人口统计金华市区金华市区94.4婺城区63.8金东区30.6义乌义乌112.6永康永康65.8东阳东阳76.2常住总人口常住总人口498.9金华占全省总金华占全省总人口比例人口比例10.01%人口状况人口状况金华市人口增长缓慢，而金华市区人口增长更低，甚至出现负增长，主金华市人口增长缓慢，而金华市区人口增长更低，甚至出现负增长，主 要是因为金华市区经济开展对外部吸引力不大，外来人口少。要是因为金华市区经济开展对外部吸引力不大，外来人口少。金华市人口只占整个浙江省的金华市人口只占整个浙江省的10.01%，比重较低；而金华市区人口只占，比重较低；而金华市区人口只占金华市的金华市的18.9%，低于义乌市人口。，低于义乌市人口。婺城区及金东区作为金华中心区域，人口数量有限，低于义乌、永康、婺城区及金东区作为金华中心区域，人口数量有限，低于义乌、永康、东阳等县市，对金华市区房地产市场开展带来了障碍。东阳等县市，对金华市区房地产市场开展带来了障碍。金华市GDP总值开展较快，增幅保持在10%以上，说明金华市经济开展迅速。但05年后整体增长速度放慢。人均GDP值增长曲线与全市GDP开展类似，到06年底，人均GDP到达了26974元。但05年以后，人均GDP增速放慢金华经济平稳增长，为当地房地产市场业健康开展提供了良好的经济环境，购置能力得到增强。宏观背景宏观背景 经济环境经济环境GDP总值及人均总值及人均GDP人均可支配收入开展人均可支配收入开展人均可支配收入逐年上升，人民生活水平得到提高，潜在消费能力得人均可支配收入逐年上升，人民生活水平得到提高，潜在消费能力得到增强，对房地产市场而言将是有利因素。到增强，对房地产市场而言将是有利因素。人均可支配收入开展看，开展速度起伏不断，人均可支配收入开展看，开展速度起伏不断，0204年呈持续增速趋年呈持续增速趋势，而势，而05年有一定幅度下降，到年有一定幅度下降，到06年又有较大幅度的上升。从开展看，年又有较大幅度的上升。从开展看，根本保持较快的开展速度。根本保持较快的开展速度。三产结构开展三产结构开展第一产业比重逐年减小，第三产业增加值增速明显高于第二产业，第二产业增加值第一产业比重逐年减小，第三产业增加值增速明显高于第二产业，第二产业增加值对金华经济开展影响缩小，三大产业比重说明金华整体的城市化开展速度较慢。对金华经济开展影响缩小，三大产业比重说明金华整体的城市化开展速度较慢。第一产业在第一产业在GDP的比重逐年下降，但其的比重逐年下降，但其06年仍到达了年仍到达了5.5%，第一产业所占比重过，第一产业所占比重过大影响到金华经济的快速开展；第二产业所占比重在大影响到金华经济的快速开展；第二产业所占比重在05年有较大的下降，而后逐步年有较大的下降，而后逐步缓慢上升；第三产业所占比重逐年上升。虽然第三产业比重上升，但由于第一产业缓慢上升；第三产业所占比重逐年上升。虽然第三产业比重上升，但由于第一产业所占比重太大，且二产开展缓慢，说明金华工业经济开展较慢，影响到金华整体经所占比重太大，且二产开展缓慢，说明金华工业经济开展较慢，影响到金华整体经济的开展速度。济的开展速度。金华市与周边主要城市比较金华市与周边主要城市比较金金华杭州杭州宁波宁波温州温州台州台州GDP总值（亿元）元）1228.5734412864.491834.381467人均人均GDP（元）（元）26974518713873324349.7330136.74人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）1780615049158822171619953三产比重三产比重1:10:81:10:8.81:10:81:15.6:11.91:7.3:5.4城市化水平城市化水平0.220.620.390.210.27通过比较通过比较,可看出金华市在浙江全省而言可看出金华市在浙江全省而言,城市化水平较低城市化水平较低,就全省而言就全省而言,处于中等偏下水平处于中等偏下水平,但从其人均但从其人均GDP值及人均可支配收入看值及人均可支配收入看,其城市化速其城市化速度开展潜力较大度开展潜力较大,消费潜力较大消费潜力较大.市区与周边主要县市比较市区与周边主要县市比较义乌市整体经济开展最快，其不管义乌市整体经济开展最快，其不管GDPGDP生产总值、人均生产总值、人均GDPGDP生产总值还是人均可生产总值还是人均可支配收入均是最高的。支配收入均是最高的。金华市区虽然金华市区虽然GDPGDP总值比永康市高，但由于人口因素，其人均总值比永康市高，但由于人口因素，其人均GDPGDP值最低，而且值最低，而且从金华市全市人均从金华市全市人均GDPGDP值看，市区低于全市水平，说明市区经济开展在全市经济值看，市区低于全市水平，说明市区经济开展在全市经济中仍处于一个偏低水平。中仍处于一个偏低水平。金金华市区（含金市区（含金东区）区）义乌永康永康备注注人均人均GDP（美元）（美元）324062914061金华市人均GDP26974元，折合美元3384元GDP（亿元）元）235.9亿352亿170亿.人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）178062000016874宏观背景宏观背景 规划开展规划开展金华城市开展以南北为主对本工程十分利好，对于城北以浙师大、体育会展中心为特金华城市开展以南北为主对本工程十分利好，对于城北以浙师大、体育会展中心为特色的综合区开展方向以及周边地块和交通规划对本工程有很大的提升作用色的综合区开展方向以及周边地块和交通规划对本工程有很大的提升作用金华市城市总体规划规划区划区范范围城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，总面积2044平方公里，涵盖金东区、婺城区。城市用城市用地地发展展方向方向以内城区为依托，向南、北发展为主，适当向东、东北发展城市城市总体布局体布局一个核心区六大功能区核心区：一环以内的内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲中心六大功能区：城北：以浙师大、体育会展中心为特色的综合区 城南：以湖海塘高级休闲居住为特色综合区 城东：以金东区公共中心为特色的综合区。城西：以十里长湖公园为特色的综合区。城东北：以仙桥交通枢纽、物流仓储中心，区域性市场和一类工业为主导功能的产业园区 城西南：以市工业园区和高新科技园为主产业园区城市空城市空间发展展战略略以内城区为核心，沿三江六岸，沿交通轴线向外滚动发展，由风景区、郊外休闲绿地、自然林地组成的楔形绿地向外延伸至中心区构成具有弹性的开放式空间发展框架。本本项目目相关相关规划划本项目所在区域在规划中被定位为以浙师大、体育会展中心为特色的综合区，南面浙师大区域为教育科研用地，本项目北面包括本项目一部分在内为双龙洞风景区。东面为城郊公园，西面为居住和部分商业行政用地。从交通规划来看未来将有五条公路从本项目周边或直接从本项目穿过，包括迎宾大道、金罗路、在建的环景路、金兰北路等，而杭金衢高速距离本项目只有一千米左右第二局部第二局部 市场分析篇市场分析篇一级市场分析一级市场分析二级市场分析二级市场分析市场分析市场分析 一级市场一级市场土地供给土地供给 年份年份位置位置总供应（总供应（万万）商业类（万商业类（万）住宅类（万住宅类（万）容积率容积率1.01.0以下以下 容积率容积率1.01.0以上以上2005年城市规划区内57.1417.270.8339.04城市规划区外8.50.478.03经济开发区3.883.88合 计69.5217.740.8350.952006年城市规划区内45.8517.950.03327.867城市规划区外29.430.5228.91经济开发区2.072.07合 计77.3517.950.55358.84706年金华市区土地出让相比年金华市区土地出让相比05年有所增加。从市区各区域土地出让看，年有所增加。从市区各区域土地出让看，城市规划区内土地出让有所减少，而城市规划区外土地出让有大幅度增城市规划区内土地出让有所减少，而城市规划区外土地出让有大幅度增加，金华市区外括速度比较快。从土地性质看，商业土地出让根本维持加，金华市区外括速度比较快。从土地性质看，商业土地出让根本维持原状，而住宅类土地出让增加，其中以容积率原状，而住宅类土地出让增加，其中以容积率1.0以上的地块增加最多。以上的地块增加最多。容积率容积率1.0以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率1.0以上土地主要是以公寓产品为主以上土地主要是以公寓产品为主土地开发土地开发 年份年份位置位置已开发（万已开发（万）商业类（万商业类（万）住宅类（万住宅类（万）容积率容积率1.01.0以下以下 容积率容积率1.01.0以上以上2005年城市规划区内43.9313.810.8329.29城市规划区外7.290.476.82经济开发区4.554.55合 计55.7714.280.8340.662006年城市规划区内13.617.530.0336.047城市规划区外16.430.5215.91经济开发区2.072.07合 计32.117.530.55324.02706年金华市土地开发以城市规划区外开展最快，而城市规划区内土地开发年金华市土地开发以城市规划区外开展最快，而城市规划区内土地开发速度相对放慢。从住宅用地看，由于容积率速度相对放慢。从住宅用地看，由于容积率1.0以下供给量小，该类土地基以下供给量小，该类土地基本开发完毕。本开发完毕。容积率容积率1.0以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率1.0以上土地主要是以公寓产品为主以上土地主要是以公寓产品为主土地市场判断土地市场判断金华市区城市外扩速度提高，城市规划区外的土地供给和开发量体都大幅度增加。金华市区土地供给主要是以公寓类产品用地为主，其次是商业类用地，别墅产品 用地近两年几乎无供给量体入市，市场中别墅用地较稀缺。金华市区近两年未开发土地量到达58.99万，其中公寓产品用地到达了45.11万 ，占到未开发土地量的76.5%，其余未开发土地主要是商业用地，可见金华市 区房地产市场中未来公寓产品竞争将会异常剧烈，而别墅产品由于量体有限，将 是市场受欢送产品。市场分析市场分析 二级市场宏观面二级市场宏观面固产及房产投资额及变化曲线固产及房产投资额及变化曲线固产及房产投资额及变化曲线固产及房产投资额及变化曲线固产投资与房产投资固产投资与房产投资金华市固定资产投资在04、05年到达顶峰，但其开展速度最快出现在03年。金华市房地产投资在04、05年到达最大，而后有所降低，从其开展速度看01年的增幅最大，在02-04年整体增幅保持较稳定。05年后，金华市的固定资产投资及房地产开发投资速度逐步放慢。从金华市的商品房的施工面积可以看出，在02-04年之间是金华市房地产开展最快的期间。金华市区在06年到达了商品房销售最大，有力的去化了市场中的产品量。03-04年金华市区商品房的销售量体位于近5年的前两位，说明了在03-04年 之间金华市区市场供求都比较活泼。供给与需求供给与需求空置面积空置面积由于在03-04年，市场活泼，所以金华市区空置面积在04年到达最低，而后随着市场的 开展缓慢，土地的大量供给，05年金华市区空置面积大幅度上升，金华市区商品房存量 较大，市场压力较大。与周边县市比较看，金华市区空置面积较高，近两年空置面积只比武义县少，但远远 高于义乌市和永康市，说明金华市区房地产市场开展相比义乌、永康两市有所落后。市场分析市场分析 二级市场微观面二级市场微观面 根据金华市区房地产市场的开展情况，可以将金华市区划分为三大板块：江北板块；江南板块；金东板块、仙源风景区板块、城北板块。江北板块：主要是指金华江、义乌江以北区域,往北到环城北路，东到二环路江南板块：主要是指金华江以北，武义江以西等区域金东板块：主要是指金东新城区及金东经济开发区区域范围仙源风景区板块：主要是指仙源风景区范围，城北板块：主要是指环城北路外围区域，北到浙江师范大学江北板块江北板块江南板块江南板块金东板块金东板块仙源风景区板块仙源风景区板块金华江金华江义乌江义乌江武义江武义江城北板块城北板块板块划分板块划分江北板块江北板块(3200)金东板块金东板块(3400)江南板块江南板块(3500)仙源风景区板块仙源风景区板块城北板块城北板块(2500)江北板块江北板块板块介绍 江北板块包括了金华市老城区范围及其延伸区域，该板块是金华市开展最早同时也是开展最成熟的二大板块之一。该板块主要依托老城区的商业、生活、交通等条件配套而开展，加上金华江的优势，使得该区域市场开展较快，客户接受度也较高。楼盘名称楼盘名称产品形态产品形态开盘时间开盘时间建筑面积建筑面积均价均价主力面积主力面积客源客源销售率销售率金发金发盈丰轩盈丰轩高层、多层05.11150002850100-139以武义，衢州以及金华本地人为主。75%时代广场时代广场 （怡和雅苑）（怡和雅苑）高层06.350000景观房：7000非景观房：5000115-214金华市区机关单位、事业单位等人员，还有部分当地私营老板 47%凤凰家园凤凰家园多层06.1055600270086-139金华当地的工薪阶层及部分武义等地客户 80%春江花园春江花园独栋、联体、叠加、多层04.6200000独栋300万联排288万叠加100-150万多层：3500独栋410联排330叠加210-260多层138在外创业回金华置业占很大比例，还有部分义乌人 50%金海岸人家金海岸人家多层、高层05.1150000多层2800高层3800多层96-113高层64-139金华工薪阶层 51%四季东升苑四季东升苑多层07.4800002500108-110金华本地工薪阶层占绝大比例、少量武义等地人60%产品形态产品形态 本板块产品主要以公寓产品形式出现，根本为多层和高层产品，另外还有局部的联本板块产品主要以公寓产品形式出现，根本为多层和高层产品，另外还有局部的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内无纯别墅楼盘，多为混合性小区。排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内无纯别墅楼盘，多为混合性小区。主力面积主力面积 由于受区域市场价格的影响，板块内公寓产品的面积主要以中大面积段产品为主小面积段产品相对较少，产品面积主要130-140为主。对于联排以360 左右为主，叠加排屋而言以200-260 为主，独栋别墅面积在400 以上。价格水平价格水平 本板块是金华市开展最早也是最成熟的板块之一，加上其生活、商业配套齐全，本板块是金华市开展最早也是最成熟的板块之一，加上其生活、商业配套齐全，所以板块的价格相比而言较高。公寓产品的整体价格水平到达所以板块的价格相比而言较高。公寓产品的整体价格水平到达3200左右，而板块内左右，而板块内公寓产品的最高价格到达了公寓产品的最高价格到达了7000元元/。另外板块内的叠加及联排产品价格在。另外板块内的叠加及联排产品价格在3500-4500元元/。而独栋产品价格最高，在。而独栋产品价格最高，在7000-8000元元/左右。左右。板块总结板块总结销售状况销售状况 板块内产品中，公寓产品整体的去化速度相对别墅产品而言去化较快。但从板板块内产品中，公寓产品整体的去化速度相对别墅产品而言去化较快。但从板块争议看，去化速度一般。这主要和金华整体市场有关，由于市场在块争议看，去化速度一般。这主要和金华整体市场有关，由于市场在03-04年左右开年左右开展很快，使得市场饱和度较高，所以使得产品的去化速度逐步放慢。别墅由于市区展很快，使得市场饱和度较高，所以使得产品的去化速度逐步放慢。别墅由于市区客源的有限，必须对外区域产生吸引，所以整体去化也很慢。客源的有限，必须对外区域产生吸引，所以整体去化也很慢。客源状况客源状况 板块内公寓产品的客源主要是金华市区的工薪阶层为主，一些高档公寓产品的板块内公寓产品的客源主要是金华市区的工薪阶层为主，一些高档公寓产品的客源主要是金华市区的公务员、事业单位人员等，另外还有局部武义，衢州的客户。客源主要是金华市区的公务员、事业单位人员等，另外还有局部武义，衢州的客户。对于别墅产品的客源中，叠加及联排产品中金华市区客户较多，另外还有局部义乌对于别墅产品的客源中，叠加及联排产品中金华市区客户较多，另外还有局部义乌和永康，而独栋别墅产品那么义乌、永康等地客户居多，还有局部金华当地的老板。和永康，而独栋别墅产品那么义乌、永康等地客户居多，还有局部金华当地的老板。重点个案重点个案时代花园怡和雅苑时代花园怡和雅苑开发商：浙江金华时代置业 地理位置：金华市八一街、中山路，产品形态:高层建筑面积：150000 开盘时间：怡和雅苑：2006年3月交房时间：2007-12面积范围：115-214公寓均价：景观房：7000元/非景观房：5000元/销售率：47%该个案由于其面江而建，地理位置是金华市区独有的，加上其位于金华市老城区中心位该个案由于其面江而建，地理位置是金华市区独有的，加上其位于金华市老城区中心位置，周边存在着大卖场、购物中心、公园等，而且其交通便利，所以个案是金华市高档置，周边存在着大卖场、购物中心、公园等，而且其交通便利，所以个案是金华市高档公寓产品的典型代表。公寓产品的典型代表。江南板块江南板块板块介绍 江南板块与江北板块一样，是金华市开展最成熟的板块之一，同时现在也是金华市楼盘相对集中的板块。该板块主要是依托金华新城区开展而成，是金华市新城区中心范围。板块内房地产开展水平根本是金华市现在开展最高的区域。楼楼盘名称名称产品形品形态开开盘时间总建面建面积均价均价主力面主力面积客源客源销售率售率当代当代华府府多层、高层一期06.6250000一期330088-120年轻人、二次置业的中年人、在金华做生意或工作的外地人一期75%银泰泰钻石石轩高层精装小户型二期07.532 000二期380081-83年轻人最多、一部分投资客一期100%二期保集半保集半岛小高层02年开盘2000003600107-140公务员、私企业主92%新都会新都会高层/南国名城南国名城多层、小高层05.43500003300123-130客源广、各个阶层90%金发金发豪园豪园高层、多层、叠加、联体一期：05.7 二期：06.550000二期：3450一期：4500112-149 联排230-250高层客源为市区本地客户，叠加及联体客户为市区公务员等群体，少量永康、义乌客户高层：53%叠加、联体：98%多层：100%新世新世纪美墅园美墅园独栋一期04.6二期06.718000400多万-500多万381-438金华各地名企业家89%板块总结板块总结产品形态产品形态 本板块产品与江北半卡相似，主要以公寓产品为主，根本为多层和高层产品，另外本板块产品与江北半卡相似，主要以公寓产品为主，根本为多层和高层产品，另外还有局部的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内仅有一个纯别墅楼盘还有局部的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内仅有一个纯别墅楼盘主力面积主力面积 该板块后于江北板块的开展，是随着金华市江南新城区的开展而形成的，板块内产该板块后于江北板块的开展，是随着金华市江南新城区的开展而形成的，板块内产品面积控制相对江北板块较小，公寓产品主要集中在品面积控制相对江北板块较小，公寓产品主要集中在110-120；板块内独栋别墅产品；板块内独栋别墅产品为为380-430。价格水平价格水平 本板块是金华市开展最成熟的板块之一，其生活、商业配套齐全，板块的价格相本板块是金华市开展最成熟的板块之一，其生活、商业配套齐全，板块的价格相比而言较高。公寓产品的整体价格水平到达比而言较高。公寓产品的整体价格水平到达3500左右，另外板块内的叠加及联排产左右，另外板块内的叠加及联排产品价格在品价格在3500-4500元元/。而独栋产品价格最高，在。而独栋产品价格最高，在10000元元/左右。左右。销售状况销售状况 板块内产品的整体销售速度是金华市区各板块中销售速度最快的一个板块，其产品在市场中的接受程度很高，这是因为板块位于金华新城市中心，商业、交通、生活等各方面配套齐全，加上产品性价比高。板块内公寓及别墅产品的速度均较快。客源状况客源状况 该板块是随着新的城市中心形成而形成的，板块内产品的性价比高。其公寓产品客源主要是金华市区的首次购房的年轻人和二次置业这，以公务员、私营业主等为主，同时，板块内投资客相比其他板块而言较多。别墅产品主要是以金华市的私营业主为主，包括义乌、永康等地的客户。重点个案重点个案保集半岛保集半岛开发商：浙江保集房地产开发 地理位置：金华市八一南街1566号产品形态:小高层建筑面积：200000 开盘时间：2002年交房时间：已交面积范围：120-130公寓均价：3600元/销售率：92%该个案位于金华市南北向交通主干道该个案位于金华市南北向交通主干道八一街上，交通便利，而且周边的配套相对齐八一街上，交通便利，而且周边的配套相对齐全。该楼盘产品的性价比高，加上整个工程规划设计合理，充分利用水资源，使得工程全。该楼盘产品的性价比高，加上整个工程规划设计合理，充分利用水资源，使得工程景观设计吸引力大。该工程在金华市场中口碑效应较强。景观设计吸引力大。该工程在金华市场中口碑效应较强。新世纪美墅园新世纪美墅园开发商：浙江保集房地产开发 地理位置：金华市李渔路、义乌街产品形态:独栋建筑面积：18000 开盘时间：2006.7交房时间：已交面积范围：381-438总 价：400万/套-500万/套 销售率：89%该个案是金华市区仅有的几个纯别墅楼盘之一，也是江南板块唯一的纯别墅楼盘。由于该个案是金华市区仅有的几个纯别墅楼盘之一，也是江南板块唯一的纯别墅楼盘。由于个案位于市区，靠近市中心，配套设施完善，加上工程靠近武义江，地理位置较好。另个案位于市区，靠近市中心，配套设施完善，加上工程靠近武义江，地理位置较好。另外由于整个金华市区独栋别墅产品较少，市场的稀缺性大，所以产品在市场中受欢送。外由于整个金华市区独栋别墅产品较少，市场的稀缺性大，所以产品在市场中受欢送。金东板块金东板块板块介绍板块介绍 金东板块是金华市新崛起的一个板块，也是金华市现在开展较快金东板块是金华市新崛起的一个板块，也是金华市现在开展较快的一个板块。该板块主要是依托金东新城区及金东经济开发区而形成。的一个板块。该板块主要是依托金东新城区及金东经济开发区而形成。随着经济开发区的开展，板块人口增加，经济已逐步开展，所以板块内随着经济开发区的开展，板块人口增加，经济已逐步开展，所以板块内的房地产市场也随之开展起来。的房地产市场也随之开展起来。楼盘名称楼盘名称产品形态产品形态开盘时间开盘时间建筑面积建筑面积均价均价主力面积主力面积销售率销售率客源客源三江国际三江国际花园花园联排、小高层、高层07.1200000小高层：3670联排：6000多层：3650联排：183-200小高层：68-105多层：225-269小高层产品公务员占很大比例，金华当地生意人也占一定比例，连排主要是义乌的客户中港浅水中港浅水湾湾多层、高层06.660000多层3100高层3600多层120-130高层130-15061%义乌和永康人占有一定比重还有金华的教师公务员冠达冠达东东方阑庭方阑庭多层、叠加一期：05.6 二期：07.3160000多层：2850 叠加：3700多层：118-139叠加：199-213一期：92%二期：多层：50%，叠加：60%多层为金华市区工薪阶层，叠加为市区公务员、事业单位、医生等众信蝶景众信蝶景湾湾花园洋房05.91150003700133-14866%金华的一些小老板以及义乌的客户板块总结板块总结产品形态产品形态 板块内产品形态多样板块内产品形态多样，多层、小高层、高层、叠加及联体别墅都存在。各楼盘根，多层、小高层、高层、叠加及联体别墅都存在。各楼盘根本都是混合性小区。板块内无纯别墅楼盘。本都是混合性小区。板块内无纯别墅楼盘。主力面积主力面积 该板块是新崛起板块，其产品面积段变化较大。公寓产品中有中小面积产品，也有该板块是新崛起板块，其产品面积段变化较大。公寓产品中有中小面积产品，也有大面积段产品，中小面积段产品集中在大面积段产品，中小面积段产品集中在65-110，大面积段产品集中，大面积段产品集中120-150；叠；叠加及联排别墅产品那么集中在加及联排别墅产品那么集中在200-215。价格水平价格水平 本板块本板块 是金华市区各板块中开展速度最快的板块，随着金东经济开发区的开展，是金华市区各板块中开展速度最快的板块，随着金东经济开发区的开展，区域市场已形成，市场需求存在。而且板块各中生活等配套逐步完善，加上区域整体区域市场已形成，市场需求存在。而且板块各中生活等配套逐步完善，加上区域整体规划合理，所以板块的整体价格水平较高，公寓产品价格到达规划合理，所以板块的整体价格水平较高，公寓产品价格到达3400元元/左右，叠加左右，叠加及联体别墅产品价格在及联体别墅产品价格在4000元元/。销售状况销售状况 由于开展时间的限制，加上市场竞争剧烈。板块内产品的整体去化速度一般，比由于开展时间的限制，加上市场竞争剧烈。板块内产品的整体去化速度一般，比江南板块产品的去化速度慢。江南板块产品的去化速度慢。客源状况客源状况 该板块是新崛起的，所以板块内客源主要是经济开发区内的公务员等事业单位该板块是新崛起的，所以板块内客源主要是经济开发区内的公务员等事业单位人员，还有局部义乌等地客户，同时随着企业的入住，板块内工薪阶层也是板块内人员，还有局部义乌等地客户，同时随着企业的入住，板块内工薪阶层也是板块内的主要客源。另外，还有一局部金华市的私营老板及个体经营者。的主要客源。另外，还有一局部金华市的私营老板及个体经营者。重点个案重点个案三江国际花园三江国际花园开发商：金华科信房地产开发 地理位置：金东区李渔大桥东产品形态:联体、小高层、高层建筑面积：200000 开盘时间：2007.1交房时间：2021初面积范围：联排：183-200 小高层：68-105 多层：225-269均 价：小高层：3670 联排：6000 多层：3650销售率：37%该个案位于武义江东，天然的水景观是其优势所在，另外个案整个小区的规划合理，产该个案位于武义江东，天然的水景观是其优势所在，另外个案整个小区的规划合理，产品设计合理，加上低密度，使得其整个产品性价比高。由于区域中低端市场竞争剧烈，品设计合理，加上低密度，使得其整个产品性价比高。由于区域中低端市场竞争剧烈，影响到了该个案的整体去化速度。影响到了该个案的整体去化速度。城北板块城北板块板块介绍板块介绍 该板块位于金华市环城路以外。离市区较远，靠近浙江师范大学。该板块位于金华市环城路以外。离市区较远，靠近浙江师范大学。板块开展时间较短，在金华市场中地位相对不高。板块优势在于其离金板块开展时间较短，在金华市场中地位相对不高。板块优势在于其离金华市北部风景区较近，而且对外的高速公路就在其板块内，交通相对便华市北部风景区较近，而且对外的高速公路就在其板块内，交通相对便利。利。楼盘名称楼盘名称产品形态产品形态开盘时间开盘时间建筑面积建筑面积均价均价主力面积主力面积销售率销售率客源客源银厦翠竹庭银厦翠竹庭院院独栋、双拼、联排、叠加、多层、高层2006-12-0290000独栋7500 联排4500叠加3600多层2200独栋：466双拼：342联排：300叠加：260多层：106-12522多层、叠加别墅浙师大老师占很大比例，独栋和联排多为金华当地公司老板以及义乌、永康人上城上城华府府叠加、联排06-9-2535000叠加3800联排4800194-51470%当地公务员、教师、医生等东方前城东方前城多层、高层2005-09-30280000多层2718高层2800高层90-170多层90-14052%金华当地工薪阶层板块总结板块总结产品形态产品形态 板块内存在多钟形态的产品，包括多层、高层、叠加、联体及独栋别墅产品。整体而言，板块内公寓产品在数量居多。板块内存在一个联体、叠加别墅社区。主力面积主力面积 板块内产品面积变化较大，公寓产品中，多种面积段存在，中小面积段主要集中在90-110，大面积段产品集中在120-170；叠加别墅在260 左右，联体别墅在300-340 左右，独栋别墅在460 左右。价格水平价格水平 由于区域位置、配套的限制，板块内的公寓产品的价格并不高，价格水平在2500元/左右，别墅产品中叠加在3600元/左右，联体在4500元/，而独栋在7500元/左右。销售状况销售状况 板块内产品的整体销售速度相比其他各板块而言较慢，这主要是因为该板块距离市区相对较远，周边配套不完善，对于公寓产品而言是一个巨大抗性所在。从板块内各产品的去化看，别墅产品的去化快与公寓产品。客源状况客源状况 公寓产品主要是当地工薪阶层及老师等消化，对于别墅产品中，叠加及联体别公寓产品主要是当地工薪阶层及老师等消化，对于别墅产品中，叠加及联体别墅主要是医生、老师、公务员等阶层去化，独栋根本为私营业主等阶层去化。墅主要是医生、老师、公务员等阶层去化，独栋根本为私营业主等阶层去化。重点个案重点个案开发商：金华市银厦房地产 地理位置：市区北二环路以北，玉壶街以东，冰壶街以南 产品形态:多层、高层、叠加、联体、独栋建筑面积：90000 开盘时间：2006.12交房时间：2021.6面积范围：独栋：466 双拼：342联排：300叠加：260多层：106-125 均 价：独栋7500元/联排4500元/叠加3600元/多层2200元/销售率：89%该个案位于二环路以外，东西两边为城市生态花园，地处公园中心，是元宝型的丘陵地该个案位于二环路以外，东西两边为城市生态花园，地处公园中心，是元宝型的丘陵地带带，所以其景观设计在金华市区而言具有特色，加上工程离金华对外的交通枢纽的附近，所以其景观设计在金华市区而言具有特色，加上工程离金华对外的交通枢纽的附近，交通便利性较强。对于别墅产品而言具有较大的竞争力。交通便利性较强。对于别墅产品而言具有较大的竞争力。银厦翠竹庭院银厦翠竹庭院仙源风景区板块仙源风景区板块板块介绍板块介绍 该板块位于江南板块南面，是依靠仙源风景区开展起来的板块。该板块位于江南板块南面，是依靠仙源风景区开展起来的板块。现在板块内楼盘数量不多，仅有一个工程，为别墅产品。该板块由于位现在板块内楼盘数量不多，仅有一个工程，为别墅产品。该板块由于位于金华市城南风景区范围，是未来金华市别墅产品的主要区域。同时该于金华市城南风景区范围，是未来金华市别墅产品的主要区域。同时该板块的别墅产品对于金华市风景区的开发带有参考意义。板块的别墅产品对于金华市风景区的开发带有参考意义。楼楼盘名称名称产品形品形态开开盘时间总建面建面积总价价主力面主力面积销售率售率客源客源仙源欧境仙源欧境双拼、独栋06-1112.4万160-300多万300多-400多82%义乌、永康等地私企业主重点个案重点个案开发商：浙江三胜置业 地理位置：金华市南安地镇产品形态:双拼、独栋建筑面积：124000 开盘时间：2006.11交房时间：2021.6面积范围：320-420总 价：160-350万/套销售率：82%该个案位于金华市南仙源风景区内，工程前面是天然的水景资源及山色资源，这是该个该个案位于金华市南仙源风景区内，工程前面是天然的水景资源及山色资源，这是该个案的最大优势，作为别墅工程，其景观及环境得到了最大的发挥，加上该工程受到政府案的最大优势，作为别墅工程，其景观及环境得到了最大的发挥，加上该工程受到政府的大力支持，所以其在市场中取得了不俗的成绩。的大力支持，所以其在市场中取得了不俗的成绩。仙源欧境仙源欧境市场总结市场总结金华市场中公寓类产品市场价格较低，在别墅类产品中，叠加及联排别墅产品在市场中的价格不高，仅稍比公寓类产品高，只有独栋别墅有较高的价位。金华市的公寓市场开展较早，在2003年左右其开展最快，随后由于市场中公寓产品逐步饱和，对公寓需求降低，市场去化速度下降。别墅市场开展较晚，市场中纯别墅工程较少，市场正处于兴起阶段。另外，由于区域认识的不同，叠加及联排别墅在金华市场中不作为别墅产品。第三局部第三局部 地块状况篇地块状况篇地块状况地块状况 区域规划区域规划总体规划：总体规划：“一片绿心，两大区块一片绿心，两大区块绿心绿心西西片片区区东东片片区区地块状况地块状况 区域规划区域规划“一片绿心：规划为金华山游乐园为根底一片绿心：规划为金华山游乐园为根底“西片区：开展为中高档住宅、农民安置、休闲购物、特色餐饮等功能西片区：开展为中高档住宅、农民安置、休闲购物、特色餐饮等功能“东片区：开展为景观度假基地、星级酒店、旅游接待中心、休闲娱乐、商业购东片区：开展为景观度假基地、星级酒店、旅游接待中心、休闲娱乐、商业购 物、高档住宅、度假住宅等功能物、高档住宅、度假住宅等功能地块状况地块状况 地块位置地块位置1 12 2地块所在位置地块所在位置金罗路金兰北线迎宾路环景路东：迎宾大道南：民宅、农地、浙江师范大学西：小路、民宅、罗店十四中北：民宅、双龙风景区地块四至地块所在位置距离市中心仅地块所在位置距离市中心仅5分钟左右车程，交通便利，随着规划道路确实定分钟左右车程，交通便利，随着规划道路确实定，地块与周边城市的距离将会进一步缩近，对于周边城市的客户具有吸引力。，地块与周边城市的距离将会进一步缩近，对于周边城市的客户具有吸引力。周边交通东：迎宾大道，直达市中心南：规划有金兰北线，连接金华市、兰溪市及义乌等西：规划有金罗线，连接金华市中心北：环景路，将来规划往东延伸，连接“金三角及义乌整个地块面积为2000亩左右，地块包括了整个区域的西片区一局部及绿心中心部位根据政府规划的先后，将整个地块分为两大局部：号区块面积大约为1000亩，其规划现已审批通过，整个地块是作为别墅用地根本为联体、双拼该区块预计将会在今年下半年推出市场号区块面积大约为1000亩，地块用地性质及用途尚未规划，仍在讨论中。根本参考意见主要有：利用其中100亩用地打造豪宅区；建造大型风景区酒店，酒店以联别产品为主，主要是作为度假性质；度假配套设施包括高尔夫练习球场、网球场、水上娱乐等配套。该区块规划要求不能破坏山体。以上信息主要是通过双龙风景区管理委员会及金华市建设局等单位了解得知。地块状况地块状况 地块规划地块规划地块状况地块状况 地块面貌地块面貌号区块地块状况地块状况 地块面貌地块面貌号区块地块状况地块状况 SWOT分析分析优势优势时机时机劣势劣势威胁威胁工程地理位置优越；紧靠双龙、黄大仙风景区；地块交通便利、出行方便；周边学府气氛浓厚；工程内物业提升档次；地块面积大，有利于整体规划；周边配套不完善；工程周边农田、民房较多，影响档次的提高；地块呈不规那么状，对规划也是考验；市场竞争小；区域的整体开展和升值空大；当地的高档物业需求未被满足；当地政策的不确定性给工程带来一定的风险；地块周边乡镇人口不能支撑起强有力的购置力，工程的成功必须依托从其他区域购房人口的导入；当地政府开发力度大，当地政府开发力度大，为地块后期开发提供了有利的条件；地块具有为地块后期开发提供了有利的条件；地块具有有山有山有水有水的自然景观，的自然景观，符合高档物业产品的符合高档物业产品的先天性条件。先天性条件。