资产评估第四章-房地产评估课件

第四章第四章房地产评估房地产评估第四章 房地产评估1学习目的和要求：学习目的和要求：1.了解房地产的概念和特点了解房地产的概念和特点2.熟悉房地产价格的影响因素熟悉房地产价格的影响因素3.掌握收益法、市场法、成本法在房地掌握收益法、市场法、成本法在房地产评估中的应用产评估中的应用学习目的和要求：2房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法第三节第三节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法第四节第四节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法房地产评估第一节房地产评估概述3第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素三、房地产评估的原则三、房地产评估的原则四、房地产评估的程序四、房地产评估的程序第一节房地产评估概述一、房地产的概念和特点41房地产的概念：房地产的概念：一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点房地产房地产=房产房产+地产地产房地产的存在形态房地产的存在形态单纯的土地单纯的土地单纯的建筑物单纯的建筑物房地合一的房地产房地合一的房地产1房地产的概念：一、房地产的概念和特点房地产=房产+地产房5（1）土地）土地中国和欧美国家土地所有制的区别中国和欧美国家土地所有制的区别广义的土地概念、狭义的土地概念广义的土地概念、狭义的土地概念土地使用权的取得方式土地使用权的取得方式土地使用权出让土地使用权出让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权划拨土地使用权划拨（2）建筑物）建筑物房屋房屋+构筑物构筑物结构包括结构包括5种：钢结构、钢筋混凝土结构、种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构砖混结构、砖木结构、其他结构（1）土地中国和欧美国家土地所有制的区别广义的土地概念、狭义62房地产的特点：房地产的特点：（1）位置固定性）位置固定性（2）供求区域性）供求区域性（3）长期使用性）长期使用性（4）大量投资性）大量投资性（6）保值增值性）保值增值性（5）投资风险性）投资风险性（7）政策限制性）政策限制性2房地产的特点：（1）位置固定性（2）供求区域性（3）长期7二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素（一）房地产价格的种类（一）房地产价格的种类按房地产的实物形态可分为土地价格、建筑物价按房地产的实物形态可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格格和房地产价格按房地产价格表示单位可分为总价格、单位价格、按房地产价格表示单位可分为总价格、单位价格、楼面地价楼面地价二、房地产价格的影响因素（一）房地产价格的种类按房地产的实物8楼面地价，又称单位建筑面积地价，指平均楼面地价，又称单位建筑面积地价，指平均到每单位建筑面积上的土地价格到每单位建筑面积上的土地价格例例 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为单价为1000元元/平方米；乙地的容积率为平方米；乙地的容积率为3，单价为，单价为800元元/平方米。若两幅土地的其他条件相同，问投资平方米。若两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？楼面地价，又称单位建筑面积地价，指平均到每单位建筑面积上的土9（二）房地产价格的影响因素（二）房地产价格的影响因素1.一般因素一般因素经济因素、社会因素、行政因素、心理因素经济因素、社会因素、行政因素、心理因素3.个别因素个别因素土地的个别因素土地的个别因素建筑物个别因素建筑物个别因素2.区域因素区域因素商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素城市设施状况因素、环境状况因素（二）房地产价格的影响因素1.一般因素3.个别因素2.10三、房地产评估的原则三、房地产评估的原则建设部和国家质量技术监督局于建设部和国家质量技术监督局于1999年颁布了年颁布了房地产估价规范：四原则房地产估价规范：四原则1.合法原则合法原则符合国家相关法律法规和当地政府的有关规定符合国家相关法律法规和当地政府的有关规定估价对象具有合法的产权估价对象具有合法的产权估价对象的用途合法估价对象的用途合法估价对象的交易或处分方式合法估价对象的交易或处分方式合法三、房地产评估的原则建设部和国家质量技术监督局于1999年颁112.最高最佳使用原则最高最佳使用原则由于房地产的稀缺性，尤其是土地不可位移和由于房地产的稀缺性，尤其是土地不可位移和再生的特点，在房地产经营中，要按照最高、最再生的特点，在房地产经营中，要按照最高、最佳、最优利用的途径来测定房地产价格。佳、最优利用的途径来测定房地产价格。受国家法律、政策、规划和社会目标的制约受国家法律、政策、规划和社会目标的制约基本要求：基本要求：1）按最优配合的要求选择地用性质）按最优配合的要求选择地用性质 2）按最高收益方案评估房地产价格）按最高收益方案评估房地产价格2.最高最佳使用原则由于房地产的稀缺性，尤其是土地不可位移123.替代原则替代原则同一市场上效用相似的房地产，价格趋于一致同一市场上效用相似的房地产，价格趋于一致市场法的理论依据市场法的理论依据4.估价时点原则估价时点原则强调估价结论具有很强的时间性和时效性强调估价结论具有很强的时间性和时效性估价结论是以某一时估价结论是以某一时点的价格为基础而得点的价格为基础而得出的出的估价结论只是在法规估价结论只是在法规规定的时段内才有效规定的时段内才有效3.替代原则同一市场上效用相似的房地产，价格趋于一致市场法13四、四、房地产评估的程序房地产评估的程序1.明确评估基本事项明确评估基本事项2.拟定评估作业方案拟定评估作业方案明确评估目的、评估对象、评估价值类型、明确评估目的、评估对象、评估价值类型、评估基准日，签订评估业务约定书评估基准日，签订评估业务约定书初选拟采用的评估途径和评估方法初选拟采用的评估途径和评估方法确定评估投入的人员确定评估投入的人员确定评估作业步骤及进度安排确定评估作业步骤及进度安排确定评估作业所需经费预算确定评估作业所需经费预算四、房地产评估的程序1.明确评估基本事项2.拟定评估作143.实地勘查评估对象实地勘查评估对象4.搜集评估所需资料搜集评估所需资料勘查房地产的位置及周围环境勘查房地产的位置及周围环境对房地产价格具有普遍影响因素的资料对房地产价格具有普遍影响因素的资料对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料料反映评估对象状况的资料反映评估对象状况的资料类似房地产的交易、成本和收益实例资料类似房地产的交易、成本和收益实例资料勘查房地产使用状况勘查房地产使用状况5.评定估算，给出评估结果并撰写评估报告评定估算，给出评估结果并撰写评估报告3.实地勘查评估对象4.搜集评估所需资料勘查房地产的位置15第二节第二节收益法收益法一、基本原理一、基本原理二、基本公式二、基本公式（一）未来各年收益额不相等（一）未来各年收益额不相等（二）未来各年收益额相等（二）未来各年收益额相等1、有限期、有限期2、无限期、无限期第二节 收益法一、基本原理二、基本公式（一）未来各年收益额16三、适用范围三、适用范围有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估公园等公用、公益性房地产价值评估四、主要参数的确定四、主要参数的确定（一）预期收益：客观纯收益（一）预期收益：客观纯收益1.客观纯收益客观纯收益=客观总收益客观总费用客观总收益客观总费用2.客观总收益和实际总收益的区别客观总收益和实际总收益的区别3.客观总费用是指取得客观总收益所必需的各客观总费用是指取得客观总收益所必需的各项支出，通常包含管理费、维修费、保险费、项支出，通常包含管理费、维修费、保险费、税金等。税金等。三、适用范围有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公17（二）资本化率（二）资本化率综合资本化率综合资本化率:r建筑物资本化率建筑物资本化率:rB土地资本化率土地资本化率:rL土地价值土地价值:L建筑物价值建筑物价值:B例例 某宗房地产的总价值为某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建万元，经估测建筑物部分的价值为筑物部分的价值为600万元，假定综合资本化率万元，假定综合资本化率为为8%，建筑物资本化率为，建筑物资本化率为10%，求土地的资本，求土地的资本化率。化率。（二）资本化率综合资本化率:r建筑物资本化率:rB土地资18（三）收益期限（三）收益期限单独的土地和单独的建筑物单独的土地和单独的建筑物 房地合一房地合一 建筑物经济寿命建筑物经济寿命土地使用年限土地使用年限建筑物经济寿命建筑物经济寿命土地使用年限土地使用年限（三）收益期限单独的土地和单独的建筑物 房地合一 建筑物经济19例例某某房房地地产产公公司司于于1999年年5月月以以出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地50年年使使用用权权，并并于于2001年年5月月在在此此地地块块上上建建成成一一座座钢钢混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米3,800元元，经经济济耐耐用用年年限限为为60年年。目目前前，该该类类型型建建筑筑的的重重置置价价格格为为每每平平方方米米4,800元元。该该大大楼楼总总建建筑筑面面积积为为12,000平平方方米米，全全部部用用于于出出租租。据据调调查查，当当地地同同类类型型写写字字楼楼的的租租金金一一般般为为每每天天每每平平方方米米2.5元元，空空置置率率在在10%左左右右，每每年年需需支支付付的的管管理理费费用用一一般般为为年年租租金金的的3.5%，维维修修费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的1.5%，房房产产税税为为租租金金收收入入的的12%，其其他他税税为为租租金金收收入入的的6%，保保险险费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的0.2%，资资本本化化率率确确定定为为6%。试试根根据据以以上上资料评估该写字楼在资料评估该写字楼在2004年年5月的价格。月的价格。五、房地产价值的评估（房地合一）五、房地产价值的评估（房地合一）例 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一201 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.536512,0002.536512,000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2 2、估算年营运费用、估算年营运费用（1 1）管理费：）管理费：年管理费年管理费9,855,0003.5%9,855,0003.5%344,925344,925元元（2 2）维修费：）维修费：年维修费年维修费4,80012,0001.5%4,80012,0001.5%864,000864,000元元（3 3）保险费：）保险费：年保险费年保险费4,80012,0000.2%4,80012,0000.2%115,200115,200元元（4 4）税金：）税金：年税金年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（5 5）年营运费用：）年营运费用：年年 营营 运运 费费 用用 344,925344,925 864,000864,000 115,200115,2001,773,9001,773,9003,098,0253,098,025元元1、估算年有效毛收入213 3、估算净收益、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756%16,756,9756%11/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,67112,000104,434,67112,000 8,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经经评评估估，该该写写字字楼楼房房地地产产在在20042004年年5 5月月的的价价格格为为104,434,671104,434,671元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,7038,703元。元。3、估算净收益22六、土地六、土地价值的评估价值的评估（一）（一）由土地收益评估土地价值由土地收益评估土地价值六、土地价值的评估（一）由土地收益评估土地价值23由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。收益时，应扣除建筑物折旧。房地纯收益房地纯收益折旧率折旧率（二）（二）由房地产收益评估土地价值由房地产收益评估土地价值由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建24例例题题：在在一一幅幅3000m2的的土土地地上上建建有有建建筑筑面面积积为为2000m2的的房房屋屋，根根据据成成本本法法，建建筑筑物物的的现现行行价价格格为为20001200240（万万元元），该该建建筑筑物物尚尚可可使使用用20年年，还还原原利利率率12，土地的还原利率为，土地的还原利率为10。假假定定该该房房地地产产以以每每月月每每平平方方米米100元元的的租租金金标标准准出出租租，使使用用面面积积为为建建筑筑面面积积的的60，不不含含折折旧旧费费的的年年租租赁赁费用为费用为72万元。试评估土地的价格。万元。试评估土地的价格。（1）计算房地合一纯收益）计算房地合一纯收益 10020006012720000720000（元）（元）（2）计算建筑物的纯收益）计算建筑物的纯收益 240（12+1/20）40.80（万元）（万元）（3）计算属于土地的纯收益）计算属于土地的纯收益 7240.8031.20（万元）（万元）（4）土地的价格为：）土地的价格为：31.210312（万元）（万元）单方土地价格为：单方土地价格为：31230001040（元（元/m2）例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的25上述公式是以土地和建筑物使用年限为上述公式是以土地和建筑物使用年限为无限期为假定前提条件的，在实际评估无限期为假定前提条件的，在实际评估工作中，还要考虑土地以及建筑物的有工作中，还要考虑土地以及建筑物的有限年期特征，以对评估价值进行修正。限年期特征，以对评估价值进行修正。上述公式是以土地和建筑物使用年限为无限期为假定前提条件的，在26例题例题:某某房房地地产产公公司司于于2002年年3月月以以有有偿偿出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地50年年使使用用权权，并并于于2004年年3月月在在此此地地块块上上建建成成一一座座砖砖混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米2000元元，经经济济耐耐用用年年限限为为55年年，残残值值率率为为2。目目前前，该该类类建建筑筑重重置置价价格格为为每每平平方方米米2500元元。该该建建筑筑物物占占地地面面积积500平平方方米米，建建筑筑面面积积为为900平平方方米米，现现用用于于出出租租，每每月月平平均均实实收收租租金金为为3万万元元。另另据据调调查查，当当地地同同类类写写字字楼楼出出租租租租金金一一般般为为每每月月每每建建筑筑平平方方米米50元元，空空置置率率为为10，每每年年需需支支付付的的管管理理费费为为年年租租金金的的3.5，维维修修费费为为重重置置价价的的1.5，土土地地使使用用税税及及房房产产税税为为每每建建筑筑平平方方米米20元元，保保险险费费为为重重置置价价的的0.2，土土地地资资本本化化率率7，建建筑筑物物资资本本化化率率8。假假设设土土地地使使用用权权出出让让年年限限届届满满，土土地地使使用用权权及及地地上上建建筑筑物物由由国国家家无无偿偿收收回回。试试根根据据以以上资料评估该宗地上资料评估该宗地2008年年3月的土地使用权价格。月的土地使用权价格。例题:270 1 2 505702年年3月月房子建成房子建成使用使用08年年3月月3 4评估基准评估基准日日土地国家土地国家无偿收回无偿收回建筑物寿建筑物寿命命012 505702年3月房子建成使用08年3月34评估281、选定评估方法、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益年总收益5012900（110）486000（元）（元）3、计算总费用、计算总费用（1）年管理费）年管理费4860003.517010（元）（元）（2）年维修费）年维修费25009001.533750（元）（元）（3）年税金）年税金2090018000（元）（元）（4）年保险费）年保险费25009000.24500（元）（元）年总费用（年总费用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元（元）1、选定评估方法294、计算房地产纯收益、计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）（元）5、计算房屋纯收益、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数已使用年数25009004687542062500（元）（元）（3）计算房屋纯收益：）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率房屋资本化率20625008165000（元）（元）4、计算房地产纯收益306、计算土地纯收益、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益412740165000247740（元）（元）7、计算土地使用权价格、计算土地使用权价格土地使用权在土地使用权在2008年年3月的剩余使用年期为月的剩余使用年期为50644（年）。（年）。单价单价3358836.15/5006717.67（元）（元）8、评估结果、评估结果本宗土地使用权在本宗土地使用权在2008年年3月的土地使用权价格月的土地使用权价格为为3358836.15元，单价为每平方米元，单价为每平方米6717.67元。元。6、计算土地纯收益31七、建筑物价值的评估七、建筑物价值的评估（一）（一）由建筑物收益评估建筑物价值由建筑物收益评估建筑物价值1.年收益额不等年收益额不等2.收益期限为有限期收益期限为有限期七、建筑物价值的评估（一）由建筑物收益评估建筑物价值年收益32例例一栋房屋预计在今后一栋房屋预计在今后5年每年各收取净租金为年每年各收取净租金为100万元、万元、100万元、万元、110万元、万元、120万元和万元和130万万元，从第六年起，租金为元，从第六年起，租金为168万元，本金化率为万元，本金化率为10%，试评估该房屋的价值。，试评估该房屋的价值。例 一栋房屋预计在今后5年每年各收取净租金为100万元、133若纯收益若纯收益a不含折旧，则不含折旧，则（二）（二）由土地收益评估建筑物价值由土地收益评估建筑物价值若纯收益a不含折旧，则（二）由土地收益评估建筑物价值34例题例题某某砖砖混混结结构构二二层层住住宅宅，宅宅基基地地面面积积200平平方方米米，房房屋屋建建筑筑面面积积240平平方方米米，月月租租金金4800元元，土土地地还还原原利利率率为为8，建建筑筑物物还还原原利利率率为为10，建建筑筑物物评评估估时时的的剩剩余余使使用用年年限限为为25年年。运运用用市市场场比比较较法法求求得得土土地地价价格格为为每每平平方方米米1200元元。试试评评估估该该住住宅宅建建筑筑物价格。物价格。年房租总收入年房租总收入48001257600（元）（元）年总费用：年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）房租损失准备费（以半月租金计）2400（元）（元）房房产产税税（按按年年租租金金的的12计计）57600126912（元）（元）土土地地使使用用税税（每每年年按按每每平平方方米米2元元计计）2002400（元）（元）例题35管理费（按年租金管理费（按年租金3计）计）5760031728（元）（元）修缮费（按年租金修缮费（按年租金4计）计）5760042304（元）（元）保险费每年保险费每年576（元）（元）年总费用年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）（元）年总纯收益年总纯收益576001432043280（元）（元）土地总价为：土地总价为：1200200240000（元）（元）归属于土地的年纯收益为：归属于土地的年纯收益为：240000819200（元）（元）故归属于建筑物的年纯收益为：故归属于建筑物的年纯收益为：432801920024080 元元建筑物折旧率建筑物折旧率1/251004建筑物每平方米价格为：建筑物每平方米价格为：165498.4240689.58（元）（元）管理费（按年租金3计）5760031728（元）36第三节第三节市场法市场法一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被被估估房房地地产产价价格格交交易易实实例例单单价价交交易易情情况况修修正正系系数数区区域域因因素素修修正正系系数数个个别别因因素素修修正正系系数数时时间间因因素素修修正正系系数数被估房地产面积被估房地产面积二、适用对象及条件二、适用对象及条件（一一）市市场场条条件件：充充分分发发育育活活跃跃的的房房地地产产市市场场能能够够找找到到至少至少3个交易案例个交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产第三节 市场法一、基本思路及计算公式37三、市场法操作步骤及因素修正三、市场法操作步骤及因素修正（一）查勘被估房地产（一）查勘被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例（二）收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：交易实例应符合的条件：与与被被房房地地产产用用途途相相同同、所所处处地地区区相相同同、结结构构相相同同、价价值值类类型型相相同同筹筹资资条条件件相相似似，接接近近评评估估基准日，正常交易（或可修正）。基准日，正常交易（或可修正）。（三）建立价格可比基础（三）建立价格可比基础三、市场法操作步骤及因素修正38（四）确定比准价格（调整值）（四）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。将交易实例的价格与各调整系数连乘。（五）确定被估房地产价格（五）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。例题例题待待评评估估宗宗地地为为一一块块商商住住用用途途的的空空地地，面面积积为为5,0005,000平平方方米米，要要求求评评估估其其20032003年年1212月月的的市市场场价价格格。评评估估人人员员通通过过收收集集有有关关数数据据资资料料，选选出出3 3个个交交易易实实例例作作为为比比较较参参照照物物，交交易易实实例例的的有有关关情情况况如如下下表表所所示。示。（四）确定比准价格（调整值）39 交易实例交易实例比较交易比较交易ABCD坐落坐落 略略略略略略略略所处地区所处地区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 用途用途 商业商业 商业商业 商业商业 商业商业 土地类型土地类型 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 价格（元价格（元/M/M2 2 ）1,5501,550 1,2001,200 1,4001,400 交易时间交易时间 20022002年年1010月月 20022002年年1212月月 20022002年年1212月月 20032003年年1212月月 面积（面积（M M2 2 ）1,8001,800 2,0002,000 2,2002,200 3,0003,000 形状形状 规则规则 规则规则 规则规则 规则规则 地势地势 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 地质地质 普通普通 普通普通 普通普通 普通普通 基础设施基础设施 完备完备 完备完备 完备完备 完备完备 交通状况交通状况 很好很好 较好较好 较好较好 很好很好 剩余使用年限剩余使用年限35303530容积率容积率 54.54.55 交易实例坐落 略略略略40生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。开发的农地和荒地。熟地指经过熟地指经过“几通一平几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。直接建设的土地，即建筑地块产品。毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。飞地，又称飞地，又称“插花地插花地”，指土地所有权人或使用权人的，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。土地部分或全部处于他人土地范围内。生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和411 1、进行交易情况修正、进行交易情况修正评评估估人人员员经经过过调调查查，未未发发现现交交易易实实例例的的交交易易情情况况有有什什么么特特殊殊情情况，均作为正常交易看待，故无需修正。况，均作为正常交易看待，故无需修正。2 2、进行交易时间修正、进行交易时间修正根据调查，根据调查，20022002年年1010月以来，土地价格平均每月上涨月以来，土地价格平均每月上涨1%1%，则：，则：交易实例交易实例A A交易时间修正系数交易时间修正系数114/100114/1001.141.14交易实例交易实例B B交易时间修正系数交易时间修正系数112/100112/1001.121.12交易实例交易实例C C交易时间修正系数交易时间修正系数107/100107/1001.071.073 3、进行区域因素修正、进行区域因素修正交交易易实实例例A A与与待待估估对对象象处处于于同同一一区区域域，无无需需作作区区域域因因素素修修正正。交交易易实实例例B B、C C的的区区域域因因素素修修正正采采用用打打分分法法，可可参参照照下下表表的的有有关关数数据据判判断断。上上述述表表中中的的比比较较是是以以待待估估宗宗地地的的区区域域因因素素为标准，即待估宗地的区域因素分值为为标准，即待估宗地的区域因素分值为100100，则：，则：交易实例交易实例B B区域因素修正系数区域因素修正系数100/86100/861.1631.163交易实例交易实例C C区域因素修正系数区域因素修正系数100/93100/931.0751.0751、进行交易情况修正42第四节第四节成本法成本法基本思路：重置成本各种贬值基本思路：重置成本各种贬值理论依据：理论依据：卖方卖方生产费用价值论生产费用价值论买方买方替代原理替代原理适用范围：新开发的或非收益性房地产、适用范围：新开发的或非收益性房地产、很少发生交易的房地产等很少发生交易的房地产等第四节 成本法基本思路：重置成本各种贬值431.房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测(1)土地取得成本土地取得成本取得开发用地所需的费用、税金等。取得开发用地所需的费用、税金等。征用农地：包括农地征用费和土地使用权出让金。征用农地：包括农地征用费和土地使用权出让金。城市房屋拆迁：包括房屋拆迁补偿安置费和土地使城市房屋拆迁：包括房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。用权出让金。市场交易：包括土地价款和买地缴纳的税费。市场交易：包括土地价款和买地缴纳的税费。1.房地产重置成本的估测(1)土地取得成本取得开发用地所需44(2)房地产开发成本房地产开发成本分为土地开发成本和房屋建造成本两部分，是分为土地开发成本和房屋建造成本两部分，是在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。直接费用、税金等。勘查设计及前期工程费勘查设计及前期工程费基础及配套设施建设费基础及配套设施建设费公共事业配套费公共事业配套费建筑安装工程费建筑安装工程费(2)房地产开发成本分为土地开发成本和房屋建造成本两部分，是45(3)管理费用管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等，可按土地取得成本与开发成本之和乘以一等，可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定的比率计算。定的比率计算。(4)投资利息投资利息以土地取得成本与开发成本和管理费用之和为以土地取得成本与开发成本和管理费用之和为基数计算投资利息，利息率应选择评估基准日基数计算投资利息，利息率应选择评估基准日建设银行基本建设贷款的利率。建设银行基本建设贷款的利率。土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：以整个土地开发费（或资金投入）土地开发费利息：以整个土地开发费（或资金投入）为基数为基数(3)管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等，可46土地开发费用投入的方式土地开发费用投入的方式1.期初一次投入：全期计息期初一次投入：全期计息2.均匀投入：计息期为开发期的一半均匀投入：计息期为开发期的一半3.分段均匀投入：分段均匀投入：计息期为投入当年时间按计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。照一半计算，附加剩余占用期间。土地开发费用投入的方式1.期初一次投入：全期计息2.均匀47例：例：100万开发费用，万开发费用，3年建设，年利率为年建设，年利率为10%期初一次投入：全期计息期初一次投入：全期计息0123计息期计息期投入投入均匀投入：计息期为开发期的一半均匀投入：计息期为开发期的一半0123计息期计息期投入投入例：100万开发费用，3年建设，年利率为10%期初一次投入：48例：例：100万开发费用，万开发费用，3年建设，年利率为年建设，年利率为10%0123投入投入30（1）分段均匀投入，第分段均匀投入，第1年投年投30%，第，第2年和第年和第3年分别投年分别投35%：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。占用期间。投入投入35（2）投入投入35（3）例：100万开发费用，3年建设，年利率为10%0123投入349(6)销售税费销售税费销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的税费商缴纳的税费销售费用，包括广告宣传、销售代理费等，按房地销售费用，包括广告宣传、销售代理费等，按房地产售价的一定比例计算。产售价的一定比例计算。销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，按税法的有关规定计算。教育费附加，按税法的有关规定计算。其他销售税费，包括由卖方承担的印花税、交易手其他销售税费，包括由卖方承担的印花税、交易手续费等，按税法及政府的有关规定计算。续费等，按税法及政府的有关规定计算。(5)开发利润开发利润正常情况下开发商所能获得的平均利润，通常以土正常情况下开发商所能获得的平均利润，通常以土地取得成本与开发成本和管理费用之和为基数按房地取得成本与开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平计算。地产行业开发同类房地产平均利润率水平计算。(6)销售税费销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴502.房地产实体贬值的估测房地产实体贬值的估测土地不存在有形损耗，指建筑物的实体贬值土地不存在有形损耗，指建筑物的实体贬值使用年限法使用年限法2.房地产实体贬值的估测土地不存在有形损耗，指建筑物的实体51打分法打分法把建筑物分为结构、装修和设备三部分，评估人员依把建筑物分为结构、装修和设备三部分，评估人员依据建筑物不同成新率的评分标准，通过现场勘查，对据建筑物不同成新率的评分标准，通过现场勘查，对每个部分的得分分别给出不同的权重（或称修正系数）每个部分的得分分别给出不同的权重（或称修正系数），最后根据加权平均值确定建筑物的成新率。，最后根据加权平均值确定建筑物的成新率。G：结构部分的评分修正系数：结构部分的评分修正系数S：装修部分的评分修正系数：装修部分的评分修正系数B：设备部分的评分修正系数：设备部分的评分修正系数打分法把建筑物分为结构、装修和设备三部分，评估人员依据建筑物523.房地产功能贬值、经济贬值的估测房地产功能贬值、经济贬值的估测功能贬值功能贬值（1）修复原有功能使其能够满足现实需要，如改）修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能贬值额。复费用相当于功能贬值额。修复费用法修复费用法（2）将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度）将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度和外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行和外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，功能贬值即为两者交易价格之间的差额。比较，功能贬值即为两者交易价格之间的差额。3.房地产功能贬值、经济贬值的估测功能贬值（1）修复原有功53经济贬值经济贬值（1）与外部条件没有发生变化前相同的房地产交）与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，两者交易价格之间的差额即为经易价格进行比较，两者交易价格之间的差额即为经济贬值。济贬值。（2）对于收益性房地产可用房地产未来收益净损）对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济贬值。失额折现的方法估测经济贬值。经济贬值（1）与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进54例例 评估对象土地为征用农地，面积为评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。平方米。土地取得成本为土地取得成本为230元元/平方米，土地开发成本（包平方米，土地开发成本（包括管理费）为括管理费）为246元元/平方米。土地开发期为平方米。土地开发期为2年，年，第一年投入的开发费占总开发费的第一年投入的开发费占总开发费的3/4，第二年投入，第二年投入的开发费占总开发费的的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利；银行基本建设贷款年利率为率为8%，土地开发的平均利润率为，土地开发的平均利润率为10%，营业税，营业税税率为税率为5%，城市维护建设税税率为，城市维护建设税税率为7%，教育费附，教育费附加为营业税的加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的、销售费用为开发后土地售价的3%。试评估土地开发后的市场价值。试评估土地开发后的市场价值。例评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本55（1）土地取得成本）土地取得成本=500230=115000元元（2）土地开发成本）土地开发成本=500246=123000元元（3）投资利息）投资利息土地取得费的计息期为土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投年，土地开发费为分段均匀投入，则有：入，则有：投资利息投资利息=115000(1+8%)2-1=19136元元土地开发费利息土地开发费利息=1230003/4+(1+8%)1.5-1+1230001/4+(1+8%)0.5-1=11289+1206=31631元元（4）开发利润）开发利润开发利润开发利润=(115000+123000)10%=23800元元（1）土地取得成本=500230=115 000元56（5）营业税及附加）营业税及附加城市维护建设税城市维护建设税=154447%=1081元元教育费附加教育费附加=154443%=463元元营业税及附加营业税及附加=15444+1081+463=16988元元（6）销售费用）销售费用=(115000+123000+31631+23800+16988)3%=9313元元（7）土地价值土地价值=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732元元土地单价土地单价=319732/500=639元元/平方米平方米（5）营业税及附加城市维护建设税=15 4447%=1 57一、基本思路和计算公式一、基本思路和计算公式地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润第五节第五节剩余法剩余法二、适用范围及注意事项二、适用范围及注意事项该该方方法法主主要要适适用用于于：待待开开发发、待待拆拆迁迁的的土土地地、未未完完工工的的房房地地产产项目。项目。运用该方法时需要注意：运用该方法时需要注意：（1）正确选择最佳开发形式）正确选择最佳开发形式（2）正确预期卖楼价）正确预期卖楼价（3）正正确确预预期期各各项项成成本本以以及及注注意意成成本本、费费用用与与收收益益发发生生的的时时间，必要时需折现。间，必要时需折现。一、基本思路和计算公式地价卖楼价建筑费专业费用销售费58三、评估步骤三、评估步骤1.调查待开发房地产的基本情况调查待开发房地产的基本情况2.选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式3.估计建设期估计建设期4.预测开发完成后房地产价值预测开发完成后房地产价值5.估测开发成本估测开发成本6.估测管理费用估测管理费用7.估测投资利息估测投资利息8.估测开发利润估测开发利润9.销售税费销售税费10.计算并确定待开发房地产价值计算并确定待开发房地产价值三、评估步骤调查待开发房地产的基本情况59例例待待估估土土地地为为一一块块已已完完成成“七七通通一一平平”的的待待开开发发空空地地，土土地地面面积积为为5,0005,000平平方方米米，土土地地形形状状规规则则，规规划划用用途途为为商商业业居居住住混混合合，允允许许容容积积率率4 4，覆覆盖盖率率50%50%，土土地地使使用用权权年年限限为为5050年年。总总建建筑筑面面积积为为20,00020,000平平方方米米，建建筑筑层层数数为为8 8层层，各各层层建建筑筑面面积积均均为为2,5002,500平平方方米米，地地上上一一至至二二层层为为商商业业用用房房，建建筑筑面面积积5,0005,000平平方方米米，三三至至八八层层为为住住宅宅，建建筑筑面面积积15,00015,000平平方方米米。预预计计正正常常情情况况下下该该项项目目的的建建设设周周期期为为2年年。经经分分析析预预测测，该该开开发发项项目目完完成成后后，其其中中全全部部商商业业用用房房和和30%30%的的住住宅宅部部分分即即可可售售出出，住住宅宅部部分分的的50%50%在在半半年年后后售售出出，其其余余20%20%在在1 1年年后后售售出出。预预计计商商业业用用房房的的平平均均售售价价为为每每平平方方米米8,5008,500元元，住住宅宅的的平平均均售售价价为为每每平平方方米米6,5006,500元元。预预计计总总建建筑筑费费为为4,0004,000万万元元，专专业业费费为为建建筑筑费费的的6%6%，成成本本利利润润率率为为20%20%，贷贷款款的的年年利利息息率率为为6%6%，销销售售费费用用和和税税费费合合计计为为售售楼楼价价的的4%4%。在在未未来来2 2年年的的建建设设周周期期中中，开开发发费费用用的的投投入入情情况况预预计计如如下下：第第一一年年需需投投入入60%60%的的建建筑筑费费及及相相应应的的专专业业费费用用，第第二二年年需需投投入入40%40%的的建建筑筑费费及及相相应应的的专专业业费费用用。试试估估算算该该宗地目前的价格。宗地目前的价格。例 待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面601.容积率和覆盖率的意义容积率和覆盖率的意义2.利息计算利息计算土地面积为土地面积为5000平方米，容积率为平方米，容积率为4，覆盖率，覆盖率50建筑总面积为建筑总面积为20000平方米（平方米（50004），建筑占地面），建筑占地面积为积为2500平方米（平方米（500050，取覆盖率最大值），取覆盖率最大值），层数为层数为8层（层（200002500）土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：以整个土地开发费（或资金投入）土地开发费利息：以整个土地开发费（或资金投入）为基数，分期初一次投入、均匀投入和分段均匀投入为基数，分期初一次投入、均匀投入和分段均匀投入三种情况三种情况1.容积率和覆盖率的意义2.利息计算土地面积为5000平611.计算楼价计算楼价楼价楼价50008500+65001500014000万元万元2.计算建筑费和专业费计算建筑费和专业费建筑费建筑费4000万元万元专业费建筑费专业费建筑费640006240万元万元3.计算税费计算税费税费税费140004560万元万元4.计算利润计算利润利润（地价利润（地价4000240）200.2地价地价848万元万元5.计算利息计算利息利息地价利息地价 (1+6%)2-1+4240 60%(1+6%)1.5-1+4240 40%(1+6%)0.5-10.12地价地价+282.5万元万元1.计算楼价2.计算建筑费和专业费3.计算税费4.计626.求取地价求取地价地价地价140004240 560 0.2地价地价 848 0.12地价地价 282.5地价（地价（14000 4240 560 848 282.5）1.326113.26万元万元单位地价单位地价 6113.26 5000 1.22万元万元楼面地价楼面地价 1.22 40.305万元万元6.求取地价63