房地产市场调研报告课件

地产经纪顾问有限公司市场报告地产经纪顾问有限公司市场报告u宏观政策宏观政策u碧景苑微观环境分析碧景苑微观环境分析u区域竞争个案分析区域竞争个案分析u比较分析比较分析u结论结论地产经纪顾问有限公司市场报告宏观政策1宏观政策宏观政策货币紧缩政策。货币紧缩政策。07年以来，央行6次上调利率，一年期存款利率至4.14%，11次上调存款准备金率至15%。反屯地政策反屯地政策 1月7日，国务院的关于促进节约集约用地的通知指出对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。住宅保障政策住宅保障政策 国土资源部执法监察局副局长郭宝平表示，继续从严从紧控制建设用地规模的大趋势短期内不会改变。CPICPI保持高位，人民币继续升值。保持高位，人民币继续升值。07年我国CPI平均涨幅达4.8%，创11年历史新高。08年，人民币升值速度有望加快，预计对美元全年将升值10%。宏观政策货币紧缩政策。2政策分析政策分析l货代紧缩抑制投资性需求货代紧缩抑制投资性需求l限外政策限制外籍人士购房，限外政策限制外籍人士购房，空置面积增加空置面积增加l反囤地政策，供给增加反囤地政策，供给增加l保障住宅政策落实保障住宅政策落实l城镇化进程进入发展快车道城镇化进程进入发展快车道l开发商融资难开发商融资难l人民币升值，通胀延续，地产保值人民币升值，通胀延续，地产保值l土地资源的稀缺土地资源的稀缺l结汇难限制外商投资结汇难限制外商投资l保障性住宅比例有限，循序渐进保障性住宅比例有限，循序渐进l成本不断提升成本不断提升房价下跌房价下跌房价上涨房价上涨抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。政策分析货代紧缩抑制投资性需求城镇化进程进入发展快车道房价下3地产市场现状地产市场现状l市场总需求旺盛，去化速度放缓市场总需求旺盛，去化速度放缓 2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。以京沪为例，1月北京签约面积81.9万平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面积156.8万平方米，分别环比增长1.7%和4.2%，但成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。l房价上涨延续，增速放缓房价上涨延续，增速放缓 2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月降低0.6个百分点。l以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。宏观调控作用延续，抑制作用显现。宏观调控作用延续，抑制作用显现。地产市场现状市场总需求旺盛，去化速度放缓宏观调控作用延续，抑4昆山市场成交状况昆山市场成交状况昆山市场成交状况5表一、昆山市主要楼盘近期成交状况表一、昆山市主要楼盘近期成交状况分析：分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半年上半 年，昆山楼市将持续放缓。年，昆山楼市将持续放缓。表一、昆山市主要楼盘近期成交状况分析：1、宏观调控作用显现，6节后市场状况节后市场状况节后市场状况7碧景苑微观环境分析碧景苑微观环境分析碧景苑微观环境分析8震川路震川路前进路前进路青阳路青阳路秧浦路秧浦路白墅路白墅路景王路景王路未来未来CBDCBD碧景苑碧景苑碧景苑区位图碧景苑区位图中央商务区中央商务区黑龙江路黑龙江路至前进路至前进路900m900m至市政府至市政府1700m1700m至黄河路至黄河路1700m1700m至高尔夫练习场至高尔夫练习场1300m1300m至黑龙江路至黑龙江路1300m1300m震川路前进路青阳路秧浦路白墅路景王路未来CBD碧景苑碧景苑区9区域特点：区域特点：1、交通不便、交通不便、市场不丰富、市场不丰富、生活配套设施不完善生活配套设施不完善 2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及、与黑龙江路隔河相望，视觉可及 距离市政府仅距离市政府仅1700m结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何 扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。区域特点：1、交通不便、结论：地理位置的劣势，是当前项目价值10区域竞争个案分析区域竞争个案分析区域竞争个案分析11竞争个案竞争个案黄浦城市花园黄浦城市花园绿中海绿中海天籁天籁红顶会馆红顶会馆同丰路同丰路前进路前进路震川路震川路青阳路青阳路樾河路樾河路黄浦江路黄浦江路竞争个案黄浦城市花园同丰路前进路震川路青阳路樾河路黄浦江路12l该案一期该案一期1616栋多层、栋多层、1 1栋小高已基本售罄。基于完整的商业规划及小面积低栋小高已基本售罄。基于完整的商业规划及小面积低 总价的产品，去化速度较快。总价的产品，去化速度较快。l二期将于月份开盘，二期将于月份开盘，2 2栋小高、栋小高、2 2栋高层。栋高层。500500多套，主力面积多套，主力面积80-9080-90两房，两房，均价均价47004700元元/。竞争个案分析竞争个案分析黄浦城市花园黄浦城市花园该案一期16栋多层、1栋小高已基本售罄。基于完整的商业规划及13l该案自该案自0707年年1010月月1 1日开盘以来，因其独特的产品类型及市中心的绝版地日开盘以来，因其独特的产品类型及市中心的绝版地 段，销售业绩不错，但受宏观调控影响明显。段，销售业绩不错，但受宏观调控影响明显。l3 3月底月底4 4月初即将推出小高层，两房（月初即将推出小高层，两房（110110）、三房，）、三房，3.1m3.1m层高，起价层高，起价 4200 4200元元/。竞争个案分析竞争个案分析绿中海绿中海该案自07年10月1日开盘以来，因其独特的产品类型及市中心的14竞争个案分析竞争个案分析天籁天籁备注：备注：天籁天籁9090两房去化速度最快，当前两房去化速度最快，当前63-76一房剩余最多。一房剩余最多。市中心的纯市中心的纯-静静区域是该案的诉求核心。区域是该案的诉求核心。竞争个案分析天籁备注：天籁90两房去化速度最快，当前615备注：备注：红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩。红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩。竞争个案分析竞争个案分析红顶会馆红顶会馆备注：红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩。竞争个16小结小结区域市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。产品自身价值的挖掘把握区域市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。产品自身价值的挖掘把握是关键。是关键。小结区域市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。产品自身价值的挖17比较分析比较分析比较分析18比较分析比较分析分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活配套及周边环境上。分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活配套及周边环境上。化劣势为优势，注重产品自身特色成为关键。化劣势为优势，注重产品自身特色成为关键。比较分析分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活配套及周边环境上。19天成佳园天成佳园昆城之心地段价值典藏级大宅环境价值上层建筑产品价值天成佳园价值体系天成佳园价值体系天成佳园昆城之心典藏级大宅上层建筑天成佳园价值体系20比较分析比较分析环境价值环境价值交通闭塞交通闭塞生活配套不完善生活配套不完善产品价值产品价值地段价值地段价值碧景苑碧景苑明确尚未定义主明确尚未定义主题的产品价值题的产品价值未来增值性的挖掘未来增值性的挖掘比较分析环境价值交通闭塞生活配套不完善产品价值地段价值碧景苑21总之：只有产品、策划、广告、销售说同一句话才能取得最佳的销总之：只有产品、策划、广告、销售说同一句话才能取得最佳的销 售业绩。售业绩。总之：只有产品、策划、广告、销售说同一句话才能取得最佳的销22