设备管理与能源控制

设备管理与能源控制设备管理与能源控制51、没有哪个社会可以制订一部永远适用的宪法，甚至一条永远适用的法律。杰斐逊52、法律源于人的自卫本能。英格索尔53、人们通常会发现，法律就是这样一种的网，触犯法律的人，小的可以穿网而过，大的可以破网而出，只有中等的才会坠入网中。申斯通54、法律就是法律它是一座雄伟的大夏，庇护着我们大家；它的每一块砖石都垒在另一块砖石上。高尔斯华绥55、今天的法律未必明天仍是法律。罗伯顿设备管理与能源管控设施、设备管理与能源管控第一章第一章 设施、施、设备的概念的概念第二章第二章 房屋（建筑）房屋（建筑）设备分分类第三章第三章 设备管理概念与内容管理概念与内容第四章第四章 设备使用管理使用管理第五章第五章 设备维修管理修管理第六章第六章 能源管控能源管控第一章第一章 设施、设备的概念设施、设备的概念一、一、设施、施、设备和建筑的概念和建筑的概念现代代汉语词典典（中国社会（中国社会科学院科学院语言研究所言研究所词典典编辑室室编）中，）中，设施的定施的定义为：为进行某行某项工作或工作或满足某种需要而足某种需要而建立起来的机构、系建立起来的机构、系统、组织、建筑等建筑等。设备的定的定义为：为进行某行某项工作或供工作或供应某种需要所某种需要所必必须的成套建筑或器物的成套建筑或器物。新新华词典典（商（商务印印书馆辞辞书研研究中心修究中心修订）中，建筑（名）中，建筑（名词）的定的定义为：是建筑物和构筑物的是建筑物和构筑物的通称通称。不同。不同专业领域域对三者的定三者的定义不尽相同。不尽相同。设施、施、设备和建筑，三者概念和建筑，三者概念有一定的交集。有一定的交集。国外国外设备工程学院把工程学院把设备定定义为“有形固有形固定定资产的的总称称”，它把一切列入固定，它把一切列入固定资产的的劳动资料，如土地、建筑物（厂房、料，如土地、建筑物（厂房、仓库等）、构筑物（水池、等）、构筑物（水池、码头、围墙、道、道路等）、机器（工作机械、运路等）、机器（工作机械、运输机械等）、机械等）、装置（容器、蒸装置（容器、蒸馏塔、塔、热交交换机等），以机等），以及及车辆、船舶、工具（工、船舶、工具（工夹具、具、测试仪器器等）等都包含在其中了。在我国，只把直等）等都包含在其中了。在我国，只把直接或接或间接参与了改接参与了改变劳动对象的形象的形态和性和性质的的资料才看作料才看作设备。一般。一般认为，设备是是人人们在生在生产或生活上所需的机械、装置、或生活上所需的机械、装置、仪器、器、实验和和检验机具和机具和设施等可提供施等可提供长期使用，并在使用中基本保持原有期使用，并在使用中基本保持原有实物形物形态的物的物质资料。料。土地、土地、建筑物建筑物设备设施施二、物二、物业管理中管理中设施、施、设备的含的含义在物在物业管理行管理行业，习惯上将上将为建筑物建筑物（房屋）配套的构筑物（如水塔、烟（房屋）配套的构筑物（如水塔、烟囱、道路、囱、道路、桥梁、水池、化梁、水池、化粪池等）池等）其称其称为设施。将施。将为建筑物（房屋）配建筑物（房屋）配套的供配套的供配电系系统、照明系、照明系统、及排水、及排水系系统、暖通空、暖通空调系系统、电梯、燃气系梯、燃气系统等成等成为设备，准确的，准确的说为：建筑：建筑设备（房屋（房屋设备）。）。以住宅小区以住宅小区为例：例：设施、施、构筑物构筑物建筑物建筑物建筑建筑设备第二章第二章 房屋（建筑）设备分类房屋（建筑）设备分类房屋房屋设备（也可称作建筑（也可称作建筑设备）是建筑物的）是建筑物的组成部分（它不成部分（它不同于生同于生产设备），），设置的目的是完善建筑物的置的目的是完善建筑物的实用功能。广用功能。广义的的设备是指是指“为完成某些功能而必要的硬件的集合完成某些功能而必要的硬件的集合”，有，有时集合中的某些具有独立功能的集合中的某些具有独立功能的单元也称之元也称之为设备，如，如给水水设备包括：水池、水包括：水池、水泵、管道、配水装置、附件和水表，其中、管道、配水装置、附件和水表，其中水水泵又被称又被称为设备。前者具有与。前者具有与“系系统”相同的概念，相同的概念，为加以加以区分，称前者区分，称前者为“给水系水系统”，后者，后者为“水水泵设备”。一、按功能、用途分类 现代建筑物配置的设备种类繁多，功能各异。按功能、用途，可分为：建筑给排水设备/系统；暖通空调设备/系统；供配电设备/系统；应急发电设备/系统；照明设备/系统；电梯设备/系统；楼宇智能化设备/系统等。二、按设备重要性分类 按设备的重要性，可分为A类设备（重要的设备）、B类设备（次重要的设备）、C类设备（一般设备）。A类设备：电梯、发动机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动冷水机组、BA中央管理计算机。B类设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。C类设备：处A、B类以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机管盘、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂清洁、保安通讯设备等。第三章第三章 设备管理概念与内容设备管理概念与内容是以企是以企业生生产经营目目标为依据，通依据，通过一系列的技一系列的技术、经济、组织措施，措施，对设备的的规划、划、设计、制造、制造、选型、型、购置、安装、置、安装、使用、使用、维护、修理、改造、更新直至、修理、改造、更新直至报废的全的全过程程进行科学行科学的管理。它包括的管理。它包括设备的物的物质运运动和价和价值运运动两个方面的管理两个方面的管理工作。工作。三、房屋设备管理的主要内容 早期介入，从物业管理的角度对设备的设计制造、选型、购置、安装、验收等提供有益的建设性意见；接管验收房屋设备；合理使用和维修保养；实施改造和更新报废；制度管理。三、常用技术（考核）指标设备完好率设备完好率=（设备完好台数/设备总台数）*100%设备完好标准分绝对标准和相对标准。按设备出厂时的技术指标进行评定，符合视为完好，称绝对标准评定法。按设备是否能满足服务要求来评定，满足即视为完好，称相对标准评定法。对房屋设备，多使用后者评定完好率。完好率99%为达标线。设备故障停机率设备故障停机率=设备故障停机时间/设备应正常运行的时间 电梯故障率、中央空调、供电、供水故障率233PPM维修及时率维修及时率=（年暗器完工的工程数/年工程总数）*100%及时率99%为达标线。维修响应及时率维修响应及时率=（年符合相应时间的维修数/年维修工程总数）*100%维修质量合格率维修质量合格率=（年合格的维修工程数/年维修工程总数）*100%维修质量合格率100%为达标线。重大设备事故为零 按事故的性质分类：a一般事故：设备损坏，修复费用一般设备在500-10000元，关键设备在1000-30000元；或因设备事故造成供电中断10-30分钟为一般事故。b重大事故：设备损坏，修复费用一般设备达10000元以上，关键设备达30000元以上；因设备事故而使电力中断30分钟以上为重大事故。c特大事故：设备损坏，修复费用达50万元以上，或由于设备事故造成停电一周以上。第四章第四章 设备使用管理设备使用管理设备的使用是的使用是设备寿命周期中所占寿命周期中所占时间最最长的的环节。合理的。合理的使用使用设备可以减少可以减少设备的磨的磨损，提高，提高设备利用率，利用率，发挥设备效益。效益。设备使用管理的主要内容使用管理的主要内容为：运行标准运行标准操作操作规程程点点检、定、定检与与检定定提高提高设备利用率、利用率、节能降耗能降耗以供配以供配电系系统为例，介例，介绍设备使用管理。使用管理。一、设备运行岗位设置一、设备运行岗位设置1、设备运行岗位与设备维修岗位互补2、节约人工成本，采用自动设备，几种监控工程部运行班组维修班组二、运行管理二、运行管理标准准/要求要求 物业管理中，建立设备运行标准的目的是：在满足服务质量和安全的前提下，最大可能的降低能耗、设备损耗、和人工。A.变压器电压调节：380V-400V B.规定变压器投入组合与报停方案：变压器的负荷80%C.功率因数0.09 D.人员持证上岗三、三、设备操作操作规程程 A.变配电室操作规程 B.倒闸操作规程案例：碧荔花园高压倒闸事故 不可无操作票进行野蛮操作！不可带负荷操作高压隔离刀！环进、环出柜不可合地刀！三、点三、点检、定、定检和和检定定 A.点检是指根据要求用检测仪表或人的感觉气管，对设备的某些关键不问进行的有无异状的检查。点检是一种科学、合理、经济的检查方法，可提前发现问题，预防设备故障的发生，提高了检查的有效性，远远优于线多数物业公司才用的巡查制度，应大力推广。三、点三、点检、定、定检和和检定定 B.定期检查按规定的检查周期，由维修工对设备性能和精度进行全面检查和测量。发现的问题除当时能调整解决者外，均应做好记录，座位指定检修计划的依据。C.设备检定 国家技术监督部门定期对特种设备（如电梯、压力容器等）进行检定，对于符合标准的设备，签发合格证书，未获得证书或证书过期的特种设备，禁止运行使用。第五章第五章 设备维修管理设备维修管理第一第一节 设备故障故障规律律一、失效（故障）产品在工作过程中，因某种原因“丧失规定功能”的现象。“产品”可以是元件、零件部件、系统或设备。“规定功能”是指在产品的技术文件中明确“规定”的功能。“失效”有时也被称为“故障”。但是，故障往往是可以修复的。四、四、设备故障曲故障曲线（规律）律）实践证明，可维修设备的故障率随时间的退役呈图示曲线形状，这就是注明的“浴盆曲线”。设备维修期内的设备故障状态分为三个时期：（1）初始故障期故障率由高而低。材料缺陷、设计制造质量差、装配失误、操作不熟练等原因造成。（2）偶发故障期 故障率 初始故障期 耗损故障期故障率低且稳定，由于维护不挡或操作失误造成。最佳工作期。偶发故障期（3）耗损故障期 故障率急剧升高，磨损严重，有效寿命 时间结束。故障曲线（浴盆曲线）第二第二节 设备故障故障规律律 维修定修定义：维护和修理的泛称。和修理的泛称。“维护”是是为维持持产品完好品完好技技术状况或工作能力而状况或工作能力而进行的作行的作业；“修理修理”是是为了恢复了恢复产品品完好技完好技术状况或工作能力和寿命而状况或工作能力和寿命而进行的作行的作业。一、事后一、事后维修（故障修（故障维修）制修）制设备发生故障后，生故障后，对失效、失效、损坏部分作坏部分作针对性的性的维修，恢复修，恢复设备功能。功能。二、二、计划划预修制修制 一种按修理一种按修理计划划对机器机器设备进行行预防性的日常防性的日常维护保养、保养、检查和大、中、小、修理的制度。它首和大、中、小、修理的制度。它首创于于苏联，是以修理，是以修理周期周期结构和修理复构和修理复杂系数系数为支柱，包括一系列的支柱，包括一系列的组织技技术措措施，施，规定了工作的定了工作的严格格计划性。主要是划性。主要是为防止防止设备磨磨损加加剧而采取的事先而采取的事先预防措施，在防措施，在计划划预修制度中，修制度中，设备按其按其类型型和工作和工作环境来划分等境来划分等级；根据；根据设备等等级规定定设备的修理的修理间隔隔期，再期，再进而确定不同的修理周期机器而确定不同的修理周期机器结构。构。五、房屋五、房屋设备常采用的常采用的维修模式修模式 1、才用三、才用三级保养制与保养制与计划划预修制相修制相结合的合的维修模式，即修模式，即计划保修制（划保修制（3保保2修制和修制和3保一修制）。保一修制）。2、才用三、才用三级保养制与保养制与计划划预修制、状修制、状态维修、事后修、事后维修修相相结合的合的维修模式（修模式（3保保2修修+状状态维修修+事后事后维修）。修）。三、三三、三级保养制保养制 是是专业管理管理维修与群管修相修与群管修相结合的一种合的一种设备维修制度。三修制度。三级保养的具体内容包括日常保养的具体内容包括日常维护保养（通称保养（通称为例保），一例保），一级保养（保养（简称一保）和二称一保）和二级保养（保养（简称二保）。称二保）。四、状四、状态维修修 通通过监测设备状状态参数的参数的变化，出化，出现明明显劣化后劣化后实施的施的维修。修。六、六、维修修组织及及岗位位设置置 1、属地、属地维修与修与专业化化维修。修。2、建立开放式的技、建立开放式的技术体系。体系。物业公司维修队工程部管理处专业公司物业设备保养、修理第三第三节 保养保养标准、准、规程程房屋房屋设备维护多才用三多才用三级保养制：保养制：日常保养：日常保养：简称称“例保例保”。指。指经常性的保养工作。包括定期常性的保养工作。包括定期检查（测温、温、测压、测噪声、嗅味、噪声、嗅味、测漏、漏、观察、抄表等）、察、抄表等）、清清洁、防腐、防腐、紧固和固和润滑，滑，对不不经常运常运动的机械的机械进行行盘车、试车（正（正压风机、消防水机、消防水泵、发电机），机），发现小故障及小故障及时排排出，做好出，做好记录。二二级保养：保养：简称称“二保二保”。对机械机械设备进行全面清洗、行全面清洗、调整，整，部分解体部分解体检查和局部修理，更和局部修理，更换易易损件，噪声、振件，噪声、振动、泄漏、泄漏监测，发电机机带负荷荷试车；对电机机进行行绝缘摇测,抽芯抽芯检查，清清轴承上油；承上油；对供供电设备全面清全面清扫，母，母线、导线、电器端子器端子压接面除氧化，接面除氧化，电气参数整定，耐气参数整定，耐压绝缘测试；对电子子设备除除尘、插接件接口清洗，系、插接件接口清洗，系统功能、参数功能、参数测试，工作点，工作点调整，整，软件件维护；对管道、管道、风道部分除道部分除锈、防腐、刷漆；、防腐、刷漆；对各种主各种主要要阀门（含（含疯阀、防火、防火阀）渗漏、故障）渗漏、故障处理或更理或更换。不同不同设备保养内容、周期差保养内容、周期差别很大，要固化保养工作，物很大，要固化保养工作，物业公司必公司必须根据各根据各类设备维护说明明书，编制相制相应设备的保养的保养标准或准或规程，才能达到程，才能达到预防故障防故障发生的目的，生的目的，详细内容内容见房屋房屋设备保养保养标准准第四第四节 设备修理修理设备修理是修理是对设备的磨的磨损或或损坏所坏所进行的行的补偿或修复。其或修复。其实质是是补偿的物的物质磨磨损。一、一、设备修理的修理的类型型 1.小修：小修：对设备进行的局部修理。拆卸部分零部件。行的局部修理。拆卸部分零部件。2.中修：中修：对设备部分解体，工作量部分解体，工作量较大。大。3.大大修：全面的修理，修：全面的修理，对设备全部拆卸分解，全部拆卸分解，彻底修理。底修理。二、二、设备的修理定的修理定额 1.修理复修理复杂系数系数是表示是表示设备修理复修理复杂程度的基本程度的基本单位位机械修理复机械修理复杂系数（系数（C620车床）、床）、电器修理复器修理复杂系数系数（0.6kw防防护式异步鼠式异步鼠龙电动机）、机）、专用用设备修理复修理复杂系数系数 2.修理修理劳动量定量定额是指企是指企业为完成机器完成机器设备的各种修理工作所需要的的各种修理工作所需要的劳动量量标准。准。第六章第六章 能源管控能源管控第一第一节 节能降耗概念能降耗概念 物物业在使用的在使用的过程中，程中，为了达到生活、工作条件，无了达到生活、工作条件，无时无刻无刻不在消耗着不在消耗着资源和能源，如源和能源，如电、蒸汽、燃料、水等。、蒸汽、燃料、水等。这些能源和些能源和资源的小号，物源的小号，物业企企业要支付相当多的要支付相当多的费用，用，在物在物业管理成本中占管理成本中占较大比重，大比重，仅次于人工次于人工费成本。成本。反映到反映到项目的目的财务上上为：公共水：公共水电费、空、空调水水电费、燃油、燃油燃气燃气费等。降低等。降低资源能耗成本，是物源能耗成本，是物业管理的一管理的一项重要工作，重要工作，关系到企关系到企业的收支平衡。的收支平衡。节能工作要系能工作要系统综合考合考虑，只，只节能不能不节钱不是物不是物业企企业想想要达到的目的（下文中提到的要达到的目的（下文中提到的节能包含能包含节钱）。我）。我们将从三将从三个方面：个方面：政策机能，技政策机能，技术节能，管理能，管理节能能来介来介绍节能能经验方方法。法。第二第二节 房屋房屋设备及及节能技能技术简介介 房屋房屋设备又称建筑又称建筑设备，他不同于生，他不同于生产设备，是，是为建筑物建筑物配套服配套服务的的设备，是物，是物业企企业节能管理的主要能管理的主要对象。象。一、供配一、供配电设备 1、构成、构成 高高压环网柜（开关柜）网柜（开关柜）变压器、低器、低压配配电柜柜 2、节能技能技术方法方法 供供电系系统本身不耗能，本身不耗能，损耗耗约5%。该系系统应运用供运用供电政策政策来来节约电费。如合理利用。如合理利用计量方式，量方式，获取取优惠的商惠的商业居民用居民用电比例；减少比例；减少变压器基本器基本电费等等 3、供配、供配电系系统节能降耗案例能降耗案例 商商业类公共用公共用电不超不超过1.5度度/平方米平方米.每月；高每月；高层住宅住宅类公共用公共用电不超不超过0.7度度/平方米平方米.每每月；小高月；小高层0.5度度/平方米平方米.每月；不每月；不带电梯多梯多层0.2/平方米平方米.每月；无采光的地下每月；无采光的地下车库0.48/平平方米方米.每月每月 二、二、备用用发电设备 1、构成、构成 柴油柴油发动机机组、EPS设备 2、节能技能技术方法方法 柴油柴油发电机机组是消耗柴油提供是消耗柴油提供电能的能的设备，设有有电能能计量量装置，在抄表到装置，在抄表到户的情况下，的情况下，应注意与供注意与供电部部门商商议，用，用发电的的电量冲减公共表上量冲减公共表上发电时多多计量的部分。量的部分。发电机每月机每月试运行的运行的时间一般在一般在10分分钟为好。好。3、发电机机节能案例能案例 三、三、给排水排水设备 1、构成、构成 a.给水水设备：室外：室外环网、地下水池网、地下水池/水箱、加水箱、加压泵/变频泵、加加压灌、高位水箱、水表、供水管网灌、高位水箱、水表、供水管网终端端设备（卫生生洁具等）具等）b.排水排水设备：雨水管、：雨水管、污水管、阴井、化水管、阴井、化粪池池 c.中水中水设备：废水收集池、水收集池、废水水处理池、循理池、循环泵、加、加压泵、中水管中水管 d.热水供水供应设备热源、源、热水器、循水器、循环泵、循、循环管等管等 四、暖通空四、暖通空调设备 1、构成、构成 a.供暖供暖设备：锅炉、高温蒸汽、溴化炉、高温蒸汽、溴化锂热水机水机组、热泵机机组、循循环泵、热交交换器、管道器、管道 b.冷水冷水设备：溴化：溴化锂冷水机冷水机组、离心、离心/螺杆螺杆/活塞冷水机活塞冷水机组、循循环泵、冷却塔、空气、冷却塔、空气处理器、理器、风机机盘管、新管、新风机、管道机、管道 c.通通风设备：风机、机、风管、管、风阀 五、照明五、照明设备 1、构成、构成 照明按作用可分照明按作用可分为正常照明、事故照明、安全正常照明、事故照明、安全监视照明、照明、障碍照明、彩灯和装障碍照明、彩灯和装饰照明灯照明灯 2、节能技能技术方法方法 按国家按国家标准准调整各整各场合的照度合的照度 选择发光效率高的光源、灯具。如光效率高的光源、灯具。如T8灯管改灯管改为T5灯管；消灯管；消防防诱导照明照明选用低功率用低功率产品。品。安装安装节电器器 配置分区控制及自控装置配置分区控制及自控装置 建筑立面照明建筑立面照明应申申请政府政府补贴 3、节能案例能案例 六、六、电梯梯设备 1、构成、构成 a.垂直梯：控制柜、曳引机、垂直梯：控制柜、曳引机、轿箱、箱、对重、重、缓冲器冲器轨、外呼、外呼器、器、显示器示器 b.扶梯：控制箱、拖扶梯：控制箱、拖动机构、扶手机构、扶手带、梯板、梯板 2、节能技能技术方法方法 采用采用变频技技术 多梯才用群控技多梯才用群控技术 住宅梯取消返基站功能住宅梯取消返基站功能 扶梯扶梯设自控装置自控装置 相控技相控技术 3、节能案例能案例第三第三节 节能降耗的管控能降耗的管控 在物在物业管理的日常运作管理的日常运作阶段，把能耗支出段，把能耗支出费用控制在批准用控制在批准的限的限额以内，随以内，随时纠正正发生的偏差，以保生的偏差，以保证成本管理目成本管理目标的的实现，以求在物，以求在物业管理的各管理的各阶段能合理使用人力、物力、段能合理使用人力、物力、财力，取得力，取得较好的好的经济效益和社会效益。效益和社会效益。1.过程4.纠偏2.检查3.与预算对比输入输出项目的全部物目的全部物业管理活管理活动，可以看成由一个个，可以看成由一个个“过程程”组成，成，要控制整体成本要控制整体成本费用，需用，需对每一每一“过程程”的的费用用进行控制。行控制。对每一每一过程的程的输出（本月出（本月产生的生的费用数用数值）进行行测量，形成当量，形成当月的月的财务报表（或表（或报销单据），控制着将据），控制着将报表（或表（或报销单据）据）与与预算算进行行对比，比，发现超支，分析原因，指定超支，分析原因，指定纠正措施，控正措施，控制次月制次月过程的程的输入（人、入（人、财、物等投入），达到次月、物等投入），达到次月过程程输出符合出符合预算的目的，算的目的，这就是成本的就是成本的“动态控制原理控制原理”。第一步第一步 识别全部的耗能全部的耗能过程程统计各种用电、用水设备的型号统计各个用水、用油、燃气等的项目根据设备、资源的用途进行分类第二步第二步 编制管控的依据制管控的依据标准，即根据准，即根据项目的目的实际情况，制定情况，制定出出项目用目用电用水用水预算算一、一、项目公共水目公共水电预算的算的编制制A、公共、公共设备用用电的收入的收入 在深圳公共在深圳公共设备用用电费用，已包含在物用，已包含在物业管理服管理服务费中，中，不能另行收取。若管理不能另行收取。若管理费的收的收缴率率过低，低，则对应公共公共设备用用电收入收入过低。低。B、公共、公共设备用用电费用用计算算 统计各种用各种用电设备的功率、及运行的的功率、及运行的时间，计算公共算公共设备每年平均用每年平均用电度数，乘度数，乘单价，可得用价，可得用电费用。用。三、水三、水电代收代代收代缴统计测算算根据国家的相关法根据国家的相关法规，物，物业公司水公司水电代收代代收代缴，不，不计入物入物业管理的收入、支出，但在管理的收入、支出，但在实际工作中，由于收工作中，由于收缴率和率和损耗耗问题，往往会，往往会产生缺口，影响物生缺口，影响物业公司的利公司的利润。第三步第三步 落落实水水电控制控制责任人任人公司审批水电报销单的领导要根据预算进行审批公司要设置水电管理工程师项目要设置水电管理员、抄表员各种设备要落实操作责任人第四步第四步 数据的采集上数据的采集上报及分析及分析由项目水电管理员进行抄表报财务由财务人员编制财务报表报公司由公司水电工程师进行审核，费用是否超预算，超预算需查找原因第五步第五步 纠偏及改偏及改进费用在预算内，可上报公司领导审批费用超预算，组织技术力量进行纠偏和改进费用超预算，一定要公司领导批准后方能报销（1）保）保洁主管具体主管具体负责对本本专业外包外包单位服位服务的跟踪，的跟踪，检查，并每月提交外包，并每月提交外包单位服位服务质量量检查评估表，座位支付外估表，座位支付外包服包服务费的依据的依据（2）实行每月保行每月保洁公司自公司自查、环境主管定期境主管定期检查，管理，管理处经理抽理抽查的形式的形式对保保洁主任的主任的监督指督指导。（3）由管理）由管理处提交外包服提交外包服务质量季度和年度量季度和年度评估估报告，座告，座位位续筹或合同的依据筹或合同的依据（4）建立保）建立保洁合同档案，合同档案，总公司公司备案制度。案制度。2.绿化管理化管理（1）通）通过对东城中心花园的分析，我城中心花园的分析，我们认为绿化管理的化管理的终点在于保持植物点在于保持植物长青，青，营造造绿色家园，在管理的思路上，色家园，在管理的思路上，拟采用采用营养养结合，合，综合管理的模式，确保合管理的模式，确保绿化达化达标率率98%以上。以上。（2）营养养结合：管理与养合：管理与养护相相结合，养合，养护是是针对植物本身植物本身的养的养护，是一，是一门科学；而管理科学；而管理则是一是一门艺术，通，通过与社区文与社区文化相化相结合，开合，开战绿化教育、化教育、爱我家园、我家园、树木木认养等活养等活动，以，以文化来管理，做好文化来管理，做好绿化管理。化管理。（3）综合管理：管理合管理：管理处对于小区内的养于小区内的养护标准、程序准、程序统一一规划，按同意的流程操作；构筑立体划，按同意的流程操作；构筑立体绿色家园，从而使整个色家园，从而使整个小区的小区的绿色色环境，达到完美的境，达到完美的统一。一。五五大大创造造文文明明大大厦厦设想想重视业户投诉，简历快速沟通处理机制以治安消防为重点，确保安全运行人车分流、有序指引，营造安全，便捷舒适的工作环境大力加强绿化清洁工作建设健康文明的工作环境组织开展社区文化活动，大力推进精神文明建设 六大深度六大深度法法则导入管理体入管理体系系严格格执行行体系整合体系整合及流程再及流程再造造治安治安进行行“双双防防”管理管理建立建立优质员工工队伍伍公开工作公开工作环节，服服务目目标管理管理加加强内部考核，内部考核，建立建立业主主监督督机制机制九大管理措施九大管理措施健健全全制制度度，规范范管管理理加加强员工工法法制制教教育育，依依法法教教育育，强化化保保密密责任任与与义务推推行行电脑网网络化化和和内内部部办公公自自动化化管管理理设备设施施系系统视不不同同的的使使用用期期制制定定相相应的的管管理理方方案案确确保保经济运运行行强化化员工工培培训制制度度，确确保保管管理理水水平平持持续提提升升全全方方位位实施施目目标考考核核管管理理体体系系建建立立灵灵活活的的客客服服机机制制，最最大大限限度度满足足客客户需需求求推推行行电脑网网络化化和和内内部部办公公自自动化化管管理理建建立立灵灵活活的的客客服服机机制制，最最大大限限度度满足足客客户需需求求物业项目分析物业项目分析1、占地面积大2、设施设备种类全面3、物业形态多4、服务要求高5、服务24小时提供（白天重点在教学楼，晚上终点在酒店服务）物业服务需求分析物业服务需求分析 即：业主方（学院）只负责课程的研发，培训的开展等工作，其余工作如常规物业管理工作，学院后勤管理、学院财务管理、学院资产管理的工作均需要物业来完成。教管分离模式物业客户群体分析物业客户群体分析 内部客户外部客户政府部门及社会资源1、平安高层管理人员；2、在平安金融培训学院办公的平安员工3、参加培训的平安集团高管和高层管理干部；4、学院各类供应商人员5、平安集团全国各地的参训员工1、参观、考察人员；2、因业务需要临时往来人员3、与平安集团短期合作非平安集团人员；4、临时供应商往来人员5、外聘讲师1、政府监管机构；2、供水、供电、网络、电话、消防、安全、环境等主管单位；3、参观交流的平安重要客户谢谢观赏！56、书不仅是生活，而且是现在、过去和未来文化生活的源泉。库法耶夫57、生命不可能有两次，但许多人连一次也不善于度过。吕凯特58、问渠哪得清如许，为有源头活水来。朱熹59、我的努力求学没有得到别的好处，只不过是愈来愈发觉自己的无知。笛卡儿60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地走到底，决不回头。左拉