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TOUCHSTONCONSULTANTTOUCHSTONCONSULTANT振业浪琴湾项目市场定位深化报告同致行顾问2006年12月TOUCHSTONCONSULTANT本次汇报重点是在上一轮汇报的基础上，对会上提出的几个核心点问题进行深化补充。汇报的目的着重于对各个关注点的重点突破，以期使项目定位更加深入、完善。TOUCHSTONCONSULTANT上次汇报的要点回顾上次汇报的要点回顾TOUCHSTONCONSULTANT通过上一轮的汇报通过上一轮的汇报,我司重点探讨了如下几个问题我司重点探讨了如下几个问题:Q1:本项目市场空间及运作是否安全的问题本项目市场空间及运作是否安全的问题;Q2:本项目地块收益的问题本项目地块收益的问题;Q3:本项目开发策略的问题本项目开发策略的问题;Q4:本项目物业组合及产品定位的问题本项目物业组合及产品定位的问题;Q5:本项目物业发展规划及启动期的问题。本项目物业发展规划及启动期的问题。TOUCHSTONCONSULTANT上一轮汇报的几个核心意见：上一轮汇报的几个核心意见：A1：龙王港路、高新路对本项目启动形成巨大制约，：龙王港路、高新路对本项目启动形成巨大制约，必须加强和政府的沟通和引导；必须加强和政府的沟通和引导；A：对产品要有较高要求，入市绝对不能中低或者：对产品要有较高要求，入市绝对不能中低或者中端产品；中端产品；A：对产品必须进行差异化的市场定位。：对产品必须进行差异化的市场定位。TOUCHSTONCONSULTANT本次汇报重点是解决上次汇报中需要深化的几个点问题本次汇报重点是解决上次汇报中需要深化的几个点问题本本次次汇汇报报的的基基本本框框架架项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析项目项目90709070思考思考项目规划要点建议项目规划要点建议TOUCHSTONCONSULTANT项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目项目SWOTSWOT综述综述 项目开发模式回顾项目开发模式回顾 项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目竞争环境回顾项目竞争环境回顾TOUCHSTONCONSULTANT1、自然山景资源是长沙众多山景高端物业中资源最为丰富的项目项目直面岳麓山，是岳麓山公园峰顶城市视野的第一线，而项目本身亦有丰富的坡地和原生植被，与山景资源形成了鲜明的“对景关系”。相对与麓南板块的高端项目，拥有更加明显的山景资源优势，未来山景资源占有率更高；2、未来水景资源长沙一江一河、四湖物业迅猛起步后的又一代表性水景资源项目项目南面临规划中的5000亩梅溪湖，虽然湖目前尚未形成。但在长沙“依托于湘江的华盛新外滩”、“依托松雅湖的碧桂园威尼斯城”、“依托于月湖的藏珑”等项目成功开发后，可以预见，未来本项目的水景资源价值，将拥有一定的验证基础和发展空间，而梅溪湖的规模和“后来居上”整体规划优势，也必将有形强化项目的价值认知；3、千亩规模在长沙千亩规模大盘中开发条件更为优越项目占地约902亩，虽然在规模上与长沙其他千亩大盘相比没有更多优势可 言，但从其地段讲，相对星沙的鹏基、恒基，望城的和黄、玫瑰园，城南的 汀湘、阳光100、中信等，地段更贴近于中心区域，生活氛围更为成熟，开 发基础更为优越。（一）项目具备（一）项目具备6大优势（大优势（S）项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/优势优势TOUCHSTONCONSULTANT（一）项目具备（一）项目具备6大优势（大优势（S）4、交通升级龙王港路等，在改善项目交通环境的同时，也将影响着项目地处河西的置业格局项目北临枫林路，通过湘江一桥连接市中心，未来还有龙王港路连接二、三环线，交通十分便捷。其中，龙王港路修通后直接与金星大道接壤，与新市政府将形成无阻碍对接；并跨二环路与三环路相接，未来是长沙对外交通的重要干线；同时，延二环线向南，跨麓山南路直通大学城，将成为继阳光100后，大学城客户近距置业的首选区域。从以上因素讲，龙王港路在改善项目交通环境的同时，也必将影响到项目地处河西的置业格局与关系，使项目成为“东政府、西三环、北麓谷、南学城”的“核心”地段物业；5、文化资源学府文化与高新领域的交融项目处于岳麓山下，承接岳麓书院千年学府的文化气息，周边学府高校众多，文化氛围浓厚。加上北面麓谷高新科技人才聚集的特征，呈现出一定的文化内涵；6、品牌优势长沙八大上市地产开发企业中的一匹黑马振业是深圳的上市地产公司（股票代码000006），有很大的品牌影响力，且在深圳有成功开发大盘的操作经验。作为地产的几个龙头股之一，在全国范围内的广大股民中，认知度较高。而在长沙目前初露锋芒，与其他高端物业开发商相比，将被无形中例如地产“第一梯队“。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/优势优势TOUCHSTONCONSULTANT1、项目地块不成熟 项目地块周边为低档次民房,形象档次较差。地块内现状为山地、水 塘、农民居住地等，地块还没有完全经过 “三通一平”，是一块半生 地，前期改造费用较大；2、项目周边配套比较缺乏 项目周围一公里范围内，高档次的配套设施缺乏，生活成熟度不足；3、地块形状不规则 项目地块形状不规则,并被分割成几个部分，不利于整体规划。（二）项目开发存在三大劣势（二）项目开发存在三大劣势（W）项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/劣势劣势TOUCHSTONCONSULTANT1、长株潭城市群战略，为本项目客户圈层扩张带来机会 中部的崛起，长株潭一体化，促使长沙的城市吸附力将稳步增强，对长沙吸引外 来人口置业（主要为湖南籍在广东省、福建省发展人士），将起到非常有力的推 动作用，同时，对本项目客户圈层的扩张奠定基础；2、长沙市政府重点建设河西新城，为项目开发环境的改 善带来机会 长沙市政府“十一五”期间重点开发河西新城，项目所在区域将得到飞速发展。虽 然政府的实施步骤上预计相对缓慢，但其发展前景仍在存在，对项目而言，由于 是大盘开发，对项目后期开发而言仍然是一种环境改善的机会；3、河西房地产供销两旺的局面，为项目定位档次的提 升、产品差异化打造带来机会 河西房地产业在近2年已得到飞速发展，河西房地产市场供销两旺。在这一背景 前提下，一方面预示着河西将成为长沙未来人居密度相对较高的居住区域，大量 多次置业群体将快速在这个区域产生，为项目定位档次的提升创造机会；另一方 面，随着物业形态的丰富与竞争加强，该区域对居住形态的差异化需求也将愈发 强烈，为产品差异化打造带来机会；（三）项目具有（三）项目具有4大发展机会点（大发展机会点（O）项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/机会机会TOUCHSTONCONSULTANT4、麓谷高新科技园的发展，大学城的建设将使项目周边 高素质置业人群的稳定增长，为项目营销带来机会。根据规划，麓谷高新产业园全区总人口将达到15万人，将聚集800家高新技术企 业，其中包括多家世界500强企业，而项目南侧3分钟车程为长沙“大学城”，规划 大学教职工群体将达到5万人，这两类群体的日益增加与成熟，预示本项目周边 未来高素质置业群体将稳定增长，而根据市调报告可知，接近半数的被访者 均对项目片区规划保持乐观态度，这些要素为项目早期的营销创造了机会。（三）项目具有（三）项目具有4大发展机会点（大发展机会点（O）项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/机会机会TOUCHSTONCONSULTANT（四）项目开发存在（四）项目开发存在3大威胁（大威胁（T）1、国家新的房地产政策影响难以预估2006年5月29日，九部委十五条细则出台，提出“90平方米、70%”标准。根据长沙市“十一五”住宅发展规划纲要，本项目地块所在属于二类用地，建60%的90平方米以下的套型，市场竞争压力很大。而长沙本地政府在执行国家政策力度存在一定变数，将对项目开发所面临的竞争局面存在潜在威胁。2、梅溪湖、关键道路建设进度无法确定梅溪湖、龙王港路、高新路、雷锋西大道的建设进度没有明确的期限，项目启动时，梅溪湖景观资源无法形成，龙王港也无法通车，给项目开发造成一定影响；3、开发周期长，后期政策无法预估由于项目开发周期长达8-10年，2008年、2009年国家将会抑制大户型高端产品的开发与消费，造成开发风险较大。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/威胁威胁TOUCHSTONCONSULTANT综合优劣势分析来看项目:山水价值潜力巨大，规模品牌特色突出山水价值潜力巨大，规模品牌特色突出交通文化优势天成，地块环境不足明显交通文化优势天成，地块环境不足明显城市区域引力日强，定位差异机会显著城市区域引力日强，定位差异机会显著政策执行难以预估，道路建设仍需加强政策执行难以预估，道路建设仍需加强项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/综述综述1、项目将有可能成为长沙城市第一大湖的滨湖第一名盘2、项目将有可能成为大长沙高精尖“知富阶层”最具代表性的第一生活圈层；3、项目有可能成为长沙同时拥有山水自然生态资源第一盘。项目未来高端物业的“3A节能”住宅标准将可能成为长沙唯一。1、长沙四大湖景（藏珑月湖、同升湖山庄同升湖、碧桂园威尼斯城松雅湖）高端物业之一。2、长沙千亩规模高端大盘之一.项目的第一项目的第一项目的唯一项目的唯一项目的之一项目的之一TOUCHSTONCONSULTANT项目已具备的四大卖点要素项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/综述综述景观资源景观资源专署区域专署区域独特规模独特规模上善品牌上善品牌自然山景自然山景对景岳麓山，岳麓山城市视野的第一线未来水景未来水景长沙城市水岸住区，国际湾区作品内景内景1.8容积率下的低密度住区景观与中心园景交通交通5分钟次城市中心生活圈区位区位麓谷南岸、岳麓湾畔，国际生活尺度规模规模长沙区位最优千亩大盘文化文化长沙学府文化与高新科技文化的交融上市公司上市公司长沙房地产开发第一梯队开发经验开发经验深圳振业城对新技术的运用与其影响力名山名湖，富人住区名山名湖，富人住区国际视野，平台生活国际视野，平台生活文化名盘，上流作品文化名盘，上流作品大家风范，城市珍藏大家风范，城市珍藏TOUCHSTONCONSULTANT项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目项目SWOTSWOT综述综述 项目开发模式回顾项目开发模式回顾 项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目竞争环境回顾项目竞争环境回顾TOUCHSTONCONSULTANT项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区推出量的竞争片区推出量的竞争项目名称目名称物物业类型型占地面占地面积（万）（万）建筑面建筑面积（万）（万）容容积率率预计均价（元均价（元/）预计推推盘时间沁园春御院小高层、高层10303.0300007.3水木兰庭多层4.67102.2240006.12南山苏迪亚诺别墅、洋房、小高层34331.0300007.4银谷北津城多层7121.7200006.12新雅园多层1.11.91.79230006.12西山汇景别墅、洋房、高层8162300007.4星语林汀湘十里独立、联排、双拼55350.67350007.1岳麓山公馆别墅42.5420.000.39800007.4中麓园别墅4.243.750.88400006.12麓山翰林苑小高层36.82.38260006.12通程凯盛园别墅、多层、小高层1732601.5280008.5双盈卧龙湾别墅、洋房、小高层18.67281.5280007.5新地东方明珠别墅、洋房、小高层40701.8300007.4盛大西城天下高层2.6793.4280007.5合合计403.89403.89535.45535.45J1河西未来存在500万平米左右的推出量，而目前年消化量为100万平米左右项目处于未来新推楼盘竞争激烈的阶段TOUCHSTONCONSULTANTJ2河西目前高端物业的竞争集中在TH、洋房层面项目目前处于高端物业竞争加剧的阶段独立独立别墅墅联排排别墅墅花园洋房花园洋房/多多层小高小高层/高高层住宅住宅河西板块合计355套2388套4659套8269套河西比例2.27%15.24%29.73%52.77%全市套数1445套3951套12985套56314套占全市比例占全市比例24.57%24.57%60.44%60.44%35.88%35.88%14.68%14.68%30003500元物业整体消化平稳3500元以上目前推出量相对不大，但由于推出时期的滞后性，整体消化率并不高项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区物业类型的竞争片区物业类型的竞争TOUCHSTONCONSULTANTJ3未来两年仍是河西低密度物业集中放量的阶段未来两年河西片区高端大盘项目推出统计未来两年河西片区高端大盘项目推出统计预计推出量平均容积率市场特征平均均价20062006年年34.4534.45万万1.721.72中高档楼盘，以中高档楼盘，以多层低密度物业为主多层低密度物业为主，产品同质化产品同质化250025003000300020072007年年6565万万1.141.14产品两极分化：产品两极分化：低容积率的豪宅产品低容积率的豪宅产品与大盘的后续产品较多与大盘的后续产品较多300030003500350020082008年年3232万万1.461.46大盘的后续产品较多大盘的后续产品较多3500350050005000按长沙大盘年推售量约在8万平米左右浮动进行估算。20062006年年20072007年年20082008年年高高中中低低项目处于未来高端物业竞争相对平缓的时期价格线价格线容积率容积率推出量推出量项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区推出时机的竞争片区推出时机的竞争TOUCHSTONCONSULTANTn容积率在1.5以上的推出量约占推出总量的约40%。n容积率小于1.5的推出量约占未来推出总量的约60%。n可见，以小高、高层为主物业竞争形态，将和以洋房和别墅为主的物业形态将在河西市场平分秋色，但中低密度物业竞争面更大。n河西大量规模性大盘的中低密度物业开发，将有利于提升片区的物业档次，但同时亦预示本项目的中高端产品面临着巨大的竞争压力。0 0R1R155.855.8万万239.9239.9万万91.7591.75万万R R2 21.51.5R2R2J4河西未来高容积率与低容积率物业将平分秋色1 1R1.5R1.5384384万万R1.5R1.5项目将处于未来容积率竞争的浪尖上项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区容积率的竞争片区容积率的竞争TOUCHSTONCONSULTANT项目名称目名称物物业类型型占地面占地面积（万）（万）建筑面建筑面积（万）（万）容容积率率预计均价（元均价（元/）预计推推盘时间长沙玫瑰园二期高层、独立66.71001.5350007.9蔚蓝海岸二期小高层、洋房35441.6450007.4阳光100二期小高层、联排65.96961.5350007.4南山苏迪亚诺别墅、洋房、小高层34331.0300007.4新地东方明珠别墅、洋房、小高层40701.8300007.4通程凯盛园别墅、多层、小高层1732601.5280008.5项目目拟开开发分期分期总建筑面建筑面积一期推一期推出量出量二期推二期推出量出量开盘时间开盘时间一期消一期消化率化率一期消一期消化月份化月份月均消化月均消化量量长沙玫瑰园四期100万4万06.1050%30.7蔚蓝海岸三期50万6万 06.7100%61阳光100四期126万16万22万04.10100%161.3南山苏迪亚诺-33万-新地东方明珠-70万-通程凯盛园-260万-J5本项目主要竞争项目目前仍存在价格竞争的迹象，但消化速度基本保持平稳预期未来本项目月均消化率可处于0.5-1万平米左右项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区直接竞争项目片区直接竞争项目TOUCHSTONCONSULTANT4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度20062007200820092010通程凯盛园通程凯盛园/260万平米万平米/r1.5/别墅、多层、小高层别墅、多层、小高层/2800元元/平米平米蔚蓝海岸蔚蓝海岸/50万平米万平米/r=1.6/小高层、洋房小高层、洋房/4500万元万元/平米平米长沙玫瑰园长沙玫瑰园/100万平米万平米/r1.8/小高层、别墅小高层、别墅/3500元元/平米平米南南山山苏苏迪迪亚亚诺诺/33万万平平米米/r=1/别别墅墅、洋洋房房、小小高层高层/3000元元/平米平米未来两年可形成直接竞争的项目推售时间安排阳光阳光100/126万平米万平米/r=1.5/小高层、别墅小高层、别墅/3500万元万元/平米平米J5本项目直接竞争项目将在07年陆续推出。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区直接竞争项目片区直接竞争项目TOUCHSTONCONSULTANT项目名称项目名称板块板块容积率容积率物业组合物业组合威尼斯城星沙板块独立、联排、洋房和记黄埔河西板块别墅岳麓山公馆河西板块0.39别墅汀湘十里河西板块0.67独立、联排比华利山新南城板块0.72独立、联排、叠加、洋房阆峰云墅新南城板块0.53独立美洲故事新南城板块0.36别墅、公寓托斯卡纳新南城板块0.72联排、洋房水印山城星沙板块0.3独立、联排藏珑金鹰城板块1.5别墅、小高层、高层早安星城星沙板块1.38联排、洋房、小高层J6本项目将面临全市众多低密度物业的竞争。项目1.8的容积率在未来高端物业竞争中不占优势项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/潜在竞争项目潜在竞争项目TOUCHSTONCONSULTANT复合型物业的规模性大盘、集中放量将是未来几年长沙房地产市场的主要特征，“大盘竞争”成为市场的的主角。同期和本项目存在竞争关系的大盘众多。而08年上半年将可能是长沙别墅类物业的集中放量期，是长沙真正意义上的别墅年。J7本项目将面临全市众多低密度物业的竞争。本项目必需寻求开发策略的突破项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/潜在竞争项目潜在竞争项目TOUCHSTONCONSULTANT项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目项目SWOTSWOT综述综述 项目开发模式回顾项目开发模式回顾 项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目竞争环境回顾项目竞争环境回顾TOUCHSTONCONSULTANT根据上次汇报内容，长沙未来3-5年处在中高端大盘井喷式井喷式供应阶段。在这种情况下，结合SWOT综述，回顾项目竞争环境，我司认为，虽然本项目具备一定的优势和开发、营销机会，但如果仅从现有条件出发，依托环境基础和市政规划进度来面对竞争、拟订本项目发展战略，将难以本项目确保的成功启动，也无法创造项目足够的溢价能力。TOUCHSTONCONSULTANT由此，本着“基于市场，高于市场”的原则审视本项目的出路，借鉴深、广大盘的成功开发模式，我司坚持认为，本项目的开发模式应为主题主题+积累积累 复合开发模式复合开发模式项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目开发模式回顾项目开发模式回顾立足王者风范，立足王者风范，挑战更多可能挑战更多可能TOUCHSTONCONSULTANT四大可借鉴开发模式开发开发模式模式实力扩张型实力扩张型积累发展模式积累发展模式主题整合模式主题整合模式品牌连锁模式品牌连锁模式特征特征走复合地产之路走精品路线和专业路线以湾区等为主题进行专业开发由品牌领先到产品领先强势品牌带动的规模化生产和规模化营销营造社区文化，倡导品质化生活模式形象鲜明，不可复制性强形象鲜明，不可复制性强低成本开发思路产品成熟、配套完善产品独有性强产品独有性强走相对低价市场路线长期发展，品牌积淀资源整合及战略联盟资源整合及战略联盟集束式营销推广路线一体化的企业运作模式借鉴借鉴广东碧桂园深圳蔚蓝海岸、广州祈福新村、雅居乐等深圳华侨城波托菲诺、奥林匹克花园、中山雅居乐 万科四季花城、广州奥林匹克花园借鉴因素借鉴因素通过数年的发展，并通过数年的发展，并配以完善的配套资源配以完善的配套资源如学校等来取得市场如学校等来取得市场的认可。期限长，可的认可。期限长，可以借鉴此种开发模式以借鉴此种开发模式的优点的优点需要以独特的、不可复需要以独特的、不可复制主题资源来出击市场，制主题资源来出击市场，本项目有充足的山景及本项目有充足的山景及50005000亩规模的湖景，可亩规模的湖景，可以形成主题。以形成主题。振业城品牌在深圳和全振业城品牌在深圳和全国都已有相当高的知名国都已有相当高的知名度，并已形成一定开发度，并已形成一定开发经验积累。但尚未形成经验积累。但尚未形成成熟开发模式，本项目成熟开发模式，本项目可以适度进行品牌延可以适度进行品牌延伸。伸。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目开发模式回顾项目开发模式回顾TOUCHSTONCONSULTANT以“体现国际化视野的山水资源价值”为主题，充分利用区域发展特征，名山、名湖等资源条件，联手政府，共同打造具有高素质、高收入人群“聚合效应”的国际化名盘主题主题积累积累配套先行，以新的城市道路为导向，借助政府建立新的区域形象，走造城路线，培育专署、特色的“国际化教育”等住区文化，并形成滚动式发展项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目开发模式回顾项目开发模式回顾TOUCHSTONCONSULTANT本着上述原则，我司建议本项目采取如下市场攻击点战略体系联合造城联合办学联动开发特色立市三联一特体系项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目市场攻击点项目市场攻击点TOUCHSTONCONSULTANT联合造城联合搭台，企业唱戏，借助联合搭台，企业唱戏，借助政府政府进行区域价值的重塑。进行区域价值的重塑。联合造路：加强政府引导，联合政府打通龙王港路，建立离市区5分钟“泛中心生活圈”。联合造城：1、联合政府和媒体对区域价值进行重新定义：岳麓湾岳麓湾中南唯一国际湾区。2、同时为政府补充道具，例如：联合政府在项目内进行首席涉外酒店开发等。联合造湖：利用政府，以倡导者的形象，共同打造“中南唯一国际湾区”区域形象，捐资建造梅溪湖。同时设法建立项目专署的VIP观光码头或漫行栈道等，并以项目命名部分景点。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目市场攻击点项目市场攻击点/联合造城联合造城TOUCHSTONCONSULTANT联合办学以教育为主题，建设国际化视野的以教育为主题，建设国际化视野的教育教育特色社区特色社区名校联办：全国甚至全球招标，引入顶级名校，通过和名校联合办学、和政府联合办学的思路，建立中南地区首屈一指拥有有国际化视野教育特色条件的社区。（考虑到本项目的目标客户年龄特征，以及对项目的增值能力，建议主要针对中学进行）。委培教育：联合国际化的高等教育机构，进行委托培养，打造中南地区首屈一指的业主小孩境外大学直通车服务社区。建议香港大学，以及利用酒店、会所等建立MBA研习基地。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目市场攻击点项目市场攻击点/联合办学联合办学TOUCHSTONCONSULTANT联合开发合纵连横，加强合纵连横，加强资源整合资源整合，强化品牌互动。，强化品牌互动。湖南振业与深振业的开发联动：在一、二期首先开辟“湖南籍深振业业主”的置业通道，吸引高素质湖南籍深振业业主的加盟，并以此作为项目部分定向开发的基础。目标客户定向开发：1、选择河西区域内的中联重科、远大空调、中南大学等单位，进行定向开发诸如“振业中联特区”。2、选择长沙范围内的诸如广电传媒，进行定向开发“振业传媒特区”。区域地产品牌联动：通过媒体资源渠道，联合其他地产品牌，打造梅溪湖专署特区价值，共同“造市”。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目市场攻击点项目市场攻击点/联合开发联合开发TOUCHSTONCONSULTANT特色立市走差异化特色路线，以差异化策略营造市场亮点走差异化特色路线，以差异化策略营造市场亮点产品：鲜明的产品结构、产品的差异化设计等。服务：国际化“终端式”物管服务。人文：独特的专署社区的“符号”和“文化”体系。营销：必须站在城市运营的高度来思考规划，思考营销，以文化营销建立项目的高度。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目市场攻击点项目市场攻击点/联合营销联合营销TOUCHSTONCONSULTANT本本次次汇汇报报的的基基本本框框架架项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析项目项目90709070思考思考项目规划要点建议项目规划要点建议TOUCHSTONCONSULTANT 河西代表性高端项目客户构成回顾河西代表性高端项目客户构成回顾 本本项目目标客户诠释项目目标客户诠释 本本项目主力客户市场容量分析项目主力客户市场容量分析项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析TOUCHSTONCONSULTANTD1河西代表高端项目成交客户多以城市的知识型富裕阶层为主（即三种类型）。公务员公务员教师教师医生医生中小企业主、中小企业主、私营业主私营业主企业高管、企业高管、白领白领高级高级技术技术人员人员其他其他蔚蓝海岸15%6201226美林银谷1087351815长房西郡252020阳光1006%352.2%152022%麓山别墅3020152510%长沙玫瑰园228.7%4.9%14.6%37%13%从河西最具代表性的中高端项目客户职业来看，置业人群主要以企事业单位高管、私营业主、大学教授、公务员等主要通过知识、技术创造财富的智力型阶层。且这一阶层在各项目中所占的比例相对接近。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/代表性高端项目成交客户回顾代表性高端项目成交客户回顾资料来源：销售现场统计资料TOUCHSTONCONSULTANTD2项目市调显示，河西置业群体亦呈现出明显的智慧型阶层特征。从本项目市调报告来看，接受调查的置业人群主要以商贸企业单位高管、高等自由职业者、文卫事业单位、政府公务员等主要通过知识、技术创造财富的智力型阶层。且这一阶层在各项目中所占比例占总比例的近80%。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/市调客户回顾市调客户回顾TOUCHSTONCONSULTANT长沙玫瑰园一期卓越蔚蓝海岸阳光100二期从河西最具代表性的中高端项目已成交客户分析来看，项目成交客户覆盖整个长沙市区，甚至覆盖到周边地市、省份。且所占比例大多接近。资料来源：同致行研发部市场数据库D3河西中高端项目成交客户已经不局限于岳麓区范畴，且覆盖河西河东及省外客户。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/代表性高端项目成交客户回顾代表性高端项目成交客户回顾TOUCHSTONCONSULTANTD4同致行观察研究显示，长沙高端物业置业群体均呈现明显的知识型富裕特征，并且其来源外地占30%。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/市调客户回顾市调客户回顾资料来源：同致行研发部市场数据库长沙公务员阶层是稳定的置业群体，但其在高端物业购房群体中始终保持一定隐性外来私营业主，长沙高校教师、企业高管是不容小觑的高端物业购房群体TOUCHSTONCONSULTANT项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释综合以上分析，目前长沙典型在售高端项目客户（或成交客户）主要由私营业主、企业高管、公务员、高等自由职业者、大学教师及医生等“知识型富裕阶层”（简称“知富阶层”）构成，比例已经占到了60以上，且呈现出明显地跨区域置业特征。本项目作为高端项目，我司认为，长沙知富阶层必将是本项目主力客户群体。TOUCHSTONCONSULTANT一级圈层本案本案二级圈层 三级圈层主力客户：来源于整个长沙市及周边知富阶层重要客户：河西本地的原住民和企事业单位的普通白领等。边缘客户周边地市及省外客户河西河西本地本地长沙市长沙市客户客户周边地周边地市客户市客户省外省外客户客户项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M1本项目客户圈层TOUCHSTONCONSULTANT圈层圈层客户客户类型类型价格敏感价格敏感度度预计预计比例比例 客户需求描述客户需求描述需求户型需求户型一级一级圈层圈层主力客户5050主要为多次置业，通过知识致富，对生活品质和档次很重视。注重生活的氛围和身份的价值感别墅、洋房、小高、中高大户型的三房、四房二级二级圈层圈层重要客户2525一次和二次置业，注重生活的品质和追求，对项目价值很重视，追求较高的性价比多为中高、小高三级三级圈层圈层边缘客户2525多次置业，注重区域价值和档次、形象，同时对于项目的便捷性有要求别墅、洋房、小高、中高项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M2本项目客户圈层比例TOUCHSTONCONSULTANT综合以上分析,本项目的主力目标客户是以长沙为主导、年龄30-45岁之间的知富阶层。“知富阶层”被业界誉为“五高人群”。知富阶层知富阶层高智商高收入高消费高素质高品味项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M3 各圈层共性G1:五高特征TOUCHSTONCONSULTANT略显张扬但大多不愿露富注重身份希望家是温馨的地方而非带来压力的“成功居所”价值习惯身份规范情感知富阶层知富阶层高品味的生活环境未来发展潜力大 带来新的生活理念与周边楼盘相比投资升值眼见为实。购房希望一次性到位喜欢房内空间上有层次感讲究文化品味，高素质群体聚居，凸显精英身份和尊贵感面子安全环境品味与内涵项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M3 各圈层共性G2:置业取向TOUCHSTONCONSULTANT目前一个明显趋势：长沙二目前一个明显趋势：长沙二环线周边范围置业热环线周边范围置业热产品产品差异差异驱赶驱赶价格驱赶价格驱赶自然自然资源资源驱赶驱赶知富阶层们开始对城市中心区与自身品位日益不对称的房价感到不满，而加速走向城市次中心的置业。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M3 各圈层共性G3:价值取向TOUCHSTONCONSULTANT城东片区、南城融城区、金鹰城片区、河西区域构成长沙四大置业热点，对知富阶层形成分流。城市中间郊区高中低城市关系定位档次3000元/3500元/北城片区北城片区金鹰城片区金鹰城片区城南热点区城南热点区城市中心区城市中心区星沙片区星沙片区城东片区城东片区滨江片区滨江片区项目所在区域项目所在区域4500元/河西区域河西区域项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M3 各圈层共性G4:区域取向TOUCHSTONCONSULTANT在各大热点区域相比，资源稀缺是项目最大优势，因此本项目的将更受追求生活品质和环境的知富阶层青睐。升值潜力升值潜力成熟成熟配套配套资源稀缺资源稀缺市场关注度市场关注度片区形象片区形象城市距离城市距离金鹰城热点区城东热点片区城南热点区本项目区域资源稀缺资源稀缺档次和氛围档次和氛围城市距离城市距离市场前景市场前景项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M3 各圈层共性G5:区域取向对比知富阶层主要看中项目片区的是片区形象、升值潜力和稀缺资源TOUCHSTONCONSULTANT 河西代表性高端项目客户构成回顾河西代表性高端项目客户构成回顾 本本项目目标客户诠释项目目标客户诠释 本本项目主力客户市场容量分析项目主力客户市场容量分析项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析TOUCHSTONCONSULTANT项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量本项目主力客户市场容量职业分布职业分布数量（人）数量（人）数据来源数据来源推算模型推算模型私营业主23500长沙市工商联高校副教授以上职称及院士9530主要高等院校网站介绍企业高管6000长沙统计信息网：建筑业、房地产业、批发贸易业、高新技术50强企业；工业、餐饮业20强以每家企业25名高管计算记者、编辑及以上职称,主持等娱乐传媒人士5000-科级及以上公务员4413各区政府网站执业或执业助理医师12100长沙统计局：长沙市2005年国民经济和社会发展统计公报财富隐性阶层X合计合计6054360543X XR1长沙知富阶层数量及行业分布根据知富阶层定义，按照职业特征，对目前长沙私营业主、高校副教授及以上职称等主要行业从业人数进行调查。TOUCHSTONCONSULTANTR2长沙高端项目销售套数(典型项目合计)独立别墅独立别墅联排别墅联排别墅花园洋房花园洋房蔚蓝海岸30260香格里麓山别墅83320长沙玫瑰园一期5水云间505圣爵菲斯1843幸福里720威尼斯城20854195托斯卡纳2913樱之谷175绿城桂花城176中城丽景香山200合计合计32132111761176844844总计总计23412341根据同致行市场数据反映来看，20052006年，长沙典型高端项目成交套数统计如下：项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量本项目主力客户市场容量TOUCHSTONCONSULTANT行业分布行业分布比例比例数据来源数据来源私营业主30同致行观察高校副教授以上职称及院士14企业高管19记者、编辑及以上职称12科级及以上公务员15执业或执业助理医师10财富隐性阶层X合计合计100%100%R3长沙中高端项目成交客户构成比例(典型项目合计)根据同致行对长沙高端项目成交客户中知富阶层各行业所占比例的统计，预计本项目知富阶层各行业所占比例为：项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量本项目主力客户市场容量TOUCHSTONCONSULTANTR4本项目知富阶层市场容量判定根据上述论述，可知，本项目知富阶层市场容量将至少为：其中，本次长沙知富阶层中尚未统计律师、IT等高收入群体，因此，本项目知富阶层市场容量相当可观。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量本项目主力客户市场容量（60543X）23416059138X（人）（人）TOUCHSTONCONSULTANT市场未来的空间很大。而谁是市场最终的王者，关键在于谁先快速出手抢占知富阶层这个份额！TOUCHSTONCONSULTANT本本次次汇汇报报的的基基本本框框架架项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析项目项目90709070思考思考项目规划要点建议项目规划要点建议TOUCHSTONCONSULTANT 本项目市场定位本项目市场定位 本本项目产品差异化定位项目产品差异化定位 本本项目配套差异化定位项目配套差异化定位项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议TOUCHSTONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位名山名湖，富人住区名山名湖，富人住区国际视野，平台生活国际视野，平台生活文化名盘，上流作品文化名盘，上流作品大家风范，城市珍藏大家风范，城市珍藏项目具备国际化高度知富阶层的专署性项目客户圈层比例项目客户圈层比例知富阶层的五高特征知富阶层的五高特征知富阶层的置业取向知富阶层的置业取向知富阶层的价值取向知富阶层的价值取向知富阶层的区域取向知富阶层的区域取向知富阶层的市场容量知富阶层的市场容量联合造城联合造城联合办学联合办学联动开发联动开发特色立市特色立市三联一特市场攻击战略我们有责任打造长沙特例的高端项目TOUCHSTONCONSULTANT国际湾区国际湾区 知富知富HOUSE LIVE国际湾区：岳麓湾畔，国际视野，湾畔居所与时代和世界而同步。国际湾区：岳麓湾畔，国际视野，湾畔居所与时代和世界而同步。知富知富:在此泛指中南地区所有通过头脑或知识创造财富的特定群体在此泛指中南地区所有通过头脑或知识创造财富的特定群体。大学。大学城的建设，本土中联重科等企业的国际化发展，诺基亚、摩托罗拉等国城的建设，本土中联重科等企业的国际化发展，诺基亚、摩托罗拉等国际型企业的签约入住，这里将成为大量院士、大学教授、海归、医生、际型企业的签约入住，这里将成为大量院士、大学教授、海归、医生、高管、演艺传媒人士等知富阶层的聚集地高管、演艺传媒人士等知富阶层的聚集地。知富知富HOUSE LIVEHOUSE LIVE：一个有着浓郁文化和品位生活氛围特色的：一个有着浓郁文化和品位生活氛围特色的专属性、专属性、高高档次的代表性大型豪宅区。档次的代表性大型豪宅区。本项目市场定位项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT以打造国际湾区的姿态为长沙“造城”从深圳到长沙，站在国际化平台的振业，将实现新的跨越，振业浪琴湾项目不可能是简单的移植和拷贝。今天的长沙正在走向世界，而振业的胸怀和使命正是：湾区是国际的，是世界的，是富有品位和档次的。湾区是时代知富阶层最为理想的归宿湾区是时代知富阶层最为理想的归宿项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT美国洛杉矶临湾地带最有名美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区，这里方圆十多公的富人区，这里方圆十多公里的居住区，是美国顶级知里的居住区，是美国顶级知名人物居住的地方，也是世名人物居住的地方，也是世界闻名的景点之一。界闻名的景点之一。湾区是时代知富阶层最为理想的归宿美国国际湾区比华利山项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿 澳大利亚国际湾区Noosa湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位澳大利亚布里斯班附近著澳大利亚布里斯班附近著名的湾区旅游小镇，意思名的湾区旅游小镇，意思为为“天堂天堂”。NoosaNoosa湾区代湾区代表了世界真正意义的海岸表了世界真正意义的海岸豪宅，所有的建筑都依海豪宅，所有的建筑都依海而建，其住宅最低价格为而建，其住宅最低价格为每套每套200200万澳元。万澳元。TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿新西兰国际湾区霍克湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位新西兰霍克湾面临浩瀚的太新西兰霍克湾面临浩瀚的太平洋，这里有平洋，这里有双子城双子城之称之称的内皮尔和哈斯丁斯，现代的内皮尔和哈斯丁斯，现代的的ARTDECO建筑风格享誉建筑风格享誉全球，又有主题式的城市生全球，又有主题式的城市生活方式之称。活方式之称。TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿 马来西亚国际湾区BurauBurau湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位马来西亚马来西亚Burau湾，以天成海湾，以天成海湾与富人运动湾与富人运动De-tai海湾高尔海湾高尔夫俱乐部，举世闻名。昂贵夫俱乐部，举世闻名。昂贵的游艇俱乐部和高尔夫俱乐的游艇俱乐部和高尔夫俱乐部使得这里成为世界富人度部使得这里成为世界富人度假、休闲的天堂。假、休闲的天堂。TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿香港国际湾区浅水湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位浅水湾就如澳大利亚的黄金浅水湾就如澳大利亚的黄金海岸，是中国香港最高尚的海岸，是中国香港最高尚的住宅区之一，浅水湾四周都住宅区之一，浅水湾四周都是建筑华丽的豪宅，浪漫的是建筑华丽的豪宅，浪漫的茶座，高级餐厅，泳滩水清茶座，高级餐厅，泳滩水清沙幼，沿岸海堤是幽静的小沙幼，沿岸海堤是幽静的小径，居住环境一流。径，居住环境一流。TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿 深圳国际湾区红树湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位深圳深圳红树湾位于深圳湾红树湾位于深圳湾填海区，北邻华侨城主题填海区，北邻华侨城主题公园，西临深圳湾。滨海公园，西临深圳湾。滨海大道、沙河东路及白石洲大道、沙河东路及白石洲路，交通便捷，配套齐全，路，交通便捷，配套齐全，如今已成为深圳公认的豪如今已成为深圳公认的豪宅区。宅区。TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿东部国际湾区青岛湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位青岛湾区位于青岛市区西青岛湾区位于青岛市区西南部，西起团岛湾，东至南部，西起团岛湾，东至小青岛，北接青岛老市区小青岛，北接青岛老市区中心，南连胶州湾口，是中心，南连胶州湾口，是以天然海湾，是青岛最典以天然海湾，是青岛最典型的富人区。型的富人区。TOUCHSTONCONSULTANT美国，澳大利亚，日本，新西兰，美国，澳大利亚，日本，新西兰，马来西亚，香港，深圳，青岛马来西亚，香港，深圳，青岛振业再造中南国际湾区2008，长沙，长沙项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANTTOUCHSTONCONSULTANT国际湾区物业价值特征国际湾区物业价值特征城市化生态居住城市化生态居住生活方式化居住生活方式化居住典型性城市生活地理标志典型性城市生活地理标志高附加值的居住形态高附加值的居住形态既能享受丰富的生态资源又能既能享受丰富的生态资源又能充分接受现代城市的服务。充分接受现代城市的服务。相对原生态的资源、开阔的海资源相对原生态的资源、开阔的海资源景观、坐拥现代都市，处幽静之远，景观、坐拥现代都市，处幽静之远，又居又居“庙堂庙堂”之上之上。决定一座城市的地理走向，在城市决定一座城市的地理走向，在城市丰富的景观资源和生活资源中，它丰富的景观资源和生活资源中，它总能很轻而易举地成为有效识别总能很轻而易举地成为有效识别。因为独特，所以很容易形成稀缺；因因为独特，所以很容易形成稀缺；因为稀缺，所有很容易形成公共情结为稀缺，所有很容易形成公共情结。项目所具备资源与自身条件项目所具备资源与自身条件千年文脉千年文脉岳麓山岳麓山5000亩梅溪湖。靠近二环线，位亩梅溪湖。靠近二环线，位于河西新城。于河西新城。岳麓山脚，岳麓山脚，5000亩梅溪湖、原生亩梅溪湖、原生态坡地具有不可复制的稀缺性，态坡地具有不可复制的稀缺性，因为稀缺所以具备很高的附加值。因为稀缺所以具备很高的附加值。岳麓山一直是长沙的标志，加上岳麓山一直是长沙的标志，加上5000亩梅溪湖将成为长沙典型性亩梅溪湖将成为长沙典型性城市生活地理标志。城市生活地理标志。岳麓山、原生坡地等原生态资源，岳麓山、原生坡地等原生态资源，开阔的湖景景观，坐拥河西新城开阔的湖景景观，坐拥河西新城成熟城市配套服务的现代城市生成熟城市配套服务的现代城市生态居住生活方式。态居住生活方式。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位项目具备项目具备开发开发“国国际湾区物际湾区物业业”的必的必要条件要条件TOUCHSTONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位借鉴 青岛国际湾区豪宅鲁能领秀城湾区是时代知富阶层最为理想的归宿项目位置项目位置拥有资源拥有资源占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率产品类型产品类型市南区青岛市东海东路1号 石老人国家级旅游度假区、1.7公里原生海岸线 1100亩 126万 1.73 多层、小高层、高层、别墅 TOUCHSTONCONSULTANT青岛鲁能领秀城由鲁能置业青岛安嘉房地产开发有限公司投资，由鲁能仲盛置业（青岛）有限公司开发建设，项目占地1100亩，总建筑面积约126万，位于青岛市崂山区与市南区结合部、石老人国家级旅游度假区内，背依浮山，面向黄海，独占都市中心1.7公里原生海岸线。青岛鲁能领秀城集纳全球众多知名建筑规划设计大师的智慧结晶，以高绿化、低密度的组团式集约布局打造与自然、城市完美交融的中国国际海岸人文社区，一线海景，二线山景，以其独特的魅力创造一种媲美世界的港湾生活模式。青岛鲁能领秀城是青岛中心城区最后一个大规模海景资源项目，其物业形态涵盖低层高品质住宅、小高层和高层等多种物业形态，预计开发时间3-5年，项目已于2006年4月26日正式开工奠基，预计将在2007年正式开始销售。作为青岛市城区历史上最大规模的旧村改造项目，它的建成将以国际都市新地标、青岛城市新名片的智尊身份在北中国昂然屹立！领秀城在整体设计上十分注重空间的方正实用与有效利用率，为使用者提供了建立于实用之上，有品位的居住空间。以成熟的三房、四房户型为项目主力户型，依山面海，通风良好，底层大堂，户户专梯，品质高贵。从小区入口，经过中心景观，下沉庭院、架空景观首层到入户大堂等多层次绿化系统。改造后的麦岛将建设高层住宅和多层、别墅式建筑，绿化面积45以上，其中安置区可安置居民近3000户。整个项目将在3年内建成。整片区域将建设四个景观休闲中心区：中部是以休闲商业及城市广场绿地为主要内容的社区人文主中心区，构成整个地块的大景观；东西两区域和安置区规划三个供居民休憩、健身的室外活动景观副中心，体现自然、绿色主题，服务于各区域。整个布局透山透海，形成三横六纵共九条主要视觉通廊，宽达上百米的楼间距，将真正实现景观的最大化。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位地理位置：青岛市东海东路1号 开发商：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司 总建筑面积:1260000平方米 物业类型：别墅、多层、小高层、高层 容积率：1.73绿化率：47.01%开发周期:3期 开工时间:2006-4-26TOUCHSTONCONSULTANT中南知富阶层与文化富人呼唤一个属于自己阶层专署的湾区项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT1.我们不仅在长沙、中南，而是能够代表中南区域的未来。为什么？因为我们是见证长沙发展、拥有长沙最稀缺的名山名湖的生态资源的第一大盘，超级大盘，只有我们敢称自己是国际湾区；2.我们不是湖南“土财主、暴发户、灰色收入阶层”的栖息地，尽管我们将来的客户很大成分会是这些人；我们希望为长沙乃至湖南人建立这样一种标高认识你不一定有非常高的学历，但住在这里，你将成为有文化的人物（或者与高学历的文化富豪为邻），你将加盟“知富阶层”，同样有品位，同样在高人一等的生活；3.我们是长沙知富阶层人士的“置业终结者”，如果说长沙其他项目代表着一个时代，是长沙及其他配套行业白领的温馨家园，那么，我们将代表另一个时代，一个全新的时代，这个时代在长沙2008年的纷争中将有足够分量的话事权。因为，它决不仅仅是属于长沙的，甚至是中南地区唯一的；我们对我们对项目市场定位项目市场定位的几点理解的几点理解项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位
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