2009南京湖南路地下商业项目市场定位报告97P

为东方大唐置业有限公司制作南京天启开启200908湖南路地下商业项目市场定位报告湖南路地下商业项目市场定位报告湖南路地下商业项目市场定位报告湖南路地下商业项目市场定位报告研究内容框架研究内容框架第一部分第一部分 南京现有地下商业归类分析南京现有地下商业归类分析 第二部分第二部分 地下商业与地上物业关系分析地下商业与地上物业关系分析第三部分第三部分 项目定位思考项目定位思考第四部分第四部分 项目招商及模式思考项目招商及模式思考Contents 第一部分第一部分 南京现有地下商业归类分析南京现有地下商业归类分析 1 12 23 3地下商业地下商业租金、经租金、经营状况营状况南京地下商南京地下商业业态分析业业态分析南京地下南京地下商业形态商业形态地下商业分布地下商业形态分布：地下商业主要集中在新街口、珠江路、鼓楼站分布：地下商业主要集中在新街口、珠江路、鼓楼站新街口珠江路鼓楼站南京地下商业主要集中在新街口站，珠江路站和鼓楼站三个站点，其他区域商业零星南京地下商业主要集中在新街口站，珠江路站和鼓楼站三个站点，其他区域商业零星分布。分布。形态：地下商业形成形态：地下商业形成“点点线线块块”的商业形势的商业形势莱迪中央商茂新百德基大洋东方新街口地下已经形成了新街口地下已经形成了以大洋百货、东方商城、以大洋百货、东方商城、德基广场互补德基广场互补“点点”状商业，以及各商业地状商业，以及各商业地下商业的下商业的“线线”性商业，性商业，以及由莱迪时尚街区形以及由莱迪时尚街区形成的成的“块块”状商业形态。状商业形态。美食第一部分第一部分 南京现有地下商业归类分析南京现有地下商业归类分析 1 12 23 3地下商业地下商业租金、经租金、经营状况营状况南京地下商南京地下商业业态分析业业态分析南京地下南京地下商业形态商业形态莱迪时尚街区新街口地铁商铺德基地铁商铺大洋百货地铁商铺珠江路地铁商铺鼓楼地块商铺 莱迪广场商业体量约2万平方米，分地下两层。共有商铺862间，负一层分四条街区，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负二层分五条街区，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。店铺面积划分以12-15平米为主。莱迪时尚广场商业主要以女性时尚服饰、饰品及餐饮为主，与地面商业形成错位莱迪时尚广场商业主要以女性时尚服饰、饰品及餐饮为主，与地面商业形成错位莱迪时尚广场：时尚服饰为主莱迪时尚广场：时尚服饰为主业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家服饰422 49%圣迪奥、百事吉、衣本色、锦衣堂美容美发34 4%薰色空间、秀坊餐饮34 4%韩国料理饰品216 25%韩国饰品、阿特曼、我型我show化妆品17 2%袁嬛化妆品、SASA代购摄影26 3%灿烂、鞋包86 10%稻草人、拉丁红工艺26 3%绿茵、谭木匠莱迪经过后期调整，缩减餐饮比例，对业态进行分区，营业状况得到较大改善莱迪经过后期调整，缩减餐饮比例，对业态进行分区，营业状况得到较大改善负一楼：负一楼：A A区以饰品为主，区以饰品为主，C C、D D、E E、F F区为服饰、鞋区，区为服饰、鞋区，P P区为餐饮区为餐饮负二楼：负二楼：A A区为形象空间，区为形象空间，B-EB-E区服饰区、鞋区，区服饰区、鞋区，F F区为混合区为混合区区新街口地铁商铺：地下商业以餐饮、饰品为主新街口地铁商铺：地下商业以餐饮、饰品为主 南京地铁一号线新街口站的地下整体有三层，其中负一层、负二层为商铺，目前有66间在营业。由于该站转盘处为地铁一号线和二号线换乘的唯一通道，这里将成为人流大量聚集的地下商业区。负二层仅9间铺位，有5间在营业。由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所以新街口地铁商铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。以新街口地铁商铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家餐饮2744.26%陆嫂特色面、口渴了、维百纳比萨饰品1116.39%好彩精品、隆吉玉雕行服饰914.75%圣迪奥、百芙伦、百世吉化妆品34.92%玫瑰人生、拓奇妍丽、摄影24.92%洪青鸟、芭妃视觉摄影鞋包皮具58.20%都宝路、欢乐时光医药保健11.64%优冠保健品专卖其他54.92%好的超市、zippo火机专卖、韦博国际英语德基地铁商铺目前在营业的共计12个铺位，主力面积为100平米左右。业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家餐饮1083%KFC、洋葱咖喱、宜芝多等服饰18.5%sport100超市18.5%屈臣氏德基地铁商铺：以餐饮为主德基地铁商铺：以餐饮为主区域内商铺以餐饮为主。区域内商铺以餐饮为主。大洋地下商业共15间商铺，主力面积在100平方米左右。大洋百货地下商业：以餐饮为主，与地上商业形成互补大洋百货地下商业：以餐饮为主，与地上商业形成互补业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家餐饮1184.6%KFC、味千拉面、雅宴、美珍香、宜芝多超市17.7%屈臣氏药店17.7%南京健军药店业态以餐饮为主，辅以药店、超市。餐饮以中段为主。业态以餐饮为主，辅以药店、超市。餐饮以中段为主。珠江路地铁商铺：珠江路地铁商铺：目前在营业的共计17个铺位。珠江路地铁商铺：以餐饮、服饰为主珠江路地铁商铺：以餐饮、服饰为主区域内商铺以餐饮、服饰为主，同时有少量玩具商铺。区域内商铺以餐饮、服饰为主，同时有少量玩具商铺。业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家餐饮1165红汤牛肉米线、快吧寿司店、KAKA港式甜品玩具16%世高玩具服饰529%淑女屋、玻璃鞋、纯粹布衣鼓楼地铁商铺：鼓楼地铁商铺：目前在营业的共计35个铺位。鼓楼地铁商铺：以餐饮、服饰为主鼓楼地铁商铺：以餐饮、服饰为主区域内商铺以餐饮、楼盘展位为主区域内商铺以餐饮、楼盘展位为主业态业态总数总数分布比例分布比例代表商家代表商家餐饮1440%麦当劳、好再来天下第一粉、口渴了、雀巢化妆品12.86%帕蒂娃靓妆铺楼盘展位1851.43%同仁康桥水岸、威尼斯水城其他25.71%眼镜店、盆花地下总体商业业态：服饰占整体地下总体商业业态：服饰占整体43%43%地下商业业态以服饰为主，占整体的约地下商业业态以服饰为主，占整体的约43%43%；其次是饰品，占整体的；其次是饰品，占整体的22%22%；第三为餐饮，占整体的；第三为餐饮，占整体的13%13%。第一部分第一部分 南京现有地下商业归类分析南京现有地下商业归类分析 1 12 23 3地下商业地下商业租金、经租金、经营状况营状况南京地下商南京地下商业业态分析业业态分析南京地下南京地下商业形态商业形态莱迪时尚街区租金水平最高莱迪时尚街区租金水平最高 莱迪时尚街区负一层主力租金35-50元/平米*日，负二层主力租金30-40元/平米*日。注：莱迪时尚街区管理费占主要比重，以1D56为例，面积10.4平米，管理费10500元/月，租金2500元/月；德基平均租金为15元/平米*日，物业管理费为70元/平米*月。新街口站地铁负一层租金约35-40元/平米*日，负二层主力租金在8-10元/平米*日德基地下负一层主力租金在20元/平米*日左右。珠江路、鼓楼负一层主力租金在15元/平米*日左右。经营状况：中、低档经营较好，中高档产品经营惨淡经营状况：中、低档经营较好，中高档产品经营惨淡档次档次中低档中低档中档中档中高档中高档代表商家地铁沿线商铺莱迪大洋百货地下商业新百商场地下商业德基地下商业经营状况 不管是地铁沿线的小吃,还是莱迪的服饰、饰品等，或者是大洋、新百等地下餐饮等，这类中档、中低档次的商业经营情况都较好；而相对中高档的地下商业，以德基地下商业为代表，其经营状况则相对一般，部分物业则经营惨淡。经营状况：餐饮、服饰经营状况整体好于其他业态经营状况：餐饮、服饰经营状况整体好于其他业态业态业态经营情况经营情况餐饮服饰超市工艺化妆品美容美发摄影鞋包小饰品药店 以地铁沿线的低档次餐饮、大洋、新百地下为代表的中端餐饮，经营情况较好；以莱迪为代表的服饰类商家经营状况也不错；而超市、工艺等其他地下商业经营状况相对一般。经营状况：由于莱迪定位明确，经营状况最好经营状况：由于莱迪定位明确，经营状况最好 莱迪时尚街莱迪时尚街区区德基地下商德基地下商业业大洋地下商大洋地下商业业新街口地铁新街口地铁商铺商铺珠江路地铁珠江路地铁商铺商铺鼓楼地铁商鼓楼地铁商铺铺规模862间12间15间66间17间35间经营业态服饰为主餐饮为主餐饮为主餐饮为主餐饮为主餐饮、展示为主档次中低档中高档中高档中低档中低档中低档经营管理公司租金水平（元/平米）负一层30-40负一层20/负一层20-22负一层15负一层15经营状况第一部分第一部分 南京现有地下商业归类分析南京现有地下商业归类分析 第二部分第二部分 地下商业与地上物业关系分析地下商业与地上物业关系分析12湖南路商湖南路商业关系业关系新街口商新街口商业关系业关系第二部分第二部分 地下商业与地上物业关系分析地下商业与地上物业关系分析第二部分第二部分 地下商业与地上物业关系分析地下商业与地上物业关系分析1 12 2湖南路商湖南路商业关系业关系新街口商新街口商业关系业关系 商圈地理位置：商圈地理位置：湖南路商圈西起山西路市民广场，东至中央路，已从1100米长的“黄金线扩大成了目前的1.6平方公里的黄金块。规模及业阐述：规模及业阐述：沿街200多家商店中，名牌、精品、专卖店已达83%以上，其繁华程度不亚于新街口。湖南路商业圈是仅次与新街口商业圈的南京第二大商业圈。湖南路商圈有十多年的历史，此商圈的消费群体以本地为主，商家业态为接近年轻人的休闲品牌业。另外，湖南路商圈内形成了成熟的配套，如以服饰为主的湖南路步行街、以美食为主的狮子桥步行街、以娱乐休闲为主的山西路广场等。客群分析：客群分析：南京人购物休闲的最佳去处之一，南京本地人均消费在四大商圈中位列第一。湖南路商圈业态齐全，湖南路商圈业态齐全，“小而精小而精”特色突出特色突出 湖南路以购物购物为主，兼具餐饮和休闲娱乐；狮子桥以餐饮餐饮为主；中山北路以购物购物为主；湖南路中山北路北乐业路狮子桥湖北路云南北路苏宁银河军人俱乐部百姓人家苏宁环球天狮百盛狮王府毛家饭店南京大排档凤凰台宾馆：购物：餐饮：休闲娱乐：百货商场：酒店莱茵达大酒店太平洋百货湖南路商场注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店湖南路的商业业态以购物为主，主要是服装、鞋类、化妆品、珠宝首饰等商品，档次为中高档；其中超过80为品牌专卖店，主要集中在湖南路的两端。在湖南路的中段有部分个人经营的店铺；品牌专卖店的面积较大，开间要求较高，需要广告宣传和形象展示；餐饮主要为特色小餐饮，面积较小，如南京特色小吃、奶茶、西餐等；休闲娱乐场所较少，主要苏宁环球购物中心等大商场内；另外湖南路集聚了多家银行；根据走访了解，湖南路门面房的租金为1万元/年/平方米左右。湖南路多为品牌专卖店湖南路多为品牌专卖店购物63.2%餐饮9.3%休闲娱乐2.9%其他类型24.5%苏宁环球购物中心湖南路百货商店上海红星眼镜公司新华书店通灵翠钻海澜之家湖南路沿街店面日租金大多在湖南路沿街店面日租金大多在25-4025-40元元/平方米平方米北湖街马台湖 南 路1交通银交通银行行中山北路招商银招商银行行湖南路商湖南路商场场路餐饮店日租金15-25元/平米，如尹氏鸡汁汤包店，新华书店新华书店百富运动百富运动城城服装专卖店日租金为25-40元/平米，如百芙伦、卡玛等。丁家桥2狮子桥轻工轻工 大厦大厦服装专卖店日租金30-40元/平米，如真维斯、影响时尚，奶茶店的日租金达40元/平米，如口渴了。3风凰台风凰台宾馆宾馆苏宁环球苏宁环球警备司令部警备司令部湖 南 路1丁家桥2狮子桥云南北路中央路中央路高云岭中国工商中国工商银行银行服装店、眼镜店日租金为20-35元/平米，如圣米采、萱喆、南京明亮眼镜等。服装店日租金为20-30元/平米，如安踏本梵妮等。服装店日租金为15-25元/平米，如鄂尔多斯湖南路靠近中央路的租金略低湖南路靠近中央路的租金略低4狮子桥主力业态为餐饮狮子桥主力业态为餐饮注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店狮子桥以餐饮为主，集聚非常高的人气；既有高档次的狮王府、毛家饭店等，也有中等消费的南京大排档，以及价廉物美的南京特色小吃，高中低档次都有，品类齐全；餐饮店面积大到五六百平方米，小的不足五平方米；受访者反映，狮子桥在南京几乎成了餐饮的代名词，狮王府、毛家饭店经常需提前预定；购物类型主要以烟酒、南京特色食品为主，也有服装等店铺在与狮子桥相交的小巷内；另有少量休闲娱乐场所，如KTV、足浴等；根据走访了解，狮子桥的租金起伏较大，长期租用，面积大的店铺较低；而小面积的门面房租金与湖南路相当；购物16.4%餐饮71.2%休闲娱乐9.6%其他类型2.7%狮王府大酒店毛家饭店南京大排档傣妹火锅粗茶淡饭狮子楼狮子桥餐饮店的平均租金低于湖南路狮子桥餐饮店的平均租金低于湖南路湖 南 路1轻工轻工 大厦大厦2狮子桥北湖路大中型餐饮店的日租金为10-25元/平米，如东北人家、一茶一座、粗茶淡饭等；奶茶店可立得的日租金达30元/平米。微分宾馆微分宾馆在狮子桥支路上的服装、饰品店的日租金约为10-15元/平米。图图:中山北路（湖南路至鼓楼）业态统计（中山北路（湖南路至鼓楼）业态统计（N N103103）中山北路沿街以购物为主中山北路沿街以购物为主中山北路（湖南路至鼓楼）沿街分布了众多特色店铺，主要是服装，鞋包、婚纱摄影、婚庆服务等；在靠近湖南路一端有苏宁银河、苏宁电器、太平洋百货等多家综合性购物商场，属于中高档的购物商场；中山北路的婚纱摄影、婚庆服务已有一定的集聚效应；休闲场所主要在军人俱乐部内和购物商场内楼上；沿街餐饮店较少，为出售奶茶饮料的店铺；中山北路靠近鼓楼多为写字楼、政府机关、酒店等；中山北路两边的店铺租金起伏较大，其产权多属于机关单位，其中靠湖南路的那一侧属于拆迁房，因此租金相对较低，约为3千元/年/平方米；详细业态统计另见市场走访统计表注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店购物50.5%餐饮5.8%休闲娱乐13.6%其他类型30.1%太平洋百货苏宁银河山西路百货商店吴良材眼镜海澜之家香榭丽舍品牌服饰折扣店山 西 路北 乐 业 路湖 南 路1路北南云中山北路苏宁苏宁银河银河太平洋太平洋百货百货军人俱军人俱乐部乐部中山北路沿街店铺日租金范围为10-20元/平米之间，其中，军人俱乐部一侧店铺的租金稍贵。这一侧服装店每天租金范围为7-15元/平米，如圣吉奥男裤、上海针织衫、唐之恋等等。3中山北路沿街店铺日租金为中山北路沿街店铺日租金为10-2010-20元元/平米平米图图:中央路业态统计（中央路业态统计（N N1212）中央路生活配套缺失中央路生活配套缺失中央路由于其为交通主干道，双向四车道，不便行人穿越，因此商业氛围较差；中央路除了与湖南路交叉拐角处的南京八佰伴、玄武饭店之外，其余均为沿街底商；沿街底商零星散布了服饰、食品、银行等配套商业，商业配套总体不足；详细业态统计另见市场走访统计表注：数据来源为市场走访，店铺主要是门面店燕鹏宾馆宠爱人生玄武饭店沁园春雪风凰台风凰台宾馆宾馆警备司令部警备司令部湖 南 路云南北路中央路中央路高云岭14服装店等日租金为10-15元/平米中央路沿街店铺日租金为中央路沿街店铺日租金为10-1510-15元元/平米平米楼层设置楼层设置品牌举例品牌举例面积面积(平米平米)日均营业额日均营业额(元元)第一层化妆品、鞋子、珠宝首饰欧泊莱223000思加图382000周大福308000第二层职业女装、高档服饰、精品女包宝姿808000蔓戈253000JOYO404000第三层淑女装vero moda603500ONLY654000BLANCE DE R.G302000第四层男装（包括男包、领带）卡尔.丹顿385000scofield277000圣大保罗203000第五层休闲装、童装bossini251500SPARKLE352500APPLE SHOR323500第六层运动装备、健身器材、床上用品、陶瓷器品Kappa452500nike704000lotto403000百事351500 通过联营合作形式，以扣点方式收取费用，包括水电费；苏宁银河装修和硬件设施比较好，人气较高，在湖南路商圈属于扣点比较高的；定位为中高档，进入商场的品牌首先要经过商场严格审核，避免日后更换，给顾客不稳定的感觉；珠宝、化妆品的扣点最高，在30-35%之间；女装、休闲装一般品牌约为30-32%，但是知名高档品牌的扣点可能仅20%；如ONLY和班尼路相比，班尼路的扣点高一些；由于鞋子都被几个大品牌垄断，如百丽、思加图、达芙妮等，很多都是一个供货商，扣点被谈得较低，大多在22-28%之间；男装20-25%；皮具22-25%；童装约25%；运动装的扣点要比普通服装低5-7%，即23-25%。苏宁银河苏宁银河楼层设置楼层设置品牌举例品牌举例面积面积(平米平米)日均营业额日均营业额(元元)第一层首饰、手表、化妆品、鞋、皮具欧莱雅84000千百度282000百丽504000第二层淑女装Teenie Weenie703000ETAM303500BASIC HOUSE452500第三层高档女装及内衣chaber384000YLGUE425000黛安芬101500第四层男装、皮具皮特.丹顿247000九牧王184000Goldlion154000第五层休闲运动服饰JACK JONES403500LEVIS303000addidas602500第六层运动服NIKE523000kappa342000puma362000第七层生活坊、茶庄、婴儿装Annil171500丽婴房202000紫罗兰182500苏宁环球购物中心苏宁环球购物中心以扣点方式收取费用，无水电费和管理费；扣点的多少由商品类型与品牌知名度决定，如服装和鞋子扣点类似，而化妆品扣点要稍高。同种产品，品牌不同，扣点不同，一般品牌的扣点比知名品牌扣点高；不同楼层的扣点不一样，楼层越高扣点越少，由于各个楼层出售的商品不一样，扣点多的商品安排在人流量大的低楼层，因此等于是体现在商品上；同一楼层，位置不同，扣点会有差别，但是差别不大，因为这与其营业额有关，如果位置好的品牌营业额不佳，就会被调整到边角位置；另外，一次性签订的合同年限越长，给予的扣点也越低；苏宁环球的总体扣点情况和苏宁银河一致，在20-35%之间，都属于湖南路商圈较高的。楼层设置楼层设置品牌举例品牌举例面积面积(平米平米)日均营业额日均营业额(元元)第一层化妆品、鞋子、品牌箱包、黄金珠宝玉器周大生354000露华浓71500De BON102000第二层少女流行服装SNOOPY402000E.LAND505000百芙伦202000第三层职业女装贝拉维拉253000HONRN353000贝特如253000第四层男装阿瑟斯221500FUN352000BALENO551000第五层运动装备、健身器材addida454000umbro303000美津浓353000耐克383500太平洋百货太平洋百货通过联营的形式，以扣点方式收取费用，包含水电费，物业管理费（空调费）另收，每年约为500元；由于硬件设施和装修档次较低，太平洋百货的扣点要稍低于苏宁银河和苏宁环球；根据了解，珠宝首饰类为25-30，化妆品扣点大多为27%，一般品牌的服装为25%，箱包皮具为22%；具体的扣点情况要和商场招商人员详谈，涉及到给他们的回扣、变相计算进场费等。一般按月结算费用，但是很多都要2-3个月，有的甚至拖到半年以后商店才给结算；在走访中了解到，太平洋百货目前正在对柜台进行调整，三楼的服装柜台有空余。楼层设置楼层设置品牌举例品牌举例面积面积(平米平米)日均营业额日均营业额(元元)第一层化妆品、鞋子、钟表、烟酒、箱包、珠宝饰品TISSOT63000美伊娜多91500BASTA121500明牌355000第二层职业女装、淑女装独角戏402000古今181000安莉芬242000锦寸182000第三层男士正装虎都252000金狐狸284000海螺253000卡帝乐鳄鱼273000第四层运动服装、童装安踏301500特步252000361254000乔丹241800山西路百货山西路百货同样是根据营业额进行扣点的方式，作为场地租用费，不再收取水电费和管理费，未提及进场费；商场按月来结算费用；进场之前要对品牌进行审核，如果是代理商的话，要看厂家的授权证明；对于知名品牌比较欢迎，愿意给予一定的优惠；山西路百货和湖南路商场的扣点类似，在湖南路商圈的扣点相对较低，但这里的招商人员表示并没有对各专柜确定要完成的营业额指标；平均扣点在22-25%左右，一楼的化妆品、珠宝首饰扣点较高，其次是二楼的女装、休闲装，三楼四楼的男装和运动装扣点相对较低，但是楼层位置也比较差。特色地下商业特色地下商业温莎、温妮服饰广场温莎、温妮服饰广场定位：定位：“时尚、有品位”，突出个性主营中档女性服饰及其它女性用品商场商铺面积：商铺面积：8-15不等，可分割租金：租金：约7-12元/天经营情况：经营情况：人气相当一般，经营状况相对较差。特色地下商业特色地下商业三福百货三福百货定位：定位：三福百货主营男、女休闲服装,兼营精饰品、化妆品、鞋、包、内衣等商铺面积：商铺面积：负一层、二层整体经营经营情况：经营情况：店内商品，以中低端为主，具备价格优势，因此经营状况良好。湖南路地下商业街开发进入实施阶段湖南路地下商业街开发进入实施阶段项目日程表项目日程表2003年，湖南路管委会进行开始包装推出 2006年8月挂牌拍卖，竞得者为南京东方大唐置业有限公司 2007年5月获得工程建设许可证 2007年8月进行该工程项目监理及施工投标面积面积地块用地总面积为地下42290.1平方米，其中市政配套用地面积1596.9平方 米，实际出让面积为地下40693.2平方米。范围范围西起中山北路、山西路与湖南路交叉口的地下过街通道，东至中央路地下 过街通道，全长1030米，西端向北延伸至山西路市民广场。主体位于湖南 路下方，建筑面积约70000平方米，地下深度控制在两层以内，总投资为 6亿元。出让价格出让价格7700万元。功能定位功能定位商业及停车。经营面积经营面积预计为3万平方米。经营方向经营方向小餐饮，特色服装店，时尚用品，小商品等等。湖南路地下商业街项目的机遇：湖南路地下商业街项目的机遇：1、湖南路人流量有保证；2、目前湖南路商业空间比较有限，难以满足商家的经营需求；3、原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而中央路端口人流量相对较少，地铁站的开通为中央路端口带来了人流量，弥补了不足；4、今年5月马台街夜市取缔，为模范马路工程让路；待湖南路地下商业街开发完成，原夜市部分经营者很可能进驻。5、受到地铁商铺销售价格走高等因素的影响，南京地下商铺的价格正持续上涨，湖南路地下商业街有望得到较高回报。湖南路地下商业街项目的挑战：湖南路地下商业街项目的挑战：1、地下空间开发成本较高，开发时间相对较长；2、开发过程中涉及到对周边商家的影响、停车及道路出行等问题；3、地下空间的先天劣势，空气、光线和压抑感等等都成为投资者、经营者和消费者的心理压力。4、地下商铺所经营的商品难以提升档次感，中低档商品为主流。湖南路地下商业街机遇与挑战湖南路地下商业街机遇与挑战 湖南路地下商业街的机遇对湖南路地下商业街的机遇对于本项目同样是利好因素，且无于本项目同样是利好因素，且无上述不足。上述不足。湖南路地下商业街对本项目的影响湖南路地下商业街对本项目的影响地下商业街地下商业街本项目本项目 地下商铺所经营商品的档次相对较低 不会吸引中高端品牌专卖 经营服装、鞋帽、箱包的可能性较大 可能会模仿新街口莱迪，走时尚前卫路线 地下商铺不适合经营大型餐饮 年轻时尚消费群体为主 可经营中高档商品 吸引中高档品牌入驻 靠近狮子桥餐饮步行街，适合经营餐饮 可经营大型餐饮 考虑到湖南路地下商业街面积较考虑到湖南路地下商业街面积较大，本项目应与其实施错位经营。大，本项目应与其实施错位经营。目 录 第一部分第一部分 商业供给现状商业供给现状123地块商业配套地块商业配套湖南路商圈湖南路商圈业态分布业态分布南京各大南京各大商圈整体商圈整体状况状况3.1 地块周边交通现状与规划状况3.2 地块与南京其它商业网点距离3.3 地块周边人流量与停车状况公交线路密集，地铁五号线将设站点公交线路密集，地铁五号线将设站点所在道路所在道路公交线路数量公交线路数量云南北路2湖南路12湖北路4中山北路9山西路10中央路14童家巷1马台街4 湖南路商圈周边的公交线路十分密集，有十多条线路在周边设有站点。公交线路是到达湖南路的主要公共交通方式。轨道交通方面，目前经过湖南路商圈的地铁为1号线（玄武门站），规划有5号线（湖南路站），贯穿主城东南和西北。l 新街口CBD 3公里l 大行宫CBD 4.4公里l 河西CBD 8公里l 鼓楼广场 1.4公里l 夫子庙 5.2公里l 南京火车站 3公里l 南京中央门长途汽车站 2.6公里l 南京下关长途汽车客运站 5.5公里l 南京长途汽车客运北站（浦口）9.5公里l 南京禄口国际机场 40公里与南京市各商业网点和交通站点距离与南京市各商业网点和交通站点距离注：测量距离为直线距离湖南路周边商业繁华，而且紧邻旅游景区湖南路周边商业繁华，而且紧邻旅游景区与南京市其它主要旅游景点距离与南京市其它主要旅游景点距离l 玄武湖景区 小于1公里l 中山陵 7.5公里l 总统府 4公里l 梅园新村 1.4公里l 雨花台风景名胜区 7.2公里l 阅江楼 3.7公里l 明城墙 5.5公里l 鸡鸣寺 2.2公里l 紫金山天文台 5.5公里l 南京大屠杀纪念馆 4.8公里湖南路本身不仅是重要的商业网点还是著名的旅游景点湖南路本身不仅是重要的商业网点还是著名的旅游景点目前湖南路商圈停车位较为紧缺目前湖南路商圈停车位较为紧缺停车场类型停车场类型停车点数量（个）停车点数量（个）停车位（个）停车位（个）举例举例宾馆停车场7577凤凰台宾馆、大方苑宾馆、名人城市酒店等单位内部停车场7154交通银行、招商银行、江苏省科协直属单位等营业性停车场91260苏宁银河（部分自用）、湖北路51号、广厦置业立体车库等路边停车场3440湖北路沿线、云南北路部分、裴家桥巷内共计共计262624312431目前湖北路目前湖北路5151号地块共有停车号地块共有停车位位285285个个按正常工作日统计，湖南路周边有半数停车场的使用率已达100，剩下的使用率基本在70以上；晚上停车场的使用率高于白天；在节假日基本上无处停放；停车场收费大多为7元/小时，有少数是按次计算，如10元/次；随着南京市私家车数量的急剧上升（连续三年保持50左右的高增长率），湖南路作为重要的商业街区，停车需求与供应能力矛盾将越发突出。人流量人流量消费额消费额统计数据显示，2006年湖南路日平均人流量为14万人次，周末人流量为30万人次，节假日人流量达50万人次，。湖南路商圈人流量最集中一段是从山西路市民广场至丁家桥灯光隧道，以及狮子桥餐饮步行街，另外苏宁环球购物中心前面也是重要的人气聚集点。随着地铁一号线的贯通，湖南路靠中央路一端的人流量开始上升。未来湖南路地下商业街的经营也将会进一步积聚人气。尽管湖南路和新街口接近百万的黄金周人流量相比有一定差距，但是人均消费额并不逊色。以十一黄金周为例，新街口、湖南路、中央门和夫子庙四个地区的营业额进行比较，新街口地区实现的消费金额占总消费金额的43.9，随后依次为湖南路地区占38.8，中央门地区占11.5，夫子庙地区占5.8。从湖南路商圈本身看，其周边地区云集了政府部门、事业单位、大型国企和高校，从学历、收入等各项指标看，湖南路商圈是南京本地购买群体质量较高的地区。湖南路商圈人流量大，人均消费额高湖南路商圈人流量大，人均消费额高研究内容框架研究内容框架第一部分第一部分 商业供给现状商业供给现状 第二部分第二部分 商业业态需求商业业态需求第三部分第三部分 主要结论与建议主要结论与建议附附 录录 上海类似商业项目上海类似商业项目Contents 第二部分第二部分 商业业态需求商业业态需求1.1 消费者群体特征1.2 购物消费习惯1.3 餐饮消费习惯1.4 休闲娱乐消费习惯12消费业态需求消费业态需求消费习惯消费习惯3经营者需求经营者需求4投资者看法投资者看法湖南路消费者高学历白领比例高湖南路消费者高学历白领比例高4.713.513.017.71.97.914.93.32.36.514.4高层管理人员中层管理人员办公室一般职员专业技术人员普通勤杂人员自由职业者服务业职工个体业主未在职的家庭主妇退休在校学生图图:受访者职业（受访者职业（N N215215）41.4%26.5%28.4%3.7%高中及以下大专大学本科硕士及以上图图:受访者学历（受访者学历（N N215215）55.8%44.2%男女图图:受访者性别（受访者性别（N N215215）31.335.415.36.37.64.218.931.430.210.17.51.90.05.010.015.020.025.030.035.040.016岁-22岁23岁-30岁31岁-40岁41岁-50岁51岁-60岁61岁-70岁普通消费者N144高端消费者N71高端消费者更年长高端消费者更年长图图:不同类型受访者年龄不同类型受访者年龄44.419.416.08.34.26.21.413.810.118.212.510.115.120.20.010.020.030.040.050.030014000元 40015000元50016000元 60017000元 70018000元800110000元10000元以上图图:不同类型受访者家庭收入不同类型受访者家庭收入普通消费者N144高端消费者N71六成以上受访者年龄在40岁及以下，普通消费者的年龄低于高端消费者，尤其是21-40岁这一年龄段差距较大。不同类型消费者的家庭收入有较大差距，普通消费者中3001-4000元/月收入的最高，高端消费者的家庭月收入则比较平均，月收入10000元以上的达20.2%。59.5%35.8%4.7%是，有南京户籍不是，但在南京居住超过1年不是，在南京居住未超过1年图图:受访者来源（受访者来源（N N215215）多数为本地居民多数为本地居民40.511.811.28.37.34.94.94.42.41.91.50.9鼓楼区下关区玄武区浦口区建邺区江宁区栖霞区白下区雨花台区秦淮区其他郊县六合区图图:常住居民所属区县（常住居民所属区县（N N205205）徐州、扬州、镇江、浙江、福建、安徽等家庭收入3001-4000元比例最高（34.9）年龄30岁以下超过60本科及以上学历为32.1职业类型比较多样，专业技术人员、服务业职工、学生、中层管理人员和办公室一般职员比例皆超过10。消费者多为南京市常住人口（包括南京户籍59.5%和非南京户籍35.8%），主要是城北和江北的各区，另外辐射苏北和安徽地区部分居民。湖南路消费者特征湖南路消费者特征湖南路消费者主要为收入中等的年轻人群湖南路消费者主要为收入中等的年轻人群公交车47.9%出租车2.3%步行20.5%自行车7.9%私家车17.2%电动车1.4%地铁2.8%是34.4%否65.6%图图:到湖南路常用的交通方式（到湖南路常用的交通方式（N N215215）图图:受访者是否拥有家庭用车（受访者是否拥有家庭用车（N N215215）公交车是到湖南路最常用的交通方式公交车是到湖南路最常用的交通方式周边公交线路发达，乘坐公交车最为方便来湖南路的相当一部分是周边居民，如鼓楼区、下关区有相当一部分有车族没有开车来湖南路46.746.32.95.120.418.22.93.63.77.420.418.51.91.901020304050每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次 两个月1次 三个月及以上1次普通购物消费者N137高端购物消费者54 购购物物频频次次普通餐饮消费者N118高端餐饮消费者N5616.113.629.714.419.55.11.716.112.539.319.612.501020304050每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次 两个月1次 三个月及以上1次在在外外用用餐餐频频次次普通休闲娱乐消费者N102高端休闲娱乐消费者N4602.94.932.420.631.43.93.92.49.848.87.326.82.42.4102030405060每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次两个月1次 三个月及以上1次在在外外休休闲闲娱娱乐乐频频次次餐饮的消费频次最高餐饮的消费频次最高购物方面，高端消费者和普通消费者的频次接近；餐饮和休闲娱乐，高端消费者的频次略高于普通消费者。消费者在购物上单次消费金额最高消费者在购物上单次消费金额最高图图:普通消费者单次消费金额（普通消费者单次消费金额（N N144144）0.010.020.030.040.050.010-20元20-50元50-100元100-200元200-300元300-400元400-600元600-800元800-1000元1000元以上普通购物消费者普通餐饮消费者普通休闲娱乐消费者0.010.020.030.040.050.010-20元20-50元50-100元100-200元200-300元300-400元400-600元600-800元800-1000元1000元以上高端购物消费者高端餐饮消费者高端休闲娱乐消费者图图:高端消费者单次消费金额（高端消费者单次消费金额（N N7171）62.026.39.52.268.529.61.901020304050607080湖南路新街口夫子庙中央门普通购物消费者N137高端购物消费者N54购购物物时时选选择择的的商商业业区区67.820.310.21.768.621.64.03.92.001020304050607080湖南路新街口夫子庙河西商业区中山北路太平南路普通餐饮消费者118高端餐饮消费者56用用餐餐时时选选择择的的商商业业区区63.727.55.91.02.065.926.82.44.9湖南路新街口夫子庙河西商业街太平南路普通休闲娱乐消费者N102高端休闲娱乐消费者N46图：休闲娱乐时选择的商业区图：休闲娱乐时选择的商业区除湖南路和新街口外，部分高端消费者选择在河西商业区除湖南路和新街口外，部分高端消费者选择在河西商业区用餐和休闲娱乐用餐和休闲娱乐87.354.449.039.715.714.211.86.40.5自己生活中需要节庆假日休闲娱乐中顺便购物工作或者学习疲劳，外出放松了解时尚流行趋势就餐前后顺便购物购买礼物家庭纪念日陪同朋友图图:购物一般属于哪些情况（购物一般属于哪些情况（N N191191多选）多选）45.442.130.622.416.48.26.61.0逛街购物中顺便就餐招待亲戚或者同学、朋友节庆假日在家里吃烦了，想换换口味休闲娱乐中顺便就餐招待客户家庭纪念日其它图图:外出用餐一般属于哪些情况（外出用餐一般属于哪些情况（N N174174多选）多选）50.035.333.321.214.710.38.38.34.5亲戚或者同学、朋友聚会节庆假日放松身心逛街购物中顺便娱乐工作或者学习疲劳，外出放松锻炼身体家庭纪念日招待客户就餐前后顺便娱乐图图:休闲娱乐一般属于哪些情况（休闲娱乐一般属于哪些情况（N N148148多选）多选）购物过程中更易产生其它类型消费购物过程中更易产生其它类型消费购物原因主要时由于自己生活需要，其次时在节庆假日里购物；在外用餐很大程度上时在逛街购物中顺便用餐及招待亲友；半数的休闲娱乐属于亲戚、同学或者朋友聚会。有相当一部分消费者会同时进行购物、餐饮和休闲娱乐三种消费，其中购物与其余两者结合的比例更高。与朋友一起购物，与爱人一起用餐，与恋人一起休闲与朋友一起购物，与爱人一起用餐，与恋人一起休闲0102030405060父母孩子恋人配偶朋友同事同学客户购物餐饮休闲娱乐图图:消费时的陪伴者（消费时的陪伴者（N N215215多选）多选）1.52.410.737.118.08.36.310.24.90.5010203040半小时以内半小时1小时12小时23小时34小时45小时56小时超过半天一整天不止一天图图:逛街购物的连续时间（逛街购物的连续时间（N N205205）受访者与朋友一起逛街购物的比例最高（52.9），其次是恋人（11.4）；与配偶或恋人一起在外用餐的比例相对较高（26.8）；休闲娱乐时与恋人在一起的比例（32.7）最高，其次是朋友（21.8）。逛街购物一般连续2-3小时的最多（37.1），超过半天的也有10.2。目 录 第二部分第二部分 商业业态需求商业业态需求2.1 在湖南路购物状况及评价2.2 在湖南路用餐状况及评价2.3 在湖南路休闲娱乐状况及评价2.4 接受度测试12消费业态需求消费业态需求消费习惯消费习惯3经营者需求经营者需求4投资者看法投资者看法服装是消费者在湖南路购买最多的商品服装是消费者在湖南路购买最多的商品61.538.032.729.822.919.515.68.85.45.43.92.42.01.50.010.020.030.040.050.060.070.0休闲装皮鞋运动鞋 衬衫/T恤运动服正装/职业装化妆品皮具 内衣 珠宝首饰手表 运动包袋户外用品 其它图图:购买最多的商品（购买最多的商品（N N205205多选）多选）：服装：皮鞋皮具：个人装饰品：运动休闲用品班尼路、美特斯邦威、真维斯、ONLY、啄木鸟、七匹狼、花花公子、梦特娇、鳄鱼恤、以纯、唐狮、雅戈尔、Jack Jones、艾格、鄂尔多斯、Kappa、杉杉、海澜之家在湖南路购买最多的品牌：老人头、金利来、皮尔卡丹、苹果、万里、森达、花花公子、千百度、达芙妮、红蜻蜓、星期六、贝吉、天美意、百丽、鳄鱼、锦美堂、BOSS、真美诗、富贵鸟兰蔻、欧莱雅、玉兰油、ZA、美宝莲、妮维雅、旁氏、欧柏莱、玫琳凯、羽西、宝庆银楼、通灵翠钻、天王表、罗西尼、西铁城耐克、361度、Kappa、李宁、阿迪达斯、Nikko、安踏、Puma、特步、百事、佐丹奴、恩宝、匡威、鳄鱼、美津奴消费者更愿意在商店内购物消费者更愿意在商店内购物52.7%40.5%6.8%商厦内部的专柜或专卖店商业街上的专卖店马路边上的店铺图图:平时喜欢在哪里购买商品（平时喜欢在哪里购买商品（N N205205）52.251.248.347.339.031.724.913.26.35.95.40.010.020.030.040.050.060.0湖南路商场苏宁环球购物商场湖南路沿街的品牌专卖店山西路百货苏宁银河购物苏宁电器卖场太平洋百货湖南路沿街的店铺(非专卖店）百富运动城馨禾服饰商场温莎/温妮购物广场图图:一般会光顾哪些购物场所（一般会光顾哪些购物场所（N N205205）首先，半数以上受访者（52.7）喜欢在商店内部购买商品，在沿街店铺中，愿意光顾专卖店的比例大大高于一般的小店铺；其次，在湖南路商圈，消费者光顾最多的是湖南路商场和苏宁环球购物商场，超过了湖南路引为特色的沿街品牌专卖店，湖南路沿街的小店铺的光顾率仅有13.2；由此可知，消费者更倾向于在商店内部进行购物。2.426.861.59.30.010.020.030.040.050.060.070.0不太好一般比较好很好停车不方便（停车不方便（30.0%30.0%）商品种类少（26.7%）商品价格不合理（23.3%）商业气氛不足（商业气氛不足（18.3%18.3%）交通不方便（11.7%）商品没有特色（商品没有特色（11.7%11.7%）商品缺乏时尚感（8.3%）购物场所面积小（8.3%）负面评价负面评价（多选）交通方便（交通方便（55.9%55.9%）商品种类齐全（46.9%）商品质量好（商品质量好（24.1%24.1%）商品价格合理（22.8%）购物场所面积大（13.8%）商品流行时尚（11.0%）服务质量好（服务质量好（10.3%10.3%）周边餐饮场所比较多（周边餐饮场所比较多（9%9%）正面评价正面评价（多选）购物者对湖南路最多的负面评价是停车不便购物者对湖南路最多的负面评价是停车不便图图:对湖南路商圈购物的评价（对湖南路商圈购物的评价（N N205205）消费者认为在湖南路商圈购物的优点主要是交通方便，另外商品质量好、服务质量好和周边餐饮场所比较多都是比较突出的优点，在负面评价中提及比例很少；消费者对湖南路负面评价比较多的是停车不方便，另外商业气氛不足、商品没有特色也是湖南路需要改进的方面，基本没有受访者对这两点持正面评价。图图:希望湖南路商圈增加的购物场所希望湖南路商圈增加的购物场所图图:希望增加什么档次的购物场所希望增加什么档次的购物场所24.133.616.129.214.68.810.214.622.628.336.320.332.322.26.16.16.116.10.010.020.030.040.0购物中心超级大卖场品牌专卖店品牌折扣店综合百货商店专业百货商店批发市场/专业市场超市便利店特色店铺普通购物消费者N137高端购物消费者N54消费者希望湖南路增加的购物场所依次是超级大卖场、品牌折扣店和购物中心。超级大卖场的所要求的营业面积偏大，应综合考虑所在地块的体量限制，决定合适的购物场所；另一方面，普通购物者与高档购物者对于湖南路购物场所的档次需求有较大差别，商业项目对目标消费者需有明确定位。高端消费者对于购物场所的档次需求更高高端消费者对于购物场所的档次需求更高4.434.354.75.80.713.061.124.11.90.010.020.030.040.050.060.070.0高档次中高档次中档次中低档次低档次普通购物消费者N137高端购物消费者N54有可能27.3%非常可能29.8%肯定去39.5%不大可能1.5%一般1.9%图图:专程去新购物场所的可能性（专程去新购物场所的可能性（N=205N=205）高端消费者更易受到广告影响高端消费者更易受到广告影响专程去新购物场所的可能性为96.6高端消费者更多地通过各类广告获得购物信息；电视广告、网络广告和杂志对于高端消费者的影响更多。图图:获得购物信息的途径（多选）获得购物信息的途径（多选）59.136.511.73.68.02.90.71.553.755.618.514.81.93.71.9朋友推荐电视广告杂志网络广告逛的时候自己看电台广播广告电梯广告手机短信普通购物消费者N137高端购物消费者N54川菜和淮扬菜最受消费者欢迎川菜和淮扬菜最受消费者欢迎76.023.07.616.43.80.010.020.030.040.050.060.070.080.0中式正餐中式快餐西式正餐西式快餐咖啡茶座图图:通常就餐选择的风味（通常就餐选择的风味（N=183N=183多选）多选）川菜（川菜（57.1%57.1%）淮扬菜（淮扬菜（44.8%44.8%）粤菜（16.0%）鲁菜（14.7%）东北菜（14.1%）湖南菜（12.9%）浙菜（11.0%）安徽菜（5.5%）韩国料理（48.0%）巴西烤肉（42.0%）西式牛排（38.0%）日本料理（18.0%）美式快餐（16.0%）法式西餐（12.0%）泰国风味（4.0%）喜欢的西餐口味喜欢的西餐口味（多选）消费者在餐馆用餐多数选择中式正餐，其中川菜（57.1%）和淮扬菜（44.8%）最受欢迎；在选择西餐的消费者中，最喜欢的西餐口味是韩国料理（48.0%），其次是巴西烤肉（42.0%）。喜欢的中餐口味喜欢的中餐口味（多选）高端餐饮消费者光顾狮子桥比例更高高端餐饮消费者光顾狮子桥比例更高74.651.744.98.511.01.712.70.887.557.146.47.13.63.619.61.80.020.040.060.080.0100.0狮子桥马台街湖南路湖北路北乐业路丁家桥 军人俱乐部内 云南北路普通餐饮消费者N118高端餐饮消费者N56图图:经常光顾哪些地方的餐饮（多选）经常光顾哪些地方的餐饮（多选）中餐（包括正餐和快餐）西餐（包括正餐和快餐）狮子楼、回味鸭血粉丝、南京大排档、毛家饭店、金陵人家、狮王府、烧鸡公、沸腾渔乡、艳阳天、百姓人家、新日村、天狮百盛、四川酒家、绿柳居、大娘水饺经常光顾的餐饮场所：韩国料理、大渔、史迪克牛排馆、里约人烤肉、肯德基、麦当劳、哈罗哈、豪享来、味千拉面、巴西烧烤、塔可墨西哥、权金城、亨利之家、常娜西餐厅、必胜客一茶一座、悠仙美地、猫空、名典咖啡语茶咖啡茶座图图:经常光顾哪些类型的餐饮（多选）经常光顾哪些类型的餐饮（多选）高端消费者最青睐高档次中餐高端消费者最青睐高档次中餐高端餐饮消费者光顾高档次中餐、特色西餐以及商务/休闲简餐的比例高于普通餐饮消费者。普通消费者则比较喜欢特色餐饮、特色小吃饮料这些餐饮类型。中档次中餐是所有受访者选择比例最高的，另外，西式快餐以其方便、卫生得到相当部分消费者的青睐。11.960.235.65.93.46.812.723.732.157.128.619.614.35.45.423.2高档次中餐(如狮王府、毛家饭店）中档次中餐（如南京大排档）特色餐饮（如回味鸭血粉丝汤）特色西餐（如韩国烧烤、日本料理）商务/休闲简餐（如悠仙美地、猫空）中式快餐（如绿柳居、大娘水饺）特色小吃饮料（如烧烤、奶茶）西式快餐（如肯德基、麦当劳）普通餐饮消费者N118高端餐饮消费者N5620.2%20.2%13.7%13.7%10.9%10.9%7.3%7.3%7.0%7.0%比较好63.9%一般29.0%不太好1.1%很好4.9%说不清1.1%图图:对湖南路餐饮的整体评价（对湖南路餐饮的整体评价（N N183183）口味好（口味好（50.8%50.8%）方便到达（方便到达（41.3%41.3%）价格合理（37.3%）餐饮种类多（餐饮种类多（33.3%33.3%）卫生状况好（32.5%）服务水平高（21.4%）周边方便购物（周边方便购物（6.3%6.3%）档次高（3.2%）正面评价正面评价（多选）价格不合理（价格不合理（36.4%36.4%）不方便停车（不方便停车（20.0%20.0%）餐饮种类少（18.2%）卫生状况差（16.4%）不方便到达（12.7%）服务水平低（10.9%）口味差（9.1%）周边不方便休闲娱乐（周边不方便休闲娱乐（9.1%9.1%）负面评价负面评价（多选）湖南路餐饮综合优势明显湖南路餐饮综合优势明显68.8%31.2%消费者认为在湖南路商圈用餐的优点主要是口味好，另外方便到达、餐饮种类多和周边方便购物都是比较突出的优点，在负面评价中提及比例相对较低；消费者认为在湖南路商圈用餐的缺点提及率最高的尽管是价格不合理，但是也有相当部分消费者有相反意见。不方便停车不方便停车则是比较突出的缺点，在正面评价中未提及，另外周边不方便休闲娱乐周边不方便休闲娱乐也是需要引起注意的负面评价。4.242.339.811.95.114.412.74.216.128.639.317.97.17.18.98.90.010.020.030.040.050.0高档次中餐中档次中餐 特色餐饮 特色西餐 商务/休闲简餐 中式快餐 特色小吃饮料 西式快餐普通餐饮消费者N118高端餐饮消费者N56不同类型消费者对于餐饮类型需求差别较大不同类型消费者对于餐饮类型需求差别较大图图:希望湖南路增加的餐饮场所希望湖南路增加的餐饮场所总体来看，消费者希望湖南路增加的购物场所是中档次中餐和特色餐饮；高端消费者和普通消费者相比希望增加的餐饮场所有较大差别，高端消费者希望增加高档次中餐、特色西餐、商务/休闲简餐和西式快餐，普通消费者希望增加中档次中餐、中式快餐和特色小吃饮料的比例则更高。这与不同类型消费者的消费能力有关。11.9%11.9%13.7%13.7%6.0%6.0%11.9%11.9%6.0%6.0%7.3%7.3%4.7%4.7%2.0%2.0%3.8%3.8%口碑相传是重要的宣传途径口碑相传是重要的宣传途径不大可能1.1%一般3.8%有可能35.0%非常可能 24.6%肯定去35.5%图图:专程去新餐饮场所的可能性（专程