2007老年社区专题分享

我国老年住宅的发展我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件打造老年社区必备条件国内案例国内案例国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式1美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展发展商盈利型的，是我们研究的主要对象商盈利型的，是我们研究的主要对象养老医院养老医院美国美国法国法国日本日本独立式老年住宅独立式老年住宅集合式老年住宅集合式老年住宅护理型老年住宅护理型老年住宅两代居两代居养老院养老院收容所收容所老年公寓老年公寓美洲美洲亚洲亚洲欧洲欧洲护理院护理院设施完善设施完善租赁式公寓租赁式公寓福利制老年社区福利制老年社区政府扶持政府扶持+发发展商盈利展商盈利政府福利型政府福利型研究对象选取研究对象选取http:/ 中管网房地产频道中管网房地产频道 2美国老年社区美国老年社区3背景：人口结构发生变化，背景：人口结构发生变化，3030年代婴儿潮老龄年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因原因 1991-19961991-19961970-1973/19761970-1973/19761962-19681962-19681948-19501948-19501944-19451944-19451924-1933/19361924-1933/19361917-19191917-1919下降下降2003-20282003-20281977-19901977-1990婴儿潮的子女婴儿潮的子女1994-20021994-20021968-19701968-19701977-19931977-19931951-1957/19611951-1957/1961-1946-19471946-19471963-19801963-19801937-19431937-1943婴儿潮婴儿潮1946-19601946-19601920-19211920-19211935-19531935-19531909-19141909-1914鲍博。霍普那一代鲍博。霍普那一代预测消费高峰期预测消费高峰期增长增长在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）的增长变化）05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。美国老年社区特点美国老年社区特点 家庭成员年龄家庭成员年龄男性男性女性女性美国太阳城中心美国太阳城中心4美国佛罗里达太阳城中心老年社区美国佛罗里达太阳城中心老年社区闻名世闻名世界的最为成熟老年社区之一界的最为成熟老年社区之一u社区现状人口构成社区现状人口构成：老年人口占绝对多数年龄段年龄段0-180-1818-2418-2425-4425-4445-6445-646565以上以上比例比例0.40%0.40%0.20%0.20%1.30%1.30%15.10%15.10%83%83%u户型构成：户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓u分六大居住社区：分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构美国太阳城中心美国太阳城中心u名称缘起：名称缘起：西方不称老年人为夕阳，而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著太阳城u区位：区位：临近海湾临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程u规模：规模：接近微型城市接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万u目标定位和建设理念：目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活5概况：全美最典型、最好的老年社区概况：全美最典型、最好的老年社区美国太阳城中心美国太阳城中心整个社区功能分区明确：整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂 物业类型为老年人量身定做：物业类型为老年人量身定做：u“太阳城中心”（独栋别墅）u“国王之殿”（联体别墅）u“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）u“庭院”u“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）u“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）6制度上增强老年人的归属感制度上增强老年人的归属感由老年业主组由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制社区委员会办公室社区委员会办公室u自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。u1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。社区委员会成员社区委员会成员均为社区内居均为社区内居住的老年业主住的老年业主美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u社区委员会由社区老人社区委员会由社区老人构成构成便于沟通减少隔便于沟通减少隔阂阂 社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。u纯粹老年社区纯粹老年社区增强增强老年人的归属感老年人的归属感 居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天7规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施空间导向设计，身心健康相关的社区设施社区图书馆社区交流大厅美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u针对老年人的建筑规划针对老年人的建筑规划：无障碍设计无障碍设计强调方强调方便安全：便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知应对老年人的记忆力感知力下降：力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流u针对老年人的社区设施针对老年人的社区设施强调强调身心身心健康：健康：身体健康建有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆，社区交流大厅电梯内低按钮设计防滑坡道设计8多彩的体育运动多彩的体育运动会所可以满足大多数运动需求，尤会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区其高尔夫，社区1/31/3业主喜爱，经常举办相关赛事业主喜爱，经常举办相关赛事草地保龄球室内游泳池高尔夫球场美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u丰富的会所运动：丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有u特色：特色：高尔夫爱好者的天堂：高尔夫爱好者的天堂：u约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。u社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元u太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部u全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行u白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场健身室9俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈会组织的俱乐部活动精彩纷呈超过200种各类俱乐部和组织美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u丰富多彩的俱乐部课程丰富多彩的俱乐部课程：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情艺术室木工工坊瓷器收藏俱乐部活动交流中心10为老人设置专业、完善的配套设施为老人设置专业、完善的配套设施各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。桌球室游泳池图书室手工制作中心11日本老年社区日本老年社区12日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导化，直接引发政府对老年社区建设的主导1920年日本人口金字塔图示1960年日本人口图金字塔图示2006年日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。日本人口金字塔图示（2005年）61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮女性26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮男性34岁：1966年出生率下降54-55岁：战争期间出生率下降二战期间人口下降老年人口（65岁以上）劳动人口（15-64岁）未成年人口（15-64岁）日本港北新城日本港北新城老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。质生活的基本需求。完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。需求。13为老年社区提供完善的配套为老年社区提供完善的配套港北新城港北新城提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。健身步道爱好活动步道无障碍设计兴趣活动中心14外国典型老年社区外国典型老年社区模式特点模式特点 西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的p西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。第一阶段第一阶段传统养老院传统养老院第二阶段第二阶段老年公寓老年公寓老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善形成条形成条件件运营主运营主体体社会保社会保障障第三阶段第三阶段老年社区老年社区“普通化普通化”及及“社区化社区化”15政府大力扶持老年社区的发政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持展，政策、资金上大力支持人口结构老龄化是导人口结构老龄化是导致老年社区出现的主致老年社区出现的主要原因要原因老年社区完全社会化，处于老年社区完全社会化，处于成熟阶段成熟阶段集中在经济发达国家，老年集中在经济发达国家，老年社区建设较完善社区建设较完善面向社会老年人，区域位置面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅交通便利、环境优雅国外老年社区产生机制国外老年社区产生机制16国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅的发展我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件打造老年社区必备条件国内案例国内案例背景背景问题问题现状现状预期预期17兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临面临“先老后富先老后富”，开发商推动老年住宅发展，开发商推动老年住宅发展2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿，20302030年将达到年将达到3 3亿，将出亿，将出现老龄化高潮。现老龄化高潮。由于我国社会保障体系我国社会保障体系不完善不完善，我们可能会面临“先老后富”的境况。人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得8080后的三代人共同生活后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。的家庭观念开始变淡。我国老年住宅背景我国老年住宅背景 1、我国人口开始出现倒金字塔结构，已进入老年型国家。2、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。全国开始步入老龄化阶段全国开始步入老龄化阶段经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区我国老龄化开始趋势显现，但60-70年代中年人口数量所占比例较大，处于老龄化初级阶段18我国老年住宅模式我国老年住宅模式 类型：按建设经营者划分为三种模式类型：按建设经营者划分为三种模式政府收益型政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月人政府福利型政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业赢利型企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施，但并不成熟。老年社区设计配套设施，但并不成熟。如：02年，北京太阳城，均价6800元/，绿地21城均价3600-5100元/19我国老年住宅现状我国老年住宅现状 特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长 我国老年住宅我国老年住宅现状现状现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴20人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟年住宅处于初级阶段，还不成熟我国老年住宅生存我国老年住宅生存条件分析条件分析 我国老年人口绝对数字大，到到20402040年年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，增长速度将快于经济发增长速度将快于经济发展速度。展速度。传统的传统的“家庭养老家庭养老”观念在相当时间内仍占观念在相当时间内仍占主导地位，主导地位，“度假养老度假养老”观念没有形成。观念没有形成。充分条件充分条件人口结构龄化加剧人口结构龄化加剧老年人养老观念转变老年人养老观念转变必要条件必要条件经济发达，社会保障体系完善经济发达，社会保障体系完善政府扶持，给予政策与资金的支持政府扶持，给予政策与资金的支持我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有的赢利性老年住宅并不成熟。21我国老年住宅预期我国老年住宅预期 未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长体系不完善，观念未转变，市场培育期较长我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见2030-20402030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场培育期培育期经济发展迅速，社会保障机制将不断完善经济发展迅速，社会保障机制将不断完善人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老家庭养老”观念已经转变和观念已经转变和“度假养老度假养老”习惯开始形成习惯开始形成22我国老年住宅情况小结我国老年住宅情况小结p人口结构老龄化趋势显现引发引发老年住宅的发展进程p社会保障体系不完善阻碍阻碍老年住宅的快速发展p服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级初级发展阶段p传统养老观念将导致老年住宅需要需要一定的市场培育期p缺少政府的扶持及较高的成本投入限制限制了老年社区的发展p未来发展前景看好，但需较长的市场培育期较长的市场培育期23国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅的发展我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件打造老年社区必备条件国内案例国内案例24u区位：区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔7000亩浩瀚林地中u规模：规模：规划面积近234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人u功能：功能：以会议展览为经营主业，集休闲度假、康体健身、美食购物、影视拍摄等多种功能于一体u建筑形式：建筑形式：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等u定位：定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”北京东方太阳城北京东方太阳城国内最成功老年社区之一；定位国内最成功老年社区之一；定位“世界级世界级的高尚退休社区的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者全新退休生活的领跑者”区域概况区域概况u过去顺义以农业发展为主，植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，很多绿化率高档的别墅项目都是在京顺路沿线的地区。u新版北京总规确定城市发展格局是两轴、两带、多中心，多中心就包括顺义；首都机场扩建也为顺义经济发展注入了新动力，顺义必将成为北京重点发展的区域。u主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，早已进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，有较强的经济实力。25组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色区特色：极致景观与闭合的开放组团极致景观与闭合的开放组团北京东方太阳城北京东方太阳城 规划特点规划特点整体规划整体规划带状排布，借景最大化：带状排布，借景最大化：社区傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。三期组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面积组团设计，功能独立：组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖老年社区特色规划老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：组团内引入大量景观，追求极致：目标客户成长在建国初期的艰苦年代，艰辛的童年使他们对养老环境有更高追求。在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化，这在低密度项目中非常少见组团对外闭合、对内开放：组团对外闭合、对内开放：老年人需要更多的安全感，因此，组团均以组团中央景观为核心围合布置，对组团外空间有效隔绝；老年人渴望交流，因此在内部布置大量开敞交流空间公建区公建区二期二期一期一期三期三期设计公司设计公司美国SASAKI设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例规划依据规划依据使命：使命：关爱老人、专注银发产业目标：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为26为老人的生活提供全方位的配套，生活、医疗、为老人的生活提供全方位的配套，生活、医疗、娱乐、休闲、交流等设施完善娱乐、休闲、交流等设施完善配套设施配套设施医疗中心、老年文教中心、老年健身娱乐中心、会议中心、购物中心、家政服务中心等共7万平方米的商业城。生活通讯配套：道路无障碍设计铺设防滑钢砖，公寓住宅楼全部能容纳担架地医用电梯，社区内建有先进的弱电管理中心，配有紧急援助呼叫系统、生活服务系统、信息传递系统（与宽带光纤衔接），在社区绿化带内还建有带编码的公共卫生间，并在其内安装有安全呼叫设施与社区智能化安全系统连接。成本投入成本投入首期投入超过首期投入超过8 8亿元人民币亿元人民币社区园景中心广场休闲长椅社区超市社区雕塑北京东方太阳城北京东方太阳城 配套特点配套特点27定位高端，吸引大量高端客户，是国内老年社定位高端，吸引大量高端客户，是国内老年社区建设探索的楼盘之一区建设探索的楼盘之一产品类型产品类型典藏四合院典藏四合院独栋别墅独栋别墅联排别墅联排别墅公寓均价公寓均价户数户数710823189面积面积424-843266-502193-24478-272单价单价210001200073005500东方太阳城二期产品构成东方太阳城二期产品构成产品产品公寓500套价格价格变化变化2002年年2003年年2004年年2005年年面积面积71-2443000320035004000东方太阳城一期公寓价格走势东方太阳城一期公寓价格走势p一组团2007年5月2日开盘，2008年7月1日前入住。板式公寓1-3居，均价6400元；点式公寓4居，均价8000元，开盘总套数361套，已签约套数276套p二组团将于2007年7月开盘售，2008年6月入住，户型为80-180平方米一至四居东方太阳城三期销售现状东方太阳城三期销售现状北京东方太阳城北京东方太阳城 取得成果取得成果u一期主流客户：一期主流客户：u阶层：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人u职业：教授、商人、企业领导、文艺工作者为主u收入：是有一定稳固经济来源，综合家庭月收入通常不低于5000元u意识形态：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受u销售情况：销售情况：u一期、二期分批开盘后均已售罄u三期期房于2007年5月开盘，目前开盘部分销售率超过75%u该社区价格水平高于区域内同类物业平均价格28良好的自然环境：社区水系和绿化环境营造突良好的自然环境：社区水系和绿化环境营造突出出社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量北京东方太阳城北京东方太阳城 成功原因分析成功原因分析u水系：水系：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩湖水分布其间，水域比例达到3-5%u绿化：绿化：周边有10万株林木环抱，社区绿化率高达80。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障，风景随四季交织呈现u空气：空气：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养级别社区绿化及水系社区绿化及水系29人性化规划设计人性化规划设计:无障碍设计，户型、环境设无障碍设计，户型、环境设计，充分满足老年人生活便利、相互交流需求计，充分满足老年人生活便利、相互交流需求u户型设计各有侧重：户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间宽敞的景观步道，方便老宽敞的景观步道，方便老年人乘坐轮椅通行年人乘坐轮椅通行入口较宽的电梯方便搀扶老年人进入入口较宽的电梯方便搀扶老年人进入北京东方太阳城北京东方太阳城 成功原因分析成功原因分析u无障碍设计无障碍设计：针对针对老年老年人人的特殊的特殊设计设计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内有紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远处设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性u环境设计方便交流：环境设计方便交流：打破封闭，促进交流打破封闭，促进交流大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间，方便老年人聊天老年活动中心老年活动中心30为老年人量身定做的公共建筑群为老年人量身定做的公共建筑群:建设社区医建设社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等院、康体中心、老年大学、自助农庄等等专业医师问诊专业的医疗器械北京东方太阳城北京东方太阳城 成功原因分析成功原因分析u主体建筑概况：主体建筑概况：近5万平米的宏大公建群位于社区中央，以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大板块为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身u社区医院：社区医院：规模巨大规模巨大：太阳城医院面积高达1.6万专业医师和设备专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准定期体检提出保健计划定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，保健医生据此为业主量身定做保健方案全覆盖的应急呼叫系统：全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来专业急救中心：专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站大型公共建筑群u大型康体中心：大型康体中心：地面康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、保道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计u社区农庄：社区农庄：针对喜欢农渔耕作业主，在社区内开辟可耕作农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉u老年大学老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、形体、陶艺、书法、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学班等，部分课程由社区中的老年人担当教师u开敞空间：开敞空间：通透大气视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园大型康体中心室外泳池老年大学31丰富多彩的精神文化生活：文化节、音乐会、丰富多彩的精神文化生活：文化节、音乐会、运动会、展览、讲座、文艺汇演，多种俱乐部运动会、展览、讲座、文艺汇演，多种俱乐部音乐会老年合唱太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动国际风筝文化节北京东方太阳城北京东方太阳城 成功原因分析成功原因分析u精彩纷呈的文娱活动：精彩纷呈的文娱活动：社区文化、休闲、娱乐活社区文化、休闲、娱乐活动动举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数u社区组织的俱乐部：社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部u业主发起的俱乐部：业主发起的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动32项目概况项目概况背景背景全国最早进入老龄化总用地面积总用地面积2万亩总建筑面积总建筑面积210万容积率容积率0.6物业形态物业形态多层，独栋别墅，TH项目基础信息项目基础信息上海绿地上海绿地2121城城 孝贤坊孝贤坊33规划情况规划情况u21城坐落于上海市昆山花桥国际商务区 u总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区u尊老社区主要指孝贤坊u物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓上海绿地上海绿地2121城城 孝贤坊孝贤坊34各类配套设施各类配套设施规划了约19万平方米的公建配套设施，其中有面积11万平方米的香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；近3万平方米社区生活广场，汇集了包括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施；四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，满足商务宴请与家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿园；特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务休闲走廊上海绿地上海绿地2121城城 孝贤坊孝贤坊特色医疗服务：定期体检；老年保健；老年病专家坐诊医疗配套服务：建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧、幽远的感觉，使空气清新，宜居养老其他：人工湖泊垂钓台、配木制椅凳广场35案例小结案例小结非完善的老年社区，仅是注重配套，户型设计上、户型排布上非完善的老年社区，仅是注重配套，户型设计上、户型排布上有有不合理之处不合理之处在经济发达城市，仅有个别经济实力强的发展商开发了老年社在经济发达城市，仅有个别经济实力强的发展商开发了老年社区，并投入了大量的资金区，并投入了大量的资金虽然目前的老年社区都不够成熟，但发展商已经开始具有开发虽然目前的老年社区都不够成熟，但发展商已经开始具有开发成熟社区的意识成熟社区的意识36国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅的发展我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件打造老年社区必备条件国内案例国内案例37外部环境要求外部环境要求经济发展必须达到一定水平经济发展必须达到一定水平社会保障体系完善社会保障体系完善政府政策、资金大力支持政府政策、资金大力支持必要条件必要条件老年人口达到一定数量老年人口达到一定数量人口老龄化加剧人口老龄化加剧改变传统养老观念改变传统养老观念充分条件充分条件外部环境要求外部环境要求38经济实力强，短期内注入大量资金，较强的资经济实力强，短期内注入大量资金，较强的资金周转能力，熟知老年人居住需求金周转能力，熟知老年人居住需求发展商自身要求发展商自身要求经济实力雄厚经济实力雄厚无短期回现目标无短期回现目标老年社区建设对发展商资金实力要求极高，总成本投入约老年社区建设对发展商资金实力要求极高，总成本投入约为一般社区建设的为一般社区建设的4545倍，建设周期较长，短期内不能快速倍，建设周期较长，短期内不能快速回现，后期运营成本极高。回现，后期运营成本极高。39打造老年社区的打造老年社区的KPIKPI指标指标软软件件通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老人提供优质服务通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老人提供优质服务及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及时对诸及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及时对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧急帮助如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧急帮助空间结构：紧凑、通风、明亮、防火空间结构：紧凑、通风、明亮、防火硬硬件件空气新鲜、环境优美、交通便利、安静空气新鲜、环境优美、交通便利、安静单体设计单体设计配套设施配套设施打造的老打造的老年社区年社区KPIKPI指标指标室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征建筑造型：建筑造型：应富有生活气息，与社会福利机构区别开来应富有生活气息，与社会福利机构区别开来医疗医疗:独立的医院独立的医院娱乐娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要户外活动的需要休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征的休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感室外环境室外环境专业服务专业服务物业管理物业管理区位环境区位环境40硬件设计硬件设计1.1.楼梯踏步尺寸楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm16cm以下以下，踏步顶面宽应在在30cm30cm以上以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm2mm以下以下，否则容易绊倒老人。2.2.楼梯照明楼梯照明注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。无障碍通道无障碍通道413.3.楼梯扶手楼梯扶手在楼梯起始处，扶扶手端部应该延长手端部应该延长200mm200mm以上以上，否则易发生危险。扶手的端部应向墙扶手的端部应向墙壁或下方弯曲壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。无障碍通道无障碍通道硬件设计硬件设计424.4.轮椅使用轮椅使用从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用 所有地面若有不同高度，必须加设斜道斜道、升降台或升降机等门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧不会翻侧为原则 体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使砾石地面都是不适合轮椅使用的。用的。硬件设计硬件设计轮椅设计轮椅设计435.5.厨房厨房6.6.起居室起居室 老人使用的沙发不宜过软、过低。两侧的扶手最 好是硬质材料，供起身时撑扶。茶几的高度不宜过低（普通茶几的高度在300 450mm左右），且最好体型轻小，便于搬挪。厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况 加强中部橱柜，水池下部留有轮椅插入或坐姿操作的空间将餐桌与厨房操作太联系起来布置，可以使就餐操作流线连贯，方便老人的使用硬件设计硬件设计厨房、起居室设计厨房、起居室设计447.7.卫生间卫生间老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力便于施力的杠杆式手柄老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖必须的扶手杆设置扶手杆设置硬件设计：硬件设计：确保家居安全确保家居安全卫生间设计卫生间设计458.8.洗浴室洗浴室洗浴空间考虑轮椅在其中移动轮椅在其中移动、回旋的可能，同时为保护者留出活动空为保护者留出活动空间间。在浴缸旁加设一定宽度的坐台一定宽度的坐台，保证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使身体和血压稳定。安装合适的扶手合适的扶手。主要通道必须是无障碍通道无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须畅通无阻。当经过不同高度的平台时，会有升降台、升降机或斜道连接。公共通道沿途必要的扶手杆。公共通道沿途必要的扶手杆。硬件设计：硬件设计：方便使用方便使用9.9.室外设计室外设计卫生间设计卫生间设计46讨论时间讨论时间 Thanks!47