第09章 地价评估

第第0909章章 地价评估地价评估2.2.路线价法的理论依据路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。3.3.路线价法适用的对象和条件路线价法适用的对象和条件 路线价法适用对象 城市商业街道两侧土地的估价。路线价法估价的前提条件 是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。4.4.路线价法的操作步骤路线价法的操作步骤 划分路线价区段；划分路线价区段；设定标准深度；设定标准深度；选取标准宗地；选取标准宗地；调查评估路线价；调查评估路线价；制作价格修正率表；制作价格修正率表；计算临街各宗土地的价格。计算临街各宗土地的价格。二、二、路线价法的操作步骤路线价法的操作步骤1.1.划分路线价区段划分路线价区段 将可及性相当、地块相连的土地划为同将可及性相当、地块相连的土地划为同 一个路线价区段。一个路线价区段。2.2.设定标准深度设定标准深度 以临街各宗土地的临街深度的众数作为以临街各宗土地的临街深度的众数作为 标准深度。标准深度。3.3.选取标准宗地选取标准宗地 标准宗地的含义标准宗地的含义 标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求选取标准宗地的具体要求 一面临街；一面临街；土地形状为矩形；土地形状为矩形；临街深度为标准深度；临街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度；临街宽度为标准宽度；临街宽度与临街深度比例适当；临街宽度与临街深度比例适当；代表性的用途；代表性的用途；代表性的容积率；代表性的容积率；其他方面，如土地使用年限、土地生熟程其他方面，如土地使用年限、土地生熟程 度等也应具有代表性度等也应具有代表性4.4.调查路线价调查路线价路线价的实质路线价的实质 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。路线价的表现形式路线价的表现形式 路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。路线价的求取方法路线价的求取方法 在同一路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较在同一路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。5.制作深度价格修正率制作深度价格修正率制作深度价格修正率的依据制作深度价格修正率的依据 -深度价格递减规律深度价格递减规律 深度深度 n n米米 a an n n-1n-1米米 a an n-1-1 n n米米 2 2米米 a a2 2 1 1米米 a a1 1 街道街道 单位地价单位地价深度价格修正率表的制作形式有深度价格修正率表的制作形式有:单独深度价格修正率单独深度价格修正率(深度价格递减率深度价格递减率)a a1 1aa2 2aa3 3aan-1n-1aan n 累计深度价格修正率累计深度价格修正率 a a1 1(a(a1 1+a+a2 2)(a)(a1 1+a+a2 2+a+a3 3)(a(a1 1+a+a2 2+a+a3 3+a+an-1n-1+a+an n)平均深度价格修正率平均深度价格修正率 a a1 1(a(a1 1+a+a2 2)/2(a)/2(a1 1+a+a2 2+a+a3 3)/3)/3 (a(a1 1+a+a2 2+a+a3 3+a+an-1n-1+a+an n)/n)/n 表表9-1 9-1 深度价格修正率的形式深度价格修正率的形式 临街深度临街深度（英尺）（英尺）252550507575100100125125150150175175200200四三二一法则四三二一法则（%）40403030202010109 98 87 76 6单独深度价格单独深度价格修正率（修正率（%）40403030202010109 98 87 76 6累计深度价格累计深度价格修正率（修正率（%）404070709090100100109109117117124124130130平均深度价格平均深度价格修正率（修正率（%）160160140140 120120 100100 87.287.278.078.070.870.8 65.065.06.6.计算临街各宗土地的价格计算临街各宗土地的价格以单位宽度标准宗地以单位宽度标准宗地(1(1英尺宽、英尺宽、100100英尺深英尺深)的总价作为路线价的计算公式：的总价作为路线价的计算公式：V(V(总价总价)=)=路线价路线价累计深度价格修正率累计深度价格修正率临街宽度临街宽度 V(V(单价单价)=V()=V(总价总价)/)/估价对象土地面积估价对象土地面积 =路线价路线价累计深度价格修正率累计深度价格修正率/临街深度临街深度标准宗地的单价作为路线价的计算公式：标准宗地的单价作为路线价的计算公式：V(V(单价单价)=)=路线价路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率 V(V(总价总价)=)=路线价路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率临街宽度临街宽度 临街深度临街深度 例例 下图中是一幅街深度下图中是一幅街深度15.24m(15.24m(即即5050英尺英尺)、临街宽度临街宽度20m20m的矩形的矩形土地，其所在区段的土地，其所在区段的路线价路线价(土地单价土地单价)为为20002000元元/m/m2 2。该宗地。该宗地的深度价格修正率为的深度价格修正率为140%140%，计算该宗土地，计算该宗土地的单价和总价。的单价和总价。20m15.24 m街道街道 路线价路线价20002000元元/m/m2 2图：一面临街矩形土地图：一面临街矩形土地 解解 由于路线价是土地单价，应采用平均深度由于路线价是土地单价，应采用平均深度价格修正率计算宗地价格。故：价格修正率计算宗地价格。故：宗地单价宗地单价=路线价路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率 =2000140%=2800(=2000140%=2800(元元/m/m2 2)宗地总价宗地总价=土地单价土地单价土地面积土地面积 =28002015.24=85.34(=28002015.24=85.34(万元万元)例例 右图中是一右图中是一块前后两面临街、块前后两面临街、总深度为总深度为30m30m的矩的矩形土地，其前街路形土地，其前街路线价线价(土地单价土地单价)为为20002000元元/m/m2 2，后街路，后街路线价线价(土地单价土地单价)为为10001000元元/m/m2 2。试按重。试按重叠价值估价法计算叠价值估价法计算其前街影响深度。其前街影响深度。后街后街 路线价路线价10001000元元/m/m2 230m30m前街前街 路线价路线价20002000元元/m/m2 2图：前后两面临街矩形土地图：前后两面临街矩形土地 解解 前后面临街矩形土地的前街影响深度计算：前后面临街矩形土地的前街影响深度计算：前街影响深度前街影响深度=20(m)=20(m)例例 右图中是一块矩形街右图中是一块矩形街角地，其正街路线价角地，其正街路线价(单价单价,下同下同)为为20002000元元/m/m2 2，旁街路线价为，旁街路线价为10001000元元/m/m2 2，临正街深，临正街深度为度为22.86m(7522.86m(75英尺英尺)，旁街深度为旁街深度为12.54m12.54m(50(50英尺英尺)。根据深度。根据深度价格修正率，另设旁价格修正率，另设旁街影响加价率为街影响加价率为20%20%，求该土地单价和总价。求该土地单价和总价。22.86m22.86m路线价路线价10001000元元/m/m2 215.24 m 路路 线线 价价2000 2000 元元/m/m2 2 解解 该宗土地的单价和总价分别计算如下：该宗土地的单价和总价分别计算如下：该宗土地单价该宗土地单价=2000120%+1000140%20%=2000120%+1000140%20%=2680(=2680(元元/m/m2 2)该宗土地的总价该宗土地的总价=土地单价土地单价土地面积土地面积 =268015.2422.86 =268015.2422.86 =93.37(=93.37(万元万元)例例 如图所示，有三如图所示，有三角形角形ABCABC的一宗土地，的一宗土地，如果临街深度如果临街深度8080英尺英尺的一面临街矩形土地的一面临街矩形土地的平均深度价格修正的平均深度价格修正率为路线价的率为路线价的116%116%，临街深度临街深度8080英尺三角英尺三角形土地价格修正率为形土地价格修正率为矩形土地价格的矩形土地价格的63%63%，试求该宗三角形试求该宗三角形ABCABC土地的价格。土地的价格。路线价路线价10001000元元/平方英尺平方英尺 D C B D C B 50 50英尺英尺2020 英尺英尺 80 80英尺英尺A A F FE E 解解 在图上作补充线在图上作补充线ADAD，AEAE，BEBE及及CFCF，则有：，则有：ABDABD总价总价=1000116%63%70802=1000116%63%70802 =2046240(=2046240(元元)ACDACD总价总价=1000116%63%20802=1000116%63%20802 =584640 =584640（元）（元）ABCABC总价总价=ABDABD总价总价-ACDACD总价总价 =2046240-584640 =2046240-584640 =1461600 =1461600（元）（元）第二节第二节 城市基准地价评估城市基准地价评估一、一、城市基准地价的概念城市基准地价的概念 城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。二、城市基准地价的评估步骤二、城市基准地价的评估步骤（1 1）确定基准地价评估的区域范围。）确定基准地价评估的区域范围。（2 2）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。基准日期等。（3 3）划分地价区段。）划分地价区段。（4 4）抽查评估标准宗地的价格。）抽查评估标准宗地的价格。（5 5）计算区段地价。）计算区段地价。（6 6）确定基准地价。）确定基准地价。（7 7）提出基准地价应用的建议和技术。）提出基准地价应用的建议和技术。第三节第三节 宗地价格评估一、宗地价格的含义一、宗地价格的含义 宗地价格是一宗土地的一定权益在某一宗地价格是一宗土地的一定权益在某一 时点的价格。时点的价格。二、宗地价格的评估方法宗地价格的评估方法 宗地价格可以采用两种技术途径来评估：宗地价格可以采用两种技术途径来评估：直接运用市场法、成本法、收益法、假设直接运用市场法、成本法、收益法、假设 开发法等来评估。开发法等来评估。在有了基准地价的地区，可通过基准地价在有了基准地价的地区，可通过基准地价 的修正来评估。的修正来评估。三、基准地价修正法估价的步骤三、基准地价修正法估价的步骤 搜集有关基准地价的资料；搜集有关基准地价的资料；查出估价对象所处地段的基准地价；查出估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期调整；进行交易日期调整；进行土地状况调整；进行土地状况调整；求出估价对象宗地的价格。求出估价对象宗地的价格。第四节第四节 高层建筑地价分摊高层建筑地价分摊 一、高层建筑地价分摊的意义一、高层建筑地价分摊的意义 高层建筑地价分摊解决：高层建筑地价分摊解决：1.1.各部分占有的土地份额；各部分占有的土地份额；2.2.各部分享有的土地面积；各部分享有的土地面积；3.3.各部分享有的地价数额等各部分享有的地价数额等。二、高层建筑地价分摊的方法二、高层建筑地价分摊的方法 1.1.按建筑面积进行分摊按建筑面积进行分摊某部分享有的地价金额某部分享有的地价金额=该部分的建筑面积该部分的建筑面积某部分占有的土地份额某部分占有的土地份额=例例 某幢楼房的土地总面积某幢楼房的土地总面积500m500m2 2，总建筑面积，总建筑面积1000m1000m2 2，某人拥有其中，某人拥有其中80m80m2 2的建筑面积。试按的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。拥有的土地数量。解解 该人占有的土地份额为：该人占有的土地份额为：801000=8%801000=8%该人拥有的土地数量为：该人拥有的土地数量为：5008%=40m5008%=40m2 2 或者或者5001000=0.55001000=0.5，即，即1m1m2 2的建筑面积附带的建筑面积附带0.5m0.5m2 2的土地面积。的土地面积。2.2.按房地价值进行分摊按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额某部分享有的地价数额=该部分的房地价值该部分的房地价值某部分占有的土地份额某部分占有的土地份额=例例 某幢大厦的房地总价值为某幢大厦的房地总价值为50005000万元，甲公司万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为10001000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为部分的房地价值为500500万元。试按房地价值分摊万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额。方法计算甲、乙公司占有的土地份额。解解 甲公司占有的土份额为：甲公司占有的土份额为：10005000=20%10005000=20%乙公司占有的土地份额为：乙公司占有的土地份额为：5005000=10%5005000=10%3.3.按土地价值进行分摊按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额某部分占有的土地份额=某部分占有的土地份额某部分占有的土地份额 =该部分占有的土地份额该部分占有的土地份额土地总价值土地总价值 =该部分的房地价值该部分的房地价值-该部分的建筑物价值该部分的建筑物价值 例例 某幢大厦房地总价值为某幢大厦房地总价值为50005000万元，其中建筑万元，其中建筑物总价值为物总价值为20002000万元。某人拥有该大厦的某一万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为部分，该部分的房地价值为100100万元，该部分的万元，该部分的建筑物价值为建筑物价值为4040万元。试按土地价值分摊方法万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。计算该人占有的土地份额。解解 该人占有的土地份额为：该人占有的土地份额为：结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！31