房地产工程成本管理案例分析

房地产工程成本管理案例分析 案例1：如何快速对项目进行盈亏平衡分析？案例引导：房地产项目具有资金密集、运作周期长、牵扯的部门多等特点，是高风险项目，规避风险至关重要，所以在决定投资之前，要算清楚帐，最好进行多方案比较，做到心中有数。练习目的：学会项目盈亏平衡分析。操作流程：系统全面地收集有关成本数据。根据营销定位，确定销售价格。制定运算表格。案例参考：房地产项目盈亏平衡计算分析表案例2：如何确定项目选材用料的档次？案例引导：开发房地产项目，工程成本当然是大家十分关注的。现在业界流行“规划、设计控制说”，却少有关注影响工程成本的最大因素原来是项目的档次定位，确定项目档次才是控制工程成本的第一步。练习目的：学习选材用料的方法。操作流程：根据营销项目定位，考察项目周边竞争楼盘的选材用料档次，将竞争楼盘各分部分项工程的材质、工艺进行描述，并根据市场价格水平，估算其价格档次。根据调查的情况，营销、规划设计、工程部门一起，确定项目每一个分部分项工程的选材用料档次。案例参考：某楼盘项目选材用料标准。案例3：如何制定房地产工程目标成本？案例引导：房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。练习目的：学习制定工程目标成本，强化目标成本的市场性。操作流程：根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。案例参考：某楼盘工程目标成本实例。案例4：如何分析房地产项目业务现金流？案例引导：资金是房地产项目运作的生命线，要保证房地产项目开发过程中不出现资金断流、资金利用率最大化不出现资金断流、资金利用率最大化，就必须认真分析房地产项目业务现金流。练习目的：学习分析业务现金流，学会运用资金。操作流程：将工程、设计、营销成本数据汇总。根据房地产项目开发进度计划，测算出资金需求计划。根据资金情况，确定付款条件。案例参考：工程成本费用计划及现金流分析实例、房地产项目开发计划实例、房地产项目施工控制计划实例案例5：如何实现房地产工程成本的动态控制？案例引导：工程成本目标有了，但是市场是千变万化的，如何保证我们最终能够守住工程目标成本呢？或者在工程实施过程中，实时掌握工程成本的控制情况呢？练习目的：培训工程成本动态控制思路。操作流程：根据营销项目定位，制定工程成本控制目标。推行工程量清单招标，合同中尽可能少留“活口”。对建筑市场材料价格进行动态掌握，当出现重大波动时，进行定量测算。每定一个工程标，都要与目标成本进行对比，并分析对总成本的影响程度。做好现场签证的控制管理，较大设计变更或现场签证及时反馈。当出现可能突破目标成本时，必要时调整选材用料标准。案例参考：某楼盘成本动态控制表实例。案例6：如何把好现场签证关？案例引导：现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。在房地产工程管理中，现场签证失控的情况不在少数，少则几十万，多则几百万，如何有效地控制现场签证呢？练习目的：探讨控制现场签证的方法，培训现场签证技巧。思路参考：控制现场签证的原则：避免签证、减少签证、规范签证。避免签证思路避免签证思路密切与营销接触，了解营销意图，及时反馈信息，避免营销签证。搞清工程范围划分及其搭接关系，避免出现漏项或重叠工程，从合同源头上避免现场签证，避免合同签证。施工措施事先明确并定价，避免施工措施签证，有效控制措施费。施工样板先行，避免施工签证。办理好场地移交，避免责任签证。案例：基坑、门窗洞口等。案例7：如何把好现场签证关？案例引导：现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。在房地产工程管理中，现场签证失控的情况不在少数，少则几十万，多则几百万，如何有效地控制现场签证呢？练习目的：探讨控制现场签证的方法，培训现场签证技巧。思路参考：控制现场签证的原则：避免签证、减少签证、规范签证。减少签证思路减少签证思路无法避免营销签证，也要尽量减少营销签证。把好设计关，减 现场签证。提前研究材料样板，减少材料变化引起的价格重新确认。建立设计变更审核制度，减少不必要的签证。设计更施工确认，避免“变而不做或少做”或重复计算。采用工程清单招标，有利于现场签证管理。动工前，做好项目工程管理总策划；售楼前，做好售楼准备工程策划；竣工后，做好物业移交策划，减少施工现场管理引起的签证。案例8：如何把好现场签证关？案例引导：现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。在房地产工程管理中，现场签证失控的情况不在少数，少则几十万，多则几百万，如何有效地控制现场签证呢？练习目的：探讨控制现场签证的方法，培训现场签证技巧。思路参考：控制现场签证的原则：避免签证、减少签证、规范签证。规范签证思路规范签证思路 三方签证，规范签证行为。建立现场签证事先报告制度，甲方确定签证范围和做法后再实施，规范签证流程。遵行合同，防止索赔。案例：现场签证管理程序.doc 规范甲供材料管理。详见专门PPT.案例9：如何选用建筑门窗？案例引导：建筑门窗是建筑物重要的分部工程，关系到建筑的品质，房地产企业如何有效地控制门窗的质量和成本呢？请大家探讨选用建筑门窗的思路。案例参考：选用建筑门窗的步骤。练习目的：强调工程技术以产品为中心，即以营销为中心的理念。强调房地产工程技术的市场性。强调同一技术原则下的最低价中标原则。强调技术与成本的关系。案例10：如何优化建筑门窗设计以降低成本？案例引导：在住宅建筑中，在住宅建筑中，门窗的面积一般占建筑面积的25左右，门窗的成本对总工程成本影响较大，门窗成本毎增加100元/m2，建筑单方成本就增加25元/m2，况且现在建筑师喜欢使用大窗户，更有必要进行优化。思路参考：在门窗分隔较小时，适当减少分隔，用尽玻璃受力极限，不增加玻璃成本，大幅度降低型材含量。在门窗分隔较大时，适当增加分隔，适量增加型材含量，大幅度降低玻璃成本。在满足受力的情况下，调整型材截面，降低型材含量。调整型材的表面处理方式。前提条件是：建筑师允许我们调整。练习目的：学会优化门窗方案。谢谢大家J