成都LOFT市场媒体版

成都市LOFT市场调查报告中德策划部中德策划部2012/5/10成都loft市场调查中德策划部中德策划部2012年年6月月20日日说明说明本方案主要解决两大核心问题：本方案主要解决两大核心问题：2 2、为中德英伦联邦、为中德英伦联邦LOFTLOFT项目定位、营销推广提供决策依据。项目定位、营销推广提供决策依据。1 1、掌握成都主要、掌握成都主要LOFTLOFT项目的基本资料，分析其优劣势。项目的基本资料，分析其优劣势。Part1成都成都LOFT产品市场现状产品市场现状Part2成都主要成都主要loftloft项目分析项目分析Part4总结总结Part3本案分析及与竞品比较本案分析及与竞品比较PART1成都成都LOFT产品市场现状产品市场现状福年（纯写字楼）保利心语花园（封盘）保利心语花园（封盘）合景万景峰合景万景峰(在售在售)北欧知识城北欧知识城(在售在售)香榭国际香榭国际(待售待售)中铁西城中铁西城(在售在售)保利香槟国际保利香槟国际(在售在售)合能四季映像合能四季映像(在售在售)成都在售LOFT有10多个项目。主要集体在产业集中的高新西区和配套成熟的大源板块。其中天府大道延线目前主要是3个项目在售。预计预计2012年年8月城南保利心语月城南保利心语LOFT将重新入市，其将重新入市，其10万体万体量将是本案的最直接竞争对手。量将是本案的最直接竞争对手。天合凯旋南城（在售）天合凯旋南城（在售）成都主要LOFT产品分布利通时代晶座（在售）利通时代晶座（在售）龙湖时代天街龙湖时代天街(在售在售)龙湖北城天街龙湖北城天街(在售在售)绿地国际花都绿地国际花都(在售在售)蓝光空港国际城（在售蓝光空港国际城（在售）龙城国际龙城国际(在售在售)保利东方中心保利东方中心(在售在售)万科钻石广场万科钻石广场(待售待售)6城南：保利心语约10万平方、利通时代晶座约6万平方、香榭国际约3万平、天合凯旋南城约2万平、中德英伦联邦约8万平、空港国际城供应面积约2万平、其它。城西：龙湖时代天街LOFT产品超过2000套,规划供应面积约25万平米。保利香槟国际供应面积约8万平、万景峰供应面积约4万平、绿地国际花都供应面积约4万平、其它。城北：龙湖北城天街约4万平，北欧知识城约3万平、其它。城东：保利东方中心约2万平、其它。数据展示：成都数据展示：成都20122012年年LOFTLOFT产品正售和待售量将超过产品正售和待售量将超过100100万平米万平米市场供应情况分析：成都市场供应情况分析：成都2012年年LOFT放量巨大，主要分布在产业集中的放量巨大，主要分布在产业集中的高新西区和配套成熟的高新区，竞争更趋白热化。高新西区和配套成熟的高新区，竞争更趋白热化。Loft主城区成交走势：主城区成交走势：2012年整体走势是向上的，但年整体走势是向上的，但2012年年4月份成都主城区月份成都主城区LOFT月去化量也才月去化量也才1.69万方。万方。市场需求及客群分析市场需求及客群分析:2012年年LOFT投资客数量降低，打居住牌的投资客数量降低，打居住牌的LOFT项项目逐渐增多，如保利香槟的目逐渐增多，如保利香槟的“30余万，地铁小跃层余万，地铁小跃层”、绿地国际花都的、绿地国际花都的“32万，实得万，实得117平方小跃层平方小跃层”。根据根据LOFT产品目前市场需求的情况分析，大致将这种产品的客群分为以产品目前市场需求的情况分析，大致将这种产品的客群分为以下三类：下三类：1.纯投资性客户：纯投资性客户：有一定闲钱的中小型投资者，购买后不自住，仅租赁。特点：事业小有成就，年龄段主要集中在30-45岁之间。2.过渡性居住兼投资性客户：过渡性居住兼投资性客户：因为特殊原因（定居、工作），目前又没有资金实力购买住房的刚需客户，用来作为临时性过渡用房，待以后有能力购买新房后，再将其用来租赁。特点：刚毕业或工作不久，以85后的年轻人为主3.自用型微小企业自用型微小企业9投资客投资态度的改变：投资客投资态度的改变：2012年部分LOFT项目交房，其出租率很低，投资回报率并没有达到预期，导致投资客对LOFT的投资更慎重。LOFTLOFT市场整体去化速度低：市场整体去化速度低：2011年底保利心语LOFT封盘；2012年保利香槟国际（诉求点在居住上）延迟开盘，5月26日开盘当天成交约100套；2012年保利东方中（诉求点在办公上）心6月9日开盘，当天成交约30套；绿地国际花都原定于5月开盘，现延迟至7月份；万景峰2011年9月份开盘,推出LOFT266套，至2012/5/10日备案约66套；龙湖时代天街2011/8开盘，推出LOFT378套，至2012/5/10备案约200套；天合凯旋南城2011/9月开盘，推出LOFT459套，至2012/5/10/备案约320套；利通时代晶座2011/9/30日开盘，推出378套LOFT，至2012/5/10备案约85套。小结：一、小结：一、2012成都成都LOFT正售和待售量将超正售和待售量将超100万平，竞争激烈。主要分布在万平，竞争激烈。主要分布在产业集中的高新西区和配套成熟的高新区。产业集中的高新西区和配套成熟的高新区。二、二、LOFT市场整体去化速度低。按照每个月去化市场整体去化速度低。按照每个月去化2万方，也需要万方，也需要4年时间年时间才能消化才能消化2012正售和待售的正售和待售的100万体量。万体量。三、投资客对三、投资客对LOFT投资更慎重。投资更慎重。PART2成都重要成都重要loftloft项目分析项目分析重点案例情况分析重点案例情况分析成都重点成都重点LOFT项目调研情况汇总表项目调研情况汇总表编号楼盘名称LOFT面积区间产权性质层高是否装修售价均价客厅开间是否通气交房时是否做好隔层销售状况1万景峰39、42商业5.8清水优惠后均价70003.75通做（楼梯+隔层）2010-10-29至2012-05-10，共推出1258套LOFT，备案1033套，转化率82%。2天合凯旋南城40-65平方商业5.95清水优惠前均价120004.05不通气不做Loft第一次开盘时间2011.9，推出459套，至2012/5/10备案约320套3利通时代晶座47-87平方商业4.9清水优惠后均价90004.5不通气不做2#楼预售证获取时间2011-09-30，共378户，目前LOFT备案套数85户（透明网数据)，转化率22.3%。4蓝光空港国际城30-101平方商业4.9清水优惠前5300元4.2不通气不做LOFT开盘时间2012-03-29，一期LOFT户数432，目前LOFT剩约100套。5保利香槟国际40-63商业5.2清水优惠后8000元3.9不通气 10号楼做隔层2011-06-17至2012-05-10，共推出1151套LOFT，销售630套6龙湖北城天街54-88商业4.9清水优惠后9600元最小开间5.2不通气不做2011.11.1-2012.5.10,龙湖北城天街共推出LOFT476套，成交289套。7绿地缤纷城52-92平方商业5.6清水优惠后70004.6米左右通不做2012年5月19日开盘8龙湖时代天街75-110商业4.9清水优惠前7500最小开间5.2不通气不做17#楼2011-08-25拿预售证，总套数378套，目前备案200套9保利心语69，107商业5.5清水优惠后1100069平方客厅开间4米不通气不做2011年5月推出628套LOFT，半年去化112套。目前处于封盘状态城西主要LOFT项目城西城西-保利香槟国际：项目处于三环和绕城内。保利香槟国际：项目处于三环和绕城内。配套：中海国配套：中海国际购物公园（部分区域已物公园（部分区域已营业）；成都外国）；成都外国语学校等学校等14所学校，所学校，项目自身目自身拥有一条有一条1公里公里风情商情商业街和街和2万街区商万街区商业配套配套交通：小区门口就是地铁交通：小区门口就是地铁2号线。号线。项目交通图项目交通图基本属性：项目总占地基本属性：项目总占地184184亩。亩。LOFTLOFT共约共约30003000套。因为处于航套。因为处于航空线下，项目容积率空线下，项目容积率2.52.5。项目名称目名称保利香保利香槟国国际项目地址目地址高新西区高新西区-西芯大西芯大道道开开发商商保利地保利地产规划划设计公司公司成都基准方中建筑成都基准方中建筑设计事事务所所景景观设计公司公司北京易地斯埃北京易地斯埃东方方环境景境景观设计研究院有限公司研究院有限公司售楼售楼电话02881988080占地面占地面积约184亩建筑面建筑面积约30万平米万平米容容积率率2.5规划划户数数住宅住宅约1500套；套；LOFT约3000套。套。Loft10#楼在售楼在售（约400户）建筑密度建筑密度绿地率地率15%配套配套设施施中海国中海国际购物公园（部分区域已物公园（部分区域已营业）；成都外国）；成都外国语学校等学校等14所学校，所学校，项目自身目自身拥有一条有一条1公里公里风情商情商业街和街和2万街区商万街区商业配套配套交通条件交通条件一、一、54,96,305,311,320,511,702,716,芙蓉公交芙蓉公交703,在何家桥站下。在何家桥站下。116,221,310,310a，在成都，在成都公交装修厂（成都后花园站）下。公交装修厂（成都后花园站）下。二、距地铁二、距地铁2号线外国语学校站号线外国语学校站30米距离米距离项目目风格、物格、物业形形态欧式欧式风格格住宅住宅9-16层(75-135平方平方)Loft 6-10层（40-60平方）平方）物物业管理管理费用用3元元/平方平方*月月物物业公司公司保利物业地下停地下停车位位约2500个个小区平面图：小区平面图：loft总体量约总体量约14万方，已售约万方，已售约6万平，正售万平，正售2万多平，待售约万多平，待售约6万平。万平。LoftLoftLoftLoftLoftLoftLoftLoft10#楼楼5月月26日日开盘。开盘。1#，12#，11#楼基本楼基本售罄售罄7#，8#，9#，15#楼楼未开盘未开盘小区平面图小区平面图10#楼楼5月月26日日开盘开盘LOFT产品：1.十号楼共2单元，1单元9层楼，2单元10层楼，俩单元的户型基本对称分布。2.底1是商铺，2-9层（或2-10）是LOFT，标准层（3-8层）3梯25户。3.总共483套，其中2层和3层整卖。10#楼户型配比楼户型配比：标准层（：标准层（3-8层）层）45平米平米19户，户，43平方平方1户，户，50平方平方3户户,60平方平方2户。户。建筑风格：简欧风格建筑风格：简欧风格小区外立面效果图小区外立面效果图样板间分析：样板间分析：5.2米层高，户型面积米层高，户型面积43-60。每个户型上层额外赠送一个。每个户型上层额外赠送一个5平方平方左右的空间（过道上空）左右的空间（过道上空）样板间效果图样板间效果图户型分析：建面户型分析：建面45平方平方,开间开间3.9米米本期（本期（10#10#楼）户型特点分析楼）户型特点分析户型分析：建面户型分析：建面62平方，开间平方，开间6米米本期（本期（10#10#楼）户型特点分析楼）户型特点分析户型分析：建面户型分析：建面43平方，开间平方，开间4.3米米本期（本期（10#10#楼）户型特点分析楼）户型特点分析1户型分析：建面户型分析：建面50平方，开间平方，开间3.9米米本期（本期（10#10#楼）户型特点分析楼）户型特点分析推广分析：广告诉求主要强调其居住价值推广分析：广告诉求主要强调其居住价值2012月月5月份网络广告月份网络广告搜房网搜房网推广分析推广分析:软硬文结合，强调项目的居住价值软硬文结合，强调项目的居住价值2012年年5月网络广告月网络广告新华网四川房产新华网四川房产推广分析：用小故事的形式描述未来的生活方式推广分析：用小故事的形式描述未来的生活方式线下广告线下广告5月月10日华西都市报日华西都市报5月月10日成都商报日成都商报半版软文，几个故事的组合半版软文，几个故事的组合半版软文，几个故事的组合半版软文，几个故事的组合推广总结：作为成都推广总结：作为成都LOFT居住价值的佼佼者，居住价值的佼佼者，但其销售情况不是很好。这但其销售情况不是很好。这说明了虽然是低总价，但说明了虽然是低总价，但40年产权、高居住成本对刚需的影响甚大。年产权、高居住成本对刚需的影响甚大。总结：总结：保利香槟国际保利香槟国际LOFT2011年推广语年推广语:香槟国际香槟国际LOFT投资大城西的关键机会投资大城西的关键机会保利香槟国际保利香槟国际LOFT2012年推广语年推广语:30余万余万地铁地铁2号线口小跃层号线口小跃层从从“投资投资”到到“居住居住”，并且居住属性具有一定的吸引力：名牌开发商、跃层、，并且居住属性具有一定的吸引力：名牌开发商、跃层、地铁房、低总价。但是从地铁房、低总价。但是从2012/5/26日日10#楼的开盘效果来看（当天推出楼的开盘效果来看（当天推出483套销售约销售约100套），并不是很理想。套），并不是很理想。没热销的原因：没热销的原因：成都刚需追求高性价比的房子，成都刚需追求高性价比的房子，2011年中德英伦联邦高赠送面积火了，年中德英伦联邦高赠送面积火了，2012年光年光华逸家的极致小户型（华逸家的极致小户型（55平方的平方的3房）也受到了市场的追捧。房）也受到了市场的追捧。LOFT居住的高成本、首付居住的高成本、首付50%、产权、产权40年在一定程度上让很多刚需不能认可。年在一定程度上让很多刚需不能认可。总销售状况：总销售状况：2011-06-17至至2012-05-10，共推出，共推出1829套套LOFT，销售，销售796套，去化套，去化率率43.5%。销售状况销售状况楼栋楼栋拿预售证时间拿预售证时间LOFT总套总套数数均价均价销售状况销售状况交房时间交房时间12#2011-06-17473套至2012/6/20还有106套未备案1#2011-07-29441套至2012/6/20还有153套未备案。11#2011-09-30432套至2012/6/20还有394套未备案10#5月26日开盘483套优惠后8000元/平方至2012/6/20还有380套未备案10#楼2013年年底交房7#，8#，9#，15#项目优劣势分析：该项目项目优劣势分析：该项目LOFT的居住属性在成都的居住属性在成都LOFT市场中是数一数二的：市场中是数一数二的：低总价、地铁房、品牌开发商、容积率低。低总价、地铁房、品牌开发商、容积率低。LOFT卖点：卖点：1.低总价，地铁房。2.品牌开发商，自身配带一定体量的商业。3.临中海购物广场，高新科技园区，成都外国语学校等14所名校。4.10#楼开发商做隔层，但楼梯业主安装。楼开发商做隔层，但楼梯业主安装。Loft缺点缺点：一、项目在航道下，噪音污染大。二、层高5.2米。如隔成俩层，过于压抑。二、部分户型的客厅开间小.如50平方的开间才3米9。城西城西-万景峰：项目属于高新西区，位于绕城外高新西区和红光镇的交界处。万景峰：项目属于高新西区，位于绕城外高新西区和红光镇的交界处。配套：红光镇相关配套。配套：红光镇相关配套。交通：离地铁交通：离地铁2号线和轻轨约号线和轻轨约5分钟车程。分钟车程。基本属性：项目总占地基本属性：项目总占地177177亩，其中亩，其中LOFTLOFT共共17901790套套项目名称目名称万景峰万景峰项目地址目地址高新西区大高新西区大道今日道今日润园园旁旁开开发商商合景泰富合景泰富规划划设计公司公司梁志天设计师有限公司景景观设计公公司司售楼售楼电话82008899占地面占地面积118000平方米建筑面建筑面积600000平方米容容积率率3.47规划划户数数一期一期LOFT992户（基本售罄）（基本售罄），二期二期12#楼共楼共266户（正售），（正售），2期期13#楼楼532套（待售）套（待售）建筑密度建筑密度绿化率化率30%配套配套设施施红光镇相关配套交通条件交通条件公交线路305、305区间、117、716、221路。轻轨红光站距项目仅400米，地铁2号线西浦站离本项目也只有一站的距离物物业管理管理费用用2.8元/平方*月物物业公公司司广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司小区小区总车位位约3364个小区平面图：一期小区平面图：一期LOFT992套基本售罄，二期套基本售罄，二期12#楼（楼（266户）在售户）在售一期一期LOFT基本售罄基本售罄12#楼楼LOFT在售在售13#楼楼LOFT待售待售外立面效果图外立面效果图一期一期LOFT楼层平面图：楼层平面图：17层，层，992户，户型面积约户，户型面积约38平方，层高平方，层高5.8米米p1期期LOFT有三个单元，有三个单元，1楼为底商，楼为底商，2-17层为层为LOFT。p1单元单元3梯梯24户，户，2单元单元3梯梯22户，户，3单元单元3梯梯16户，共户，共992户。户。p面积都在面积都在38平方左右，平方左右，5.8米层高（米层高（1期大部分房源视线开阔）期大部分房源视线开阔）二期二期LOFT楼层平面图：楼层平面图：12#（在售），（在售），17层，层，3梯梯19户，共户，共266套套12#楼总楼总17层，底下层，底下2层是商铺，第层是商铺，第3层是架空，层是架空，4-17层是层是LOFT。12#楼楼3梯梯19户，共户，共266套套LOFT。13#楼待售楼待售户型图分析：户型图分析：12#楼只有一个户型，户型面积楼只有一个户型，户型面积42.5平方，开间平方，开间3.75米，米，层高层高5.8米，水电气全通米，水电气全通建筑面积建筑面积42.5平平方，客厅开间方，客厅开间3.75米，层高米，层高5.8米。部分户米。部分户型上层赠送储藏型上层赠送储藏室。室。改造后的阳台配改造后的阳台配置落地窗置落地窗价格分析及销售状况：优惠后均价价格分析及销售状况：优惠后均价7000元元/平方，平方，2010-10-29至至2012-05-10，共，共推出推出1258套套LOFT，备案，备案1033套，月均销售套，月均销售57套，总转化率套，总转化率82%。（。（2011年销年销售良好，售良好，2012年销售缓慢）年销售缓慢）楼栋楼栋拿预售拿预售证时间证时间LOFT总总套数套数均价均价销售状况销售状况交房时间及标准交房时间及标准1期LOFT2010-10-29日3个单元，共992户1期顶层优惠前均价8500，目前剩余房源为一口价房源（即一次性付款优惠15个点）销控表：约16户未售，位于顶层目前约20套未备案。1期LOFT2013年3月30日交房。楼梯、楼层开发商搭建，水电气全通2期12#楼2011-09-23共266套优惠前均价7500，按揭6个点，一次性8个点。销控表数据：9-17层基本上都未售出。至2012/5/10备案情况：目前205套未备案2期12#楼约2014年7月份交房，楼梯、楼层开发商搭建，水电气全通2期13#楼待售项目优劣势分析：低总价（总价项目优劣势分析：低总价（总价30万），层高万），层高5.8米，通水电气，名牌开发商，上下层米，通水电气，名牌开发商，上下层可单独入户。万景峰的居住属性在同类项目里是佼佼者。可单独入户。万景峰的居住属性在同类项目里是佼佼者。1.离地铁离地铁2号线和轻轨号线和轻轨10分钟路程。分钟路程。2.项目属于红光镇，红光镇生活配套已成型。项目属于红光镇，红光镇生活配套已成型。3.项目层高项目层高5.8米，楼梯、楼层开发商搭建，水电气全通。米，楼梯、楼层开发商搭建，水电气全通。4.12#楼单价单套楼单价单套LOFT总价在总价在30万左右。万左右。5.LOFT上下层可单独入户。上下层可单独入户。6.距高新西区综合保税区近。距高新西区综合保税区近。Loft缺点：缺点：1.项目所在区域商业氛围不浓厚。项目所在区域商业氛围不浓厚。2.12#户型开间户型开间3.75米。米。LOFT优点优点城西城西-绿地国际花都：项目位于郫县新政府中心旁，不限购但限贷。绿地国际花都：项目位于郫县新政府中心旁，不限购但限贷。配套：项目自身所带的商业体量；创智公园等；配套：项目自身所带的商业体量；创智公园等；项目交通图项目交通图项目基本属性：项目属于大型综合体，总体量项目基本属性：项目属于大型综合体，总体量519519亩，其中商业区（绿地缤纷城）亩，其中商业区（绿地缤纷城）约约6565亩，一期亩，一期LOFT286LOFT286套。套。项目名称目名称绿地国地国际花都花都-绿地地缤纷城城项目地址目地址西高新南西高新南北大道北大道开开发商商绿地集地集团规划划设计公司公司景景观设计公司公司上海绿地建设集团售楼售楼电话87806666占地面占地面积519亩（其中（其中绿地地缤纷城城64.67亩）建筑面建筑面积100万平方万平方米（其中米（其中绿地地缤纷城城28万平万平方米）方米）容容积率率3.90规划划户数数一期一期LOFT286套套建筑密度建筑密度绿化化率率35%配套配套设施施项目自身所带的商业体量；创智公园等；交通条件交通条件305、320、311、310、362、95、116、117、716等，在西区大道口站下车。成灌地铁，地铁2号线犀浦站与项目15分钟车程。物物业管理管理费用用2.6物物业公公司司小区小区总车位位车位比：1:0.98地下车位数：5600项目平面图：一期项目平面图：一期LOFT18层，底下层，底下5层是商业，层是商业，6-18层层LOFT，LOFT共共286套，户型面积套，户型面积52-92平方平方一期LOFT建筑外立面效果图建筑外立面效果图ArtDeco风格风格楼层平面图分析：楼层平面图分析：5梯梯22户。当期户型配比户。当期户型配比约约92:约约74:约约58:约约56:约约52=2:2:2:8:4:4户型分析：建筑面积户型分析：建筑面积56平方，层高平方，层高5.6米，客厅开间米，客厅开间4.5米，落地窗。米，落地窗。厨房所在位置影响了客厅的采光。厨房所在位置影响了客厅的采光。1额外额外赠送赠送户型分析：建筑面积户型分析：建筑面积58平方。层高平方。层高5.6米，客厅开间米，客厅开间4.650米，落地窗。厨房米，落地窗。厨房所在位置影响了客厅的采光。所在位置影响了客厅的采光。额外额外赠送赠送1户型分析：建筑面积户型分析：建筑面积59平方。层高平方。层高5.6米，客厅开间米，客厅开间4.75米，落地窗。厨房所米，落地窗。厨房所在位置影响了客厅的采光。在位置影响了客厅的采光。额外额外赠送赠送户型分析：建筑面积户型分析：建筑面积53平方。层高平方。层高5.6米，客厅开间米，客厅开间4.9米，落地窗。厨房所在米，落地窗。厨房所在位置影响了客厅的采光。位置影响了客厅的采光。额外额外赠送赠送本期价格分析及销售状况：本期价格分析及销售状况：原来定于原来定于5 5月月1919日开盘，因蓄客原因推迟日开盘，因蓄客原因推迟到到7 7月初。优惠后均价月初。优惠后均价64006400元元/平方。平方。楼栋楼栋开盘时开盘时间间LOFT总总套数套数均价均价销售状况销售状况交房时间及标准交房时间及标准1期LOFT目前处于排号期，预计2012年7月初开盘286套按揭6个点的优惠，优惠后均价6400元/平方。交房时间2013年9月底，通水电气，清水交房，。推广分析：广告推广诉求点是首付可分期（首付推广分析：广告推广诉求点是首付可分期（首付9999元）、居住属元）、居住属性（性（32万，实得万，实得117平方小跃层）平方小跃层）本周搜房网本周搜房网推广分析推广分析本周新浪广告本周新浪广告推广分析：从推广分析：从“LOFT”到到“小跃层小跃层”，绿地国际花都也逐渐强调其，绿地国际花都也逐渐强调其LOFT的居的居住价值。再一次验证了成都住价值。再一次验证了成都LOFT的消费群体在悄然扩展，把刚需纳为了重要的消费群体在悄然扩展，把刚需纳为了重要客户。客户。公交站台公交站台项目优劣势分析：项目优劣势分析：5.6米层高、米层高、4.5米开间，通水电气。但是在同区域来看，居住米开间，通水电气。但是在同区域来看，居住价值不及万景峰，在投资价值不如龙湖时代天街。从原计划价值不及万景峰，在投资价值不如龙湖时代天街。从原计划5月份开盘，推迟到月份开盘，推迟到7月初开盘也能看出项目的市场认可度不是很高。月初开盘也能看出项目的市场认可度不是很高。LOFT卖点：1.品牌开发商，项目为百万平方米综合体2.蜀都新城规划的利好3.5.6米层高，客厅开间4.5米左右。4.通气。Loft缺点：1.LOFT厨房在客厅原阳台（现无阳台）处，影响了客厅的采光。2.区域目前生活配套、公共交通未成熟。城西城西-龙湖时代天街：项目位于高新西区综合免税区旁。龙湖时代天街：项目位于高新西区综合免税区旁。配套：项目本身是配套：项目本身是183万体量的综合体。周围有电子科技大学等多所学府。万体量的综合体。周围有电子科技大学等多所学府。项目交通图项目交通图项目基本属性：项目是项目基本属性：项目是183万平方的超大综合体，目前在售万平方的超大综合体，目前在售LOFT为为17#楼，共楼，共378套。套。项目名称目名称龙湖湖时代代天街天街项目地址目地址高新西区合高新西区合作路作路89号号开开发商商龙湖地湖地产规划划设计公公司司景景观设计公司公司售楼售楼电话82009559占地面占地面积305330平方米建筑面建筑面积183万（万（70万体量的商万体量的商铺）容容积率率4.00规划划户数数总户数9904户。LOFT17#楼在售，共378套。建筑密度建筑密度绿化率化率30%配套配套设施施高新综合免税区。项目本身是超大体量的综合体。5分钟至电子科技大学交通条件交通条件116路公交车清水河校区站。物物业管理管理费用用4元元/平方平方*月月物物业公公司司重庆新龙湖物业有限公司小区小区总车位位11170个，车位比：1:1项目平面图：住宅在中央，四周全部是商业。这样有利于内商业的生存，项目平面图：住宅在中央，四周全部是商业。这样有利于内商业的生存，但降低了居住品质。但降低了居住品质。17号楼号楼LOFT在售在售天润路天润路天欣路天欣路合作路合作路合信路合信路住宅住宅楼层平面图楼层平面图-6400-5200-5200-5200-5200-5200-9450-5200-5200-5200-725-5250-6400-11800-11500-18层，层，1-4层商层商铺，铺，5-18层层LOFT，LOFT5梯梯27户。户。17号楼建筑面号楼建筑面积积70-150平方平方当期户型配比当期户型配比116:110:105:95:78:75:72=1:1:1:4:11:6:3户型分析户型分析本期户型特点分析本期户型特点分析4.9米层高。米层高。落地窗，开间大，所有户型中最落地窗，开间大，所有户型中最小的开间都有小的开间都有5米米2.本期价格分析及销售状况：总价高，最便宜的本期价格分析及销售状况：总价高，最便宜的LOFT都要都要50多万一套。多万一套。17#楼的月去化速度约楼的月去化速度约23套。套。楼栋楼栋获取获取预售预售证时证时间间LOFT总套数总套数均价均价销售状况销售状况交房时间交房时间17#楼2011-08-25378套销售均价7400元/平米（优惠后）至2012/5/10备案200套2013年6月LOFT优劣势分析：项目是优劣势分析：项目是183万超大体量的综合体，临高新综合免税区，万超大体量的综合体，临高新综合免税区，附近有多所高校，其投资价值和商业价值高。但它的去化速度低，附近有多所高校，其投资价值和商业价值高。但它的去化速度低，17#楼楼月去化速度约月去化速度约23套，套，LOFT卖点：1.品牌开发商，183万体量综合体。龙湖地产商业运营经验丰富。2.距高新区综合免税区近。3.5分钟至电子科技大学4.客厅开间大，落地窗，可展示面大。5.首创租售中心模式，免费替业主的商铺、首创租售中心模式，免费替业主的商铺、LOFT等招租。等招租。Loft缺点：1.层高4.9米，不适合隔2层。2.目前与成都交通不便捷。3.最便宜的LOFT都要50多万，总价高。城西LOFT项目小结1.区位区位：城西LOFT项目基本分布在产业聚集区-高新西区。2.开发商：开发商：开发商都属于名牌开发商。3.产品特征：产品特征：楼层数18层左右，主要户型40或50平方，层高基本都在5.2米以上。4.价格特征：价格特征：优惠后价格集中在6400-8000元/平方之间。5.销售状况：销售状况：销售最好的时候是2011年上半年，2012年销售明显减速。2012年单个项目月均去化量均不足30套。6.广告诉求点：广告诉求点：大部分项目把广告诉求点定于居住上。如保利香槟国际的“30余万，地铁2号线口小跃层”7.交房时间和标准：交房时间和标准：交房时间基本上是在2013年底，部分项目通气；部分项目开发商安装隔板和楼梯。城北主要LOFT项目城北城北-龙湖北城天街：项目位于城北龙湖北城天街：项目位于城北2.2环五块石商圈，周围有多个老旧的专业环五块石商圈，周围有多个老旧的专业市场（未来搬迁时间不定）市场（未来搬迁时间不定）项目基本属性：项目总占地约项目基本属性：项目总占地约300300亩亩,LOFT,LOFT总套数总套数664664套，本期户数套，本期户数188188项目名称目名称龙湖北城天街项目地目地址址金牛五块石蓉北商贸大道开开发商商成都龙湖北城置业有限公司规划划设计公司公司北京筑景艺国际建筑设设计谘询公司景景观设计公司公司北京筑景艺国际建筑设设计谘询公司售售楼楼电话82004888占地面占地面积约300亩建筑面建筑面积约70万方（其中30万方购物中心）容容积率率3.75规划划户数数Loft总套数664，本期套数188建筑密建筑密度度/绿化化率率30%配套配套设施施五块石商圈交通条件交通条件24路，39路，57路，59路，63路，70路，70A路，73路，80路，98路，108路，177路，316路物物业管理管理费用用6元/平方米*月物物业公司公司成都龙湖物业服务有限公司小区小区总车位位1:1.2项目平面图项目平面图:项目一共项目一共4栋栋LOFT，都属于项目，都属于项目2期。期。项目二期项目二期项目一期项目一期Loft:30#楼楼2011/11月开盘，月开盘，31#楼楼2011/12月开盘月开盘Loft:29#楼楼2012/05/06开盘，开盘，28#楼待售楼待售29#28#30#31#项目平面图：项目平面图：30#,31#楼为楼为14层，层，1-6层为底商，层为底商，7-14层层LOFT。29#楼共楼共14层，层，1-5层为商铺，层为商铺，6-14层层LOFT。28#29#30#31#楼层平面图分析：楼层平面图分析：30#（31#）3梯梯18户，户型面积户，户型面积44-88平平方，客厅开间方，客厅开间5.2米左右。米左右。30#（31#楼）LOFT产品分析：产品分析：3梯18户，单层面积1035平方，单栋LOFT总户数为144。户型面积在44-88平方，7-13层高4.9m，14层层高3.6米。开间大，户型的最小开间都达到了5米2，客厅是落地窗。楼层平面图分析：楼层平面图分析：29#3梯梯21户，总套数户，总套数188户，户型面积户，户型面积55.24-85平方。平方。29#楼LOFT产品分析：产品分析：u标准层（7-14层）3梯21户，6层3梯20户，loft总套数为188。u户型面积55.24-84.99平方，层高4.9米。u开间大，户型的最小开间都达到了5米2。u户型配比(以标准层为计算基础)84.99：62.53：58.23：57.91：55.24=1：1：2：2：15LOFT样板间效果图样板间效果图29#楼楼LOFT产品分析：产品分析：u层高4.9米。u户型面积55.24-84.99平方u客厅是落地窗。广告诉求点广告诉求点空中商铺震撼登场空中商铺震撼登场49万起，万起，54-88平方平方loftLOFT价格分析及销售状况：价格分析及销售状况：2011.11.1-2012.5.10,龙湖北城天街共推出龙湖北城天街共推出LOFT476套，成交套，成交236套。转化率套。转化率49.6%。楼栋楼栋开盘时间开盘时间LOFT总总套数套数均价均价销售状况销售状况至至2012/6/20备案状备案状况况交房时间交房时间28#未开盘29#2012/5/6188优惠前均价12000，优惠后均价9600232013年12月30#2011/11144121（剩余户数基本分布在顶层）31#2011/1214492（剩余户数基本以高楼层为主）项目优劣势分析：项目是项目优劣势分析：项目是70万体量的综合体，属于五块石商圈。优惠后均万体量的综合体，属于五块石商圈。优惠后均价价9600，LOFT月去化约月去化约30套。套。LOFT卖点：卖点：1.品牌开发商，且龙湖在商业运营商有着丰富的经验。2.项目是70万体量的综合体，填补城北商业空白。3.属于五块石商圈，并享受北改的利好。4.框架剪力墙结构，大部分户型可自由组合。5.客厅开间大。LOFT缺点：缺点：1.层高4.9米。2.区域环境目前脏乱差，3.目前交通拥挤，预计明年2环路快速通道的建成会给区域交通带来较大的改变城北LOFT项目小结城北三环内目前就龙湖北城天街有城北三环内目前就龙湖北城天街有LOFT产品销售。产品销售。1.区位区位：北2.2环，五块石商圈。2.开发商：开发商：开发商属于名牌开发商。3.产品特征：产品特征：主力户型50多平方，层高4.9米，客厅开间大。4.价格特征：价格特征：优惠后均价96005.销售状况：销售状况：月去化约30套。6.广告诉求点：广告诉求点：空中商铺7.交房时间和标准：交房时间和标准：2013年年底，清水交房，不通气。城东主要LOFT项目城东城东-保利东方中心：项目位于成华区东二环路建设路（沙河公园内，大蓉保利东方中心：项目位于成华区东二环路建设路（沙河公园内，大蓉和旁）。配套：和旁）。配套：SM广场、东区音乐广场等广场、东区音乐广场等项目交通图项目交通图(保利东方中心属于保利康桥）保利东方中心属于保利康桥）项目基本属性：保利康桥总占地项目基本属性：保利康桥总占地123亩，其中保利东方中心建亩，其中保利东方中心建筑面积筑面积26000平方。平方。LOFT共共442户，当期户，当期221户户项目名称目名称保利康桥保利康桥项目地址目地址成华区东二环路建设路（沙河公园内，大蓉和旁）开开发商商保利地保利地产规划划设计公司公司浙江绿城东方设计有限公司景景观设计公司公司美国EDSA景观设计公司售楼售楼电话88858080占地面占地面积保利康桥总占地保利康桥总占地123亩亩建筑面建筑面积340404平方米容容积率率3规划划户数数LOFT共442户，当期221户建筑密度建筑密度15.57%绿地率地率32%配套配套设施施SM广场、伊藤洋华堂、东区音乐广场等广场、伊藤洋华堂、东区音乐广场等交通条件交通条件2、51、52、61、114、159、412、541路麻石桥站，180路建设南三路站，72、324路SM广场站二环路快速项目目风格、物格、物业形形态住宅、住宅、LOFT。英伦风情。英伦风情物物业管理管理费用用4元元/平方平方*月月物物业公司公司保利地产小区平面图小区平面图Loft(7#)loft7#楼基本资料：16层，1，2层是商铺；3-16LOFT，层高4.9米，其中3-15层2梯16户（户型40平方），16层2梯13户（户型60平方）7#7#户型特点分析：户型特点分析：4040平方的户型是平方的户型是7#7#楼主要户型，其层高楼主要户型，其层高4.94.9米，开米，开间间4.84.8米。米。价格分析及销售状况价格分析及销售状况楼栋楼栋开盘时开盘时间间LOFT总套总套数数均价均价销售状况销售状况交房时间及其它服务交房时间及其它服务7#楼2012-06-09221优惠前均价15000元/平方，开盘当天2万订金抵4万购房款开盘当天去化约30套。2013年年底交房，不通气。物管托租，预计年收益7%。推广分析：广告诉求点主要落在投资回报率上。推广分析：广告诉求点主要落在投资回报率上。线下广告线下广告项目优劣势分析项目优劣势分析优势:1.项目处于东二环建设路旁，周围配套有SM广场、东区音乐广场等。位置极佳、2.保利东方中心属于保利康桥，而保利康桥是成都城市豪宅，内部配套和园林打造极佳。3.客厅开间大，40平方的户型开间4.8米。劣势：层高4.9米；40平方户型的价格约60万，总价过高。城东LOFT项目小结城东目前保利东方中心城东目前保利东方中心LOFT在售，万科钻石广场待售在售，万科钻石广场待售1.区位区位：都位于东二环建设路处。2.开发商：开发商：开发商属于名牌开发商。3.产品特征：产品特征：层高4.9米，客厅开间大，主要户型为40-60平方。4.价格特征：价格特征：优惠后均价约为14500。5.销售状况：销售状况：2012年6月9日保利东方中心LOFT开盘，当天销售约30套。6.广告诉求点：广告诉求点：投资回报率高7.交房时间和标准：交房时间和标准：交房时间集中在2013年年底和2014年，清水交房，不通气。城南主要LOFT项目城南城南-空港国际城：项目属于成都西南方机场高速旁空港国际城：项目属于成都西南方机场高速旁配套：项目本身是配套：项目本身是260万体量的大型综合体万体量的大型综合体项目交通图项目交通图项目基本属性：项目占地约项目基本属性：项目占地约10001000亩，建筑面积亩，建筑面积26000002600000平方米。一平方米。一期期LOFTLOFT户数户数432432套。套。项目名称目名称蓝光空港国光空港国际城城项目地址目地址双流双流县双双流流县航空航空港黄河中港黄河中路二段路二段开开发商商成都双流和成都双流和骏置置业有限公司有限公司规划划设计公司公司景景观设计公司公司售楼售楼电话85881668占地面占地面积近近1000亩（其（其中商中商业600多多亩，住宅住宅300多多亩）建筑面建筑面积2600000平方米平方米容容积率率2.83规划划户数数一期一期LOFT户数数432建筑密度建筑密度绿化化率率30%配套配套四川大学江安校区、成都信息工程学院、西南名族大学、四川省职业艺术学院、成都体育学院分院。项目本身是百万级体量综合体交通条件交通条件附近：附近：304/300/816/804/121/806/91路。路。物物业形形态旗下囊括商旗下囊括商务城、青年城、青年时尚城、潮流尚城、潮流韩国城三大主国城三大主题规划。涵盖划。涵盖风情商情商业街、街、创意意办公、公、写字楼、集中式商写字楼、集中式商业、独、独栋总部部办公公5大大业态项目本周推广目本周推广语15万万/套套 抢天府新区首站天府新区首站红利利物物业管理管理费用用2元元/平方平方*月月物物业公司公司成都嘉宝物成都嘉宝物业管理公司管理公司小区小区总车位位11000个个项目平面图：项目平面图：loft一期：一期：1#楼，楼，13层，层，2单元。底下单元。底下2层是商铺，层是商铺，3-13层层是是LOFT。开盘时间。开盘时间2012-03-29楼层平面图分析楼层平面图分析：每个单元标准层都是：每个单元标准层都是4梯梯20户，户，12层层4梯梯19户，户，13层层4梯梯17户。户。户型面积约户型面积约30-101平方。客厅开间平方。客厅开间4.2米左右。米左右。当期户型配比（以标准层为计算基础）当期户型配比（以标准层为计算基础）：34.20:47.4:53.74:62.66:79.86:101.54=6：6：2：2：2：2建筑立面图建筑立面图样板间分析样板间分析：层高层高4.9米。米。客厅落地窗，部分户型带阳台。客厅落地窗，部分户型带阳台。本期价格分析及销售状况本期价格分析及销售状况楼栋楼栋开盘时开盘时间间LOFT总套总套数数均价均价销售状况销售状况交房时间交房时间1#楼（1期LOFT）2012-03-29432蓝光空港国际城loft优惠前均价5300元/，全款优惠5%，按揭优惠3.5%。另有少量一口价房源不论按揭还是一次性都优惠5%至2012/5/10日LOFT剩约100套。去化率为77%。1#楼合同交房时间2014.5月，但预计2013年底可提前交房。项目优劣势分析：项目优劣势分析：LOFT卖点：建筑面积建筑面积260万平方，为区域内唯一大型商业；万平方，为区域内唯一大型商业；临机场；临机场；优惠前均价优惠前均价5300，最便宜的，最便宜的LOFT约约18万；万；79平方和平方和101平方的户型带转角阳台。平方的户型带转角阳台。每层楼配带公共卫生间。每层楼配带公共卫生间。大部分大部分LOFT的开间是的开间是4.2米。米。Loft缺点：一、层高才一、层高才4.9米。二、目前去城区的公共交通不便。米。二、目前去城区的公共交通不便。城南城南-天合凯旋南城：项目位于天合凯旋南城：项目位于高新区盛邦街高新区盛邦街366号；号；周周围配套：配套：铁像寺水街（像寺水街（约明年明年7月份月份营业），成都），成都7中，伊藤洋中，伊藤洋华堂，堂，350亩市政公市政公园等。园等。交通：交通：项目目门口口815a；项目周目周边815，26,184,4B；地；地铁5号号线（约2016年开通年开通）项目基本属性：项目占地项目基本属性：项目占地4848亩，亩，loftloft总套数总套数459459户户项目名称目名称天合凯旋南城项目地址目地址高新区盛邦街高新区盛邦街366号号（中海（中海兰庭旁庭旁边）开开发商商成都天合裕成都天合裕兴置置业有限公有限公司司规划划设计公司公司景景观设计公司公司贝尔尔高林国高林国际有限公有限公司司售楼售楼电话85312299占地面占地面积32429平方平方米米建筑面建筑面积172368平方米平方米容容积率率3.50规划划户数数LOFT总459套，套，住宅188户；叠拼26户建筑建筑风格格Artdeco绿地地率率15%项目周目周边环境境临近成都首个外籍人士居住区近成都首个外籍人士居住区;配套配套设施施铁像寺水街（像寺水街（约明年明年7月份月份营业）；成都）；成都7中；伊藤洋中；伊藤洋华堂；堂；350亩市政公园等市政公园等交通条件交通条件 项目目门口口815a；项目周目周边815，26,184,4B；地；地铁5号号线（约2016年开通）年开通）物物业形形态别墅、高墅、高层电梯住宅、多梯住宅、多层商商业、LOFT。写字楼，地下商。写字楼，地下商业物物业管理管理费用用5元元/平方米平方米月月（loft）物物业公司公司成都成都凯旋物旋物业服服务有限有限责任公任公司司小区小区总车位位地下地下车位位1247天合凯旋南城项目总平图南1B1A2#3#4#5#6#7#8#10A10B10C裙楼3层集中商业3层集中商业叠拼180-2509#公建140-180跃层写字楼1#楼A座为写字楼；1#楼B座为LOFT，21层459户；2#楼三层商业4000+平米；3#、4#、5#、6#、7#、8#为叠拼别墅共计26套；9#楼为配套设施楼10#楼为跃层共计188户。项目平面图项目平面图项目平面图项目平面图1#楼楼B座座（在售（在售LOFT）1#楼B座：共21层（其中底下3层是商铺；第11层是避难层）。LOFT共459套，且.面对中庭的大部分户型视线非常开阔。标准层平面图分析标准层平面图分析4米宽阔走廊，每户再额外赠送约8平方米的储藏室，得房率210%框架剪力墙结构，大部分户型可自由组合。标准层户型配比：约64平米：约59平米：约54平米：约49平米：约46平米=16:5:2:2:2LOFT标准层7梯27户，层高5.95米，面积区间40-65平方，开间4.05米左右。公共空间效果图公共空间效果图Loft标准层过道loft首层大堂loft标准层电梯厅本期价格分析及销售状况：本期价格分析及销售状况：2011年年9月份开盘，至月份开盘，至2012/5/10备案约备案约320套。月均去化速度约套。月均去化速度约40套。优惠后均价在套。优惠后均价在11500元元/平方。平方。楼栋楼栋开盘时开盘时间间LOFT总套数总套数均价均价销售状况销售状况交房时间交房时间1#楼B座2011.9459套优惠前均价在11800元/平方。其中大部分户型除付款优惠(按揭一个点，一次性二个点)外无其它优惠措施。另有少量一口价房源，优惠力度为7个点。备案数据：到2012/5/10透明网备案约320套，转化率70%。现场销控表:约380套已售.未售房源基本分布在低、高楼层，以大户型为主交房时间2013-12-31。开发商预留埋件。推广分析：广告诉求点在价格、户型特点等销推广分析：广告诉求点在价格、户型特点等销售信息上。售信息上。项目优劣势分析项目优劣势分析项目优点项目优点1.金融后台服务区的规划利好。金融后台服务区的规划利好。2.临未来的地铁临未来的地铁5号线。号线。3.层高层高5.95米。面对中庭的户型视线开阔。走廊米。面对中庭的户型视线开阔。走廊4米宽。米宽。4.临伊藤洋华堂、成都七中、铁像寺水街（临伊藤洋华堂、成都七中、铁像寺水街（2013年年7月营业，号称打月营业，号称打造成都第一街）。尤其是铁像寺水街和项目才一街之隔。造成都第一街）。尤其是铁像寺水街和项目才一街之隔。城南城南-利通时代晶座：项目位于利通时代晶座：项目位于高新区高新区剑南大道与天府四街交南大道与天府四街交汇处。配套：配套：400亩市政公园。伊藤洋市政公园。伊藤洋华堂，七中，堂，七中，铁像寺水街等。像寺水街等。交通：未来的地铁交通：未来的地铁5 5号线号线项目基本属性：项目占地约项目基本属性：项目占地约5656亩，亩，LOFT2#LOFT2#楼（楼（378378户）在售户）在售,1#,1#楼楼(精精装）目前排号，预计装）目前排号，预计6 6月月3030日开盘日开盘项目名称目名称利通利通时代晶座代晶座项目地目地址址高新区高新区剑南南大道与天府大道与天府四街交四街交汇处开开发商商四川佳兆港投四川佳兆港投资有限公司有限公司规划划设计公司公司景景观设计公司公司售楼售楼电话85113322占地面占地面积37067平方米平方米建筑面建筑面积222451平平方米方米容容积率率5.00规划划户数数2#楼楼LOFT378户户建筑密建筑密度度绿化率化率35%分期情况分期情况住宅最新批次开住宅最新批次开盘2012-04-15配套配套设施施小区小区拥有两千平米的底商及独立商有两千平米的底商及独立商业做做为小区小区业主的商主的商业配套。羽毛球配套。羽毛球场、无无边界泳池及架空泛会所内的运界泳池及架空泛会所内的运动设施施400亩市政公园，伊藤洋市政公园，伊藤洋华堂，堂，铁像寺水街，七中。像寺水街，七中。金融后台区的其它配套交通条件交通条件26、801（花荫路）、（花荫路）、815(剑南大道名乐村剑南大道名乐村)、5路，路，距地距地铁5号号线三江站近。三江站近。施工施工进度，交付度，交付时间和和标准准入住入住时间 2013-12物物业形形态、楼、楼层高高公寓公寓29层、住宅层、住宅33层、层、loft20层层。物物业管理管理费用用3元元/平方米平方米月月物物业公公司司四川通用物四川通用物业有限公有限公司司停停车位位:1：0.7项目平面图项目平面图1#,2#，17#楼为LOFT。2#楼在售，1#楼目前排号，17#楼待售。立面效果图立面效果图2#楼楼1#楼楼17#楼楼2#楼楼20层，底下层，底下2层是商铺层是商铺楼层平面图分析楼层平面图分析2#楼总套数378户，4梯21户，面积区间47-87，标准层户型面积比约74：约70：约63：约56：约50：约48=2:1:2:12:2:22#2#楼户型图分析楼户型图分析层高4.9米。客厅开间4.5米，落地窗。上层再额外赠送一个5平方左右的储藏间（过道上方）本期价格分析及销售状况本期价格分析及销售状况楼栋楼栋预售证预售证时间时间LOFT总套数总套数均价均价销售状况销售状况交房时间交房时间2#2011-09-30394户惠后均价9000至2012/7/15LOFT备案套数140户（透明网数据)，转化率22.3%。2013年12月份1#6月30日开盘惠后均价9600（1000元/平方的精装标准）5月开始排号，6月提出包租。6月30日1#楼开盘，开盘当天