第九章 房地产抵押与担保代理

第九章 房地产抵押与担保代理第一节第一节 房地产抵押概述房地产抵押概述一、房地产抵押的概念与特征一、房地产抵押的概念与特征 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。履行担保的行为。2021/9/181特征：特征：1.是从属于主债权的担保物权是从属于主债权的担保物权 2.抵押人的主体须合格，房地产须合法抵押人的主体须合格，房地产须合法 3.抵押人不转移对房地产的占有方式抵押人不转移对房地产的占有方式 4.债务人到期不清偿债务时，抵押权人债务人到期不清偿债务时，抵押权人 有权依法行使抵押权，变现受偿有权依法行使抵押权，变现受偿 5.也是一种融资手段也是一种融资手段2021/9/182二、房地产抵押的种类二、房地产抵押的种类从不动产的形态来区分：从不动产的形态来区分：1.预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押按揭按揭2.在建工程抵押在建工程抵押3.现有产权房抵押贷款现有产权房抵押贷款4.以出让方式取得国有土地使用权的贷款抵押以出让方式取得国有土地使用权的贷款抵押2021/9/183v商品房销售商品房销售 中的抵押贷款：中的抵押贷款：1、公积金贷款：、公积金贷款：2007.3.18后后 4.32%5年以年以上为上为 4.77%（现为（现为4.05%，4.59%）2、商业贷款：、商业贷款：2007.3.18后下限后下限5.74%6.04%，上限，上限6.75%7.11%2008.10.27后下调为后下调为0.7倍倍3、组合贷款、组合贷款还款方法：还款方法：1.等额本息还款等额本息还款2.等额本金还款等额本金还款2021/9/184v三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定2021/9/185第二节第二节 房地产抵押合同与抵押登记房地产抵押合同与抵押登记一、房地产抵押合同一、房地产抵押合同v借款合同为主合同，抵押合同为从合同借款合同为主合同，抵押合同为从合同二、房地产抵押登记二、房地产抵押登记v在抵押合同签订后在抵押合同签订后30日内，进行抵押登记日内，进行抵押登记v未办理抵押登记的，抵押权人不能对抗第未办理抵押登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权三人，对抵押物不具有优先受偿权2021/9/186三三.抵押房地产的占用与管理抵押房地产的占用与管理v抵押后的房地产转让时应当告知抵押权人和抵押后的房地产转让时应当告知抵押权人和受让人受让人v维护抵押房地产的安全完好维护抵押房地产的安全完好2021/9/187五、抵押房地产的处分五、抵押房地产的处分v处分方式：拍卖、折价、变卖处分方式：拍卖、折价、变卖v处分所得分配：处分所得分配：v抵押权优先于一般债权抵押权优先于一般债权v同一房地产设定两个抵押权的，以抵押登同一房地产设定两个抵押权的，以抵押登记的先后顺序受偿记的先后顺序受偿2021/9/188v“个人住房循环授信个人住房循环授信”，是指居民以其所购，是指居民以其所购住房作为最高额度抵押，向银行申请一个循住房作为最高额度抵押，向银行申请一个循环授信额度。在不超过授信期限和可用额度环授信额度。在不超过授信期限和可用额度范围内，居民可以向银行多次申请个人贷款。范围内，居民可以向银行多次申请个人贷款。2021/9/189第三节 住房置业担保v住房置业担保公司在借款人无法满足贷款人住房置业担保公司在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。带责任保证担保的行为。2021/9/1810v设立担保公司应具备的下列条件：设立担保公司应具备的下列条件：1、有自己的名称和组织机构；有自己的名称和组织机构；2、有自己固定的服务场所；有自己固定的服务场所；3、有不少于有不少于1000万元人民币的实有资本；万元人民币的实有资本；4、有一定数量的周转房；有一定数量的周转房；5、有适应工作需要的专业管理人员；有适应工作需要的专业管理人员；6、有符合公司法和相关法律法规规定有符合公司法和相关法律法规规定的其他条件。的其他条件。2021/9/1811v申请住房置业担保，应当具备下列条件：申请住房置业担保，应当具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（一）具有完全民事行为能力；（二）有所在城镇正式户口或者有效居留的身（二）有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；份证件；（三）收入来源稳定，无不良信用记录，且有（三）收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；偿还贷款本息的能力；（四）已订立合法有效的住房购销合同；（四）已订立合法有效的住房购销合同；(五五)已足额交纳购房首付款；已足额交纳购房首付款；(六六)符合贷款人和担保公司规定的其他条件。符合贷款人和担保公司规定的其他条件。2021/9/1812v住房置业担保方式住房置业担保方式1.连带担保连带担保2.全程一般担保全程一般担保3.阶段性连带担保阶段性连带担保重庆住房置业担保有限公司重庆住房置业担保有限公司2021/9/1813第四节 房地产抵押贷款业务操作2021/9/1814