第九章土地集约利用

第九章：土地集约利用第九章：土地集约利用第九章：土地集约利用第九章：土地集约利用华中中师范大学范大学 导读导读1.1.本章内容本章内容土地报酬规律是优化土地利用投入产出关系与经营土地报酬规律是优化土地利用投入产出关系与经营方式的基本依据。本章首先介绍了土地报酬规律的方式的基本依据。本章首先介绍了土地报酬规律的概念与内涵，并对生产函数理论在土地报酬运动三概念与内涵，并对生产函数理论在土地报酬运动三阶段中的运用进行了分析，然后对土地集约经营理阶段中的运用进行了分析，然后对土地集约经营理论进行了阐述，最后提出了我国进行土地集约经营论进行了阐述，最后提出了我国进行土地集约经营的对策。的对策。华中中师范大学范大学 导读导读2.2.学习要点学习要点（1）土地报酬规律的概念和内涵；（2）土地报酬运动三阶段分析；（3）土地集约经营原理。3.3.课外阅读书目课外阅读书目（1）德特奥多尔布林克曼著.刘潇然译.农业经营经济学.北京:农业出版社（2）美伊利，魏尔万.李树青译.土地经济学.北京:商务印书馆华中中师范大学范大学 案例分析：案例分析：案例案例1:1:昆山市土地资源集约经营的调查昆山市土地资源集约经营的调查 为了经济的可持续发展，昆山十分重视土地资源的集约利用。在目前为了经济的可持续发展，昆山十分重视土地资源的集约利用。在目前集约用地都还没有一个明确标准的情况下，昆山市根据本地实际，制集约用地都还没有一个明确标准的情况下，昆山市根据本地实际，制定了一个通俗易懂又易操作的定了一个通俗易懂又易操作的“5432”5432”标准，即以每亩土地最低投资标准，即以每亩土地最低投资额为限，严格执行。具体规定是：出口加工区每亩土地投资不得低于额为限，严格执行。具体规定是：出口加工区每亩土地投资不得低于5050万美元，国家级经济技术开发区每亩不低于万美元，国家级经济技术开发区每亩不低于4040万美元，省（部）级万美元，省（部）级开发区不低于开发区不低于3030万美元，其余各镇工业配套区不低于万美元，其余各镇工业配套区不低于2020万美元；对于万美元；对于投资额在投资额在500500万元人民币以下的内资企业，一律不采取一次性出让的方万元人民币以下的内资企业，一律不采取一次性出让的方式提供土地使用权，而采用租赁土地使用权或标准厂房的形式提供生式提供土地使用权，而采用租赁土地使用权或标准厂房的形式提供生产经营场所；还学习借鉴台湾新竹工业园经验，推行产经营场所；还学习借鉴台湾新竹工业园经验，推行“园区式招商园区式招商”和和“地块招商地块招商”新模式，减少基础设施配套，提高土地集约利用率。新模式，减少基础设施配套，提高土地集约利用率。20022002年，在昆外商投资企业每亩土地投资额已经达到年，在昆外商投资企业每亩土地投资额已经达到22.622.6万美元，比万美元，比“九五九五”期间提高了一倍，由此带来土地产出率较高，如占地期间提高了一倍，由此带来土地产出率较高，如占地1.861.86平平方公里的出口加工区（方公里的出口加工区（A A区），区），20022002年平均每亩土地的产出率已高达年平均每亩土地的产出率已高达135.6135.6万美元。这样，昆山土地资源对经济建设的承载能力也得到明显万美元。这样，昆山土地资源对经济建设的承载能力也得到明显提升。提升。华中中师范大学范大学 案例分析：案例分析：思考题：思考题：某著名跨国公司（属世界500强企业）有一个很好的项目想在昆山出口加工区投资，但是它每亩土地投资低于50万美元，此时该如何处理？华中中师范大学范大学 案例分析：案例分析：案例案例2 2：龙里莲花村土地集约经营效益：龙里莲花村土地集约经营效益 贵州龙里县龙山镇莲花村以土地集约经营形式进行贵州龙里县龙山镇莲花村以土地集约经营形式进行农业产业结构调整，一亩土地的产出效益由农业产业结构调整，一亩土地的产出效益由10001000元元增至增至80008000元，农户纯收入近元，农户纯收入近20002000元，实现了农民增元，实现了农民增收、农业增效。收、农业增效。思考题：在我国农村，如何推进土地集约经营？在思考题：在我国农村，如何推进土地集约经营？在其中，政府应该发挥什么作用？其中，政府应该发挥什么作用？华中中师范大学范大学 历年土地日宣传主题历年土地日宣传主题1991年的第一个全国土地日的宣传主题主题是：土地与国情；1992年的第二个全国土地日的宣传主题主题是：土地与改革；1993年的第三个全国土地日的宣传主题主题是：土地与经济；1994年的第四个全国土地日的宣传主题主题是：土地与市场；1995年的第五个全国土地日的宣传主题主题是：土地与法制；1996年的第六个全国土地日的宣传主题主题是：土地与发展保护我们的生命线；1997年的第七个全国土地日的宣传主题主题是：土地与国家爱护我们的家园；19981998年的第八个全国土地日的宣传主题是：土地与未来年的第八个全国土地日的宣传主题是：土地与未来集约用地，造福后代；集约用地，造福后代；1999年的第九个全国土地日的宣传主题主题是：依法行政，合理用地；2000年的第十个全国土地日的宣传主题主题是：保护耕地为了美好的明天；2001年的第十一个全国土地日的宣传主题主题是：规划用地，利国利民；2002年的第十二个全国土地日的宣传主题主题是：规范土地市场，促进经济发展；2003年的第十三个全国土地日的宣传主题主题是：规范土地市场，促进可持续发展；2004年的第十四个全国土地日的宣传主题主题是：坚持科学发展观，珍惜每一寸土地；20052005年的第十五个全国土地日的宣传主题是：节约集约用地，促进科学发展。年的第十五个全国土地日的宣传主题是：节约集约用地，促进科学发展。2006年的第十六个全国土地日的宣传主题是:依法合理用地,促进科学发展华中中师范大学范大学 第一节第一节 土地集约利用概述土地集约利用概述一、土地集约利用的历史必然性一、土地集约利用的历史必然性 所谓土地集约利用土地集约利用，是指在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营方式。土地集约利用带有一定的时代特点，打上时代的烙印。在工业化初期，人类将注意力放在土地利用的经济效益上，很少考虑社会效益和生态效益，在城镇土地利用方面一味地追求土地的建筑密度和容积率。在后工业化时代，土地利用的目标不再是经济效益至上，建筑密度和容积率也不再是人们追求的惟一目标。华中中师范大学范大学 土地集约利用还有一定的地域性。土地集约利用还有一定的地域性。在同一时期，不同地域的土地集约利用有不同的表现形式：总的来讲，南方土地的建筑密度大于北方，原因是南方的住宅对光照要求不强；北方则相反，为了使每个居住单元要都尽可能地获得更多的阳光，建筑物的间距必然要大于南方。华中中师范大学范大学 二、土地利用集约度与集约利用形式二、土地利用集约度与集约利用形式 土地利用集约度是指在生产过程中，单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量。在其他条件不变的情况下，单位面积土地上投放的资本和劳动的数量越多，则土地利用的集约度越高；反之，就越低。华中中师范大学范大学 第二节第二节 土地报酬递减规律土地报酬递减规律 一、正确认识土地肥力一、正确认识土地肥力 土地肥力土地肥力（土地经济肥力）（土地经济肥力）自然肥力自然肥力人工肥力人工肥力取决于农业化学、农业机械的发取决于农业化学、农业机械的发展以及具体的用途展以及具体的用途人工肥力与人的劳动能力也不同。耕种后的土地肥力已不单是自然肥耕种后的土地肥力已不单是自然肥力或人工肥力，而是自然肥力和人力或人工肥力，而是自然肥力和人工肥力相交融而形成的经济肥力。工肥力相交融而形成的经济肥力。我们既不能绝对地说土地肥力递增，也不能绝对我们既不能绝对地说土地肥力递增，也不能绝对地说土地肥力递减。土地肥力的变化主要取决于地说土地肥力递减。土地肥力的变化主要取决于人工肥力的变化。人工肥力的变化。华中中师范大学范大学 二、报酬的实质及其形态二、报酬的实质及其形态在土地经济学中，研究“土地报酬递减规律”时，把“报酬”定义为“一一定定面面积积土土地地投投入入中中某某项项变变动动要素的生产率要素的生产率”，这样便于对问题进行研究。在自然经济条件下，只需研究物质形态（即使用价值）的报酬就可以了，但在商品经济条件下，除了要研究物质形态的报酬外，还需要研究价值形态和价格形态的报酬。华中中师范大学范大学 价值形态的报酬价值形态的报酬实物形态的报酬实物形态的报酬价格形态的报酬价格形态的报酬报酬报酬从一定的生产过程来看，实物形态的报酬符合“报酬递减规律”。但从人类的生产历史来看，则符合“报酬递增规律”，即生产率是不断提高的。报酬的价值形态所反映的内容有所不同价格形态的报酬也遵循“报酬递减规律”。从人类生产历史来看，价格形态的报酬也是递增的。华中中师范大学范大学 在农业生产中，实物形态的报酬和价格形态的报酬运动趋势基本是一致的，而价值形态的报酬则有其独特的运动形式，笼统地谈土地报酬递增递减或土笼统地谈土地报酬递增递减或土地肥力递增递减都是不准确的。地肥力递增递减都是不准确的。华中中师范大学范大学 三、三、“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”思想思想 的发展和完善的发展和完善人类对人类对“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”的认识和实践发源于的认识和实践发源于农业领域。农业领域。早在18世纪70年代，法国重农学派代表人物杜尔阁首先提出了“报酬递减规律”的思想。19世纪以前，西方经济学者对“报酬递减规律”的研究还主要局限在农业范围内，再加上当时的实验手段和认识手段有限，对“土地报酬递减规律”的认识是比较片面的。19世纪初叶以后，其他领域科学技术的迅猛发展，为全面认识这一规律提供了实验、数学、经济学方面的条件。及至上世纪中叶，一些科学家、数学家和经济学家已从五个方面进一步丰富和完善了“土地报酬递减规律”思想。华中中师范大学范大学 西尼尔（N.W.Senior）在1836年给这个规律的内涵添加了“农业生产技术保持不变农业生产技术保持不变”这一重要条件。引入了“若干生产要素投入量保持不变”作为报酬递减律发生作用的前提条件。美国经济学家克拉克（J.B.Clark）在其1900年出版的财富的分配一书中把生产中的要素分为不变类和可变类把生产中的要素分为不变类和可变类，而可变类只是一种（这样便于分析问题）。华中中师范大学范大学 研究报酬的领域从农业生产部门回到了农业生产单位。最先从农业生产单位来研究土地报酬递减规律的是配第和杜尔阁，后来的斯密、马尔萨斯都是从从部部门门生生产产的的角角度度来来研研究究报报酬酬或或肥肥力力递递减减规规律律的的。到19世纪末，坎南（E.Cannan）挖掘出杜尔阁的报酬递减规律思想。克拉克和马歇尔（A.Marshall）引进生产函数后，才又把生产单位视作研究报酬变化的基点。华中中师范大学范大学 把把报报酬酬作作为为不不变变生生产产要要素素的的生生产产率率（如如单单位位面面积产量），演变成可变生产要素的生产率。积产量），演变成可变生产要素的生产率。把把“报报酬酬递递减减规规律律”从从农农业业领领域域推推广广到到一一般般生生产产领领域域。现代西方经济学已把“土地报酬递减规律”扩大到一切生产事业和消费活动的几乎无所不包的领域，而统称为“报酬(收益)递减规律”。华中中师范大学范大学 四、几点启示四、几点启示(1)(1)“土土地地报报酬酬”和和“土土地地肥肥力力”不不是是同同一一概概念念，土土地地报报酬酬是是指指土土地地的的产产出出与与土土地地投投入入的的对对比比关关系系；而而土土地地肥力是指土地生产某种产品的潜在能力。肥力是指土地生产某种产品的潜在能力。(2)(2)“土土地地报报酬酬递递减减规规律律”命命题题并并没没有有准准确确表表达达该该规规律律的的本本质质。该该规规律律的的本本质质应应是是“变变动动要要素素的的报报酬酬变变化化规规律律”。(3)(3)“土土地地报报酬酬递递减减规规律律”不不是是针针对对人人类类生生产产的的历历史史过过程程而而言言的的，而而是是就就某某一一个个生生产产单单位位、在在一一定定不不变变要要素素的的条条件件下下，因因投投入入变变动动要要素素（如如劳劳动动力力）的的数数量量不不同同，而导致的总产出量和变动要素的边际产量不同。而导致的总产出量和变动要素的边际产量不同。华中中师范大学范大学 (4)“土地报酬递减规律”应属于与生产关系无关的生产力范畴，它为人们找出资源的最佳组合及最佳投入量提供了理论依据。(5)工工业业和和科科学学技技术术发发展展了了，并并不不能能说说土土地地肥肥力力就就提提高高了了。土地单产的提高，也并不完全是由于土地肥力的提高。从近代和现代的农业生产情况来看，土地单产的提高，重要的一条是由于生物技术革命培育出了光合能力强、耐瘠能力高的新品种。况且，这些也不在“土地报酬递减规律”的研究之列。当然，也就不能用这些科技成果来批驳“土地报酬递减规律”了。华中中师范大学范大学 第三节第三节 报酬变化阶段的定量分析报酬变化阶段的定量分析农业生产的函数关系可以表示为：式中:Y产量；f函数关系；Xi投入的各种生产要素数量。为了研究生产要素的最佳投入量，人们常把其他生产要素固定在某一水平上，而只研究其中一种生产要素与总产量的关系。这时，这种关系的函数表达式为：Y（Xi）式中:Y总产量；新的函数关系；Xi 某一生产要素的投入量。华中中师范大学范大学 这个函数表明：当某一变动生产要素的投入量为X时，所生产出的产量为Y。通过这一函数式，还可以求出生产要素的平均产量（APP）和边际产量（MPP）以及生产弹性（EPP）。平平均均产产量量（APP）=Y/X，它表示平均每单位生产要素所生产出来的产量。边边际际产产量量（MPP）=Y/X，X表示变动生产要素的增加量；Y表示在相应情况下总产量的增加量，二者之比表示每增加一单位某种生产要素所增加的总产量。（X=Xi+1-Xi，Y=Yi+1-Yi，i=1，2，n-1）华中中师范大学范大学 如果函数是连续函数，那么边际产量还可通过其一次导数求得，即研究报酬变化规律，主要是研究边际产量。研究报酬变化规律，主要是研究边际产量。生产弹性 ，它表示报酬的变化强弱及变化方向。华中中师范大学范大学 总产量、平均产量、边际产量的变化用图形表示，见图31。HTPP第三阶段第三阶段APPMPP第二阶段第二阶段第一阶段XPDQRGI0图图3-1 土地报酬三阶段曲线土地报酬三阶段曲线第二阶段第三阶段OABCYTPPFE华中中师范大学范大学 （1）当生产要素X在从零增加到A点这段区域内，边际产量递增，直至达到最高点I；总产量也递增，直至达到该曲线拐点F；并且这两条曲线都是上凹的；平均产量虽然也平缓增加，但未达到最高点。用数学式表示为：当X=A时华中中师范大学范大学 （2）当投入的生产要素从A点继续增加至B点时，边际产量递减，其曲线下凹，并向下延伸；总产量以递减的速度增加，曲线下凹但仍向上延伸。当投入量增加到 B点时，平均产量曲线达到最高点并与边际产量曲线相交。B点可通过M PPAPP求出，即通过 求得。不过这一点没有实际意义。dy Ydx X=华中中师范大学范大学 （3）当投入量从B点继续增加至C点时，平均产量开始递减，但其数值高于边际产量（在B点之前，平均产量虽然也增加，但其绝对值小于边际产量），即APPMPP。当投入量增至C点时，边际产量减至零；总产量达到最高点H。用数学式表示为：如如果果不不考考虑虑价价格格因因素素，只只考考虑虑实实物物形形态态的的报报酬酬，那那么么C点就是最佳投资点，因为这时的总产量最高。点就是最佳投资点，因为这时的总产量最高。华中中师范大学范大学 如果要考虑生产要素的价格和产出物的价格（即要最佳经济效益）时的最佳投资点，则可按下述方法求得：(1)当该生产函数是点函数时，用yx=PxPy可找到最佳投入量。式中Px代表生产要素的单价，Py代表产出物的单价。(2)当该生产函数是连续性函数时，用dydxPxPy求得最佳投入量。通过上述方法求得的X值肯定在AXC的范围内。华中中师范大学范大学 (4)超过C点以后，再追加投资，边际产量可能为零，也可能为负数；总产量的绝对数可能不变，也可能减少，但二者都不可能再增加。所以，无论是从实无论是从实物量角度，还是从价值量（经济效益）角度考虑，物量角度，还是从价值量（经济效益）角度考虑，投入量都不应超过投入量都不应超过C C点点 。华中中师范大学范大学 第四节第四节 土地报酬递减规律的应用土地报酬递减规律的应用一、正确认识投入一、正确认识投入 所谓变动生产要素和不变生产要素都是相对的。（固定资产投入）二、正确掌握农业土地利用的集约度二、正确掌握农业土地利用的集约度 确定合理的农业土地利用集约度，一方面要看当时社会对农产品的需求程度、农业技术发展水平和投入的能力；另一方面还要看土地本身的肥力，即土地的受容力或转化力。此外，确定集约经营的适合度，还要看具体的经营目标。三、正确认识和把握非农用地的集约度三、正确认识和把握非农用地的集约度华中中师范大学范大学 案例案例:1 1、我国部分省市加强土地管理集约利用土地的做法、我国部分省市加强土地管理集约利用土地的做法2 2、创新出奇迹、创新出奇迹江苏省江阴市集约利用土地的做法江苏省江阴市集约利用土地的做法华中中师范大学范大学 第五节：城市土地集约利用第五节：城市土地集约利用一、城市土地集约利用的概念与内涵一、城市土地集约利用的概念与内涵部分研究者认为城市土地集约利用就是在一定城市土地上增加投入,以获得更多产出的土地开发经营方式;一些学者则认为城市土地集约利用还应该包括土地利用结构、布局的合理及生态环境的优越等；还有一些学者认为城市土地集约利用是指在布局合理、结构优化和可持续发展的前提下,通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径,不断提高土地利用效率和经济效益,并取得良好经济效益、社会效益和生态效益的过程。华中中师范大学范大学 城市土地集约利用的内涵城市土地集约利用的内涵一、从土地利用成效角度出发一、从土地利用成效角度出发一是土地产出高效化一是土地产出高效化二是土地布局和土地结构合理化二是土地布局和土地结构合理化三是土地利用效益的综合化三是土地利用效益的综合化二、从不同空间尺度出发：城市土地集约利用涵义应包二、从不同空间尺度出发：城市土地集约利用涵义应包括宏观、中观和微观括宏观、中观和微观3 3个层次个层次就宏观层次而言就宏观层次而言,城市土地集约利用强调的是城市综合效益城市土地集约利用强调的是城市综合效益,要要求城市有合理的城市规模和城市性质以及与之相协调的产业结求城市有合理的城市规模和城市性质以及与之相协调的产业结构等中观层次则强调用地功能和结构的合理性构等中观层次则强调用地功能和结构的合理性;微观层次侧重微观层次侧重于单块土地的投入产出效益。于单块土地的投入产出效益。所有的研究者都认为城市土地集约利用是一个动态过程所有的研究者都认为城市土地集约利用是一个动态过程,随着随着经济发展和科技的进步经济发展和科技的进步,应该充分考虑其动态发展趋势应该充分考虑其动态发展趋势,而不只而不只是一个静态终极目标。是一个静态终极目标。华中中师范大学范大学 二、城市土地集约利用问题研究的必二、城市土地集约利用问题研究的必要性要性我国当前城市土地集约利用主要存在以下问题我国当前城市土地集约利用主要存在以下问题:1)1)城市呈城市呈“摊大饼摊大饼”式无序外延扩张式无序外延扩张,用地面积和规模用地面积和规模过大过大,占用大量耕地占用大量耕地,土地利用浪费严重。土地利用浪费严重。据中国社会统计年鉴统计1985年1994年,全国城市由324个猛增到662个,增加近一倍,城市建成区面积由9386km2增加到17940km2,年递增7.5%。但事实上,这些扩张的用地并未得到充分利用。据对上海等12城市调查,城市建成区的空闲地约占建区面积的17%,土地资源浪费严重,结果导致大城市“摊大饼”式发展,如北京市现在正以单中心的空间结构向郊区密度蔓延。其次,开发区建设“泛滥”,城区土地闲置浪费严重。据国家土地管理局对非农建设用地的清查资料显示,至1996年底,全国已有各级开发区4210个,其中省级以下擅自设立的多达3082个.而且,各开发区普遍存在“开而不发”，先圈地,再立项等土地闲置现象。至1996年底,全国开发区规划用地1235317104hm2,实际用地只有2516104hm2,其中耕地1015104hm2。各类开发区闲置土地达411104hm2,其中耕地213.72104hm2,占闲置用地的52%,既造成了对城市宝贵土地资源的严重浪费,也不利于“耕地总量动态平衡”目标的实现。华中中师范大学范大学 2)2)城市土地利用总体配置不合理城市土地利用总体配置不合理,“,“散、乱散、乱”现象突出现象突出,宏观布局缺乏科学性宏观布局缺乏科学性,用地秩序混乱用地秩序混乱,使得城市整体功使得城市整体功能无法发挥能无法发挥,影响城市土地的集约利用。影响城市土地的集约利用。3)3)城市土地利用结构不合理城市土地利用结构不合理,各类用地比例失调各类用地比例失调,产业产业用地比例过高用地比例过高,生活用地比例偏少生活用地比例偏少,致使城市环境日益致使城市环境日益恶化恶化;城市土地利用结构与布局不尽合理,土地利用效率低。长期以来对土地价值的忽略导致我国大多数城用地功能配置不尽合理,各项用地比例失调,“重生产、轻生活”的现象依然存在。城市黄金地段被大量工厂、机关据,土地价值得不到充分体现,土地产出率与国外同类城市相比很低,如1994年北京城市建成区的地均GDP为849104美元/km2,不及同期东京的1%。华中中师范大学范大学 4 4）城市人均用地水平偏高）城市人均用地水平偏高,已用地建设强度偏低已用地建设强度偏低,容容积率不高积率不高,导致土地经济效益产出偏低导致土地经济效益产出偏低,城市土地利城市土地利用潜力没有得到完全发挥。用潜力没有得到完全发挥。在新增城市和新增城市用地中,中小城市所占比例都较大。而据研究，城市越大,土地利越集约,城市越小越粗放“如1990年全国小城市人均建设用地(未考虑暂住人口)103.2m2,比大城市多出23.1m2,比特大城市多出42.3m2。因此,中小城市对土地资源的浪费是较为严重的。5)5)城市土地管理和土地市场不规范城市土地管理和土地市场不规范,存在投资过热、存在投资过热、土地供应量过大等不合理现象土地供应量过大等不合理现象,影响土地的集约使用。影响土地的集约使用。华中中师范大学范大学 城市土地集约利用研究的必要性城市土地集约利用研究的必要性 1)1)城市土地集约利用是解决我国土地资源稀缺、人城市土地集约利用是解决我国土地资源稀缺、人地关系矛盾尖锐的必然选择；地关系矛盾尖锐的必然选择；2)2)城市土地集约利用是推动我国城市化快速、良性城市土地集约利用是推动我国城市化快速、良性发展和城市质量全面提高的重要途径；发展和城市质量全面提高的重要途径；3)3)城市土地集约利用是改变我国土地粗放、浪费城市土地集约利用是改变我国土地粗放、浪费,加加强土地管理的重大举措；强土地管理的重大举措；4)4)城市土地集约利用促进产业结构调整和粗放增长城市土地集约利用促进产业结构调整和粗放增长方式转变方式转变,是我国经济健康发展的客观需要是我国经济健康发展的客观需要,也是我国也是我国城市社会经济可持续发展的必然要求。城市社会经济可持续发展的必然要求。华中中师范大学范大学 城市土地集约利用应用领域城市土地集约利用应用领域（一）促进科学的规划编制与管理（一）促进科学的规划编制与管理 城市土地集约利用水平的评价结果，可以直观地反映各个城市总体集约利用水平的相对高低，为国家制定总体规划，平衡各个城市用地指标提供依据和参考；同时也为各级政府编制土地利用总体规划和城市规划，确定城市用地规模提供科学的依据。分类型的集约用地标准还可直接作为城市规划的编制依据。华中中师范大学范大学 （二）促进合理的用地管理（二）促进合理的用地管理1 1、对项目用地进行集约利用审核、对项目用地进行集约利用审核 在建设用地审批的规划预审中，核心的审核内容之一应该是对土地集约利用水平的评价及审核，即建设项目申请的用地规模是否适宜。城市土地的集约利用标准将直接为规划预审提供依据。2 2、为制定供地计划提供依据、为制定供地计划提供依据 目前的土地供应计划偏重于农地转为非农用地数量，也就是注重新增建设用地，而忽视了存量土地，使存量土地的开发没有得到应有的重视与引导。今后政府要将城市存量土地纳入土地供应计划体系。华中中师范大学范大学 3 3、为编制土地置换规划提供支持、为编制土地置换规划提供支持4 4、控制开发区用地规模，调整布局、控制开发区用地规模，调整布局 开发区的土地供应要纳入所在城市土地供应计划。在集约利用标准指导下，可对开发区的布局、规划面积进行调整，限定开发面积，按项目供地，滚动发展。尤其是对于已有的开发区的二期乃至三期用地的审批，可对前期已批用地的集约利用水平进行评价，没有达到集约标准的开发区不再批准新增用地。对新增开发区用地规划的审核也可依据集约用地标准进行审核。华中中师范大学范大学 （三）促进国家对土地市场的有效调控（三）促进国家对土地市场的有效调控1、丰富市场信息，健全市场功能2、支持政府的市场调控决策，降低调控成本（四）支持土地资产和地价管理（四）支持土地资产和地价管理1、有利于揭示真实的土地价值，为防止不公平交易提供科学的依据2、支持政府的地价政策决策，规范政府行为3、支持企业改制和产权处置，防止国有资产流失4、为制定合理的税、费政策提供依据，促进土地集约利用（五）有助于培养公众的集约用地意识，促进可持续发展（五）有助于培养公众的集约用地意识，促进可持续发展华中中师范大学范大学 三、城市土地集约利用的定量评价研三、城市土地集约利用的定量评价研究究城市土地集约利用评价的核心工作就是评价指标体系的制定,国土资源部为此专门颁布了城市土地集约利用潜力评价技术方案。（一）有些学者从综合评价角度建立评价指标体系,认为集约化、集约化、高效化和协调化高效化和协调化是评价的3个主要目标,评价指标应包括4方面内容:1)1)制约土地集约利用的指标制约土地集约利用的指标,主要包括环境污染指数和城市绿化率等;2)2)城市土地集约利用程度指标城市土地集约利用程度指标,主要包括土地投入强度和土地利用强度等;3)3)城市土地利用效率指标城市土地利用效率指标,主要包括土地经济产出指标等;4)4)城市土地集约利用趋势和可持续度指标城市土地集约利用趋势和可持续度指标。华中中师范大学范大学 华中中师范大学范大学 华中中师范大学范大学 （二）有的学者则从不同空间层次建立了宏观、中观和微（二）有的学者则从不同空间层次建立了宏观、中观和微观层次的土地集约利用评价指标体系。观层次的土地集约利用评价指标体系。宏观评价是以整个城市为评价对象宏观评价是以整个城市为评价对象,评价指标主要包括城市空间格局合理性、土地利用强度、土地产出效率和土地可持续利用等;中观层次的评价对象是不同功能的城市分区中观层次的评价对象是不同功能的城市分区,根据功能不同分别设计了工业区、商业区和居住区等评价指标体系;微观层次则是以地块为评价对象微观层次则是以地块为评价对象,评价指标主要包括容积率、经济产出和环境指数等。（三）一些学者则从整体角度出发（三）一些学者则从整体角度出发,构筑土地集约化综合指构筑土地集约化综合指数等综合指标来衡量城市土地利用集约度。数等综合指标来衡量城市土地利用集约度。华中中师范大学范大学 华中中师范大学范大学 华中中师范大学范大学 四、城市土地集约利用评价方法四、城市土地集约利用评价方法在城市用地潜力评价方法上，一般采用综合评分法、层次分析法、极限条件法、模糊评价法。此外，还有关联度分析法、回归分析法、基于GIS的土地利用潜力分析与评价。对于城市土地利用集约度的判别一般是将城市土地利用划分为粗放、集约与过度利用三种状态。华中中师范大学范大学 五、城市土地集约利用途径探讨五、城市土地集约利用途径探讨（一）基于城市化发展规律的相关途径探讨（一）基于城市化发展规律的相关途径探讨 城市化是社会发展的趋势,适度发展城市化建设有利于土地集约利用。许多学者基于城市化发展规律提出促进城市土地集约利用的途径及措施。华中中师范大学范大学 （二）（二）基于市场调节机制的相关途径探讨基于市场调节机制的相关途径探讨 城市土地集约利用的实质就是土地资源的有效配置,而市场则是资源配置的基本方式,因此众多学者围绕市场机制提出了多种措施,其核心就是通过市场机制促进土地流转和优化使用,实现土地资源合理配置,从而达到土地集约利用目标。一些学者提出应全面实施土地市场化战略,培育和规范土地市场,建设和完善土地市场环境,改革土地流转方式,以有效发挥市场对土地资源的合理配置作用,提高土地集约利用水平；一些学者提出应充分利用市场价格杠杆作用,通过土地租金、地价和税收等手段促进土地合理流转,提高土地集约利用水平；一些学者应用级差地租原理提出“退二进三”的土地置换措施,建议对那些区位条件较好的工业、仓储等低效用地进行置换,用于发展经济效益较高的商业等服务业,提高土地集约利用水平。华中中师范大学范大学 （三）基于政府宏观调控机制的相关途径探讨（三）基于政府宏观调控机制的相关途径探讨 市场失灵的存在使众多学者从政府宏观调控角度提出促进城市土地集约利用的措施。一些学者提出要科学编制和严格实施城市规划和土地利用总体规划,实施严格的土地用途管制制度；一些学者建议建立完备的土地储备和土地供应计划制度,实行政府对土地一级市场的垄断,严格控制建设用地供应总量,实现土地供给方式“由需求确定供给”向“由供给确定需求”转变；一些学者提出应该完善政府对土地使用的经济、法律和行政调控手段,建立城市土地利用动态监测体系,多方促进城市土地集约利用。华中中师范大学范大学 （四）基于公众参与机制的相关途径探讨（四）基于公众参与机制的相关途径探讨 公众参与机制是市场机制与政府调控机制的有益补充。要实现土地管理决策科学合理,使土地利用真正体现广大市民的利益,需要公众的广泛参与,为城市科学规划与土地有效利用提供支持与监督。公众参与通过对政府宏观调控进行监督,实现对市场运转机制的反馈和修正,并与市场机制和政府调控机制一起构成一个完整、高效的土地资源配置系统。华中中师范大学范大学 华中中师范大学范大学