地产项目全程策划案

地产项目全程策划案12020 年 4 月 19 日文档仅供参考目录第一部分 : 项目分析一、项目概况二、项目的优劣势分析（一）项目的优势分析（二）项目的劣势分析三、项目的SWOT分析及相应营销对策（一） 项目的 SWOT矩阵分析（二） 相应营销对策第二部分 : 项目定位一、项目目标市场定位二、项目目标客户群定位三、项目物业形象定位22020 年 4 月 19 日文档仅供参考第一部分 : 项目分析一、项目概况观海台项目是由深圳中建( 蛇口 ) 发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下 :观海台项目概况一览表序号项 目内容1地理位置南山商业文化中心区 28 号地块2占地面积37415.2M 23建筑面积133218.27 M 2商业面积 (5910 M 2), 住宅面积 (102450.3 M 2),4面积分布肉菜市场 (1500 M 2), 社区服务中心(300 M 2), 托儿所 (600M 2), 居委会 (100 M 2)5建筑规模9 栋 27 座6建筑风格新古典主义7建筑结构住宅部分钢混剪力墙 ,群楼框架结构8建筑类型小高层、高层结合 ,一梯 24 户9 层 数由南向北 9、12、 18 层10户 数913 户11车库及车位花园式车库 , 共 618 个车位12户型及面积2 房 2 厅5 房 2 厅面积 :80.61 平方米 327.03平方米13 主导户型2 房 2 厅、 3 房 2 厅、 4 房 2 厅14主导面积105170平方米15园林规划中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化16工程进度10 月 15 日开工 ,现已封顶 , 竣工入伙。1)紧邻规划中的后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。17周边交通2)公交建设落后 ,附近当前尚无大巴上落站 ,乘车往返市区非常不便。3)当前经后海路的公交线路较多,但从项目步行至车站约需10 15 分钟。1)周边地区当前配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设18社区配套施 ,如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。32020 年 4 月 19 日文档仅供参考2) 根据中心区规划 ,片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。19东面 :一览无遗开阔海景 ;周边景观南面 :近有小区绿化、水景 ,远有高尚小区规划景观 ;西南 :有规划中学校及运动场景观 ;北面 :中心区际展览中心景观。20周边环境小区周边当前为填海空地及建筑工地 ,但海景资源丰富 ,永续无遮挡 ,远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。21会所设施游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、二、项目优劣势分析（一）项目优势分析依据项目现场和周边环境情况显示, 本项目拥有自身的一些优势 , 具体而言 , 主要有以下几方面:1、地处南山文化中心区, 易受市场关注南山商业文化中心区东区未来将建成21 世纪最具现代化气息 , 深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段, 优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设, 以及周边地区规划开发的不断完善, 该区的升值潜力将日益显现。2、濒临深圳湾 , 海景资源丰富项目东面紧邻深圳湾, 空气质素好 , 环境优美 , 永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。42020 年 4 月 19 日文档仅供参考3、高尚滨海大社区初具规模项目周边已初具规模的知名楼盘有 : 蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心 , 在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。4、相对邻近楼盘 , 本项目的位置是社区组团内最好的本项目东面与海相邻, 北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区 , 道路通畅而不嘈杂 , 配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。5、 新古典建筑风格 , 半围合布局 , 庭院式组团 , 中式园林在片区独树一帜项目采用半围合式布局及庭院式组团, 像一个巨大的四合院 , 营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台 , 体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特, 规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户能够放松心情, 陶冶52020 年 4 月 19 日文档仅供参考性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。6、实用性强、利用率高的中式功能性水景园林当前市场上楼盘的园林设计大部分是以满足观赏为主的风格性园林 , 实用性不强 , 可利用率低。本项目发展商一改传统作风 , 为用户实际利益着想, 将小区园林规划成为实用性强的功能性园林。这种体贴入微的园林规划将成为本项目的独有卖点获取市场认同。,7、户型结构合理 , 南北通透 , 景观优势明显项目的户型设计空间感强 , 住户活动空间大 , 功能独立 , 开放空间与私密空间分离 , 项目座北向南 , 因此户型大多南北通透 , 采光良好。兼之项目近海 , 住户将享受清新、洁净的自然风 , 这在深圳是比较少见的一个优势。8、”街坊式”会所, 利于使用及自由沟通本项目规划为”街坊式”会所, 便于人与人之间的沟通及使用。同时, 其”分布式”排布, 不会因人流集中而喧闹, 业主可在宁静中品味高雅悠闲的生活。是本项目人本主义的又一体现。62020 年 4 月 19 日文档仅供参考9、花园式半地下车库, 阳光车道 , 自然为本 , 体贴入微本项目将园林绿化引入地下, 采用地库上浮半层的设计手法。在车库内建造春、夏、秋、冬等主题庭园; 同时 , 重点塑造出入阳光车道。进入车库如入花园 , 充分关怀住户感受。将以人为本的自然主义进行到底。10、 著名管理公司 , 完善、快捷的家居智能化管理项目由戴德梁行做物业管理顾问。在物管方面倍添信心。同时 , 小区智能化设施非常完善 , 使住户安心舒适。同时 , 网络化管理平台 , 业主”一卡通” , 以及家居化生活服务都有效地增加了项目的附加值。11、 发展商实力雄厚, 房地产开发经验丰富本项目的发展商中建蛇口发展有限公司 , 有多年的房地产开发经验 , 开发物业遍布国内各大城市。曾成功开发的物业有 : 蛇口著名的标志性建筑之一 , 集写字楼、住宅、为一体的综合性物业蛇口海景广场 ; 锦隆花园 ; 武汉三阳广场 ; 上海浦东小区等 , 在深圳市享有较高的知名度。（二）项目劣势分析由于种种客观原因, 本项目也存在不足之处, 具体有以下几点:72020 年 4 月 19 日