新芒果房地产-开封项目全案营销策划报告

新 芒 果 地 产开 封 项 目 全 案 营 销 策 划 报 告THE REPORT OF MARKETING STRATEGY IN 2008 目 录 、 城 市 背 景 、 市 场 研 判 、 项 目 定 位 、 物 业 发 展 建 议 、 营 销 推 广 策 略 、 广 告 表 现 、 城 市 背 景 开 封 是 著 名 的 历 史 文 化 名 城 ， 七 朝 古 都 ， 具 有 2700多 年 悠 久 历 史 。 也 是 中 原 城 市 群 核 心 层 的 重 要城 市 。 总 人 口 497.9万 ， 其 中 市 区 面 积 546平 方 公 里 ， 市 区 人 口 83.5万 。 2005年 行 政 区 划 调 整 后 ， 下 辖 5县 ， 5区 ： 原 南 关 区 更 名 为 禹 王 台 区 ， 原 西 部 郊 区 更 名 为 金 明 区 。 现 辖 尉 氏 县 、 杞 县 、 通 许 县 、 兰 考 县 、开 封 县 五 县 和 鼓 楼 区 、 龙 亭 区 、 禹 王 台 区 、 顺 河 回 族 区 、 金 明 区 五 区 。开 封 市 位 于 河 南 省 中 部 偏 东 ， 为 黄 河冲 积 扇 平 原 的 尖 端 。 区 位 为 东 经113 51 51 115 15 42 ， 北 纬34 11 43 35 11 43 。 东 临 商丘 ， 西 连 省 会 郑 州 ， 南 接 许 昌 、 周 口 ， 北靠 黄 河 ， 与 中 原 油 田 隔 河 相 望 。 总 面 积6444平 方 公 里 ， 其 中 市 区 面 积 362平 方 公里 。 南 北 宽 约 92公 里 ， 东 西 长 约 126公 里 。东 距 亚 欧 大 陆 桥 东 端 的 港 口 城 市 连 云 港500公 里 ， 西 距 省 会 郑 州 72公 里 ， 在 中 国版 图 上 处 于 豫 东 大 平 原 的 中 心 部 位 。 在 中 部 崛 起 的 大 背 景 下 ， 开 封 的 区 位 条 件 极 为 优 越 ， 连 通 南 北 ， 承 东 启 西 行 政 区 面 积 人 口鼓 楼 区 58.68平 方 公 里 16.13万龙 亭 区 91.51平 方 公 里 11.6万顺 河 回 族 区 86.73平 方 公 里 24.11万禹 王 台 区 57.05平 方 公 里 14.83万金 明 区 252.38平 方 公 里 18.2万杞 县 1258平 方 公 里 105万通 许 县 767平 方 公 里 60万尉 氏 县 1257平 方 公 里 87万开 封 县 1302平 方 公 里 67万 兰 考 县 1116平 方 公 里 76万 由 右 表 可 以 看 出 ， 开 封 市 人 口 490多 万 ，在 河 南 各 市 中 处 于 中 等 地 位 。 目 前 ， 开 封 的城 市 化 率 刚 刚 达 到 30%， 在 省 内 排 名 为 靠 后 。按 照 一 般 的 发 展 规 律 ， 正 迅 速 进 入 城 市 化 快速 发 展 周 期 。 最 新 统 计 显 示 开 封 市 区 人 口 83.5万 ， 市辖 区 主 要 人 口 分 布 如 下 ； 由 左 表 可 以 看 出 ， 开 封 市 人 口 密 度 较 为集 中 的 为 老 城 区 ， 顺 河 区 和 禹 王 台 区 人 口 最为 集 中 ， 金 明 区 人 口 密 度 最 小 。 城 市 化 率 突 破 30%， 将 进 入 一 个 快 速 发 展 阶 段 2006年 全 市 生 产 总 值 完 成 472.4亿 元 ， 比 上 年 增 长 13.1%， 其 中 第 一 、 第 二 、 第 三 产 业 增 加 值 分 别 达到 131.2亿 元 、 197.9亿 元 、 143.3亿 元 ， 分 别 增 长 8.9%、 15.7%、 13.9%， 人 均 生 产 总 值 近 1万 元 ； 财 政总 收 入 完 成 53.9亿 元 ， 增 长 26%， 总 支 出 53.7亿 元 ， 增 长 25.9%； 一 般 预 算 收 入 完 成 16.3亿 元 ， 增 长16.3%， 其 中 市 本 级 完 成 7.2亿 元 ， 增 长 18.5%； 全 社 会 固 定 资 产 投 资 完 成 166.3亿 元 ， 增 长 38.5%； 社 会消 费 品 零 售 总 额 177.5亿 元 ， 增 长 15.1%； 城 镇 居 民 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 8286元 ， 增 长 14.8%； 农 民 人 均纯 收 入 3172元 ， 增 长 16.9%； 金 融 机 构 各 项 存 款 余 额 359亿 元 ， 增 长 13.9%； 贷 款 余 额 229.5亿 元 ， 增 长12.6%。 开 封 在 全 省 经 济 发 展 水 平 较 低 ， 排 名 比 较 靠 后 ； 在 郑 汴 一 体 化 提 出 后 ， 近 年 经 济 增 长速 度 较 快 人 均 可 支 配 收 入目 前 开 封 城 镇 居 民 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 8286元 ， 增 长 14.8%； 农 民人 均 纯 收 入 3172元 ， 增 长 16.9%； 金 融 机 构 各 项 存 款 余 额 359亿 元 ， 增长 13.9%； 贷 款 余 额 229.5亿 元 ， 增 长 12.6%。 但 是 城 市 人 均 可 支 配 收 入 8286元 ， 落 后 于 河 南 城 市 的 的 平 均 水 平10572元 ， 在 河 南 省 内 只 是 略 高 于 周 口 和 信 阳 ， 仅 相 当 于 第 一 位 郑 州 的12187元 的 三 分 之 二 左 右 ， 位 列 河 南 各 市 倒 数 第 三 位 ， 人 均 消 费 水 平 和居 民 购 买 力 在 河 南 属 于 下 游 。城 镇 固 定 资 产 投 资 2007年 1-11月 份 ， 全 市 城 镇 以 上 固 定 资 产 投 资 为 122.39亿 元 ， 比上 年 同 期 增 长 31.4%， 增 幅 比 前 10个 月 提 高 了 0.7个 百 分 点 ， 施 工 项 目达 839个 ， 比 去 年 同 期 增 长 96.0%。 1-11月 份 ， 第 一 、 二 产 业 投 资 增 长较 快 ， 投 资 分 别 为 3.03亿 元 、 77.63亿 元 ， 同 比 分 别 增 长 104.6%、98.1%， 其 中 ， 工 业 投 资 77.25亿 元 ， 同 比 增 长 101.0%， 占 城 镇 固 定 资产 投 资 的 63.1%；固 定 资 产 投 资 和 人 均 收 入 整 体 落 后 ， 但 呈 现 发 展 较 快 的 态 势 城 市 发 展 定 位国 务 院 批 准 的 开 封 市 城 市 总 体 规 划 （ 1995 2010） 确 定 开 封的 城 市 定 位 是 ： “ 河 南 省 东 部 地 区 重 要 的 中 心 城 市 ， 国 家 历 史 文 化 名城 、 旅 游 胜 地 ” 。开 封 新 的 总 体 规 划 修 编 方 案 明 确 了 开 封 在 今 后 一 段 时 期 的 发 展 战略 为 ： 农 业 稳 市 ， 工 业 强 市 ， 文 化 兴 市 。城 市 功 能 定 位 是 ： 国 家 历 史 文 化 名 城 ， 国 际 文 化 旅 游 城 市 ， 中 原城 市 群 的 文 化 、 旅 游 、 教 育 、 休 闲 中 心 ， 纺 织 、 食 品 、 化 工 、 医 药 、机 械 设 备 制 造 基 地 。根 据 修 编 方 案 ， 开 封 市 的 规 划 范 围 为 ： 北 至 连 霍 高 速 公 路 ， 南 至 310国 道 ， 西 至 中 牟 边 界 ， 东 至 大(庆 )广 (州 )高 速 公 路 。 城 市 空 间 结 构 为 ： 东 西 向 簇 状 组 团 式 结 构 形 态 。 其 发 展 模 式 近 期 是 东 西 拓 展 、 多 向承 接 ， 远 期 以 生 活 轴 、 服 务 轴 、 产 业 轴 为 联 接 ， 东 西 联 动 ， 南 北 疏 导 。 规 划 形 成 中 心 组 团 、 汴 西 新 区 、开 封 东 区 3个 相 对 独 立 的 组 团 片 区 。 开 封 市 城 区 面 积 将 扩 大 到 195平 方 公 里 ， 可 容 纳 人 口 200万 。 护 城 大 堤 以 内 部 分 为 中 心 集 团 ， 主 题 是 体 现 国 家 历 史 文 化 名 城 和 宋 都 古 城 的 特 色 ； 护 城 大 堤 以 西 至中 牟 边 界 为 汴 西 新 区 ， 是 城 市 发 展 的 主 要 空 间 ； 通 过 对 开 封 县 城 和 边 村 组 团 、 汪 屯 化 工 区 3部 分 的 整 合 ，形 成 开 封 东 部 片 区 ， 以 重 工 业 、 物 流 、 居 住 、 服 务 为 主 ， 是 郑 汴 洛 工 业 走 廊 的 东 端 ， 起 到 承 接 转 移 、 分流 企 业 的 重 要 作 用 。 支 柱 产 业 为 旅 游 文 化 产 业 ， 城 市 发 展 方 向 将 突 出 东 部 工 业 区 和 西 部 新 区 远 景 发 展 目 标把 开 封 建 设 成 为 古 今 文 明 交 相 辉 映 、 新 老 城 区 各 展 风 采 、 宋 都 古 城 个 性 鲜 明 、 在 国 际 上 具 有 较 高知 名 度 的 特 色 城 市 。中 心 城 区 发 展 规 划“ 建 新 城 不 毁 古 城 ” ， 根 据 新 的 城 区 规 划 方 案 ， 开 封 市 将 形 成 以 中 心 城 区 、 汴 西 新 区 、 东 部 工 业区 为 主 的 簇 状 城 市 组 团 。 其 中 ， 老 城 区 作 为 中 心 城 区 ， 重 点 突 出 旅 游 休 闲 、 商 业 服 务 、 文 化 教 育 功能 ， 提 升 城 市 品 位 ； 汴 西 新 区 ， 是 以 居 住 、 工 业 、 办 公 、 综 合 服 务 为 主 的 新 城 区 ， 是 城 市 发 展 的 主要 空 间 ， ； 东 部 片 区 ， 以 重 工 业 、 物 流 、 居 住 、 服 务 为 主 ， 是 郑 汴 洛 工 业 走 廊 的 东 端 ， 起 到 承 接 转移 、 分 流 企 业 的 重 要 作 用 ； 轻 工 业 主 要 集 中 在 南 部 片 区 ， 与 东 部 片 区 共 同 连 形 成 开 封 市 的 工 业 带 ；城 市 西 北 区 （ 新 河 南 大 学 校 区 ） 将 作 为 高 校 园 区 ， 以 文 化 教 育 功 能 为 主 。 城 市 发 展 格 局 表 现 为 新 旧 并 举 ， 坚 持 老 城 区 文 化 旅 游 和 新 城 区 工 业 振 兴 的 双 轮 驱 动 开 封 地 处 中 原 ， 交 通 便 利 ， 连 接 “ 欧 亚 大 陆 桥 ” 的 陇 海 铁 路 从 市 内 穿 过 ， 京 广 铁 路 和 京 九铁 路 左 右 为 邻 ， 北 京 至 广 州 的 106国 道 和 天 水 至 连 云 港 的 310国 道 在 此 交 汇 ， 开 （ 封 ） 洛 （ 阳 ） 、开 （ 封 ） 商 （ 丘 ） 高 速 公 路 成 为 横 穿 河 南 的 黄 金 通 道 ， 黄 河 公 路 大 桥 使 得 天 堑 变 为 坦 途 ， 全 市 公路 密 度 高 于 全 国 、 全 省 平 均 水 平 。 开 封 北 距 北 京 580公 里 ， 东 至 连 云 港 530公 里 ， 郑 汴 洛 高 速 公路 距 郑 州 国 际 机 场 和 郑 州 海 关 50多 公 里 。 开 封 优 越 的 地 理 位 置 使 其 成 为 北 上 南 下 、 西 进 东 出 的 枢纽 城 市 ， 同 时 又 是 沿 亚 欧 大 陆 桥 东 西 双 向 开 放 、 外 引 内 联 的 对 外 开 放 中 心 城 市 ， 具 有 发 展 对 外 经济 技 术 合 作 和 进 行 大 规 模 经 济 开 发 的 广 阔 前 景 。 优 越 的 区 位 带 动 了 交 通 发 展 ， 开 封 在 南 北 、 东 西 交 通 贯 通 上 有 着 重 要 的 地 位310国 道陇 海 铁 路连 霍 高 速106国 道 2005年 4月 河 南 省 发 改 委 受 省 委 、 省 政 府 委 托 ， 在 郑 州 召 开 了 中 原城 市 群 规 划 -开 封 专 题 座 谈 会 。 在 这 次 座 谈 会 上 ， 先 后 两 次 提 到 “ 一体 化 ” 这 个 概 念 。 规 划 中 这 样 描 述 ， “ 在 中 原 城 市 群 的 总 体 规 划 中 ，应 将 开 封 作 为 郑 州 都 市 圈 的 功 能 城 市 ， 将 郑 州 的 部 分 教 育 职 能 逐 步 向开 封 转 移 ， 在 郑 州 不 再 增 加 高 等 教 育 用 地 ， 使 开 封 成 为 郑 州 都 市 圈 的教 育 基 地 ， 实 现 一 体 化 发 展 。 ” “ 开 封 市 中 心 距 郑 州 市 中 心 72公 里 ，两 城 市 边 界 处 相 隔 不 足 40公 里 ， 属 于 45分 钟 通 勤 圈 ， 在 郑 州 的 极 化 效应 下 ， 大 量 要 素 流 向 郑 州 。 如 果 这 种 情 况 得 不 到 及 时 改 变 ， 那 么 开 封的 发 展 将 会 受 到 严 重 的 制 约 。 所 以 开 封 要 从 自 身 的 优 势 出 发 ， 扬 长 避短 ， 在 发 展 自 身 优 势 产 业 的 同 时 ， 改 变 目 前 发 展 的 被 动 局 面 ， 通 过 与郑 州 经 济 一 体 化 ， 吸 引 和 利 用 郑 州 的 各 种 要 素 ， 促 进 开 封 的 发 展 。 ”郑 汴 一 体 化 的 主 要 内 容 可 以 概 括 为 “ 四 一 体 八 对 接 ” 。 四 一 体 ” 指 产 业 一 体 化 、 市 场 一 体 化 、 基 础 设 施 一 体化 和 投 资 环 境 一 体 化 。 “ 八 对 接 ” 分 别 为 规 划 对 接 、 交 通 对 接 、 通 信 对 接 、 市 场 对 接 、 产 业 对 接 、 科 教 对 接 、 旅 游 对 接 和 生 态 对 接 。 郑 汴 一 体 化 实 施 后 ， 郑 州 开 封 融 为 一 城 的 措 施 不 断 推 出 ： 2006年 10月 ， 郑 州 开 封 两 地 电 信 同 价 ， 取 消 或 降 低 长 途 费 用 ； 2006年 10月 ， 开 通 城 际 公 交 ； 2006年 11月 19日 ， 郑 汴 城 市 快 速 通 道 郑 开 大 道 通 车 ； 郑 汴 一 体 化 的 实 施 ， 是 开 封 发 展 的 重 大 机 遇 开 封 构 筑 “ 三 横 ” “ 六 纵 ” 的 道 路 网 三 横 ： 郑 开 大 道 ； 豫 兴 大 道 豫 兴 大 道 连 接 郑 州 的 北 四 环 与开 封 的 东 京 大 道 ； 中 央 大 道 连 接 郑 州 市 郑 东 新 区 的 中 央 大 道 和开 封 市 的 宋 城 路 。 六 纵 ： 即 京 港 澳 高 速 （ 已 有 道 路 ） 、 新 规 划 国 道 （ 原 万三 公 路 ） 、 省 道 线 （ 已 有 道 路 ） 、 仓 狼 公 路 （ 已 有 道 路 ） 、汴 西 大 道 （ 规 划 道 路 ） 、 金 明 大 道 （ 已 有 道 路 ） 。 为 了 促 进 郑 汴 一 体 化 ， 开 封 与 郑 州 之 间 将 逐 步 开 通 9条 交 通 线 路 ：连 霍 高 速 郑 州 至 开 封 段 ；新 开 通 的 郑 开 大 道 ；老 郑 汴 公 路 ， 将 要 进 行 升 级 改 造 ；郑 州 航 海 路 向 东 延 伸 ， 从 中 牟 至 开 封 ；开 封 至 新 郑 机 场 的 高 速 公 路 ， 2007年 初 动 工 修 建 ； 从 郑 州 北 四 环 到 开 封 的 东 京 大 道 ；郑 州 至 开 封 之 间 的 城 市 轻 轨 ；陇 海 铁 路 ；郑 州 到 徐 州 的 客 运 专 线 ； 郑 汴 一 体 化 的 实 施 ， 加 速 郑 汴 的 融 合 ， 带 动 了 城 市 的 发 展 悠 久 的 历 史 和 灿 烂 的 古 代 文 化 给 开 封 留 下 了 众 多 的 文 物 古 迹 和 风 景 名 胜 。 现 在 全 市 各 级 文 物 保 护 单位 184处 ， 其 中 ， 国 家 级 5处 ， 省 级 17处 ， 市 级 26处 ， 县 级 136处 。 开 封 市 致 力 于 发 展 旅 游 事 业 ， 重 修 和新 建 了 许 多 历 史 人 文 景 观 ， 如 “ 清 明 上 河 园 ” 、 “ 包 公 祠 ” 、 “ 宋 都 御 街 ” 、 “ 天 波 杨 府 ” 、 “ 翰 园 碑林 ” 、 一 年 一 度 的 菊 花 花 会 等 等 。 众 多 的 名 胜 古 迹 ， 得 天 独 厚 的 历 史 、 人 文 资 源 ， 誉 满 中 外 的 民 俗 文 化 ，每 年 都 吸 引 着 大 量 的 中 外 游 客 到 开 封 参 观 、 游 览 。 如 今 ， 开 封 已 被 国 家 旅 游 局 列 为 中 原 旅 游 区 重 点 观 光游 览 城 市 。 另 外 开 封 的 小 吃 ， 为 开 封 旅 游 业 的 发 展 增 添 了 一 个 很 重 要 的 砝 码 ， 尤 其 是 开 封 市 内 具 有 国 际知 名 度 的 开 封 第 一 楼 等 老 字 号 企 业 ， 更 成 为 了 开 封 吸 引 各 地 游 客 的 指 向 标 。 龙 亭禹 王 台 清 明 上 河 园大 相 国 寺 开 封 府旅 游 资 源 丰 富 （ 三 ） 民 俗 文 化 开 封 的 “ 久 天 ” 、 “ 忌 岁 ” 等 风 俗 仍 就 是 独 具 特 色 的 地 方 文 化 。 每 年 一度 的 菊 花 花 会 、 春 秋 两 季 的 禹 王 台 庙 会 ， 更 是 吸 引 了 千 千 万 万 外 地 的 游 客 前来 祝 兴 。历 史 给 开 封 留 下 的 文 化 内 容 ， 多 得 开 封 人 自 己 都 说 不 清 。 雅 文 化 、 俗 文化 、 说 文 化 、 唱 文 化 、 舞 台 文 化 、 街 头 文 化 、 胡 同 文 化 开 封 的 汴 绣 文 化 、朱 仙 镇 的 年 画 文 化 更 是 中 华 民 族 宝 贵 的 文 化 遗 产 。 （ 一 ） 休 闲 文 化开 封 是 个 极 其 悠 闲 的 城 市 。 琴 棋 书 画 ， 从 公 务 员 到 下 层 民 众 都 会 舞 弄 几 下子 ， 这 里 有 品 不 完 的 历 史 和 文 化 内 容 ， 人 们 有 事 没 事 可 以 砸 吧 着 包 拯 和 杨 家将 的 故 事 度 日 。 走 在 开 封 的 大 街 上 ， 你 的 眼 中 看 不 到 背 着 公 文 包 行 色 匆 匆 的商 务 人 士 ， 甚 至 连 穿 西 服 的 都 很 少 见 ； 而 小 胡 同 中 传 来 的 呼 啦 作 响 的 ， 肯 定是 家 家 户 户 打 麻 将 的 声 音 。 养 花 侍 草 、 斗 鸡 溜 鸟 、 放 风 筝 、 抖 空 竹 、 抽 陀 螺 、唱 几 句 豫 剧 老 段 儿 （ 二 ） 饮 食 文 化开 封 的 古 都 气 质 中 其 实 最 难 以 剥 离 的 ， 就 是 开 封 最 为 叫 绝 的 食 文 化 部 分 。“ 陆 稿 荐 ” 、 “ 马 豫 兴 ” 、 “ 稻 香 居 ” 、 “ 沙 家 酱 牛 肉 ” 、 “ 又 一 新 ” 、“ 第 一 楼 ” 、 “ 黄 家 包 子 馆 ” 、 “ 中 兴 楼 ” 、 “ 北 京 馆 ” 、 “ 州 桥 日 夜 餐厅 ” 这 一 串 串 的 包 蕴 历 史 沧 桑 的 百 年 老 字 号 无 一 不 是 响 当 当 的 餐 饮 品 牌 。 独 有 的 古 城 文 化 ， 造 就 了 城 市 生 活 和 人 文 理 念 的 特 殊 性 开 封 作 为 一 个 文 化 古 城 ， 决 定 了 城 市 的 性 格 和 发 展 脉 络 ； 由 此 主 导 发 展 方 向 为 旅 游 文 化 ， 城 市 建 筑 也 与城 市 的 定 性 融 为 一 体 ；开 封 的 经 济 基 础 较 弱 ， 产 业 的 发 展 格 局 以 农 业 为 主 ， 其 他 如 旅 游 、 文 化 教 育 等 具 有 一 定 的 优 势 ， 目 前 逐步 构 建 东 部 工 业 片 区 ；目 前 开 封 正 面 临 着 良 好 的 发 展 机 遇 ： 郑 汴 一 体 化 。 在 这 一 战 略 的 带 动 下 ， 将 极 大 的 促 进 城 市 发 展 的 步 伐和 后 劲 ， 也 给 城 市 各 个 产 业 发 展 带 来 新 的 空 间 ；开 封 城 市 的 文 化 氛 围 浓 厚 ， 其 独 有 的 生 活 底 蕴 将 城 市 的 居 住 理 念 、 建 筑 风 格 演 绎 得 别 具 一 格 ， 如 何 在 传统 和 现 代 中 作 出 扬 弃 是 发 展 亟 待 平 衡 的 问 题 ； 、 市 场 研 判 2006年 河 南 省 各 辖 市 商 品 房 销 售 情 况802 54 324 75 113 24 169 117 78 84 88 20 119 54 179 42 22762874 130013571138158514421446122214481528130811871487147116711543190018290100200300400500600700800900 郑 州 开 封 洛 阳 平顶山 安 阳 鹤 壁 新 乡 焦 作 濮 阳 许 昌 漯 河 三门峡 南 阳 商 丘 信 阳 周 口 驻马店 济 源 0500100015002000250030003500 销 售 量（ 单 位 ： 万 平 米 ） 均 价（ 单 位 ： 元 /平 米 ） 2006年 开 封 商 品 房 销 售 面 积 为 54万 平 方 米 ， 销 售 量 在 全 省 各 辖 市 对 比 来 看 ， 相 对 较 低 。 而 商 品 房 销 售 均价 上 ， 开 封 商 品 房 均 价 为 1829元 /平 方 米 ， 在 全 省 各 辖 市 仅 次 于 郑 州 、 洛 阳 。 随 着 郑 汴 一 体 化 进 程 的 加 快 ，开 封 经 济 发 展 开 始 提 速 ， 造 就 了 人 们 对 住 房 的 需 求 增 加 ， 加 上 郑 州 人 来 开 封 买 房 和 郑 州 以 及 其 他 开 封 以 外 的房 产 商 进 驻 开 封 加 剧 了 供 需 矛 盾 ， 未 来 房 地 产 市 场 发 展 潜 力 很 大 。 （ 数 据 来 源 河 南 省 统 计 网 ） 市 场 供 需 相 对 平 衡 ， 总 量 偏 低 ， 同 比 价 格 水 平 较 高 指 标 名 称 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 数 额 增 减 幅 度 数 额 增 减 幅度 数 额 增 减 幅度 数 额 增 减 幅 度 数 额 增 减 幅 度投 资 额（ 亿 元 ） 6.3 28.57% 7.7 22% 8 11% 8.6 7.5% 7.5 13.8%新 开 工 面 积（ 万 平 方 米 ） 50.3 -19.48% 34.38 2.50% 43.94 27.80% 45 持 平 37.6 13.1%竣 工 面 积（ 万 平 方 米 ） 60.56 18.69% 54.7 -9.67% 59.05 7.95% 52 5% 29.1 -5.3%在 建 面 积（ 万 平 方 米 ） 131.07 -3.56% 77.47 -40.9% 119.13 53.77% 132.5 11.3% 127 16.2%商 品 房 销 售面 积 （ 万 平 方 米 ） 46.74 -12.05% 70.13 50.04% 49.39 -29.6% 58 13% 53.6 3.2%商 品 房 空 置面 积 （ 万 平方 米 ） 9.3 -19.42% 10.5 13% 5 -50.5% 3 -40% - - 房 地 产 投 资 稳 步 上 升 ， 销 售 面 积 平 稳 增 长 ， 空 置 率 逐 渐 下 降 开 封 房 地 产 2004年 的 住 宅 平 均 价 格 为 13501400元 /平 方 米 ； 2005年 平 均 价 格 在 14001550元 /平 方米 ； 2006年 商 品 房 平 均 价 格 约 1950元 ； 2007年 ， 受 房 地 产 整 体 价 格 上 涨 和 郑 汴 一 体 化 政 策 的 影 响 ， 商 品房 平 均 价 格 一 跃 达 到 了 2623元 。其 中 2006年 至 今 ， 平 均 房 价 上 涨 的 主 要 原 因 在 于 西 区 房 价 价 格 上 涨 很 快 ， 平 均 到 全 市 ， 带 动 了 平 均 价格 的 上 涨 ， 但 其 他 区 域 房 价 上 涨 是 有 限 的 。房 地 产 开 发 的 形 式 也 有 所 改 变 ， 从 原 先 开 发 体 量 小 ， 注 重 降 低 成 本 和 实 惠 过 度 到 现 在 越 来 越 注 重 大 体量 开 发 和 环 境 的 营 造 。 受 郑 汴 融 城 的 影 响 ， 开 封 西 区 和 市 中 心 房 地 产 销 售 价 格 明 显 高 于 南 、 北 、 东 三 个 区域 。 价 格 稳 步 上 升 ， 实 施 郑 汴 一 体 化 后 ， 价 格 出 现 跳 跃 性 上 涨 ； 2007年 12月 初 对 开 封 市 有 开 发 项 目 的 房 地 产 开 发 公 司 进 行 统 计 ， 共 有 57个 公 司 ， 65个 项 目 （ 其中 5个 为 代 建 项 目 ） 。 2007年 1-11月 份 开 封 市 房 地 产 开 发 在 建 项 目 计 划 总 投 资 55.9亿 元 ， 规 划 建 筑 面积 326万 平 方 米 （ 其 中 规 划 住 宅 和 商 业 面 积 分 别 为 234万 平 方 米 和 83万 平 方 米 ） 。至 2007年 11月 底 ， 开 封 市 房 地 产 开 发 项 目 累 计 新 开 工 建 筑 面 积 83.2万 平 方 米 ， 其 中 住 宅 累 计 新 开工 面 积 63.8万 平 方 米 ， 共 6721套 。 至 2007年 11月 底 ， 开 封 市 房 地 产 开 发 项 目 在 建 建 筑 面 积 184.5万 平方 米 ， 其 中 住 宅 和 商 业 分 别 为 152万 平 方 米 和 32.5万 平 方 米 。 至 2007年 10月 底 ， 住 宅 累 计 竣 工 面 积 为29.2万 平 方 米 ， 2324套 ， 竣 工 房 屋 平 均 每 套 125.6平 方 米 ； 商 业 累 计 竣 工 面 积 为 5.5万 平 方 米 。从 房 屋 供 给 结 构 可 以 看 出 ， 90平 方 米 以 下 住 宅 占 总 量 的 约 23.7%， 90-110平 方 米 住 宅 占 总 量 的28.9%， 110-130平 方 米 住 宅 占 总 量 的 25.6%， 130-150平 方 米 住 宅 占 总 量 的 13.8%， 150平 方 米 以 上住 宅 占 总 量 的 8%。 2007年 开 封 市 房 地 产 市 场 销 售 情 况 ： 截 至 到 11月 底 ， 住 宅 销 售 面 积 为 44.3万 平 方 米 ， 比 上 月 增加 2.2万 平 方 米 ， 增 长 10 ； 非 住 宅 销 售 面 积 为 3.8平 方 米 ， 比 上 月 增 加 0.6万 平 方 米 ， 增 长 18.7 。开 封 市 楼 盘 销 售 价 格 有 所 增 长 ， 住 宅 类 均 价 约 为 2623元 /平 方 米 ， 非 住 宅 类 均 价 6480元 /平 方 米 。住 宅 价 格 ， 以 市 中 心 、 西 区 为 最 高 ， 东 区 、 南 区 较 低 ； 非 住 宅 类 销 售 价 格 最 高 的 是 以 鼓 楼 商 圈 及 周边 几 个 重 点 商 业 项 目 的 价 格 为 最 高 （ 中 大 商 贸 城 、 凯 撒 财 富 广 场 、 新 都 汇 、 鼓 楼 商 城 及 城 外 地 段 较好 商 业 ） ， 但 是 销 售 情 况 并 不 尽 如 人 意 。开 发情 况供 给结 构销 售价 格 开 封 市 区 房 地 产 市 场 明显 的 表 现 为 五 个 大 区 域 。 中心 城 区 以 商 业 为 主 导 ； 东 区以 多 层 项 目 居 多 ， 北 区 以 多层 、 （ 类 ） 别 墅 为 主 ， 南 区以 多 层 为 主 ， 汴 西 新 区 产 品涵 盖 了 多 层 、 小 高 层 、 高 层 、别 墅 等 。 开 封 市 西 区 的 住 宅售 价 明 显 高 于 其 他 区 域 ， 由 于 西 区 是 新 建 城 区 ， 在 供暖 、 供 电 、 交 通 等 配 套 设 施上 比 老 城 区 更 加 齐 全 ， 西 区已 成 为 开 封 人 住 宅 消 费 的 主要 趋 向 。 高 档 住 宅 区 （ 多 层 、 别 墅 ）中 心 商 业 区中 高 档 住 宅 区（ 多 层 、 小 高 层 、别 墅 ） 低 档 住 宅 区 （ 多 层 ）五 大 板 块 ， 各 自 表 现 出 不 同 的 特 征 低 档 住 宅 区 （ 多 层 ） 在 城 市 传 统 中 心 区 域 ， 形 成 了 以 传 统 商 业 、 旅 游文 化 为 支 撑 的 商 业 服 务 区 。以 龙 亭 等 旅 游 景 点 为 核 心 ， 形 成 开 封 文 化 旅 游 区 。通 过 行 政 单 位 的 西 迁 、 郑 汴 一 体 化 的 实 施 ， 在 西区 形 成 以 行 政 办 公 、 高 档 住 宅 为 重 点 的 城 市 新 核心 区 。破 旧 的 老 居 住 区 。 分 布 有 火 车 站 、 专 业 市 场 、 低档 住 宅 区 。 住 宅 项 目 较 少 。 老 的 工 业 厂 矿 区 、 居 住 区 。 旧 城 改 造力 度 较 大 ， 目 前 多 为 中 低 档 的 楼 盘 。 新 城 市 中心低 档 居 住工 业 区旅 游 文 化 区 商 业 区 东 区南 区西 区北 区 中 区 主 要 楼 盘 包 括 开 元 名 都 金 池 名 郡 、 九 鼎 颂 园 、 龙 成 香 榭 里 花 园 、 中 大 义 乌 商 贸 城 、 上 城 世家 、 未 来 美 好 家 园 、 开 封 天 下 城 、 宋 城 雅 居 尚 郡 、 金 明 裕 花 园 、 宏 达 东 方 花 园 、 英 伦 春 天 、佳 境 天 城 、 宋 韵 雅 庭 、 弘 亚 美 墅 馆 、 碧 丽 国 都 、 西 城 明 都 、 东 京 银 座 、 玫 瑰 花 城 等 18个 。开 封 建 业 森 林 半 岛 大 宏 世 纪 华 庭宋 韵 雅 庭 开 元 金 池 明 郡 荣 勋 花 园龙 成 香 榭 里 锦 绣 皇 城龙 亭 新 都 汇九 鼎 颂 园凤 凰 城 佳 境 天 城金 耀 绿 城永 和 丽 景 花 园东 京 银 座金 明 裕 花 园文 盛 浪 漫 之 都 玫 瑰 花 城 东 区 板 块 工 业 区开 封 市 房 地 产 市 场 区 域 板 块 特 征 明 显 ， 其 中 ， 东 区 作 为 市 政 府 规 划 的 工 业 基 地 ， 起 步 相 对 较 早 。上 个 世 纪 末 ， 东 部 工 业 区 的 建 设 使 得 东 区 的 生 活 环 境 迅 速 改 善 ， 拉 动 了 东 区 房 价 的 提 升 。该 片 区 城 市 基 础 配 套 成 熟 ， 生 活 配 套 完 善 ， 道 路 规 整 、 交 通 便 利 ， 东 接 兰 考 、 杞 县 等 县 区 ， 西进 市 区 有 曹 门 大 街 、 汴 京 路 、 自 由 路 三 条 主 干 道 ， 且 区 域 内 绿 化 、 景 观 相 对 较 好 ， 居 住 氛 围 浓 厚 。但 是 ， 由 于 开 封 市 城 市 重 心 的 西 移 ， 近 几 年 区 域 内 房 地 产 市 场 发 展 略 为 缓 慢 。当 前 ， 该 板 块 主 要 在 售 项 目 有 大 宏 世 纪 华 庭 、 宏 达 东 方 花 园 、 富 寓 江 南 人 家 等 ， 以 纯 多 层 大 众精 品 住 宅 为 主 ， 商 品 住 宅 均 价 整 体 在 1700-1800元 /平 方 米 。南 部 西 区 板 块 汴 西 新 区随 着 郑 汴 一 体 化 的 建 设 ， 西 区 开 发 的 步 伐 加 快 ， 汴 西 新 区 逐 渐 成 为 万 众 关 注 的 焦 点 。2003年 ， 河 南 省 政 府 提 出 发 展 中 原 经 济 隆 起 带 的 战 略 构 想 ， 开 封 西 区 成 为 连 接 郑 州 、 搭建 中 原 城 市 群 、 实 现 郑 汴 一 体 化 的 重 要 板 块 ， 房 价 也 随 之 迅 速 拉 升 ， 成 为 了 开 封 市 房 价 增长 最 快 的 区 域 。汴 西 新 区 东 起 大 梁 路 西 段 ， 西 接 金 水 路 南 至 宋 城 路 以 南 ， 北 接 连 霍 高 速 公 路 。 总 规 划面 积 74平 方 公 里 ， 比 72平 方 公 里 的 老 开 封 城 还 大 平 方 公 里 。 是 集 居 住 、 工 业 、 办 公 、商 贸 、 休 闲 于 一 体 的 生 态 型 新 城 区 。在 市 政 、 生 活 设 施 配 套 方 面 ， 高 标 准 的 道 路 交 通 、 水 电 暖 等 已 经 基 本 到 位 ； 教 育 配 套方 面 ， 有 金 明 开 中 学 、 开 封 大 学 、 河 南 大 学 等 多 家 大 中 院 校 、 文 教 机 构 ； 商 业 配 套 方 面 ，有 万 宝 商 厦 等 多 家 大 型 商 超 ， 各 个 新 建 小 区 的 社 区 商 业 也 陆 续 进 入 招 商 阶 段 。新 区 自 开 发 建 设 以 来 ， 本 地 品 牌 开 发 商 及 国 内 多 家 大 型 房 地 产 公 司 ， 相 继 进 入 汴 西 新区 进 行 房 地 产 项 目 的 开 发 建 设 。 无 论 从 市 场 开 发 、 交 易 量 、 价 格 等 各 个 方 面 ， 都 可 以 看 出汴 西 新 区 住 宅 市 场 的 热 度 。 目 前 ， 该 区 域 在 售 项 目 主 要 有 开 元 名 都 、 龙 城 香 榭 里 、 金 明 裕花 园 、 东 京 银 座 、 碧 丽 国 都 、 宋 苑 名 家 等 众 多 中 高 档 房 地 产 项 目 。 区 域 内 物 业 形 态 从 高 层 、 小 高 层 、 多 层 到 别 墅 、 小 户 型 公 寓 一 应 俱 全 ， 价 格 多 在 3000-3500元 /平 方 米 ， 个 别 优 质产 品 价 格 突 破 4000元 /平 方 米 。 别 墅 项 目 均 价 超 过 10000元 /平 米 。 南 区 板 块 车 站 商 圈南 区 则 因 交 通 大 动 脉 陇 海 铁 路 的 阻 隔 ， 发 展 一 直 较 为 缓 慢 。 受 区 域 发 展 基 础 和 产 业 规 划 的 影 响 ，南 区 板 块 的 商 贸 物 流 色 彩 高 于 其 他 区 域 。 相 应 ， 区 域 生 活 配 套 处 于 较 低 水 平 、 居 住 氛 围 有 待 提 高 。南 区 板 块 现 有 交 通 状 况 的 明 显 特 征 之 一 是 主 干 道 交 通 顺 畅 ， 次 干 道 和 支 路 分 布 不 尽 合 理 。 区 域 整 体外 向 交 通 便 利 ， 东 西 向 城 市 主 干 道 滨 河 路 贯 穿 整 个 南 部 城 区 ， 东 接 各 县 乡 西 至 郑 州 。 除 城 市 主 干 道外 ， 区 域 内 部 次 级 交 通 相 对 不 够 合 理 ， 道 路 路 网 密 度 不 足 、 未 贯 通 道 路 、 路 况 不 佳 是 区 域 内 道 路 系统 需 解 决 的 问 题 。 配 套 完 善 ， 但 分 配 不 均 、 档 次 不 高 是 东 南 板 块 内 生 活 配 套 的 主 要 特 征 。 板 块 内 教 育 机 构 囊括 了 幼 儿 园 、 小 学 、 中 学 ， 基 础 教 育 配 套 较 为 完 善 ， 省 级 重 点 中 学 开 封 高 中 就 位 于 此 片 区 。 板 块 内现 有 商 业 配 套 形 式 主 要 有 三 种 ： 火 车 站 附 近 各 类 批 发 市 场 ； 板 块 内 生 活 区 周 边 的 集 贸 市 场 、 路 边 小型 商 铺 ； 新 开 发 社 区 的 配 套 底 商 。 公 共 医 疗 是 本 板 块 的 优 势 配 套 ， 解 放 军 一 五 五 、 二 中 医 院 市 肿 瘤医 院 、 结 核 病 医 院 等 多 家 知 名 医 疗 机 构 分 布 于 此 。 板 块 内 娱 乐 、 休 憩 等 生 活 配 套 主 要 有 禹 王 台 公 园等 ， 集 中 在 铁 路 以 南 。目 前 ， 该 区 域 内 在 售 住 宅 项 目 主 要 有 佳 境 天 城 、 玫 瑰 花 城 、 正 阳 家 园 、 凤 凰 城 、 馨 香 苑 等 ， 商业 项 目 主 要 有 中 大 商 贸 城 。 住 宅 以 纯 多 层 普 通 住 宅 为 主 ， 均 价 依 楼 盘 素 质 不 同 ， 多 在 2400 2700元 /平 方 米 之 间 。 北 区 板 块 旅 游 风 景 区北 区 作 为 开 封 市 传 统 的 风 情 游 览 区 ， 集 中 了 清 明 上 河 园 、 龙 亭 、 翰 园 碑 林 、 天 波 杨 府 、 铁 塔 公 园 、万 岁 山 森 林 公 园 等 大 量 风 景 名 胜 区 ， 自 然 景 观 、 人 文 景 观 极 为 优 越 ， 特 别 受 外 来 置 业 者 追 捧 。 加 之 老 城区 完 善 的 生 活 配 套 完 善 ， 医 疗 、 教 育 、 交 通 均 较 为 便 利 ， 商 业 （ 主 要 是 零 售 业 ） 发 达 ， 成 为 外 来 置 业 者开 封 购 房 的 首 选 区 域 。北 区 生 活 环 境 之 优 越 无 须 赘 言 ， 近 年 来 ， 北 区 板 块 房 价 也 一 路 走 高 ， 大 有 凌 驾 西 区 的 态 势 。 目 前 区域 内 在 售 项 目 主 要 有 九 鼎 颂 园 、 祥 和 人 家 、 宋 韵 雅 庭 等 。 物 业 类 型 主 要 为 多 层 、 别 墅 。 销 售 价 格 从 2500元 /平 方 米 到 3000元 /平 方 米 到 3500元 /平 方 米 不 等 。中 区 板 块 中 心 商 圈中 区 作 为 开 封 市 中 心 商 圈 ， 政 治 、 经 济 、 文 化 的 核 心 地 带 ， 市 直 行 政 单 位 驻 地 ， 也 是 开 封 市 人 口 密度 最 高 的 区 域 。 相 对 而 言 ， 中 区 板 块 各 种 生 活 配 套 最 为 成 熟 。 但 由 于 是 老 城 区 ，在 售 项 目 物 业 类 型 以 商 业 为 主 ， 部 分 住 宅 产 品 因 居 住 环 境 与 规 模 差 异 ， 档 次 上 参 差 不 齐 。 主 要 有 宋都 皇 城 、 龙 亭 新 都 汇 、 三 和 花 园 、 锦 绣 皇 城 等 。 物 业 形 态 仍 是 多 层 为 主 ， 楼 盘 均 价 在 3000元 /平 方 米 左右 。 开 封 商 业 布 局 仍 是 以 鼓 楼 广 场 为 中 心 的 鼓 楼 商 圈 为 主 ， 是 开 封 商 业 网 点 最 多 、 人 流 量 最 大 、 最 繁 华 的街 区 。 在 这 一 核 心 区 域 的 马 道 街 、 二 马 道 街 、 书 店 街 、 鼓 楼 街 、 寺 后 街 以 及 鼓 楼 广 场 周 围 ， 几 乎 每 一 寸 土地 都 蕴 藏 着 极 高 的 商 业 价 值 ， 商 场 店 铺 林 立 ， 各 种 商 品 一 应 俱 全 ， 日 客 流 量 数 以 万 计 ， 成 为 展 示 繁 华 开 封和 都 市 风 情 最 直 观 的 风 景 。 以 鼓 楼 马 道 街 商 业 中 心 继 续 发 挥 自 身 传 统 优 势 ， 主 要 服 务 市 区 及 周 边 地 区 的 中 低 层 次 消 费 者 ， 以 北京 华 联 等 大 型 商 场 为 代 表 的 新 商 业 中 心 则 面 向 市 区 高 层 次 消 费 者 和 旅 游 消 费 者 。此 外 ， 火 车 站 商 圈 在 城 市 经 济 中 占 有 一 定 地 位 ； 整 体 商 业 重 心 随 城 市 发 展 有 西 移 的 趋 势 ； 未 来 西 区 可以 将 形 成 新 的 商 业 中 心 。开 封 在 售 的 商 业 项 目 包 括 新 都 汇 购 物 广 场 、 鼓 楼 商 城 、 鼓 楼 新 天 地 、 亿 龙 儿 童 生 活 广 场 、 凯 撒 财 富 广 场 、中 大 商 贸 城 、 开 元 名 都 商 业 街 、 永 和 丽 景 商 业 街 、 浪 漫 之 都 商 业 街 、 文 盛 商 业 街 、 新 河 大 商 业 街 等 ， 项 目 价格 差 别 较 大 ， 自 数 千 元 到 几 万 元 不 等 ， 目 前 销 售 形 式 一 般 。商 业 市 场 主 要 集 中 在 中 心 商 业 区 ， 商 业 地 产 放 量 较 大 ， 竞 争 激 烈 ， 销 售 形 势 不 乐 观 区 域 项 目 均 价 （ 元 /平 方 米 ） 租 金 （ 元 /平 方 米 /月 ）汴 西 新区 荣 勋 花 园 5000文 盛 浪 漫 之 都 金 明 广 场 一 侧 一 层 门 面 最 新 定 价 12000；梁 晋 路 一 侧 一 、 二 层 门 面 售 价 6000 梁 晋 路 租 金 30（ 一 、 二 层 ）永 合 丽 景 花 园 临 街 商 业 5600小 区 内 商 业 4600 临 街 租 金 80南 区 凤 凰 城 7500金 典 年 华 7380佳 境 天 城 - 附 近 租 金 10东 区 世 纪 新 城 3300 20 世 纪 华 庭 4500 20老 城 龙 亭 新 都 汇 主 题 商 业 一 层 1000020000二 层 50009000 85北 区 目 前 暂 无 在 售 临 街 商 业 商 业 租 金 水 平 较 低 ， 最 高 水 平 达 到 3-4元 /平 米 /天 ， 销 售 价 格 因 地 段 条 件 差 别 较 大 ； 目前 项 目 外 围 魏 都 路 、 五 一 路 的 租 金 在 0.5以 下 。 、 项 目 定 位 位 置 ： 项 目 地 块 位 于 开 封 市 禹 王 台 区 原 开 封 汴 京 机 械 厂区 ， 地 块 上 为 老 厂 区 的 破 旧 厂 房 ， 规 划 改 造 为 商 住 用 地 。技 术 指 标 ： 地 块 面 积 ： 规 划 用 地 面 积 55012.7平 方 米 ， 净 用 地 面 积52250.2平 方 米容 积 率 ： 不 大 于 1.6建 筑 限 高 ： 不 高 于 20米 。建 筑 风 格 ： 与 周 边 建 筑 色 彩 、 环 境 相 协 调 。地 块 四 至 ：西 临 菜 屯 街 ；南 临 西 货 场 街 ；北 临 居 民 区 ， 距 魏 都 路 259米 ；东 临 机 械 厂 家 属 院 五 一 路 242米 ；东 北 部 为 佳 景 天 城 小 区 ；其 中 五 一 路 为 城 市 主 干 道 ， 魏 都 路 为 规 划 城 市 干 道 ， 菜屯 街 和 西 货 栈 街 路 况 较 差 。 地 块 现 状 为 废 弃 场 地 ， 周 边 为 铁 路 、 机 械 厂 家 属 院 、 城 市 居 民 点 、 新 开 发 小 区 等 ， 整 体 周 边 形 象 较 差 。魏 都 路菜 屯 路南 侧 铁 路 地 块 内 部五 一 路北 侧 居 民 点 项 目 地 块 的 临 路 状 况 较 差 ， 临 接 的 菜 屯 路 和 铁 路 旁 边 一 条 小 路 ， 路 况 极 差 。 且 在 近 一 段 时 间 内 没有 被 改 造 的 规 划 。地 块 东 临 的 五 一 路 为 开 封 的 主 要 干 道 ， 直 接 通 向 开 封 的 市 中 心 区 域 ， 交 通 相 对 便 利 ， 但 自 南 侧 到达 五 一 路 后 与 路 面 有 一 定 的 高 差 ， 不 能 直 接 进 入 路 面 。 项 目 北 侧 魏 都 路 东 西 走 向 ， 是 开 封 市 新 老 城 区 贯 通 的 主 干 道 。 魏 都 路 东 起 五 一 路 、 西 至 金 明 大 道 ，道 路 中 间 与 之 相 贯 通 的 有 大 庆 路 、 黄 河 大 道 、 夷 山 大 街 等 南 北 走 向 的 几 条 新 区 主 干 道 ， 进 一 步 拉 近 了与 市 经 济 技 术 开 发 区 之 间 的 直 线 距 离 。 此 外 ， 金 明 大 道 以 西 与 魏 都 路 直 线 贯 通 的 道 路 延 伸 至 汴 西 新 区 。目 前 魏 都 东 段 改 造 已 列 入 2008年 工 程 计 划 ； 滨 河 路都 市 村 庄 佳 境 天 城本 案门 厂 家 属 院 、居 民 点 郑 汴 公 路金 明 大 道 周 边 配 套 学 校 ： 开 封 外 国 语 学 校 ， 第 十 二 、 十 五 中 学 、 开 封 高 中 ；银 行 ： 农 业 银 行 、 工 商 银 行 、 邮 电 局 ； 医 院 ： 妇 幼 保 健 医 院 、 南 关 医 院 、 三 院 、 肿 瘤 医 院 ；交 通 ： 火 车 站 、 汽 车 站 ；其 他 ： 公 园 、 三 毛 便 利 店 ； 项 目 所 处 区 域 市 政 改 造 力 度 不 大 ， 目 前 水 、 电 、 气 通 达 ， 缺 乏 暖 气 配 套 ； 道 路 、 绿 地 、 公 交等 公 共 设 施 资 源 也 较 差 。 项 目 基 础 设 施 配 套 较 差 ， 但 所 在 板 块 为 成 熟 城 区 ， 大 配 套 较 为 完 善 ； 地 块 内 在 价 值 ：地 块 规 模 较 小 ；地 块 形 状 不 规 则 ；地 块 东 侧 和 北 侧 是 灰 度 空 间 ；南 侧 直 接 面 对 铁 路 的 天 然 障 碍 ；项 目 对 外 交 通 和 出 入 口 处 理 面 临 较 大 的 难 题 ；项 目 为 旧 城 改 造 类 别 ， 拆 迁 压 力 小 在 调 研 中 发 现 ， 旧 城 改 造 有 一 定 的 优 惠 措 施 ， 比 如 返 税 、减 费 等 ， 具 体 根 据 地 块 条 件 和 政 府 协 商 ；居 民 区 佳 境 天 城本 案门 厂 家 属 院 、居 民 点 品 质 感 强 ， 南 区 居 住 标 杆 项 目 ， 保 证 快 速 回 笼 资 金 ， 降 低 风 险 ；区 域