房地产投资经济分析

深圳大学管理学院 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F教材：房地产投资分析，石海均主编， 大连理工大学出版社。F参考书： 房地产投资分析，潘蜀健等，高等教育出版社。房地产投资决策分析，盖伦E 格里尔等著，龙胜平等译，上海人民出版社。 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F双方相互交流、讨论F案例分析F大作业 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产分析概论F房地产投资三要素分析F房地产投资收益分析F房地产投资风险分析F房地产投资的成本分析F房地产投资的对象分析F房地产投资策略分析 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 第一节 房地产投资形成条件F相关概念房地产:房屋建筑部分（房产）与建筑地块（地产）的统一体。物业：单元性的房地产房地产业：从事房屋、土地开发、经营管理及中介服务的独立行业。 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地产与其他工业品的区别房地产位置的固定性房地产的单一性房地产的耐久性房地产与其他行业的关系密切房地产的增值性、保值性和相互影响性 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 我国房地产业的发展1978年以前:无偿、无限期的行政划拨以土地出让为特征的初级阶段以商品房形成上市的发展阶段(90年以后）房地产业的基本经济活动城市土地开发土地开发地产市场的二个层次 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 新区开发旧区开发城市房产开发房产开发土地开发和房屋开发的一体化房地产销售与物业经营土地使用权有偿转让房屋销售物业经营 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地产中介服务法律咨询价格评估经纪公司及经纪人 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 投资：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。房地产投资房地产投资目的房地产投资的代价房地产投资是房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产投资的类型划分按投资来源分自有资金银行资金集资利用外资财政拨款预收收入承包商带资承包 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 按投资对象分土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资房地产中介服务投资物业管理服务投资 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产投资形成的条件投资者有投资房地产的愿望投资者有可供投放的资金投资者找到了投资机会投资者有满意的预期回报 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F特征分析优点有形的投资通货膨胀中的保值手段易于融资性具有优越税收收益投资回报高收益的多重性房地产的非同质性 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 缺点投资量大，支出集中性强。投资合作性强投资回收期长投资风险大投资技巧性强投资流动性差投资的固定性 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产投资特征的意义分析问题、解决问题、理论研究。F房地产投资原则市场需求原则近期需求：1-2年：实力弱，守业型远期需求：2年：实力强，开拓型主动需求：市场已提出需求被动需求：引导市场消费需求 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 准备充分：详细周密的可行性分析投资规模程度投资规模与回报率的关系背靠大树原则公共建设所到之处政治经济信息追随大投资者风险收益适当“一三法则” 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 优化投资结构风险大的项目与风险小的项目的比例关系投资期长的项目与投资期短的项目的比例关系投资额大的项目与投资额小的项目的比例关系积极稳妥投资积极：稳妥=4：6 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 利用财务杠杆以小博大发挥特色优势环保概念，工薪概念，网络概念等战略重于战术 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产投资与投机的关系共同点：目的相同 对象相同不同点 投机 投资风险不同： 高 低依据不同： 感性 理性出发点不同： 侥幸 脚踏实地限制不同： 有限制 鼓励保护褒贬不同： 贬责 褒奖 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F 政治环境：国家及地区政权的稳定性及政策的连续性F 社会环境：社会文化、宗教、家庭、消费F 经济环境：宏观环境与微观环境F 法律环境：法律的完备性、稳定性及投资争议仲裁的公正性F 自然环境：地理位置、气候、地质水文等 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F目的归纳总结房地产投资规律分析研究房地产投资运作技巧指导规范房地产投资活动减少投资浪费增大投资效益 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F研究内容-5W1H问题Why-目的、目标分析What-投资类型、特征、质量、对象Where-地点(地段分析)When-时间(时机分析)Who-人-投资形成条件How-方法-原则，受益，成本，利润等 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产投资与房地产业生产环节与房地产投资获取土地开发土地房地产开发流通环节与房地产投资消费环节与房地产投资 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产投资的主要目标目标：获取利润，无形收益，社会效益，环境效益。投资本金的安全性安全性较高：政府机关办公大楼等安全性较低：新旅游区商场投资等投资对象的变现性易于出手的房地产项目变现性高 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 投资对象的收入现期收入：高风险高收益的项目远期收入：升值潜力大的拟开发区投资对通货膨胀的防护能力 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产投资目标的制约因素投资能力大小：可用资金大（小）目标大（小）投资经验：经验丰富目标高承担风险投资本身风险高目标低（保守）投资者愿承担的风险高目标高投资回报预期预测结果乐观目标高 预测结果把握不大目标低 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 市场需求现实景气目标高预测乐观目标高房地产供给竞争情况供给量大（小）目标低（高）贷款问题贷款额大目标高贷款利率大目标低 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 收入增长国民收入、工资收入增长快目标高物价水平物价上涨大目标高储蓄水平： 储蓄额高目标高 储蓄比率大、储蓄利率高目标底投资项目的选择 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产投资目标的参考数据杠杆作用：用借款来加大收益或亏损例结论借款利率投资收益率，则杠杆作用对借款者有利，借款越多，赚的越大。投资收益率，则杠杆作用对借款者不利，借款越多，赚的越少，亏损越多。 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产投资目标利润分析 -研究目标利润与成本、开发量之间的关系目标利润与开发量的关系 装工程费等单位变动成本：建筑安单位价格，地价，配套设施费等固定成本：企业管理费目标利润目标利润开发量xFx xFxCPCEQ CP CEQ 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 目标利润的灵敏度分析单位售价变化引起的开发量变化)( )( )( )()( xxF xx xxF xFxFx CPCP PPCE CPCP CPCPCE CP CECP CEQ 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 单位变动成本变化引起的开发量变化)( )( xx xxF xFxFx CPCP CCCE CP CECP CEQ 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 固定成本变化引起的开发量变化 xFF xFxFx CP CC CP CECP CEQ 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan F房地产投资项目一般由以下几个相互衔接的阶段构成： 1、收集信息阶段； 2、项目可行性研究阶段； 3、取得土地使用权阶段； 4、制订项目发展计划阶段； 5、项目投资实施阶段； 6、房地产销售阶段；