2012年标杆房地产项目计划运营管理及龙湖经验分享

房 地 产 标 杆 讲 坛 ：标杆房地产项目计划运营管理及龙湖经验分享主 讲：董老师 目 录一 、 项 目 运 营 体 系 的 建 立二 、 项 目 管 理 2 建 立 运 营 体 系 目 的 规 范 、 统 一 标 准 和 流 程 ， 并 IT化 ， 提 高 运 营 效 率 、 避 免 不 同 项 目间 运 营 质 量 大 起 大 落规 范 、 统 一 资 源 共 享 、 发 挥 集 团 规 模 效 应共 享 、 规 模 运 营 信 息 公 开 、 透 明 ， 降 低 风 险 、 支 持 决 策公 开 、 透 明 帮 助 新 公 司 、 新 项 目 快 速 实 现 正 常 运 营 ， 支 持 多 区 域 、 多 项 目 运营复 制 、 快 速 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 3 集 团 运 营 体 系 投 资 论 证 、 设 定 项 目 基 准 收 益 目 标投 资 论 证 及 收 益 跟 踪投 资 决 策 及 收 益跟 踪 体 系 成 果阶 段 性 成 果 管 理体 系 会 议运 营 决 策 体 系 集 团 关 键 节 点 计 划公 司 一 二 级 计 划 管 理个 人 计 划 管 理进 度 计 划 管 理 目 标 成 本 、 动 态 成 本 的 跟 踪 和控 制成 本 管 理 体 系 预 算 制 定 、 滚 动 资 金 计 划 控 制资 金 预 算 管 理 知 识 管 理 体 系知 识 管 理 体 系 科 学 决 策 降 低 投 资 风 险项 目 收 益 控 制降 低 项 目 运 营 风 险 提 升项 目 上 运 营 质 量职 责 明 确 提 高 决 策 效 率提 高 项 目 运 营 效 率成 本 控 制 、 成 本 敏 感 分析防 范 风 险 提 高 资 金 运 用效 率知 识 积 累 及 共 享 实 现 预 定 收 益 指 标 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 4 龙 湖 运 营 体 系项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 5 运 营 组 织 架 构 矩 阵 式 组 织项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 6 优 点 ： 有 效 利 用 资 源 职 能 专 业 知 识 可 供 所 有项 目 使 用 促 进 学 习 、 交 流 知 识 沟 通 良 好 注 重 客 户 缺 点 ： 双 层 汇 报 关 系 需 要 平 衡 权 力项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理矩 阵 式 组 织 7 一 、 项 目 基 本 开 发 流 程投 资 决 策土 地 购 买项 目 设 计项 目 建 设 项 目 销 售项 目 交 房项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 8 二 、 项 目 开 发 关 键 控 制 点 明 确 项 目 投 资 决 策 确 定 土 地 权 属 确 定 土 地 资 金 支 付 计 划 签 定 国 土 合 同 取 得 设 计 条 件 办 理 国 土 证 拆 迁 及 交 地 建 立 项 目 团 队 完 成 前 期 调 研 完 成 项 目 启 动 会投 资 决 策土 地 购 买项 目 启 动 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 9 概 念 设 计方 案 设 计初 步 设 计 二 、 项 目 开 发 关 键 控 制 点 概 念 设 计 确 定 概 念 中 标 方 案 方 案 设 计 方 案 上 会 并 取 得 方 案 审 查 意 见 书 初 步 设 计 初 设 上 会 并 取 得 初 设 审 查 意 见 书 办 理 建 设 工 程 规 划 许 可 证 下 达 项 目 目 标 成 本项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 1 0 施 工 图 设 计施 工 准 备二 、 项 目 开 发 关 键 控 制 点 施 工 图 设 计 施 工 图 审 查 景 观 概 念 方 案 设 计 景 观 扩 初 设 计 景 观 施 工 图 设 计 取 得 建 设 用 地 规 划 许 可 证 取 得 建 设 工 程 规 划 许 可 证 考 察 并 确 定 施 工 单 位 及 监 理 单 位 完 成 招 投 标 手 续 办 理 施 工 许 可 证 完 成 项 目 管 理 大 纲 完 成 三 通 一 平景 观 设 计项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 1 1 项 目 建 设 项 目 销 售二 、 项 目 开 发 关 键 控 制 点 基 础 工 程 主 体 结 构 施 工 到 可售 状 态 主 体 结 构 封 顶 砌 体 抹 灰 内 装 /外 装 /设 备 安装 工 程 精 装 修 工 程 室 外 管 网 /道 路 工程 景 观 绿 化 施 工 导 示 系 统 施 工 项 目 销 售 策 略 方 案（ 方 案 版 /初 设 版 /预 热 版 /开 盘 版 /强销 版 /持 续 版 /尾 盘版 ） 推 广 开 盘 销 售售 楼 处 样 板 房建 设 选 址 、 定 位 建 筑 设 计 精 装 修 设 计 景 观 设 计 土 建 施 工 环 境 施 工 精 装 修 施 工 装 饰项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 1 2 二 、 项 目 开 发 关 键 控 制 点 竣 工 验 收 备 案 物 业 移 交 向 业 主 交 房 项 目 总 结竣 工 移 交业 主入 住 商 场开 业项 目 结 束 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 1 3 价 值 工 程价 值 工 程 的 概 念 ：价 值 工 程 ： （ Value Engineering， VE） 是 一 门 新 兴 的 管 理 技 术 ， 是 降 低 成 本 提 高 经 济效 益 的 有 效 方 法 。提 高 价 值 的 基 本 途 径 有 5种1.提 高 功 能 （ 售 价 ） ， 降 低 成 本 ;2.功 能 （ 售 价 ） 不 变 ， 降 低 成 本 ;3.功 能 （ 售 价 ） 有 所 提 高 ， 成 本 不 变 ; 4.功 能 （ 售 价 ） 略 有 下 降 ， 成 本 大 幅 度 降 低 ;5.适 当 提 高 成 本 ， 大 幅 度 提 高 功 能 （ 售 价 ） ； 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 1 4 项 目 负 责 人 在 各 因 素 间 寻 求 平 衡 ， 获 取 项 目 价 值 最 大 化项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 销 售 工 期其 他 资 金 项 目 价 值 最 大 化项 目 负 责 人 使 命成 本 挤 压 挤 压 挤 压挤 压获 取 1 5 研 发 经 理 在 成 本 和 效 果 之 间 做 平 衡 的 人 。成 本 效 果项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 1 6 成 本 经 理 对 总 成 本 进 行 控 制 ， 同 时 在 各 个 成 本 分 项 上 做 成 加 减 的 人 。分 项 成 本 分 项 成 本项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 1 7 营 销 经 理 在 销 售 价 格 和 销 售 速 度 之 间 寻 求 最 佳 平 衡 的 人 。销 售 价 格 销 售 速 度 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 1 8 工 程 经 理 在 工 期 和 质 量 之 间 寻 求 平 衡 的 人 。工 期 质 量 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 1 9 一 、 项 目 计 划 管 理项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 计 划 管理 目 的 房 地 产 是 一 个 资 源 整 合 行 业 ， 计划 是 将 所 有 资 源 进 行 有 序 、 有 效整 合 的 主 线房 地 产 开 发 是 项 目 开 发 ， 计 划 管理 是 项 目 管 理 最 重 要 的 部 分实 现 集 团 高 周 转 战 略 2 0 如 何 做 好 计 划 管 理关 键 目 标 明 确 、 必 达 WBS工 作 分 解 、 团 队 成员 得 到 明 确 工 作 指 令资 源 均 衡 使 用 动 态 反 馈 、 调 整 及 时项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 2 1 计 划 管 理 体 系定 义 集 团 关 键 节 点提 供 集 团 项 目 计 划 指 导 模 板建 立 集 团 计 划 管 理 平 台 项 目 总 监 向 项 目 团 队 成 员 发 出 明 确 工 作 指 令全 景 计 划 一 目 了 然快 速 及 时 反 馈 、 调 整系 统 自 动 督 促 、 提 醒 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 2 2 二 、 项 目 成 本 管 理项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 成 本 管 理目 的 作 出 同样 的 产品 ， 比别 人 花更 少 的钱 ； 花 同 样 的钱 ， 比别 人 作出 更 好的 产 品 ，提 升 公司 成 本竞 争 力规 避 成本 带 来的 风 险 2 3 如 何 做 好 成 本 管 理成 本 前 控 学 会 花 钱 提 高 目 标 成 本及 预 算 的 严 肃性加 强 项 目 成 本过 程 可 控 、 透明 明 确 成 本 管 理责 任 统 一 规 范 成 本管 理 标 准 、 流程项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 2 4 成 本 管 理 体 系统 一 全 集 团 口 径 、 标 准 统 一 的 费 项 统 一 的 合 约 体 系 统 一 的 测 算 模 板 统 一 的 合 约 规 划 统 一 的 审 批 流 程明 确 责 任 项 目 成 本 经 理 项 目 营 销 经 理 项 目 财 务 经 理 项 目 总 监 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 2 5 成 本 管 理 对 象 及 责 任 人 界 定项 目 成 本 经 理 负 责 管 控 项 目开 发 成 本 及 营 销 设 施 建 造 费 。除 营 销 设 施 建 造 费 以 外 的 营 销费 用 ， 由 项 目 营 销 经 理 负 责 管控 ； 项 目 成 本 经 理 控 制 营 销 费 用 总 额 。其 余 费 项 属 于 部 门 预 算 管 理范 围 ， 由 地 区 公 司 职 能 负 责人 负 责 管 控 ， 费 项 包 括 ： 管理 费 用 、 财 务 费 用 、 税 款 。 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 2 6 成 本 管 理 系 统所 有 成 本支 出 公 开 、透 明 规 范 的 标准 和 成 本审 批 流 程 系 统 自 动预 警 和 强制 控 制 集 团 历 史成 本 资 料的 积 累 和共 享项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 2 7 成 本 管 理 原 理目 标 成 本 vs 动 态 成 本 xx费 项 110 xx费 项 100 合 约 规 划 1 10 合 约 规 划 2 20 合 约 规 划 3 10 合 同 1 10 合 同 2 20 合 同 3 30 系 统 自 动 累 加目 标 成 本 为 设 定 值或 依 据 项 目 收 益 反 推或 依 据 更 细 的 费 项 累 加 测 算或 依 据 历 史 行 业 数 据 预 估在 项 目 开 发 的 关 键 环 节 设 定 目 标 成 本 ， 过 程 中 系 统 实 时 自 动 统 计 动 态 成本 ； 通 过 对 目 标 成 本 与 动 态 成 本 的 比 较 ， 检 查 、 发 现 和 解 决 问 题 ， 从 而达 到 管 控 项 目 成 本 的 目 的 。举 例 ： 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 2 8 三 、 项 目 阶 段 成 果 管 理项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 项 目 阶 段成 果 管 理目 的 设 立 项目 关 键阶 段 项目 质 量核 查 点 保 证 项目 运 营 质 量 均好 性 运 营 知识 积 累和 共 享 2 9 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理项 目 阶 段 成 果 管 理 3 0 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理项 目 阶 段 成 果 审 批 流 程 3 1 四 、 项 目 投 资 收 益 跟 踪项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 项 目 投 资收 益 目 的 通 过 项 目收 益 的 直观 变 化 ，从 成 本 、计 划 、 销 售 等 纬 度来 分 析 总结 项 目 建 立 项 目团 队 成 员的 全 项 目视 角 和 利润 意 识 促 动 项 目竞 争 3 2 如 何 进 行 收 益 跟 踪项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 五 、 项 目 会 议 管 理项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 会 议 目 的 公 司 的 决策 主 要 通过 会 议 决策 ， 因 此会 议 效 率 的 高 低 决定 了 决 策效 率 的 高低 分 层 决 策 ，解 放 总 经理 规 范 会 议管 理 ， 少开 没 效 率的 会 3 4 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理会 议 管 理 体 系运 营 会议 体 系 非 运 营会 议 体系 公 司 会议 管 理体 系 3 5 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 半 年 年 度 总 结会 PMO月 度 运 营会项 目 周 例 会与 经 济 分析 会 合 并拿地前 取得土地后15日内 项目阶段成果审查 根据需要6月15日或12月15日 每月前3个工作日每周五4 5 6 7PMO预 案 决 策 会 PMO项 目启 动 会 阶 段 成 果 审 查会 PMO关 键 决 策会1 2 3公 司 运 营 会 议 体 系 3 6 办 公 周 例 会 季 度 综 合 指标 回 顾 会 跨 部 门 研 讨会 高 层 座 谈 会 半 年 年 度 总结 会 年 度 总 结 会每周一 每季结束后15日内 根据需要每季或不定期 半年 年度 1 42 3 5 6项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理公 司 非 运 营 会 议 体 系 3 7 会 议 管 理 要 素1、 会 议 分 类2、 会 议 目 的3、 会 前 准 备4、 主 持 人 、 召 集 人 、 参 加 人 、 纪 要 抄 送 人5、 会 议 内 容6、 会 议 时 间7、 会 议 纪 要项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 3 8 如 何 开 会 ？项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 成 果 送 达会 议 时 间 主 持 人 参 会 人 员会 议 成 果 成 果 整 理 成 果 审 批会 议 目 的 议 题 准 备 议 题 审 批 召 集 人 会 议 内 容列 席 人 员 3 9 如 何 开 好 会 ？1 、 一 个 会 议 成 功 的 关 键 在 于 ： 会 议 的准 备 、 主 持 人 的 控 制 以 及 成 果 的 处 理 ； 2 、 没 有 初 稿 、 方 案 、 预 案 的 议 题 尽 量不 要 放 在 例 会 的 议 程 之 内 ， 只 宜 放 在 专题 会 中 的 “ 头 脑 风 暴 会 ” 之 中 ；3 、 若 某 种 会 议 较 多 的 时 间 总 在 通 报 某一 类 信 息 ， 则 宜 将 这 类 信 息 以 电 子 版本 的 形 式 由 专 人 整 理 定 期 向 相 关 人 员传 送 ； 4 、 在 会 上 传 送 或 者 展 示 的 信 息 如 果 越 多 ，尽 量 采 用 PPT的 形 式 ； 如 果 传 递 的 信 息 很 专业 ， 则 尽 量 辅 以 图 纸 、 图 表 、 图 片 等 资 料 ；如 果 传 递 的 信 息 很 复 杂 ， 且 又 需 要 帮 助 别 人建 立 场 景 意 境 感 ， 则 请 尽 量 辅 以 照 片 、 音 像 、模 型 、 实 物 等 ； 5 、 公 司 会 对 某 一 类 会 议 议 题 的 上 会 资 料 给 出 定 义 、 提 出 要 求 ； 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 4 0 6、 主 持 人 与 召 集 人 应 谨 慎 界 定 参会 人 员 、 列 席 人 员 范 围 ， 尽 量 避免 扩 大 会 议 ； 会 议 可 以 连 续 开 ，但 并 非 全 体 人 员 都 必 须 从 头 至 尾参 加 ， 会 议 通 知 时 召 集 人 应 给 出预 告 ； 7、 主 持 人 对 突 发 的 占 用 太 多 时 间的 议 题 ， 应 有 权 及 时 打 断 、 中 止 ；对 一 时 难 以 决 定 的 议 题 ， 应 立 即指 定 专 人 主 持 专 题 会 议 ， 且 指 定反 馈 时 间 ， 并 由 召 集 人 担 任 跟 踪检 查 者 ；8、 公 司 会 对 某 一 类 会 议 的 纪 要 定义 出 模 板 ， 给 出 明 确 要 求 ； 对 会议 要 求 落 实 的 事 项 ， 除 非 系 统 中指 定 有 跟 踪 检 查 者 ， 否 则 主 持 人应 指 定 跟 踪 检 查 者 ， 或 召 集 人 自 动 成 为 约 定 的 跟 踪 检 查 者 ； 9、 会 议 纪 要 通 常 要 在 会 上 宣 读 一次 (特 殊 情 况 除 外 )， 会 后 由 召 集人 送 主 持 人 审 批 后 生 效 (不 再 多 人会 签 )； 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理如 何 开 好 会 ？ 4 1 如 何 运 营 决 策 ？1 、 PMO会 议 中 最 重 要 的 两 个 议 题 是 ：预 案 决 策 会 和 项 目 启 动 会 ； 2 、 预 案 决 策 会 的 质 量 取 决 于 对 市 场 趋 势 的判 断 、 对 城 市 地 段 及 发 展 的 解 读 、 预 案 深 度 、企 业 在 溢 价 和 成 本 上 的 竞 争 力 ；3 、 关 键 中 的 关 键 会 议 是 项 目 启 动 会 ， 若 该会 议 质 量 差 ， 通 常 会 导 致 后 期 会 议 大 量 增 加 ； 4 、 每 次 PMO会 议 必 须 作 出 决 定 ； 5 、 不 能 决 策 、 无 决 策 能 力 、 无 决 策 权 力 的人 员 不 能 参 会 ， 不 愿 承 诺 、 胡 乱 承 诺 的 人 员不 得 成 为 PMO成 员 ； 6 、 判 断 是 否 胡 乱 承 诺 的 方 法 就 是 在 PMO会议 上 就 承 诺 内 容 (往 实 施 深 度 的 方 向 )向 承 诺人 追 问 ； 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 4 2 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理如 何 运 营 决 策 ？7、 项 目 职 能 负 责 人 总 倾 向 于 把 职 能 负责 人 牵 进 与 他 项 目 相 关 的 决 策 会 议 ， 表现 出 项 目 职 能 负 责 人 的 能 力 有 待 提 高 ； 8、 动 辄 即 将 问 题 推 向 PMO会 议 或 者 频 繁动 议 召 开 临 时 PMO会 议 ， 表 明 该 项 目 职能 负 责 人 、 项 目 负 责 人 或 PMO召 集 人 的能 力 有 待 提 高 ；9、 上 诉 会 议 是 根 据 不 同 目 的 作 出 的 定 义 ， 实际 操 作 中 公 司 根 据 情 况 会 将 某 些 会 议 合 并 召 开 ； 4 3 办 公 周 例 会会 议 目 的 1、 着 眼 于 组 织 发 展 、 企 业 文 化 、 企 业 外 部 市 场 、 政 府 、 竞 争 环 境 的 研 究 和 解 决 ；2、 除 项 目 运 营 之 外 的 企 业 问 题 研 究 决 策会 议 内 容 1、 周 办 公 例 会 的 决 议 执 行 情 况 滚 动 追 踪 ；2、 就 行 业 发 展 、 市 场 、 政 府 、 竞 争 等 外 部 环 境 的 新 动 向 以 及 城 市 规 划 的 新 趋 势等 内 容 进 行 通 报 ；3、 企 业 文 化 以 及 与 员 工 沟 通 情 况 的 通 报 与 分 析 (包 括 :核 心 价 值 观 、 工 作 习 惯 、标 准 等 )4、 部 门 建 设 与 部 门 间 的 协 调 (包 括 :对 部 门 的 内 部 管 理 方 式 及 心 得 、 需 各 部 门 配合 解 决 的 事 物 等 ) 5、 公 司 及 各 职 能 部 门 与 外 部 公 共 关 系 的 管 理 (包 括 政 府 、 媒 体 、 掌 握 话 语 权 的 重要 人 士 和 组 织 等 )6、 人 力 资 源 问 题 (包 括 :各 部 门 提 出 的 人 力 资 源 需 求 和 人 力 资 源 调 配 问 题 ， 并 讨论 解 决 办 法 )7、 非 项 目 运 营 层 面 的 和 推 荐 给 公 司 非 项 目 运 营 层 面 的 知 识 管 理 内 容 (知 识 管 理 内容 包 括 :制 度 、 流 程 、 模 板 、 指 引 的 创 建 、 更 新 和 案 例 剖 析 )8、 例 外 管 理 (对 公 司 或 部 门 遇 到 的 突 发 性 、 特 殊 事 务 的 处 理 方 式 进 行 讨 论 ， 沉淀 管 理 方 法 ， 减 少 例 外 发 生 )9、 宣 讲 公 司 的 战 略 意 图 及 重 大 决 定 ； 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 4 4 会 议 时 间 会 议 时 间 :周 一 下 午 ， 通 常 在 1-2小 时与 会 人 员 参 会 人 员 :公 司 总 经 理 ， 各 职 能 部 门 负 责 人列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 可 扩 大 到 职 能 板 块 项 目 组 负 责 人 或 其 他临 时 列 席 人 员项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理办 公 周 例 会 4 5 PMO预 案 决 策 会会 议 目 的 1 、 新 项 目 的 研 讨 及 决 策 ；会 议 内 容 1 、 就 发 展 、 营 销 、 设 计 提 供 给 资 料 进 行 甄 别 讨 论 ， 以 确 定 其 方 案 合 理 性 、 可 行 性 ；2 、 找 出 关 键 计 划 节 点 、 决 策 点 和 重 要 敏 感 指 标 ， 讨 论 如 何 提 高 项 目 竞 争 力 和 风 险控 制 水 平 ；3 、 对 项 目 达 成 共 识 ， 对 重 要 计 划 节 点 、 工 作 包 和 工 作 质 量 作 出 承 诺 ；会 议 时 间 会 议 时 间 :不 定 期 ， 项 目 取 得 前 ； 通 常 会 持 续 3 -6 个 工 作 小 时 甚 至 更 长与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 4 6 PMO项 目 启 动 会项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理会 议 目 的 尽 快 对 项 目 进 行 推 演 和 设 定 决 策 点 、 控 制 点 ；作 出 项 目 第 一 次 (也 是 最 重 要 的 )决 策 ；会 议 内 容 1 、 在 项 目 获 得 后 对 项 目 进 行 审 视 、 推 演 ；2 、 对 项 目 一 二 级 计 划 及 目 标 成 本 预 案 进 行 梳 理 ；3 、 向 项 目 负 责 人 及 项 目 职 能 负 责 人 交 底 ；4 、 进 一 步 达 成 共 识 ， 对 计 划 、 成 本 以 及 相 关 工 作 包 、 工 作 质 量 作 出 承 诺 ， 完 成 资源 匹 配会 议 时 间 会 议 时 间 :项 目 取 得 后 1 5 个 工 作 日 内 ； 通 常 会 持 续 1 2 -2 4 个 工 作 小 时与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员 、 项 目 负 责 人 、 项 目 职 能 负 责 人 (尽 量 )列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员 4 7 PMO阶 段 成 果 审 查 会会 议 目 的 对 项 目 阶 段 性 成 果 进 行 审 查会 议 内 容 1、 由 项 目 负 责 人 将 阶 段 性 成 果 逐 项 向 PMO成 员 展 示 ；2、 与 会 成 员 对 照 上 一 阶 段 的 阶 段 性 成 果 系 统 分 析 讨 论 其 间 的 联系 、 成 果 的 质 量 ， 揭 示 可 能 的 瑕 疵 风 险 以 及 提 出 改 进 意 见会 议 时 间 会 议 时 间 :按 计 划 拟 定 的 时 间 召 开 ； 通 常 会 持 续 1-2个 工 作 小 时 与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员 (人 力 资 源 负 责 人 可 不 参 加 )、 项 目 负 责 人 、 项目 职 能 负 责 人列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 4 8 PMO项 目 关 键 决 策 会会 议 目 的 遇 到 项 目 周 例 会 中 第 (3)和 (4)情 况 时会 议 内 容 1、 由 项 目 负 责 人 表 述 问 题 和 遇 到 的 决 策 困 难 ；2、 与 会 人 员 讨 论 决 策 ；3、 达 成 共 识 或 由 公 司 总 经 理 最 后 裁 定 。 会 议 时 间 会 议 时 间 :不 定 期 ， 根 据 实 际 需 要 ， 但 PMO召 集 人 应 事 先 预 告与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员 (人 力 资 源 负 责 人 可 不 参 加 )、 项 目 负 责 人 、 项 目 职 能 负 责 人列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 4 9 PMO项 目 月 度 运 营 会会 议 目 的 以 月 为 单 位 ， 对 项 目 运 营 进 行 回 顾会 议 内 容 1、 有 财 务 审 计 部 和 项 目 负 责 人 展 示 项 目 在 售 价 、 现 金 流 、 成 本 等 三 个 维 度 的 变 化引 起 的 财 务 指 标 变 化 ；2、 对 项 目 一 、 二 级 计 划 进 行 回 顾 ；3、 与 会 人 员 围 绕 变 化 的 关 键 节 点 计 划 进 行 分 析 ， 并 找 出 原 因 和 下 一 步 改 进 对 策4、 相 应 职 能 负 责 人 就 改 进 措 施 和 时 间 做 出 承 诺 。会 议 时 间 会 议 时 间 :每 月 最 后 3个 工 作 日 之 前与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员 (人 力 资 源 负 责 人 可 不 参 加 )、 项 目 负 责 人 、 项 目 职 能 负 责 人列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 5 0 PMO年 度 或 半 年 运 营 总 结 会会 议 目 的 以 半 年 或 年 度 为 单 位 ， 对 项 目 运 营 进 行 回 顾 ；可 与 当 月 的 月 度 运 营 会 合 并 召 开 ；会 议 内 容 1、 有 财 务 审 计 部 和 项 目 负 责 人 展 示 项 目 在 售 价 、 现 金 流 、 成 本 等 三 个 维 度 的 变 化引 起 的 财 务 指 标 变 化 ；2、 对 项 目 一 、 二 级 计 划 进 行 回 顾 ；3、 与 会 人 员 围 绕 变 化 的 关 键 节 点 计 划 进 行 分 析 ， 并 找 出 原 因 和 下 一 步 改 进 对 策4、 相 应 职 能 负 责 人 就 改 进 措 施 和 时 间 做 出 承 诺 。 。会 议 时 间 会 议 时 间 :半 年 或 年 末 最 后 3个 工 作 日 之 前与 会 人 员 参 会 人 员 :PMO成 员 (人 力 资 源 负 责 人 可 不 参 加 )、 项 目 负 责 人 、 项 目 职 能 负 责 人列 席 人 员 :经 总 经 理 批 准 列 席 的 人 员 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 5 1 项 目 周 例 会会 议 目 的 每 周 在 四 个 项 目 职 能 负 责 人 之 间 自 行 回 顾 并 做 出 判 断 、 决 策 ；会 议 内 容 1、 不 影 响 公 司 项 目 关 键 节 点 ， 项 目 负 责 人 和 各 项 目 职 能 负 责 人 达 成 共 识 并 得 到 承诺 后 ， 可 直 接 调 整 计 划 。2、 不 影 响 公 司 关 键 节 点 的 完 成 ， 项 目 负 责 人 和 各 项 目 职 能 负 责 人 不 能 达 成 一 致 时 ，项 目 负 责 人 可 要 求 相 关 职 能 负 责 人 参 加 并 达 成 共 识 ， 会 后 可 直 接 调 整 计 划 ；3、 不 影 响 公 司 项 目 关 键 节 点 的 完 成 ， 项 目 负 责 人 和 个 项 目 职 能 负 责 人 、 个 职 能 负责 人 未 能 达 成 共 识 且 未 能 得 到 承 诺 后 ， 职 能 负 责 人 应 在 会 后 当 日 (最 迟 不 超 过 第 二 天 )召 开 专 题 会 议 讨 论 ， 并 达 成 共 识 ， 否 则 上 报 公 司 总 经 理 裁 决 ， 或 由 项 目 召 集 人 提 请PMO会 议 决 策 。4、 项 目 负 责 人 预 测 到 如 影 响 项 目 关 键 节 点 ， 立 即 上 报 公 司 PMO召 集 人 ， 判 断 是 否立 即 召 开 PMO会 议 决 定会 议 时 间 会 议 时 间 :每 周 五 定 期 召 开 (也 可 临 时 增 加 召 开 ， 由 项 目 负 责 人 决 定 )与 会 人 员 参 会 人 员 : 项 目 负 责 人 +项 目 职 能 负 责 人 ； 项 目 负 责 人 +项 目 职 能 负 责 人 +某 些职 能 负 责 人 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 5 2 启 动 会 内 容 案 例 目 录项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理1. 成 功 标 尺 （ 公 司 ）2.地 块 周 边 市 政 接 口 （ 开 发 部 ）3.周 边 不 利 条 件 公 示 （ 开 发 部 ）4.地 块 条 件 交 底 纪 要 （ 开 发 部 ）5.风 险 预 案 （ 团 队 ）6.市 场 定 位 （ 营 销 部 ）7.产 品 定 位 （ 设 计 部 ）8.体 验 区 选 址 、 定 位 及 开 放 计 划 （ 营 销 部 、 设 计 部 ） 9.产 品 建 造 标 准 （ 团 队 ）10.项 目 一 二 级 计 划 （ 团 队 ）11.项 目 目 标 成 本 及 合 约 计 划 （ 成 本 部 ）12.投 资 分 析 模 型 （ 财 务 部 ）13.商 业 部 分 定 位 报 告 和 要 求 （ 商 运 部 ） 5 3 1 .成 功 标 尺项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理销 售 净 利 率 IRR 销 售 总 货 值 亿 推 盘 计 划 及年 度 签 约 额项 目 产品 成 功 项 目 管 理 成 功交 房 一 次 成 功率 成 本 偏 差 率 （ 与目 标 成 本 基 准 版 比 较 ） 不 大 于 %。 5 4 2.周 边 市 政 接 口项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 地 块 周 边 市 政 接 口 调 研 ， 包 括 天 然 气 、 给 水 、 雨 水 、 污 水 、 强 电 、 弱 电 、 市 政道 路 、 供 暖 、 中 水 等 。天 然 气 ： 接 驳 点 位 、 管径 、 气 压 大 小 。 给 水 ： 接 驳 点 位 、 管 径 、水 头 压 力 、 是 否 须 二 次加 压 ， 与 自 来 水 公 司 接洽 ， 开 口 费 用 ； 施 工 临时 用 水 接 驳 申 请 手 续 。 污 水 ： 接 驳 点 位 、 管 径大 小 ， 井 底 标 高 ， 是 否需 要 设 置 生 化 池 或 化 粪池 ， 施 工 临 时 污 排 接 驳申 请 手 续 。雨 水 ： 接 驳 点 位 、 管 径大 小 ， 井 底 标 高 ； 接 入费 用 ； 施 工 临 时 雨 水 接 驳 申 请 手 续 ； 沉 沙 池 要求 。 强 电 ： 能 够 接 入 的 变 电站 位 置 ； 正 式 用 电 容 量 、是 否 需 自 建 开 闭 所 ； 施工 用 电 申 请 手 续 。 周 边 市 政 道 路 ： 道 路 标高 ， 若 为 规 划 拟 建 道 路 ，明 确 建 设 时 间 ， 找 到 政府 归 口 管 理 部 门 。 5 5 3.周 边 不 利 条 件 公 示如 ， 周 边 快 速 干 道 、 飞 机 航 道 、打 靶 场 、 地 铁 站 、 公 交 站 、 火 车站 等 。噪 音 源 污 水 处 理 厂 、 排 污 管 道 、 垃 圾 掩埋 场 、 土 质 污 染 探 测 、 光 污 染 源 、发 射 塔 等 。污 染 源 加 油 站 、 疯 人 院 、 公 墓 、 高 压 线 、监 狱 等 。对 心 理 产 生 不 利 因素项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 5 6 4.地 块 条 件 交 底 纪 要项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 5 7 5.风 险 预 案至 少 关 注 以 下 风 险 ， 并 提 出 预 案项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理识 别风 险 评 估风 险 应 对预 案 交 地 方 案 审批 地 质 状况 主 材 价格 波 动市 场 风险周 边 市政 配 套延 迟 移交 地 方 政府 换 届 5 8 6.市 场 定 位目 标 客 户 群 是 谁 ？ 深 访 了 多 少 有 效 客 户 ？ 他 们 的 文 化 倾 向 、 历 史 记 忆 点 是什 么 ？ 消 费 思 维 和 习 惯 是 什 么 ？ 家 庭 人 口 数 量 ？ 信 息 接 受 习 惯 和 项 目 传 播通 道 ？标 杆 楼 盘 及 产 品 是 哪 个 项 目 ？ 可 以 是 外 区 域 的 。 （ 有 利 于 研 发 、 成 本 、 工程 找 到 对 产 品 的 感 觉 ， 对 项 目 相 关 方 面 定 出 边 界 、 深 入 判 断 ； 营 销 依 此 挖掘 客 户 群 。 ）单 套 总 价 位 ？ 单 套 面 积 ？ 功 能 房 间 数 量 ？敏 感 点 是 什 么 ？ 产 品 的 哪 些 方 面 要 做 好 ， 给 研 发 经 理 明 确 研 发 重 点 ； 哪 些方 面 只 要 一 般 就 可 以 了 ， 给 成 本 经 理 明 确 省 成 本 的 方 面 。 推 盘 节 奏 、 顺 序 ？ 若 为 多 产 品 业 态 ， 先 卖 什 么 ， 后 卖 什 么 ？ 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 7.产 品 定 位总 图 （ 含 技 术 经 济 指 标 ）产 品 组 合 ， 不 平 衡 使 用 容 积 率 ； 典 型 场 地 剖 面 示 意 图 充 分 利 用 场 地 高 差 ， 设 置 多 入 口 商 业交 通 分 析 （ 含 出 入 口 数 量 ， 消 防 、 私 车 、 行 人 交 通 ）户 型 、 单 体 组 合 平 面 （ 含 户 型 配 比 、 面 积 分 析 、 户 型 亮 点 分 析 ）外 立 面 风 格 现 代景 观 方 案 采 用 意 向 图 片 、 剖 面 等 ， 描 述 景 观 的 整 体 风 格 （ 支 撑 营 销 卖 点 ） ， 描 述 关 键 景 观 节 点 （ 如 人 行 、车 行 、 单 元 入 口 ， 软 硬 景 节 点 处 理 ）控 制 硬 景 面 积硬 景 铺 装 材 料 一 般 控 制 3 5种 以 内 。 但 铺 装 工 艺 应 考 究 ， 做 好 表 面 防 护 、 成 品 保 护软 景 在 此 会 上 宜 对 树 种 、 灌 木 、 藤 本 等 做 出 品 种 范 围 的 决 策 ， 最 好 使 用 本 地 资 源 ， 目 的 是 进 行 苗木 资 源 的 储 备 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 6 0 7.产 品 定 位价 值 挖 掘 特 定 户 型 价 值 挖 掘 LOFT、 SOHO、 住 宅 、 商 业 高 赠 送 方 式 亲 地 分 绿 、 赠 绿 （ 尽 量 将 公 共 绿 地 划 分 为 小 块 绿 地 ， 赠 送 给 业 主 ， 实现 产 品 溢 价 ）与 周 边 和 小 区 内 景 观 的 结 合尽 量 减 少 住 宅 部 分 地 下 车 库 面 积加 强 商 业 和 车 库 的 关 系项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 6 1 8、 体 验 区 选 址 、 定 位 及 开 放 计 划若 使 用 临 时 售 楼 处 ， 建 议 照 搬 以 往 类 似 项 目 的 结 构 设 计 ， 在 装 饰 装 修 方 面 体 现 项 目 特 色 。新 公 司 宜 选 择 实 力 强 的 景 观 、 装 修 施 工 单 位 ， 降 低 新 团 队 不 成 熟 的风 险 。体 验 区 的 选 址 需 考 虑 ： 达 到 路 线 设 计 ， 增 强 客 户 的 体 验 ； 停 车 区 域的 选 择 ； 体 验 区 与 周 边 环 境 的 关 系 及 处 理 。对 选 址 、 实 施 作 为 独 立 子 项 目 进 行 决 策 和 计 划 分 解 。 项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 6 2 9.产 品 建 造 标 准项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理产 品 标 准 ：客 户 视 角 ； 体 现 差 异化 ， 实 现 “ 高 溢 价 ” 建 造 标 准 ：固 定 的 细 部 做 法 、 构 造大 样 ； 体 现 模 块 化 、 标准 化 ， 实 现 “ 高 周 转 ”以 前 的 痛 点 、 反 复 决 策 点 、客 户 敏 感 点 满 足 政 府 的 最 低 要 求 符 合 市 场 的 一 般 标 准 务 必 将 不 做 的 内 容 列 举 出 来 ，并 说 明 原 因要 点 6 3 10.目 标 成 本 及 合 约 规 划项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理原 则按 通 常标 准 计算 价 值 判断 ， 分配 重 点 成 本 前控 ， 前紧 后 松主 动 花钱 ， 加糖 原 则 6 4 11.项 目 的 一 二 级 计 划一 二 期 详 细 ， 后 面 关 键 节 点 即 可项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 6 5 12.投 资 分 析 模 型分 期 规 模分 拆 成 2个 模 型 、总 体 和 住 宅项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 6 6 六 、 知 识 管 理项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理知 识 管 理 之 所 以 难 以 有 效 实 施 ， 是 因 为 知 识 本 身 具 有 独 有 的特 点难 以 在 实 际 应 用 过 程 中 照 搬 照抄 ， 需 要 根 据 具 体 应 用 条 件 进行 灵 活 架 构 对 于 知 识 利 用 所 产 生 的 效 益 很难 进 行 评 价 ， 只 是 利 用 收 益 难 以 分 配具 有 不 确 定 的 价 值 ， 只 是 价 值很 难 进 行 评 估 和 量 化 无 结 构 化 的 分 布 ， 不 成 体 系 ，散 乱 、 容 易 遗 漏 和 流 失 ， 难 以准 确 、 量 化 地 进 行 表 达知 识 管理 特 点 6 7 知 识 管 理 必 须 遵 循 知 识 生 命 周 期 的 变 化 特 点项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 收 集 信 息和 数 据 加 工 信 息形 成 知 识 审 核 初 步知 识 完 善 知 识发 布 知 识知 识 学 习和 使 用知 识 改 进和 更 新 过 时 知 识淘 汰 6 8 企 业 知 识 的 具 体 内 容项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理员 工 知 识个 人 技 能 、 知 识 潜 力 工 作 经 验 、 工 作 记 录 等流 程 知 识将 知 识 潜 入 流 程 之 中 ， 在 关 键 环 节 有 专 家 知 识 支 持客 户 知 识通 过 开 发 、 维 护 、 评 估 、 管 理 同 客 户 的 关 系 ， 开 发 、 整 合 同 客 户 相 关 的 深 层 知 识 ， 提 高 质 量 ， 获 取 客户产 品 和 服 务 知 识产 品 和 服 务 知 识 体 系企 业 记 忆 对 企 业 现 有 经 验 进 行 全 面 记 录 以 备 将 来 使 用 ： 知 识 库 、 案 例 库 和 各 种 档 案 资 料知 识 资 产专 利 和 无 形 产 权 ， 属 于 智 慧 型 资 本外 部 知 识媒 体 、 杂 志 、 网 络 和 外 部 专 家 等 渠 道 获 得 的 知 识 和 情 报 6 9 明 确 知 识 管 理 的 要 素 是 开 展 知 识 管 理 的 前 提 条 件项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 知 识 管理 四 要素人 力资 源 组 织结 构技 术企 业文 化 7 0 知 识 管 理 之 轮 是 企 业 知 识 管 理 的 基 本 指 导 工 具项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 知 识 共 享知 识 沉 淀 知 识 创 新 知 识 学 习和 应 用扩 散 程 度技 术 管理文化驱 动 知 识 之 轮 运 转 的 支 持 要 素编码程度 高低 高Y X 7 1 知 识 管 理 在 企 业 常 见 的 7种 知 识 分 享 障 碍项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 隐 性 知 识 本 身难 以 复 制 和 传授 知 识 私 有 确 保自 身 优 势 知 识 分 享 成本 收 益 不 对等缺 乏 知 识 分享 的 激 励 机制知 识 分 享 技术 手 段 落 后没 有 互 信 的 人际 关 系 缺 乏 知 识 分 享的 文 化 环 境 7 2 知 识 管 理 平 台项 目 运 营 体 系 的 建 立 项 目 管 理 知 识 管理 平 台知 识 的分 类 知 识 的共 享 知 识 积分 7 3 谢 谢 聆 听 ！400-089-0699www.guide-:内 训 预 约