万科成本管理学习心得

2 1 .5 .91 目 录 PART 1 万 科 集 团 的 几 个 成 本 管 理 观 点 简 介 PART 2 XX地 产 与 万 科 地 产 成 本 管 理 、 采 购 管 理 现 状 对 比 简 析 PART 3 与 重 庆 万 科 成 本 管 理 交 流 心 得 汇 报 2 1 .5 .92 第 一 部 分 万 科 集 团 的 几 个 成 本 管 理 观 点 简 介 2 1 .5 .93一 成 本 管 理 的 总 目 标创 立 成 本 优 势 规 模 经 济 优 势 创 新 技 术 优 势 成 本 管 理 优 势意 义 ： 从 企 业 的 规 模 效 益 （ 如 材 料 集 中 采 购 ） 取 得 成 本 竞 争 优 势 ； 应 用 新 技 术 、 新 材 料 、 新 工 艺 ， 提 高 劳 动 生 产 率 ， 降 低 成 本 ； 建 立 和 发 挥 现 代 成 本 管 理 优 势 ， 向 管 理 要 效 益 。 2 1 .5 .94二 、 正 确 认 识 成 本 管 理 2 1 .5 .95 2 1 .5 .96成 本 管 理 的 重 心 在 哪 里 ？ 2 1 .5 .97找 出 成 本 管 理 的 重 心 2 1 .5 .98三 、 高 度 重 视 成 本 信 息 化 管 理 2 1 .5 .99四 、 几 个 成 本 管 理 观 点 2 1 .5 .91 0四 、 几 个 成 本 管 理 观 点 2 1 .5 .91 1四 、 几 个 成 本 管 理 观 点成 本 管 理 的 发 展 方 向 2 1 .5 .91 2 第 二 部 分 XX地 产 与 万 科 地 产 成 本 管 理 、 采 购 管 理 现 状 对 比 简 析 启 示 n 规 划 方 案 确 定 后 确 定n 区 域 审 批 后 ， 报 一 线公 司 总 经 理 审 批 并 下 发n 以 强 大 的 数 据 库 为 编制 依 托n 目 标 成 本 确 定 的 同 时确 定 各 部 门 的 责 任 成 本 n纲 要 阶 段 确 定 成 本 目标 （ 方 案 设 计 后 ）n公 司 开 发 纲 要 委 员 会审 定n有 一 定 的 数 据 库 积 累n尚 未 形 成 系 统 的 责 任成 本 体 系 n 能 否 快 速 形 成 产 品的 系 列 化 、 标 准 化 ？进 而 形 成 成 本 的 标 准化 。n继 续 完 善 数 据 库 ；n能 否 考 虑 建 立 责 任成 本 体 系 ？一 、 关 于 目 标 成 本 2 1 .5 .91 4附 ： 万 科 的 产 品 系 列 分 布 图 2 1 .5 .91 5附 ： 八 大 子 品 牌建 筑 形式 风 格 景 观 客 户 感 知 设 计 师 代 表 项 目金 域 A 高 层 新 古典 现 代 尊 贵 品 质 福 州 金 域 榕 郡金 色 B 现 代 现 代 都 市 居 家 深 圳 金 色 家 园金 域 C 现 代 泰 /日 度 假 风 情 舍 曼 （ 景 ） 深 圳 金 域 蓝 湾蚂 蚁 工 房 D 公 寓 现 代 - 上 海 假 日 风 景城 花 E 多 层 武 汉 城 市 花 园花 城 F 深 圳 四 季 花 城 兰 乔 G 低 层 西 班牙 西 班牙 博 西 尼 亚/SB 深 圳 兰 乔 圣 菲红 郡 H 英 英 上 海 红 郡棠 樾 I 中 中 深 圳 棠 樾 一 期 福 州 金 域 榕 郡 上 海 红 郡 深 圳 金 色 家 园深 圳 金 域 蓝 湾 深 圳 兰 乔 圣 菲 蚂 蚁 工 房 （ 南 昌 四 季 花 城 ） 深 圳 棠 樾 启 示 n 每 月 各 一 线 公 司 提 交excel版 本 的 动 态 月 报n集 团 统 一 应 用 EAS财 务成 本 系 统 多 年 ， 业 已 成熟n结 合 动 态 成 本 进 行 定期 的 责 任 成 本 评 估 n 每 月 各 项 目 公 司 提 交excel版 本 的 动 态 月 报n正 在 推 广 应 用 EAS财 务成 本 系 统n尚 未 进 行 责 任 成 本 评估 n 如 何 通 过 动 态 成 本 的 反馈 ， 及 时 纠 偏 ？ 进 行 责任 成 本 评 估 也 许 是 一 条可 行 的 路 径n如 何 有 效 利 用 信 息 化 工具 ， 更 好 的 为 成 本 管 理服 务 ， 而 不 流 于 形 式 ？二 、 关 于 动 态 成 本 2 1 .5 .91 8附 ： 万 科 目 前 EAS系 统 的 使 用 情 况 一 2 1 .5 .91 9附 ： 万 科 目 前 EAS系 统 的 使 用 情 况 二 2 1 .5 .92 0附 ： 万 科 目 前 EAS系 统 的 使 用 情 况 三 启 示 n 集 团 、 区 域 、 一 线 公 司配 备 架 构 完 善 的 采 购 团 队n高 效 整 合 集 团 内 的 采 购需 求 ， 以 大 采 购 量 获 取 低价 格n对 供 应 商 有 完 善 的 分 级管 控 、 评 估 、 反 馈 体 系n借 助 于 集 团 统 一 的 采 购管 理 信 息 化 平 台 (PDC平 台 ，Partner Development Center) n 招 标 、 采 购 团 队 与 成 本管 理 团 队 融 合n正 在 努 力 进 行 采 购 需 求 整合 ， 已 开 展 集 中 采 购n正 在 建 立 对 供 应 商 的 管 理体 系n尚 未 建 立 、 使 用 采 购 管 理信 息 化 平 台 n 随 着 今 后 精 装 修 房 的发 展 趋 势 ， 采 购 管 理 的挑 战 将 越 来 越 大 ， 建 议引 起 重 视 。n对 供 应 商 应 进 行 分 级 管理 ， 完 善 评 估 体 系n迅 速 整 合 集 团 内 的采 购 需 求 ， 以 规 模 获 取更 好 效 益 三 、 关 于 采 购 管 理 2 1 .5 .92 2附 ： 物 品 采 购 清 单 示 例 强 大 的 材 料 部 品 库 为 产 品 设 计 提 供 坚 实 基 础 2 1 .5 .92 3附 ： 细 致 的 产 品 服 务 分 类 表 罗 马 城 不 是 一 天 就 建 成 的 2 1 .5 .92 4 第 三 部 分 重 庆 万 科 交 流 简 介 2 1 .5 .92 5 一 、 重 庆 万 科 简 介 二 、 交 流 心 得 介 绍 1、 前 期 成 本 管 理 2、 动 态 成 本 管 理 3、 成 本 管 理 权 限 （ 城 市 公 司 ） 4、 采 购 管 理 5、 主 要 的 战 略 供 应 商 合 作 伙 伴 截 至 2 0 1 0 年 4 月 ， 万 科 在 重 庆 开 发 项 目 6 个 ， 其 中 ， 在 售 项 目 2 个 ， 在建 项 目 3 个 ， 另 有 1 个 项 目 处 于 项 目 前 期 。在 售 ：万 科 渝 园朗 润 园 在 建 未 售 ：缇 香 郡 项 目河 运 校 项 目 I地 块 项 目 前 期 ：佰 富 高 尔 夫 项 目 2 1 .5 .92 7 据 了 解 ， 重 庆 万 科 是 一 个 年 轻 的 公 司 ， 隶 属 于 目 前万 科 的 成 都 区 域 ； 万 科 2 0 0 8 年 进 入 重 庆 ， 在 重 庆 也 就 3 年 的 时 间 ； 重 庆 万 科 员 工 平 均 年 龄 只 有 2 9 岁 在 册 员 工 1 3 7 人 。 万 科 渝 园 图 片 赏 析 万 科 渝 园 图 片 赏 析 重 庆 万 科 组 织 架 构总 经 理 总 经 理办 公 室1 3 人 财 务管 理 部6 人 成 本管 理 部8 人 客 户 体 验中 心1 2 人 设 计管 理 部1 3 人 工 程 与采 购管 理 部2 4 人 营 销策 划 部1 9 人 项 目发 展 部5 人 宝 圣项 目 部1 5 人 缇 香 郡项 目 部7 人 I地 块项 目 部1 1 人 河 运 校项 目 部8 人副总 经 理1 人 总 助1 人工 程 品 质组6 人 采 购 组4 人 精 装 修组5 人 景 观 组7 人 重 庆 万 科 组 织 架 构 补 充 说 明1 、 设 8 个 职 能 部 门 ， 目 前 另 有 四 个 项 目 经 理 部 ； 2 、 工 程 与 采 购 管 理 目 前 有 2 3 人 ， 其 中 采 购 （ 招 标 ） 管 理 为 其 中一 个 小 组 ， 目 前 有 4 人 ， 据 了 解 ， 该 部 门 还 承 担 着 除 了 建 筑 设 计 管理 以 外 的 设 计 管 理 工 作 （ 如 景 观 设 计 、 精 装 修 设 计 ） 、 材 料 采 购工 作 ； 2 1 .5 .93 2 二 、 交 流 心 得 介 绍 2 1 .5 .93 31、 前 期 成 本 管 理 1.1 前 期 的 成 本 管 理 高 度 强 调 专 业 互 动 ； 1.2 在 前 期 的 设 计 阶 段 ， 各 专 业 （ 设 计 、 营 销 、 成 本 、 采 购 ） 会 对 部 品 的 设 计 标 准 、 选材 、 档 次 等 进 行 多 轮 沟 通 ； 1.3 据 了 解 ， 在 施 工 图 完 成 的 同 时 ， 除 了 一 些 需 要 二 次 深 化 设 计 专 项 工 作 （ 比 如 钢 结 构 ） 等 ， 其 他 主 要 部 品 的 选 型 可 以 确 定 ， 这 样 ， 采 购 管 理 可 以 迅 速 跟 上 ， 提 高 效 率 ， 有 效 缩 短 开发 周 期 。 1.4 在 施 工 图 出 来 时 ， 已 经 可 以 做 到 提 供 排 砖 图 。 2 1 .5 .93 4一 点 心 得 ： 1. 万 科 的 设 计 方 案 、 图 纸 在 正 式 完 成 之 前 有 一 个 与 集 团 的 技 术 、 经 济 标 准 相对 比 的 过 程 ， 称 之 为 “ 对 标 ” ， 对 标 不 通 过 的 ， 很 大 的 可 能 就 是 重 来 ， 因 此 ， 一 般设 计 管 理 人 员 都 会 时 刻 保 持 “ 控 制 成 本 ” 之 心 ， 否 则 很 有 可 能 被 推 倒 过 来 。 2. 制 度 固 然 重 要 ， 从 某 个 角 度 而 言 更 重 要 的 也 许 是 执 行 力 。 2 1 .5 .93 52、 动 态 成 本 管 理 2.1 各 城 市 公 司 按 照 集 团 的 动 态 月 报 格 式 提 交 电 子 版 的 成 本 动 态 月 报 ， 格 式 比 较 复 杂 。 2.2 成 本 专 业 同 时 在 使 用 金 蝶 的 EAS 集 成 财 务 成 本 管 理 系 统 ， 从 重 庆 万 科 的 使 用 效 果 来 看 ，应 用 的 相 当 不 错 ， 设 计 变 更 、 签 证 等 做 到 了 一 单 一 录 。 2.3 各 项 目 的 动 态 成 本 在 金 蝶 的 EAS 管 理 系 统 中 及 时 更 新 ， 集 团 总 部 监 控 可 以 足 不 出 户 。一 点 心 得 ： 迅 速 有 效 的 推 广 应 用 管 理 软 件 ， 是 高 效 延 展 总 部 管 理 半 径 的 利器 。 2 1 .5 .93 63、 成 本 管 理 权 限 （ 城 市 公 司 ） 根 据 交 流 了 解 到 ， 重 庆 万 科 的 成 本 管 理 权 限 本 身 在 修 订 中 ， 主 要 情 况 如 下 ：3.1 设 计 变 更 ： 10 万 元 总 经 理 审 批 2 1 .5 .93 73.2 签 证 （ 工 程 指 令 ） ： 10 万 元 一 般 不 予 签 发 ， 大 于 10万 需 要 签 订 补 充 协 议3.3 工 程 招 标 ： 除 垄 断 行 业 外 ， 30万 元 以 上 需 要 招 标 。 2 1 .5 .93 84、 采 购 管 理 4.1 经 过 了 解 ， 万 科 目 前 的 采 购 管 理 系 统 已 经 发 展 得 相 当 成 熟 ， 集 团 采 用 了 统 一 的 网 上 招 投 标 平 台 （ PDC)。 4.2 个 人 认 为 该 平 台 解 决 了 很 多 采 购 管 理 方 面 的 难 题 ， 如 ： 1） 总 部 与 区 域 、 城 市 公 司 的 分 权 、 集 权 问 题 ； 2） 采 购 的 规 模 效 益 与 采 购 的 效 率 问 题 ； 3） 公 平 、 有 效 的 监 督 问 题 ； 4） 采 购 量 的 增 加 与 人 力 资 源 匮 乏 的 制 约 问 题 。 4.3 集 团 战 略 采 购 的 范 围 ： 主 要 包 括 电 梯 、 涂 料 、 面 砖 、 管 材 、 屋 面 瓦 、 以 及 几 乎 所 有 的 精 装 修 部 品 等 （ 约 有 数 十种 ） 2 1 .5 .93 9 4.4 城 市 公 司 层 面 （ 以 重 庆 万 科 为 例 ） 的 战 略 采 购 ： 包 括 总 包 单 位 、 消 防 、 门 窗 、 监 理 单 位 等 4.5 城 市 公 司 层 面 （ 以 重 庆 万 科 为 例 ） 的 集 中 采 购 ： 比 较 灵 活 ， 需 结 合 项 目 具 体 情 况 ， 包 括 保 温 砂 浆 、 电 线 电 缆 等 。一 点 心 得 ： 1. 对 于 跨 地 域 多 项 目 运 作 的 地 产 公 司 ， 建 立 并 推 广 统 一 的 采 购 平 台 （ 集成 系 统 ） ， 对 全 面 提 升 公 司 运 营 能 力 很 关 键 。2. 集 团 战 略 采 购 可 以 获 取 的 低 成 本 是 一 般 的 小 公 司 不 敢 想 象 的 ， 很 多 全 国 性 的 大 批 发 商 拿 不 到 的 建 材 价 格 ， 万 科 可 以 轻 松 获 取 ， 而 且 品 质 有保 障 。 2 1 .5 .94 05、 万 科 主 要 的 战 略 供 应 商 合 作 伙 伴 外 墙 涂 料 ： 多 乐 士 开 关 插 座 ： 西 蒙 灯 具 ： 雷 士 瓷 砖 ： 马 可 波 罗 地 板 ： 圣 象 龙 头 ： 摩 恩 洁 具 ： 科 勒 、 TOTO 厨 具 ： 方 太 电 梯 ： 日 立 全 国 地 产 精 英 之 家 更 多 的 免 费 资 料 下 载 请 到 本 群 共 享 搜 索 。 本 群 宗 旨 ： 分 享 交 流 行 业 信 息 。 促 进 项目 合 作 ， 解 答 同 行 难 题 。 群 号（ 2 1 6 1 3 8 7 3 1 ） 本 群 只 允 许 开 发 公 司 中 高 管 及 人 力 行 政部 门 同 行 加 入 。 申 请 请 注 明 公 司 ， 名 字 ，职 位 ， 座 机 ， 未 写 明 以 上 几 项 将 会 被 拒绝 。 本 群 目 前 有 全 国 开 发 公 司 中 高 管 总 计2 1 0 人 。 包 括 龙 湖 ， 万 科 ， 恒 大 ， 碧 桂园 ， 雅 居 乐 ， 万 达 ， 华 侨 城 ， 招 商 等 百强 企 业 41