百货商场招商管理及筹建五大绝招实用文档

百货商场招商管理及筹建五大绝招实用文档(实用文档，可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）百货商场招商管理及筹建五大绝招百货商场的筹建如果规划得好,可以事半功倍，而如果事先没有筹备，建立起来没有头绪，事倍功办，此外，百货商场建立起来了，招商工作便是头条，如何做好招商工作，是许多商场关心的问题，以下是某百货商场的筹办事宜及招商管理。第一：百货筹建8大基础工作百货商场的初期筹建是需要付出大量而艰苦的劳动，特别是百货商场筹建期管理人员都要按计划作出详细的进度表，每天的工作都是倒计时,对于计划内的任何环节都不可以缺少和省略，同时管理人员对每天,每周的工作都要进行跟踪和评估,以保证各个部门都能按进度表来执行,只有这样才能保证百货商场的正常开业.百货商场开业前各个工作阶段安排及重要环节的注意事项。开店各部门工作程序很多、要衔接配合好，还要有计划、有步骤、有条理进行，每个环节，每个程序都很重要，同时要求开店前每个细节都要注意,商场开业前期具体筹建工作内容：1、总经办开业前的具体筹建的工作1、营业执照及各种证件的办理;2、合同文本的制订；3、商场装修设计图的完成;4、施工单位的评估;5、确认施工单位及进场日期;6、统筹全面安排与布置工作。2、招商部开业前的具体筹建的工作1、招商各岗位职责；2、合同的签订工作流程;3、通知专柜进场装修；4、进货陈列时间；5、合同管理制度的规范；6、进场后专柜管理制度的规范;7、专柜进场标准要求;8、寻找开发新客户的工作流程招商书发出后的信息反馈,并联系商户。3、营运部、保安部开业前的具体筹建的工作1、员工岗前规范培训2、员工服务规范培训3、值班经理岗位职责4、值班经理工作规范与流程5、值班主任岗位职责6、值班主任工作规范与流程7、营业员岗位职责与工作规范8、保安员岗位职责与工作规范9、突发事件处理工作流程与规范10、顾客投诉的处理工作流程与规范11、各楼层交接班的工作流程与规范12、现场管理的规范13、现场卫生清洁工作流程与规范14、清洁工的岗位职责与规范15、现场POP的管理规范16、现场背景音乐的管理规范17、现场灯光的管理规范18、现场促销折价的管理规范19、仓库的管理规范20、仓管员的岗位职责与规范21、现金的管理与工作流程22、管理人员培训23、员工的培训24、楼面经理考核表25、作业考核表26、销售人员管理日记27、商场管理陈列基本知识28、商场卫生照明安全设备考核要点29、销售服务基本应对原则30、销售分析(包括毛利率回转率)31、店面吸引顾客规范32、仓库日志33、进货通知单34、货品验收单35、库存卡36、存货记录表37、顾客管理38、电脑管理制度39、电脑员岗位职责40、客户管理规范4、企划部开业前的具体筹建的工作1、各岗位职责;2、招商资料(平面图）设计与印刷;3、平面宣传示意栏的设计;4、公司招牌与电梯口招示牌;5、公司的VI设计；6、纸广告设计完成；7、商场楼外大型招商广告大门外及路边广告横幅;8、高空汽球及横幅、充气拱门；9、公交车身广告的设计与完成；10、卖场商品布局指示导购牌;11、卖场室内的POP;12、所有灯箱广告的招租设计、收费标准；13、员工工牌的设计、服装设计;14、开业庆典、礼仪活动安排策划；15、背景音乐的策划;16、VIP贵宾卡及会员申请的设计；17、开业前的促销活动;18、卖场内商品退换规定告示牌;19、节假日促销计划书；20、定期促销计划；21、电视广告设计完成;22、广播频道广告设计完成；23、杂志广告设计完成;24、竞赛与抽奖促销计划方案；25、赠品促销计划方案；26、商旅促销计划方案；27、联合促销计划方案；28、情感促销计划方案;29、网上促销计划方案;30、公关促销计划方案.5、人事行政部开业前的具体筹建的工作1、人事行政制度；2、考勤规章制度；3、人事管理制度；4、员工福利制度；5、行政管理制度；6、例会制度;7、文书管理制度；8、 机复印机管理制度;9、保密制度；10、差旅费报销制度;11、员工招聘制度；12、员工聘中聘前聘后的工作制度;13、员工录用转正辞退晋升工作制度；14、员工请假休假补假制度;15、企业文化制度;16、在职训练计划；17、考核奖惩制度;18、用人政策；19、人力来源;20、招募工具；21、面试程序;22、人力维持；23、绩效考核工作流程;24、前台接待岗位职责与工作规范；25、清洁工的岗位职责与工作规范；26、行政人事部经理岗位职责；27、电脑管理制度；28、办公用品及易耗品管理制度。6、财务部开业前的具体筹建的工作1、财务部经理岗位职责；2、财务部会计职责;3、财务部出纳职责；4、财务部现金管理规范；5、财务部差旅费补助制度；6、财务部借款管理制度；7、财务部报销管理制度;8、财务部支票使用与现金管理制度;9、财务部合同管理制度；10、客户结算管理制度；11、制订基本收支程序；12、银行存款应收票据应付票据管理制度13、应收帐款应付帐款管理制度;14、存货管理制度;15、资金运作计划；16、日银行存款余额表；17、周现金收支差额表;18、周资金调度预计表;19、日现金收支差额表；20、月资金调度预计表;21、营运扩充计划;22、会计作业规定7、物业部开业前的具体筹建的工作1、物业部现场工作管理规范；2、物业部经理工作流程和标准;3、物业部水电工工作流程和标准;4、前期装修工程进度监控与协调5、租赁事务管理、租户调整;租金政策和收取方案的制定；6、后期物业管理。8、开业前后期工作内容1、 时装表演招商;1、 公司员工制服挑选确定；2、 员工手册确定并联系印刷厂家；3、 装修须知印刷完成；4、 VIP会员方案的策划；5、 已签约厂商开始制作效果图及施工图6、 财务部所需表单表据的设计完成7、 开业促销方案的策划开始；8、 行政部所需各种表单的设计完成9、 厂商图纸审批工作的完成;10、开业促销方案的修改完善完成;11、营运部、保安、清洁人员到位;12、商户开始陆续进场装修;13、各部门物品开始购买制作:透明袋、背景音乐；14、开业促销方案的确定并开始准备;15、客用设施，卫生间、裁缝室、员工餐厅、消防系统、监控、音响开始调试;16、政府相关部门的协调;17、各部门所有人员到岗;19、卖场进入全面清洁；20、试运行并调整至最佳状态；21、员工工衣发放;22、开业礼品的确定并联系供应商23、各种物品的购买到位（如背景音乐、透明袋、销售小票、公司印章）；24、卖场客用设施、消防系统、监控、音响、调试完毕;25、装修全部完毕验收;26、通知商家摆台上货；27、查找问题、各部门之间工作配合的协调；28、邀请政府相关职能部门人员参加试营业开幕式;29、邀请礼仪公司合作；30、开业典礼。 第二:筹建百货注意以下风险百货业真的好做吗?为什么总是今天有人开，明天有人关?俗话说:开店容易经营难?为什么确定了开业日期总是难以开业,或仓促开业都带来什么样风险?百货店目前在全世界都在走下坡路，这已经成为一种趋势。但是，随着经济的发展和人们收入水平的提高，会有越来越多的消费者只要求商品档次高、质量好、品种全，而宁可价格高一些.这也是一种发展的趋势。因此，百货店在未来仍然有其存在的空间.但现在筹建百货商场具有很大的风险性，这里主要包括各个方面的原因。百货开业前要做好竞争力方面的三个层次调查：作为竞争资源的核心层、作为竞争能力的中间层和作为竞争优势的表现层。作为竞争的核心层包括企业资源、企业机制、企业文化；竞争能力的中间层包括业态创新、营销管理、快速扩张、成本控制、财务运作；作为竞争优势的表现层分为产品、服务、价格、便利、沟通、环境等几个方面。现代百货商店的特点是经营毛利率高的时尚商品,重点经营服装、化妆品和室内用品等；环境舒适,布局雅致,给人以赏心悦目之感；提供增值服务。1、人员不专业开业风险性最大2、 不会调整商品结构，开业后问题多3、 品牌商家中途变挂4、 商场没有自己的特色5、 商场定位与业态规划布局严重失误6、 没有差异化的经营战略7、 没有统一的标准化管理8、 错误的店址立地条件9、 产品与服务的组合10、没有很好调研对于消费者需求11、市场调查不能半点马虎12、仓促开业的后果13、没有好品牌支持称能开业吗? 第三：百货商店高级运营管理通过系统、严格的管理制度，不仅使员工个人业务能力的提高，个人素质的培养更重要的是为企业创造更多更好的管理人才，以便企业自身的发展壮大。管理是一种谋略、一种手段、一种技巧。管理人员是商场的领导者，是每个部门的核心。优秀的管理人员能发挥公司企业文化信息传播的纽带作用，是商场销售政策、品牌销售制度的执行者和具体操纵者；心理活动会影响气氛、与人沟通、团队和谐、更影响商场业绩，透过有效的管理让团队产生高的效能是当务之急,因为社会越来越强时，唯一之道就是让自己成为领导高手!1、看起来简单做起来难，营运基本职能都包括那些？为什么说百货商场营运对我们管理人员来说那么重要?为什么说百货商场营运管理要管理到细节我们针对对卖场销售的整个运营过程必须进行细化、规范化、标准化、概念化，创意化、促进销售增长的同时还要去控制整个运营成本、以保持百货商场利润不断的递增.2、为什么说现代的百货业要坚持多业态发展？调整经营结构，突出特色经营长期以来，我们一直强调百货业的综合性，强调商品齐全在当今消费多元化的情况下,一个百货商店要满足所有消费者的需要是根本不可能的特别是很多城市的大型百货店都相对集中在城市商业中心3、现代的百货商场招商行不行业绩说了算？为什么说现代的百货商店是精品的展示区一家服饰店无法造就时尚和潮流两家时尚店也无法造就时尚和潮流 而汇集上百家时尚品牌的百货商店就可以造就时尚和潮流了吗，这几百家商家怎样招?4、百货商场运营中的难题是什么？怎样更好的保证营运现场正常运作？为什么说营运管理系统工程建设的目标是：系统化、标准化、规范化、效率化?规范内部管理为什么总是这么难？怎样让员工理解运营理念？为什么说营运管理的两个基本目标是销售的极大化和成本损耗的最小化？ 为什么经常都要让大家坚持总结营运工作中的经验和教训？5、结合分析国内几家百货商场成功与失败的案例来提高你现场营运管理的能力成功要学习，失败也要学习作为高管的你,怎样结合案例和自己的商场来对照检查？怎样发挥和提高现场营运管理水平谁能让员工更理解总经办的经营策略现场运营中怎样更能领悟理解、细化分解、分派落实及贯彻执行并彻底跟进检查及时反馈商场经营管理状况保证公司的各项指标得以顺利完成。6、为什么主题促销活动开始和结束后总是让我们高兴不起来？辛辛苦苦的企划部拟定经营年度的主题促销活动计划为什么营运部门总不能100的配合？业绩没上去，经费也花了中间的环节和问题你知道吗不去解决行吗？7、你信吗，很多的百货商场考核都是在应付？我们定期会对各个部门（楼层)的工作进行考核检查各部门(楼层)的指标完成情况难道只是考核、检查吗?8、对竞争对手的调查，我们到底主要调查的细节是什么？做为运营部门定期有目的地开展市场调查,了解市场变化及时有针对性地进行经营策略、销售品牌、商品结构等的调整以后我们运营部门到底该怎样做？9、我们现场运营的规范化服务从那些具体细节来做？我们怎样才能更好的制定适宜的服务规范加强服务质量提高顾客满意度为顾客创造良好的购物环境维护商场的信誉从那些具体细节来做？10、商户、信息、业绩做为百货商场的高管如果不会对商户进行全面管理对信息进行管理不会对商户经营活动进行指导那么你的百货商场业绩肯定上不去?11、百货商场营运管理的内容的细节是什么?1、计划管理规范2、销售管理规范3、商品管理规范4、财务管理规范5、人员管理规范6、商户管理规范7、服务管理规范8、现场管理规范9、物业管理规范10、事务管理规范。11、怎样从专业的角度来考虑百货商场业态规划布局?百货商场是以方便顾客为着眼点而进行设计的,也是能把商品最大限度地展示在顾客面前的布局方式；它给顾客以宽松的气氛，顾客能自由来往，但从空间使用效果这一点来看，自由流动式布局比格子式布局和专业商店式布局要差;不论采用何种布局方式，都要设置内部通道,以便顾客自由走动和参观;百货商场里面的品牌店是你今后取胜的重要前提，品牌店的角色定位我们可以从多方面来考虑：市场领导者、市场挑战者、市场追随者和市场补缺者等;当百货商场业态规划布局定位后,我们怎样在商品中进行选择与分配布局，也要有主次之分，并不能因为有的产品是配角而将之扫地出门,红花也需绿叶伴;从今天的学习的业态规划布局来看，专业的百货商场的业态规划布局,可以按消费者“一次购齐的心理设置;例如,在顾客买皮鞋、西装、领带时，就能在一个部门得到满足，专业商店式布局依靠的是相互有关的商品能给顾客带来方便及提升百货商场的业绩.第四：招商基础工作其实在整个商场里,招商工作占的重要性是很大的，打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是招商工作顺利进行的重要保证.招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。定位是商场经营的最重要、最关键的第一步，因此适合的定位,有特点的定位才能在以后的发展中经营出自身的特点.现在人们消费名牌不仅仅是一个人身份地位的象征,更是一个人生活品位，社会层次的体现.名牌在价格、质量、形象、做工、材料、包装等各方面都是很考究的.在进驻商场条件方面更是要求严格，如城市核心商业区,大量的人流，高档的装修,雅致的风格，更重要的是高效率的管理体系和高素质的管理人员这些软件形象。1 、招聘专业招商人员进驻管理启动全面工作；2、完成市调：对所有零售企业及商业集散地、步行街，分品类进行市调及汇总(包括规模、品牌知名度,大致营业情况、营业面积，供应商实力等)；3、招商部人员结构及职责;4、开业筹备期招商部工作流程；5、商场的规划及招商条件的制定；6、招商手册的发放及资料的 ,与商户进行初步洽谈和摸底；7、品类规划及招商政策；8、给商户标准的专柜尺寸图及装修标准;9、进场时间，装修审批流程;10、对可能发生的不能按期合作商户作备选计划；11、招商部日常工作所需表格;12、根据商场坪效、净营业面积、柜位数量几个指标测算营业额;13、确定招商条件，扣率,营业指标等;14、招商书的设计，制作及完成；15、楼层规划；16、制定中力发展方向目标;17、制定中力短期内工作目标;18、完成调查一些品牌店在当地业绩;19、完成一些品牌形象店调查；20、汇总分析提供依据；21、主力品牌范围;22、招商手册;23、招商合同(协议）审定;24、完成确定楼层规划;25、招商和内部指引;26、对有意项品牌业绩评估；27、联系有意向合作评估的品牌；28、商品质量保证责任书拟定；第五：招商策略与技术打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是招商工作顺利进行的重要保证。商业招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力和挑战。招商人员必须具备的基本素质，良好的心理素质、招商人员的特殊素质、招商人员的考评、激励方式等1、主题突出 结构合理 现代百货集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身,兼具百货店、仓储式商店、超市、 品牌专卖店等各种零售业态,故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受.2、商圈定位 整合消费 根据商圈情况，百货内部全部商品高、中、低档的比例,各零售业态营业面积的比例，购 物、餐 饮、娱乐、休闲各区域的比例必须合理，才能发挥百货整合消费的功能。3、客源重叠 分析规划确立主力商店（品牌)(如百货公司、大卖场、大型专业店)能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证.4、主力店（品牌）的影响 百货最成功的客源策略始于主力店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整合的效果，形成一股强有力的经营动力.5、品牌店的影响 具有一定的集客能力,被吸引进各个各个专卖店的顾客也将成为整个百货的顾客，每个商业个体在百货整体计划的指导下,均能提供最适合的服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益.6、必须注意客源的重叠还应避免内部竞争的不利因素 这些因素必须在规划招商之初就有效排除7、大型购物中心零售业态新模式市场认可有接受地理位置新趋势拥有数量消费群交通便利有停车商业中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高许多招商的业种、业态差异极大,因此其管理模式与管理要点也不尽相同 降低未来的营运成本,才能在这场购物中心的大战中争取主动8、市调分析 招商保障前期的市场调查 起绝对性的作用9、可行性研究重要参考依据招商的筹备工作主力店（品牌）初步洽谈初步的沟通 数据的搜集10、大象理论主力店(品牌) 非洲我们看到很多象群都是大象走在前面，小象走在后面，只要找准领头的,其他的就跟在你后面走。11、主力店（品牌)的范围我们说的散户是没有独立的经营的能力，是在主力店（品牌)影响下,以不同的经营方式，这种都需要我们的产品比较大的差异化，才能达到这样的效果。所以大象理论,就是一个主力店(品牌）要走在前面，我们要通过主力店(品牌）成功招商和物业的交接,带动后面品牌店的招商活动,这个策略其实都是比较容易理解的，我们必须把大的品牌吸引进来,我们才能吸引中小商家. 有了前期品牌的知名度的建立，后面有良好的规划,加上主力店(品牌）的认可，进行项目的施工是顺理成章的。12、招商工作最重要性是占绝对性的位置主力店主力店（品牌)具体的进度,他们的进度会影响整个开业计划 如果主力店（品牌）不开业整个购物中心很难成功开业的。13、筹备阶段的主力店(品牌）这个筹备的阶段要做主力店（品牌）的场地交接，主力店需要比较长的装修时间,另外甚至再出租，包括有自己的小商家再出租，这都需要充足的时间。起码开业前的半年甚至七到八个月都有。 主力店(品牌）对百货的承办起决定作用，因为主力店决定百货的品牌形象，因为它要最好的广告位置，要的最好的人流动性，要的是最正面的位置14、商户筛选商户的初步挑选的名单拟定包括被选的商户名单我们会有第一选择,第二选择,第三选择有可能一家都不来如果我们第一选择不来，我们就替换。我们可能有一个名单,可能谈到最后有三家有兴趣,可能三家里面一家不签,我们就要进行第二家筛选。 商户组合门档户对15、招商策划首先确定我们的零售商，我们的商业目标在哪里?我们需要多少主力店(品牌）？怎么规划这些主力店(品牌）的位置？ 主力店（品牌)的位置占据多少面积?16、定位是首要的定位之前需要注重三个研究的整合销售市场的研究租赁市场的研究商业发展的研究。做百货商场定位是首要的前期应该做广泛商场调研看有没有可以立足的地方比如品牌和市场等，这是问题的关键。一旦有了设想的定位,后期的接触,商家就会容易很多，也容易受到商家的认可。17、招商注意问题统一运营包含五个方面的内容：统一业态调控统一招商管理统一市场营销统一服务监督统一物业管理18、先进行业态设计和招商工作招商要注意维护和管理好经营比例19、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补.简单地说，同业差异就是不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的店进入.20、招商顺序原则核心主力店（品牌）先行,辅助店随后的原则；吸引人气较多业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。21、核心主力店（品牌)招商布局原则从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋,通道好比血管，要方便人流的回旋.22、核心主力店（品牌）的选择要充分考虑业态之间的关联性核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败,购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。23、以点代面，特色经营是百货商场一定要先进主力商家。24、放水养鱼租赁经营采用放水养鱼的原则。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意，一起分享成长空间的原则.招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，开业前是大规模招商，开业后根据销售情况进行调整招商，这都需要信息系统的分析支持，更需要基于知识的辅助决策。26、招商策划的核心招商计划 制定招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。 运营公司要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用,并得到发展商主要领导的支持.27、招商宣传造势项目招商宣传的三个目标：1、吸引大商家目光2、吸引品牌供应商进场3、为开业作好宣传,引起消费者的关注28、招商及谈判策略招商要做好三项工作：(1） 建立大商家专题资料库(2)了解选址条件与偏好（3)了解大商家企业文化特点与经营特色29、招商推广成功的关键招商推广是打造成功购物中心的重要一环。在确定了商业规划后,必须通过招商和市场推广这些前期工作来实现购物中心的商业功能。制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是成功的关键所在，招商是企业的持续不断的行为.30、招商的方式及注意问题1、招商宣传的几种方式2、招商时要注意的问题（1)资料准备要充分（2）组织结构要完善(3）费用预算要清晰（4）人员训练要加强（5)高层主管要出面（6）公关宣传要跟上（7)招商重点要突出(8）后期跟踪要抓紧（9）同期建设要保证（10)不要操之过急（11）不要信口开河（12）不同阶段的招商条件不一样31、开好招商新闻发布会的意义和流程 招商酒会是百货招商中心与各品牌商的一次沟通、深度了解的会议，同时也是品牌推介提供商与品牌寻找商的一次了解与沟通。 通过招商会说明百货的招商具体内容，让客户了解百货经营理念、企业精神、招商项目、招商政策、招商方式、签约方式等一系列具体内容。 通过招商会一系列的传播手段提升品牌商的签约信心。招商会整体感觉高调、大气、规范、和谐，体现百货气势与高品质的运营管理公司。 向全社会公布招商工作全面启动、正式签约。 隆重推出招商优惠政策以及条件. 启动品牌推介计划,推动招商工作。 通过签约仪式带动当地品牌招商百货商场招商方案第一章 项目简介XXXX百货连锁,系一家新型的从事商品零售、市场开发的企业。致力于打造社区便利店，提倡“便民、为民、利民”的企业文化,公司旗下的“街坊24”品牌，已开展便利店连锁加盟业务,并初现规模.为了实现长足有续的发展战略,忠力人“以变求生存,以变求发展”，坚定信心探索创新之路.引领市场潮流,大胆开创商业新模式，积极建立“忠力一站式配货基地”-即展示中心、会展中心，改变传统、单一的经营模式，将忠力一站式配货基地打造成,集商品展示、商品会展、超市配货、物流、团购、批量零售、信息发布于一体的多功能新型批发市场。忠力一站式配货广场-即会员制小商品批发广场简介：位于XX市黄金地段，-1层3200M2、1层*M2、2层5层均2950M2，5层至17层为办公用途，17层以上为商务宾馆。展望未来，XXXX将继续秉承 “勤奋节俭、开拓创新、诚实守信、团结共进” 的企业精神，广纳贤才以全新的经营理念和用户利益高于一切的行为准则迎接忠力的每一个新老客户和同行业者的惠顾和考验，并不断提高自已用完善高质满意的服务、训练有素过硬的技术、真诚的态度和良好的信誉回报每一位顾客和社会.第二章 项目定位-引领“打造XX小商品批发市场商业旗舰”一、项目功能定位任何品牌的定位都不应该是简单随意的概念罗列,而应该是在对品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。XXXX作为地处XX市商业区的一个大型商业地产项目，其不可再生的商业地利优势和商业发展前景得到了广大投资者的青睐和认可.从商业地产整体开发的各个环节来看，一个成功的商业地产项目必须做到 “三旺” ，即“销售旺 、“租赁旺” 、“经营旺” 。目前分割成小面积商铺单位销售已取得了成功，这就为下一步的商铺招商工作奠定了良好的市场基础。从商业经营管理的角度出发，完善、合理、可行的商业经营规划的实施是决定项目招商及后续稳定经营并可持续发展的能否成功的关键.因此，在即将全面展开的项目的招商阶段,需要重点解决的问题就是如何发掘项目的商业卖点，找准市场的消费需求点,满足物业商业经营的需要，通过良好的商业功能组合规划，最大限度的吸引目标经营者进驻经营,从而使项目步入良性发展的轨道，进而树立发展商良好的商业地产开发品牌.二、项目经营定位根据XXXX项目的地理位于XX市黄金地段处，定位为:忠力一站式配货广场会员制小商品批发广场。各商铺经营面积810。l 战略定位：打造成XX市独一无二的会员制小商品批发广场，实行统一管理、统一促销、统一服务、统一配送等先进的管理体系。l 楼层分布及类别：负一层： 食品类: 饼干、 糖果、酒水、粮油、调味品、保健品、方便面、奶制品、腌腊制品、干果制品。日化品类：洗洁精、洗衣粉、香皂、肥皂、透明皂、牙膏、洗发水、护发素、香水、空气清新剂、杀虫剂、灭蚊片、蚊香、指甲油、口红、腮红、眉笔、眼影。日用百货类：餐具、茶具、塑料制品、牙刷、围裙、草席、梳子、雨具、台布、编织袋、一次性宾馆用具；钟用（电子表、石英表、机械表、光能表、挂钟、座钟、台钟、卡通钟、闹钟）；眼镜(近视镜、老花镜、太阳镜、隐形眼镜）。首 层：饰品类：项链、手链、手镯、 挂链、戒指、耳环、耳钉、胸针、袖针、头扣、发夹、网帽、头圈、假发、珠帽、吊坠、手饰、腰饰、头饰、儿童类饰品.皮具箱包类：公文包、挎包、拉杆包、拉杆箱、行李箱、仪器箱、手提袋、钱包、零钱包、 包、背包、CD包、腰包、少女包、休闲包、晚装袋、妈咪袋、购物袋、皮袋、电脑包。鞋类：男女正装鞋、休闲鞋、运动鞋、靴子、布鞋、拖鞋、平底鞋、高跟鞋、童鞋。二层针织类：文胸、内衣、毛巾、枕巾、浴巾、丝巾、袜子、手套、帽子、短裤、泳衣、汗布、贴花布、珠地布、毛圆布.服装类：少女装、中老年装、儿童鞋、休闲装、正装、男女时装、运动装.童装及婴儿用品类：各式儿童服装、尿不湿、奶嘴、奶瓶、爽身粉、润肤露、婴儿车、手推车、婴儿床、婴儿床、婴儿马桶、肚兜.床上用品类：被套、被子、床单、枕头、枕芯、枕套、靠垫、靠垫套、床罩、睡袋、蚊帐、沙发垫、毛毯、凉席.三层玩具类：毛绒玩具、电动玩具、机器玩具、感光玩具、声控玩具、充气玩具、布衣玩具、塑料玩具、搞笑玩具、智力玩具.文体用品类:各式笔类、纸类、文件夹、胶纸、胶袋、钉书机、尺、印台、篮球、足球、乒乓球、台球、垒球、排球、象棋、军棋、扑克、麻将、各式乐器。小五金类：五金工具、灯具、各式锁具、安全防护用具、缝纫设备及配件、电工器材及取暖器材、自行车、电动车、助力车、滑板车及童车配件、农用五金、建筑五金、白铁皮、铁钉、钢铁丝网、钢丝剪、家庭工具.小电器类：收音机、照相机、电动剃须刀、电热水器、吸尘器、各式碟机、洗碗机、电吹风、电熨斗、电动缝纫机、电扇、排气扇、饮水机、迷你电视机、小音响、电磁炉、电炉、迷你洗衣机、电动牙刷。工艺品类：圣诞工艺礼品、喜庆用品、化妆箱、首饰盒、水晶石、水晶洞、冰箱贴、挂板背板、玻璃花瓶、陶瓷制品、竹木工艺品、金属工艺品类、树脂工艺品、立饰产品、家居饰品、佛教用品.四 层休闲餐饮类：南北风味小吃、各地名吃名点等。五 层娱乐类：量贩KTV、酒吧等。l 宣传推广案名：“名座商城”（暂定名）l 目标客户群定位：义乌本土化小商品、上海、广东、福建等城市商家。第三章 招商构思一、招商目标1、总体目标：项目交房之日起5个月内招商率达85%，开摊率达75%，7个月内开摊率达100%.2、目标客户：广东、福建、上海、义乌及项目周边商圈类零售客户等。二、难点及对策分析难点一：地段位置将成为客户考虑的重要因素对 策：需要大力推广宣传项目交通优势、产品优势等，以及“名座商城”等推广主题语，引导客户正确认识项目价值。难点二：能否短期将XX市最旺的路段的商气延续至名座商城对 策：需要策划系列以小商品为主题的专题活动，以及一场具有影响力的大型攻关活动进行造势，吸引大量人气并迅速形成商气。难点三：三、招商策略1、优秀的经营管理方案打动客户：“双时段经营、鱼和熊掌皆得经营方案，此方案将提高商户的经营时间和商铺业主的收益，并创造两个购物消费高峰。2、优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家，带动散户经营;与商家共同宣传策划,共同造市，先做人气,再做生意。3、强化项目规划、与区位后发优势，良好的交通物流组织优势。四、招商服务与支撑1、物业管理为入租店铺和顾客提供一个舒适安全的环境，包括卖场的环境、设备的保护、安全保卫、管理等。2、租户管理造就优良的店铺，包括对租户的教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等.3、营销管理提升商城的客流量和销售额，并举办统一的广告宣传和促销活动.4、成立专门的招商服务机构，致力于整个商业气氛的营造，商场品牌形象的树立与推广.5、协调各租户与工商税务、公安、卫生等管理机构的关系，争取政府政策支持.五、招商操作程序1、熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备。2、收行业的相关资料，进行分类、分区整理。3、通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。4、充分认识自身优势，做好一份吸引人的招商手册及相关宣传资料。5、建立一个良好的招商支持系统,各方面协调支持招商工作。6、策划一些主题活动或大型公关活动,扩大影响，提高商城知名度.7、建立目标客户数据库，对招商员的招商工作，包括 联系、走访、跟进、签约等，实时做好记录。8、招商员每周上报招商情况,分析、总结、交流、招商经验和心得，处理客户反馈信息，适时调整招商策略。六、招商制度及职责1、客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手研究、目标、潜力。客户的琐定,客户资料的分类管理。2、 拜访和面访。 拜访约见的要点,面访前准备，面访的过程控制和记录，面访的技巧、潜力、重点、成交客户的面访区别。3、数据报表的填写,拜访记录填写；招商周报，日报及总结；重点客户的会谈纪要报告；预签协议客户操纵要求及通报4、客户的维护和跟进：协议的签订；客户争议的处理、收款的协助.5、内部沟通：招商部内部联系沟通;其它有关部门的工作协调与联系.七、招商后期管理1、客户足以影响商城的发展，要让客户持续在商城经营，商城必须努力经营，获取客户的信赖。2、维护老客户，对于商场在营运、财力、管理、品质上有莫大的影响，应当加强与老客户的联系，及时解决其所提出的问题。3、商城每年都可能会丧失若干就客户，因此要采取计划性客户储备与拓展。4、培养忠诚客户，使其产生持续入租行为，并帮助商城向外宣传，建立口碑。5、对客户做未来分析，包括客户数量，类别等情况的未来发展趋势，争取客户的手段等。第四章 招商进度序号项目时间进度*年4/14/305/55/86/87/89/810/3011/301签订招商合同2公司审核通过招商/经营方案3招商各项目筹备就绪4招商正式启动5招商率达30%6招商率达60%7招商率/开摊率达85%/75%8招商率/开摊率达90以上9招商率巩固达100第五章 招商费用一、招商构成1、开办启动费：用于招商所需各类软硬件的购置2、商业资源开发及经营维护费：招商人力资源费；招商活动费，商城管理人员人力资源费3、招商广告费：招商推广所需的各类广告设计、制作、发布费用4、租金提成:招商员主要利润的体现此方案做为参考,具体方案需看实体待定！*年3月20日目录第一章百货商场业务管理信息系统概述11.1系统开发简要介绍11。1.1系统开发背景11.1。2系统规划1系统目标11。2 进行系统调查21。2。1组织结构调查21.2。2管理功能分析2第二章百货商场业务管理信息系统分析32.1业务流程分析32。2绘制数据流程图52.3系统输入与输出情况分析52。4 系统数据字典：62。5数据流的定义112。6 百货商场业务管理信息系统分析报告12第三章百货商场业务管理信息系统设计133。1系统目标设计133.2新系统功能结构设计133。2。1资料录入163。2。2资料修改163。2.3资料删除17资料查询17报表输出173.3库存管理信息系统流程设计183。4代码设计（略）193。5输出设计193.6系统硬、软件配置20个人总结21参考文献22第一章百货商场业务管理信息系统概述1.1系统开发简要介绍1.1.1系统开发背景某百货商场是一个商业销售机构，该商店的主要业务是从批发商或产品制造商处进货,然后，再向顾客销售.按照有关规定，该百货商店每月需向税务机关交纳一定的税款。但该百货商店的全部数据处理都由人工操作。由于经营的商品品种丰富，每天营业额很大，因此业务人员的工作量相当大.最近，因百货商店大楼扩建后，营业面积有所增加,从而使商品的经营、销售等数据处理的工作量大大增加，需要建立一个计算机管理信息系统,以减轻工作人员的劳动强度，提高业务管理水平，适应新的发展. 1.1。2系统规划（1）实现整个百货商店业务信息流程的计算机管理。(2）销售子系统的订货单处理、缺货处理全部由计算机完成，增加自动登记新顾客数据的功能；货物售出后，自动建立售货历史记录和修改库存记录.（3）采购子系统的缺货单汇总、缺货货物统计和编发订货单由计算机完成,核对订货单和修改库存也用计算机进行。（4）会计子系统的全部数据汇总计算工作由计算机自动完成，报表的编制、打印也由计算机完成。1。1。3系统目标（1)实现登记、整理数据,处理核对顾客订货单。(2）向经理提供各种业务统计报表.（3）提供各级查询。（4）销售、采购、会计各部门的业务数据处理实现自动化。1。2 进行系统调查1。2.1组织结构调查现行系统在商场经理的领导下,设有销售科、采购科和财务科，如图1.1所示。图1。1现行系统组织机构1。2。2管理功能分析在这样的一个商场中，各个部门负责的主要业务如下:销售科负责商品的销售工作，包括与顾客之间的商品预订工作.采购科-负责商品的采购,主要根据销售科的意见反馈向制造商和批发商发出商品订货消息。财务科对商场的财务总账进行统计，它涉及到销售和采购两个部分。第二章百货商场业务管理信息系统分析2。1业务流程分析针对整个商场的业务活动进行深入细致地调查之后发现，其主要业务流程：（1)销售人员接受顾客的订货单，并进行校验，将不符合要求的订货单退还给顾客。如果是合格的订货单且仓库有存货，那么就给顾客开发货票（通知顾客到财务科交货款）,并修改因顾客购买而改变的库存数据.如果是合格的订货单但是缺货，那么先留底，然后向采购科发出缺货单.当采购科购买到货后，核对到货通知和缺货单,再给顾客开出发货票，并修改库存记录。分析：1。上述问题涉及到了哪些人员、部门，这些人员、部门中，哪两个之间存在业务往来？人员/部门:顾客销售人员采购员业务往来：顾客销售人员销售人员采购员2.上述“业务往来”的业务流程图图2.1顾客销售人员业务流程图l 销售人员采购员图2。2销售人员-采购员业务流程图把上述各个“业务往来”对应的业务流程图综合到一起,便得到百货公司的业务流程如图2.3所示。图2。3 销售人员采购员业务流程图2.2绘制数据流程图商场业务管理系统的顶层数据流程图见图2.3所示，该图表示了商场业务管理系统与外部实体之间的信息输入、输出关系，即标定了系统与外界的边界。图2。.4 商场业务管理系统的顶层数据流程图2.3系统输入与输出情况分析根据以上的数据库流程图，可以发现商场业务管理信息系统的各个内容为：（1)输入顾客订货单（顾客)、供货单（供货厂商）、付款单（供货厂商）、货物（供货厂商）。（2）数据存储货物文件、顾客数据文件、库存记录文件、待订货物文件、厂商名录文件、订货单文件、应付款细帐、销售历史文件、应收款明细帐、收款明细帐、总帐文件、付款明细帐、暂存缺货单文件、进货帐目文件、货物单价文件。表2-1顾客订货单顾客代码顾客姓名表22供货单（供货厂商）供货商代码供货商姓名表23付款单（供货厂商）付款单位付款人金额收款人表2-4货物（供货厂商)货物代码货物名称单价数量金额表2-5销售人员信息销售人员代码销售人员姓名表2-6采购人员信息采购人员代码采购人员姓名2。4 系统数据字典：顾客订货单（顾客)、供货单（供货厂商）、付款单（供货厂商）、货物（供货厂商）数据项的定义数据项编号：X01数据项名称：顾客订货单(顾客）类型：字符型长度:不限数据项编号:X02数据项名称:顾客代码类型：字符型长度：2数据项编号：X03数据项名称：顾客名称类型：字符型长度:8数据项编号:X04数据项名称：供货单（供货厂商）类型:字符型长度：不限数据项编号：X05数据项名称：供货商代码类型：字符型长度：2数据项编号：X06数据项名称：供货商姓名类型：字符型长度：8数据项编号：X07数据项名称:货物单(供货厂商）类型：字符型长度:20数据项编号：X08数据项名称：货物代码类型：字符型长度：2数据项编号：X09数据项名称：货物名称类型：字符型长度：8数据项编号：X10数据项名称：单价类型：数值型长度：8数据项编号：X11数据项名称：数量类型：数值型长度：不限数据项编号：X12数据项名称:金额类型：数值型长度:不限数据项编号：X13数据项名称:付款单（供货厂商)类型：字符型长度:40数据项编号：X14数据项名称：付款单位类型:字符型长度：不限数据项编号：X15数据项名称:付款人类型：字符型长度：8数据项编号：X16数据项名称:金额类型：数值型长度：不限数据项编号：X17数据项名称：收款人类型：字符型长度：10数据项编号：X18数据项名称：销售人员代码类型：字符型长度:2数据项编号:X19数据项名称：销售人员姓名类型：字符型长度：8数据项编号：X20数据项名称：销售人员联系方式类型:字符型长度：11数据项编号：X21数据项名称：采购人员代码类型：字符型长度:2数据项编号：X22数据项名称：采购人员姓名类型:字符型长度：8数据项编号：X23数据项名称：采购人员联系方式类型：字符型长度：112.5数据流的定义数据流编号:D1数据流名称：顾客订货单简述：顾客基本情况数据流来源：售后服务科数据流去向：供货科数据流组成：顾客代码+顾客姓名数据流编号：D2数据流名称：供货单(供货厂商）简述：供货厂商基本情况数据流来源：销售科数据流去向：仓库数据流组成：顾客代码+顾客姓名数据流编号:D3数据流名称:付款单（供货厂商）简述：付款单位情况数据流来源：供货厂商数据流去向:财务科数据流组成：付款单位+付款人+金额+收款人数据流编号：D4数据流名称：货物（供货厂商）简述；货物基本情况数据流来源: 供货厂商数据流去向：仓库数据流组成：货物代码+货物名称+单价+数量+金额数据流编号：D5数据流名称：销售人员信息简述：销售人员基本情况数据流来源：人事科数据流去向：销售科数据流组成：销售人员代码+销售人员姓名数据流编号:D6数据流名称:采购人员信息简述：采购人员基本情况数据流来源:人事科数据流去向：采购科数据流组成:采购员代码+采购人员姓名2。6 百货商场业务管理信息系统分析报告通过对现行系统的全面调查与分析，本系统数据流向是合理的,系统功能能够满足实际管理工作的需要。本系统的输入边界是顾客订货单（顾客）、供货单（供货厂商)、付款单（供货厂商）、货物（供货厂商）;输出边界是顾客信息,供货信息,付款信息，货物信息和查询结果。通过对数据字典中数据量、数据处理和数据存储分析,该系统的总数据量较小，适宜于采用普通商用微机按批处理方式进行数据处理。第三章百货商场业务管理信息系统设计3.1系统目标设计通过系统分析报告，制订本系统目标如下：（1）采用统一的人机对话方式，方便的数据输入性能,良好的人机界面，尽量避免汉字的人工重复输入.（2）查询模式通用、方便、灵活，能快速实现按顾客或供应商姓名、代码，查询。（3)考虑到顾客或供应商的变动，对顾客或供应商信息能够进行删除、.（4)系统应具有一定的操作合法权检验功能.3。2新系统功能结构设计综合考虑新系统逻辑模型和设计的新系统目标的要求，绘制的新系统功能结构如图3.1所示。图3。1顾客(供应商）管理信息系统功能结构图由于该系统分为三个模块,所以为节省时间我们小组决定一个人负责一个，其中：1.销售处理由小组成员黄彦负责完成2采购处理由小组成员金栋负责完成3。会计处理由我负责完成对上图中各项功能说明如下：图3.2 销售处理（小组成员黄彦提供）图3。3 采购处理图3。4 会计处理（小组成员李洁提供）3.2。1资料录入顾客（供应商）库的数据输入。在系统初次建成待实际使用之前，所整理好的顾客（供应商）基本情况装入到顾客（供应商）库文件中，包括姓名，代码等信息3.2.2资料修改顾客(供应商）库文件的资料修改。根据给的顾客（供应商）人员变动名单来修改记录资料.3。2。3资料删除资料删除同资料修改基本上是一致的,只不过这里是将删除的记录从相应的数据库文件中删除掉.当然,需要注意是顾客(供应商)文件中的记录不要轻易删除，否则会引起不必要的麻烦.3。2。4资料查询为了实现方便灵活的快速查询功能,本系统的资料查询功能包括按“代码”查询、按“姓名查询等方式。3.2。5报表输出输出顾客（供应商）情况等3.3