恩施来凤同利星都汇营销策略报告

来凤【同利.星都汇】营销策划方案成都蓝弋房地产营销策划有限公司 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 报告大纲 市场分析项目分析销售策略推广策略招商策略 营销团队介绍服务费用成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 2 宏观市场研判来凤区域市场研判市场分析 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 3 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 宏观市场分析 01 4 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 5 一、2014年上半年全国房地产市场概述 房地产作为一个周期性的行业，总是沿着繁荣衰退萧条复苏几个阶段循环演进。 市场在2012年上半年处于复苏阶段，彼时需求在三月开始复苏，随着成交量的持续回暖，下半年房价逐步回升，房地产开发投资和新开工面积增速也开始恢复，2012年四季度，各地地王开始出现。2013年的房地产市场处于繁荣时期，2013年下半年开始，随着资金面的收紧，利率中枢的抬升，房价环比涨幅趋于放缓。 2014年，市场的需求开始萎缩。市场的表现不尽人意，成交环比和同 比皆出现负增长，当前的市场已经处于繁荣小周期的末端。 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 分类调控总指导思想3 月 各地纷纷为限购松绑4 月 央行喊话支持首套房贷5 月 1、央行表示近期侧重适度下调存款准备金率和利率2、国土部提出控制特大城市新增建设用地3、多地放宽住房公积金提取条件6 月李 克 强 总 理 在 两 会 报 告 中 表 述 ： 针 对不 同 城 市 情 况 分 类调 控 ， 增 加 中 小 套型 商 品 房 和 共 有 产权 住 房 的 供 应 ， 抑制 投 机 投 资 性 需 求 ，促 进 房 地 产 市 场 健康 持 续 发 展 一 刀 切 的 调 控政 策 成 为 历 史 ，地 方 政 府 在 房地 产 调 控 上 拥有 更 多 自 主 权 安 徽 、 杭 州 、 无 锡 、天 津 、 沈 阳 、 广 州等 至 少 1 6 个 城 市 采取 或 直 接 放 松 限 购条 件 、 或 放 宽 落 户条 件 、 或 采 取 调 整公 积 金 贷 款 等 方 式促 进 楼 市 走 量 尽 管 监 管 层 给 出 了政 策 导 向 ， 但 商 业银 行 出 于 自 身 业 务布 局 以 及 信 贷 资 源分 配 的 考 虑 ， 对 按揭 贷 款 并 没 有 出 台新 的 “ 宽 松 ” 政 策 。不 仅 如 此 ， 首 套 房贷 利 率 还 有 所 上 浮 。 定 向 准 降 增 加 了 资 金 的 流动 性 ， 不 过 目 前 对 房 地 产市 场 影 响 有 限 ； 在 土 地 的规 划 方 面 ， 更 多 的 注 重 回归 理 性 ； 对 公 积 金 提 取 条件 的 放 宽 ， 可 以 使 缴 纳 公积 金 却 没 有 买 房 能 力 的 居民 对 公 积 金 的 利 用 更 为 合理 6 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 库存高、去化缓、房价跌、观望浓依然是多数城市房地产面临的问题分析：经历了上半年多地政策的微调，楼市仍以多项数据下滑落定：前5月全国商品房销售面积、 金额均同比下降，降幅环比扩大；库存面积同比增加近两成；新房、二手房价格70城中半数城市下跌。 7 三、2014年上半年全国房地产运行情况 重点城市1-5月成交量变化对比图 重点城市商品房1-5月可售情况对比图数据来源：中房指数 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 萧条时期 繁荣时期衰退时期 复苏时期繁荣时期房地产做为一个周期性的行业，总是沿着繁荣衰退萧条复苏繁荣周循环演进，我们认为目前房地产仍然处于繁荣小周期的末端，房地产尚未进入真正的大萧条，大衰退。房价快速上涨，超出长期均衡水平，刺激项目新开工和贷款大幅增长，房企利润率大幅提高，拿地意愿高涨，土地成交溢价大幅上升。繁荣时期的房价快速上涨，使得需求开始萎缩，市场表现有价无量的情况，随着量价的持续背离，房价 开始下跌，市场的供应也开始萎缩。 房价继续下探，成交继续下滑，市调低迷，悲观情绪蔓延，项目停工或缓建现象普遍，房企拿地意愿接近零。 随着房价下降到一定程度，需求率先复苏，商品房控制率低，租金和房价依次开始回升，项目开工量及土地成交依次回升。 8当前正处于房地产繁荣末期，将进入一个深度调整阶段 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 区域市场分析 02 9 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 一、2014年上半年来凤房地产供应与成交分析供应 供应套数套 供应面积M 供应套数商品房 结转 244134.06 1864新增 138250.56 1595住宅 结转 143562.29 1154新增 25460.2 254商业 结转 79409.89 663新增 112790.36 1341 车库 结转 4988.77 15新增 0 0写字楼 结转 0 0新增 0 0其他 结转 16173.11 32新增 0 0 销售 销售面积M 销售套数套 成交均价元/M商品房 135731.2 1250 3368.72住宅 107655.05 896 2455.37商业 21745.87 304 8126.19车库 0 0 0写字楼 0 0 0其他 6330.28 50 2558.471-6月商品房供应数据 1-6月商品房供应数据 1 0分析：2014年上半年来凤住宅总体供应量约17万方，约1400套；住宅销售面积约10.7万方，销售套数约900套，住宅供应是销售面积的1.7倍；商业面积上半年总供应量约19.17万方，销售约2.17万方，供应量是销售量8.9倍。2014年上半年新增供应量主要集中在商业.住宅供应量是销售量的1.7倍，商业供应量是销售量的8.9倍 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 二、2014年上半年与2013年同期对应数据对比 1 1 2013年1-6月供应与销售 2014年1-6月供应与销售对比供应 住宅 面积 12.6万 住宅 面积 17万方套数 950 套数 1410套商业 面积 7.2万 商业 面积 19.17万方套数 453套 套数 1365销售 住宅 销售面积 14.25万方 住宅 销售面积 10.76万方销售套数 1148套 销售套数 896套销售均价 2518元 销售均价 2455.37元 商业 销售面积 1.57万方 商业 销售面积 2.17万方销售套数 238套 销售套数 304套销售均价 4248元 销售均价 8126元分析：从以上对比数据可以看出，2014年1-6月份供应量比去年同期大幅增长，其中住宅供应量增长约35%，商业供应量增长166%，从销售上看，今年1-6月住宅销售面积同比下降约20%，销售均价下降约2.5%，商业销售面积比去年同期增长约40%；销售均价增幅较大，增幅约90%住宅、商业供应量双双暴增，住宅销售量价齐跌，但商业销 量 双双走高住宅低价跑量将是2014年市场的主题 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 2014年1-6月各区县住宅成交对比情况销售面积 销售套数 成交均价全州 768176.13 6510 3279.58恩施市 309896.99 2722 3953.08利川市 113097.72 941 3383.93建始县 56963.31 481 2806.75巴东县 56880.77 404 2473.01宣恩县 33066.37 262 3529.79咸丰县 49350.69 435 2630.08来凤县 107655.05 896 2455.37鹤峰县 41265.23 369 2426.58 2014年6月各区县住宅成交对比情况销售面积 销售套数 成交均价全州 156464.19 1360 4002.78恩施市 73854.84 632 4383.57利川市 18477.02 153 3415.1建始县 13046.98 118 3405.99巴东县 12011.77 86 3990.88宣恩县 2709.29 16 4604.84咸丰县 6342.52 56 3017.14来凤县 20336.77 200 3847.26鹤峰县 9685 99 3842.46三、恩施州各区县2014年1-6月及6月份住宅成交对比数据分析：以上数据可以看出，恩施州各区县，除恩施、利川市外，来凤的销售数据遥遥领先， 以此也可窥见一斑，来凤正在成为恩施州除利川之外，城乡居民置业安家较为理想之地。全州成交量排名靠前，来凤市场依然有信心1 2 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 四、2014年上半年房地产市场运行特点（一）住宅运行特点1. 供应量远大于销售量：住宅新增供应小，但总供应量大，以消化年房源为主，也表明来凤住宅销售乏力。2. 成交量成交价齐跌：与去年上半年相比，成交量小幅下降、但成交价均价下降约2.5%（二）商业运行特点1. 商业供应量爆发式增长，供应量远大于销售量：与去年同期相比商业供应量增加166%，但销售量与去年同期相比之增长38.2%。供应量是销售量8倍。2. 销售价明显增长：今年商业销售价涨幅较为明显，增长约91%，因此各开发商纷纷转变 策略，主推商业，用商业带动住宅，如喳西泰水城、黔龙建材城、城峰国际都是如此（三）来凤市场在恩施州地区前景可期从恩施州各区县成交数据来看，来凤成交量排全区第三位，排名远远大于2013年。市场前景可 1 3 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 五、龙山来凤经济一体化建设催生购房需求金融一体化电信一体化生活消费同城化 买房跨城常态化交通一体化社会保障一体化产业一体化 全国率先跨省放贷，还可以享受同省信贷利率：龙山、来凤跨区买房的人特别多，为方便两地人购房，经国家相关部委批准，两县农信社实行支付结算一体化，双方可以为对方居民办理贷款、还款业务。在这一政策刺激下，去年9月以来，来凤县农村信用社为在来凤购房的龙山人放贷1820万元。龙山、来凤目前不但实现同城话费，还正在申报统一区号0788。如果统一区号获批通过，龙山、来凤将作为一个整体，与湘西州和恩施州任何一个县市通话，都将享受同城话费。每到晚上，中百来凤购物中心一半以上的车辆是“湘U”开头。这个经营面积约5万平方米的商场是两地最大的购物中心，去年销售额达2亿元，其中60%的顾客来自龙山来凤住建局的数据显示，2013年，来凤县新增商品房面积21万平方米，其中龙山人购买了30%“龙山来凤”公交车10分钟一趟，相互对开，每天100多车次，出行非常便捷。“两城相距7公里，无论坐公交还是开车都在半小时内。“两地居民可以异地购买医保、社保，医疗费享受同城同比例报销；两地统一规划，产业一体化发展，错位发展，不搞恶性竞争， 2011年10月22日，国务院批复2011-2020年武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划，明确在武陵山片区内设立武陵山龙山来凤经济协作示范区，示范区包括湖南省龙山县和湖北省来凤两个相邻县，标志着龙山来凤一体化建设上升为国家发展战略成为现实。据规划，到2020年，示范区将在武陵山片区率先实现全面小康，形成一个面积达50平方公里、城区人口50万人的中等城市 。经过3年的建设，目前来凤、龙山在各领域已全面同城市化 1 4 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 1、城际间经济往来频繁2014年即将开通的恩来高速，将构架起来凤与陕南、渝东、鄂西、湘西地区城市群经济互通的桥梁，对促进来凤经济发展有十分重要的意义。2、城镇人口的快速增长交通改善后，将会有更多来来凤经商、居住、旅游、工作人群，城市流动及居住人口都将会快速增长。3、房地产业快速增长交通大变革后，龙凤经济示范区建设速度将会更快，来凤作为鄂湘渝黔边中心城市的优势将越来越明显，来凤本地人，周边区县人选择在来凤置业的人会越来越多，催生房地产快速发展。4、零售服务业快速扩 交通改善后，来凤商业业态将会极大得到的丰富，更多的全国品牌、省级品牌、地区品牌商家会选择到来凤开分店，住宿业、餐饮业等服务业都将得到快速发展。 六、高速开通对龙凤经济示范区的影响预判 1 5关 键 词 ： 龙 凤 一 体 化 发 展 ， 交 通 大 变 革 到 来 ， 房 地 产 市 场 后 市 前 景 可 期 竞争分析二项目分析 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 区位分析产品分析 1 6客户分析SWOT分析 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司区域分析 01 1 7 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 老城区，距离中心商圈步行街约500米； 距离中百购物中心约400米； 双面临道路，交通便利，项目展示性好 ； 烟厂用地，城区百姓辨识度高； 共享中心城区成熟城市配套，学校、医院、步行街、银行等配套设施； 连接新城区的桥头堡。城市中心，生活中心，商业中心、商务中心A、多中心环绕，区域商业价值升级本 案位置，位置，还是位置！城市核心区，其价值不可磨灭 1 8 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 B人文积淀深来凤卷烟厂创办于1975年，凭借“一柱擎天”的卷烟工业，来凤曾有过多年辉煌不仅人均财政收入位居全省前列，和周边省份的兄弟县市相比也是遥遥领先。 4.7”、“大老板”、“红烟”等品牌卷烟深受各地消费者青睐，高峰时，有上千名职工，卷烟厂曾经辉煌一时，但2005年8月，来凤卷烟厂倒闭，县域 经济由此陷入低谷。来凤卷烟厂在来凤有30多年的历史，曾经是来凤支柱产业， 卷烟厂地块在来凤百姓中辨识度高。烟厂地块是区别于来凤任何项目的显著标识 30年建厂历史，曾经辉煌一时,见证来凤经济的变革，城市的变迁 1 9 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 C成熟： 成熟地块/成熟商圈/成熟配套1、成熟商圈：地块处于来凤步行街、中百购物中心及周边商业的成熟商圈内，距离步行街及中百购物中心不足500米，是来凤及龙山人购物休闲的主要场所。2、成熟配套：周边学校（中学、小学、幼儿园）、医院、商场、银行、电信等生活配套一应俱全。此外周边也是来凤政府、事业单位扎堆之地，县卫生具、妇幼保健院、民政局、工 商局等部门都在附近办公。3、富裕阶层集聚：项目周边是来凤工商业、零售业、服务业、个体经济最集中区，也是来凤富裕阶层的集中区。 2 0 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 D、交通便利 凤 翔 大 道解 放 大 道凤南路 凤中路步行街 凤北路本 案1、新城与老城链接的桥头堡2、双面临路，出入便利，区位优越3、位于来凤进入龙山县的主要干道4、进入高速下道口的主要通道5、周边房价高，商业兴旺，正在形成来凤富裕阶层集中区， 2 1E 、来凤财富及财富阶层集聚地项目周边是来凤工商业、零售业、服务业、个体经济最集中区，也是来凤富裕阶层的集中区；是医生、教师、公务员等来凤中高收入阶层集聚区。 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 资源环聚，汇聚来凤医疗、教育、商贸、金融、服务等优质资源汇聚，发展前景良好。人文积淀：30年建厂历史，曾经辉煌一时，是老一代来凤人不舍得情节。繁华之上，地块位于来凤繁华商业中心，周边分布步行街、购物中心、临街商业，酒店等各种商业形态，及银行、电信、医院等丰富配套精英汇集，城市富裕阶层集中区，购买力强劲，具备市场引领效应。交通优越，新老城链接的桥头堡，高速路口出入主要通道，双面临路，出入便利。核心 成熟、 稀缺 潜力区位小结 2 2 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 本体分析 02 2 3 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 一、项目规划解读 2 4 特点1、规模大 （1）90亩用地规模，城中心首个规模大盘；（2）36万方超级大盘；总建筑面积36万方近5.5万方大商业配套：集地下超市、步行街、临街商业一体 住宅总体量近26万总户数近2500户 本案将是继黔龙1号、喳西泰水城、华龙城后第四大盘，来凤将进入一个由大盘主导的时代 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 特点2 品质高 (1)住宅品质特点 组团式布局； 楼间距大，户户无遮挡； 14栋30层-31层高层电梯公寓，刷新城市天际线； 80-90平方经济套二，110-130平方舒适套三满足两口之家，三口之家或三代同堂居住需求； 住宅入户与商业分开，互不干扰； 两梯六户、三梯八户； 零缺陷户型； 大型双层地下停车位，车位比近2:1。 2 5 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 （2）商业品质 A、优势分析商业体量大，近5.5万方商业总体量超过步行街及周边商业总和，与中百购物中心、步 行街形成三足鼎力之势；各组团二层商业天桥链接，形成大型天街，人流互动性增强，是城区商业的升级版，创造来凤全新购物体验；拥有超市主力店；部分区域4层，其余2层，商业展示面宽，可视性强。 B、局限性分析群楼商业，带状、线性规划，不利于人流集中，单层面积小，物业结构不利于大型主力店入驻 ；商业展示面过长，在人流不集中区域，容易形成商业死角 ； 商铺划分小而散，商家数量多，后期招商难度大；主力店体量小，大品牌商家难以入驻，品牌号召力有限； 2 6 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 二、产品结构解读套型 套型 建筑面积m 数量套 套数比例 总面积A户型 A1 三室两厅两卫 117.41 506 20.21% 59409.46A2 两室两厅一卫 86.89 506 20.21% 43966.34A3 三室两厅两卫 121.83 506 20.21% 61645.98B户型 B1 三室两厅两卫 124.79 232 9.27% 28951.28B2 两室两厅一卫 80.66 232 9.27% 18713.12C户型 C1 两室两厅一卫 86.56 174 6.95% 15061.44C2 三室两厅两卫 113.79 174 6.95% 19799.46 C3 两室两厅两卫 123.77 174 6.95% 21535.98合计 2504 269083.1 2 780-90平方套二户型总套数912套，占比36.42%110-125套三户型总套数1592套，占比63.58%p其中110-119之间套三680套，占比27.16%p120-129之间套三912套，占比36.42%1、产品结构 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 2 8 2户型特点户型方正，布局合理；全明设计；部分户型带入户花园；双阳台。卧室飘窗设计 3.户型结构风险分析缺乏90-110平方之间套三户型； 户型创新型产品少，可赠送面积少，产品中规中矩。缺少四房的大户型 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 1、地标性品质大盘31层超高层住宅，城市地标，新城市天际线外立面典雅大气超宽楼间距，户户大视野2、刚需居住型产品，零缺陷户型两梯六户，三梯八户成熟零缺陷户型，布局结构合理全明设计居住舒适度高3、大型天街 一站式购物中心来凤首个大型天街 三、产品解析小结 品质纯粹居住纯粹购物纯粹 2 9 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 竞品分析 03 3 0 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 名人名居 ：城中心商业价值标杆，地段价值凸显商业价值 3 1 项目地址 步行街 开盘时间 2014年4月19日开发商 湖北天恩置业发展有限公司 工程现状 2014年7月24日主体封顶项目特点 18层单体建筑，1-5层商业，6-18层为住宅，商业面积8500平，住宅总130套 销售现状 商业、住宅销售率均达到80%产品结构 45平套一，86平套二，110-140平方套三；户型比较方正，但多数户型存在暗房缺陷，不够完美 售价 商 业 ： 一 层 ： 5 9 8 0 0 元 ， 二 层16000元，三层6000元；四层5000元，五层：3580元； 商业价值全城最高住宅均价3200元商业3-5层全是整层购买（购买力超 出想象）营 销 中 心装修风格 装让门面改装而成，面积小，装修简单 推广主题 来凤步行街， 名人聚集地（推地段）营销团队 成都蓝弋房地产营销策划有限公司 推广力度 本案由于特殊的地理位置，且甲方首次开发项目，在营销推广力度上不大分析：名人名居因位于步行街稀缺性地段，商业价值高，本案商业我司从定价到业态规划到招商，都体现商业价值最大化，三、四、五层全部整层购买，二层商铺合理的面积划分，总价的控制，推出两个月内几乎就抢光。 商业购买力超出想象。步行街商业价值不可撼动，是来凤商业价值标杆。 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 城峰国际：城市核心区商住项目，与本案错时销售，不构成直接威胁 3 2 项目地址 来凤县 和平路32号（原公安局） 开盘时间 取得预售许可证：5号楼（1层10间商铺，2层1间商铺）和6号楼46间其中2层以上为公寓。合计面积：3223.8平方米。开发商 湖北城峰置业有限责任公司 工程现状 正在修建主体工程项目特点 1、总体量大：建筑面积近10万方，其中商业面积近3万平米。2、小区贯穿和平路和凤北路，形成步行街式的休闲购物街道，是项目主要特色3、商业和住宅分开管理，商业为开放式管理，住宅为全封闭式管理4、电梯直达地下停车场，车位比1:2 销售现状 目前主推商业5号楼和6号楼。 产品结构 2房2厅2卫，3房2厅2卫，5房两2厅3卫，面积70-170平方不等，十多种户型，选择面大 售价 商业：一层核心位置价格：25000至28000区间，二层价格：10000至12000区间。三层至五层是公寓销售价格为：2800左右（产权为40年）住宅：2700营 销 中 心 装修风格 简洁大气，由老建筑改装而成，但装修品质较高 推广主题 正中央，大未来（主推地段）分析：采用先卖住宅后卖商业传统模式，由于位置优越，整体销售良好，距离步行街约500米，但一层商业价值只是步行街名人名居的41%，对本案商业价值有较大参考价值。 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 黔龙1号 ：住宅品质高，形象差异化突围，优美环境获得良好口碑 3 3 项目地址 来凤县武汉大道中段（新城区） 开盘时间 2014年6月7日开发商 黔龙阳光地产 工程现状 达到开盘条件项目特点 规模大，总占地面积178亩，总建筑面积53.47万方，住宅面积37.71万方，商业建面积3.96万方，车库11.4万方，容积率3.55，绿地率36%，3526户，停车位3962个，其中地下3756个。整个项目以自然生态、运动为主题，配套有高档公寓、休闲广场、健身步道，分三期建设 销售情况 总体销售较好， 2014年6月7日6、7、8号楼开盘；2014年7月26日5号楼开盘。2014年8月2日推出9号楼。建筑形态 高层、小高层 售价 3000元/平方营销中心装修风格 高端、大气 推广主题 都市名流的公园式生活 产品结构 70-80平方套二，110-120平方套三、120平方-130平方套三 推广力度 宣传调性高，推广力度大分析：黔龙1号是来凤一个标杆性的品质大盘，其售价达到3000元/平方，超越了主城区价格，是来凤目前住宅品质的标杆，究其原因有四： 形象品质感强，如景观示范区环境优美，营销中心装修高端、大气； 前期对黔龙建材家居城的炒作及销售使黔龙品牌深入人心 ，积累了较多的客户资源； 住宅建筑外立面典雅大气，品质感较强； 推广力度大，推广调性高，活动造势强。 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 喳西泰水城：旅游地产及商业地产复合产品，城市会客厅，来凤形象名片，调性高 3 4 项目地址 来凤县县城新旧城区交接处，蓝水河两岸 开盘时间 6月22日开发商 湖北喳西泰旅游投资开发有限公司 工程现状 餐饮街已封项项目特点 1.规模大：总建筑面积59.5万方，占地规模75.3公顷，其中住宅配套约30万方，商业配套约13.58万方，2.调性高：打造中国武陵山地区极具土家风情的旅游休闲和文化地标；国家4A景区，来凤县的首善之区和城市会客厅；武陵山土家中央文化区的先导示范区（先行区）3.复合性强，集旅游地产、商业地产、住宅开发复合性项目 销售进度 目前主要销售餐饮街商业，销售较为理想。产品性质 旅游地产、商业地产 售价 一层3万-4万元/平米二层价：1万元/ 平米，均价2万元/平米。营销中心装修风格 品质一般 推广主题 中国威尼斯产品结构 一期以配套以旅游工程及商业为主，少量住宅 推广力度 推广力度大分析：1、喳西泰水城，政企联手打造，调性高，炒作力度大，且距离项目近，其大体量商业销售及招商对本案形成直接威胁；2、项目一期、二期住宅体量不小，接近20万方，三期住宅接约11万方，将与本案住宅竞争态势。住宅与商业都与本案构成竞争态势 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 华龙城：龙凤经济区的造城者，低价跑量，规划远景好，但配套建设慢，受资金压力工程几度停工，多数人不看好该项目。 3 5 项目地址 位于来凤县龙凤新区规划范围内，北侧为武汉大道，南侧为酉水河 开盘时间 一期开盘2013年5月二期开盘2013年10月开发商 湖北华龙集团 工程现状 停工状态项目特点 1.规模大：总用地面积4200亩,总建筑面积500多万平方米,总投资200多亿,计划分6期开工建设 销售进度 停滞建筑形态 高层住宅、商业、写字楼等 售价 2500-2700元/平方营 销 中 心 装修风格 推广主题 打造西部义乌城产品结构 推广力度 低价跑量全面停工，负面影响大，百姓更关注资金安全，配套齐全的城区现房分析： 1、华龙城规模庞大，建设周期长，对开发商实力要求高，目前已出现拖欠工程款，工程停工，建筑工人围堵售楼部情况。对项目形象造成极大破坏。 动摇了客户购买新城区房源的信心。2、由于低价低，且位置偏远，一直采用低价跑量的营销策略，均价比主城区低约500元/平方3、华龙城如果恢复施工，其低价依然具有较大的吸引力，将会有效拦截龙山客源。 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 项目名称 可比类地段 环境 规模 品质 开发品牌 住宅 商业 营销推广城峰国际 和平路 闹市区，无自然环境 10万方 中等 当地开发商 户型优但体量小 与本案错时销售名人名居 步行街 不具有可比性 力度小黔龙1号 新城区，位置较偏 公园地产 总建53万方 规划品质高 地产商品牌美誉度高 配套全，户型优，舒适度高 体量小，与本案商业不构威胁 力度大，调性高喳西泰水城 新老城交接处新城区 临河，环境佳 超大规模 规划品质高 品牌知名度较高 尚未推出住宅 商业体量大，距离本案近，影响大 力度大调性高华龙城 新城区 周边为农田 最大 品质较优 当地品牌企业 以大户型为主 停工负面影响大 本案 城市核心，位置最佳 本案地块拥有30年历史 36万方 规划品质较高 在当地无开发项目 品质高 中心城区6万方商业 本案可在营销推广了获得优势 （二）可比项目竞争对比分析 3 6 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 如何树立新的大盘形象是本案致胜的关键 1.从位置上分析: 本案处于城中心，城市配套齐全，在地理位置上具有绝对优势； 2.从环境上分析：黔龙1号、喳西泰水城具有较强优势，本案周边环境比较杂乱，但人文环境及内部景观环境是本案可以深化的竞争点3.从规模上分析：华龙城、喳西泰水城、黔龙1号规模都超越本案，本案是来凤第四大盘，来凤将进入由百亩大盘主导的市场；4.从品质上分析：黔龙1号在住宅品质上优于本案，喳西泰水城在商业上优于本案，但本案天街商业具有鲜明特色；5.从企业品牌上：黔龙1号，喳西泰水城都有先入为主的优势（三）竞争分析小结 3 7 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 客户分析 04 3 8 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 一、竞品客源分析 本 地 客 源7 5 %龙 山 客 源2 2 % 其 他 客 源3 %老 城 区 客 户 来 源 比 例 来 凤 客 源6 4 %龙 山 客 源3 0 % 其 他 客 源 , 6 %新 城 区 项 目 客 源 比 例此比例根据我司来凤销售项目及销售人员平时走访各大售楼部总结而出来凤本地客源主要来自五台、绿水及凤翔镇；龙山人是来凤房地产购房的生力军，据来凤住建局统计，2013年来龙山人在来凤置业占总销量的30%，未来这一数据还将稳步提升。 3 9（一）住宅客源分析 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 外 地 务 工 人员3 0 %企 事 业 员 工3 5 %工 商 个 体 户2 5 % 其 他 , 1 0 %客 源 职 业 构 成 比 例 2 5 岁 以 下 , 1 0 %2 5 -4 0 岁4 0 %4 0 岁 -5 0 岁3 5 % 5 0 岁 以 上1 5 %客 户 年 龄 层 比 例外地务工返乡人员、本地企事业员工、个体工商户是购房的三大主力军，经过几年的市场消化，本地企事业单位员工的购买力消耗殆尽，外地返乡人员、个体工商户购买力有巨大市场空间。此比例根据我司来凤销售项目及销售人员平时走访各大售楼部总结而出 4 0 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 首 次 置 业7 0 %二 次 置 业2 5 %多 次 置 业 , 5 %置 业 次 数 比 例此比例根据我司来凤销售项目及销售人员平时走访各大售楼部总结而出来凤商品房起步晚，目前买房置业以首次置业，自住为主，由于售价低，目前主力面积在120-130平方套三，随着房价的走高，总价的提升，主力面积需求会有所降低，但仍以三房户型为主。 自 主7 0 %投 资1 0 %投 资 兼 自 主2 0 %置 业 用 途 比 例 1 3 0 -1 5 0 套四 , 7 % 1 2 0 -1 3 0 套三4 3 %1 1 0 -1 2 0 套三2 8 %9 0 -1 0 0 套三 , 1 2 %8 0 -9 0 套 二 , 8 %4 0 -5 0 套 一 , 2 % 套 型 比 例 4 1 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 （二）住宅客源关键词选择面多，择优而取 重品质，重价值来凤客源 重品质跨区买房重发展潜力 龙山客源 重价格重发展潜力外地返乡客源 重价格重品质 首次置业 环境好生活便利户型合理自住功能来凤客源、龙山客源、外地返乡客源、首次置业、自住功能是来凤客源的主要特点品质、潜力、价值、环境是客户重点考虑因素 4 2 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 （三）商业客源构成龙 山 客 源2 5 %来 凤 客 源 6 5 %周 边 区 县 客源1 0 %城 区 商 业 客 源 比 例 企 业 主1 5 %个 体 户2 5 %自 由 职 业 者2 8 %本 地 企 事 业员 工2 0 % 外 地 务 工 返乡 者 , 1 2 %客 户 构 成 比 例 投 资6 5 %自 营3 5 %用 途 比 例 4 3分析：主城区商业升值强力大，客户来源面比较广，不局限于来凤、龙山，周边咸丰、宣恩、重庆等地都有大量投资客 主城区商业客户承受能力总价在100-300万之间，由于商业价值的不断提升，总价200万以下的比例逐渐缩小，总价在200-500之间的比例逐渐增大。购买商业投资比例略大于自营自用比例。 基于我司对来凤市场的客户追踪与研究，判断本案的客户构成，本案核心客源以来凤、龙山及乡镇外地务工返乡客源为主。四、本案住宅客户定位偶得客户边 沿 客 户辅 助 客 户 核 心 客 源 本地高端客源龙山客源外地务工返乡客源周边其他县客源外省客源恩施州区域客源成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 4 4 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 6、本案客群定位客户利益对接 客户需求 产品价值对接 项目资源对接品质需求 p居家、购物方便p社区公共活动功能齐备p人性化社区p超越常规的特色社区p产品美誉度高，购买有面子 p6万平米购物中心p超宽楼间距，户户大视野p零缺陷户型，采光，通风p星级入户大堂p项目形象好发展潜力需求 p配套成熟区域p拥有城市资源p交通便利 p城市核心区，闹中取静p行政、教育、金融、商业资源丰富p双面临街，交通顺畅环境需求 p建筑外观美p内部环境美 p地标性建筑，刷新城市天际线p营销中心环境p景观示范区，吸引客户 p样板房价值需求 p价廉物美p物超所值 p价格有效控制p服务提升价值安全需求 p工程进度有保障 p开发商实力在产品定型后，项目形象、营销中心内外环境、服务、价格控制，开发商品牌实力是营销基本条件 4 5 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 SWOT分析 05 4 6 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 1.项目位于城市核心区，周边配套成熟，生活便利，坐享繁华；2.项目规模大，36万方，城中心唯一规模大盘，城中之城；3.项目拥有30年人文积淀，地标性强；4.项目规划品质高，楼间距大，户型优、户户大视野 ；5. 6万方商业配套，与中百购物中心、步行街形成三足鼎力态势，全面提升城区商业品质；6. 大型室内天街打造来凤首席购物天堂；6.主力店超市意向明确，对商业信心提振较大； 1.群楼商业，带状、线性规划，单层面积小，物业结构不利于大型主力店入驻 ；2.商业展示面过长，在人流易集中，容易形成商业死角 ；3.商铺划分小而散，商家数量多，后期招商难度大；4.住宅户型面积区间比较单一，缺乏100-110之间经济套三和四房大户型，户型结构比较常规，创新点少，赠送面积少；5相比其他大盘，项目容积率偏高；6.项目周边环境较为嘈杂。 STRENGTHS 优势分析W EAKNESSES 劣势分析 4 7 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 1项目地处城市核心区，商业中心带，周边配套齐全，区域认可度高，且是烟厂去地块，客户易接受；2龙凤经济一体化建设的加速，高速公路、铁路的大交通时代到来，来凤经济快速发展，渝、鄂、湘、 黔等地将有更多人来来凤置业安居，来凤房地产后市依然看好；3项目6万方商业配套，全新的天街商业模式，是打开来凤市场的金砖；4本案开发商实力较强，有实力在项目营销能力，形象传播等领域与其他大盘展开竞争；OPPORTUNITIES 机会分析THREATS 威胁分析1本案入市时机欠佳，目前市场处于下行通道，房地产交易量价齐跌，购房者观望、悲观情绪浓；2目前来凤住宅及商业地产市场放量大，但去化能力有限，面临竞争压力大，住宅有黔龙1号标杆，商 业有喳西泰水城的短兵相接的竞争压力；3华龙城的停工带来的负面影响大，购房者对开发商实力、对楼盘工程进度要求更高。项目总体优势多于劣势，机会多于威胁 4 8 营销策略 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 整体推盘思路开发时序策略推售策略价格策略 4 9促销策略 一、整体营销策略“酒香也怕巷子深”，要将本案优越品质递到客户面前，以市场形象引导对标客户，以产品附加值和样板间实景体验来增强客户的购买信心。以来凤、龙山为统筹，针对核心客源进行点对点的有的放矢，实现现场的“营” 和外场的“销”双棋并举！在市场下滑的情况下，在这种环境下开发商的企业品牌成为购房者相对关注的侧重点。应提升企业品牌价值市场认知度，以增强购买信心。成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 5 0 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 以商业拔营，分四步走第1步：炒商业，住宅、商业同步蓄客 本案住宅体量大，但目前市场行情欠佳，住宅去化难度大。但近6万方核心区商业是项目最大的优势，应集中广告资源，集中火力大力炒作商业。住宅借势商业炒作，与商业同步进行VIP诚意客户登记。 招商先行，铺铺为赢：营销中心一开放，炒作天街，启动项目全面招商，举办项目招商投资说明会：向媒体及客户介绍项目业态规划情况、商业招商情况进展，增强客户投资信心。 本地及恩施州相关商源拜访：主动走访来凤及恩施州符合本案业态规划的商户 邀约目标商家到项目现场考察，由他们进行商业圈内传播本项目。商业价值推广：以商业形象、商业价值、后期运营的广告亮相，打造整体商业模式概念， 第2步：炒商业，卖住宅：即住宅先于商业开盘 借力商业炒作势头，住宅小批量探市，先于商业开盘，用住宅人气带动商业销售人气。 第3步：炒商业，卖商业 ，卖住宅攒足人气、攒足客户情况下，集中商业顺势开盘，快速去化，并带动住宅销售。第4步：炒住宅，卖住宅，卖商业当普遍认可项目价值，全面炒作住宅品质，快速去化住宅，同时用住宅人气带动剩余商业销售。 二、整体推盘思路 5 1 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 三、开发时序策略（一）方案一：项目分两期开发，一期为1-8#，二期为9-14# 分析：1.优势此种开发方案可保持项目开发的整体性，将7#-8#归为一期，可以集中使用营销推广资源；2.劣势此种方案使一期体量增大，销售风险增大，不利于适时调整相关产品及营销策略。 （二）方案二：分三期开发:一期1#-6#;二期7#、8#；三期9#-14# 分析：有利于制造项目持续销售热点，如果将7#-8#定在三期，则容易让客户产生尾货的感觉，不利于住宅和商业的销售。建 议 选 方 案 二 5 2 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 三、推售策略批次 楼栋号 销售面积 套数 说明第一批次 1#-2#住宅 33904 312套 住宅小批量探市，借势商业炒作，快速去化。3-6#底商 11464第二批次 3-5#住宅 56492 522套 保持每个批次都有适量商业，使商业可以持续不断制造营销热点，带动住宅销售。1-2#底商 22352第三批次 7#-8#商业 5752 522套6#-7#-8#住 宅 56608第四批次 9#-11#住宅 61422 580套11-14#商业 18154第五批次 12-14#住宅 61538 580套剩余商业策略一：商业、住宅穿插式销售，使商业与住宅客源可进行互补，压缩营销周期策略二：多频次，适度规模体量推盘，快速转化客户，保证成交率；备注：依据蓄客情况，也可将以上第一批次拆分成两个批次推出，首批推1#-2#住宅，第二批推3#-6#底商 5 3 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 四、销售周期从项目开盘到销售结束预计销售周期为45-50个月五、价格策略（一）整体价格策略：平开平走 项目开盘预计是在2015年1月，市场态势尚不明朗，依据目前市场疲软态势，价格策略以平开平走为主 5 4 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 比较内容 权重 海玉名城 名人名居 城峰国际 黔龙1号 本案A.地段资源 45 40 42 37 24 40A-1.地理位置 25 23 25 22 12 24A-2.周边配套 10 10 10 9 5 10A-3.交通 5 5 5 4 2 4A-4.自然环境/人文 5 2 2 2 5 2B.楼盘素质 35 25 19 26 28 27B-1.建筑风格及立面 3 2 1 2 3 3B-2.户型设计 7 5 3 6 5 5B-3.建筑布局和环艺 8 4 3 5 6 6小区内配套 5 5 5 6 6 6B-5.预售房交房期 6 5 5 3 2 1停车位 2 1 0 1 2 2 C.物业形象 15 8 9 9 14 12C-1.发展商品牌 9 4 4 5 9 8C-2.包装及营销手法 6 4 5 4 5 5D.经济政策因素 5 5 5 5 5 5总计 100 78 75 77 71 84均价(元M2) 2800 3200 2800 3000 2950系数修正均价(元M2) 2968 （二）住宅价格预期住宅价格 用市场比较法测定本案住宅初始均价为：2968元/平方 5 5 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 （三）商业价值预判综合人流动向，位置，业态等因素，以下为各人流出入口商业价值高低点排序 各 商 业 区 域 价 值 高 低 顺 序商 业 价 值 高 低 排 序 5 6 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 位置 价值预判 说明第一价值区 28000-30000元/平方 此价值根据我司对城峰国际，海玉名城商业销售情况的了解及名人名居商业客户对项目商业价值的判断。最终价值还会受项目推广力度、包装、入市时机等影响而变动第二价值区 23000-25000元/平方 外街的价值永远高于内街第三价值区 20000元-23000元/平方第四价值区 18000元-20000元/平方 由于是内街，商业展示面有限，商业价值大大降低。第五价值区 17000-18000元/平方 第六价值区 16000-17000元/平方第七价值区 15000-16000元/平方第八价值区 14000-15000元/平方二层 7000-9000元/不等 二层价差相对较小，依据商业规律，价值在一层的1/4-1/2不等 3各类价值区一层商业价值初步预判 5 7 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 六、促销策略面对黔龙1号、喳西泰水城及不断涌现的新盘的激烈竞争 如何在短兵相接中赢取客户？购星汇 八重礼一重礼：上门有礼，来访抽奖活动期间新客户上门客户现场登记，均可参加现场整点抽奖活动； 周一至周五米、油增加比重，周末以一般奖品为主） 二重礼：办卡有礼，办卡送大米 活动期间客户认筹办理VIP卡，送大米一袋三重礼：购房有礼，韩国双人游活动期间客户成功认购并签约，送韩国济州岛双人游；四重礼：开盘有礼，购房抽豪车开盘当天所有成功认购客户均可参加抽奖，有机会赢取汽车一辆（车型再定） 五重礼：转介有礼，转介奖500元老业主/办卡客户转介客户成功认购并签约，奖励500元现金 ； 六重礼：团购有礼，额外2%优惠团购单位员工购房，享2%额外优惠；七重礼：活动有礼，场场送不停所有参加活动客户，均可领取精美礼品一份八重礼：再购有礼，房价再减5000元业主再购，房价再减5000元 5 8 营销推广策略 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 项目定位形象策略推售策略价格策略 5 9促销策略 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 形象策略 01 6 0 升级 中心价值 定义 精英生活 精英的朋友圈 /欢乐的购物场/城市的会客厅全城配套、全V体验、全新生活1、高调性形象占位 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 6 1 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 城市核心圈精英生活区2、形象定位 6 2 星汇天街，来凤首席精品购物中心3、形象定位 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 6 3 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 4、高品质广告VI系统，高质感广告物料 6 4 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 完善周边道路导视系统，做好客户引导；优化项目现场包装，塑造醒目的项目形象；5、树立项目精神堡垒,完善导示系统,突出项目高 品质形象 6 5 p 在营销中心外围建立景观示范区，设计风格贴近与项目发展调性，提升小区域环境档次、为业主打造景观道路，同时可兼做户外活动场地。p 售楼处临街外围设立大型LED展示屏，滚动播出项目宣传片及近期活动场景等内容。6、修建景观示范区，传导外围形象与价值 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 6 6 7、案场展示案场环境体现国际风范、现代简洁格调 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 6 7 8、样板间展示注重看房细节体验 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 6 8 建立高品质的包装体系，感性与理性相结合，表达了对客户身份和品位的尊重，帮助他们从建筑本身到其精神外延去认同本案，从而促成交易。9、销售展示销售道具精致化 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 6 9 客户来访接待流程：1、引导客户停车；2、为客户打开车门，从来访的第一步营造尊崇感；3、为客户遮挡车牌，保证隐私；4、为客户指引前往销售中心的路线；销售中心接待流程：1、入口物管人员接待，并鞠躬欢迎2、引导客户并转交置业顾问3、询问客户需要何种饮料及水果糕点，在了解后请客户稍等；4、提供饮料及水果糕点，请客户慢用；5、不定时至座位更换客户果核盘，并咨询客户需求。6、引导客户至销售中心门口，笑脸欢送。 样板房接待重点：1、时刻保持微笑；2、为客户提供饮料及糕点服务；3、增加物业人员数量，指引客户，进行温馨提示等。客户离开接待流程：1、由置业顾问送客户至停车场；2、物业人员为客户开车门；3、引导客户开车；4、客户离开，敬礼。 10、服务体验 物 业 服 务 标 准 化 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 7 0 建议营销中心常年供应咖啡、果汁、牛奶等热饮，并且有甜点的搭配，在细节上增添项目档次10、服务体验建议吧台常年供应热饮、咖啡、甜点等，体现项目档次，服务升级取饮料吧台 7 1 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 客户策略 02 7 2 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 活动地点：售房部 活动内容：邀请知名酒庄举行现场的红酒讲座及品鉴活动 活动邀约：p 种子客户寻找种子客户，由种子客户提供客户资源，并协助进行客户邀约；p 登门拜访由置业顾问拨打各个单位办公室电话预约，登门拜访并发放活动请柬；p Call客短息由短信公司提供相关数据资源，进行call客与短信邀约； 活动形式：客户凭邀请函入场，免费提供红酒与冷餐，每张门票限定2人；策略一：圈层营销，点对点传播,定期举办活动维护好业主及意向客户的关系； 7 3 在步行街及中百购物广场等主要商业街进行巡展；以看房车来配合，方便带客上门；在银行网点设置易拉宝或X展架，传播项目信息；配合周末活动，现场发放活动邀请函，吸引客户；策略二：渠道铺排，最大范围邀约客户在重要节假日，到龙山县城市及来凤各乡镇进行商业巡演，派发DM单， 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 7 4 A、步行街拓展步行街人流量大，在步行街设巡展点，有利于引导客户到达项目现场 1、看房车配合：在步行街以看房车位依托，设置巡展点，随时带客上门；2、铺设X展架：在看房车周边设置X展架聚集人气； 3、蜜蜂派单：建议蜜蜂身着项目t恤，并且以举牌+派单的形式进行宣传；4、巡展人员安排：人员：5名蜜蜂+1部看房车物料：DM单+手举牌+X展架成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 7 5 B、银行渠道拓展在银行网点内摆放项目展架；1、铺设X展架：在银行网点内设置项目展示架，并放置DM单、户型图等宣传物料；2、活动配合： 凡在该网点办理存取款业务的客户，凭本人5万元以上资金证明均可在售房部领取精美礼品一份； 凡在该网点办理业务的客户，均可凭该网点办理业务的回执单当场领取项目周末现场活动门票一张；3、渠道拦截：在合作银行网点门口设置蜜蜂派单拉客；成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司 7 6 成 都 蓝 弋 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司 C、龙山、乡镇拓展举行大小规模不一的路演活动1、路演活动，主持人现场解说项目在项目特殊营销节点，如认购前、开盘前，春节期限等，前往龙山或各乡镇举行大小规模不一的路演活动，为项目销售储备充足客源。2、看房车配合 看房车跟随路演，接送客户往返营销中心及活动地。3、小蜜蜂派单身着印有项目LOGO 服装的小蜜蜂快速将项目信息发送到参观者手上。4、现场咨询设临时咨询台，登记客户信息，接受客户咨询 7 7