《土地增值税背景》PPT课件.pptx

土 地 增 值 税山东工商学院 吴丽梅 主 要 内 容 0 土地增值税的政策背景 1 纳税义务人和征税范围.pptx 2 收入和视同销售收入.pptx 3 扣除项目.pptx 4 税率.pptx 5 旧房转让与评估价格征收.pptx 6 税收优惠.pptx 7 预征.pptx 9 土地增值税清算政策.pptx 1 0 核定征收.pptx 1 1 征收管理.pptx 1 2 房产企业计税成本核算和费用分配.pptx 一、土地增值税的政策背景 2 0 2 1 -4 -2 0 4 （一）什么是土地增值税土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1 9 9 3年1 2月1 3日发布了土地增值税暂行条例，财政部于1 9 9 5年1月2 7日颁布了土地增值税暂行条例实施细则土地增值税从1 9 9 4年1月1日起在全国开征。 （二）为什么要开征土地增值税？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。总之，开征土地增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入，促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。 1、开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。实践证明，这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。自1 9 8 7年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都产生了积极作用。但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产地产业发展中也出现了一些问题。特别是9 2年及9 3年上半年，我国部分地区出现的房地产持续高温，炒买如实房地产情况严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资金收益大量流失，严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展的客观需要。 2、对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。土地增值主要是二方面原因，一是自然增值，由于土地资源是有限的，随着社会经济的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺或改善了投资环境，导致土地价格上升。二是投资增值，把“生地”变为“熟地”，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。土地属国家所有，建国以来，国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土地增值的一个重要因素，对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失，同时，对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产开发的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。 3、规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。目前，我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、企业所得税、个人所得税、契税等。这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用，对房地产交易因土地增值所获得的过高收入起不到特殊的调节作用。开征土地增值税能对土地增值的过高收入进行调节，并为增加国家财政收入开辟新税源。土地增值收入属于地方财政收入，地方可集中财力用于地方经济建设，同时，开征土地增值税可以规范土地增值收益约分配制度，统一各地土地增值收益收费标准。 （三）土地增值税所遵循的原则是什么？ 1、要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。 2、维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入。土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。 3、保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约和抑制了房地产的投机和炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康 稳定地发展。 国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1 9 9 5 1 1 0号 ） 为了加强和规范房地产开发企业的土地增值税征收管理,进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,2 0 0 6年1 2月2 8日,国家税务总局下发了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。为了进一步规范土地增值税清算鉴证业务,国家税务总局制定了土地增值税清算鉴证业务准则,自2 0 0 8年1月1日起施行。 2 0 2 1 -4 -2 0 1 2 2 0 0 9、2 0 1 0年，国家税务总局又相继出台了相关文件，规范土地增值税的清算和征收管理工作。国税发2 0 0 9 9 1号 土地增值税清算管理规程国税函2 0 1 0 2 2 0号 关于土地增值税清算有关问题的通知国税发2 0 1 0 5 3号 关于加强土地增值税征管工作的通知 二、土地增值税清算进度缓慢 2 0 2 1 -4 -2 0 1 4 （一）土地增值税周期长计算复杂房地产项目的开发一般周期较长，投资活动比较复杂，如果是滚动开发的房地产企业，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力，基层税务部门要按通知要求做到“每项目必清算”确有难度。清算工作涉及复杂的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等等。 2 0 2 1 -4 -2 0 1 5 （二）实际操作环节多、难度大土地增值税的清算涉及环节多，包括土地的征用开发、房地产的开发、成本费用的核算、房地产估价及认定、产权管理等许多技术性强、专业要求高的工作,清算的难度很大。 2 0 2 1 -4 -2 0 1 6 （三）征管工作难以兼顾目前，基层税务的日常征管、纳税评估等工作压力很大，土地增值税清算耗时长，管理方面确实难以兼顾，这也是清算工作进展不快的一个重要原因。 （四）项目运作机制增加清算的难度一些房产项目原属合作开发，房产公司也系临时组建，企业账目较乱，不少项目建成后公司立即注销，投资者分钱走人，等回头要求其清算补交税款时，不仅征管成本较高，而且因为历时较久，个别投资商的经济状況发生变化，要完全追缴到位也困难重重。 2 0 2 1 -4 -2 0 1 8 （五）地方政府的执行动力不足虽然土地增值税的严格征收，对于增加地方财政收入，优化地方财政收入结构具有积极作用。但是对开发商大量征收土地增值税，势必会降低地方在房地产开发上的投资引入,进而影响地方的经济增长。所以地方政府在清算政策执行上往往动力不足，难以形成好的执法环境。 2 0 2 1 -4 -2 0 1 9 三、加强土地增值税清算措施（一）建立激励机制，提高地方积极性针对土地增值税清算政策对地方经济工作产生的实际影响和当前地方政府执行积极性不高的现实问题，调动地方政府的积极性，为基层税务部门迅速打开局面、促进土地增值税征缴工作步入常态提供支持。 2 0 2 1 -4 -2 0 2 0 （二）加强宣传引导通过开展宣传，使社会各界进一步认识到，土地增值税清算管理工作是国家近两年出台一系列金融、税费调控政策之后，围绕房地产行业的调控管理采取的又一重要举措，其落实与否直接影响广大群众的切身利益，关系国家经济的稳健运行；把能否做好这项工作作为检验税务干部依法治税能力和评价地方党政机关依法行政水平的标准，为政策的有效落实提供良好的思想基础和舆论环境。 （三）加强业务培训采取集中办班或抽调学习的形式，尽快为基层税务机关培养一批熟悉建筑安装工程业务和房地产项目开发流程的工作骨干，提高基层税务干部在土地增值税清算管理工作中的执行能力。 2 0 2 1 -4 -2 0 2 2 （四）加强资源整合制定相应的激励和管理办法，规范中介机构鉴证行为，有效整合社会资源，减轻基层税务部门的工作强度，进一步提高清算管理工作的效率和质量。