张建军：房地产设计阶段成本管理与优化实战.pptx

设 计 阶 段 成 本 管 理 与 优 化 实 战主 讲 ： 张 建 军 【 课 程 背 景 】 房 地 产 企 业 在 经 历 了 事 后 的 成 本 核 算 、 事 中 的 成 本 控 制 ， 而 演 进 到 今 天 的 成 本 管 理 时 代 ， 事 前 控 制 ！ 设 计 阶 段 是 成 本 管 理 的 关 键 阶 段 ， 该 阶 段 在 全 过 程 中 所 占 份 额 约 为 60%-70%！ 开 发 商 追 求 高 周 转 率 而 在 设 计 阶 段 普 遍 表 现 出 的 “急 ”、 “快 ”， 往 往 导 致 设 计 阶 段 成 本 管 理 的 缺 失 由 于 设 计 行 业 的 责 任 终 身 制 特 点 、 执 业 能 力 及 责 任 心 良 莠 不 齐 等 现 状 ， 造 成 了 巨 大 的 成 本 浪 费 房 企 的 成 本 管 理 岗 位 干 部 难 以 摆 脱 预 算 员 、 审 算 员 的 职 业 惯 性 ， 不 会 甚 至 不 愿 出 图 前 介 入 产 品 设 计 ； 房 企 的 设 计 管 理 岗 位 干 部 缺 乏 参 与 成 本 管 理 的 责 任 意 识 ， 或 者 醉 心 于 风 格 与 形 式 ， 或 者 沦 为 技 术 控 ； 房 企 的 营 销 管 理 岗 位 干 部 完 全 站 在 客 户 立 场 参 与 设 计 阶 段 的 工 作 ， 片 面 关 注 产 品 设 计 的 高 大 上 和 高 成 本铸 就 的 价 值 对 价 格 的 支 撑 ， 缺 乏 对 售 价 、 利 润 、 成 本 的 系 统 认 识 ， 交 付 标 准 越 高 越 好 ； 设 计 任 务 书 、 设 计 成 果 定 案 过 程 中 ， Yes 或 No？ 或 许 是 董 事 长 、 总 经 理 、 设 计 总 监 、 营 销 总 监 、 工 程 经理 、 或 许 ， 往 往 管 成 本 的 人 不 在 场 ， 似 乎 他 们 的 工 作 对 象 永 远 是 总 、 分 包 ， 而 不 是 设 计 院 。 所 以 ， 开 发 商 必 须 要 学 习 如 何 在 设 计 阶 段 导 入 成 本 管 理 ， 充 分 调 动 设 计 院 在 成 本 管 理 维 度 的 积 极 性 和 主动 性 ， 做 好 设 计 阶 段 的 成 本 优 化 。 【 思 想 介 绍 】 规 划 设 计 是 设 计 产 品 而 不 是 作 品 ， 产 品 设 计 必 须 考 虑 建 造 成 本 ， 设 计 是 成 本 发生 的 首 任 责 任 部 门 ； 成 本 管 理 人 员 不 是 预 算 员 ， 其 工 作 不 是 结 算 时 的 死 后 验 尸 ， 也 不 能 仅 停 留 在 施工 图 预 算 和 标 底 的 编 制 ， 需 要 与 设 计 管 理 部 门 充 分 配 合 协 作 ， 抛 弃 先 有 图 后 算数 的 顽 固 思 维 ， 先 算 数 、 再 画 图 、 后 花 钱 ； 本 课 程 不 是 讲 如 何 做 设 计 画 图 ， 也 不 是 讲 如 何 做 预 算 ， 而 是 结 合 实 战 案 例 分 享培 训 甲 方 设 计 管 理 的 岗 位 如 何 调 动 成 本 管 理 部 门 和 外 部 设 计 院 ， 重 点 关 注 成 本管 理 的 维 度 ， 在 设 计 过 程 中 进 行 多 方 案 比 较 ， 针 对 设 计 成 果 进 一 步 成 本 优 化 的方 法 和 操 作 流 程 ， 最 终 落 实 成 本 管 理 在 设 计 阶 段 的 事 前 控 制 。 【 课 程 收 益 】 对 房 地 产 企 业 成 本 管 理 、 产 品 设 计 等 主 办 部 门 的 人 员 或 直 接 负 责 该 业 务 的 领 导 ， 可 借此 课 程 ， 规 范 、 统 一 将 来 的 业 务 管 理 运 作 流 程 ， 提 升 专 业 管 理 水 平 和 设 计 成 果 的 质 量 ； 对 非 设 计 、 成 本 等 管 理 部 门 的 学 员 ， 可 借 此 课 程 ， 了 解 、 熟 悉 房 地 产 企 业 成 本 管 理 的做 法 和 流 程 实 施 程 序 ， 更 好 地 协 同 主 办 部 门 共 同 参 与 设 计 任 务 书 和 设 计 成 果 的 评 价 ，达 成 对 产 品 设 计 的 成 本 优 化 ； 通 过 本 课 程 ， 不 仅 认 同 可 以 通 过 科 学 的 过 程 管 理 实 现 结 果 管 理 的 理 念 ， 同 时 在 成 本 管理 、 设 计 管 理 方 面 传 授 了 具 体 的 、 实 操 性 的 、 高 效 的 做 事 方 法 。 整 体 提 升 受 训 管 理 者的 专 业 素 养 和 履 职 能 力 ， 整 体 提 高 项 目 运 作 的 科 学 性 ， 降 低 项 目 风 险 ， 打 造 职 业 化 的房 地 产 企 业 项 目 经 理 人 队 伍 ； 参 加 培 训 的 公 司 ， 可 以 此 为 基 础 ， 建 立 项 目 产 品 成 本 管 理 及 设 计 管 理 的 业 务 流 程 ， 并逐 步 完 善 企 业 自 己 的 房 地 产 开 发 管 控 系 统 。 【 课 程 时 间 】 整 个 课 程 时 间 为 1天 。 本 课 程 将 按 房 地 产 成 本 管 理 、 设 计 管 理 在 开 发 商 的 企 业 管 理 系 统 中 的 不 同 维 度 ，结 合 实 战 案 例 的 分 享 ， 针 对 项 目 成 本 管 理 贯 穿 于 设 计 各 阶 段 、 各 专 业 的 操 作 流程 分 解 介 绍 。【 课 程 对 象 】 主 导 产 品 设 计 的 决 策 层 （ 董 事 长 、 总 经 理 、 副 总 等 ） 负 责 产 品 研 发 设 计 管 理 的 操 作 层 （ 设 计 总 监 、 总 建 筑 师 、 经 理 、 主 管 等 ） 参 与 设 计 任 务 书 、 成 果 评 价 的 成 本 管 理 的 操 作 层 （ 成 本 总 监 、 成 本 经 理 、 主 管等 ） 【 课 程 大 纲 】一 、 成 本 管 理 概 述 1、 怎 样 理 解 成 本 管 理 工 作 2、 怎 样 理 解 成 本 管 理 岗 位 3、 成 本 管 理 演 进 的 三 个 层 次 4、 成 本 管 理 的 三 全 原 则 全 成 本 管 理 的 九 大 类 成 本 科 目 全 过 程 管 理 的 三 个 阶 段 划 分 全 员 化 管 理 的 责 任 认 知 5、 成 本 管 理 的 四 个 步 骤 二 、 设 计 阶 段 成 本 管 理的 基 本 逻 辑 1、 设 计 阶 段 成 本 管 理 的 两 个关 键 环 节 2、 设 计 成 果 评 价 的 三 个 维 度 3、 设 计 阶 段 VS成 本 的 估 算 、测 算 、 概 算 、 预 算 4、 项 目 开 发 计 划 （ 7个 计 划 ）VS设 计 成 果 评 价 【 课 程 大 纲 】三 、 强 排 设 计 项 目 拓 展阶 段 的 成 本 估 算 1、 成 本 估 算 工 作 要 点 2、 强 排 设 计 的 组 织 与 优 化 3、 产 品 组 合 方 案 VS地 价 承 受 能 力 4、 多 方 案 比 较 成 本 估 算 计 算 模 型 详解 四 、 概 念 设 计 项 目策 划 阶 段 的 成 本 测 算 1、 成 本 测 算 工 作 要 点 2、 概 念 设 计 的 组 织 与 优 化 3、 概 念 设 计 方 案 VS建 造 成 本 控 制 4、 多 方 案 比 较 成 本 测 算 计 算 模 型 详解 【 课 程 大 纲 】 1、 规 划 方 案 设 计 成 本 建 议 2、 规 划 方 案 设 计 评 审 3、 规 划 总 图 的 设 计 优 化 （ 指 标 、 规 划 布 局 、 道 路 、 竖 向 、 停 车 效率 等 ） 4、 建 筑 、 结 构 设 计 优 化 （ 方 案 选 型 、 层 高 、 窗 地 比 、 外 檐 、 露 台 、屋 面 、 节 能 、 防 火 、 防 水 、 结 构 选 型 、 地基 、 基 础 、 支 护 、 等 ）五 、 规 划 方 案 设 计 阶 段 的 成 本 优 化 5、 机 电 系 统 设 计 优 化 （ 给 水 、 消 防 、 中 水 、 排 水 、 空 调 、 暖 通 、强 电 、 弱 电 、 等 ） 6、 园 林 景 观 方 案 设 计 优 化 园 林 景 观 方 案 限 额 设 计 7、 管 网 规 划 方 案 设 计 优 化 专 业 管 线 规 划 方 案 设 计 管 网 综 合 规 划 方 案 设 计 【 课 程 大 纲 】六 、 项 目 交 工 标 准 设 计 1、 交 工 标 准 设 计 优 化 2、 精 装 修 方 案 设 计 优 化 1、 设 计 任 务 书 及 成 本 建 议 2、 设 计 单 位 委 托 3、 施 工 图 设 计 合 同 的 成 本 优 化 约 定 4、 初 步 设 计 评 审 规 范 5、 施 工 图 设 计 评 审 6、 设 计 优 化 的 组 织 与 管 理 7、 材 料 设 备 选 型 选 样 8、 BIM系 统 优 化七 、 扩 初 设 计 、 施 工 图 设 计 单 体 建 筑 设 计 优 化 及 成 本 预 算 【 课 程 大 纲 】八 、 管 网 规 划 设 计 优 化 1、 专 业 管 线 施 工 图 设 计 优 化 2、 管 网 综 合 施 工 图 设 计 优 化九 、 园 林 景 观 设 计 管 理 1、 园 林 景 观 施 工 图 限 额 设 计 2、 景 观 施 工 图 设 计 评 审 优 化 十 、 设 计 阶 段 后 期 成 本 优 化 1、 材 设 招 采 、 封 样 2、 施 工 招 投 标 配 合 3、 施 工 图 设 计 交 底 4、 施 工 现 场 的 设 计 配 合 服 务十 一 、 设 计 阶 段 成 本 管 理 与优 化 的 保 障 1、 设 计 优 化 的 时 间 成 本 2、 BIM系 统 优 化 张 建 军 老 师 简 介 ： 房 企 管 理 咨 询 &培 训 专 家 房 地 产 事 业 部 项 目 策 划 &设 计 研 发 首 席 专 家 建 筑 学 工 学 士 ， 工 商 管 理 硕 士 注 册 建 筑 师 ， 注 册 建 造 师 中 国 讲 师 500强 ， 常 年 担 任 多 家 房 地 产 企 业 、 培 训 机 构 及 清 华 、 厦 大 等 房 地 产 总 裁 班 的 特 约 培 训 讲 师 ， 房 地 产 企 业 经 营 管 理 及 项 目 操 盘 实 战 型 教 练 顾 问 。 讲 师 特 点 ： 张 建 军 老 师 累 积 25年 设 计 院 及 房 地 产 行 业 的 从 业 经 历 ， 拥 有 从 建 筑 师 转 型 甲 方 管理 的 设 计 专 业 深 厚 功 底 ， 兼 具 从 项 目 总 经 理 、 房 企 总 裁 到 咨 询 培 训 老 师 的 管 理 视 角 和系 统 归 纳 总 结 ， 成 为 了 一 名 既 有 扎 实 理 论 修 养 ， 又 有 丰 富 实 操 经 验 的 覆 盖 房 地 产 管 理全 系 统 的 全 能 型 咨 询 培 训 专 家 。 在 房 企 只 身 跨 地 域 拿 项 目 、 组 公 司 、 建 系 统 、 培 养 人 、带 队 伍 、 融 资 金 、 做 项 目 、 扛 指 标 、 交 业 绩 的 丰 富 阅 历 ， 使 其 更 擅 长 在 咨 询 试 培 训 中透 过 表 象 准 确 扑 捉 客 户 企 业 的 系 统 性 症 结 问 题 ， 并 找 出 行 之 有 效 的 解 决 方 案 ， 通 过 理念 传 播 加 知 识 分 享 促 进 培 训 达 成 实 效 。 其 整 理 的 房 地 产 管 理 系 统 的 系 列 培 训 课 程 ，其 业 务 跨 度 、 专 业 深 度 、 系 统 关 联 度 等 可 适 应 房 企 不 同 生 命 周 期 的 管 理 特 点 ， 高 处 着眼 、 低 处 入 手 、 循 序 渐 进 实 现 组 织 的 全 过 程 系 统 优 化 。 其 课 堂 表 现 逻 辑 性 强 、 知 识 全面 、 亲 和 诚 恳 ， 口 才 良 好 ， 穿 插 案 例 ， 互 动 答 疑 、 思 维 敏 捷 ， 更 关 注 参 训 人 的 认 识 统一 和 能 力 提 升 的 实 效 。 在 业 内 获 得 广 泛 赞 誉 ， 客 户 评 价 ： 一 听 就 是 实 战 派 出 身 的 老 师 ， 带 过 兵 打 过 仗 ， 有 水 平 ， 很 受 益 。 经 典 课 程 ： 房 地 产 企 业 流 程 管 理 的 系 统 创 新 与 关 键 点 管 理 总 裁 如 何 管 公 司 &业 务 房 地 产 企 业 成 本 管 理 如 何 做 好 全 员 、 全 过 程 、 全 成 本 管 理 房 地 产 项 目 拓 展 （ 项 目 决 策 ） 管 理 如 何 科 学 决 策 、 理 性 拿 地 房 地 产 项 目 前 期 定 位 研 究 （ 项 目 策 划 ） 管 理 为 何 拿 地 后 先 做 项 目 策 划 房 地 产 项 目 产 品 研 发 及 设 计 管 理 如 何 站 在 甲 方 角 度 做 好 设 计 管 理 房 地 产 工 程 管 理 如 何 站 在 甲 方 角 度 做 好 建 设 工 程 管 理 工 作 履 历 及 操 盘 项 目 ： 5年 持 续 专 注 于 房 企 的 管 理 咨 询 、 顾 问 ， 企 业 培 训 工 作 经 验 ： 6年 设 计 院 （ 建 筑 师 、 CAD室 主 任 ） 工 作 经 历 ； 7年 房 企 专 业 管 理 及 中 层 管 理 经 验 ： 96年 起 任 ， 期 间 在 新 加 坡 HDB下 属 CESMA设 计 公 司 研 修 一 年 ； 2001年 起 历 任 天 津 万 科 公 司 设 计 部 、 项 目 事 务 部 （ 报 建 &配 套 ） 、 工 程管 理 部 等 三 个 部 门 经 理 等 职 务 ； 主 持 过 天 津 万 科 城 市 花 园 、 万 科 都 市 花 园 、 万 科 花 园 新 城 、 万 科 东 丽 湖 、 万 科 水 晶 城 等 项 目 策 划 和 设 计管 理 及 项 目 管 理 。 8年 房 地 产 企 业 高 管 工 作 经 验 ： 2003年 曾 任 新 奥 集 团 蚌 埠 置 业 集 团 营 销 副 总 、 常 务 副 总 主 持 工 作 ； 操 盘 新 怡 绿 洲 项 目 （ 百 万 平 米 大 盘 ） 整 体 策 划 及 一 期 开 发 的 管 理 。 自 04年 历 任 天 津 海 贸 物 业 发 展 有 限 公 司 总 经 理 、 海 贸 集 团 执 行 总 裁 、 董 事 长 ； 港 湾 中 心 酒 店 及 海 河 之 子 俱 乐 部 公 司 董 事 长 ； 汉 镒 资 产管 理 股 份 有 限 公 司 董 事 副 总 经 理 ； 上 海 汉 镒 咨 询 公 司 执 行 董 事 兼 总 经 理 ， 兼 江 阴 海 贸 资 产 、 常 熟 金 湾 广 场 公 司 总 经 理 ； 天 津 汉 镒 咨 询 公司 总 经 理 兼 天 宇 阳 光 置 业 总 经 理 等 职 务 ； 任 项 目 总 经 理 全 面 操 盘 天 津 港 湾 中 心 项 目 （ 写 字 楼 、 酒 店 、 商 业 、 城 市 综 合 体 ） ， 港 湾 中 心 酒店 及 海 河 之 子 俱 乐 部 运 营 管 理 ， 江 阴 、 常 熟 等 商 业 综 合 体 项 目 ， 天 津 南 京 路 新 天 地 项 目 （ 城 市 综 合 体 ） 。 09年 曾 任 南 开 允 公 集 团 副 总 裁 兼 南 大 科 技 园 公 司 总 经 理 等 职 务 ， 负 责 天 津 智 慧 山 城 市 综 合 体 项 目 （ 30万 平 米 ） 的 全 面 管 理 。 2010年 加 盟 和 君 集 团 ， 合 伙 人 ， 任 职 和 君 咨 询 房 地 产 事 业 部 。 咨 询 、 培 训 服 务 客 户 ： 北 京 中 冶 、 济 宁 信 昌 、 太 原 坤 泽 、 陕 西 惠 尔 、 中 铁 华 升 、 天 津 耀 中 、 吉 林 筑 石 、唐 山 大 陆 、 山 东 九 星 、 威 海 万 通 、 安 徽 华 地 、 武 汉 星 海 、 宝 鸡 聚 丰 ， 天 津 文 投 、贵 阳 中 铁 建 、 海 南 创 基 、 四 川 广 信 、 海 南 美 好 ， 云 南 浩 宇 、 北 京 城 建 、 暖 山 集团 、 海 南 东 汇 、 内 蒙 海 天 、 大 连 家 园 、 京 投 银 泰 、 淮 北 海 容 、 江 西 海 熙 、 湖 南紫 薇 、 青 岛 中 仁 、 长 虹 置 业 、 武 汉 航 天 、 山 东 桦 林 、 北 京 新 世 界 、 北 京 未 来 城 、重 庆 骄 杨 、 宁 夏 瑞 信 、 东 营 胜 利 、 重 庆 宏 博 、 百 悦 集 团 、 重 庆 兆 德 、 烟 台 御 园 、中 铁 十 七 局 等 50余 家 房 企 的 管 理 咨 询 、 顾 问 及 企 业 培 训 。 项 目 策 划 及 操 盘 顾 问 ： 烟 台 长 岛 旅 游 度 假 地 产 项 目 策 划 ， 海 南 东 汇 西 海 岸 、 秀 英 、 森 语 林 等 项 目 策 划 及 设 计 顾 问 ， 天 津 雍 金 房 地 产 汉 沽 项 目 策 划 ， 海 南 创 基 保 亭 幸 福 时 光 项 目 策 划 ， 呼 和 浩 特 兴 达 阳 光 集 团 70万 平 米 商 业 项 目 策 划 ， 重 庆 恒 德 物 流 总 部 基 地 项 目 策 划 ， 嫩 江 昆 仑 购 物 中 心 项 目 策 划 ， 三 门 峡 金 帝 建 材 城 项 目 策 划 ， 沈 阳 中 泰 汇 通 温 泉 养 老 地 产 项 目 策 划 ， 百 悦 集 团 成 都 百 悦 城 项 目 策 划 及 设 计 管 理 兼 研 发 总 监 ， 海 南 百 城 陵 水 旅 游 地 产 项 目 策 划 兼 总 经 理 ， 西 双 版 纳 勐 巴 拉 旅 游 地 产 项 目 策 划 及 经 营 管 理 顾 问 等 20余 个 各 类 地 产 开 发 项 目 的 策 划 服 务 、 兼 职 高 管 或 实 操 顾 问 。 观 点 文 章 ： 浅 析 房 地 产 领 域 的 “ 面 积 ” 概 念 硕 士 学 位 论 文 ： 房 地 产 项 目 全 程 托 管 模 式 研 究 实 操 项 目 地 产 集 团 客 户 会 O2O运 作 方 案 实 战 案 例 分 享 讲 师 常 住 地 ： 天 津 、 北 京 谢 谢 欣 赏