策划行业的基本概念.ppt

策划行业的基本概念 一、策划方法论的论述 1、成功的教育，不是教授学生如何读书，而 是给学生一种方法、观察问题、分析问题的 方法。 2、交换一个苹果，各得一个苹果；交 换一个思想，各得一个思想。 3、存在决定意 识；屁股指挥脑袋；钱袋指挥消费。 4、思路 决定出路，思路是战略性的东西，出路是执 行战略的结果。思路决定出路，正确的思路 可能使 “跳楼项目 ”起死回生；迷乱的思路常常 会弄巧成拙。 5、策划思想的核心就是方法论。 只有掌握了策划思想的方法论才能领会策划 思想。 二、策划人应该具备的素质 1、受制于人的人，灵魂是跪着的；欲制他人的人，灵魂是坐着的； 具有独立人格的人，灵魂是站的。 2、一个成功者，一个不断自我超越的人，甚至是不断在社会上充当 领头雁的角色，必定伴随着失败走过来的。能够越挫越奋的人，才是 真正的英雄。 3、未来的市场竞争除钱以外，特别是智慧，特别是人才，特别是操 作能力都是财富，市场和品牌是做出来的。没有人才，有再多的钱都 是没有用的。整个社会重新站在新的基础上，进行重新的平衡、整合、 摊牌。我想，最终时间会公正地对智慧者、资产重新开一个清单的。 然后大家都会对知识、智慧产生新的认识。 4、能够成就自我的人有： （ 1） 一类人是自用之才，知道自己的长 短，善于扬长避短，能经过一次次超越，取得成功。社会上机会更多 的是给自用之才的，只要能够对自己进行科学的定位，这样被社会接 受的可能性要大。 （ 2） 一类人是被用之才，意识不到自己的能力， 他必须借助于机遇，借助于他人。 二、策划人应该具备的素质 5、文化人切入到经济运作中，以产业方式运作文化，不仅可以丰富 自己的思想，体验复杂的人生，还可以把新的观念，新的信息带入 现实中，以帮助那些因财富升值而文化品位相对欠缺的商界巨子。 6、文化人下海三阶段： （ 1） 滩涂折腾、一身泥污、人格错位； （ 2） 浅海弄潮、有钱无形、目标错乱； （ 3） 深海荡舟、倒江翻 海、如鱼得水； 7、记者可以分三类： （ 1） 一种是新闻型的，身手敏捷。 （ 2） 一 种是学者型的善于思考。 （ 3） 一种是文学型的善于想象。 8、世界上最穷的是老板，每一分钱都投入运转，永远缺钱。最富足 的是百姓，每一分钱都存入银行。 9、把挣钱当作手段可以与天使共舞，把挣钱当作目的可以与魔鬼共 眠。 10、市场竞争最终是人才、机制的竞争，策划工作必须要有一个非 常好的班底。 11、性格决定命运，思路决定成败。 三、对中国经济背景的基本判断 1、恩格尔系数。当人们用于日常生活之外的节余越大， 文化产业的市场空间就越大，策划家施展才能的天地就越 大。 2、真正的中华民族数千年未遇的大变局，可以说是邓小 平同志改革开放这十多年，从一个封闭的中国走向一个开 放的中国，从计划经济走向市场经济的中国面临三个根本 的转变，这为策划人走红创造了广阔的空间： （ 1） 企业 的转换：企业习以为常的操作方式、操作规程，发生了根 本的变化，这个根本性的变化可以说是摆在所有国有企业 的企业家面前。同样中国的企业家也面临一个从流氓到绅 士的转换。很多老板意识到自己要生存、要发展，就必须 从流氓变为绅士。 三、对中国经济背景的基本判断 （ 2） 区域也面临转变：也就是政府职能的转变。中国的发展比喻为航 行就是：第一在毛泽东的时代是在 “等文件 ”。当时的中国这个大船队是编 队航行的，谁在前，谁在后，由中央决定。第二在邓小平的时代是 “要政 策 ”。当时实行沿海倾斜政策，让一部分人先富起来，各级政府要得是政 策。最典型的是广东要到了特殊的政策，就插上了腾飞的翅膀。跑 “部 ”前 进，成为个省市领导的一门必修课。一直到 1992年，中国实现了全面开 放， “沿海、沿江、沿边、沿线 ” 的开放，大家都有了同样的优惠政策。 第三是江泽民的时代是在 “寻找航海图 ”。原来的编队航行，齐步前进，现 在是千帆相竟，百舸争流。这需要实事求是地对自身的资源进行准确地 定位，然后才是保证船不走弯路。现在是文化板块之间地竞争，地域、 板块之间不是比较政策，而是比较班子、思路、思维方式、操作能力。 （ 3） 个人的转换：过去是 “党的要求是我的职业 ”，基本上不提倡个人意 志的。现在，我们提倡的是双向选择，在这种情况下怎样给自身定位也 是一个非常大的学问，所以说今天策划也可以介入对人才的开发上 。 三、对中国经济背景的基本判断 3、劳动力是生产力要素的最积极、最具有决定性似的因素，它调动 起来了，微观上一个企业活了；中观上一个地区活了；宏观上一个国 家活了。 4、在中国，广东一直是一个倍受争议的地方，曾出现过三次学广东 和考察广东的热潮： （ 1） 1984年 1985年。由于当时广东独特的地 位，四个大特区占了三个，所以经济发展慢的地区都来学习。当时是 否定大于肯定。 （ 2） 第二次是在沿海大循环建立起来的时候。在这 次的学习过程是以江泽民率领商海代表团到广东为主要标志。当时全 国普遍的看法是认为广东的经济发展不错，但是广东走的是异端。各 地都学会了 “变通 ”。结果必然导致中央宏观经济调控的彻底削弱，釜 底抽薪，最后诱发 1988年全国的抢购风。于是中央的治理整顿出台。 （ 3） 最后一次是在 1990年，着一次基本上都服气了。全国很多大中 企业认为这里建立有中国特色的社会主义的雏形，珠江三角洲给全国 上了一堂市场经济课。认为中国非走发展经济的道路不可。 三、对中国经济背景的基本判断 5、策划政府：一般说来，政府是经济法律、市场规范、企业行为准则 等等的制定者、评判者、执行者，而不是商业行为的参与者。正如体育 比赛，政府是裁判员，而不是运动员。政府不应该参与市场竞争，而只 是履行法律赋予的规范和裁决市场的职能。但是在中国社会经济转型期， 在中国这种政府高度集权的计划经济转向地方分权、企业拥有更多地自 主权的多元化经济体制的时期，在政企没有完全分开的条件下，在政府 实际上既有裁判员又有运动员职能的条件下，市场策划就必须充分考虑 政府行为，把政府行为作为 “ 资源要素 ” 或者 “ 市场要素 ” 策划进去。 6、当前中国市场的两大特点： （ 1）已经由 “ 狂热化 ” 向 “ 理性化 ” 转化。原来靠 “ 一招鲜、吃遍天 ” 时代已经过去。企业需要营造一种文 化，去培养整整几代消费者。这个工作的挑战性越来越强。 （ 2）中国 的市场不仅从 “ 地不分南北、人不分东西 ” ，到收入差距拉大，不仅形 成了东西南北的差距，而且出现了很多明确的阶梯式的消费群体。已经 形成 “ 物以类聚、人以群分 ” 的格局，形成高、中、低不同的消费层， 谁想一览天下已经不可能。 三、对中国经济背景的基本判断 7、中国面临的五大变革：这些原因造就了中国的 策划家时代。 （ 1）中国正在从传统农业社会转到现代工业社会。 （ 2）中国正从计划经济转到市场经济。 （ 3）中国正从中央高度集权的单一式计划经济体 制转到地方分权的多元化经济体制。 （ 4）中国正从闭关锁国的政策转到全方位的政策。 （ 5）中国正从自封“天朝上国”的文化心态转到 承认“我是地球村一员”的文化心态。 四、策划行业的基本概念 （一）、什么是策划 1、策划是整合： （ 1） 策划不是神话， 策划家也不是巫婆神汉。策划不是八卦，策划家不是风水先 生。 （ 2） 策划不是万能的，不能包治百病，而只能在客观 和主观条件所允许的范围内来大显神通。 （ 3） 策划的成功 不是靠运气，而是靠现代思维科学。 （ 4） 策划只有建立在 有效地整合多种学科，经济学、商业经济学、市场营销学、 管理学、广告学等的基础上，才能有生命力。 2、策划是一个 制定航海图的过程，理念设计是罗盘的指南针。 3、策划不是 简单地制定一个方案，要对整个项目运作过程加以动态的把 握，对出现的各种问题作出准确和快速的反应，捕捉稍纵既 失的机会。 四、策划行业的基本概念 4、条条大路通罗马，但是最近的路只有一条。策划就是寻找这条路。 5、策划也是生产力。科学技术是生产力，那么社会科学是不是生产力？ 如何表现为生产力？ “ 知识分子通过策划促进了经济资源的优化整合和生 产力的发展，策划是不是可以看作生产力的一个要素？ ”“ 知识分子不能 指望外界为自己落实政策，应该在市场经济的海洋中发挥作用，让市场经 济为自己落实政策。 ” 6、策划的产业化包括： （ 1） 产业化的扩展：策划的对象，要从单元扩 展到多元，从沿海扩展到内地等。 （ 2） 企业的规范化，首先是从事策 划的实体的自身定位，他是带有浓厚的文化色彩的、以普及企业文化为己 任的组织。 （ 3） 策划实体必然具有很强的团队意识，行为是群体行为。 系统化的运作，是由多个环节、多侧面有机地组成的，运作是系统的。 7、信息如水，策划如舟，水载舟行，休戚与共。 8、策划是一个系统工程，系统工程好处多，别人一头牛，至多能扒一张 牛皮。系统工程，则可以得到 5、 6张牛皮。 四、策划行业的基本概念 9、策划是一种程序：在本质上是运用脑力的理性行为。基本上所有的 策划都是关于未来的事物的。也就是说，策划是针对未来要发生的事情 作出当前的决策。换言之，策划是找出事情的因果关系，衡度未来所采 取的措施，作为目前决策之依据。既策划是实现决定做什么、何时做、 谁来做。策划如同一座桥梁，它连接着我们目前之地和我们要经过之处。 哈佛管理通书 10、策划是一门复合性的科学、交叉的科学、边缘 科学。它的最奥妙之处是，将单线思维转变成复合思维，将封闭性思维 转变成发散性思维，将孤立、静止的思维转变为辨证的、动态的思维、 将量入为出的思维转变为量出为入的思维。以下几点： （ 1）策划是思 维科学：他是用辨证的、动态的、发散的思维来整合行为主体的各类显 性资源和隐性资源，使其达到最大效益的一门科学。他包括思维路线的 选择、理念的设计、资源的整合、操作过程的监理。 （ 2）策划是设计 科学：理念的设计始终处于核心和首要的地位。 （ 3）策划是一门实践 科学：它要考虑怎样才能获得现实的可操作性。 （ 4）策划是整合科学： 策划是通过全新的理念和思路，对生产力的各种要素、资源重新整合， 使之产生 1+12，甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益；策划是全 部生产力要素的综合，甚至是经济因素与政治因素、社会因素以及其他 多种因素的综合。 （ 5）策划是监理科学 （二）、策划人员的知识架构 1、策划人是一专多能的复合型人才：策划，是一相融高度知识、智慧以 及现代高新技术以及信息于一体的事业，因而策划从业人员不仅是某个领 域的专家，还是应该是拥有多学科、多门类的专业知识以及计算机技术、 信息整理的人才，也就是要一专多能。因此，策划业还必须注意跟踪当今 世界新理论、新技术，注意培养一大批高水平的复合型的具有强烈创意意 识、敬业精神的高级人才。策划人要有采天地之灵气，集日月之光华的能 力，也就是要对信息有高度的敏感性。策划师首先是一个社会人。 2、策 划家的基本素养：丰富的阅历、深厚的功力（理论基础）、博智的头脑、 灵敏的感官、锐利的眼光、奇特的联想、悬河的口才。 3、策划家必须具 备的思维和素养： （ 1） 超常思维：超越常规、反常规的思维方式。只 有建立在客观物质基础上的有科学依据的超常思维才是可取的有价值的思 维。包括：逆向、超越、超前、新异、非传统等。 （ 2） 系统思维：特 别强调整合的重要性。策划中的整合多样例如时间组合、空间组合等。 （ 3） 科学的思维：要强调唯实思维，就是从实际出发离不开调查研究。 （ 4） 辨证地思维：强调策划工作过程中必须因时、因地、因事制宜。 11、策划人是整合大师：策划人是把文化和商业、知识和利润有机结合起 来的人。 （三）、策划工作的要点 1、系统化运作原则：一个系统化的策划过程包括：调查研究、目标定位、 理念设计、资源整合、运作切入、形象塑造、文化底蕴、政治糅合。还 有实战操作、过程监理、微调修整、总结提高等。 2、多兵种联合作战原则：策划要破译复杂社会现象的密码就需要多学 科的结合，形成新的方法，就可以找到认识问题的最佳切入点。多 “ 兵 种 ” 协同作战的战术运作是策划成功的保证。 3、背景第一原则：做策划首先要考虑三个问题： （ 1）第一是企业从那 里来，今天处于什么状态，准备向那里去。 （ 2）第二，它有那些资源， 除了有形资产，更注意它有什么无形资产，比如公共关系、优惠政策、 上级扶持和保障等。 （ 3）第三，企业的老板怎样，因为企业家是企业 的人格化，企业是企业家的物化，实现任何一个好的思路、好的政策、 好的运作方式，都离不开着个掌门人。 4、创新原则：策划不管是企业还是个人，最主要的是为它或者自己定位， 既找出自己的优势。要作到人无我有，人有我先，人先我变，突出自己 的优势，才能以最小的投入，取得最大的收获。 （三）、策划工作的要点 5、思路开放原则：首先是要大胆设想，然后是小心求证。求证是对客观 规律的深刻的把握和认识，使主观和客观有机地结合。策划要变传统的 量入为出观念为量出为入，变封闭性思维为开放性思维凡是可以为我所 用的资源都可以大胆发掘、尽量为我所用。将单线思维变为复合性的思 维。 6、市场定位原则：精确的市场定位是成功策划的核心。对社会大趋势的 精妙把握是能否定位准确的前提。 7、审时度势原则：策划要讲究审时度事，太超前不会被市场接受，太滞 后又没有效益，与市场同步又没有新意，不能很快引爆市场。适度超前 是策划的精妙之处。策划要防止左倾，即冒险主义；同时要防止右倾， 既机会主义。 8、战略至上原则：策划最讲究的是战略，目前的广告是主功战术运作的， 多数只是施工队。如果将战略和战术完美结合将是无往不利的。在战略 方向没有确定之前，任何战术都无所谓好坏。正如一个英国谚语所说： 对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。 （三）、策划工作的要点 9、策划的一个基本原则是因时、因地、因人制宜。 （ 1）因时：既 审时度势，在地区目前的状态下，我们怎样看待他的昨天、今天、 明天，从宏观上把这种趋势把握清楚。 （ 2）因地：在这个地区的 空间里面，目前这个状况下，怎么能够独占鳌头，引起社会的广泛 关注，从而聚人气、地气、才气。 （ 3）因人：企业的目前现状， 企业老板的实际操作能力以及老板的个性、心态。 10、中医原则：西医的哲学把人当成机器一样按零部件来考虑。策 划遵循中医的视点，从哲学的高度把握问题。中医是把人当作一个 网络来考虑，因此，只要你有丰富的临床经验，然后望、闻、问、 切，把握整个根本所在，辩证施治。例如：用办学的方式拯救房地 产，用文化运作的方式复兴旅游业等。 11、策划要为未来的发展预 留 “ 管线 ” 。 （三）、策划工作的要点 12、策划最关键的东西，从根本上、最高层次上讲，是对每一个地方 文化板块的把握，对文化神韵的把握。如果不能够把握好这个文化板 块和文化神韵，不能把马克思主义的普遍真理和具体的实践相结合， 那么没有办法作好事情。 13、策划从某种角度上来说，它是一门 “ 政治经济学 ” ，这就是在算 经济帐的时候，也一定要间接性地考虑政治帐。政治、经济可以有不 同的转换，转换得好，各得其所；转换得不好，互相抵消。 14、我们要给企业导入一个全新的思维方式，处理好企业的三定问题。 （ 1） 定位：社会大环境处于什么发展阶段、企业是以什么为目的、 企业在市场中的定位、产品在市场中的定位、品牌在市场中的定位。 企业是如何成功的，今天我们在何处，明天我们要向何处去。 （ 2） 定性：由定位而来的有关企业功能设置管理方式等。 （ 3） 定量： 促使企业帐算清楚：经济帐、社会帐、宏观帐、微观帐。 （四）、策划的作用 1、策划可以用来整合各种资源。必须靠策划来转动生产力 的魔方，整合各种资源， “ 造一个市场出来 ” 。现在日益残 酷的市场竞争中，竞争靠的是软件，是文化，是服务。对企 业的策划是跳出企业看企业，跳出市场看市场的高水平的策 划。 2、一个好的策划可以使企业有 “ 五出 ” 的效果： （ 1） 出成果，使企业获得实实在在的利润和项目的成功。 （ 2） 出机制，是促使企业逐步形成更高效率的管理机制。 （ 3） 出品牌，建立或者提升企业的品牌形象。 （ 4） 出人才， 在合作的过程中锻炼出一批高素质的策划人才。 （ 5） 出 网络，使企业建立属于自己的营销网络。 3、好的项目不是找来的，是策划出来的。 4、第四产业是 策划家弄潮的海洋。他能有效的对第一、二、三产业产生不 可替代的反哺作用。 （五）、策划行业的状况 1、有资金找不到好的项目，这反映老板们已经基本上实现了从流氓到 绅士的转变。这为策划家提供了一个发展的机会。 2、从策划学的角度 来考察一个项目，具备唯一性、权威性、排他性的项目成功的把握大。 3、理念在策划中的作用：理念相当于航海图之于航海。是我们对 “ 劳 动对象 ” 的定位。 （ 1）理念是海洋般的市场经济对一个 “ 劳动对象 ” 的定位。 （ 2）理念是市场与 “ 劳动对象 ” 之间提炼、概括、升华 （ 3） 理念是市场与 “ 劳动对象 ” 之间的最有效的对接，是一种 “ 包装推广 ” ， 使市场能够接受它，不仅认可其 “ 形 ” ，而且接受其 “ 实 ” ，实现 “ 惊 险的一跳 ” 。理念是一个项目的灵魂。 4、从行为科学到策划的四个阶 段： （ 1）行为科学热：开始于 80年代初，马斯洛的行为科学阶段 （ 2） 公共关系学阶段： （ 3） CIS阶段： （ 4）策划，它是战略。公关、广 告、 CIS是战术。战略和战术只有有效地组合才能推动一部庞大的机器。 5、策划业的发展： （ 1）零星的点子阶段：何阳 （ 2）单步谋略阶段： 王力 （ 3）系统工程阶段：王志纲 五、企业经营的状况分析 （一）关于企业家 1、企业家在社会上挣钱将会有三个阶段。 （ 1） 第一个阶段是人找钱， 是一个原始积累过程，非常辛苦。 （ 2） 第二个阶段是钱找人，企业家 的知名度有了，通过债券或者集资的方式。 （ 3） 第三个阶段是钱找钱， 信用有了，实力有了，智商提高了。 2、在商海里，不能以钱财的多寡来论高低。有的人身藏亿万，但在人生 的境界还是一种爬行动物。而有的人虽然是一个中等老板，但是在人生 的追求上却达到了一个比较高的境界。他在经商的同时也对艺术，对人 生，对哲学经常有一种感悟，是在修炼。经过商海里的修炼，加上自己 的孜孜以求，可能回升华出一种结晶，就是人类比较高的境界。 3、昨天，中国市场经济的不确定性，造就了数以千计的愚莽的老板；今 天，中国市场经济的规范性，亦将消灭成千上万把偶然当必然的老板。 4、凡是经济强人，必然有一个前提，那就是他是这个事业的开创者。他 的追随者也是他从零大出来的。于是，他就具有言必行、行必果，一言 九鼎之威，因此他才能实施他自己的一套管理和运作方式 。 （一）关于企业家 5、企业根本上是企业家的素质，包括两方面 的含义： （ 1） 自我扬弃，不断升华，居安 思危。 （ 2） 通过机制来约束自己的弱点， 从而强化自己的优点。 6、老板层的危机： （ 1）中国经济的转型期， 传统 “经济武器库 ”中的冷兵器远远不适用了。 这要求中国的策划家们，运用全新的理念和 全新的思路重建 “经济武器库。 （ 2）靠天时、 地利致富的企业家，暴露出他们的文化素质 低、科学训练不足。 （二）关于企业经营 1、名牌背后是文化。文化的承载两越大的项目，其效益释放量越大。效 益的增长不是算术级数，也不是几何级数，而是原子裂变级数。 2、没有文化的军队是愚蠢的军队，愚蠢的军队是不能战胜敌人的；没有 理论指导的企业是盲目的企业，盲目的企业是不能走到彼岸的。 3、在企业创办初期，很难避免家族式管理的阶段，但是伴随着企业的扩 大。就需要有法制和机制了。 如同炸碉堡，实在不行就自己顶上去；现代的商战就不同了，如同发射 洲际导弹，可能有几十个步骤，虽然每一步只取得了有限的效果，但是 每一个步骤都是可以制导的，当过程结束以后，就能击中几千公里外的 目标，并且产生原子裂变的效果。 5、一个企业，允许有十次战术性的失败，但是不允许有一次战略性的失 败。战略错了，思路错了，无论战术再怎么成功，最后还是失败。 （二）关于企业经营 6、乡镇企业为什么能成功：他们是光着屁股从田里走上来的，没有 任何历史的因素，没有什么计划经济的旧包袱。他们马上就可以穿西 装、打领带，就跟上这个时代。国有大中型企业的领导人：在计划经 济里生活了多年，穿惯了瓜皮帽、长袍马褂。他们要首先去掉瓜皮帽、 长袍马褂，然后才能换西装。他们一旦换装成功，必然比乡镇企业家 要端庄、大气。他们的先天的高素质就回发挥出来。 7、商战最重要的是搭舞台，只要舞台有了，就不愁没有领衔主演的 演员。 8、商战要有眼光。今天的劣势，可能就是明天最大的优势。 9、做生意，力量小时你就跟市场、搭车，做车厢，实力足够你就做 火车头。让市场跟你走，千万不要定位错误。 10、商战如同用兵，要善于借势、蓄势、造势。 11、做市场好比大海行船，没有一个优秀的船长是不能达到胜利的彼 岸的。 （三）关于企业的发展 1、市场经济是法制经济，当还没有完全巩固，渗 透到人们的观念里面和生活当中，以及上层建筑 的时候，企业的发展取决于当事人，也就是老板。 2、在市场经济发达地区，土壤肥沃，树木容易成 活，但要项目竞争阳光和水分；在经济落后地区， 土壤贫瘠，树木不容易成活，一旦成活后就是一 枝独秀，独享雨露。 3、瘦田无人耕，耕开有人争。 六、企业经营和策划的关系 1、策划家和企业家必须相互理解、互相默契、珠联 璧合。 2、策划家只做自己份内的事，非自己份内的是，利 润再厚，也得让给跟进的专业公司。这样，通过抓 上游（策划），带中下游（广告、代理中介公司、 市场调查公司等），使策划具有产业性的力量。 3、同许多企业家或者各界人士相处合作，一个前提 是双方必须以诚相待，靠人格魅力来互相吸引，靠 的是一种缘分。 七、关于王志纲工作室的描述 1、王志纲策划工作室采取：出思路、出整合、出 监理的运作方式。 2、王志刚工作室把对客户的服务分为三种方式： （ 1） 第一种 80%是门诊咨询：咨询服务，由王志 刚带队；对企业进行对症下药，为企业理出解决问 题的思路，并在事后整理出咨询备忘录，提交给对 方。 （ 2） 第二种 15%是局部治疗：项目合作，针 对客户的具体项目，具体目标，完成规定范围内的 策划服务。 （ 3） 第三种 5%是住院治疗：全方位 的顾问式，担任企业的智囊团，为企业的重大决策 提供咨询意见，并具体承担规定范围内的策划服务。 八、关于房地产的分析 1、房地产进入文化运作时代：房地产不等于钢筋加水泥。名牌后面是 文化。地产要用文化的方式运作。房地产项目中的办学不是权益之计， 而是围棋上的生死劫，要把它当作系统工程的一部分，一种全新的生活 方式，用全新的策划思路去做，但是如果把它当作一种住宅的配套，那 就必定要失败。 2、改革开放以来房地产开发形成新的市场。最初的温 饱型，国家建设单位分。最多讲究楼层朝向、单位远近，至于有、没有 市场、学校那是市政部门的事。 80年代初出现了连片开发的小区模式， 讲究综合配套与环保。比如广州的 5羊新城。近年来广州城郊涌现了一 些别墅区。但是设计不合理，配套不齐全，软件不到位。当前中国房地 产的发展，已经到了一个关键的分界岭是一个强调文化内涵的阶段。前 几年的 “ 惠州现象 ” 、 “ 海南现象 ” 、 “ 北海现象 ” 。是一个早熟的过 程。主导市场的是炒家，一类是盲目下海，根本不具备开发能力的企业， 要么苟延残喘，要么横尸遍野。二类是留下许多官司，小不兑现，中有 债务，大则在形象上受损。三类是大公司，。这些公司都面临一个市场 角色转换的问题。 1993年银根紧缩，投机商消失了。房地产市场进入了 第二阶段 “ 用家市场 ” ，开发商开始关心地段、户型、结构、社区环境 等。萌芽于 1994年，兴盛于 1996年的 “ 概念地产 ” 谋求作出房地产的个 性，以便达到物以类聚，人以群分的效果。概念地产的根本是概念开发， 理念设计。建筑是表现形式，理念才是灵魂。有了这个理念，才能把握 住这个灵魂。 八、关于房地产的分析 3、深圳的老板至今还把房地产当作贸易来做，而不是当作工业来做。 做贸易和做工业是两种思维方式。做工业的人都想要创品牌，要把形 象做起来，而做贸易的人只是把这种东西当作一个过手的产品，是一 种贸易的思维，而不是工业品牌的创立。 4、地产没有联系金融的渠道与网络，做地产没有金融的配合是根本 做不大的。所谓金融渠道就是说，需要雄厚的资金作为支撑，就象是 预备队，这样才能打得起仗来，才有必胜的把握。 5、中国人购买商 品房，已经走过三个阶段。 （ 1）、第一个阶段是买安居的房子，便 宜，到位，能安顿下来就行。 （ 2）、第二个个阶段是讲究地段、朝 向、户型、小区环境等。 （ 3）、第三个阶段是对物业的认同，要身 份地位的象征，归结为一种生活方式。 6、中国地产： （ 1） 1991- 1993年是炒家阶段。 （ 2） 1993年下半年 -1996年是用家阶段。 （ 3） 1996年至今是概念地产阶段，地域概念、文化板块概念、原创性概念。 7、碧桂园的推广思路是 “ 一个中心、两个基本点 ” ，一个中心就是 碧桂圆的生活方式；两个基本点就是国际学校，一个是五星级的国际 俱乐部。 九、关于文化板块地描述 1、深圳比上海的吸引力大 （ 1）上海尽管是下一个世纪中国的火车头，但是上 海已经形成了一个非常板结的文化。一般的人除非在上海有其他的原因，纯粹去 上海入住，在文化心理上可能产生很大的障碍。深圳是一个超级移民城市，是一 个万类霜天竞自由的地方。来自五湖四海的人都能找到感觉。 （ 2）上海起点太 高，深圳相对于上海来说，余地和空间要多。 （ 3）香港的回归给深圳增加一个 大的诱因 2、王志纲把中国划分为三个板块：长江文化板块、珠江文化板块、黄 河文化板块 （ 1）珠江文化板块：经济发展完全根植于市场经济的土壤，肥沃丰 美、阳光灿烂、雨量充沛。民营或合资企业的 “ 幼苗 ” 容易存活，容易成林。一 旦成活、成林，相互之间就要相当残酷地竞争阳光和水分，后期的生长不易。企 业各自为政，诸侯割据， “ 满天星斗，不见明月 ” 。经济地每一个细胞都非常活 跃，具有较强地冒险精神，强调个体，强调个人能量。用做生意地眼光来观察世 相。很少强调团体，很少强调政治。这是一个人人为自己，上帝为大家的地方。 （ 2）黄河文化板块：强调集体，爱 “ 讲政治 ” ，有较强地团队精神和集体主义， 奉行 “ 孔孟之道加上市场经济再加上政府行为 ” 的理念，信奉 “ 是骡子是马，拉 出来溜溜 ” ， “ 不见兔子不撒鹰 ” 的现实主义。什么事情你得先作好，他看清楚 了才愿意进入，而一旦进入就势不可挡。市场经济地的土壤较为贫瘠，一棵 “ 幼 苗 ” 要出土不易，一旦成活就是 “ 一枝独秀 ” ，可以 “ 独享 ” 市场和政策效应的 阳光雨露。 （ 3）长江文化板块：介于两者之间，既讲政治，又讲经济，但是它 比黄河文化板块更遵循市场经济规则，比珠江文化板块更理智、精明，较少冒险 精神 。 九、关于文化板块地描述 3、四川人头脑中有很多闪光点和爆发力，但是只是一枝报春花。很多广东 人就是可隆了四川人的点子发财的。 4、重庆的女人象男人，成都的男人象女人。重庆人受 “ 码头文化 ” 的深 刻影响，富有激情、擅长创造，但是缺乏精细。成都人历来是为天府之国， 带有浓重的 “ 市民文化 ” 色彩，追求生活的品位，所以他们更擅长对细节 的精雕细琢。 5、广东人把 “ 官 ” 当作 “ 生意 ” 来做，内地人，特别是北京则常常是把 “ 生意 ” 当成 “ 官 ” 来做。广东的经济和政治，既政商关系是 “ 蒸水蛋 ” 蛋青、蛋黄浑然一体，难解难分。内地有不少地方，官商关系和政经关系 是 “ 荷包蛋 ” ，蛋青、蛋黄，泾渭分明。 6、如果说广东是一部日本小汽车的话，山东就是一部黄河牌大卡车；小汽 车一点火就着，轻盈、快捷，但是载重量有限；大卡车启动很沉重，而一 旦启动，就什么力量也阻挡不住。 7、天津虽然是海滨城市但是却远离大 海，海河的出海口小，外国列强不便登岸。天津最初的繁荣是由小商、小 贩支撑。所以貌似沿海城市的天津却包含了某种成分的根深蒂固的小商人、 小市民文化，本小利微，小富既安。后来成为了北京的后庭院和避风港 。 九、关于文化板块地描述 8、在人类的发展史上， “ 健康观念 ” 存在三个逐步递进的阶段， 既 “ 天佑观念 ” 、 “ 医疗观念 ” 、 “ 保健观念 ” （ 1）天佑观念：生病了求菩萨保佑， “ 宁肯话钱买棺材、不愿拿 钱买药材 ” 。属于愚人。 （ 2）医疗观念：后来社会进步了，知道上医院，看医生。治病不 惜千金、防病不拔一毛。属于病人。 （ 3）保健观念：预防重于治疗，保健重于康复。属于哲人。 9、搏击商海的 “ 大款 ” 经历了三个阶段 （ 1）原始积累：拼搏打拼，用健康换取财富，以透支生命为代价 实现原始积累，并换取自己的消费基金。 （ 2）享受金钱：不惜健康，奉行及时行乐的豪绅哲学。以购买高 级别墅、坐豪华轿车、吃山珍海味来满足和刺激自己。 （ 3）返璞归真：善待生命，用金钱赎回健康，呼唤生命的质量。