首创西彭项目定位报告PPT.ppt

首创西彭项目定位思路探析 重庆销管理部 2012/04/1 报告目录 一、区域宏观市场分析 二、区域竞争市场分析 四、项目本体研究 五、项目整体定位 六、项目产品定位建议 七、项目推盘节奏建议 三、目标客群消费研究及定位 一、区域宏观市场分析 目的：通过对重庆、九龙坡、西彭镇及园区的全方位研究，洞悉未来项目发展的动力之源； 重庆发展分析 重庆东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西， 是长江上游最大的经济中心，西南工商业重镇和水陆交通枢 纽，中国五大中心城市之一，四大直辖市之一，两江新区是 国家战略级新区，成渝经济区是国家统筹实验区。 重庆是中国著名的历史文化名城，具有 3000多年的悠 久历史和光荣的革命传统，是巴渝文化的发祥地，抗战时期 是中国政府的战时首都，是著名的山城雾都。 重庆幅员面积 8.24万平方公里，下辖 38个行政区县。 其中主城 5473平方公里，下辖渝中区、江北区等九个行政区， 截止 2011年末，全市主城区户籍人口 1200万人。 重庆简介 全国统筹城乡综合配套改革试验区，内陆开放的重要门户和科学发展的示范窗口 我国内陆重要的先进制造业基地和国家高新技术产业基地 我国内陆重要的现代服务业基地，长江上游地区的金融中心，创新中心，商贸 会展中心和科教文化信息中心 西南地区综合交通枢纽和国际贸易大通道全国重要的旅游集散地、西部著名的旅游目的地 重庆发展分析 城市定位 区位产业布局优越 重庆地处于长江上游经济带核心区， 是西部大开发的重点开发区。 2010年 6月， 两江新区挂牌成立，成为继上海浦东、天 津滨海之后的第三个国际级开发开放新区。 重庆已搭建起“ 1+2+4+43”开发开放平台， 即两江新区、两路寸滩保税港区和西永综 合保税区、 4个国家及开发区（高新区、经 开区、长寿经开区、万州经开区）、 43个 市级工业园区。 重庆发展分析 产业布局 基础设施功能完备 到 2020年，重庆市境内将有 19个 铁路项目建成投用。 新“丝绸之路” 已打通，重庆一跃成为中国内陆通向 欧洲的桥头堡。“渝新欧”国际铁路 联运大通道、“渝深欧”铁海联运、 “渝欧”国际航空货运，搭起了重庆 通往欧洲的桥梁，沪汉蓉大通道打通 了长江三角洲与西南经济带的横向联 系。市内轻轨地铁建设如火如荼，已 开通 1、 2、 3、 6号线，即将开工 5、 9 号、环线等 重庆发展分析 基础设施 工业基础雄厚综合配套能力强 重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五 大支柱产业，加快发展信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新科技产业。 科技教育体系成熟 重庆拥有 1000多家科研机构， 67所高等院校， 60多万科技人员。智力储备为城市发展提 供着不竭动力。 重庆发展分析 工业与科教 经济实力雄厚 2011年，我市 GDP进入“万亿俱乐部”， 全年实现地区生产总值（ GDP） 10011.13亿 元同比增长 16.4%，增速全国第一。第一产业 增加值 844.52亿元，增长 5.1%；第二产业增 加值 5542.8亿元，增长 21.8%；第三产业增加 值 3623.81亿元，增长 10.8%。 外资利用成绩显著 2011年我市外商投资破百亿美元大关， 实际利用外资达 105.79亿美元，同比增长 66.1%，连续三年增速全国第一、总量中西部 第一。外商投资 105.29亿美元，增长 66% 重庆发展分析 经济与外资 重庆市经济发展数据（ 2008年 -2010年） 数据来源：统计年鉴 年鉴数据 08年 增长率 09年 增长率 10年 总 GDP（万元） 5097 28.11% 6530 21.37% 7926 人均 GDP(元） 18025 26.71% 22840 20.82% 27596 城市人均可支配收入 15709 9.44% 17191 11.10% 19100 人口总量（万人） 3257 0.57% 3276 0.85% 3303 家庭数量（万户） 1080 2.87% 1111 3.95% 1155 社会零售总额（万元） 2064 20.11% 2479 18.54% 2939 金融存款余额（万元） 8022 30.42% 10462 28.61% 13455 重庆发展分析 重庆市经济发展数据（ 2008年 -2010年） 科学调控房地产市场 实施 “ 低端有保障，中端有市场，高端有约束” 的分层调控。 积极发展商业地产 发挥重庆 “多组团，多中心” 的规划特点，促进商业与住宅的同步发展。 促进市场开发 坚持外资与内资同等待遇，并着力打造内陆开放高地。为外商提供优质服务，香港臵地， 淡马锡，中渝臵地，方兴地产，中海地产等境外房地产上市公司已入驻重庆。 房地产市场发展概况 重庆发展分析 重庆市 08-11年的住宅市场情况 数据来源：统计年鉴 交易情况 2008 2009 2010 2011 施工面积（万平米） 9166.21 10338.12 13744.78 15474.3（ 1-11月） 当年竣工（万平米） 1951.35 2384.51 2179.81 2006.7（ 1-11月） 成交面积（万平米） 2669.93 3771.22 3986.31 4063.42 成交均价（元 /平米） 3998 4310 5943 6801 总成交额（亿元） 1067 1625 2369 2764 重庆市 08-11年的住宅市场情况 重庆发展分析 九龙坡区 地处长江与嘉陵江交汇的 腹心地带，是重庆市主城区之一， 全市最大的工业基地和国家级高新 技术开发基地。全区人口 82万，幅 员面积 437万平方公里，城镇建成 区近 100平方公里。以九龙园区为 开发范围的国家级高新技术开发区 的蓬勃发展，以四大基础、三大园 区为支撑的九龙坡区为广大国内外 投资者提供了建设重庆西部的发展 契机。 九龙坡区发展概述 九龙坡区简介 九龙坡经济发展数据（ 2008年 -2010年） 数据来源：统计年鉴 年鉴数据 08年 增长率 09年 增长率 10年 总 GDP（万元） 431 16.01% 500 17.92% 590 人均 GDP(元） 43680 14.28% 49916 58824 城市人均可支配收入 17210 11.07% 19115 人口总量（万人） 80 0.78% 81 2.01% 82 家庭数量（万户） 30 3.33% 31 3.68% 32 社会零售总额（万元） 176 22.73% 216 18.73% 256 金融存款余额（万元） 632 36.71% 864 17.09% 1012 九龙坡区发展概述 九龙坡经济发展数据（ 2008年 -2010年） 九龙坡区发展概述 九龙坡区连续 8年为重庆 GDP第一大区 ； 经济发展迅速，人均 GDP和 人均可支配收入 逐年 递增； 民众购买力强， 商品房成交价格增幅大； 全市地位 宏观调控效果明显，经济总量平稳增长； 工业生产快速增长，农业和建筑业平稳发展； 政策导向使内需增势加强，投资与消费拉动经济加速增长； 财政收入持续增长，金融机构运行平稳； 城乡居民就业充分，务工人员收入提高，城乡居民收入稳步 增长。 2010年九龙坡区生产 总值达 589亿元 2009年生产 总值 500亿元 九龙坡区经济发展呈稳定、迅速增长趋势。 九龙坡区发展概述 经济发展 九龙西城 重庆二环最具辐射力的城市副中心 九龙坡区发展概述 “九龙西城”， 指的是九龙坡辖区内 的西部地区，即中梁山以西的那一 片，包括白市驿、含谷、金凤、西 彭、走马、铜罐驿、石板、陶家、 巴福 9个镇 ,西城面积 352平方公里。 规划至 2016年，九龙西城中央商 务区将取得重大突破，百亿级商圈 实现成功打造，商务功能明显提升， 成为全市建设“消费之都”的有生力 量。白市驿、陶家、西彭三大聚居区 建设鼎力推进，资金、技术、人才集 聚能力明显增强。到 2016年，建成区 面积达到 65平方公里左右，是 2011 年的 2倍，集聚人口 60万以上。 “二环时代”、“高新区拓展区” 九龙坡区发展概述 随着重庆全面进入 “二环时代”， 拉开 国家中心城市建设的大幕，九龙坡作为 主城核心区和主城西进的“桥头堡”， 90%以上区域进入“二环”版图，加快 西城开发建设发展。高新区拓展区建设 需要不断加速提档。高新区是九龙坡区 经济发展新的增长极，引领全区经济发 展的“火车头”。高新区拓展区发展是 九龙西城、全区、乃至全市产业结构调 整、经济加快发展的重要抓手和载体， 必须全力推动、尽快发展。尤其是金凤 电子信息产业园要利用好毗邻西永微电 园的得天独厚条件，加快发展笔记本电 脑、消费电子、汽车电子等产业，建成 全市一流电子信息专业园区。 九龙园区 C区自 2005年启动建 设以来，汽摩、现代装备制造 不断发展壮大，庆铃、隆鑫等 成为百亿企业， 2011年工业总 产值、增加值分别达到 440亿元 、 120亿元，增长 25.7%、 20% 。 西彭铝产业区 2003年成立以来， 以建设中国铝加工之都为目标， 西南铝、萨帕等核心企业向产业 链高端攀升，去年工业总产值、 增加值分别达到 350亿元和 73亿 元，增长 34%、 28%，排名跃居 全市特色工业园区第七位。 金凤电子信息产业园紧抓电 子信息产业发展机遇，已经 累计引进相关项目 46个，去 年实现工业总产值 2亿元， 工业增加值 7500万元，成为 全市笔记本电脑产业生力军 。 白市驿农业科技园区在 花卉园区发展的基础上 ，成功转型升级，目前 已初步形成涉农商贸物 流、生态休闲旅游和农 业科研会展协调发展产 业格局 。 西城商圈 四大园区、一大商圈 九龙坡区发展概述 高标准规划建设，形成新的商贸增长点 已经跻身成为主城十大新兴商圈 三大聚居区将有人口 60万以上 加大保障性住房建设力度 九龙坡区发展概述 三大聚居区的主题已定，分别是高 端制造产业汇聚、生活环境优美的 白市驿聚居区，商务功能强大、配 套服务完善的陶家城市副中心，铝 业独树一臶、港口物流便捷的西彭 聚居区。协助建设西彭、陶家、金 凤 130万平方米公租房，开工建设含 谷安臵房（一期）等一批安臵房， 确保中低收入居民和产业工人住有 所居。 西彭镇 地处重庆市九龙坡区西部，距重庆 市主城区 35公里，东面与铜罐驿镇相邻， 北面于该区陶家镇、巴福镇相邻，西面与 江津区接壤，南面紧靠长江，与江津区隔 江相望。全镇面积 87平方公里，辖 24个 行政村、 3个居委会，总人口 11.5万人， 其中城镇面积 6.6平方公里，城区人口约 6.5万。根据重庆市总体规划的功能定位， 西彭镇是我国铝加工生产基地，重庆都市 圈西南部的交通枢纽，以发展大型工业为 主的城市外围组团。 西彭发展概述 西彭简介 西彭镇宏观经济发展 GDP 城镇常驻人口 2007年 约 50亿 约 9万 2008年 约 56亿 约 10万 2009年 约 70亿 约 11万 本案 西彭工业园 GDP数据未纳入西彭镇计算 西彭发展概述 项目所在板块西彭临港工业城是九龙西城拓张范围内， 是九龙西城打造发展核心区 。 项目距西彭县城中心 3公里（铝城大道） 目前距江津区中心约 30公里（成渝环线高速路） 西彭基础配套状况 1 西彭发展概述 商贸中心： 世纪商业中心、铝城商业大厦、中心农贸市场、洋河商业步行街，还 有耐克、阿迪达斯等专卖店 百货超市： 新世纪百货、恒安百货、永辉超市、中百仓储超市、重客隆超市等 电影 院： 保利万和西彭影院 金融机构： 中国工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、重庆农村商业银 行、邮政储蓄银行、金信证券、浙商证券、 宾 馆： 铝城宾馆、恒生商务宾馆、天醉园 医 院： 西彭人民医院（一甲医院）和西南铝医院（二甲医院）、重庆医科大 学教学医院 学 校： 现有 5所中学， 26所小学，如渝西中学、西彭一中、二中、三中、铝城 中学、园区实验小学等较为知名，其中渝西中学是重庆市重点中学； 西彭发展概述 西彭基础配套状况 2 公 园： 马鞍山公园（ 3000亩），铝镇公园 公交线路： 281（沙坪坝 西彭） 282（牛角沱 西彭） 283（西彭 杨家坪） 299（朝天 门 西彭） 217（西彭 龙头寺火车站）红西高速线（红旗河沟 西彭）鱼西 高速线（鱼洞 西彭）南西高速线（南坪 西彭）朝西高速线（朝天门 西彭） 公路轨道： 重庆外环高速公路从园区西面通过，设有西彭和小湾（在建）两座互通式立交桥， 可快捷抵达外环高速；白彭一级公路、华福快速通道将园区与主城相连，通过粉 坊湾大桥与江津区隔江相连；此外重庆五大交通枢纽站之一九龙坡西彭综合客运 换乘枢纽计划 2012年开建， 2014年建成； 2012年即将开工的南北大动脉轻轨 5 号线由北至南纵贯西彭，在本项目附近设有站点。 西彭发展概述 西彭基础配套状况 3 西彭发展概述 西彭基础配套状况 4 西彭人口及未来人口预判 表：目前各行政区域常住人口数（单位：万人） 名称 西彭镇 （万人） 城区人口（万人） 含公租房 （万人） 家庭户数 （万户） 目前人口 约 11.5 6.5 - 4 预计 2015年 人口 约 30 25 约 20 10 目前西彭镇核心居住人群为西铝职 工家属。各大型企业 90%以上员工 为西彭人。 随着十二五规划进行，未来预计将 有 5万人随企业入驻西彭。 西彭发展概述 结合 九龙坡 区 2009、 2010年统计年鉴， 常住 人口自然增长率为 9.39 ， 工业园根据产值 提升规模计算， 以及现有人口 ， 预测 2015年 常住人口为 18.5万人， 人口增长达到 40%。 将对现有生活配套设施及商业更新换代提出更高要求。随入驻企业大量投产和园区配套完 善就业人口比例将得到大幅度提高。 原有 西彭镇及江津周边 区域的 原住人口 工业园区开发，随企 业进驻带来 迁入人口 公租房项目聚集人口 西彭镇人口及未来人口预判 西彭发展概述 人口根据其分布相对集中区域 划分为下 列板块进行研究： 区域发展升温，带动人口迅速增长，对商业承载能力提出更大要求 西彭镇潜在消费力预判 西彭镇数据来源：重庆十二五规划数据 江津区数据来源：重庆统计局 西彭镇 （含工业园） 人口 GDP 人均 GDP（美元） 2011 约 11万 约 370亿 因含外资未公布 预计 2015年 约 18.5万 约 1200亿 因含外资 未公布 江津区 人口 GDP 人均 GDP（美元） 2009 128万 249亿 3049 2010 123万 302亿 3700 2011 125万 383亿 4863 从经济总量及人口增长比例可以看出， 西彭（含工业园）经济呈现集聚和整 合特点，产生规模经济效应，形成整 体竞争优势。 GDP总量远超出一般区 域。 经济增长带动消费力提升，有别于一 般区域的发展模式， 消费力提升导致 未来对当地商业需求将越来越大， 现 有商业能否承载腾飞中的西彭，将会 为商业时代带来新的机会。 西彭发展概述 发展理念 依托西铝、服务园区，大力推动镇属经济社会加快发展，形成和谐互动的良好格局； 同时，注重加强西彭组团辐射力，充分发挥与九龙园区 C区、江津双福工业园区、铜罐 驿镇、陶家镇和江津区的交通半径优势，互利共赢。 战略定位 充分发挥区位优势、环境优势和资源优势，经过五年的打拼，力争把西彭建设成为 “重庆市绕城经济带大型聚居区、九龙坡区西部的桥头堡、产业发达的经济重镇、全区 产业发展空间的战略拓展区、绿色生态环保的宜居城镇、九龙坡西部文化新城”。 预期目标 到 2015年，镇属社会总产值达 176.7亿元，年均增长 20%；财政收入达 4.1亿元 （本级可支配财力达 1.3亿元），年均增长 20%；固定资产投资达到 12.4亿元以上，年 均增长 20%。 到 2015年。农民人均纯收入达 2.1亿元以上，年均增长 18%；城区面积达到 18平方 公里以上，拓展城区面积 10平方公里以上。 到 2015年，人口自然增长率控制在 3 以内，城镇登记失业率控制在 4.5%以内。 西彭镇十二五发展规划 西彭发展概述 2003年 -2010年完成启动区 4.9平方公里和拓展区一期 16.2平 方公里的开发建设，启动拓展区 二、三期 41.8平方公里的基础设 施建设。 2020年以前完成 65平方公里的 园区建设。将园区建设成为产业 协调发展、配套完善、交通便捷、 环境优美的现代化工业园。 中国铝加工之都 西彭铝工业园区发展 西彭发展概述 西彭工业园区 是国家省级经济技术开发区、重庆市市级直管 工业园区，先后被国家部委认定为国家新型工业化示范基地 、国家铝加工高新技术产业化基地、国家火炬计划轻合金特 色产业基地、国家加工贸易梯度转移重点承接地示范园区， 总规划面积 65平方公里，近期可开发面积 30平方公里。园 区 2003年成立，形成了“大工业、大市场、大物流”的发 展格局， 2010年实现工业总产值近 300亿元， 2015年计划 实现千亿级园区，具备承接世界级工业企业的良好基础。 截至 2012年 4月， 园区共有企业 285家 ， 园区现有工业项目 中， 80%的投资、 90%的产出将来自铝加工产业。现有项目全部 建成投产后，预计实现产值 500亿元。到“十二五”末，随着园 区的发展， 预计产值接近 1000亿元。 西彭工业园加强基础设施建设，已累计投入资金近 20亿元打 造 “中国铝加工之都”， 完成征用土地近 7000亩，建成市政道 路 23公里，修建标准厂房 10万平方米。引进了一批铝加工及其 配套项目，形成了产业集聚效应。 西彭发展概述 西彭铝工业园区风采 “十二五”将西彭定位为 “打造中国铝加 工之都、重庆大工业新基地、西部新城重 要城市组团。” 西彭工业园区 本案地块 西彭发展概述 区域定位 轻轨 5号线 线路名称 线路区间 里程 建设工期 总投资 (亿元 ) 5号线一期 园博园 尖坡顶 37.29 20122016 166.8 5号线二期 尖坡顶 几江 32.78 20142018 154.1 轻轨五号线 -拉近主城时间距离 全线贯通预计在 2018年。 西彭发展概述 2009年 11月 8日第一根桩基开钻 2010年 4月 29完成承台施工 2010年 10月 27完成下塔柱施工 2011年 5月 1日完成中塔柱施工 2012年 1月 18日完成上塔柱施工，主塔封顶 计划于 2013年竣工通车 。 届时，江津主城区到西彭 中心的距离将从目前成渝环线高速约 30公里， 缩短 25公里左右 ，将大大促进西彭与江津的经济发展与 联系性。 粉房湾大桥 与江津新城隔江相望 西彭发展概述 主要包括跨长江特大桥一座，隧道两座（艾坪山隧道、打 雷嘴隧道），互通式立交三个（津西立交、江洲立交、小 湾立交）。该工程路线全长 6066米，按一级公路标准设计 ，设计行车速度每小时 80公里，其中津西立交至江洲立交 段为双向四车道，江洲立交至小湾立交段为双向六车道。 外环高速、小湾立交 使区域通达性增加，促进次级商圈交通体系。 西彭发展概述 白彭公路 将全线贯通人行道，实现人车 分流，其次取消防护栏，将原道路的路 肩改为车行道，路宽拓宽为 14米 ，完 善管网、标志、标牌、停车港、人行天 桥等配套设施。，道路两旁以香樟树为 主的道路景观，打造成为西部新城一道 亮丽的风景线 ，预计 2013年 5月 1日完 工。 5.8亿元白彭公路全线实施扩能升级改造。 西彭发展概述 2012年重庆市渝北两路、南岸茶园、沙坪坝西永、巴南鱼洞 4个换乘枢纽站将陆续建成投用，并开建西彭综 合换乘枢纽 绕城高速附近的综合交通换乘枢纽，预计 2014年落成。 西彭综合枢纽站 使区域内商业人流量大幅度增加 西彭发展概述 鑫邦钢材城 由苏州赫乾集团投资开发，项目占地约 1000亩，投资总规模 10亿元，计划 用 23年的时间打造一个集总部商务办公、现货展示交易、钢材期货及远期交易、加工配送、 电子商务等十大功能于一体的区域性钢贸总部基地，项目全部建成后仓储能力可达到 50万吨 以上，年交易量可达 500万吨以上，预计年交易额为 200亿元。 2011年 12月达到试营业条 件。 本案 钢材城 重庆鑫邦钢材城 将入驻 1500户商家 提升本案商住需求 西彭发展概述 上海通用西南 PDC项目 有利促进园区就业和商住需求 上海通用汽车西南地区售后服务配件分拨中心项目 位于西彭园区 D标准分区，总用地面积 140.52亩，净用地面积 118.22亩，总投资约 2.38亿元人民币，预计年销售额可达 15亿至 20 亿元人民币，年税收 1600万元以上。预计 2012年 4月底完成项目用地整治及平场， 7月底完成 项目前期手续办理并动工建设， 2013年 5月主体完工， 8月正式运营。 西彭发展概述 工业园区支柱产业带动经济快速发展！ 随着工业园产业的迅速发展，带动区域经济发展较快，居民消费能力增强。 各项利好叠加，消费需求将大幅增加！ 交通、规划、人口聚集将使西彭消费力进一步得到增强，对地产的需求进一步增加， 打造适度超前的地产项目，符合本地域发展规划。 工业园区快速发展使区域客群高质化！ 工业园区建设将吸引大量外来人口，使区域内人口呈现年轻化、白领化、专业化的 特点，与其他区县人口构成形成本质的区别，该部分人群有较强的投资理财观念。 西彭及园区发展小结 西彭发展概述 二、区域竞争市场分析 目的：聚焦区域内地产项目、土地供应、商业现状等，掌控未来竞争格局； 时间 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 项目 星光名都 / 晨曦花园 晋愉锦都 帝景豪苑 聚星宏苑 西城俊秀 才宇西城美地 金鹏西城华府 七星恋城 北京城建熙城 五星国色天香 产品类型 花园洋房 多层、高层 多层 高层 高层、别墅 西彭镇历年房地产开发项目梳理 西彭镇房地产从 2008年开始进入快速发展期，项目逐渐增多，但除 2004年星光名都项目外，目前洋房项目为市场空白点。 西彭地产竞争市场分析 区域 项目 物业地址 物业类型 开盘 时间 建面均价（元 / ） 备注 总建筑面 积（万 ） 主力户型建面 （） 西彭镇 北京城建 熙城 白彭路 2号 (轻轨 5号线站 点附近 ) 高层 别墅 2010.1 2 高层 4600 别墅 8200 户型赠送 面积较大 40 高层 68-106 别墅 160- 380 五星国色 天香 西彭天醉园度假区南侧 ( 伴月湖旁 ) 别墅 2009.6 7800 暂无房源 二期加推 时间待定 6 220-260 七星恋城 西彭镇二环路铝城南路 3号 (中百仓储旁 ) 高层 2010.6 4700 二期少量 尾房，三 期待售 14 58-112 德云华城 西彭镇政府二环路 (对面市政公园入口处 ) 高层 2010.11 4400 少量尾房 2 91-104 西彭地产竞争市场分析 目前竞争项目列表 竞争项目分布图 本案 七星恋城 五星国色天香 北京城建熙城 德云华城 西彭地产竞争市场分析 区域竞争项目共 4个，其中 在售 3个，待售 1个。 区域内重点竞争项目主要分布在 以西彭镇老城区虽然西彭临近江 津区，但整体经济条件档次及交 通因素不会与江津项目形成直接 竞争。 基本情况： 北京城建熙城 占地 220亩，总建筑面积约 40万，是目前西彭片区最大的房地产项目；项 目强调北京城建的品牌影响力，以寻求在西彭的品牌支撑 建筑风格： 现代简约；深咖啡、灰色及白色搭配；立面色彩单一，整体表现张力不够 销售情况： 目前在售叠拼别墅，实得面积比例超过 1:1，（ 100 的户型实得面积最大可达到 240 左 右），首层层高达到 3.5米 ，卖点较多；总价 80W起，整体 去化量差 在售 80-126 高墅（跃层），赠送面积极大，比例达到 60%，整体销售情况一般，以 60- 100 左右的户型最为畅销 在售平层高层 72-125 ，总价 32万 起，整体销售情况一般，总体来说， 中小户型、低总价 的高层产品较为欢迎 北京城建熙城 西彭地产竞争市场分析 体量大、现代风格，立面色彩过于稳重； 建设密度大，舒适度较差 叠拼别墅产品总价过高，实际销售受阻； 高墅产品忽视市场接受度 过度增加赠送面积 造成总价过高 市场接受度不高 北京城建熙城 西彭地产竞争市场分析 基本情况： 七星恋城 占地 70亩，总建筑面积 14万，目前一、二期已售罄，三期将加 推，项目位于西彭城中，生活和商业配套齐全 建筑风格： 现代简约风格， 采用深灰、米白等色调相互搭配 销售情况： 项目于 2010年 12月份推盘， 62-120 的户型区间， 2011年 2月份仅余 112 户型； 二期于 2011年 4月份推出 60-110 户型， 2011年 6月份，仅余 110 户型， 截止 2011年 8月份，全部房源售罄 七星恋城 西彭地产竞争市场分析 地段位臵较好，现代风格，销售情况较好 商业完全自持，已引进中百仓储、商社电器等主力店，人气渐旺 项目两次推盘，基本保证 4个月之内去化完毕，以中小户型最为走俏 七星恋城 西彭地产竞争市场分析 基本情况： 德云华城 占地仅 6000 ，总建筑面积仅 2万，紧靠步行街，周边商业配套十分成 熟，是目前西彭片区最小的房地产项目； 建筑风格： 现代风格；以最基本的黑白灰为主色调 销售情况： 项目 2010年 10月中旬开盘，户型为 77-104 ，截止 2011年 3月， 77-91 户型全 部售光；目前仅余 91 和 104 两种户型在售；成为目前西彭片区中最旺销、去化 率最快的项目 德云华城 西彭地产竞争市场分析 体量小，位臵佳，立面风格普通，去化率最快 70-90 的两房三房户型最为走俏，仅 4个半月就去化一空 德云华城 西彭地产竞争市场分析 基本情况： 五星国色天香 占地 60亩，总建筑面积 6万，是目前西彭景色最 好、品质最高的生态园林住宅小区。 建筑风格： 新中式建筑风格；新中式景观园林 销售情况： 项目于 2010年 3月推出 50-120 高层户型，截止 2010年 7月， 仅余 120 的大户型在售，于 2010年 10月高层房源售罄 项目一期推出 30席联排别墅， 220-280 户型，于 2011年 8月 售罄，去化情况差，预计后期加推，加推时间不确定 五星国色天香 西彭地产竞争市场分析 西彭区域较为高端项目，新中式建筑风格较为突出别墅去化率差； 高层的中小户型房源较受市场欢迎 结合生态农业进行整体开发，环境比较宜人 五星国色天香 西彭地产竞争市场分析 西彭镇在售项目较少，除北京城建熙城有较多房源外，其他项目均已售罄或仅余少量尾盘， 尚无洋房产品： 西彭镇 60-90 紧凑型二、三房去化速度最快，区域内多个项目尾房户型均为较大面积 区域内客户对开发商品牌认知度不高，例如城建熙城并未能借助品牌优势打开市场接受度 城建熙城高墅产品赠送率高，但是户型过大，总价不易控制，导致市场接受度差 德云华城虽体量较小，但整体去化速度最快， 70-90 紧凑二、三房已售罄，仅余少量大户型 区域内高层物业为主 中小套型刚需户型去化较快 西彭地产竞争市场分析 分析小结 产品总价 生活配套 交通便捷性 品牌认知度 建筑风格 我们要依据上述分析，从中可以进行借鉴与参考，从而打造 符合市场接受度情况下，更具有竞争力的产品 从目前的西彭市场在售项目销售情况分析可以得出： 西彭购房者对项目产品各方面 关注程度 依次为 西彭地产竞争市场分析 分析小结 西彭 2010年至今 总共推出住 宅用地 8宗，成交 6宗 区域内可能与本案形成竞争的 有 4宗，其中 已经成交 3宗 ，体 量均较小； 本案南部有部分住宅用地，均 尚未推出； 已供应土地分布图 本案 西彭组团 K分区 1-1/01地块、 3-5/01地块 西彭组团 A分区 A74-1/02、 A74-3/01地块 西彭组团 A分区 A70-1/02地块 西彭组团 A标准分区 A26-2/03号宗地 西彭土地供应分析 土地位臵 用途 土地面积 （） 建筑面积 （） 容积率 竞得单位 竞得时间 楼面价 （元 / ） 西彭组团 A分区 A74- 1/02、 A74-3/01 地块 西彭组团 A分区 A74- 1/02、 A74-3/01地 块 35132 47970 1.4 重庆西彭铝产业 区开发投资有限 公司 2011-10-20 1353 西彭组团 A分区 A70- 1/02地块 西彭组团 A分区 A70- 1/02地块 19139 34450 1.8 重庆西彭铝产业 区开发投资有限 公司 2011-10-20 1239 西彭组团 A标准分区 A26-2/03号宗地 二类居住用地 5228 16729.6 3.2 重庆乔鹤地产（ 集团）有限公司 2011-8-25 1423 西彭组团 K分区 1- 1/01地块、 3-5/01 地块 二类居住用地、二类 居住兼容行政办公用 地、商业金融业用地 40425 83365 2.1 暂未成交 起始日期 2012-2-14 - 西彭土地供应分析 地块分析 重庆西彭铝产业区开发投资有限公司 两宗土地可建筑面积超过 8万方，未来存在周期性竞争。 可能转化为纯高层项目的土地有 1宗；可能转化为纯洋房产品的土地有 2宗，其中重庆西彭铝 产业区开发投资有限公司 两宗土地相连，可建筑面积超过 8万方，未来存在周期性竞争。 整体规划 西彭公租房供应分析 公租房的大量推向市场 ，标志着重庆房地产已 经进入了市场细分阶段 ，客户群体将明显分化 ：政府主导的“公租房 ”主要解决“没钱人租 房住”的问题；开发商 主导的“商品房”主要 解决“有钱人买房住” 的问题。二者并不冲突 ，最终实现人人有房住 的民生目标。 西彭公租房西城明珠 项目位于重庆市九龙坡区西彭镇，为 24-31层的现代高层电梯房小区， 共 28幢住宅，设计 总建筑面积 72万平方米 ， 约 1.09万套 ，户型有单配、一居室、二居室、 三居室，建筑面积在 33-75平方米 之间，其中 50平方米以下约占 66.2%， 57-60平方米约占 29.3%， 75平方米约占 4.5%；公建配套有小学 1所（面积约 1.7万平方米）、 18班幼儿园 1 所（面积约 4000平方米）、社区服务设施（面积约 7500平方米）、商业用房（面积约 8.6 万平方米）、休闲广场、体育设施等，停车位 2300余个。整个项目已于 2011年 6月开工 。 项目配套齐全，交通便利，东、西两侧均为城市干道，东北角规划有公交首末站点，用地 东侧规划有轨道线经过，附近拟设轻轨站点。 西彭公租房供应分析 情况简介 本案 西彭公租房 西彭 老城 区 西彭公租房供应分析 位臵及进度 解读公租房 1 公租房申请标准： 收入限制标准：单身人士月收入不高于 2000元， 2人家庭月收入不高于 3000元，超过 2人的 家庭人均月收入不高于 1500元。月收入不仅包括工资，而且还将计算薪金、奖金、年终加薪 、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入； 家庭住房标准：无房或人均 13 以下； 重庆已申请公租房主流人群： 2011年以来，重庆市对已竣工验收的公租房分别于 3月 2日、 5月 28日、 8月 27日、 11月 23日 ，组织了四次公开摇号配租，保障家庭达到 8.2万户，加上工业园区和远郊区县的分配数量 ，全市公租房配租已达 11万套，惠及民众近 30万人。从四次摇号配租的 8.2万户家庭中，主 城户籍住房困难家庭占 40.1%，大中专及职校毕业新就业人员和外地来主城工作人员占 24.3%，本市进城务工人员占 35.6%；家庭人均月工资收入 2000元以下的占 92 .7%， 2000- 3000元的占 5.95%， 3000元以上的仅占 1.35%。 西彭公租房供应分析 分析： 重庆目前公租房申请要求即限定人群与本案客群有较大的错位性，无竞争风险，同时对 本项目未来的商业消费有一定人群支撑。 西彭公租房产品以小户型高层为主，虽然目前公租房与老城区距离相较本项目更近，但 随着西彭建设的外扩，将一起纳入西彭； 人口聚集可能提升本项目商业价值； 解读公租房 2 西彭公租房供应分析 西彭现有商业基本情况 西彭目前无在售商业，仅有少量底商性质二手商铺，个别地段空臵率高。 西彭商业供应分析 西彭商铺价格水平 二手商铺 面积 建面价格 备注 帝景豪苑底商 建面 82 总价 60万 7300元 / 步行街，非传统商业区 世纪商业中心 上下层共 64 总价 69万 10800元 / 西彭次级商业区 永辉超市一带核 心区域 无出售商铺 建筑面积 约 1.5-2.5万元 / 市场摸底调查，核心商圈一带临街商 铺 2-2.5万元 西彭商业供应分析 西彭目前“以路代市”“以街为市”的区县特色，没有成熟的商业综合体，亟需升级换代； 西彭商铺面积中 40-80 为市场主流，多为底商形式 ，业态为社区配套； 西彭商铺由于处于 价格洼地 ， 投资客较多 ，仅有少量二手商铺流通； 西彭园区人口大增等， 商业市场存在供应真空 ，具有较强的商业挖掘潜力； 帝景豪苑 世纪商业中心 永辉超市 西彭商业供应分析 西彭商铺分析 西彭 镇老 城区 西彭 工业 园 江津 主城 区 绕 城 高 速 粉房湾大 桥 黄磏站 钢材 城 公租 房 轻轨 5号 线 本案 小湾互通 西彭商业供应分析 本案地块周边规划完善， 交通便利，形成区域聚 集效应后，辐射面广， 能够弥补西彭现有空白 点，提升西彭消费档次， 提高区域的居住热点， 成为西部新城领航标 商业前景 本案地块南部有规划中商业街， 但是土地尚未推出，区域规划层 面上与本案能够形成合力，共同 提升社区品质！ 完善区域配套！ 共荣商业新中心！ 西彭商业供应分析 商业前景 区域目前在售 项目少 ，推出 体量较小 ，后续产品主要为 改善型高层 ； 公租房群体与本项目 客群错位 ， 直接竞争关系不大 ； 区域目前没有洋房项目，但西铝投资有潜在可建洋房用地 8万方，有可能未来会与本案形成 竞争； 区域内 无成熟商业综合体 ， 市场存在真空，投资者对西彭未来潜力看好； 区域内客户对项目品牌、外立面、建筑风格认知度不高， 更看重性价比 ， 建筑的品质升级 可以为本案产品定位设计提供较大的空间发挥 。 西彭市场总结分析 三、目标客群消费研究及定位 目的：通过对目标客户群的消费行为研究，打造匹配需求的产品； 客群消费研究 1 （对区域 209名客群随机抽样问卷调查结论分析） 西彭镇居民现有住房状况 8% 63% 20% 3% 1% 5% 0套 1套 2套 3套 4套 其他 西彭镇现有居民超过 90%已拥有住房， 其中 63%有一套住房，随着西彭镇经 济的发展，该部分居民将面临首改需 求。 除工业园外来人口之外，西彭 镇本地居民对首改需求将大于 首臵需求。 现有住房状况 客群消费研究 2 西彭镇居民现住房面积 25, 15% 58, 34% 55, 32% 33, 19% 3 0 - 6 0 平米 6 0 - 9 0 平米 9 0 - 1 2 0 平米 1 2 0 平米以上 西彭镇现有居民现有住房面积主 要集中在 60-120平米之间。另有 15%住房面积在 60平米以下。这 部分客群都将是潜在改善型客户。 从西彭镇现有住房主要集中面 积来看，未来改善型住房使用 面积至少应达到 90-150平米， 在现有住房面积上有显著提升。 现住房面积 客群消费研究 3 西彭镇居民现住户型 6, 3% 53, 29% 10, 6% 57, 32% 55, 30% 一室一厅一卫 两室一厅一卫 两室两厅一卫 三室两厅两卫 其他 西彭镇现有居民现有住房户型集 中在两室一厅与三室两厅量卫为 主，两室两厅这种舒适型两房占 比极低。 西彭镇现有两房户型多位紧凑 型两房，舒适度较差。存在一 定的改善型需求驱动力。 现住户型 西彭镇居民再次置业面积需求 13, 6% 80, 38% 79, 38% 27, 13% 10, 5% 3 0 - 6 0 平米 6 0 - 9 0 平米 9 0 - 1 2 0 平米 1 2 0 平米以上 其他 客群消费研究 4 由于 60-120平米房源基本对应 两房和三房，所以西彭镇再次臵 业面积需求选择上也颇多偏好这 个区间，对 120平米以上的需求 也达到了 13%。 西彭镇对于产品面积的需求 出现多样化的趋势，除了传 统首改客户，开始产生的再 改型需求客户，他们对住宅 的舒适性要求更加重视。 再臵业面积需求 客群消费研究 5 西彭镇居民再次置业户型要求 10, 5% 42, 21% 10, 5% 67, 33% 73, 36% 一室一厅一卫 两室一厅一卫 两室两厅一卫 三室两厅两卫 其他 西彭镇再改居民对户型功能要求较 高，要求三室两厅甚至更多房间的 达到 69%。 普通高层产品已经难以满足此 类再臵型客户要求。 这类客户将对产品在舒适性与 功能型上有更大要求。 再臵户型要求 西彭镇居民商铺面积需求 42% 21% 4% 33% 1 8 - 5 0 平米 5 0 - 1 0 0 平米 1 0 0 平米以上 其他 客群消费研究 6 西彭镇居民对商业的要求主要 集中在 18-50平米，对于 100 平米以上需求量较小。 西彭镇投资客对商铺的面 积接受度有较为明确的偏 好，产品打造应参考此面 积段。 另有约 3成投资客对商铺面 积无特殊偏好。 商铺面积需求 西彭镇居民购房目的 52% 16% 7% 6% 15% 4% 改善住房条件 为子女购买 结婚用 父母养老 投资 其他 客群消费研究 7 西彭镇居民购房目的前三位依次 为改善住房条件、为子女购买、 投资。 无论购房的目的是自住还是 投资，从舒适度和投资来考 虑，商品住宅房屋的功能是 不变的。所以目前两房与三 房以上户型刚好可以满足大 部分居民的需求。 购房目的 西彭镇居民购房空间类型需求 113, 54% 32, 15% 54, 26% 10, 5% 平层 错层 跃层 其他 客群消费研究 8 虽然西彭镇房地产市需求多为改 善型需求，但在购买力有限的情 况下，平层住宅仍然是购房者臵 业的首选，而对于跃层、错层等 总价较高的产品，市场接受程度 相对较低 购买力决定西彭镇的主要购房 需求为平层产品。 跃层 /错层难控制总价与面积， 超出当地居民承受能力。 空间类型 西彭镇居民建筑风格需求 60, 28% 25, 12% 28, 13%10, 5% 12, 6% 35, 17% 5, 2% 10, 5% 12, 6% 12, 6% 新中式 新古典 地中海 北欧 英伦 新亚洲 北美 德式 法式 其他客群消费研究 9 西彭镇居民对建筑风格无明显 偏好，需要我们主动引导 由于在当地缺乏鲜明的建筑 风格对比产品，以及相应的 宣传造势。大多数受访者对 建筑风格并不看重。 建筑风格 西彭镇居民住房功能需求 89, 17% 40, 7% 55, 10% 56, 10% 67, 12% 73, 14% 73, 14% 48, 9% 12, 2% 24, 4% 6, 1% 入户花园 空中院馆 L 型大阳台 超大飘窗 大露台/ 花园 独立储藏室 较大生活阳台 步入式衣帽间 房中房 干湿分离 其他 客群消费研究 10 当地居民对房中房、干湿分离、空 中院馆等功能需求较低。 对入户花园、独立储藏室、大 露台（花园）、生活阳台等赠 送面积要求高，对户型设计提 出较高要求。 住房功能 西彭镇居民住房科技配置需求 40, 8% 97, 21% 61, 13% 52, 11% 67, 14% 39, 8% 70, 15% 43, 9% 6, 1% 新风系统 指纹密码锁 直饮水 地板采暖 光纤入户 卫星电视 紧急求助系统 太阳能热水器 其他客群消费研究 11 西彭镇对住房科技要求配臵需求前 三的分别是指纹密码锁、紧急求助 系统、光纤入户。 产品可在成本与利润率能够保 证的情况下，可以选择客户较 为关注的科技进行卖点打造。 科技配臵 客群消费研究 12 西彭镇居民住房承受单价 23, 11% 118, 57% 51, 24% 12, 6% 5, 2% 1000-3000 3000-4000 4000-5000 5 0 0 0 以上 其他 不同购房者的可承受价格之间差异 较为显著，在经济形势向好的情况 下，购房群体经济实力也更加强大， 购房行为也日趋理智。目前西彭镇 购房者承受单价集中在建面 3000- 5000元 /平方米。 本案面市尚有 1年半左右，随 着西彭工业园的快速发展，购 买力将会进一步提升空间。 住房单价 西彭镇居民住房承受总价 24, 11% 43, 21% 64, 30% 39, 19% 21, 10% 18, 9% 10-20 20-30 30-40 40-50 5 0 以上 其他 客群消费研究 13 目前西彭镇购房者承受总价集中 在 20-50万。购买力较强。 当地居民承受总价区间较大， 相应的对房源地段、房源类 型等因素选择上，会产生多 样化的需求。 住房总价 西彭镇居民商铺承受单价 37, 18% 46, 22% 22, 11%6, 3% 98, 46% 1000-5000 5000-8000 8000-10000 1 0 0 0 0 以上 其他 客群消费研究 14 西彭镇投资客对商铺单价的承受 能力较高（较之于住宅单价） 此外，有相当大比例的投资客， 对单价区间的敏感度较低，并不 过分在意单价区间 西彭镇购房者中超过成对 于投资型物业有兴趣。且对 价格有一定了解。 商铺单价 西彭镇居民商铺承受总价 37 , 18% 34 , 16% 10 , 5% 18 , 9% 110 , 52% 10-30 30-50 50-70 7 0 以上 其他 客群消费研究 15 西彭镇居民对投资商铺存在一定的认 可度，因此并不过分的限制总价 西彭镇投资客对商铺投资的认可 度较好，接近成购房者表示对 商铺价值有一定认识。 商铺总价 西彭镇居民认知渠道 66, 20% 47, 14% 96, 28% 14, 4% 26, 8% 10, 3% 9, 3% 51, 15% 16, 5% 报纸广告 专业网站 户外广告 杂志广告 电视电台 手机短信 公交广告 朋友介绍 其他 客群消费研究 16 由于西彭镇独特的发展环境，生活 半径和生活方式以及工作特点等方 面的影响 西彭居民对项目的认知方式仍停 留在户外及报纸等传统手法上， 对网站等新媒体的依存度并不高 认知渠道 西彭镇居民出行方式 81, 38% 18, 9% 22, 11% 18, 9% 18, 9% 1, 0% 28, 13% 23, 11% 步行 人力自行车 电动自行车 摩托车 公交车 出租车 私人汽车 其他 客群消费研究 17 目前西彭镇居民大多以步行为主， 由于工业园的引入，使得私家车的 出行方式也存在一定的比例，但为 数不多；辅之，居民主要以电动车、 摩托等形态；此外，出租车的使用 方式是最少的 基本以步行为主，生活半径较窄； 私家车的出行方式正在悄然兴起； 出租车并不为居民认同，居民以 摩托和电动车取而代之 出行方式 西彭镇居民职业状况 11, 5% 18, 9% 44, 21% 92, 44% 10, 5% 6, 3% 5, 2% 8, 4% 15, 7% 公务员 事业单位 国营企业 私营企业 公共部门 家庭主妇 待业 退休 其他 客群消费研究 18 由于西彭片区存在大量的工业园区， 产生了大量的就业机会，因此整个 西彭镇的职业呈现以私营和国营企 业员工（工业园）为主体职业、公 共部门和事业单位为辅的特点；且 大量的工业园使得整个片区的待业 人员比例极小，整体片区居民的参 与工作的比例较大 由表看出，西彭镇居民的从业 情况良好，整体片区的工作氛 围较强，呈现良性发展的势头 职业状况 西彭镇居民家庭结构 32, 15% 25, 12% 19, 9% 92, 44% 27, 13% 14, 7% 单身自己住 单身和父母住 已婚无子女 已婚和子女住 三代同堂 其他 客群消费研究 19 由于大量工业园区的引进，外来人 口和本地原居民交汇，使得目前的 西彭镇的家庭结构较为多样化，已 婚族占大多数，单身人士次之，也 存在三代同堂等形态的家庭结构 由表看出，西彭镇目前已婚人口 占大多数，存在改善型住房需求； 单身人士次之，存在首臵的可能 性 家庭结构 西彭镇居民家庭年收入 65, 31% 71, 34% 38, 18% 7, 3% 12, 6% 16, 8% 5 万元以下 5-10万 10-15万 15-20万 2 0 万以上 其他 客群消费研究 20 西彭镇目前家庭年收入随着工业园 区的产值增大，政府投入力度加大， 居民的家庭收入逐步在增加 由表看出，目前西彭镇整体收入较 高，中上等收入家庭占了一定比例 家庭年收入 4月 1日我司邀请了 12名嘉宾就西彭项目开发的相关问题进行了深度访谈，各位代表各抒己见， 充分表达了对我项目的高度关注，提出了很多的建设性意见，将对我们现阶段的产品定位工作 起到很好的借鉴意义 西彭项目定位深度访谈会 1、户型设计：户型尽量多元化，以 80-120平米 (建面 )中小户型为主 ,满足不同消费人群 , 户型设计、配比面积要合理，开间尺寸能真正满足日常生活需求。 2、建筑风格：现代风格比较适宜 ,定位在中高端楼盘。 3、小区配套：满足购物、休闲、教育、医疗、餐饮等需求。 4、物业管理：入住后能够满足小区管理维护工作 ,体现小区生活品质。 5、商业设施： a、目前西彭大多是底商，空臵率还比较高，缺乏优质的商业配套，亟需升级换代； b、西彭企业众多，达到 285家左右，存在大量的商务宴请、住宿、会议等需求， 但都必须在贝迪颐园、申基索菲特等较远处解决； 访谈会总结要点 1 购房关注点 c、项目前期定位要尽量明确商业业态组合形式，可先与商家接触了解使用需求（面 积、层高等设计问题）。商业做到有亮点解决日后生活需求。 d、建议开发商前期商业销售采用以租代售形式，开发商持有部分商业，可为商家树 立更多信心，从而增加商业销售价值。 6、购房客群： a、本地刚需，属于首改和再改型客户 b、江津地区引导（现江津地区价格高于西彭） c、投资购房 7、价格预期：希望别太高，控制总价，目前大多在 4000元 /平米左右，个别优质楼曾 卖到 5000元 /平米以上。 访谈会总结要点 2 购房关注点 1、重庆正在着力打造两江四岸 ,西彭半岛位于长江上游 ,上风上水 ,适合人居 ,修身养性； 2、 2010年重庆市二环已正式通车，西彭可以更快地融入主城区； 3、西彭已成为重庆市主要居住区，是十二五规划内 21个主要居住区之一，人口要达到 30万人； 4、西彭是重庆市交通环城枢纽站； 5、未来轻轨 5号线（渝北 江津），是重庆市未来最长轨道交通； 访谈会总结要点 3 西彭利好消息 6、九龙西城已成立开发管理委员会，统筹协调西彭工业园区、九龙工业园区和重庆花 卉园区； 7、未来西彭地块功能区打造为：生活区、工业发展区、拓展区、配套服务区； 8、华士丹等进驻企业，存在大量的购房和租房需求，还提供相应补贴等奖励，未来都 可以成为团购的重要力量； 9、西彭因为受土地供应的限制，目前市场供应处于断档期，希望我司抓住机遇，尽快 推盘； 10、北京城建楼盘开发受阻，跟产品定位失误和市场时机不佳有关，我司如果产品定位 得当，市场刚性需求还是挺大的，很快能够消化。 访谈会总结要点 4 西彭利好消息 1、租房：周边很多企业单位（物流区域为主）员工住房与工作地点较远（每天 2小时车程） ，租房需求量大，目前西彭地区租金 600-1000元左右，租金呈逐年上涨趋势。 2、区域内暂无中高档商务会馆，无法满足周边企业单位日常商业洽谈及重要会议场地需求。 3、区域内现有楼盘规模较小，环境一般，已无法满足部分人群住房需求。 4、西彭工业园区目前存在大量的商业和住宅需求。 访谈会总结要点 5 现状需求 项目周边未来规划完善，吸引大量客群，客群主要 组成为西彭当地地缘情结较重对生活质量的渴求还没 有得到满足的改善型客户； 当地工业园区的白领