万科住宅质量分户验收体系项目实施

*住宅质量分户验收体系 项目实施 1. *住宅质量分户验收实施背景 2. *住宅分户验收体系介绍及项目实施流程 3. *分户验收表单结构及使用说明 1. *住宅质量分户验收实施的背景 项目分期 建筑面积 / 万 m2 入伙日 期 总户数 / 套 毛坯房 / 套 精装修房 / 套 精装修公 寓 /套 报修问题 *一期 10.8 02.8- 02.11 790 790 （ 44） 190 *二期 8.86 03.10- 03.12 695 695 300 *三期 11.67 04.5- 04.12 981 851 130 541 *四期 12.5 05.4- 05.7 898 504 394（ 434） 548 合计 43.83 3364 2840 394 130 1579 *客户服务中心对 *项目 2005年质量报修统计 18.37% 16.15% 13.10% 7.47% 4.50% 2.66% 2.03% 1.71% 30.08% 3.74% 土建渗漏 门窗工程 装饰工程 裂缝 给排水 其它 电气工程 暖通 公共部分 部品 2005年 *项目质量报修统计图 购房者报修问题大多数出现在使用功能和观感上。 提前发现问题的方法 ？ 分户验收 国家规范主要关注结构的安全性、可靠性和耐久性；现有国家规 范对于使用功能和观感要求不够明确。 现有工程质量验收制度对于建筑使用功能和观感使用的质量检查 和验收都采用抽检的方式，难以有效发现问题。 总包单位负有责任对所出现的质量问题进行维修。 2005/3/1 北京朝阳区对 136个竣工验收项目进行分户验收的试点。 分户验收在国内的发展 2006/3/7 建设部工程质量安全监督与行业发展司向全国各省、自治区建设厅，直辖市建委发布 了 关于转发北京市建设委员会 住宅工程质量分户验收管理规定 和 关于实施住 宅工程质量分户验收工作的指导意见 的通知 ，推广分户验收制度。 2006/1/1 北京市所有竣工验收项目全面实行分户验收，否则不能竣工验收。 2006/6/1 南京市开始试行分户验收。 2006/5/25 上海闵行区施行 全装修住宅工程质量分户验收工作的指导意见 。 质量投诉都是开发商、施工单位和监理单位都必须面对的问题； 总包单位和监理单位都必要了解分户验收方法。 分户验收制度顺应当前社会住宅质量验收发展趋势； 开发商 施工单位 监理单位 2. *住宅质量分户验收体系介绍及项目实施流程 “住宅质量分户验收” 是指 *所有住宅项目（包括多层、小高层和别墅的毛坯和精 装修项目）除按照国家现行规范和标准进行工程施工和质量验收以 外，还必须对单位工程内 每户 和 公共部位 （不包括室外工程）进行 专门施工过程检查和结果验收，并形成分户的过程检查和结果验收 记录。 对于单位工程的公共部分，须达到本体系验收标准（即通过 *物业公司细部检查），但无提交验收记录的要求；对于室外工 程，暂时没有包括在本体系验收标准内，但该项工程须满足国家标 准和规范以及总包合同约定。该两部分验收内容统一由 *物业管 理有限公司负责验收。 与传统住宅质量验收制度的差异 传统住宅工程质量验收 按照单位工程、分部工程、分项工程、检验批和系 统划分 导致产品实现过程质量管理关注于结构安全及可靠 性，较少考虑观感和使用功能等客户需求。 住宅产品分户验收 以客户关注的“户”为验收单位， 在传统验收程序上，增加客户关注的关于观感和使 用功能的验收内容。 形成以户为单位的全过程质量管理及文件资料 户 与现有国家规定工程验收制度并不矛盾，它是对现有 验收制度的有益补充。 它是一种有效工具，能提前发现客户投诉较多的问题， 从而较早地解决问题。 *分户验收标准对检查内容和标准作了明确的规定， 与细部检查要求相统一。 在推行阶段， *会对各参与单位给予一定奖励，大 部分奖励直接落实到各个项目参与人员。 *还会总包单位和监理单位的分户验收实施表现将 作为合作伙伴主要考评依据。 根据国际知名的盖洛普咨询有限公司调查显示， 2005 年 *项目假日风景 1-5期实施分户验收前后的客户对 房屋质量满意度有了较大提高 54 62 47 59 81 0 30 60 90 一期 二期 三期 四期 五期 春申假日风景 房屋质量客户满意度 “分户验收” 项目 满意度平均线 *住宅质量分户验收体系实施暂行规定 文件 1 *住宅质量分户验收体系项目实施协议书（总包单 位） 文件 2 *住宅质量分户验收体系项目实施协议书（监理单 位） 文件 3 *住宅质量分户验收合格表 文件 4 *住宅质量分户验收标准 文件 5 *住宅质量客户投诉统计标准 文件 6 *住宅项目成品保护条例 文件 7 *住宅质量分户验收表单结构及使用说明 *住宅质量分户验收体系文件实施细则（ 2007.5） 文件 1和 2为分户验收实施项目的总包和监理单位合同补充 协议提供参考； 文件 3是当实施项目所有分户验收内容及表格完成时填写 的表格，表明实施项目的总包单位、监理单位和项目部 （或项目管理公司）分户验收工作结束； 文件 4说明上海住宅项目单位工程中户内和公共工程的验 收标准； 文件 5说明 *住宅客户质量投诉的统计方法，用于分户 验收实施项目的效果评估； 文件 6说明 *住宅施工过程中成品保护要求，作为其验 收标准的补充； 文件 7说明 *分户验收表单的结构和使用方法。 *住宅质量分户验收体系项目实施组织 *住宅质量分户验收体系项目实施流程 1. 签署分户验收体系项目实施协议书 2. 审核防渗漏专项施工方案 / 监理细则 3. 分户验收参与人员宣讲培训 4. 制定分户验收实施计划 5. 总包和监理分户验收内容验收检查和表格填写 6. 项目部分户验收内容抽查和表格填写 * 7. *物业公司细部检查 8. 项目质量评估及奖金支付 细部检查且所有整改项目完成后； 集中交付后； 交房后四个月后。 以 *约 6万平方米小区为例， 1年完工，正常分户验 收工作主要集中在 2个月内。 总包和监理单位奖金为 5元 / 平方米，总奖金为 30万元，其中 80%将支付给监理和总包参 与人员，由项目部确定具体分配方案，分三次发放给总包 单位和监理单位参与人员。 实施奖励的分配 30% 50% 20% 0% 1 2 3 扇面 4 实施过程的支付奖金 基于细部检查结果的评价 基于交房 4个月内客户有效投诉的评估 3. *分户验收表格使用说明 序号 检查项 1 土建渗漏 2 房间尺寸 3 天花和内墙面 4 地面 5 进户门和窗户 6 细部制作 7 通水及卫生洁具 8 通电及家用电器 9 外墙 *分户验收 9个项目 表单体系 过 程 验 收 表 单 结 果 验 收 表 单 工 作 联 系 表 单 检查单位 内容 总包单位 监理单位 项目部 土建渗漏检查表 室内地面渗漏检查表、门窗渗漏 检查表、外墙渗漏检查表、屋面 渗漏检查表 总包单位 监理单位 项目部 房间尺寸 天花和内墙面 地面 进户门、窗户 细部制作 给水排水及卫生洁具 外墙 通电及家用电器 总包单位 监理单位 项目部 质量问题记录表 质量问题通知单 报验单 整改报验不合格通知单 工作联系函 表格结构 B311-01 室内地面防渗漏检查表（砼结构完成面） B312-01 室内地面防渗漏检查表（防水层完成面） B321-01 铝合金（塑钢）渗漏检查表（窗框安装完成面） B322-01 铝合金（塑钢）渗漏检查表（窗扇安装完成面） B331-01 地下室渗漏检查表（砼结构完成面） B332-01 地下室渗漏检查表（防水层完成面） B341-01 外墙渗漏检查表（砌体结构完成面） B342-01 外墙渗漏检查表（抹灰层完成面） B343-01 外墙渗漏检查表（保温层完成面） B344-01 外墙渗漏检查表（涂料完成面） B44-02 外墙渗漏检查表（面砖完成面） B351-01 屋面渗漏检查表（砼结构完成面） B352-01 屋面渗漏检查表（细石砼找平层完成面） B353-01 屋面渗漏检查表（防水层完成面） B354-01 屋面渗漏检查表（保温层完成面） B355-02 屋面渗漏检查表（细石砼保护层完成面） B355-01 屋面渗漏检查表（瓦屋面完成面） 过程验收表单 B101-10 房间尺寸检查表（砌筑工程） B101-20 房间尺寸检查表（粉刷工程） B102-10 内墙面、顶棚检查表（高级抹灰工程） B102-20 内墙面、顶棚检查表（涂饰工程） B103-20 外墙面检查表（涂饰工程） B104-10 顶棚检查表（吊顶工程） B105-10 地坪检查表（水泥混凝土面层） B105-20 地坪检查表（实木地板） B106-10 内墙面、地面检查表（饰面砖工程） B107-10 进户门、房间门检查表（木门 /钢门） B108-10 门窗检查表（铝合金 /塑钢） B109 室内栏杆检查表 B110 橱柜检查表（木制） B111 开关、插座、配电箱检查表 B112 卫浴设备检查表 B113 室内给水管道检查表 B114 室内排水管道检查表 B115 家用电器检查表 结果验收表单 验收时间（ 1） 地 基 主 体 结 构 砌 筑 结 构 屋 面 工 程 地下室砼结构完成面 地下室防水层完成面 B331-01 地下室渗漏检查表（砼结构完成面） B332-01 地下室渗漏检查表（防水层完成面） 屋面砼结构完成面 室内地面砼结构完成面 室内地面防水层完成面 地坪找平完成面 B351-01 屋面渗漏检查表（砼结构完成面） B311-01 室内地面渗漏检查表（砼结构完成面） B312-01 室内地面渗漏检查表（防水层完成面） B105-10 地坪检查表（细石混凝土面层） 砌筑工程完成面 外墙抹灰层完成面 外墙保温层完成面 B341-01 外墙渗漏检查表（砌体结构完成面） B101-10 房间尺寸检查表（砌筑工程） B342-01 外墙渗漏检查表（抹灰层完成面） B343-01 外墙渗漏检查表（保温层完成面） 找平层完成面 防水层完成面 保温层完成面 平屋面保护层完成面 瓦屋面完成面 管 道 工 程 B352-01 屋面渗漏检查表（细石砼找平层完成面） B353-01 屋面渗漏检查表（防水层完成面） B354-01 屋面渗漏检查表（保温层完成面） B355-01 屋面渗漏检查表（细石砼保护层完成面） B355-02 屋面渗漏检查表（瓦屋面完成面） 管道工程完成面 B113 室内给水管道检查表 B114 室内排水管道检查表 检查开始时间 检查表单 验收时间（ 2） 门 窗 工 程 抹 灰 工 程 窗框安装完成面 窗扇安装完成面 进户门、房间门完成面 B321-01 铝合金（塑钢）门窗渗漏检查表（窗框安装完成面） B322-01 铝合金（塑钢）门窗渗漏检查表（窗扇安装完成面） B108-10 门窗检查表（铝合金 /塑钢） B107 -10进户门、房间门检查表（木门 /钢门） 内墙面、顶棚抹灰工程完成 面 B102-10 内墙面、顶棚检查表（高级抹灰工程） 检查开始时间 检查表单 吊顶工程完成面 B104-10 顶棚检查表（石膏吊顶） 涂饰工程完成面 B102-20 内墙面、顶棚检查表（涂饰工程） B103-20 外墙面检查表（涂饰工程） B344-01 外墙渗漏检查表（涂料完成面） B101-10 房间尺寸检查表（粉刷工程） 吊 顶 工 程 涂 饰 工 程 面 砖 工 程 墙面贴砖完成面 B344-02外墙渗漏检查表（面砖完成面） 细 部 制 作 橱柜完成面 栏杆上漆完成面 B110 橱柜检查表（木制） B109 室内栏杆检查表 验收时间（ 3） 检查开始时间 检查表单 卫浴设备安装完成面 B112 卫浴设备检查表 卫浴设备安装 电 器 安 装 电器安装完成面 B111 开关、插座、配电箱检查表 B115 家用电器检查表 地砖工程完成面 地板工程完成面 B106-10 内墙面、地面检查表（饰面砖工程） B105-10 地坪检查表（实木地板） 地 板 地 砖 工 程 根据项目特征，制定分户验收计划，包括所使用表格和使用时间 每张表格使用前，监理单位填充必要信息，确定验收项目、验收部位和 验收标准 分户验收表格使用的准备工作 监理发放验收表格给总包，总包自检全部合格后填写验收表格 监理复查，如实填写验收表格，对于不合格项目开出整改通知，监理 复查最多进行三轮 验收表格移交项目部抽查 分户验收表格的使用 单项分户验收内容验收流程 监理最多对 总包单位进 行 3次检查 项目部最多 对提交表单 进行 3次检查 直至完全整 改完毕，方 可提交备案 监理复查 监理公司 总包自检 全部合格 / 符合要求 发现不合格项 通知整改 总包整改 发现不 合格 项 监理复查 合格 不 合格 合格 合格 全部合格 抽 查 发整改通知 工程管理部 总包单位 项 目部 总包整改 ( 最多 2 次 ) 整改复 查 申请复查整改项 表格审核和制作 该项检查内容表格完成 验收方式 检查 单位 检查时间 检查标记 检查要求 检查频度 合格 不合格 总包 单位 检查 100% 合格后 日期 向监理单位提交复检申请和表单 100%检查 监理 单位 第 1次复检 日期 监理将发现的质量问题，填写在 “ 质量问题表 ” 中，签发整改 通知单要求总包单位整改。总 包单位整改完毕并自检合格， 向监理单位提交复检申请 100%检查 第 2次复检 日期 对整改项 100%检 查 第 3次复检 日期 项目部 第 1次复检 日期 对发现的质量问题，填写在 “ 质量 问题表 ” 中，签发整改通知单 要求总包单位整改，监理单位 监督执行。监理复检合格后， 向项目部提交复检申请 按比例抽检 第 2次复检 日期 对整改项 100%检 查 第 3次复检 日期 物业 细部 检查 小组 第 1次复检 日期 签发整改通知单要求总包单位整改， 监理单位监督执行，并对整改 结果进行复查，直至 100%合格 100%检查 第 2次复检 日期 验收方式 总包、监理及项目部结果验收表单 表面观感 柜门开启 五金配件 甲醛含量 龙骨 成品保 护 门板 旁板后 板及顶 板 木柜面 板 房间 1 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/5 1/7 1/5 1/5 1/11 1/5 1/11 1/5 1/15 1/15 1/15 1/15 1/17 1/17 1/20 1/15 检 查 项 检 查 / 日 期 部 位 木制橱柜 总包单位：姓名（日期） _张三（ 1/3 ） _ _ _ 监理单位：姓名（日期） _李四（ 1/5 ） _ _李四（ 1/7） _李四（ 1/11） 项目部：姓名（日期）（ 是否抽查） _王五（ 1/15） _王五（ 1/17） _王五（ 1/20） 验收方式 过程验收表单 检 查 项 检 查 / 日 期 部 位 地下室渗漏检查表（防水层完成面） （ 1） 垫层 处理 （ 2） 表面 质量 （ 3） 防水 层厚 度 （ 4） 侧墙 涂料 穿墙管道 （ 5） 管内 表面 （ 6） 密封 材料 （ 7） 防水 层 （ 8） 管道 位置 墙面 1 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/5 1/7 1/5 1/5 1/9 1/5 1/9 1/5 2/5 2/5 2/5 2/5 2/7 2/7 2/9 2/5 总包单位：姓名（日期） _张三（ 1/3） _ _ _ 监理单位：姓名（日期） _李四（ 1/5） _ _李四（ 1/7） _李四（ 1/9） 项目部：姓名（日期）（ 是否抽查） _王五（ 2/5） _王五（ 2/7） _王五（ 2/9） 谢 谢 ！