房地产开发与经营-形考三

江苏开放高校形成性考核作业学 号 姓 名 课程代码 020025 课程名称 房地产开发与经营 评阅老师 第 3 次任务共 3 次任务江苏开放高校请务必将答案写在题后的答题纸上。一、单选题（每小题3分，共30分）1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（ C ）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许运用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A、7 B、10 C、15 D、302、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（ D ）。A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（B ）。选择评价的指标体系 比较分析并优选方案明确评价目标 选定合适的评价方法A、 B、 C、 D、4、以下不属于项目经理职责的是（ A ）。A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（A ）。A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位6、以下不属于施工阶段特点的是（B ）。A、以执行安排为主 B、须要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系困难 D、影响投资的程度最大7、以下不属于施工项目成本中的干脆成本的是（ B ）。A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费8、在正常运用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为(C )年。A.5 B.4 C.3 D.29、建筑容积率的计算公式是（D ）。A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积C、住宅建筑面积/住宅用地面积 D、居住区总建筑面积/居住区用地面积10、（ C ）是指为房地产经纪人在受托权限内，以托付人的名义与第三方进行交易，并由托付人干脆担当相应法律责任的经纪行为。A、房地产居间 B、房地产行纪 C、房地产代理 D、房地产经纪二、简答题1、居住区的规划设计主要包括哪几个方面的内容？答：居住区规划的内容包括：选择、确定用地位置、范围（包括改建范围）；确定规模，即人口数量和用地的大小（或依据必建地区的用地大小来确定人口的数量）；拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式；拟定公共服务设施的内容、规模、数量（包括建筑和用地）、分布和布置方式；拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；拟定公共绿地的数量、分布和布置方式；拟定有关的工程规划设计方案；拟定各项技术经济指标和造价估算。2、简述建设工程项目管理的内容。答：项目管理的内容包括：1）合同管理 主要是指对各类合同的依法订立过程和履行过程的管理，包括合同文本的选择，合同条件的协商、谈判、合同书的签署；合同履行、检查、变更和违约、纠纷的处理；索赔事宜的处理工作；总结评价等。2）组织协调 组织协调是工程项目管理的职能之一，是实现项目目标必不行少的方法和手段。在项目实施过程中，项目的参加单位须要处理和调整众多困难的业务组织关系，主要内容包括： (1)外部环境协调。 (2)项目参加单位之间的协调。 (3)项目参加单位内部的协调。 3）进度限制 进度限制包括方案的科学决策、安排的优化编制和实施有效限制三个方面的任务。 4）投资（费用）限制 投资限制包括编制投资安排、审核投资支出、分析投资改变状况、探讨投资削减途径和实行投资限制措施五项任务。前两项是对投资的静态限制，后三项是对投资的动态限制。 5）质量限制 质量限制包括制定各项工作的质量要求及质量事故预防措施，各个方面的质量监督与验收制度，以及各个阶段的质量处理和限制措施三个方面的任务。 6）风险管理 风险管理是一个确定和度量项目风险，以及制定、选择和管理风险处理方案的过程。其目的是通过风险分析削减项目决策的不确定性，以便决策更加科学，以及在项目实施阶段，保证目标限制的顺当进行，更好地实现项目质量、进度和投资目标。 7）信息管理 信息管理是工程项目管理的基础工作，是实现项目目标限制的保证。只有不断提高信息管理水平，才能更好地担当起项目管理的任务。8）环境爱护 工程建设可以改造环境、为人类造福，优秀的设计作品还可以增加社会景观，给人们带来欣赏价值。3、简述施工阶段房地产开发企业的主要工作。答：1）选择施工阶段的监理单位；2）指定驻工地的代表；3）对施工阶段的质量、投资、进度目标进行论证；4）通过招投标方式选择施工单位并签定建设施工合同；5）申请领取施工许可证；6）进行“三通一平”工作；7）进行甲供材、设备的订购；8）履行合同中规定的甲方权利和义务；9）监督监理单位履行施工阶段的监理合同；10）依据资金安排，进一步筹措建设资金；11）处理工程建设中的重大问题；12）做好项目系统外的协调工作；13）处理好索赔和被索赔中的有关事项；14）依据合同支付工程款；15）组织项目的竣工验收；4、房地产开发项目竣工验收应当具备哪些条件？答：验收条件包括：1）完成工程设计和合同约定的各项内容；2）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件和合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告经项目经理和施工单位负责人审核签字。3）对于托付监理的工程项目，监理单位对工程质量进行了评估，具有完整的监理资料，并提出了工程质量评估报告。报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。4）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。报告应经项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。5）有完整的技术档案和施工管理资料。6）有工程运用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。7）建设单位已按合同约定支付工程款。8）有施工单位签署的工程质量保证书。9）城乡规划主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。10）有公安消防和环保等部门出具的认可文件或准许运用文件。11）建设行政主管部门及其托付的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。5、简述房地产开发项目竣工验收的程序。答：验收程序包括：1）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，报告应经总监理工程师签署看法。2）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组织验收组，制定验收方案。3）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的质量监督机构。4）建设组织工程竣工验收。6、简述市场细分的要求以及目标市场选择的步骤。答：市场细分的要求是：1）可测量性：2）可盈利性；3）易受影响性；4）一样性；目标市场选择的步骤是：1） 进行市场细分，确定细分市场；2） 评价细分市场，明确有效市场。开发企业在评价细分市场时，必需考虑3个方面的因素。A 细分市场的规模和发展潜力；B 细分市场竞争结构状况；3） 对有效市场进行竞争者分析。4） 对有效市场进行风险分析。5） 确定目标消费者，描述目标消费者的特征。5