现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定

现行法律法规政策对划拨土地使用权权益的有关规定.txt为什么我们在讲故事的时候总要 加上从前？开了一夏的花，终落得粉身碎骨，却还笑着说意义。现行法律法规政策对划拨土 地使用权权益的有关规定：（2007-06-07 14:25:27）1、土地管理法：第五十八条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民 政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未 获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当 补偿。2、城市房地产管理法：第二十二条规定：“土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿交付给土 地使用者使用的行为。”由此可见，划拨土地使用权的取得有两种基本形式：其一，经县级以 上人民政府依法批准，土地使用者支付征地补偿费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土 地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批 准，二是土地使用者取得土地使用权必须支付征地补偿等费用。其二，经县级以上人民政府 依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征： 一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土 地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准 权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手 续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。3、城市房屋拆迁管理条例：第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产 市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。4、国务院法制办对北京市人民政府法制办公室关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的 请示的答复（国法秘函200215号）：三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问 题。2001年11月1日起施行的现行城市房屋拆迁管理条例第二十四条规定：货币补偿 的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。根 据上述规定，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。 今后，对被拆除房屋的补偿应当按照城市房屋拆迁管理条例的规定执行。5、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释 20055 号）：第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政 府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可 以按照补偿性质的合同处理。6、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发 200144 号）：二、明确企业的国有划拨土地权益企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要 用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定 划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土 地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵 押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使 用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地 经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合 法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的， 应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增 加国家资本金、国家股本金。7、国土资源部协议出让国有土地使用权规范（国土资发2006114号）：6. 1原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续;(2)经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准， 可以办理协议出让手续，但国有土地划拨决定书国有土地租赁合同、法律、法规、行 政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。6. 3. 3. 1申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：(1) 不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使 用权权益价格或承租土地使用权市场价格(2) 改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出 让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格7. 1划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但 国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。7.3.3.1 应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：(1) 转让后不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使 用权权益价格(2) 转让后改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出 让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格7. 6签订出让合同，公布出让结果通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权 利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原国有土地使用证、划拨土地使用权准予 转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地 出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地 使用权人的国有土地划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订国有 土地使用权出让合同。划拨土地使用权价格构成及其估价一、划拨土地使用权价格内涵中华人民共和国城市房地产管理法第22条规定：“土地使用权划拨是指经县级以上 人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土 地无偿交付给土地使用者使用的行为。”中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地 使用权。”显然，中华人民共和国城市房地产管理法认为划拨土地使用权的取得有两种方 式，并不一定是无偿取得。对于划拨土地使用权包含的权能，学界存在不一致的看法。有学者认为，划拨土地使用权 “具有占有、使用、部分收益和一定程度的处分权能”；有学者认为，划拨土地使用权具有受 限制的占有、使用权能和部分收益权能，没有处分权。对收益权的限制，当前的法律法规则 规定得比较含糊，权利约束的范围在面上也显得很狭窄，当划拨土地使用者不按原用途等法 定登记内容使用或者转让划拨土地使用权时，必须“向当地市、县人民政府补交土地使用权 出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金”。从权能之间的相关关系考 虑，由于体现权利层次的收益权、处分权受限，其他占有、使用两项权能的存在同样也受到 一定限制。因此，严格来说，划拨土地使用权 =受限的占有和使用权+受限的收益权，而不应 包括处分权。国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发 2001 44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据中华 人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市房地产管理法规定，国有划拨用地是指 国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、 水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权，是指土地使 用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家 在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随城市土地市场的 进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的国有企业改革中划拨土地使用 权管理暂行规定，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采 取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用 地方式予以处置。一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有 交出让金。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收 取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基 准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素 决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划 拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师 根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。二、划拨土地使用权价格构成（一）划拨土地使用权价格的理论构成划拨土地使用权是国家无偿给予的土地使用权，在划拨土地使用权人长期使用土地的过 程中，土地价格会产生时间差别即土地增值。划拨土地使用权价格确定的核心是使用划拨土 地所产生的增值收益，是对使用国有土地资产产生的增值在土地所有者和土地使用者之间的 一种利益再分配。土地增值有投资性增值、供求性增值和用途性增值三种形态。在划拨土地 的取得和开发过程中，土地的用途往往会发生变化，形成土地的增值，这一部分就是用途性 增值的部分；在划拨土地持有和出（转）让过程中，土地会发生供求性增值，这种增值既发 生在持有过程中，也发生在土地转移时；在从取得到出（转）让的整个过程中，土地会因受 到直接投资和外部投资辐射形成劳动价值量的增加而增值，这一部分增值，就是投资性增值。 从这个角度分析，划拨土地使用权价格理论上就是对这三部分土地增值的价格体现，是土地 资本的价格。而土地资本价格又可分解为两个方面：本宗土地资本价格和外部其他土地投入 对本宗土地的辐射价格。因此，划拨土地使用权价格=本宗土地上的土地积累价格X （1-由于社会劳动生产率提高 所导致的土地资本贬值系数）X （1-土地资本损耗系数）+最近一次和几次由于土地所有者和 土地使用者当前对土地开发投资所形成的价格-灭失掉的土地资本价格。其中，“本宗土地上的土地积累价格”是指土地因增值产生的现时价格；“由于社会劳动 生产率提高所导致的土地资本贬值系数”是指由于生产的发展和技术的进步，社会劳动生产 率提高，土地价格会降低；“土地资本损耗系数”是指土地在使用过程中，土地可能会像其他 资本一样产生损耗;“最近一次和几次由于土地所有者和土地使用者当前对土地开发投资所形 成的价格”是指国家和划拨土地使用者共同投入使土地产生的增值;“灭失掉的土地资本价格” 是指土地会因供求、不可抗力等外部原因而损失。（二）划拨土地使用权价格的实际构成目前，关于划拨土地使用权价格构成的观点主要有三种。一种是沿用国家的规定，认为 划拨土地使用权价格由取得成本和土地开发两部分组成；一种观点认为划拨土地使用权价格 包括土地取得成本、开发成本、利息、利润和产生的土地增值（以浙江省国土资源厅的观点 为代表）；还有一种观点认为划拨土地使用权价格包括土地取得费用、土地开发费用、税费、 利息和利润。显然，后两种观点认为“土地取得费用”“土地开发费用”是土地划拨时的费用，这种理 解方式在理论上是可行的，但他们忽略了这种划分方式在实践上的可行性。经过多年的使用 后，土地划拨时的“土地取得费用”“土地开发费用”多数已不可考，利息和利润等较难衡量。 而国家规定的“土地取得费用”“土地开发费用”可视为划拨土地的重置价格，是拟划拨时的 价格，这在理论和实践上都是行得通的。因此，划拨土地使用权价格=土地取得费用+土地开 发费用+土地取得、开发过程中的各项税费。房地产估价：划拨土地的价格评估土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业 改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展 评估工作，是不容回避的实际问题。新的城镇土地估价规程明确提出了“划拨土地使用 权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一 下粗浅看法。划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使 用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根 源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用 权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法 计算划拨土地使用权价格：1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益 之和。其中，土地增值收益源于“增值地租应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本 价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土 地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利 率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前城镇土地估价规程对如何计算土地纯收 益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁 和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收 益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再 经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价 格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、 转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例 进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例 收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土 地使用权出让金，可以得出：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格X（1 一出让金比例）5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地 取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。 通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算 结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。