家族化产品库的梳理与建设教材

-浅议我司产品标准化浅议我司产品标准化产品库的梳理与建设产品库的梳理与建设目目 录录一产品标准化的建设意义产品标准化的建设意义二标杆企业产品标准化现状标杆企业产品标准化现状三四现阶段标准化工作思路现阶段标准化工作思路五未来标准化战略规划未来标准化战略规划一、产品标准化建设意义一、产品标准化建设意义市场弱肉强食新生力量的崛起强者愈强，弱者愈弱房地产行业走进品牌竞争时代房地产行业走进品牌竞争时代竞争加剧竞争加剧洗牌加快洗牌加快多个企业进入千亿俱乐部品牌价值日益凸显标杆企业突飞猛进拼速度、拼资金、拼成本、拼技术土地摘牌政策使拿地成本增加近二十年发展市场渐趋成熟限价、限购政策调控人口红利的逐步结束，购房人群在缩减利润渐薄利润渐薄企业成长如逆水行舟企业成长如逆水行舟不进则退！不进则退！一、产品标准化建设意义一、产品标准化建设意义 公司发展到一定规模之后公司发展到一定规模之后,在管理机制、工作流在管理机制、工作流程、企业管治和企业文化等方面程、企业管治和企业文化等方面,容易染上容易染上“大企业病大企业病”，业绩增长乏力。表，业绩增长乏力。表现为现为“肥胖肥胖”、“高烧高烧”、“迟钝迟钝”、“腹滞腹滞”等症。等症。大企业病大企业病-公司人员膨胀，人均效能下降-机构臃肿，决策流程繁复-版图扩大，管理层次增多，首尾难以兼顾 激进，随意多元化，盲目扩张 管理层自大自满情绪滋生 脱离市场，脱离公司实际 内耗，帮派主义，公司政治盛行 责任心丧失，遇事推诿，不愿承担责任 沟通协调难度加大，意见难一统一肥肥 胖胖迟迟 钝钝高高 烧烧腹腹 滞滞 对市场机会反应迟缓，策略调整困难 执行力下降，政府落地困难“梦想”和“理想”的衰弱与丧失突破“大企业病”公司发展瓶颈一、产品标准化建设意义一、产品标准化建设意义 竞争致胜需要核心竞争力恒大：标准化的运营企业模式恒大：标准化的运营企业模式 精品化的产品策略精品化的产品策略 规模化的土地储备规模化的土地储备碧桂园：高速度、精品质、低成本碧桂园：高速度、精品质、低成本 万科：标准化、产品库、工厂化万科：标准化、产品库、工厂化思考：我们的核心竞争力在哪里？思考：我们的核心竞争力在哪里？一、产品标准化建设意义一、产品标准化建设意义 在一众大型房企中，碧桂园平均开盘时间在一众大型房企中，碧桂园平均开盘时间5.75.7个月，堪称速度第一。个月，堪称速度第一。而龙湖地产最近两三年高周转战略执行效果开始显露，今年以来新增而龙湖地产最近两三年高周转战略执行效果开始显露，今年以来新增项目平均开盘时间在项目平均开盘时间在7 7个月左右。个月左右。金地集团金地集团20132013年初新增项目也有年初新增项目也有70%70%已经开盘，平均开盘时间在已经开盘，平均开盘时间在9 9个月个月左右，与左右，与20122012年新增项目相比，速度明显提升。年新增项目相比，速度明显提升。万科、保利地产等大型房企已将今年年初新增土地储备的很大一部分万科、保利地产等大型房企已将今年年初新增土地储备的很大一部分推出市场，平均开盘时间在推出市场，平均开盘时间在8 8个月左右。个月左右。万科万科“5986”5986”快速周转模式，即拿地快速周转模式，即拿地5 5个月动工、个月动工、9 9个月销售、第一个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅。个月售出八成，产品必须六成是住宅。速度决定发展一、产品标准化建设意义一、产品标准化建设意义 我们的标准开发周期时间？一、产品标准化建设意义一、产品标准化建设意义土地成本上升，准入门槛越来越高，在规模化快速扩张的同时，必然带来管理上和融资上的难度。实行标准化，提高人力资源和资金利用效率，才可能在有限的人力资源和资金的前提下快速扩张。缩短周期，提高缩短周期，提高收益率收益率快速扩张的需要快速扩张的需要投资回报率f=利润率周转率杠杆率。随着招排挂土地成本的大幅上升，7090、限价房政策的不断深化，房地产的微利时代不可避免的到来，缩短周期，提高资金周转率，从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手段。统一采购、降低统一采购、降低成本成本构成产品线，形构成产品线，形成品牌效益成品牌效益统一设计标准有利于统一招标采购，实现规模效益，降低建造成本和节约周期。对简化开发企业与供方关系，规范管理人员行为也很有利。将产品划分几种最常见的基本类型，采用相同的案名及营销策略，形成品牌效应，提高产品辨识度，增加项目附加值。产品标准化是提升企业核心竞争力的必经之途产品标准化是提升企业核心竞争力的必经之途二、标杆企业产品标准化现状二、标杆企业产品标准化现状属性 系列名称 特点 目标客群 相关楼盘成熟产品系列 金色系列 市匙高层高密度住宅 城市白领 金色家园 城花系列 城郊癿中低密度住宅 白领、金领 城市花园、假日风景 花城系列 大觃模郊匙低密度住宅 向往郊匙生活癿城市中产阶级 四季花城 创新产品系列 自然人文系列 位二特殊地段戒拥有稀缺资源癿住宅 高端客群 十七英里、万科第五园、金域蓝湾、东海岸 二、标杆企业产品标准化现状二、标杆企业产品标准化现状二、标杆企业产品标准化现状二、标杆企业产品标准化现状11恒大住宅产品线高端系列中端及中高端系列恒大华府繁华都市中心区域的顶级豪宅项目（代表项目：重庆恒大华府）恒大名都坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目（代表项目：西安恒大名都）恒大城城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅项目（代表项目：成都恒大城）恒大绿洲坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目（代表项目：广州恒大绿洲）旅游地产恒大金碧天下城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目（代表项目：清远恒大金碧天下）广州恒大绿洲清远恒大金碧天下重庆恒大华府住宅产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面，中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想汽车产业高速发展到如今，脸谱文化日渐兴起。每张家族式脸谱的背后都有一个汽车品牌的独特文化，是这个汽车品牌沉淀数十年形成的一个符号，体现了其一脉相承的品牌设计理念。因此，拥有一个高辨识度的独特家族式脸谱是一个汽车品牌成熟的标志。BMW：经典经典“双肾双肾”型型奥迪：奥迪：“嘴大吃四方嘴大吃四方”的贵族主义的贵族主义奔驰奔驰“百叶窗式百叶窗式”进气格栅进气格栅JEEP：“七竖孔七竖孔”基因基因汽车界的家族式脸谱三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想绵绣产品带给我们的思考三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想各类型洋房产品单方建安成本对比各类型洋房产品单方建安成本对比立面风格 锦绣 佛山风格 南村风格 岭峰原版 AGC AGC JPI原版 投资等级 特级 C C 特级 B 项目名称 成都五期 西安国际一期 腾冲中心区 成都一期 A11-2A区新泰式 重庆二期 海南A03 中高层 普通高层 中高层 高层 高层 多层 小高层 占地面积()153,159.00 37,253.00 109,681.00 68,601.48 39,782.10 26,143.02 建筑面积()283,359.42 137,645.00 181,952.28 169,724.58 82,586.00 68,509.76 83,113.77 容积率 1.85 3.69 1.66 2.47 2.08 2.62 成本科目代码 成本科目名称 中高层 普通高层 中高层 高层 高层 多层 小高层 单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)1.3住宅建筑工程成本 2,303.93 1,926.36 1,913.63 1,768.72 2,395.89 1,982.24 1,535.63 1.5设备安装工程 107.95 179.10 269.64 102.89 合计合计1（1.3+1.5）（不含空调）（不含空调）2,517.12 2,086.99 2,042.96 1,876.67 2,574.99 2,251.88 1,638.53 备注：备注：1、本表仅为单体建安成本的比较，不考虑前期费、基础配套费、公建分摊、开发报建费、财务费用等，并扣除空调工程。数据采用最新跟踪成本。213.19 160.64 129.33 我司产品类型掠览（洋房）三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想各类型别墅产品单方建安成本对比各类型别墅产品单方建安成本对比立面风格立面风格 吕元祥吕元祥 新泰式新泰式 欧式欧式 WYWY欧式欧式 仿古仿古 MA MA MA MA AGC AGC 投资等级投资等级 特级特级 A+A+特级特级 特级特级 特级特级 特级特级 C+C+项目名称 B04B05区 A04-4567 A10-1区 成都一期附二区 门东项目 A10-1区 海南A11-2B区 郑州一期 低层住宅 泰式低层 欧式低层 低层 低层住宅 新加坡式低层 新加坡低层 低层（联排）占地面积()443,634.19 212,488.00 34,941.00 173,587.00 27,995.36 107,370.00 34,537.39 16,810.00 建筑面积()186,177.00 33,284.67 10,096.57 54,623.44 26,963.04 39,958.84 14,003.94 10,540.00 容积率0.42 0.16 0.29 0.31 0.96 0.37 0.41 0.63 成本科目代码 成本科目名称 低层住宅 泰式低层 欧式低层 低层 低层住宅 新加坡式低层 新加坡低层 低层（联排）单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)单价 (元/)1.3住宅建筑工程成本 4,510.09 4,475.86 3,364.82 2,197.82 3,312.74 5,007.40 4,843.50 2,075.19 1.5设备安装工程 34.15 合计合计1（1.3+1.5）（不含空调）（不含空调）4,723.85 4,538.05 3,548.78 2,278.63 3,992.19 5,032.53 4,862.07 2,109.35 213.76 62.20 183.96 80.81 679.45 25.13 18.57 我司产品类型掠览（别墅）三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想经典名盘经典名盘三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想我们面临的困惑我们面临的困惑设计变更、工程洽商较多，工期和成本难以有效控制出图质量良莠不齐项目不一样项目不一样设计不一样设计不一样每个项目都经历长达几个月的设计期规划报建反复N次严重影响开发进度产品不一样产品不一样难以推行集中采购或战略采购，没有成本优势，目标成本难以控制质量不合格、供应不及时、配合不到位三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想我们缺乏真正意义的产品研发真正意义的产品研发产品类型，产品系列，产品类型，产品系列，产品库的建立、应用标准产品库的建立、应用标准政策、市场、客户、竞争对手政策、市场、客户、竞争对手超过超过20年宝贵经验的总结与传承年宝贵经验的总结与传承新兴模板、装配式构件、节能材料新兴模板、装配式构件、节能材料系统的产品线系统的产品线规范的技术标准规范的技术标准市场需求的研究市场需求的研究过往经验的累积过往经验的累积新技术的探索新技术的探索三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想家族式产品库设想实用、艺术、生态、舒适实用、艺术、生态、舒适投资、刚需、旅游、改善、养老投资、刚需、旅游、改善、养老高识别度清晰的家族定位元素高识别度清晰的家族定位元素综合考虑项目位置、投资等级、目标客户综合考虑项目位置、投资等级、目标客户群有序的产品序列群有序的产品序列应用标准、成本标准、工艺标准、应用标准、成本标准、工艺标准、鲜明的家族作风鲜明的家族作风（产品特点）（产品特点）齐全的家族成员齐全的家族成员（目标客户）（目标客户）独特的家族语言独特的家族语言（建筑风格）（建筑风格）井然的家族秩序井然的家族秩序（产品库）（产品库）严格的家族规章严格的家族规章（技术标准）（技术标准）三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想通过收集与梳理历史沉淀的各类产品，结合市场与客户研究，提炼出通过收集与梳理历史沉淀的各类产品，结合市场与客户研究，提炼出能涵盖不同地域、客户群、投资等级，并具有清晰的品类划分、明确能涵盖不同地域、客户群、投资等级，并具有清晰的品类划分、明确的应用标准、独特的辨识元素的户型与部件的集合模型。的应用标准、独特的辨识元素的户型与部件的集合模型。家族化产品库定义是我们过往的经典作品集是我们过往的经典作品集经验证符合市场与客户需求经验证符合市场与客户需求综合考虑地域、目标客户、投资等级综合考虑地域、目标客户、投资等级品类划分清晰，明确的应用标准予以指导品类划分清晰，明确的应用标准予以指导区别于其他公司的雅居乐元素区别于其他公司的雅居乐元素家族化产品库应具有以下家族化产品库应具有以下“遗传基因遗传基因”三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想 部件的理解：即标准件。具备单一功能，组成一件完整设计作品的元素设计专业设计作品部 件 举 例规划户型室内玄关、客厅、卧室、卫生间等室外外立面、大堂、楼梯间等装修装修图室内房间天、地、墙、软装等室外大堂、电梯间等硬装、软装景观景观图水景、道路、景墙、花架、亭台等三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想 集合了历史沉淀下来的设计作品精髓，这里面包含了标准集合了历史沉淀下来的设计作品精髓，这里面包含了标准化户型及部件。化户型及部件。综合评估模型：根据项目规模、地理位置、目标客户、投综合评估模型：根据项目规模、地理位置、目标客户、投资等级等相关条件可评估输出产品户型元素、景观元素、资等级等相关条件可评估输出产品户型元素、景观元素、装修元素选型装修元素选型。“集合模型”的理解三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想 家族化产品线框架三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想 家族化产品库框架第一级第一级产品目录产品目录户型大全目录户型大全目录部件大全目录部件大全目录第二级第二级全套施工图全套施工图材料清单及样板材料清单及样板工程量清单工程量清单成本数据成本数据产品全套资料产品全套资料规 划项目成项目成功案例功案例装 修景 观三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想 产品应用标准框架三、家族化产品库建设构想三、家族化产品库建设构想 运作模式：拼图法则。根据项目位置、投资等级、客户类型根据项目位置、投资等级、客户类型等从产品库中有条件地选择产品和部件编号，套图拼成完整的施工图。等从产品库中有条件地选择产品和部件编号，套图拼成完整的施工图。四、现阶段标准化工作思路四、现阶段标准化工作思路 产品标准化建设平台四、现阶段标准化工作思路四、现阶段标准化工作思路短期标准化短期标准化 目目 标标成立工作小组成立工作小组家族化产品线归类家族化产品线归类 梳理现有产品线梳理现有产品线 初步的产品库初步的产品库 产品应用要求产品应用要求 三三-六个月时间六个月时间产品应用产品应用 框框 架架四、现阶段标准化工作思路四、现阶段标准化工作思路规划类：户型标准化项目位置项目位置目标客户目标客户投资等级投资等级立面风格立面风格平面风格平面风格户型配比户型配比产品定位过程产品定位过程产品库确定产品库确定产品产品四、现阶段标准化工作思路四、现阶段标准化工作思路规划类：户型标准化举例规划类：户型标准化举例（一）以投资等级为导向（一）以投资等级为导向特别说明：特别说明：1、以上仅为举例，不代表各投资等级的推荐户型。、以上仅为举例，不代表各投资等级的推荐户型。2、户型标准化应有多个导向：投资等级导向、客户群导向、项目类型、户型标准化应有多个导向：投资等级导向、客户群导向、项目类型导向导向四、现阶段标准化工作思路四、现阶段标准化工作思路 规划类：（二）示范区标准化当地预售条件当地预售条件工程进度影响工程进度影响后期开发影响后期开发影响目标成本影响目标成本影响按条件确按条件确定示范区定示范区售楼部售楼部样板房样板房临时临时临时临时临时临时永久永久永久永久临时临时永久永久永久永久售楼部与样板房的组合形式项目条件四、现阶段标准化工作思路四、现阶段标准化工作思路 规划类：3、地下室标准化地质类型地质类型车位政策车位政策人防政策人防政策按条件确按条件确定地下室定地下室项目条件地下室面积地下室面积人防面积人防面积车位数量车位数量其他指标其他指标地下室设计输出四、现阶段标准化工作思路四、现阶段标准化工作思路 景观类：景观部件标准化投资等级道路广场景墙小品凉亭水景特级部件库1A级部件库2B级部件库3C级部件库4D级部件库5E级部件库6思考：我们应有自己独特的景观设计思考：我们应有自己独特的景观设计语言。即标志性的景观元素。语言。即标志性的景观元素。锦绣风格独有的滤水板锦绣风格独有的滤水板四、现阶段标准化工作思路四、现阶段标准化工作思路 装修类：装修部件标准化产品类型产品类型特级特级A A级级B B级级C C级级D D级级E E级级售楼部售楼部临时售楼部临时售楼部产品库产品库1 1商铺售楼部商铺售楼部产品库产品库2 2会所售楼部会所售楼部产品库产品库3 3电梯大堂电梯大堂产品库产品库4 4样板房样板房标标 装装在现有在现有5050多种沉淀下来的产品库中多种沉淀下来的产品库中通过成本测算分门别类通过成本测算分门别类精精 装装豪豪 装装学校、物业中心、办公区等统一标准装修材料选用标准四、现阶段标准化工作思路四、现阶段标准化工作思路规划设计景观设计室内设计标准化产品线雏形五、未来标准化战略规划五、未来标准化战略规划 公司标准化体系建立与完善 从产品标准化开始，通过从产品标准化开始，通过2-3年年的时间，逐步建立较完善的标准化体系，实施标准化战略。从而达到快速的时间，逐步建立较完善的标准化体系，实施标准化战略。从而达到快速扩张的企业愿景。扩张的企业愿景。五、未来标准化战略规划五、未来标准化战略规划 天下武功，唯快不破集团亿战略的实现每年需要100盘产生销售以均价12000元/方计以每个盘平均10亿/年销售额计每年需要销售833万方以去化率70%计：每年需要完成1200万方建设量 以上只是理想化数据，跨进千以上只是理想化数据，跨进千亿俱乐部，唯有更快，才可更高、更强。唯有标准化，才可亿俱乐部，唯有更快，才可更高、更强。唯有标准化，才可快速致胜。快速致胜。THE END演讲完毕，谢谢观看！