码头评估注意方面

码头评估注意方面：一、建议运用成本法和收益法进行评估。二、收益法中的一些建议和意见1、码头的收益及营运费用资料应该还是可以搜集的.首先，委托方所在 码头的资料就可用作参考。当然，我们知道评估时不能直接用实际收益及成 本作为评估依据，但 由于码头在一个城市不可能有太多，而且码头的吞吐量 不同（从十万吨到万砘级到千吨级甚至百吨级），所以估价对象自身也只好 搜集用作参考了。再搜集其他数个码头的资料就可以了，如果本地没有，可 以搜集邻近地区或城市的资料，毕竟码头不同于普通房地产，它的特殊性导致 它的收益及成本不象普通房地产一样因城市不同而差异过大。2、关于码头的营运收入，主要有引航移泊费、系解缆费、停泊费、港务 费、货物堆存费、装卸收入、港务收入、其它收入等（其中装卸收入、货物 堆存费一般来说是主要收入）。除了搜集各码头的资料外，必须要搜集交通 部港口收费规则及2001年底的关于修改中华人民共和国交通部港 口收费规则（外贸部分）的决定等相关规范文件，如果实在搜集不到具 体的码头收益资料，建议就以这些文件规定的收费标准结合估价对象的具体 情况进行收益测算。其中要注意的是，计算收益的时候，不能直接按委托方 提供的年吞吐量来计算，而应该按批准的年设计吞吐量考虑使用率（类似于剔 除普通房地产的空置率）来进行年吞吐量计算。我曾经见过某码头评估报告， 那位老兄居然按委托方提供的日均装卸量乘以360天来计算年吞吐量，结果 计算的年吞吐量是设计年吞吐量的2倍多，晕。3、码头的营运成本，主要有基本营运费用、外购燃料及动力费、维修费、 管理费、人工费、财务费、税费（主要是营业税及附加等）等,另外还有一项 容易漏掉的费用，就是设备折旧费（不是建筑物、构筑物折旧费），因设备 的使用年限短于建筑物的耐用年限，在整个项目营运期内需要更新，所以需 要考虑，请注意。4、码头的年营运收入减年营运费用后得出的年净收益，还需要再扣除归 属于其他资本或经营的收益（如经营者的正常利润、码头管理集团的品牌效 应等等），余额才是码头房地产产生的年净收益。具体扣除多少（可按总净 收益的一定比率来计算），要进行测算，不过，老实说，怎么测算，一个字： 难。5、最后是资本化率，也是让人头疼的事。在此可以提供一个参考数据，据 我所知（不保证记忆正确）,交通行业的行业基准收益率是8%，但这是财务内 部收益率，与我们的资本化率在概念上有一定区别，所以仅供参考。三、成本法的一点建议及意见1、成本法中，个人认为可以将码头房地产分成三块来评估。一是建设工 程及设备的价格,包括水工工程、港区陆域构筑物工程、建筑物工程，港区堆 场道路工程、港区土石方工程、港区生产、机修设备及车船的购置和安装工 程等等；二是码头土地使用权价格；三是码头海域使用权价格。三者之和即 为评估总价。2、建设工程及设备的客观成本的搜集途径与收益法差不多，不过由于码 头个性大而通用性差，个人建议可以由委托方提供设计图纸和工程量和设备 清单，由评估人员按照定额和相关规定,采用成本法中的工料测量法或者分 部分项法进行评估.这样其实更省事一些，也更准确合理一些（虽然可能计算 复杂一些）。要注意的是，由于码头的特殊性，根据交通部的沿海港口建设 工程概预算编制规定，要干什么工程执行什么定额，不能以为码头也是普通 房地产，去套普通的建筑安装工程定额就了事，码头涉及到的定额很多，比 如沿海港口水工建筑工程定额、疏浚工程概算、预算编制规定及配套 定额等，当然，码头中的民用建筑工程也要涉及普通 的建筑安装工程定额. 要注意的是，根据沿海港口建设工程概预算编制规定，相应的工程套用相 应的定额及取费规定，但在计算成本中的前期费用和其他费用时，应统一执 行沿海港口建设工程概预算编制规定.当然，也有例外情况，比如是某大型 企业的附属码头（如钢铁企业或煤炭企业），此时码头前期费用、其他费用的 测算就应服从相关行业（如冶金行业）的专业规定.不过本案是港务局货运码 头，应该不存在这种特殊情况。3、关于海域使用权的评估。在海域使用权管理法中已对海域使用权 有明确的规定和承认，并规定港口海域使用权的最高使用年限为50年.很多 地方已开始办理海域使用权证，这是评估中需要搜集的资料之一。海域使用 权运用成本逼近法进行评估时，主要可分为：1）海域使用权取得费用。主要包括补偿费（如养殖补偿、海产品补偿和 安置补助等，不同地区有不同规定，需具体确定）和使用金。使用金也是各 地不同，管理法中规定可以一次缴纳或按年度逐年缴纳。一次缴纳类似于土 地出让金，后者则类似于土地使用权租金。2）海域开发费，即达到设计开发程度所需的工程费用。3）相关税费。如水域管理费等，各地具体规定。4）投资利息。计算方法同普通土地的投资利息计算法.5）投资利润。同上。上述5项费用汇总后，别忘记了进行年期修正，方法同普通土地使用权的 年期修正方法.还想说明的是，尽管海域使用权已有相关法规，但大多数地方似乎还很少 见到海域使用权证。如果本案没有办理海域使用权证，也可以考虑将上述海 域使用权的相关成本以前期或其他费用的方式摊到建设工程中去，以免造成 漏算。4、关于岸线使用权。这个东东比较麻烦.我自己也不是太清楚。港口 法中对岸线有相关的规定，但没有岸线使用权的规定。要看地方相关政府 管理部门对此有否规 定.如果有明确规定，则应慎重考虑。可以向委托方咨 询并调查当地相关部门，如果岸线的管理及收费部门与土地使用权、海域使用 权的管理部门不同，则应单独评估，但请注意不要与土地使用权、海域使用 权重复评估。5、最后要提醒一点，就是不要漏评,但更要注意不要重评，稍不注意，就 会很容易出现这种情况。比如红线内海边滩涂的换土回填费用，应该算作土 地使用权价格的一部分，而由于在海边造成的软土地基处理费用，则是地上 建筑物、构筑物的工程造价的一部分。所以具体情况要具体分析，就不再啰 嗦了.港口是一处复杂的系统，相应地，它的评估也是一个相对于普通房地产的复 杂系统，当然要万分小心，而且要肯花时间和精力、人力、物力。一个项目 耗时常常在数星期甚至数月，收费自然要认真谈判，可别轻易地就把自己廉 价卖了，到时候因为入不敷出而随便乱出报告，出了事可不得了.