海门市正大国际三期案名建议ppt课件

证大国际城三期推盘及案名建议证大国际城三期推盘及案名建议客户客户/前言前言 鉴于证大国际城三期年后即将开工，而整个方案设计还处于扩初阶段，本次针对三期所做的推盘战略主要以纲要性的方向性内容为主，更多的是战略性的讨论，后续的战术性论述尚需三期扩初完成之后，因此，本次提报以期经过年前的大致战略梳理，为年后三期的营销推行任务抛砖引玉。客户称号客户称号市场提点推行方式推行方式中心诉求不明中心诉求不明显，短少工程显，短少工程特质。以报广特质。以报广电视及电视及SPSP为主；为主；PRPR活动在效果活动在效果显现较为明显显现较为明显推案方式推案方式多频次，每多频次，每次中少量推次中少量推出；注重所出；注重所推产品间的推产品间的相互促进；相互促进；继续营造工继续营造工程热点程热点销售方式销售方式低开高走，或低开高走，或平开高走的战平开高走的战略；经过不同略；经过不同产品间相互促产品间相互促进带动销售去进带动销售去化的速度，注化的速度，注重销控手段重销控手段价钱制定价钱制定价钱走势相价钱走势相对平稳，全对平稳，全年价钱增幅年价钱增幅大约在大约在10%10%左右，价钱左右，价钱战略阶段性战略阶段性较强较强海门的推盘印象海门的推盘印象客户客户/基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期。客户客户/三期工程现状小高层，小高层，240240套左右套左右房源，房源，3 3万平米左右万平米左右花园洋房，四组团，花园洋房，四组团，预估预估180180套房源左右，套房源左右，2.62.6万平米左右万平米左右客户客户/三期产品应该如何推盘？三期产品应该如何推盘？区域市场不成熟，小高层产品需求激活类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度海门市场自创以满庭芳的高举高打，带动三期产品满庭芳房源较多洋房类产品先期入市，试探小高层市场推盘思绪客户客户/总体营销战略强势蓄水原那么强势蓄水原那么欲为强势市场，必先蓄之高峡欲为强势市场，必先蓄之高峡将本工程的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与预备的同时，积累最大的客户将本工程的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与预备的同时，积累最大的客户根底、丰富的客户资源，为后期销售打好根底、做好预备。根底、丰富的客户资源，为后期销售打好根底、做好预备。产品中心原那么产品中心原那么未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度发掘本质性卖点与产品内涵，充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度发掘本质性卖点与产品内涵，创意性的产品概念营造及推出，构成鲜明的市场亮点。创意性的产品概念营造及推出，构成鲜明的市场亮点。在遵照以上推盘思绪的同时，我们还应明确在遵照以上推盘思绪的同时，我们还应明确客户客户/因此，我们的销售战略：市场供大于求，推盘少量多频次，视详细情况制定价钱幅度市场供大于求，推盘少量多频次，视详细情况制定价钱幅度 大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入 本案三期产品以公寓为主，产品需求过度，区域地块小高层需激活本案三期产品以公寓为主，产品需求过度，区域地块小高层需激活 为后期销售做一定的铺垫 连环式共进连环式共进满庭芳引导洋房去化，洋房促进小高层去化满庭芳引导洋房去化，洋房促进小高层去化 客户客户/推案原那么：推案原那么：利润最大化原那么：促进三期产品能到达稳开高走的战略，一方面让客产生升值的利润最大化原那么：促进三期产品能到达稳开高走的战略，一方面让客产生升值的感受，另一方面也进一步促进利润最大化感受，另一方面也进一步促进利润最大化市场引导原那么：充分思索到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，市场引导原那么：充分思索到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，花园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。花园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。产品互动及相互促进原那么：联络到二期还有部分产品推出，经过先期推出花园洋产品互动及相互促进原那么：联络到二期还有部分产品推出，经过先期推出花园洋房这一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以到达产品双向挤压的效果房这一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以到达产品双向挤压的效果我们的推案战略：客户客户/一、08.7月开盘，花园洋房，过度别墅至公寓，激活小高层及市场试探(3.1期)二、08.9月份开盘，洋房+小高层产品适量，小高层入市试探(3.2期)三、09.11月份开盘洋房+小高层，洋房位置优，提升价钱(3.3期)四、09.2月份开盘，小高层市场相对成熟，最好的位置，提升价钱(3.4期)推案战略3.13.23.33.4机动机动五、高层小户型，先期蓄水，宜采用机动方式推出，拉伸销售客户客户/月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计销售计划工程节点三期动工样板区样板房展示三期销售节点开盘68套推86套推70套108套 224套套推案面积85001210095001100030100房源8-10#11-13#,3#2/14/15#1#期段准备期蓄水期强销期机动目的主推满庭芳去化三期蓄水节奏性强销，产品互相促进均价38004000、30004200、32003835.8803835.8804 4销售率60%70%70%80%80%实际销售额2584 3616 3037 9236.89236.8总销售额3230323045204520379637961154611546满庭芳销售节点推34套推54套推48套136136套套推案面积850013500120003400034000房源C区左C区右+A部分临水D区+A区剩余临水期段持续期目的节奏性强销节奏性强销，顶三期价格均价5200550058005530.88 5530.88 销售率80%50%50%70%70%实际销售额3094 5198 4872 13163.513163.5总销售额4420442074257425696069601880518805全年推案面积6410064100全年推案套数360360套套全年实际销售额2240022400全面总销额3035130351客户客户/明确了推案战略，我们的销售线：08.108.13 36 64 45 59 98 87 7121209.109.1111110102 23 34 4蓄水期蓄水期3 3期预备期期预备期 在整体销售阶段化分上我们遵照的是循序渐进、由浅入深的销售原那么。先对客户做最大范围、最大面积的围攻，之后在针对每期不同房源，对蓄水客户逐渐引导、分流、挑选，在开盘前构成对推案房源的强势蓄水，明确每期推案房源的准意向客户，保证每期推案顺利去化。在前期开盘后，思索到大盘前期以稳领先，所以我们预留了1-2个月左右的强势蓄水期，针对每期推案房源意向客户做明确的房源动线引导，保证每期房源拥有充足的客户量，确保去化。2 2满庭芳销售继续期满庭芳销售继续期3 3期强销继续期期强销继续期二期：二期：0808年年1 1月、月、4 4月、月、9 9月，满庭芳推量月，满庭芳推量三期：三期：0808年年7 7月开盘；月开盘；0808年年9 9月、月、1111月、月、0909年年2 2月，三期推量月，三期推量客户客户/我们的价钱如何制定：三、未来市场开展预判定价根据定价根据一、本钱估算；二、周边包括在售、已售、将售竞争个案在内一切楼盘的现行销售价钱情况；必需参考 有一定参考价值 有一定参考价值 中南世纪城洋房07年4500元/平米 客户客户/以本钱估算为参考以本钱估算为参考区域的不成熟性区域的不成熟性 后续市场的不确定因子后续市场的不确定因子小高层不确定要素，区域小高层市场需激活小高层不确定要素，区域小高层市场需激活花园洋房的类别墅性质，作为产品的过渡花园洋房的类别墅性质，作为产品的过渡 以低开战略，平稳入市以低开战略，平稳入市平价入市战略，带动小高层产品平价入市战略，带动小高层产品初步价钱预测：初步价钱预测：小高层入市价钱：小高层入市价钱：30003000元元/平米平米花园洋房入市价钱：花园洋房入市价钱：38003800元元/平米平米客户客户/我们的推行战略：笼统先导笼统先导产品力诉求产品力诉求生活境界提升生活境界提升客户客户/我们的推行手段：我们的推行手段：客户客户/阶段划分阶段划分第一阶段：预备期第一阶段：预备期时间：时间：08.03-08.0508.03-08.05三期扩初完成效果图等设计三期定位概念提炼及VI运用三期营销推行建议公寓房客户会的成立方案物业销售道具楼书、单页等设计制造售楼处内部设计调整方案客户客户/第二阶段：笼统导入及蓄第二阶段：笼统导入及蓄水期水期时间：时间：08.05-08.0708.05-08.07售楼处调整终了围墙、户外看板等的运用及更新报纸、杂志及电视宣传片的发布公寓客户会的成立预定任务的配合客户客户/报纸及电视等的产品信息及销售信息等的发布样板房及样板区的公开及展现SPPR活动及房展会等的跟进第三阶段：销售期第三阶段：销售期时间：时间：08.07-09.0308.07-09.03客户客户/我们的公关战略：证大客户会成立证大客户会成立预备期、导入期、蓄水期：预备期、导入期、蓄水期：客户客户/销售期：销售期：公关战略三期样板房及样板区体验活动三期样板房及样板区体验活动客户客户/案名建议案名建议客户客户/方向一：沿用词牌名，需具有一定现代感及力度方向一：沿用词牌名，需具有一定现代感及力度 江城子江城子借苏轼先生的借苏轼先生的，整个词牌名富有豪放的气魄，整个词牌名富有豪放的气魄联络到了工程的区位条件等联络到了工程的区位条件等西江月西江月借辛弃疾的，整个词牌名富有气势联络到了工程的区位条件等客户客户/方向二：现代感强，具有力度感方向二：现代感强，具有力度感创世园创世园“创世充分表达了产品在海门的新度整个案名具有较强的时代感，具有一定的力度青庭青庭一个“庭字，充分表达了大气之质“青字展现了三期产品的景观特征整个案名给人以质量生活的感受客户客户/方向三：导入中加协作的概念方向三：导入中加协作的概念中加红中加红从颜色上下文章，“中国红与加拿大的“红雪枫“红河谷相结合极具符号感，后期的视觉运用会有较大的发扬空间奥运年，中国红的国际情怀，具有力度感及民族感中加一品中加一品“一，通艺、谊、益等，充分展现了工程的质量感，并演进了证大的开发理念整个案名在导入中加的概念的同时，给人以大气的觉得虹馆虹馆“虹馆，让人联想到香港的红馆，意有生活斑斓之意，现代感强虹馆，让人联想到香港的红馆，意有生活斑斓之意，现代感强客户客户/方向四：导入中加协作的概念方向四：导入中加协作的概念兰亭苑兰亭苑 书卷味道、人文气质芙蓉园芙蓉园雍容华贵贴切气质，大唐印象盛世豪庭客户客户/Thanks!