投资性房地产的主要内容介绍及计量

第第8章章 投资性房地产投资性房地产本章主要内容本章主要内容 投资性房地产的内容和初始计量；投资性房地产的内容和初始计量；投资性房地产的后续计量；投资性房地产的后续计量；投资性房地产的转换；投资性房地产的转换；投资性房地产的处置。投资性房地产的处置。第一节投资性房地产特征和范围第一节投资性房地产特征和范围 一、定义和特征一、定义和特征 1.定义定义 是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。者兼有而持有的房地产。2.特征特征 1是一种经营活动；是一种经营活动；2在用途、状态、目的等方面区别于作为在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；3有两种后续计量模式。有两种后续计量模式。二、范围二、范围 1.已出租的建筑物。已出租的建筑物。2.已出租的土地使用权。已出租的土地使用权。3.持有并准备增值后转让的土地使用持有并准备增值后转让的土地使用权。权。注意：注意：1已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。2闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。地使用权。3企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。也不能确认为企业的资产。4企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。5房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。权不属于投资性房地产，作为存货处理。6一项房地产，局部用于赚取租金或资本增值，局部一项房地产，局部用于赚取租金或资本增值，局部用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的局部，如果能够单独计量和出售的，可以将该局本增值的局部，如果能够单独计量和出售的，可以将该局部确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确部确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。认为投资性房地产。7关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。作为企业集团的自用房地产。【例题【例题1单项选择题】如下各项中，属于投资性房地产单项选择题】如下各项中，属于投资性房地产的是的是 。A.房地产企业开发的准备出售的房屋房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物企业以经营租赁方式租入的建筑物【例题【例题2】如下工程中，不属于投资性房地产的有。】如下工程中，不属于投资性房地产的有。A.出租给本企业职工居住的宿舍出租给本企业职工居住的宿舍 B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位 C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店企业拥有并自行经营的旅馆饭店 D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产继续用于出租的房地产 E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产半年后出租的房产第二节投资性房地产确实认和初始计量第二节投资性房地产确实认和初始计量 一、投资性房地产确实认和初始计量一、投资性房地产确实认和初始计量 投资性房地产应当按照本钱进展初始计量。投资性房地产应当按照本钱进展初始计量。账户设置：账户设置：投资性房地产投资性房地产写字楼写字楼 本钱模式本钱模式 投资性房地产投资性房地产本钱写字楼公允价值模式本钱写字楼公允价值模式 公允价值变动公允价值变动 1.外购投资性房地产的本钱，包括购置价款、相关税外购投资性房地产的本钱，包括购置价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。费和可直接归属于该资产的其他支出。1 1如果在购入房地产的同时开始对外出租，如果在购入房地产的同时开始对外出租，应作为投资性房地产。应作为投资性房地产。买价买价+相关税费直接归属于该资产的各项支相关税费直接归属于该资产的各项支出出 比方企业购置房地产，买价比方企业购置房地产，买价10001000万元，相关税万元，相关税费费200200万元，如此：万元，如此：借：投资性房地产借：投资性房地产 1200 1200 贷：银行存换贷：银行存换 1200 12002 2如果所购的房地产准备出租，董事会有如果所购的房地产准备出租，董事会有书面决议，意图明确，即使未签定租赁协议书面决议，意图明确，即使未签定租赁协议,也可以确认。也可以确认。2.自行建造投资性房地产的本钱，由建自行建造投资性房地产的本钱，由建造该项资产到达预定可使用状态前所发造该项资产到达预定可使用状态前所发生的必要支出构成。生的必要支出构成。入账价值入账价值=料料+工工+费费 和自建固定资产一样和自建固定资产一样 注意借款费用资本化的问题注意借款费用资本化的问题 3.非投资性房地产转换为投资性房地非投资性房地产转换为投资性房地产的本钱，应按产的本钱，应按“投资性房地产转换的投资性房地产转换的原如此来确定。原如此来确定。注意：注意：1建造过程中发生的非正常性损失，直接建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造本钱。计入当期损益，不计入建造本钱。2不通过不通过“在建工程、在建工程、“无形资产等账无形资产等账户，直接借记户，直接借记“投资性房地产科目，贷记投资性房地产科目，贷记“银行银行存款等科目存款等科目二、与投资性房地产有关的后续支出二、与投资性房地产有关的后续支出 1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产本钱；资性房地产本钱；借：投资性房地产借：投资性房地产厂房在建厂房在建 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和摊销。资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和摊销。【例【例7-3】208年年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照本钱模式进展后续计量租赁合同即将到期。该厂房按照本钱模式进展后续计量,原价为原价为2 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进展改扩建，租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进展改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。厂房出租给丙企业。3月月15日，与乙企业的租赁合同到期，日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。厂房随即进入改扩建工程。12月月10日，厂房改扩建工程完日，厂房改扩建工程完工，共发生支出工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用本钱计量模式。业。假设甲企业采用本钱计量模式。1208年年3月月15日，投资性房地产转入改扩建工程：日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房在建厂房在建14 000 000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 6 000 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房20 000 000 2208年年3月月15日日12月月10日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房在建厂房在建1 500 000贷：银行存款等贷：银行存款等 1 500 0003208年年12月月10日，改扩建工程完工：日，改扩建工程完工：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房15 500 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房在建厂房在建15 500 000 【例【例7-4】208年年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进展改扩建，并与丙企业签订了经定在租赁期满后对厂房进展改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。工程。11月月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月月15日，厂房日，厂房账面余额为账面余额为1 200万元，其中本钱万元，其中本钱1 000万元，累计公允价万元，累计公允价值变动值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。1208年年3月月15日，投资性房地产转入改扩建工程：日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房在建厂房在建12 000 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产本钱本钱10 000 000公允价值变动公允价值变动 2 000 0002208年年3月月15日日11月月10日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房在建厂房在建 1 500 000贷：银行存款等贷：银行存款等 1 500 0003208年年11月月10日，改扩建工程完工日，改扩建工程完工借：投资性房地产借：投资性房地产本钱本钱 13 500 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房在建厂房在建13 500 000 2.不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。当期损益。借：其他业务本钱借：其他业务本钱 贷：银行存款等贷：银行存款等第三节投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的后续计量 一、本钱计量模式一、本钱计量模式 企业一般应当采用本钱模式对投资性房地产进展后续企业一般应当采用本钱模式对投资性房地产进展后续计量。计量。1.采用本钱模式计量的建筑物的后续计量：按固定资采用本钱模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进展后续计量，按期月计提折旧，存在产的有关规定进展后续计量，按期月计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。2.采用本钱模式计量的土地使用权的后续计量：按无采用本钱模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进展后续计量，按期月摊销，存在形资产的有关规定进展后续计量，按期月摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。1.1.确定入账价值后，假设是一项出租的土地使确定入账价值后，假设是一项出租的土地使用权或准备增值的，期末进展摊销：用权或准备增值的，期末进展摊销：借：其他业务本钱借：其他业务本钱 贷：投资性房地产累计摊销贷：投资性房地产累计摊销 如果是房屋建筑物：如果是房屋建筑物：借：其他业务本钱借：其他业务本钱 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧2.2.出租的房地产取得的租金收入，确认为出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业其他业务收入。务收入。3.3.期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其是否减值。是否减值。减值时：减值时：借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 计提减值准备后，不允许转回。计提减值准备后，不允许转回。二、公允价值计量模式二、公允价值计量模式 1.企业只有存在确凿证据明确投资性房地产的公允价企业只有存在确凿证据明确投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进展后续计量。性房地产进展后续计量。采用公允价值模式的条件：采用公允价值模式的条件：1投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场；投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场；2企业能够从活泼的房地产交易市场上取得同类或企业能够从活泼的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。地产的公允价值作出合理的估计。2.会计处理会计处理 采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进展摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的提折旧或进展摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面价值公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益公允价值变动损益。会计处之间的差额计入当期损益公允价值变动损益。会计处理如下：理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 或作相反分录。或作相反分录。三、计量模式的变更三、计量模式的变更 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进展同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进展后续计量，不得同时采用两种计量模式。后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。变更。1本钱模式转为公允价值模式的，应当作为会计本钱模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。政策变更处理。(调整留存收益调整留存收益 2已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为本钱模式。得从公允价值模式转为本钱模式。本钱模式本钱模式 公允价值模式公允价值模式投资性房地产初始入账时不同时满足前述两个条件，投资性房地产初始入账时不同时满足前述两个条件，当时采用本钱模式进展计量。但现在两个条件已当时采用本钱模式进展计量。但现在两个条件已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要本钱模式改为公允价值模式，这种变更属于会计本钱模式改为公允价值模式，这种变更属于会计政策变更。政策变更。对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用本钱对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用本钱模式计算的损益的数额与公允价值模式计算的数模式计算的损益的数额与公允价值模式计算的数额之间的差额调整当期期初的留存收益。额之间的差额调整当期期初的留存收益。【例题】某企业投资性房地产采用本钱计量模式。【例题】某企业投资性房地产采用本钱计量模式。2021年年1月月31日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的本钱为日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的本钱为270万元，预计使用年限为万元，预计使用年限为5年，预计净残值为年，预计净残值为18万元。万元。采用年数总和法计提折旧。采用年数总和法计提折旧。2021年应该计提的折旧额为年应该计提的折旧额为万元。万元。【例题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。【例题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2021年年1月月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的购日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的购置价格置价格490万元，发生相关税费万元，发生相关税费20万元，万元，用银行存款支付。用银行存款支付。建筑物预计使用年限为建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为年，预计净残值为10万元，采用万元，采用直线法计提折旧。直线法计提折旧。2021年年12月月31日，该建筑物的公允价日，该建筑物的公允价值为值为560万元。不考虑其他因素，如下表述中，正确的有万元。不考虑其他因素，如下表述中，正确的有 A.2021年该项投资性房地产应计提折旧年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元万元 B.2021年该项投资性房地产减少当期营业利润年该项投资性房地产减少当期营业利润70万万元元 C.2021年该项投资性房地产增加当期营业利润年该项投资性房地产增加当期营业利润50万万元元 D.2021年该项投资性房地产的列报价值是年该项投资性房地产的列报价值是560万元万元 E.2021年该项投资性房地产可以变更为本钱计量模式年该项投资性房地产可以变更为本钱计量模式【例【例7-8】207年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用本年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用本钱模式进展后续计量。钱模式进展后续计量。209年年2月月1日，假设甲企业持有日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进展后续计量。采用公允价值模式对该写字楼进展后续计量。209年年2月月1日，该写字楼的原价为日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧270万元，万元，账面价值为账面价值为8 730万元，公允价值为万元，公允价值为9 500万元。甲企业按万元。甲企业按净利润的净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。楼外，甲企业无其他的投资性房地产。借：投资性房地产借：投资性房地产本钱本钱 95 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧2 700 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 90 000 000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润6 930 000 盈余公积盈余公积770 000 第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产转换的会计处理一、投资性房地产转换的会计处理 一转换日确实定一转换日确实定 1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产到达自用投资性房地产开始自用，转换日为房地产到达自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。营管理的日期。2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。投资性房地产转换：一、本钱模式 投资性房地产 非投资性房地产二、公允价值模式 投资性房地产 非投资性房地产二本钱模式下的转换：二本钱模式下的转换：会计处理原如此：会计处理原如此：对应结转，不确认损益；对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。涉及存货的，不确认减值准备。1.投资性房地产转换为非投资性房地产：投资性房地产转换为非投资性房地产：1投资性房地产转换为自用房产投资性房地产转换为自用房产 借：固定资产借：固定资产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备 2投资性房地产转换为存货投资性房地产转换为存货 借：开发产品原投资性房地产的账面价值借：开发产品原投资性房地产的账面价值 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 账面价账面价值值 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 注意注意1：房地产公司用：房地产公司用“开发产品科目；开发产品科目；注意注意2：流动资产与非流动资产之间的准备通常不能对应：流动资产与非流动资产之间的准备通常不能对应结转。结转。2.非投资性房地产转换为投资性房地产：非投资性房地产转换为投资性房地产：1作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产存货在转换日的账面价值借：投资性房地产存货在转换日的账面价值 存货跌价准备已计提的跌价准备存货跌价准备已计提的跌价准备 贷：开发产品账面余额贷：开发产品账面余额 2自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或无形资产减值准备固定资产减值准备或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧摊销投资性房地产累计折旧摊销 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备【例题【例题1单项选择题】某企业的投资性房地产采用本钱单项选择题】某企业的投资性房地产采用本钱计量模式。计量模式。2021年年1月月1日，该企业将一项投资性房地产日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，万元，已提折旧已提折旧20万元，已经计提的减值准备为万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资万元。该投资性房地产的公允价值为性房地产的公允价值为75万元。转换日万元。转换日“固定资产的入固定资产的入账价值为万元。账价值为万元。A.100B.80C.70D.75三公允价值模式下的转换：三公允价值模式下的转换：1.投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为非投资性房地产 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益公允价值变动损益。公允价值变动损益。借：固定资产或开发产品公允价值借：固定资产或开发产品公允价值 贷：投资性房地产贷：投资性房地产本钱本钱 投资性房地产投资性房地产公允价值变动或借记公允价值变动或借记 公允价值变动损益或借记公允价值变动损益或借记2.非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产 投资性房地产，按照转换当日的公允价值计价投资性房地产，按照转换当日的公允价值计价 1转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益资本公积所有者权益资本公积其他资本公积其他资本公积 借：投资性房地产借：投资性房地产本钱公允价值本钱公允价值 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备或存货跌价准备固定资产减值准备或存货跌价准备 贷：固定资产或开发产品贷：固定资产或开发产品 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 2转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益公允价值变动损益；当期损益公允价值变动损益；借：投资性房地产借：投资性房地产本钱公允价值本钱公允价值 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备或存货跌价准备固定资产减值准备或存货跌价准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：固定资产或开发产品贷：固定资产或开发产品【例【例714】208年年3月月10日，甲房地产开发公司与乙企日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为租赁期开始日为208年年4月月15日。日。208年年4月月15日，该日，该写字楼的账面余额写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为万元，公允价值为47 000万元。万元。208年年12月月31日，该项投资性房地产的公允价值为日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。万元。1208年年4月月15日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产本钱本钱470 000 000 贷：开发产品贷：开发产品450 000 000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积20 000 000 2208年年12月月31日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 10 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 10 000 000 【例【例715】208年年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。以赚取租金收入。208年年10月月30日，甲企业完成了搬迁日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为208年年10月月30日，租赁期限为日，租赁期限为3年。年。208年年10月月30日，该办日，该办公楼原价为公楼原价为5亿元，已提折旧亿元，已提折旧14 250万元，公允价值为万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。借：投资性房地产借：投资性房地产本钱本钱350 000 000 公允价值变动损益公允价值变动损益7 500 000 累计折旧累计折旧142 500 000 贷：固定资产贷：固定资产500 000 000 【例题【例题4单项选择题】某企业的投资性房地产采用公允单项选择题】某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。价值计量模式。2021年年1月月1日，该企业将一项固定资产日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元，万元，已提折旧已提折旧20万元，已经计提的减值准备为万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资万元。该投资性房地产的公允价值为性房地产的公允价值为75万元。转换日投资性房地产的入万元。转换日投资性房地产的入账价值为万元。账价值为万元。A.100B.80C.70D.75【例题【例题5单项选择题】企业将采用公允价值模式计量的单项选择题】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入的会计科目是。值的差额应计入的会计科目是。A.投资收益投资收益B.公允价值变动损益公允价值变动损益 C.资本公积资本公积D.其他业务收入其他业务收入【例题【例题6单项选择题】如下各项中，能够影响企业当期损单项选择题】如下各项中，能够影响企业当期损益的是。益的是。A.采用本钱计量模式，期末投资性房地产的可收回金采用本钱计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值额高于账面价值 B.采用本钱计量模式，期末投资性房地产的可收回金采用本钱计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面余额额高于账面余额 C.采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面余额价值高于账面余额 D.采用公允价值计量模式，自用的房地产转换为投资采用公允价值计量模式，自用的房地产转换为投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值性房地产时，转换日公允价值大于账面价值【例题【例题7多项选择题】如下有关投资性房地产的说法中，多项选择题】如下有关投资性房地产的说法中，正确的有。正确的有。A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进展摊销对投资性房地产计提折旧或进展摊销 B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日通常为租赁期开始日时，其转换日通常为租赁期开始日 C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在本钱模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换在本钱模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值后的入账价值 D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入所有者权益其差额计入所有者权益 E.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值大于原账面价值的，投资性房地产，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益其差额计入所有者权益二、投资性房地产处置的处理二、投资性房地产处置的处理 一采用本钱模式计量的投资性房地产的处置一采用本钱模式计量的投资性房地产的处置 1.出售或转让的：出售或转让的：借：银行存款实际收到的金额借：银行存款实际收到的金额 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务本钱借：其他业务本钱 投资性房地产累计折旧摊销投资性房地产累计折旧摊销 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 2.报废或毁损的：报废或毁损的：借：待处理财产损溢借：待处理财产损溢 投资性房地产累计折旧摊销投资性房地产累计折旧摊销 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 报经批准后处理：报经批准后处理：借：工程物资或银行存款按残料价值或变价收入借：工程物资或银行存款按残料价值或变价收入 其他应收款可收回的赔偿款其他应收款可收回的赔偿款 其他业务本钱按差额其他业务本钱按差额 贷：待处理财产损溢贷：待处理财产损溢二采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置二采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置 1.出售或转让的：出售或转让的：借：银行存款实际收到的金额借：银行存款实际收到的金额 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务本钱借：其他业务本钱 贷：投资性房地产贷：投资性房地产本钱本钱 或借记投资性房地产或借记投资性房地产公允价值变动公允价值变动 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他业务本钱或相反分录贷：其他业务本钱或相反分录 假设存在原转换日计入资本公积的金额，如此：假设存在原转换日计入资本公积的金额，如此：借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 贷：其他业务本钱贷：其他业务本钱 2.报废或毁损的：报废或毁损的：借：待处理财产损溢借：待处理财产损溢 贷：投资性房地产贷：投资性房地产本钱本钱 或借记投资性房地产或借记投资性房地产公允价值变动公允价值变动 3.报经批准后处理：报经批准后处理：借：工程物资或银行存款按残料价值或变价收入借：工程物资或银行存款按残料价值或变价收入 其他应收款可收回的赔偿款其他应收款可收回的赔偿款 其他业务本钱按差额其他业务本钱按差额 贷：待处理财产损溢贷：待处理财产损溢【例题【例题8计算分析题】计算分析题】2021教材教材 P134【例【例717】甲】甲为一家房地产开发企业，为一家房地产开发企业，207年年3月月10日，甲企业与乙日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为业使用，租赁期开始日为207年年4月月15日。日。207年年4月月15日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为万元，公允价值为47 000万元。万元。207年年12月月31日，该项投资性房地产的公允日，该项投资性房地产的公允价值为价值为48 000万元。万元。208年年6月租赁期届满，企业收回月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。1207年年4月月15日，存货转换为投资性房地产：日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产借：投资性房地产本钱本钱470 000 000贷：开发产品贷：开发产品450 000 000资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 20 000 0002207年年l2月月31日，公允价值变动：日，公允价值变动：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 10 000 0003208年年6月，出售投资性房地产：月，出售投资性房地产：借：银行存款借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入贷：其他业务收入550 000 000借：其他业务本钱借：其他业务本钱480 000 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产本钱本钱470 000 000公允价值变动公允价值变动 10 000 000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务本钱：同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务本钱：借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益10 000 000贷：其他业务本钱贷：其他业务本钱10 000 000同时，将转换时原计入资本公积的局部转入其他业务本钱：同时，将转换时原计入资本公积的局部转入其他业务本钱：借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积20 000 000贷：其他业务本钱贷：其他业务本钱20 000 000 【例题【例题9单项选择题】某企业处置一项以公允价值模式计单项选择题】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性万元，投资性房地产的账面余额为房地产的账面余额为80万元。其中本钱为万元。其中本钱为70万元，公允价万元，公允价值变动为值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为万元。万元。A.30B.20C.40D.10【例题【例题10单项选择题】单项选择题】207年年2月月5日，甲公司资产管理部日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。207年年2月月10日，董日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的本钱为期内不会发生变化。当日，办公楼的本钱为3 200万元，已计提万元，已计提折旧为折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进展后续计量。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进展后续计量。207年年2月月20日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自赁期为自207年年3月月1日起日起2年，年租金为年，年租金为360万元。万元。办公楼办公楼207年年12月月31日的公允价值为日的公允价值为2 600万元，万元，208年年12月月31日的公允价值为日的公允价值为2 640万元。万元。209年年3月月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款出售，取得价款2 800万元。万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下第要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下第1题至题至2题。题。1.甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是。A.207年年2月月5日日 B.207年年2月月10日日 C.207年年2月月20日日 D.207年年3月月1日日 2.甲公司甲公司209年度因出售办公楼而应确认的损益金额是年度因出售办公楼而应确认的损益金额是。A.160万元万元B.400万元万元 C.1 460万元万元D.1 700万元万元 1、甲公司主要从事房地产开发经营业务，、甲公司主要从事房地产开发经营业务，2021年发生如年发生如下经济业务下经济业务12021年年年年6月甲公司建造的三座一样结构办公楼即月甲公司建造的三座一样结构办公楼即将完工时，甲公司与将完工时，甲公司与B公司签订经营租赁合同，将其中一公司签订经营租赁合同，将其中一座办公楼租赁给座办公楼租赁给B公司使用，租赁期开始日为办公楼到达公司使用，租赁期开始日为办公楼到达预定可使用状态的日期。预定可使用状态的日期。2021年年6月月1日三座办公楼到达日三座办公楼到达预定可使用状态并交付使用，三座办公楼的本钱均为预定可使用状态并交付使用，三座办公楼的本钱均为50 000万元。万元。22021年年10月，建成商品房月，建成商品房10栋，取得预售许可证，栋，取得预售许可证，商品房本钱为商品房本钱为1 000万元。万元。3为改善职工住宿环境，将未出售的商品房给本公司为改善职工住宿环境，将未出售的商品房给本公司职工居住，出租商品房本钱为职工居住，出租商品房本钱为100万元。万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下各题。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下各题。(1)、如下工程中，属于投资性房地产的是、如下工程中，属于投资性房地产的是。A.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产置但继续用于出租的房地产B.房地产开发公司开发的商品房房地产开发公司开发的商品房C.企业拥有并自行经营的旅馆、饭店企业拥有并自行经营的旅馆、饭店D.出租给本企业职工居住的宿舍出租给本企业职工居住的宿舍(2)、投资性房地产的初始入账本钱总计。、投资性房地产的初始入账本钱总计。A.51 000万元万元B.50 000万元万元C.51 100万元万元D.151 100万元万元2、2021年年1月月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为明的价款为100万元，款项以银行存款支付。万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈购入该建筑物发生的谈判费用为判费用为0.2万元，差旅费为万元，差旅费为0.3万元。万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下各题。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下各题。(1)、如下各项中，应计入外购投资性房地产取得时实际本钱的是、如下各项中，应计入外购投资性房地产取得时实际本钱的是。A.契税契税B.差旅费差旅费C.谈判费谈判费D.因外购投资性房地产筹资发生的借款费用因外购投资性房地产筹资发生的借款费用(2)、该投资性房地产的入账价值为。、该投资性房地产的入账价值为。A.100万元万元B.117万元万元C.117.5万元万元D.100.5万元万元 3、甲公司对投资性房地产采用本钱模式进展后、甲公司对投资性房地产采用本钱模式进展后续计量，续计量，2021年发生的与投资性房地产有关的后年发生的与投资性房地产有关的后续支出如下：续支出如下：12021年年6月月30日开始对投资性房地产日开始对投资性房地产A进展进展改进，改进后将继续用于经营出租。该投资性房改进，改进后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为用寿命为20年，预计净残值为零，已使用年，预计净残值为零，已使用4年。年。改进期间共发生改进支出改进期间共发生改进支出100万元，均满足资本万元，均满足资本化条件，化条件，2021年年12月月31日改进完成。日改进完成。22021年年10月对投资性房地产月对投资性房地产B进展日常维进展日常维修，发生维修支出修，发生维修支出50万元。万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下各题。下各题。(1)、如下关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的答案是、如下关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的答案是。A.投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入到投资性投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入到投资性房地产的本钱房地产的本钱B.投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入到当期投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入到当期损益损益C.企业对投资性房地产进展改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地企业对投资性房地产进展改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工程程D.采用本钱模式计量的投资性房地产在再开发期间是不用计提折旧或采用本钱模式计量的投资性房地产在再开发期间是不用计提折旧或摊销摊销(2)、2021年末投资性房地产年末投资性房地产A的账面价值为。的账面价值为。A.487.5万元万元B.500万元万元C.475万元万元D.100万元万元(3)、2021年投资性房地产影响损益的金额为。年投资性房地产影响损益的金额为。A.50万元万元B.12.5万元万元C.75万元万元D.62.5万元万元 4、甲公司拥有一项投资性房地产，采用本钱模、甲公司拥有一项投资性房地产，采用本钱模式进展后续计量。式进展后续计量。2021年年1月月1日，甲公司认为该日，甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从本钱模式转换为公允价值模式计量。资性房地产从本钱模式转换为公允价值模式计量。2021年年1月月1日，该写字楼的原价为日，该写字楼的原价为3 000万元，万元，已计提折旧已计提折旧300万元，账面价值为万元，账面价值为2 700万元，公万元，公允价值为允价值为3 200万元。不考虑所得税影响。万元。不考虑所得税影响。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下各题。下各题。(1)、关于投资性房地产计量模式的变更，如下说法不正、关于投资性房地产计量模式的变更，如下说法不正确的答案是。确的答案是。A.本钱模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更本钱模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更B.已经采用本钱模式计量的投资性房地产，可以从本钱模已经采用本钱模式计量的投资性房地产，可以从本钱模式转为公允价值模式式转为公允价值模式C.非投资性房地产转换为投资性房地产，应当作为会计政非投资性房地产转换为投资性房地产，应当作为会计政策变更策变更D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为本钱模式允价值模式转为本钱模式(2)、甲公司关于投资性房地产计量模式变更的处理中，、甲公司关于投资性房地产计量模式变更的处理中，正确的答案是。正确的答案是。A.确认资本公积确认资本公积500万元万元B.确认资本公积确认资本公积200万元万元C.确认公允价值变动损益确认公允价值变动损益500万元万元D.调整留存收益调整留存收益500万元万元 5、甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。有关、甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。有关资料如下：资料如下：12021年年9月月6日，甲公司资产管理部门建议管理日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。层将一闲置办公楼用于出租。22021年年9月月10日，董事会批准关于出租办公楼日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日公允价值为当日公允价值为2 000万元。万元。32021年年9月月20日，甲公司与承租方签订办公楼日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自租赁合同，租赁期为自2021年年10月月1日起日起2年，年租金为年，年租金为2000万元。万元。2021年年3月月20日公允价值为日公允价值为2 100万元。万元。2021年年10月月1日日2200万元万元4转换日的固定资产原值为转换日的固定资产原值为1 500万元，已计提折万元，已计提折旧为旧为500万元。万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下问要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下问题。题。(1)、甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是、甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是。A.2021年年9月月6日日 B.2021年年9月月10日日C.2021年年9月月20日日 D.2021年年10月月1日日(2)、2021年将自用办公楼转换为投资性房地产，转换日年将自用办公楼转换为投资性房地产，转换日公允价值与账面价值的差额表述正确的答案是。公允价值与账面价值的差额表述正确的答案是。A.公允价值大于其账面价值的差额公允价值大于其账面价值的差额1 000万元计入资本公万元计入资本公积积 B.公允价值大于其账面价值的差额公允价值大于其账面价值的差额1 100万元计入公允价万元计入公允价值变动损益值变动损益C.公允价值大于其账面价值的差额公允价值大于其账面价值的差额1 200万元计入资本公万元计入资本公积积D.公允价值大于其账面价值的差额公允价值大于其账面价值的差额1 300万元计入公允价万元计入公允价值变动损益值变动损益6、甲企业、甲企业2021年年1月月1日外购一幢建筑物，含税售价日外购一幢建筑物，含税售价500万，该建筑用于出万，该建筑用于出租，年租金租，年租金20万，每年年初收取。该企业采用公允价值模式对其进展后续计万，每年年初收取。该企业采用公允价值模式对其进展后续计量。量。2021年年12月月31日该建筑物的公允价值为日该建筑物的公允价值为520万元，万元，2021年年12月月31日该建日该建筑物的公允价值为筑物的公允价值为510万，万，2021年年1月月1日甲企业出售该建筑物，售价日甲企业出售该建筑物，售价510万。万。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下各题。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，答复如下各题。、如下关于投资性房地产处置的说法中，不正确的答案是。、如下关于投资性房地产处置的说法中，不正确的答案是。A.采用本钱模式计量的投资性房地产处置时应将投资性房地产账面价值转入采用本钱模式计量的投资性房地产处置时应将投资性房地产账面价值转入其他业务本钱其他业务本钱B.企业处置投资性房地产时，应当将处置收入计入其他业务收入企业处置投资性房地产时，应当将处置收入计入其他业务收入C.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，应转入投资收益积的金额，应转入投资收益D.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将累计公允价值企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将累计公允价值变动转入其他业务本钱变动转入其他业务本钱、2021年年1月月1日甲企业处置投资性房地产时，影响损益的金额合计是日甲企业处置投资性房地产时，影响损益的金额合计是。A.0B.10万元万元C.20万元万元D.30万元万元 7、在对企业外购或自行建造的投资性房地产进、在对企业外购或自行建造的投资性房地产进展初始计量时，其不正确的处理方法是。展初始计量时，其不正确的处理方法是。A.无论采用公允价值模式还是本钱模式进展后续无论采用公允价值模式还是本钱模式进展后续计量投资性房地产，均应按照本钱进展初始计量计量投资性房地产，均应按照本钱进展初始计量B.采用公允价值模式进展后续计量投资性房地产，采用