第三章土地管理法律制度

第三章 土地管理法律制度2009.3.10长江大学工程技术学院城建系内容提要n土地所有权与使用权n土地管理基本制度n建设用地的取得2009.3.10长江大学工程技术学院城建系第一节 土地管理法概述一、土地的概念与特征 1、土地的概念 n地理学n经济学n政治学n法学能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆地表层与地表能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆地表层与地表上下一定空间之和上下一定空间之和2009.3.10长江大学工程技术学院城建系一、土地的概念与特征 2、土地分类n农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等 n建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等 n未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地2009.3.10长江大学工程技术学院城建系一、土地的概念与特征 3、土地的特征 n土地位置的固定性 n土地面积的有限性 n土地利用的永久性2009.3.10长江大学工程技术学院城建系二、土地管理法的概况 1、土地管理法的概念 n土地管理法是调整人们在开发、利用、管理和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称n广义和狭义2009.3.10长江大学工程技术学院城建系2、土地管理法的立法目的 n维护土地的社会主义公有制n加强土地管理n保护、开发土地资源，合理利用土地 n切实保护耕地 n促进社会经济的可持续发展2009.3.10长江大学工程技术学院城建系3、土地管理法的调整对象n土地民事法律关系主要是指平等主体之间的就土地的开发、利用、交易所发生的财产性的社会关系 n土地行政法律关系是指国家土地行政管理部门依法履行土地管理监督管理职责时与个人、组织之间发生的社会关系2009.3.10长江大学工程技术学院城建系4、土地管理法的发展历程 n中华人民共和国土地改革法（1950）n宪法（1982,1988）n中华人民共和国土地管理法（1986）n中华人民共和国城市房地产管理法（1994）n土地管理法（修订）（1998,2004）2009.3.10长江大学工程技术学院城建系2009.3.10长江大学工程技术学院城建系第二节第二节 土地的利用和保护土地的利用和保护一、土地的所有权n国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利n特征n主体的特定性 n交易的禁止性 n权属的稳固性 n内容的可分离性2009.3.10长江大学工程技术学院城建系一、土地的所有权1、国家土地所有权n国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利范围：（1）城市市区（通说为城市建成区）的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地；（4）国家依法征用的土地；2009.3.10长江大学工程技术学院城建系2、集体土地所有权 n集体土地所有权是指农民集体全体成员依法对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分的权利 n农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n农民集体所有权的土地范围（1）除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地；（2）农村村民的宅基地和自留地、自留山；（3）土地改革时期分给农民并颁发了土地的所有权证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的；（4）不具上述情形，但农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，或者虽然未满20年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n集体土地所有权的主体n农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系二、土地的使用权 n土地使用权是指土地使用人（法人、自然人、非法人组织）根据法律规定或合同的约定，依法对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、收益的权利。土地使用权是一项独立的财产权2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n特征 n派生性 n独立性 n土地管理法规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度；国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用2009.3.10长江大学工程技术学院城建系1、国有土地使用权n国有土地使用权是指土地使用人依法对国有土地进行占有、使用、收益的权利 n土地管理法第2条规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n有偿取得土地使用权 n划拨土地使用权2009.3.10长江大学工程技术学院城建系2、集体土地使用权 n集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利 n农地使用权 土地承包经营权 n农村建设用地使用权 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系3、土地承包经营权n土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有的或国家所有但由集体长期使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利n2002年公布的农村土地承包法进一步具体规定了土地承包经营权的内容，赋予了农民长期而有保障的物权性质的土地使用权，奠定了新时期农村经济发展的法制基础 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n主要内容（1）农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织发包的土地，任何组织和个人不得剥夺或者非法限制其承包土地的权利。国家保护承包方的土地承包经营权（2）要求县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认承包方的土地承包经营权2009.3.10长江大学工程技术学院城建系（3）在承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更、解除承包合同，也不得因集体经济组织的分立、合并而变更、解除合同。国家机关及其工作人员不得利用职权变更、解除承包合同（4）国家保护承包方依法、自愿、有偿地采取转包、出租、互换、转让、入股等方式，进行土地承包经营权流转（5）侵害土地承包经营权的侵权行为人，应当按照法律规定的侵害物权的方式承担民事责任 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系4、土地权属的确认和确定n农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权n农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权n单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权n未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理2009.3.10长江大学工程技术学院城建系5、土地权属争议的解决n协商n政府处理 n诉讼2009.3.10长江大学工程技术学院城建系三、土地利用总体规划制度1、概念n土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会、经济发展需要、国土整治和资源与环境保护要求、土地使用现状及实际供给能力等各项因素，对土地的开发、利用、治理和保护所作出的时间上和空间上的总体安排和设计方案2009.3.10长江大学工程技术学院城建系土地利用总体规划的内容n土地资源和土地利用现状分析n土地供需预测 n确定土地利用的目标和方针 n划分土地利用区域或土地利用分区 n编制规划方案 n实施规划措施2009.3.10长江大学工程技术学院城建系2、土地利用总体规划的编制 n土地利用总体规划的编制的总体要求 n下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制n土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n土地利用总体规划的编制的依据 n国民经济和社会发展规划 n国土整治和资源环境保护要求 n土地供给能力 n各项建设对土地的需求 n上一级的土地利用总体规划 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n土地利用总体规划的编制的原则 n严格保护基本农田，控制非农田建设占用农用地 n提高土地利用率 n统筹安排各类、各区域用地 n保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用 n占用耕地和开发复垦耕地相平衡2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n土地利用总体规划的编制的审批 n全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准n省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准n省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准n其他土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n土地利用总体规划的修改 n经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途n上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n土地利用总体规划与其他相关规划的协调 n与城市总体规划、村庄和集镇规划的协调n与江河、湖泊综合治理与开发利用规划的协调 n注意：土地利用总体规划、城市总体规划、国民经济与社会发展规划的区别和联系2009.3.10长江大学工程技术学院城建系3、土地利用年度计划n“各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。”(土地管理法第24条)n土地利用年度计划管理办法(1999)n农用地（含耕地）转用计划指标n耕地保有量计划指标 n土地开发整理计划指标 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系4、相关制度（1）土地调查制度n对土地权属、土地利用现状、土地条件，包括土地数量、质量、分布等方面的情况通过了解查询、勘验、检查等方法进行的调查n工作内容n土地利用现状调查 n土地条件调查 n土地权属调查 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系（2）土地等级评定n国家有关部门根据土地调查成果，规划土地用途和国家制定的统一标准，按照土地的自然属性和经济属性，经综合评定后确定的土地质量和价值的活动2009.3.10长江大学工程技术学院城建系（3）土地统计n国家对土地的数量、质量、分布、利用状况和权属状况进行调查、汇总、统计分析，为土地管理提供统计资料，并通过统计监督对土地利用状况进行检查的制度2009.3.10长江大学工程技术学院城建系（4）土地利用状况动态监测制度 n国家运用遥感技术、电子计算机技术和其他现代化手段，对全国及国家确定的重点地区的土地利用变化情况，特别是城镇建设用地和耕地变化情况进行连续监测，为决策提供及时准确的各类土地的数据 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系四、耕地保护制度1、耕地与耕地保护n耕地：用于种植农作物的土地n“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策2009.3.10长江大学工程技术学院城建系2、耕地总量动态平衡制度n严格控制耕地转为非耕地 n占有耕地补偿平衡 n建设占用耕地的耕作层利用 n省级人民政府在耕地总量动态平衡中的责任2009.3.10长江大学工程技术学院城建系3、基本农田保护制度n基本农田：按照一定时期人口和国民经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地n为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定特定保护区域2009.3.10长江大学工程技术学院城建系（1）基本农田保护区的划定 n经国务院有关主管部门或者县级以上人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地n有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田n蔬菜生产基地n农业科研、教学试验田n国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系（2）基本农田保护 n数量保护n地方各级人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内基本农田的数量不减少n基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用n非农业建设必须节约使用土地n禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田n基本农田的质量保护 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系4、土地开发、整理、复垦n土地开发：为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n土地整理：通过采取各种措施，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕种面积，改善农业生产条件和生态环境的行为2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n土地复垦：对在生产建设过程中，因挖掘、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动2009.3.10长江大学工程技术学院城建系第三节第三节 建设用地建设用地一、建设用地的概念n建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等n从广义上讲，建设用地是指一切非农建设和农业建设用地2009.3.10长江大学工程技术学院城建系二、国有建设用地n国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公共事业所需要使用的土地n城镇居民住宅用地和公共设施用地 n工矿区用地 n交通用地 n水利建设用地 n旅游区用地 n军事设施用地 n其他有特殊要求地用地2009.3.10长江大学工程技术学院城建系1、国有建设用地使用权 的取得n有偿使用的方式 n出让、租赁、作价或者入股 n划拨方式n国家机关用地和军事用地n城市基础设施用地和公益事业用地n国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 n法律、行政法规规定的其他用地2009.3.10长江大学工程技术学院城建系2、国有建设用地的使用n以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地n建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地2009.3.10长江大学工程技术学院城建系3、国有建设用地的收回n为公共利益需要使用土地的n为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的n土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的n因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的n公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的n依照前面（1）、（2）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿n注意：土地使用权出让和转让暂行条例第39条有关地上建筑物的规定2009.3.10长江大学工程技术学院城建系4、国家建设征收土地和补偿n国家为了公共利益的需要，将集体所有土地转变为国有土地的强制手段n征收土地的审批权限 n征收下列土地的，由国务院批准n基本农田 n基本农田以外的耕地超过35公顷的 n其他土地超过70公顷的 n征收前款以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案；征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n征收土地的实施n 征地公告n征地补偿公告n补偿登记2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n征收土地的补偿 n土地补偿费 n安置补助费 n地上附着物和青苗补偿费 n新菜地开发建设基金重庆市征地补偿标准重庆市征地补偿标准2009.3.10长江大学工程技术学院城建系5、农用地转用n指将耕地、林地、草地等农业生产用土地，按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后，转变为建造建筑物、构筑物的土地的行为 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n审批手续n省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准n在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n程序n市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府n有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准n农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地2009.3.10长江大学工程技术学院城建系6、临时用地n指在建设施工过程中或者地质勘查过程中需要临时使用国有或者集体所有的土地，使用完毕后，即恢复土地原状或改善土地利用状况，并归还土地所有人的土地的行为n临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年2009.3.10长江大学工程技术学院城建系第四节第四节 法律责任法律责任n土地民事法律责任n土地行政法律责任 n行政处罚 n行政处分n土地刑事法律责任 n非法转让、倒卖土地使用权罪n非法占用耕地罪 n非法批准征用、占用土地罪和非法低价出让国有土地使用权罪2009.3.10长江大学工程技术学院城建系案例分析n上诉人（原审原告）沈阳某信号厂，住所地沈阳市铁西区。法定代表人张某，系该厂厂长。被上诉人（原审被告）卜某，男，1970年6月1日出生，住沈阳市于洪区。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系案件基本事实 n经审理查明，原告投资设立了活性炭分厂。2000年，原告以大潘镇企业公司活性炭厂的名义取得该地国有土地使用证，使用权类型为划拨。2001年11月21日，原、被告双方签订了租赁协议，约定将活性炭分厂整个厂区厂房租给卜某，租期为3年，即从2002年1月1日到2004年12月31日，年租金25,000元，合同第五条规定“上诉人如出卖房屋需在2个月前通知被上诉人，且不能在每年11月到第二年3月间的冬季进行，上诉人在承租期内出卖房屋要给予被上诉人动迁损失费4万元。”2002年2月1日，上诉人厂长办公会议决定出售位于马贝村的活性炭分厂。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n4月25日上诉人电话通知被上诉人卜某同月27日要公开拍卖马贝村活性炭分厂，被上诉人因要去外地，本人无法参加竞买，表示委托他人参加竞买。同月27日在拍卖会上，被上诉人内弟吴某以被上诉人名义参加了竞买。经过10轮竞拍，沈阳市中天生物柴油加工试验厂以131万元获胜。被上诉人内弟吴某以被上诉人名义最高报价为127万元。同日上诉人给被上诉人发出通知，告之活性炭分厂拍卖情况，要求被上诉人于同年6月30日前搬走。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n同月28日，上诉人（称谓甲方）与沈阳市中天生物柴油加工试验厂（称谓乙方）签订了转让协议，约定甲方将活性炭分厂土地使用权及地上建筑物转让给乙方，乙方于本协议签订后15日内将131万元转让费付给甲方，甲方接到转让费60日内将厂区原承租单位清除出厂，把厂区完整交给乙方，否则第延期一个月甲方给付乙方4万元补偿。同年4月30日被上诉人给上诉人回函，表示不同意搬迁，如强行搬迁要求补偿直接经济损失人民币80万元。此后，双方多次谈判协商，同年6月14日被上诉人要求给付补偿费降到365,000元，上诉人主张按签订的租赁协议执行。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系一审判决 n原审法院的认定与判决 一审法院认为，原被告签定的租赁合同合法有效，合同中规定的原告可以终止合同的条件尚未成就，第五条规定“出租方的变更”实质为原告应履行的义务，而原告未能适当履行，即未在出卖前两个月通知被告，只在出卖前两天通知被告，违背了法律规定的合理期限，又未采取任何补救措施，使原告未能享有合法拥有的权利。租赁物出卖并不必然解除租赁合同，原告解除合同的要求显属不当。依据中华人民共和国合同法第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十条之规定，判决如下：一、原、被告所签订的租赁合同继续履行；二、驳回原告的诉讼请求。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩理由 n宣判后，沈阳某信号厂以原审法院未查清事实，适用法律不当为由提起上诉。理由如下：上诉人已经履行了通知义务，符合合同解除条件。2002年4月25日上诉人电话通知被上诉人卜某同月27日要公开拍卖马贝村活性炭分厂，被上诉人因要去外地，本人无法参加竞买，表示委托他人参加竞买。同月27日在拍卖会上，被上诉人内弟吴某以被上诉人名义参加了竞买。因报价过低没有竟买成功。之后上诉人有给了被上诉人两个月的搬迁时间，符合合同解除条件。因此，请求二审依法判决解除合同。被上诉人卜某认为，原审法院判决认定上诉人未尽到通知义务，判决合同继续履行是正确的，要求维持原判。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系二审法院的认定与判决 n二审法院认为，双方当事人于2001年11月21日签订的租赁协议合同有效。上诉人在转让该厂区厂房时是根据双方签订的协议的内容而实施的，并及时通知了被上诉人，被上诉人委托内弟参加了该厂区厂房的竟买，在上诉人与竟买获胜者签订转让协议时，给被上诉人留出了2个月的搬迁时间，符合双方约定合同解除的条件，故应判决解除双方签订的租赁协议。鉴于双方当事人在租赁协议第5条第1款中约定“甲方出卖房屋需在2个月前通知乙方，且不能在每年11月到第二年3月间的冬季进行”，主要是因冬季不便进行土建施工安装锻造机器设备，因此，在确定解除时间应遵守双方这一约定。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n综上所述，依照中华人民共和国民法通则第106条第1款、111条和中华人民共和国民事诉讼法第153条第1款（3）项的规定，判决如下；一、撤销于洪区人民法院（2002）于经初字第319号民事判决；二、本判决生效后于2003年4月15日前，被上诉人将双方争执的位于沈阳市于洪区大潘镇马贝村沈阳某信号厂活性炭分厂厂区厂房腾空交给上诉人，逾期未搬迁，按中华人民共和国民事诉讼法第232条和最高法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第295条执行，并给付厂区厂房使用费（从2002年11月21日起开始计算至将厂区厂房腾空交付给上诉人止，按年25,000元计算）；三、于本判决生效后15日内上诉人给付被上诉人搬迁费人民币4万元；四、驳回双方其他诉讼请求。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系评析 n本案涉及当前房地产审判中一个十分敏感的问题国有划拨土地使用权的出租、转让行为的效力问题。n过去我们一直认为，按照城市房地产管理法第三十九条的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”未经审批擅自出租转让的行为，损害了国家的利益，应为无效合同。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n新合同法实施后，在鼓励和保护交易及交易安全的形势下，仍将此类合同一概的认定为无效合同，不符合合同法保护当事人意识自治的原则和鼓励交易的原则。而应实事求是地结合不同情况，区别对待。n 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n首先，应将作为合同生效要件的“批准、登记”与合同标的物发生物权变动时的“公示登记”区别开来。按民法上的物权行为理论，物权在法律上属于支配权，债权在法律上属于请求权（当事人订立合同后，会在当事人之间产生请求权的约束力）。中国社科院民法研究室主任孙宪忠 教授认为，“不动产登记是物权设定成功的表征，登记之后，才能依法取得物权。当事人之间为转移物权而订立的合同，在当事人之间会产生请求权的约束力；但是也正是因为请求权只是在当事人之间产生约束力，所以这一合同成立以及有效不必以不动产登记作为必要条件，债权对第三人没有约束力，所以合同的成立不必要进行公示，也就是说，合同完全可以因为当事人之间的意思表示一致而成立和有效。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n合同的成立有效，不是物权有效变动的充分必要条件，不能因为合同成立有效就自然发生的物权成立或者有效结果。”可见，作为物权变动公示效力的登记，并不直接影响合同的效力。未进行登记，当事人之间订立的合同，只要不符合中华人民共和国合同法第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律法规禁止性规定，就应为有效合同，受法律保护。不经登记的不动产转让合同，只是不发生对抗第三人的效力。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系n其次，要结合享有土地使用权主体的情况来确定合同的效力。按照城市房地产管理法对国有划拨土地使用权主体进行了限定，该法第二十三条规定，“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”。但是，实践中因计划经济时期对国有划拨土地使用权管理的不规范，历史的原因造成享受国有划拨土地使用权的主体已经远远超出了上述范围，很多生产流通领域中经营性企业也享有国有划拨土地使用权。这种使用权已经成为企业的一种财产权利，它的流通，有利于企业盘活资产，促进企业提高效益；有利于提高国有土地的利用价值，促进城市的综合改造。因此，如果一概限制其流通，显然是不切合实际的。2009.3.10长江大学工程技术学院城建系作业n1、行政征收，行政征用，行政没收，行政征购分别是什么意思，有什么不同？n 2009.3.10长江大学工程技术学院城建系演讲完毕，谢谢观看！