重庆雪岭仙山风情商业街招商策划方案

芳草地雪岭仙山风情商业街芳草地雪岭仙山风情商业街招商策划书招商策划书 项目概况 项目SWOT分析 周边市场调查 商业业态研判 运营建议及招商政策建议 招商计划策略目录项目名称项目名称：芳草地雪岭仙山 区位位置区位位置：位于武隆县仙女山新区 项目规模项目规模：占地1000亩，容积率0.6 项目个体特征项目个体特征：结合原始地貌风景，秉承尊重自然法则，遵循原生地貌和环境，把建筑融入仙女山优美的大自然环境之中，营建自然、舒适、优美、层次丰富的休闲居住消费环境，是目前仙女山新区规模最大的开发项目，将营建集休闲、度假旅游、商业配套、户外运动为一体的西班牙风情大型高端复合社区。项目基本概况 风情商业街（商业中心）位于项目南大门入口处，紧邻北环路，是项目日后人流量最集中区域。现阶段可租赁面积为2730，主要消费人群为度假休闲的小区业主，预估人流旺季为4-10月。社区商业分布图 交通路网环境交通路网环境 项目概况 项目SWOT分析 周边市场调查 商业业态研判 运营建议及招商政策建议 招商计划策略目录 优势分析（优势分析（Strength）：）：1）区位优势风情商业街（商业中心）位于项目南大门入口处，紧邻北环路，是项目日后人流量最集中区域。2）配套优势本社区集休闲、户外运动为一体3)交通优势是重庆一小时经济圈辐射渝东南和黔东北的重要交通、商贸枢纽。劣势分析（劣势分析（Weakness）：）：1）周边商业劣势周边现有商业普遍存在档次低、形象差的现象；形态较为单一，不能满足业主更便利、更丰富、更高层次的消费需求。2）距离主城区有一定距离，交通阻抗较大。项目SWOT分析 机会分析机会分析（Opportunity）：）：1）市场机会项目地处通往“仙女山国家深林公园”“天生三桥”风景区要冲，距县城约17公里，到仙女山深林公园仅6公里，至天生三桥 只需6分钟车程，它直接影响消费行为。2）稀缺性周边商业不能满足已入住业主客户的消费需求，本项目业态定位须弥补周边商业空白，日常生活型商业对本项目业主客户时间和空间的影响；威胁分析（威胁分析（Threats）：）：1）目前项目商业体量不多且当前入住人气较差，社区商业开业初期，是经营启动阶段，按目前项目现状，商家必然都有一定的经营难度（还有前期商铺装修投入），需要一定时间进行市场培育。2）存在毗邻的隆鑫.花漾的山谷和仙山流云等大型旅游地产项目的开发。项目SWOT分析 项目概况 项目SWOT分析 周边市场调查 商业业态研判 运营建议及招商政策建议 招商计划策略目录调研对象：仙女山镇主营业态：农贸市场、小型超市、路边餐馆、美容美发、银行、服饰专卖、电器专卖等经营状况：冷清租赁水平：20元/-40元/月分析：周边现有商业普遍存在档次低、形象差的现象；除“仙女山镇路段”外，周边商业密集度较低，难以形成集聚效应，对周边居民的日常生活、购物消费等造成不便；周边商业形态较为单一，不能满足业主更便利、更丰富、更高层次的消费需求。仙女山镇商业租售市场调查 仙女山镇商业现状仙女山镇商业现状项目商业现状项目商业现状区位区位仙女山镇镇中心是最核心商业片区仙女山镇镇中心是最核心商业片区不属于传统商业片不属于传统商业片区，商业氛围淡薄区，商业氛围淡薄客户群体客户群体本地居民消费本地居民消费本项目及其邻近高档住宅的住户本项目及其邻近高档住宅的住户消费水平消费水平中低档次，主要以生活用品类中低档次，主要以生活用品类为主要消费品为主要消费品符合项目整体定位，符合项目整体定位，符合住宅的高档次定位符合住宅的高档次定位经营客户经营客户符合相关经营条例即可，符合相关经营条例即可，对业态不受限制对业态不受限制商家引进尽量本土化，建议仙女山镇周边及武商家引进尽量本土化，建议仙女山镇周边及武隆县城商家或项目业主意向群体。隆县城商家或项目业主意向群体。作为本项目第一批商业供应的社区商业中心，其核心消费体是所有入住本项目的客户，目前其承担着满足已入住客户最基本的生活需求和提升项目生活质量从而提升入住率的艰巨任务。因而针对本项目的初始业态规划考量，主要是从以下两点来考虑：实现补充和完善周边现有业态，采用适应性、阶段性的引进措施；满足社区住户不同商业需求最大倾向性 仙女山镇商业调研给我们的思考 项目概况 项目SWOT分析 周边市场调查 商业业态研判 运营建议及招商政策建议 招商计划策略目录目标消费客户：目标消费客户：芳草地雪岭仙山及周边社区居民为主芳草地雪岭仙山及周边社区居民为主据调查，有据调查，有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群的人群会选择居家附近就餐。会选择居家附近就餐。消费档次定位：消费档次定位：中高档中高档 本社区的高档本社区的高档休闲度假居住区休闲度假居住区，已经决定了项目消费档次会是中高，已经决定了项目消费档次会是中高档次档次 消费群及档次定位消费群及档次定位 马斯洛需求层次理马斯洛需求层次理根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求,而休闲度假旅游而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式作为最高层次的旅游方式,迎合了时代的发展步伐迎合了时代的发展步伐,必将成为时必将成为时尚的主流。尚的主流。规划业态面积比例商品类商品类旅游休闲类旅游休闲类图书音像文化制品类副食品产品类茶餐厅咖啡健身桑拿运动类配套服务类配套服务类KTV酒吧旅游会议度假类快餐糕点屋保健医疗康体美容美发银行类居家消费类旅游服务类 商业业态配比依据商业业态配比依据城市的边缘，基本无配套城市的边缘，基本无配套区域条件区域条件交通条件一般交通条件一般项目定位项目定位仙女山镇大型休闲度假居住区仙女山镇大型休闲度假居住区高端项目、低密度高端项目、低密度完善的生活完善的生活配套配套区域性旅游区域性旅游支撑支撑业态选业态选择依据择依据基于本案形象为大型旅游度假高尚别墅社区，而阶段性开发造成的前期项目人气不足。故本案商业开发前期部分应充分考量社区自用型商业角色。根据开发进度，旅游资源的跟进，使得商业逐渐转型为综合的旅游度假商业。项目功能定位作为旅游度假型商业考量n作为成熟的旅游商业配套，更注重的是体验式消费，所以适合选择作为成熟的旅游商业配套，更注重的是体验式消费，所以适合选择SPA、健身会馆等；、健身会馆等；n针对社区内部居民消费，商业业态适合选择小型超市、娱乐以及餐针对社区内部居民消费，商业业态适合选择小型超市、娱乐以及餐饮等；饮等；作为社区自用型商业考量本案商本案商业业态业业态参考参考社区自用型与旅游度假型商业并存考量n根据项目的自身的特殊性，随着项目开发进度，本案的商业必然会根据项目的自身的特殊性，随着项目开发进度，本案的商业必然会有一个从社区自用型向旅游度假型转变的过程，因此本案前期商业拟有一个从社区自用型向旅游度假型转变的过程，因此本案前期商业拟采用采用60%部分采用零售类、餐饮、以及娱乐类，配以少量体验式商业部分采用零售类、餐饮、以及娱乐类，配以少量体验式商业项目；项目；商业业态选择建议商业业态选择建议分类项目零售类小型超市简餐理容类美发店洗衣店中餐厅休闲格调咖啡厅茶餐厅商务类商务会议室（公司自营）娱乐休闲类酒吧台球室SPA养生等休闲类u前期选择性推出部分商业街；u以传统社区自需型商业为主业态推向市场；u根据项目的开发进度以及旅游氛围的逐渐成熟，后期规划业态着重考虑旅游度假性业态规划。商业街部分60%部分按照传统商业业态规划，主要以餐饮、零售为主，其余部分考虑旅游度假性社区商业功能，如休闲类商业形式。初始业态建议综合以上分析，结合本项目实际人口入住情况，社区商业在首次招租时应有意识的保留部分大面积的商铺不进行招租。这样做法有两大好处：逐步放量，保证首批招商入住商家的成功率，从而提高物业价值；为后期社区成熟后引入高档次商家预留空间；但同时考虑到商铺整体形象的问题，建议将保留的商铺进行初步装修和业态示意，这样可以有效规避商铺空关带来形象不佳的问题。综述 项目概况 项目SWOT分析 周边市场调查 商业业态研判 运营建议及招商政策建议 招商计划策略目录分批推出合理控制节奏经营方式和经营策略n大型旅游度假型社区，其商业需要有一个相对其他项目较长的培养期n前期商业处于项目的启动期，而一期二期交付后导入人口仅在3300人左右n分批推出容易规避风险，且容易控制经营档次n放眼区域大环境，注重区域成熟对本项目的影响，本项目应为仙女镇度假区的核心。n侧重活动营销，通过项目自身旅游资源挖掘，把项目进一步推广。n考虑区域发展方向，充分结合和利用多方资源，以加速旅游市场的成熟。在首次招租时应有意识的保留部分大面积的商铺不进行招租通过在公众媒体发布招商广告邀请全市范围内商家入住 本案运营建议 通过对仙女山镇商业租金的调研，结合项目的实际情况，建议项目当前招商政策为：租金：一层租金：租金：一层租金：3030元元/m m2 2/月，二层租金：月，二层租金：1515元元/月月物管费：物管费：3.63.6元元/平米，水电等经营性费用商家自理平米，水电等经营性费用商家自理保证金：以半年的租金收取保证金：以半年的租金收取付款方式：一年一付付款方式：一年一付优惠政策：租期三年可免租两年优惠政策：租期三年可免租两年 租期五年可免租三年（免租期只免租金不免物管费）租期五年可免租三年（免租期只免租金不免物管费）公司对所有入驻商家品牌营运支撑，如：面向业主发优惠卡、购公司对所有入驻商家品牌营运支撑，如：面向业主发优惠卡、购物满额赠礼等促销形式。物满额赠礼等促销形式。因项目当前人气不旺，商业氛围尚需培养，故租金相对较低，建议提供免租优惠期,增强商家经营信心,初期的租赁策略越优惠，那么商家的导入就会越快，从而促进商业市场的快速成熟。建议采取初期倾斜优惠方式，化眼前利益为长期利益，实现综合效益的最大化。项目招商政策建议 项目概况 项目SWOT分析 周边市场调查 商业业态研判 运营建议及招商政策建议 招商计划策略目录招商计划策略 招商推广节点全面启动媒体及市场推广主体工程完工开业筹备期推广期开业经营期认租装修期招商工作周期:开街试业期开街筹备期谢谢！