房地产专业知识名词解释

房地产专业知识1. 建筑面积： 指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地 下室、 室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20 米以上 (含 2.20 米)的永久性建筑。按建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定， 10 种情况下建 筑面积不计算，包括：1) 层高小于 2.20 米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3) 房屋之间无上盖的架空通廊；4) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5) 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7) 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8) 活动简易房屋；9) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10) 据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、 0.6、 1.4，而旧标准允许面积测量误差为 1.4。2. 住宅使用面积： 是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和 (即地毯面积) 。其中包括卧室、 起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积 )、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于 2.20 米的部分不计入面积。3. 住宅居住面积： 是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。4. 商品房 套内建筑面积 ：它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 ，套内建筑面积由以下三部分 组成：1) 套(单元)内的使用面积，指房间实际能使用的面积；2) 套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种； 各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平 投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；3) 阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积计算规则 ，封闭式阳台，按其 水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积5. 公摊面积： 商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给 本幢楼房的住户。可分摊的公共部分 为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯 前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷 冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、 电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备 用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙 (包括山墙、 墙体面积水平投影面积的一半) 。不应计入的公用建筑空间 有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作 为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为 多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。不应分摊的共有建筑面积 ：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售 的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区 的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。6. 日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定 间隔距离。解释两个名词相关名词建筑间距系数： 指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；建筑的长高比： 指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。1）当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于1.0。2）多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距 按照下列条例执行：相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度， 应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得 小于表1规定的建筑间距系数。相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得 下于1.2。关于公共建筑的间距塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，但不得小于上述1）、2）的规定。如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系 数按照上述（1、2）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：1）二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；2）商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；3）与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。7. 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。2）楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。3) 建筑为坡度大于 30 度的坡屋顶建筑时， 按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。4) 文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点(包括电梯间、楼 梯间、水箱间、 烟囱等构筑物) 、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。8. 建筑间距： 指建筑平面外轮廓线之间的距离。9. 建筑密度： 是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动 场地越大。高容积率势必配合低密度出现，同等情况下密度越低越好。10. 出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的， 所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。11. 容积率 ：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算 在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、 居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以 6 层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。12. 复式住宅： 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是 在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层， 两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 (李氏设 计为 3.3米，而一般跃层式为 5.6 米)。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高 2 米，上层贮藏让高 1.2米，上层直 接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。A. 复式住宅的经济性体现在：1) 平面利用系数高， 通过夹层复合， 可使住宅的使用面积提高 50%-70% 。2) 户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降 低了综合造价。3) 上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅 相比，土地利用率可提高 40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、 省料的特点。B. 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：1) 复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳， 自然采光较差。2) 层高过低，如厨房只有 2 米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大， 但层高只有 1.2 米，很难充分利用。3) 由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房 间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、 完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复 式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。13. 跃层式住宅： 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建 的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点 是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它 辅助用房可以分层布置， 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点 是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大， 布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院 住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来 在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。14. “错层式”住宅： 主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于 几个高度不同的平面上。A. 错层式和复式房屋有一个共同的特征 区别于平面式的房屋。 平面式表示一户人家的厅、 卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。B. 错层和复式房屋的区别 在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人 高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层 面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影， 上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高 形式错开。15. 单元式住宅： 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排2 4到2 8户。所以每个楼梯 的控制面积又称为一个居住单元。16. 公寓式住宅： 是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较高， 每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等， 还有一部分附设于旅馆酒店之内， 供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。17. 花园式住宅 ：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平 房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、 暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。18. 商品房的结构： 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。19. 框架结构： 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的 受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受 很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架 结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间， 但抗震性能差。20. 框架结构住宅 ：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮 石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工 程质量较好。21. 钢混结构住宅： 钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点， 并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但 这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。22. 砖混住宅： 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖 柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度 是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋 和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空 间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈 梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重 梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。23. 按建筑高度划分 ，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。24. 低层房屋： 是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 1-3 层建筑物，如平房、别墅等。低层 房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的 舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土 地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。25. 多层房屋： 指高于 10 米、 低于或等于 24 米的建筑物。 多层房屋一般为 4-8 层，一般采用砖混结 构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格（房型 ）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要 原因。26. 高层房屋： 是指高于 24 米的建筑。 8 层以上 （可含 8 层 ）的建筑体，一般可分为小高层、高层和 超高层。A. 小高层：人们一般把 8 层至 12、13 层的建筑称为“小高层” 。小高层住宅一般采用钢 筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普 通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。 同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。 所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，B. 高层：指 15层以上、 24层以下的建筑体。 因为建筑结构和建筑形态 （点状居多 ）的局限， 房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区， 高层有它的优势： 对开发商来说，单位建筑面积土地成本 （即“楼 面地价” ）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建 筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性 能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电 梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠， 物业管理不正常，就很令人担心。C. 超高层： 是指超过 24 层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它 给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般 建在城市黄金地段 （ 最大限度地利用土地资源 ）或景观良好的城区 （最充分地发挥景观资 源的作用 ）。根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定： 4-6层为多层住宅； 7-10 层为小 高层住宅（也称中高层住宅） ；10 层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。使用率比较： 多层高于高层， 85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用 面积较多，高层塔楼使用率 72-75% ，板楼在 78-80%。建筑质量比较： 多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇， 抗震性能好，折旧年限长。房型构造比较： 多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易 隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易 带来不便。物业管理收费： 多层少于高层。27. 绿化率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。28. 智能化住宅： 即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术 有机结合的产物。根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全 防范、信息管理、信息网络，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外 界进行联系的住宅。智能小区 由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、 物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以2 4小时与社 区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。29. 钢结构： 指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩 天大楼；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。30. 计租面积： 作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台(闭合式按一半计算)，壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。31. 建设用地面积： 指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不 包括代征地的面积。32. 隔热层： 指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：(1) 住宅建筑的东西向窗户 (尤其是西窗 )，宣有适当遮阳措施；(2) 减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；(3) 采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；(4) 对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热 的反射，以达到隔热目的。33. 住宅小区： 也称 居住小区 ，是由城市道路以及自然界线(如河流)划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。34. 住宅配套设施 ：指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的 ，按其服务层次。 应包括以下内容：A. 住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为 3 千人左右的住宅群，其配套设施应 有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；B. 住宅小区的配套设施。人口规模在 l 万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、 幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、 菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；C. 住宅区的配套设施。人口规模在 4至 5 万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、 银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活 有关的商店、街道办事处、 派出所、商业管理机构、 房屋管养段等；D. 市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施、包括城市公用事业和城市公用 设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化 设施、公共卫生设施等。35. 建筑基底面积 ：指建筑物首层的建筑面积。36. 勒脚 ：指室外地面 （或散水 ） 以上的一小段房屋外墙。 由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和 地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥 砂浆抹面来保护。37. TOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。38. 住宅的层高： 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在 1987 年发布的 住宅建筑模数协调标准 中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为： 2.6 米、2.7 米、2.8 米。39. 住宅的净高： 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系 可以用公式来表示：净高 =层高 -楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高” 。40. 商品房的使用率： 是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。41. 走道： 亦称通道，指联系房间、门厅和疏散人流的通道。从房间的联系考虑，走道的宽度应满足人的通行和搬运家具的需要。其参考宽度如下：住宅， 100 一 120 厘米；教学楼， 180（一例有教室 ）一 240 厘米 （两侧有教室 ）；医院， 240300厘米；剧场，300厘米。从防火和安全疏散角度考虑，走道不宜过长，从房间到楼梯 间或外间的最大距离，学校、医院一般为35米，其他民用建筑为 40 米，托儿所、幼儿园为 25 米。 走道通常不计算使用面积，有顶盖的外走道则应计算建筑面积。42. 水景商品房： 是指依水而建的房屋。43. 户室比和户型比： 户室比又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设 计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅 楼中，小套（或一室户）占 25% ，中套（二室户）占 47%，大套（三室或四室户）占 28%。44. 房屋实用率： 是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率。45. 平台： 楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、 凉衣物等活动之用。 平台可以在楼层顶部， 也可以在腰部或底部。 平台不计算建筑面积。46. 经济适用房： 是指具有社会保障性质的商品住宅， 具有经济性和适用性的特点。经济性 是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性 是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济 适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平 的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房 需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标 准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。47. 住宅的套型和户型： 套 是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲， 就是指每家所用的住宅单元的面积大小。 住宅的 套型 也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定 。根据 1987年 7 月颁布的城镇住 宅设计规范 ，住宅的面积标准分为：小套(每套使用面积不少于18 平方米)；中套(每套使用面积不少于 30 平方米)；大套(每套使用面积不少于 45 平方米)。规定了不同住宅套 型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策 性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。在新的住宅设计规范未实行之前， 住宅户型面积指标 是以室来划分的， 室一般是居 住建筑中的居室和起居室。 通常来说， 住宅中不少于 12平方米的房间称为一个 一室 ，6-12 平方米房间称为半 室，小于 6 平方米，一般不算 间数或室数，因而，住宅户型又可分 一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等48. 建筑覆盖率： 指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。49. 现房 ：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。 开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑 工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证， 才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可 以立即办理产权登记手续，取得产权证。50. 安居房： 指实施国家 安居(或康居)工程 而建设的住房(属于经济适用房的一类) 。是党和国 家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对 4 平方米以下特困户提 供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。51. 商品房的变频供水 ：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出52. 居住区规划： 是在城市总体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居 住用地综合性设计工作。它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合 解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、经济、美观的生活居住用地条件。居住区规划主要包括的内容有 ： (1)选择和确定居住区位置、用地范围； (2)确定人口和 用地规模； (3) 按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度；(4)确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；(5) 确定各级道路系统、走向和宽度；(6) 对绿地、室外活动场地等进行统一布置； (7) 拟定各项经济指标； (8) 拟定详细的工程规划 方案。居住区规划应符合使用要求、卫生要求、安全要求、经济要求、施工要求和美观要 求等。53. 期房： 习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不 具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大 产证为止，所出售商品房称为期房。54. 房屋的全面建成包括： 建筑工程、 设备安装工程及内外装修工程结束， 通过竣工验收； 达到 “七 通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通(煤气、天然气或液化气 )、电话通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。55. 微利房 ：即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通 商品房。56. 建筑平面外轮廓线： 指建筑外墙面水平投影的外轮廓线。57. 综合开发率： 一个地区在一年内， 开发建房竣工量与建房竣工总量的比率。计算公式为： 综合开发率 =开发建房竣工量 /城（郊）区建房竣工总量 *100%58. 住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的 定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准 （GBI100-87 ）规定，住宅的进深采用下列常用参数： 3.0米、 3.3米、 3.6米、 3.9米、 4.2米、 4.5米、 4.8米、 5.1米、 5.4米、 5.7米、 6.0 米。A. 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过 大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房 成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则 分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补救的 措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照 明来弥补天然光的不足。B. 另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井 来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层 采光不足的问题。C. 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大 进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则， 我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积 数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有 很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅 设计和采用相关的技术手册及设备加以解决。59. 商品房： 指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价 出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京 9 月起内外销房已并轨。60. 公共服务设施用地 ：一般称公建用地是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的 各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所 属场院、绿地和配建停车场等。居住区用地 宅用地、公建用地、道路用地和公共 绿地等四项用地的总称。61. 住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位 轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上 有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准 （GBJ100-87 ）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、 2.4米、 2.7米、 3.0米、 3.3米、 3.6米、 3.9 米、4.2 米。A. 我国目前大量建造的砖混住宅， 住宅开间一般不超过 3.3 米。规定较小的开间尺度， 有效缩短楼板的空间跨度， 增强住宅结构的整体性、 稳定性和抗震性。B. 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的 要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在 5 米左右，不能任意扩大。在 住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使 住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节 约用地。C. 虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面 积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房 间分割过小， 不适应家庭居住行为变化的要求， 而且住房很难自行改造。D. 为改变传统的小开间住宅设计格局，从 80 年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技 术攻关，并确定要大力推行开间在 5 米以上，进深在 7 米以上大开间的住宅建筑体系。 这种住宅可为住户提供一个4050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加 2%，具有构造配件规格小，便于工业 化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的 两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫 做演进式住宅 、空壳式住宅 。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住 宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。E. 商品住宅的开间、进深和层高 (即住宅的宽度、长度和高度 )，这三大指标是确定住宅价 格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大 )，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当 然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品 住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。62. 低层房：是指1至3层高的楼房；小高层房：是指9至11层高以下的楼房；高层房：是指总 高在12层以上的楼房。63. 居住区公共建筑用地： 指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。无明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。64. 规划建设用地面积： 是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿 地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。65. 辅助面积： 指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积，如住宅建筑中的楼梯、走道、 厕所、厨房等；使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积” ；66. 结构面积： 指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。67. 契税： 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收 的一种税。A. 征税范围及纳税人(1) 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、 房屋。 在中国境内转移土地房屋权属 承受的单位和个人为契税的纳税人。(2) 国有土地使用权出让；(2)土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；(3)房屋买卖；(3) 房屋赠与。B. 税率：国家规定契税率为3-5。现北京 9432 元/建筑平米以下商品房契税税率为1.5。68. 按揭： 指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银 行作为取得银行贷款的担保。买方还清所有的贷款的本息及相关的费用后，可将期房产权赎回， 取得房物产权。如果买方未能依约履行还本付息。及时支付有关费用的义务。银行有权处分按 揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。69. 定金： 指依据担保法的规定，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付 定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定的债务的，定金不能返还。收 受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。70. 订金： 根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的， 人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管 理局发布的关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知的有关规定，房地产开发企业 收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同 后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议 约定的办法处理， 但属下列情况， 房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：(1) 房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2) 签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3) 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4) 广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。71. 以租代售： 所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在 合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租， 可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合 同期限内不购房， 则作退租处理， 先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。这种方式有三个优点：A. 一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交 了款，房子出现了问题，怕开发商翻脸不认账，出现的房屋质量问题无法解决。而现 在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买； 反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。B. 二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息， 因此比较实惠。C. 三是即使租房人不买房， 开发商的房子也没有闲置， 昔日的包袱变成了财富。因此说，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开 拓出了一种崭新的销售市场。72. 起步价： 在购房过程中， 购房者经常遇到 起步价 这一名词。在广告中见到的起步价格， 一般是 指顶层、朝向不好的楼房价格。A. 一般来说，开发商在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的，包括土地的成本、 建筑安装成本、 配套设备成本、 开发利润四部分， 从某种意义上说， 起步价 可以认为 是该房地产的最低价格。B. 从目前市场上看，开发商根据自己的具体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向的差 价作了相应调整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起 价加 5%，二楼价为起价加 15%，三楼价为起价加 25%，四楼价为起价加 20%，五楼价 为起价加 10%，但是有的开发商的 起步价 ，则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。C. 购房者不仅要学会理解起步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑 面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠 折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。73. 诚意金： 目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金” 。所谓“诚意金” ，是 指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格， 为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金” ，并签 订一定期限。代理方收取“诚意金”后，会非常努力地发挥其“团体力量” ，有针对性的尽快为 买家寻找理想的房子。74. 商品房现售： 房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款 行为。这就是说商品房要现售，必须已竣工验收合格，取得竣工验收合格证明，这是国家对商 品房现售的基本要求。但有的省市提高了商品房现售的标准，例如：上海目前规定商品房现售， 房地产开发企业必须已取得商品房初始登记的房地产权证（大产证） ，没有取得大产证的新建商 品房销售行为均视为商品房预售。75. 商品房预售 ：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金 或者房价款的行为。76. 商 品房预售许可证： 是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部 门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。77. 返本销售： 房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部商 品房销售管理办法明令禁止这种销售方式。78. 售后包租： 房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式 销售商品房的行为。 建设部 商品房销售管理办法 规定未竣工的商品房不得售后包租。79. 预测面积： 又称暂测面积、合同约定面积在商品房预售中，房地产开发企业或其委托的有 资质的测绘部门根据设计图纸计算出来的预售商品房面积。80. 实测面积 ：又可称产权登记面积预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量， 房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。81. 面积误差比： 是指实测面积（产权登记面积）与预测面积（合同约定面积）发生误差的比例， 具体是：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）十合同约定面积x100%82. 套内建筑面积： 成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建 筑面积三部分组成。A. 套内使用面积包括：a.卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c.不包括在结构面积内的烟囱、 通风道、管道井均计入使用面积；d.内墙面装修厚度计入使用面积。B. 套内墙体面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非 公共墙两种。其中套（单元）与套（单元） 、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及 外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单 元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。C. 套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按 其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。83. 分摊的共有建筑面积， 分摊的共有建筑面积=套内建筑面积X共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积由以下两部分组成 ：a.电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用 房和管理用房的建筑面积。单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所 或俱乐部、仓库、人防工程等） ；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计 入共有建筑面积。b套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共 墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积 除以整幢房屋各套内建筑面颊之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。84. 代理销售： 房地产开发企业委托具有房地产经纪资格的专业公司代为商品房销售的行为。85. 包销： 房地产开发企业将其开发建设的房屋交由包销人以房地产开发企业的名义销售，包销期 满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。1086. 维修基金（资金） ：为保障房屋及其相关公共设施的正常维修、更新，由房地产开发企业和购房 人按一定标准交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。 规划设计变更，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。但由于建设工程的复 杂性，在施工过程中，原有的一些规划设计可能必须变更，但这需经规划部门的批准或设计单 位的同意。如果变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事 人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 日内，书面通知买受人。买受人可以选择解除合同或接受变更。87. 二书： 一般指住宅质量保证书 、住宅使用说明书 。88. 住房公积金： 国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下通称单位）及其在职职工分别按职工工资 的一定比例缴存的长期住房储金。上海目前单位与职工缴存公积金的比例各为职工上年月平均 工资的 57，并有上限、下限规定，这是法规规定必须缴纳的。另外，单位和职工还可以 各按职工上年月平均工资的1 8交纳补充公积金，补充公积金存在上限。前述上限、下限每年调整。89. 住房公积金个人购房贷款 ：是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定 向用于购买自住住房的住房消费贷款。正常缴存住房公积金的城镇职工，在本城镇购买具有所 有权的自住住房时，可以其所购买的产权住房作抵押，向住房公积金个人购房贷款受托商业银 行申请住房公积金个人购房贷款。90. 抵押贷款购房（购房按揭） ： 即商业贷款，是指购房者在购买房屋时，由于资金不足，以所购产 权房做抵押，向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款。贷款后，银行受借款人委托将贷款 额作为购房款的一部分，直接划付给房地产开发企业或第三方机构。然后，购房者按贷款合同 约定逐月或逐年还款的行为。在实际操作中，一般由房地产开发企业或第三方机构提供阶段性 保证责任或全程保证责任。91. 组合贷款： 是指在住房买卖中借款人以所购城镇住房作为抵押物同时申请住房公积金个人购房 贷款和商业性个人住房贷款，该贷款方式称为个人住房组合贷款。92. 个人住房置业贷款担保： 是指借款人向城镇公积金管理中心或商业银行申请住房公积金个人购 房贷款或商业性个人住房贷款时，由担保公司为其提供承担连带责任的保证担保。现阶段上海 住房置业贷款担保公司为住房公积金个人购房贷款和组合贷款中的住房公积金贷款提供保证担 保。93. 大产证： 即新建商品房初始登记后的房地产权证房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取 得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。94. 买卖转移登记： 商品房买卖合同双方当事人持合同和相关文件向房地产登记机构申请将该商品 房登记至买受人名下的行为。95. 小产证 ：买卖转移登记后买受人取得的所购房屋的房地产权证。96. 房地产广告 ：房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预订、 预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。它包括商品房销售广告。97. 商品房销售广告 ：是指房地产开发企业在取得地方政府建设主管部门颁发的预售或者销售许可 证明的前提下，发布的商品房预售、出售广告，包括报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告、 招贴广告等媒体广告， 售楼书及各种宣传材料， 施工现场的广告牌， 样板房展示等。