房地产价值评估报告

房地产价值评估结课作业资产评估陈清贵房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在 选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其 已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。 成本法的理论依据是生产费 用价值理论， 其认为房地产的原始成本越高， 价值越大；房地产的存续时间越长， 损耗越多， 价值越小。从这个意义上说， 成本法所评估的价值是以当前重置成本 以及历史损耗为依据的， 其本质还是以历史成本为基础， 与房地产的未来运用效 率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。 成本法所评估的价值能被人们认可 的原因是：房地产持有人要出售该资产， 其售价不应低于其成本， 否则无利可图； 房地产购买人出价不愿高于其重置成本， 否则不如自己建造。 因此， 买卖双方达 成交易的均衡价格就是重置成本。 重置成本还不完全是会计上的成本， 它是经济 学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且 包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报 酬。2、收益法。收益法的理论依据为效用价值论， 其认为房地产的价值在于该房地产所带来 的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值， 该折现率亦称资本化率。 早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专着资本与收入的性质中就系统地论 述了收入与资本的关系。 费雪认为， 收入是资本价值的源泉， 并把收入分为享用 收入、实际收入和货币收入。 享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受， 由实际收入所带来。 实际收入是指能给人们带来享用的客观事物， 包括人们的衣 食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金 收入。当人们的货币收入大于实际收入时， 就会进行储蓄或投资， 因为投资能带 来未来收入。资本价值就是收入的资本化。 1930 年费雪所着的利息理论完 整地提出了利用收益法进行价值评估的框架， 认为资产的价值就是未来现金流量 的折现值。 费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的， 所以折 现率取无风险的市场利率。 20 世纪 60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行 了进一步完善，未来收益不再是确定的， 并对资本化率进行了正确的定义和论述。 此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。3、市场法。市场法又称现行市价法或市场比较法， 是指比照相同或类似房地产的市场价 格，经过必要的因素调整， 据此确定被评估房地产价值的一种方法。 其理论依据 是资产的市场价格反映资产的价值， 价格围绕价值上下波动。 一般而言， 如果某 项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、 市场信息比较透明， 则相同 或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。 但在信息不对 称、市场效率低下、 相同或类似房地产交易不活跃的情况下， 价格不可能反映价 值，这使得市场法的运用受到很大的限制。 市场法利用了市场这一看不见的手代 替人们做了一部分评估工作。 市场法具有简单易行、 直观易懂的特点， 因此在房 地产评估实务中得到广泛的应用。二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土 地开发成本、 建安成本以及其他费用 （销售费用和管理费用以及税费） 加上购建 期间应合理负担的利息和利润。设： C0 =土地开发成本 +建安成本 +其他费用，则 成本法评估的价值 V1 为：其中：K为房地产行业全体投资者（包括股东和债权人）的平均投资报酬率； t 为购建开始至评估时点所需时间 （按投入资本加权计算） 。特别地， 如果假定瞬 间完成购建，则： V1 C0收益法评估房地产价值就是折现未来收益。 未来收益的计算一般以现金流量 作为基础， 因为现金流量更客观， 是价值形成的基础。 折现未来现金流量的房地 产价值 V2 为：其中：NCFt为该房地产所带来的未来现金流量；n为未来收益延续的年数。如果假定房地产的未来收益能及时收现即现金流量与会计收入同步， 则折现 未来现金流量也可以等价为折现未来剩余收益 （也称为超额收益或非正常收益） 。 关于剩余收益的概念，最早可追溯到经济学家马歇尔在 1890 年所着的经济学 原理中。其认为，剩余收益是所有者或经营者按现行利率扣除资本利息后所剩 下的部分， 可称为经营收益或管理收益。 以后许多学者以剩余收益 （也称非正常 收益）作为口径评估资产价值，并进行了推广应用，如奥尔逊、克雷沙帕利普、 汤姆科普兰等。房地产所带来的非正常收益是未来营业利润扣减投入资本与平 均投资报酬率乘积的剩余部分。 非正常收益的折现值加上投入资本账面价值就是 该房地产的评估价值。其计算公式为：其中： r 为该房地产未来实际的投资报酬率。特别地当 r K 时，即当房地 产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等时，V2 C0 。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都 不存在超额利润， 即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下， 房地产未来实际 投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时 V1 V2 C0 。同时，房地产的交易价 格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值 V3与用收益法评估的价值V2 相同，即Vi V2 V3 Co。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法 的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率 时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多； 当市场供不应求时， 市 场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。在评估实践中，每种方法都有其特有的不确定性因素影响到评估结果的可靠 性。就成本法而言，建安成本、专业费率、管理费率、税率取值相对容易，可在 一定范围内选取， 但对其要求的投资报酬率以及重新购建需要的时间则难以准确 把握，从而影响合理利息和利润的取值。 土地开发成本的求取也是房地产价值评 估的关键，特别是在我国土地市场不发达的情况下， 土地开发成本很难准确测定。就收益法而言， 未来各年现金流量和折现率的选取对评估结果影响较大。 关 于折现率，是取房地产行业的平均投资报酬率还是取全社会的平均投资报酬率， 是取该区域房地产投资者的平均投资报酬率还是取特定投资者的投资报酬率？ 不同的评估目的可能从不同的角度来确定折现率， 而评估结果对折现率具有高度 敏感性，这使得收益法评估的价值具有相当的不可靠性。就市场法而言， 只要交易情况正常、 市场信息比较充分、 相同或类似房地产 存在活跃的市场、 替代案例比较多， 则评估结果在短期内具有一定的可靠性。 当 供需失衡时， 评估结果不具有长久的可靠性。 另外，选取的案例是否为可比较案 例、交易价格是否为市场正常交易价格、 因素修正幅度是否合理等对评估结果均 具有一定的影响。房地产价值评估要充分收集相关信息， 选取合理的评估方法， 针对评估方法 合理确定评估参数， 尤其关注不确定性和敏感性参数， 同时认真分析比较不同评 估方法所得评估结果存在差异的原因，并做出可能的调整。三、案例分析1、市场比较法 - 大厦办公用房（1）房地产位置状况本次评估的对象为银行总行位于上海市浦东新区路号的办 公楼。该楼建筑面积 69,720.566 平方米，土地面积为 1930 平方米，地处陆家嘴 中心区域。（2）房地产的权利状况委估房地产“房地产权证” 尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让， “土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为 9,975 平方米；上部建筑北幢 69,720.566 平方米，建筑物属银行所有，钢 混结构；估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，委估建筑面积为 69,720.566 平方米。（3）房地产概况 委估房地产座落于上海市浦东新区路号；地处陆家嘴金融区内， 估价对象为北幢全幢， 地上共 55层，地下 4层，建筑面积为 69,720.566 平方米。 该建筑物为银行总行新建成的办公楼。 其中地上办公楼 61,276.486 平方米， 地下为车库，建筑面积 8444.08 平方米（车位 116 个）。该楼为钢混结构，地上共 55层，地下 4层，建筑面积为 69,720.566 平方米。 建筑物外墙为全玻璃幕墙， 内有进口高速电梯 11部，观光电梯 4部，货梯 1部 进口中央空调和消防报警、 自动喷淋、监视系统。内设宽带网络， 电话光缆接入， 双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 口花岗石 （办公室及会议室为木地板， 卫生间、厨房为防滑地板砖 ） ，大堂挑空二 层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施 齐全。该大厦紧邻*广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标 志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。（4）评定估算1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A. 比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型 相同等特点筛选案例。交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A新上海国际大厦浦东南路360号$2,800B华能联合大厦银城东路139号$2,800C证券大厦浦东南路528号$3,000B. 比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况名称*银行大厦新上海国际大 厦华能联合大厦证券大厦坐落位置*路* 号浦东南路360 号银城东路139号浦东南路528 号所处地区浦东新区陆家 嘴金融区浦东新区陆家 嘴金融区浦东新区陆家 嘴金融区浦东新区陆家 嘴金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48022,48024,090交易日期2004 年 6 月 30日2004年8月2004年7月2004年7月区 域 因 素商业繁华 度繁华,金融业聚 集区繁华,金融业聚 集区繁华,金融业聚 集区繁华,金融业聚集区交通条件有地铁和多条 公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路公共服务 设施陆家嘴金融区 内，公共服务设施 齐全。陆家嘴金融区 内，公共服务设施 齐全。陆家嘴金融区 内，公共服务设施 齐全。陆家嘴金融区 内，公共服务设 施齐全。自然条件优优优优社会环境优优优优地区性不 动产销售状 况优优优优环境卫生 及景观好好好好物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平个 别 因 素建筑结构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢装饰装修 情况外墙全玻璃幕 墙，内装修到公共 部位。办公房内为 轻钢龙骨吊顶，木 地板，轻质隔断。外墙化冈岩，玻 璃幕墙，内装修到 公共部位。办公房 内为毛坯外墙化冈岩，玻 璃幕墙，内装修到 公共部位。办公房 内为毛坯。外墙全玻璃幕 墙，内装修到公 共部位。办公房 内为轻钢龙骨吊 顶，木地板，轻 质隔断设施状况进口电梯，中央 空调，消防报警、 自动喷淋，水电到 位，电话进户。进口电梯，中央 空调，消防报警、 自动喷淋，水电到 位，电话进户。进口电梯，中央 空调，消防报警、 自动喷淋，水电到 位，电话进户。进口电梯，中 央空调，消防报 警、自动喷淋， 水电到位，电话 进户。平面布局好好好好临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干 道。物业管理好好好好C. 交易情况修正评估比较对象表实例项目名称地址标价价格修正后A新上海国际大厦浦东南路360号$2,800 22,480B华能联合大厦银城东路139号$2,800 22,480C证券大厦浦东南路528号$3,000 24,090因可比实例都是美元标价，按1美元二8.27元人民币换算。因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。D. 交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。E. 因素修正（详见下表）比较因素修正表物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素交通银行大厦:新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素交通银行大厦新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值交易单价（元/ 平米）待估224802248024090座落位置银城中路188号浦东南路360号银城东路139号浦东南路528 号交易日期20046301002004.81002004.71002004.7100区 域 因 素区域繁华程 度繁华100繁华100繁华100繁华100距城市主要 商服中心距离近100近100近100近100道路状况优100优100优100优100交通便捷度优100优100优100优100交通受制情 况无100无100无100无100距车站港口 的距离近100近100近100近100城市基础设 施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社会公共服 务设施齐全100齐全100齐全100齐全100社会人文环 境条件优100优100优100优100环境质里优100优100优100优100自然环境条 件优100优100优100优100景观优100优100优100优100城市规划限 制相似100相似100相似100相似100不动产销售 状况优100优100优100优100区域因素小 计1111别 因 素临街状况优100优100优100优100建筑面积大100大100大100大100层咼3.8m1003.8m1003.8m1003.8m1001内部结构的 合理性一般100一般100一般100一般100物业朝向、层 数较好100好102较好100较好100建筑结构钢混100钢混100钢混100钢101日照、通风程 度相似100相似100相似100相似100物业名称待估物业实例一实例二实例三比较因素交通银行大厦新上海国际大厦华能联合大厦证券大厦状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值状况描述分 值装修状况高档装修100外装修高 档，内装修毛 坯96外装修高 档，内装修 毛坯96高档装修100设备标准及 状况高100高100高100高100新旧程度新100新100新100新100物业管理好100好100好100好100绿化环保程 度一般100一般100一般100一般100特别因素一般100一般100一般100一般100个别因素小 计11.02041.04170.9901比准价格（单价）23400（取整）229392341723852评估价格（总价）1,444,286,755.00经过上述各种修正后，评估比准价格如下：A= 22939 （元/平方米）B= 23417（元/平方米）C= 23852（元/平方米）取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价=（22939+23417+23852 /3=23400（元/平方米）（取整）2、成本法案例*办公楼办公楼产权属武汉*有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面 积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门 窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。（1）综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字200128号）中公布的第四期工程造价信息，选 取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化， 故评估人员对典型工程造价直接采用。 以下为典型工程与 评估对象的建筑技术特征一览表：依据武汉市建设工程造价管理站文件 （武建造预字 200128 号）并参考“资 产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程 与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：602.32 x 100/101 x 100/96 x 100/100 x 100/100 x 100/105 x 100/100 x100/105 x 100/101=557.8（元/ 平方米）综合造价=557.8 x 551.88=307,838.66 （元）（2）前期及其他费用（ 5.16）1 ）按工程比例收取：勘察设计费（依据原国家物价局、 建设部1992价费字 375号文，按建安工 程造价的 2.55%计算）；城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字 1992232 号文，按建安 工程造价的 0.04%计算）；标底审查费（依据鄂价费字 1992232 号文，按建安工程造价的 0.1%计算）； 工程质量监督费（依据武政 199720 号文，按建安工程造价的 0.18%计算）； 工程建设监理费（依据原国家物价局、 建设部1992 价费字479号文，按建 安工程造价的 2.6%计算）。安全监督费（鄂财综发【 1997】269号文，按建安工程造价的 0.08计算）。 工程预算定额测定费（依据武政办【 1998】65号文，按建安工程造价的 0.06）。小计：557.8 x 5.61 %= 31.29 元/平方米2）按建筑面积计取（ 20.25 元/平方米）人防易地建设费（依据武政 199720 号文，14元/平方米） 城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府 199720 号文，5元/平方米） 白蚁防治费（依据鄂价费字 1992232 号文，1.2 元/平方米） 抗震审查费（依据鄂价房地字 19939 号文，0.05 元/平方米）。前期及其它费用小计： 51.54 元/平方米（ 3）资金成本按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固 定资产贷款利率5.85%。故资金成本为：(557.8+51.54 )X 5. 85%X 1X 1/2=17.82 (元/ 平方米)(4) 重置成本合计单方造价为557.8+51.54+17.82 = 627元/平方米投资利润及销售税费合计按成本价的18%+取，重置成本为627元/平方米X( 1+ 18)X 551.88平方米=408,313.94元(5) 成新率确定1) 使用年限法理论成新率二1( 1残值率)X(已使用年限/耐用年限)式中：残值率依据房地产估价规范提供的参考值，砖混结构为2%。 已使用年限为17年，耐用年限为50年。理论成新率二 1( 1 2%)X( 17/50)= 66.68 %2) 打分法评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的房屋完损等级评 定标准，现场勘察后打分为：目项标 准分评定评分计合完损等级构结基础16-20有承载力、稍有不均匀沉 降、但稳定1807基 本分部承重构件16-20有轻微变形、细小裂缝18尚 好非承重构件10-20稍有裂缝、破损10屋面13-16稍有渗漏14楼地面10-12稍有磨损、裂缝10修装门窗16-20基本灵活、少量变形1886分部外粉13-16稍有裂缝、风化14内粉13-16稍有裂缝、风化13顶棚13-16无明显变形、稍有裂缝13细木装修10-12稍有破损10备设水卫25-32基本尚可2565分部电照16-20线路、照明装置基本尚好、 无漏电18其他22-28基本正常使用22完好分值率二结构部分合计得分X结构部分权重+装修部分合计得分X装修部分权重+设备部分合计得分X设备部分权重=70X 0.60 + 68X 0.20 +65 X 0.20 = 69.2 %3）成新率的确定成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的 成新率，理论成新率权重取30%完好分值率取70%成新率=66.68 %X 0.3 + 69.2 %X 0.7 = 68%（取整）（6）评估值计算评估值=重置成本X成新率= 408,313.94 X 68% = 277,653.48 （元）3、收益法评估案例一一*大厦建筑面积26800平方米。（1）年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水 平相当），空置率取5%则估价对象年租金收入为：80X 26800X 12X（ 1 5% X 10-4=2444.16 （万元）（2）年费用1）维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0,维修费用取折旧费的80%1000X（ 1 0）X 26800/60 X 80%X 10-4=35.73 （万元）2）年管理费用按年租金收入的3%计算2444.16 X 3%=73.32 （万元）3）房产税按年租金收入的 12%计算2444.16 X 12%=293.30 (万元)4) 保险费取房屋重置价格的2%。1000X 2%X 26800X 10-4=5.36 (万元)年费用合计： 407.71 万元(3) 资本化率的确定采用公式：资本化率 =安全利率 +风险调整值 以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率， 安全利率取国家一年期存款 利率 1.98%，风险调整值取 6%。资本化率 =1.98%6%=7.98%(4) 尚可使用年限的确定 估价对象为综合用地最高使用年限为 50年，于 1995年取得土地使用权， 故尚可使用年限为 43 年。(5) 估价对象房地产在出让状态下的收益价格：V=(2444.16407.71 ) /7.98 X1 1/(17.98%) 43=24579.47 (万元)(6) 应交纳的国有土地使用权出让金估价对象应补交的国有土地使用权出让金为 321.60 万元。( 7)估价对象收益价格24579.47321.60=24257.87 (万元)