房地产专用术语解释及建筑基础知识

房地产专用术语解释及建筑基础知识1、房地产： 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的， 具有整体性和不可分割性。2、房地产市场： 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份， 将土地使用权出让给房 地产经营者与使用者的交易市场；二级市场， 是指土地使用权出让后， 由房地产经营者投资开发后， 从事房屋 出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。3、国土局： 代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场， 房地产行业管理的一个政 府部门。4、商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在 市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠 与、交换的房地产。5、发展商： 专门从事房地产开发和经营的企业。6、代理商： 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构， 接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划 等业务提供有偿服务。7、土地类型： 按其实用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及 自由集资、微利房月地。8、土地权使用年限：是指政府以拍卖、 招标、协议的方式， 将国有土地使用权在一定年限内出让 给土地使用者， 土地使用权期满后， 如该土地用途符合当时城市规划要求的， 土 地使用者可申请续用， 经批准并补清地价后继续使用， 如果不符合则该土地使用 权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地 70 年，工业、教育、科技、文化、 卫生、体育、综合用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年。9、土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。10、房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权， 具体内容是指产 权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、 使用、收益和外分的权利。 简单说 就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入， 出售该房屋获取增值， 将该房 屋抵押给银行或其他组织和个人进行融资或贷款等权利。 房屋作为不动产， 与土 地是小叫分割的一个整体， 房屋在发生转让等产权变更时， 必然是房地一体进行 的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开 发商拥有产权并独立出售， 出租的车库等有产权， 但像属于小区绿地等部分的土 地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。11、如何办理产权？ 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的发房屋 产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、 企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后， 办理过户手续。 可以委托 中介机构或由开发商代办。12、房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产权， 不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定， 向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。 经审查确认产权后， 由房地产管理 机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通 过产权登记， 才能对各类房地产权实施有效管理， 并确定房地产权利。 房地产登 记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结 构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登 记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。13、国土局产权登记处： 办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部 门。14、公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。15、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。16、房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公 证。17、商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证， 发展商将有关资料送到国土局申 请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。18、房地产买卖合同：是由国土局统一编制， 用以明确买卖双方权利和义务的协议。 所有的商品房 销售都须签订此合同， 内销的房地产合同可免作公证， 外销的房地产合同必须做 公证。19、房屋所有权： 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出 售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法 律允许范围内的一切权利。20、房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。 房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。 房屋的使 用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权只中。21、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为， 业务会付一部 分楼款， 余款由银行代购房者支付， 购房者的楼房所有权将抵押在银行， 购房者 将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。22、契税：是指当房地产所有权发生转移时， 就当事人所订立的契约按房地产交易价格 的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。 凡是国有土地使用权出让， 土地使 用权转让包括出售、 赠与、交换都需要交纳契税。 契税除了具有一般税收的性质 和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。23、印花税： 是对经济活动和经济交往中书立、 领受凭证征收的一种税。 它是一种兼有行 为性质的凭证税， 具有征收面广、 税负轻、 由纳税人自行购买并粘贴印花税票完 成纳税义务等特点。24、七通一平： 是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平 整。25、公共维修基金： 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金， 由售房单位和购房职工共同筹集， 所有权归购房 人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。26、房屋买卖所需费用：（1）交易过程中需交费用： 契税：面积小于（含） 120平米缴纳房价款的 2%；购房面积超过 120 平米，120平米以内部分缴纳房价款的2%。，超出部分缴纳4%。在办理产权证时需交纳 （一般由财政局委托房地局代收）。印花税：房价款的万分之五。 （由税务局收取） 。在双方正式签约后即发生。 交易手续费：小于 120 平米缴纳 500 元，大于 120 平米缴纳 1500 元。（2）申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取）登记费：每建筑平方米 0.3 元； 房屋所有权证工本费： 4 元/本； 印花税： 5 元/件。（3）入住过程中需交费用： 住宅功用部分共有设备维修基金：购房款的 3%； 物业管理费及保暖费：保暖费 16-18 元/平米/供暖季。（4）办理按揭须缴纳的费用： 律师费：贷款额的 0.3%。保险费：财险保险费 =总房款 +年费率年限系数。保费一次性交。 建行采用太平洋保险公司，年费率为 0.56%； 工行采用华泰保险公司，年费率为 0.056%； 建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为 0.045%。（5）办理公积金需缴纳费用：评估费：评估价格 100万以下部分收取评估结果的 0.5%，以上部分 0.25%。 保险费：财险：保险费 =贷款额 *年费率 *年限系数 综合险：保险费 =贷款人年限对应系数 * 贷款额27、住宅的结构形式： 主要是以其承重结构所用的材料来划分， 一般可以分为砖混结构、 砖木结构、 钢筋混凝土结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、 梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5、6 层以下。砖木结构住宅： 是指建筑物中承重结构的墙、 柱采用砖砌筑或砌块砌筑， 楼 板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板楼梯、屋盖用 钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗 腐蚀耐火能力强， 经久耐用，并且房间的开间、 进深相对较大， 空间分割较自由， 目前，多、高层住宅多采用这种结构。 其缺点是工艺比较复杂， 建筑在造价较高。28、住宅的建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积， 它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面 积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。29、建筑面积的计算范围和方法：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚 以上的外围水平面积计算。 单层住宅如内部带有部分楼层 （如阁楼） 也应计算建 筑面积；（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层 按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算， 二层或二层以上按外墙外围水平面积 计算；（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采 光井、防嘲层及其保护墙）外围的水平面积计算；（4）用深基础做底下架空层加以利用，层高超 2.2 米的，按架空层外围的水平 面积的一般计算建筑面积；（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算 建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积；（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙等均按建筑物自然层计算建筑面 积。（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22 米的。按技术层外围水平面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一般计算建筑面积；多柱雨蓬，按 外围水平面积计算建筑面积；（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围 水平面积计算建筑面积；（ 10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊， 按通廊的投影面积计算建筑面积。 无 顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积； （11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积； （ 12）封闭式阳台、 挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。 凹阳台按其阳台 净面积（包括阳台栏板） 的一半计算建筑面积。 挑网台按其水平投影面积约一半 计算建筑面积； （13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水 平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室 外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 根据新的国家级标准房产测量规范， 10 种情况下建筑面积不计算： （ 1）层高小于 2.20 米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台 阶、无柱雨蓬；（3）房屋之间无上盖的架空通廊；（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；（5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置 箱、罐的平台；（ 6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；（ 7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋； （8）活动简易房屋；（9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；（ 10）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同， 分别允许误差范围为 26、 06、 14，而旧标准允许面积测量误差为 1.4 。30、商品房销售面积： 商品房销售面积是指购房者所没的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面 积）与应分摊公用建筑面积之和。 即：商品房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公 用建筑面积。31、商品房的销售面积如何计算？（1）套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范（GBJ96-86规定的方法计算；其它建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照 住宅建筑设计规范 计 算。（ 2）套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及 非共用墙两种； 共用墙包括各套之间的分隔墙、 套与共用建筑空间投影面积的分 隔墙以及外墙（包可山墙） ；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积； 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（ 3）商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为 整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积； 各单元与楼房公共建筑空 间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积 -整栋建筑的面积 -各套套内建筑面积 之和- 已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室。公用建筑面积分摊系数 =公用建筑面积各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积x公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可以表达为：商品房销售面积 =套内建筑面积 （公用建筑面积分摊系数）。32、使用率： 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率， 一般高层塔楼在 72%至 75%之间，楼板在 78%至 80%之间。33、实用率： 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。34、怎样计算房屋使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例， 是衡量物业使用效率的重要标准。在使用率计算方法发选择上， 有些采用轴线面积法。 这种方法是以房间内外 墙的中线为边界计算使用面积， 这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积， 数值上显得较高， 不能完全反映房产实际的使用面积情 况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后 的出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。 它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看， 高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差， 主要是因为 高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积， 每户平均分摊的面积也多。 而多层住宅基本不存在上述问题， 即便有些多层住宅 电梯，其电器间面积也小于高层， 如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还 可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、 配电法国内、高压水泵房等。35、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积 （项目用地 红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构 筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计 算面积附属建筑物除外。36、建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。37、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即 道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。38、辅助面积： 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。39、居住面积： 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓净面积就是要出去墙、 柱等建筑构件所占有的水平面积 （即结构面 积）。40、使用面积：住宅的使用面积， 指住宅各层平面总为生活起居所使用的净面积之和。 计算 住宅使用面积， 在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。 采用使用面积 的计算，可以全面的反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系； 但在住宅买 卖中一般不采用使用面积来计算价格。41、建筑面积： 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和，建筑面积的计算非常复杂。不难看出对于一栋住宅楼来说，住宅的建筑面积 =居住面积 +辅助面积 +结构 面积，也可以表示为： 住宅的建筑面积 =使用面积 +结构面积。 当然住宅的公共面 积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。42、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实 际距离。 住宅开间一般为 3.0-3.9 米，砖混结构住宅开间一般不超过 3.3 米。规 定较小的开间尺度， 可缩短楼板的空间跨度、 增强住宅结构整体性、 稳定性和抗 震性。43、住宅的进深： 在建筑学上是指一间独立的房屋或幢居住建筑建筑从前墙皮到后墙皮之间 的实际长度。 进深大的住宅可以有效地节约用地， 但为了保证建成的住宅具有良 好的自然采光和通风条件， 住宅的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。 目前 我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。在住宅的 高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成 狭小型，距离门窗较远的室内自然光线不足。44、层高： 住宅的层高是指下层地板面或楼板上层楼层面之间的距离。 也就是一层房屋 的高度。45、住宅的净高是指下层地板面或楼板上秒边到上层楼板下表面之间的距离。 净 高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高- 楼板厚度，即层高和楼板厚度的 差就叫“净高”。46、什么是住宅组团？我们所熟悉的居住区， 从布局上看多是外向开放型的， 小区与主要街道没有 界线，小区内楼宇成排排列， 道路通常无阻。 这种布局的缺点是不但形象单一死 板，而且给住户带来不安全感。 而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的 居住结构。院落式的布局， 用四面楼房围合成封闭的空间， 由单一的出入口出入， 它能给住户带来领域感和安全感， 邻里有交往的氛围和空间， 空间尺度宜人， 让 人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。47、何谓生态住宅： 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则， 即综合系 统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在 建筑系统内有秩序地循环转换， 获得一种高效、 低耗、 能源在建筑系统内有秩序 地循环转换，获得一种高小、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的 环境不仅涉及住宅区的自然环境， 如空气、 水体、土地、绿化、动植物、 能源等， 也涉及住宅区的人文环境、 经济系统和社会环境。 培育生态住宅概念主要是在这 种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心，在环保、绿化、 安居、道路管网等方面进行系统规划与管理， 使住宅区生态环境处于良性循环状 态之中。48、什么是绿色住宅？ “绿色住宅不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是 “绿色住宅内容的一个方面， 真正的 “绿色住宅” 的内涵是全方位的立体环保工 程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、 改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建 材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环 保建材。如现在有一种新型的剪彩环保用砖， 该砖采用发电厂排出的飞灰为重要 原料，抗压强度在 8 兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般 红砖。另外有一种木屑制砖， 该砖的重量只有普通砖的一半， 但强度却是普通砖 的两倍。充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量， 而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit 能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统， 都是充分利用自然能源的有效途径， 可减少对大气的污染。 垃圾的分类处理， 对 垃圾的分类处理也属于绿色环保， 与住宅环境息息相关。 因此， 专家也将垃圾分 类处理纳入“绿色住宅”的内容。49、什么是花园式住宅？ 花园式住宅也叫西式小洋楼， 即花园别墅。 一般都是带有花园草坪和车库的 独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并 富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有 较高的标准，一般为高收入者购买。50、城市居住区： 一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道 或自然分界线所围合，并与居住人口规模 30000-5（14）00 人相对应，配建有一 整套较完善的，能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活 聚居地。51、居住小区： 一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000-15000 人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需 的公共服务设施的居住生活聚居地。52、居住组团： 一般称组团，指被小区道路分隔，并与居住人口规模 1000-3000 人相对应， 配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。53、居住区用地： 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。54、住宅用地： 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的 总称。55、公共服务设施用地： 一般称公建用地， 是与居住人口规模相对应配建的、 为居民服务和使用的各类设 施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。56、道路用地：居住区道路、 小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、 单位通勤车等停 放场地。57、居住区级道路： 一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。58、小区级路： 一般用以划分组团的道路。59、组团道路： 上接小区路，下连宅间小路的道路。60、宅间小路： 住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。61、公共绿地： 满足规定的如照要求， 适合于安排游憩活动设施的、 供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。62、配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、 道路和公共绿地 总称。63、其他用地： 规划范围内除居住区用地以外的各种用地， 应包括非直接为本区居民配建的 道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。64、公共活动中心： 配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。65、道路红线： 城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。66、建筑线： 一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。67、日照间距系数： 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。68、建筑小品： 既有功能要求， 又具有点缀、 装饰和美化作用的、 从属于某一建筑空间环境 的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。69、住宅平均层鼓： 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值层。70、人口毛密度： 每公顷居住区用地上容难的规划人口数量人 /ha 。71、人口净密度： 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量人 /ha 。72、住宅建筑套毛密度： 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数套 /ha 。73、住宅建筑套净密度： 每公顷住宅用地上拥有的住宅减数套数套 /ha 。74、住宅面积毛密度： 每公顷居住区用地上用有的住宅建筑面积平方米 / 公顷。75、住宅面积净密度： 也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积平方米 / 公顷， 或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。76、建筑面积毛密度： 也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积平方米 / 公 顷，或以总建筑面积（万平方米）与居住区用地（万平方米）的比值表示。77、住宅建筑净密度： 住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率 %。78、拆建比： 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。79、土地开发费： 每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资， 包括征地、 拆迁、各种 补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用万元/ha 。80、住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资， 应包括土地开发费 用和居住区用地内的建筑、 道路、市政管线、 绿化等各项工程建设投资及必要的 管理费用元 / 平方米。81、均价：将各单位的销售价格相加之后和数除以单位建筑面积的和数， 即得出每平方 米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不 计楼层、朝向，以 2800元/ 平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为 引人瞩目的营销策略。82、基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 商品房的销售价一般以塞价为 基数增减楼层，朝向差价后两得出。83、起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格， 即是起步价。 多层物业， 以一楼或顶 楼的销售价为起步价， 高层物业， 以最低层的销售价为起步价。 房产广告中常表 示为“XXX元/平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。84、一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。 一次性买断价属房产销售合同中的专用价格 术语，确定之后，卖方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不的随意变更。85、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在 商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。86、如何进行户型评判：我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为 普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。在对户型进行 评判时可从以下几方面入手：看居室的功能分区是否合理， 应避免斜角空间， 尽可能减少不必要的 “死角” 面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要 方正，这样不但有利于家具的摆设， 对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。 户型的节能要求，他可以建设要不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书 房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们个区房时所说的“三大一 小”。就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室川”，被认为是较能满足人们 日常生活的需要。 从居室功能分析， 厨房合理的面积一般为 4平方米至 5平方米 之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间， 三居以上居室应设有两个卫生间， 一个封闭的设浴盆和大便器， 一个开敞的设洗 澡盆和摆放洗衣机， 解决使用高峰期相互干扰等问题， 卧室的合理面积一般应为 13至 14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为 一体，豁然开朗的视线，总是能给居住者一份清新、爽快的心情。房间的内部净高度要合适， 现在，绝大部分商品房的内层高在 2.5-2.7 米之 间，需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确是无法 改变的。另外，除了房间布置， 好的户型设计还会充分考虑现有家用电器如冰箱、 电 视、洗衣机、空调、电话的设置，还要考虑将来不断涌入家的各种新的家用电器 如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等 等的配置， 有合理的空间安排和电气设计。 建筑材料也是质量较好的新材料、 新 技术，如 50 年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管 道、安全钢化玻璃等等，以确保房屋的舒适与耐用。87、智能化住宅如何分类： 像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。 乙级标准：（1）安全保安系统： 实现小区周界的监控和红外线报警防范： 火灾与煤气报警： 紧急呼救报警： 电话 线被切断与防破坏报警。（ 2）通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个款待国际互联网络 （ Internet ） 插口；可接收有线电视网节目。（3）信息服务系统： 实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。（4）环境控制系统：实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。 甲级标准：除了乙级标准所有的功能外， 另需增加一些功能， 同时整个系统应是一个由 中央控制中心附带数个分控中心构趁个的集散控制系统：（1）安全保安系统：实现可视对讲功能： 门禁系统功能； 家庭智能化报警增加的功能有： 可进行 程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、 电源控制机调光功能。（ 2）通讯系统：实现住户主要房间有独立的信息点， 光纤宽带多媒体信息网接入小区， 提供 外语电视节目。（3）信息服务系统： 增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。（4）环境控制系统：实现家电自动控制功能：公共水电设施监视等功能。88、层住功能的国际标准是什么按照国际文明住宅标准， 住宅功能不仅要满足最基本的寝、 食功能， 更要从 自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教 育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多房间的需要。就住宅的室内功能而言， 应满足以下基本要求。（1）满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧室等主要 功能之间的最合理的布局。（2）满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活 动空间，以及紧急疏散的要求，在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以 及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。（3）满足现代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃 气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。（4）满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家住宅设计的要求，制定 日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。（5）满足住宅功能多样化个性要求原则，要达到国际文明居住标准，应更多的 让居民和用户参与住宅设计。 建造空间灵活多变的抓还建筑， 采用承重结构骨架 固定不变，分隔构件则根据住宅要灵活布置，以形成多样化的内部空间。89、跃层和复式、错层有什么区别？通常情况， 跃层住宅是一套住宅占两个楼层， 有内部楼梯联系上下层： 一般 在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一卧室，二层安排卧室、书房、 卫生间等。复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是 2.7 米）高，可在 局部掏出夹层， 安排卧室或书房等内容， 用楼梯联系上下。 其目的是在有限的空 间里增加增加使用面积， 提高住宅的空间利用律。 这种做法香港的住宅设计中有 一些例子，是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生。复式住宅实际上并不具备完整的两层空间， 夹层在底层的投影面积只占底层 面积的一部分。 夹层可以做成房间， 也可以做成跑马廊形式 （夹层悬空的一侧不 做墙壁或墙面后退， 在平面的外边缘有栏杆或栏板， 上面的人可以看见下面， 下 面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底 层之间有视线上的交流和空间上的流通。 而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板 分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两中不同的类型。跃层和复式的面积计算： 跃层住宅如果是完整的两层， 其建筑面积或使用面 积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。 如果跃层部分的高度不够一个完 整的层高，可以参照坡屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、 通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间的净高度 最低处不应低于 1.5 米（含）；使用房间净面积的一半（含）以上不低于 2.1 米（含）。满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。 若房间超过 2.1 米（含） 部分不足房间总面积的 2 倍计入使用面积。错层一户内楼面高度不一致， 错开之处有楼梯联系。 优点是跃层一样能够动 静分区，但因为没有完全分为两层， 所以又有复式住宅丰富的空间感。 可以利用 错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间， 比如起居室比较高， 卧室比较低等。 还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。 错层带来空间丰富的感受， 如不是身临其境很难想象得到， 所以对于初次进入这 种住宅的人有较大的吸引力。 但错层式住宅不利于结构抗震， 而且显得空间零散， 容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。90、买自住房与投资房有什么不同？自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。首先是房屋价格， 买自住房要测算自己的收入水平和承受能力； 而投资购房 则在投资成本允许的范围内进行选择，并可进行投资组合。第二是居住环境。 自住房对环境质量要求较高， 房屋内部和小区环境都要宜 人。虽然环境质量高的房屋易于出售， 但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本 身的升值潜力，对环境质量相对要求低一些。第三考虑未来交化。 自住房要求环境相对稳定， 以免入住后又要拆迁或改变 功能；而投资则不然， 要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值， 不临街变为临 街，由住宅变作商铺等。第四考虑区位价值。 自住房在选房前， 要考虑是一次性付款还是分期按揭， 投资 购房虽然也考虑成本， 但只要是可控范围内和具有较快交现能力， 易实现利润的 房屋，将不必过多考虑而应迅速购买。91、建筑结构： 小高层：据介绍： “小高层”并不是一种规范的学术叫法，我们目前常说的“小 高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均没有电梯，大多在7 至 12 层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。 6 层以下的则称“多层”， 更高的称为“高层”。塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套装的高层住宅。 通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进 入户内。板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外 观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。板式小高层： 板式小高层是由南方传入北京的， 在上海、 广州等地板楼已经 成主流，占到整个市场的 80%-90%。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们 20 世纪 70年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都 有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林下品的营造使居住 质量有了飞跃；其三，开间增大，户型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景 的作用增强，设计历年更为先进。 许多项目 6 层也配有电梯，更加充满人文关怀。