契税基本知识提纲

契税基本知识提纲一、契税的基础知识（一）契税的起源一一起源于东晋的“估税”，到宋代渐趋完备。（二）现行的契税条例的实施时间 一一1997年10月1日起施 行。/（三）契税政策的法律体系 契税征管的基本法律体系分为实体法和程序法两大类，分别由六个层次构成：第一层次：法律，由全国人大及其常委会制定颁布，即中华人 民共和国税收征收管理法，是所有税种适用的程序法；第二层次：行政法规，由国务院制定的规范性文件，包括中华 人民共和国契税暂行条例，这是契税征管的根本之法；中华人民共 和国税收征收管理法实施细则，是对征管法的补充解释；第三层次：财政部、国家税务总局发布的部门规章，即中华人民共和国契税暂行条例细则；第四层次：由地方省级政府颁布的地方性规章，即广东省契税 实施办法；第五层次：由财政部、国家税务总局发布的规范性文件，是根据 国务院授权对部分契税政策进行调整，以及对具体征管问题的规定和 解释；第六层次：省及省以下各级征收机关发布的规范性文件， 是在授 权范围内对落实有关政策和具体征收办法与程序等作出的适合本地区的规定。（四）与契税征管相关法律法规有哪些:1、宪法-根本大法；2、民法一-民法通则、合同法、继承法、婚姻家庭法；3、行政法仃政处罚法、仃政复议法、仃政诉讼法、国家赔偿法；4、经济法-个人独资企业法、公司法、土地管理法、城市房地产管理法；5、刑法及相关司法解释（五）契税的特点1、强制性、无偿性、固定性。2、契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次 契税，属行为税。3、 契税是由取得土地、房屋权属的一方缴纳。这一点与其他 税种有着明显的区别，例如营业税、土地增值税、个人所得税等都是 由取得收入的一方缴纳。二、契税法规解析（一）契税纳税人契税暂行条例第一条规定：“在我国境内承受土地、房屋权 属转移的单位和个人是契税的纳税人”。承受一一是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋 权属的行为。(细则第二条)1、特点：(1) 属地原则一一我国境内的所有单位和个人。(2) 单位 是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织。(细则第四条)(3) 个人一一是指个体经营者、城乡居民个人、外国人及其他个人(含个人独资企业和个人合伙)。(细则第四条)2、纳税人的确定(1) 一般的确定一一房地产权属转移过程中，双方签订 权属转移合同的，以合同约定的承受人为契税的纳税人；有产权 证的，以房屋土地权属证确定的产权人为契税的纳税人。(2) 土地、房屋权属交换的纳税人确定 由于交换双方的土地、房屋权属均发生转移，并且都是权属的承受者，因此都是契税的纳税人。在确定计算征收税额时，是按照差额计算征 收。因此，条例规定，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、 无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的， 双方均免纳契税。(条例第四条、细则第十条)(3) 法院裁决书等文书中确定的产权人是否纳税人 一般情况下，法院裁决书、仲裁委员会的仲裁书等具法律效力的 文书(一般指裁定书、判决书、调解书、仲裁书)确定的产权人 应为契税的纳税人；需要法院确权的，都是房地产进行多次抵押 或是进行多次交易的情况。法院生效的裁决具法律效力，因此不用做产权登记，即可确认权属的合法有效，同时也是房地产交易完成的标志，征收机关可据此对产权人征收契税。（二）契税的征税对象契税的征税对象是土地、房屋权属转移的行为 。应具备三个条件（判断标准）：第一：转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房 屋所有权。第二：权属必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移， 由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一 个权属人变更为另一个权属人。第三：必须有经济利益关系。 除土地使用权赠与、房屋赠与外， 权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者 其他经济利益。1、土地权属转移行为应税的土地权属转移行为 仅对国有土地使用权的出让和土 地使用权转让征税，包括土地使用权出售、土地使用权赠与和土地使 用权交换。（条例第二条）土地物权的种类土地使用权是物权的其中一种。按照物权法理念，土地物权有 多种表现形态。其中法规明确规定的有：国有土地所有权、农民集体 土地所有权、农村集体土地承包经营权、国有土地使用权、集体土地 使用权等。我国实行土地公有制，城市土地的所有权属于国家，单位和个 人没有土地所有权，但可依法取得国有土地的使用权，在规定期限内 可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。土地使用权属物权中的用益权，是由财产所有权派生出来的。是 土地使用者依法取得土地的实际经营权和利用权， 在相应的法律规定 范围内享有的对土地占有、使用和部分收益、处分的权利。（1）国有土地使用权出让国有土地使用权目前只能向由国家取得，包括国有土地使用权 的划拨、国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价 出资或入股。即所谓的土地一级市场。其中，只有国有土地使用权出 让属于契税的征税范围。国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用 权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出 让金的行为，属于政府垄断的土地一级市场。在土地使用权出让活动中，出让方是国家，国家凭借土地的所有 权向土地使用者收取土地出让金。国有土地使用权出让年限：居住用地 70年；工业用地50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50年；商业、旅游、娱 乐用地40年；综合或其他用地50年。国有土地使用权出让的方式包括竞价和协议两种。竞价方式包括 招标、拍卖和挂牌。（2 ）土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者以出售、 赠与、交换或者其他方 式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。属于土地二级市场。包括国有土地使用权转让和农村集体土地使 用权有条件转让，这两种转移方式均属于契税的征税范围。2、房屋权属转移行为（1 ）房屋所有权/ 房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。属物权中的财产所有权。（2）应税的房屋权属转移行为对房屋买卖、房屋赠与、房 屋交换征税。（条例第二条） 房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、 实物、无形资产或者其他经济利益的行为。（细则第七条） 房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。（细则第七条） 房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。（细则第七条）3、需注意的问题（1）农村集体土地承包经营权的转移土地使用权是一种物权，而土地承包经营权是一种授权。承包经 营是在土地权属未发生转移的情况下，对土地实行经营、管理的方式， 因此，不属于土地使用权转让范围，不征收契税。（2） 土地使用权的划拨土地使用权的划拨不征收契税。土地使用权划拨不是土地使用权 出让，其权属并不完整，不成为一项独立的财产权。但当原划拨的土地转让或出让时，须补征契税。(3) 土地的征用土地的征用不征契税。按照有关法律规定，土地所有权不允许 转让，但是国家可以通过征用的方式把集体土地所有权转移为国有土 地所有权，权属的承受主体为国家，这种转移并没有规定为契税的征 税范围。(4) 企业股权转让在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属 不发生转移，不征收契税。按照我国公司法规定，在有限责任公司和 股份有限公司中，出资者所有权与企业法人财产是分离的。 股权是企 业所有者的权利，而土地、房屋是企业法人财产。因此，股权转移不 会导致企业法人财产的权属转移，不涉及契税问题，不征收契税。(5) 企业分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相 同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契 税。企业分立所派生或新设的企业，其投资主体和原企业相同，派生或 新设的企业所承受的原企业土地、房屋权属虽然名称有所变化，但实 际权属性质没有发生改变，所以对企业分立后派生或新设的企业承受 原企业土地、房屋权属，不征契税。(6 )政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发 生的土地、房屋权属转移政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的 土地、房屋权属转移，不征收契税。主要注意：A、发生土地、权属变动行为的企业即主体必须是国有独资公 司或国有企业和其他国有产权主体；B、土地、房屋权属变动行为以政府部门的相关文件为依据；C、土地、房屋权属变动行为是单方面的资源流入，不会引起 受让企业经济利益的流出。(7)企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、 房 屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属 全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、 一人有限公 司之间土地、房屋权属的无偿划拨，不征收契税。 主要注意：A、转出与受让企业是否拥有共同的投资者，即其投资主体是 否相同；B、该项行为不属于市场的交易行为，转出方并未因此获得经济 利益，受让方也并未付出经济利益。(8 )房屋租赁房屋租赁未发生房屋所有权转移，因此不征契税。（9） 土地、房屋继承根据国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复（国税函20041036号），对于中华人民共和国继承法第十条:“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺 序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人 继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二 顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养 子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母 和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐 妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的 继兄弟姐妹。”第十一条：“被继承人的子女先于被继承人死亡的， 由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。 代位继承人一般只能继 承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”规定的法定继承人（包 括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房 屋权属，不征契税。按照中华人民共和国继承法规定，非法定继 承人根据遗嘱继承死者生前的土地、房屋权属，即遗赠，属于赠与行 为，应征收契税。（10 ）房地产抵押房地产抵押过程中没有改变土地、房屋权属，因此，对房地产抵押行为不征收契税。（11 ）夫妻共有房产归一方所有根据国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的 批复（国税函1999391号）规定，对婚姻家庭法中规定属 于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方， 是房产共有权的变化而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移 行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征契税。对婚姻家庭法第十八条：“有下列情形之一的，为夫妻一方 的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医 疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归 夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一 方的财产。”规定的属于夫妻一方所有的房产，离婚时房产权属发生变 化的,应按赠与征收契税。（12 ）家庭财产分割家庭财产分割中涉及房地产的分割，是指由于分家而发生的土 地、房屋权属分立行为。家庭财产分割是否征税，应根据具体情况确 定。对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征收契 税；对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，应按赠 与征收契税。（13 ）将个人房地产投入自己投资的个人独资企业以自有房地产投入自己投资的个人独资企业，不征收契税。按 照个人独资企业法的规定，个人独资企业属无限责任企业，企业 的财产与投资人的财产不可分割。因此，将房地产投入自己投资的个 人独资企业，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理土 地、房屋登记时仅需办理更名手续，不征收契税。（14 ）将个人创办的独资私营企业的房产更名至自己名下个人创办的独资私营企业的房产更名至自己名下，由于同属于 一个投资主体，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理 土地使用权、房屋所有权更名手续时，不征收契税。（15 ）购买车库财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复（财税2004126号）规定：对于承受与房屋相关的附属设 施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同） 所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税； 对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（16 ）以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：A. 土地、房屋权属作价投资、入股；B. 以土地、房屋权属抵债；C. 以获奖方式承受土地、房屋权属；D. 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。（细则第八条）（17 ）以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权征税财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知（财税2008129号），对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使 用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划 拨用地的，不属于财税2008175号文件规定的免税范围，对承 受方应征收契税。（18）对于承受经济适用房不得免征契税财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复（财税字1998096号）中明确规定，应对购买安居房、经济适用房者照 章征收契税。（三）税目契税的税目，按照土地、房屋权属转移行为分为土地契税和房产 契税两大类五个税目：1、国有土地使用权出让；2、 土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）；3、房屋买卖；4、房屋赠与；5、房屋交换。（四）契税税率1、契税暂行条例的规定（全国各省在规定幅度内自定）1997年10月1日起实施的中华人民共和国契税暂行条例 规定契税税率为3% 5%。比原条例规定的税率（6% ）下调了 1-3 个百分点。2、广东省契税税率3%广东省契税实施办法规定：1997年10月1日起，广东省的 契税税率是3%。（ “一般税率”）3、减半征收税率%1999年财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干契税 政策的通知（财税字1999210号）规定：“从1999年8月1 日起,个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。”在实际执行中，应注意以下几点：享受减半征收的主体是个人购买；所购住房为 普通住宅；根据广州市财政局、广州市国土房管局、广州地方税务局关于广州市享受优惠政策普通住房标准的通知规定：“我市享受优惠政策普通住房标准通知如下（三项条件必须同时满足）：A、住宅小区建筑容积率在以上；B、单套住房建筑面积144平方米（含144平方米）以下；C、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍（含倍） 以下。”该普通住房标准认定的执行时间：以上标准从2005年6月1日 起执行（以房管部门受理房屋交易备案时间为准）执行%税率的时间认定：210号文从1999年8月1日起执行， 此时点以纳税义务发生时间为准。凡是 1999年8月1日后（含8 月1日）签订购房合同的，按调整后的政策执行；1999年8月1日 前已经签订售房合同并已取得首期售房预收款的，应按原政策执行。4. 个人首次购房税率1%财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通 知（财税2008137 号），从2008年11月1日起，对个人首次 购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。具体操作：市政府批准的关于贯彻财税2008137号文及 相关问题的请示（穗财农200964号）。5、家庭购买唯一住房的适用税率财税201094号文规定，2010年10月1日起，对个人购 买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未 成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税具体操作：按向市政府请示的适用范围、执行时点等操作。6、需注意的问题：（1）商业住宅混合用途房屋适用政策广州市财政局关于商业住宅混合用途房屋适用契税政策的批 复（穗财农20052830号）：“对个人购买商业和住宅混合用途的 房屋不享受普通住宅契税减税优惠政策。”因此，个人购买的商业和 住宅混合用途的房屋（以单个房产证为准）按照3%税率计征契税。（2）因拆迁重新承受房屋超过补偿标准部分的适用契税税率广东省财政厅关于因拆迁重新承受房屋超过补偿标准部分适用 契税税率的批复 （粤财法2005112号）规定：“一、对按照广 东省契税实施办法第八条第（四）款规定，纳税人因房屋被县级以上人民政府征用、占用后重新承受房屋，所承受房屋属普通住宅的， 其成交价格或补偿面积超出规定补偿标准的部分，按%税率征收契税；所承受房屋属非普通住宅的，其成交价格或补偿面积超出规定补 偿标准的部分按3%的税率征收契税。二、对按照财政部 国家税 务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号） 规定，拆迁重新购置住房，所购置住房属普通住宅的，成交价格超过 拆迁补偿款的部分按税率征收契税；所购置住房属住宅的，成交价 格超过拆迁补偿款的部分按3%税率征收契税。”（五）契税的计税依据1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交 价格；成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受 者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出 售、房屋买卖的市场价格核定；3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋 的价格的差额。土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、 实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征 税。4、前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所 交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。（以上条例第四条、细则第十条）国家税务总局 国家土地管理局关于契税征收管理有关问题的 通知（国税发199831号）规定：“对于需要按评估价格计征 契税的，应当委托具备土地评估资格的评估机构进行有关的评估，以规范房地产市场交易行为，确保国家税收不受损失。”5、需注意的问题（1 ）以协议方式出让土地的计税依据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问 题的通知（财税2004134号）规定：“以协议方式出让的，其 契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、 安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套 费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的， 征收机关可依次按下列 两种方式确定： 评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、 同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。”土地基准地价是指某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域 内，在平均容积率水平和一定开发程度下的同一用途（商业、住宅、 工业等）的法定最高出让年限的完整的土地使用权的平均价格。基准地价具有全域性、分用途、平均性、有限性和时效性等特点。（2）以市场竞价方式出让土地的计税依据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问 题的通知（财税2004134号）规定：以竞价方式出让的，其 契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建 设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”（3）以划拨方式取得土地使用权经批准转让时的计税依据以划拨方式取得土地使用权经批准转让时，转让方和承受方都应 缴纳契税。转让方与国家关系转变为受让与出让的关系， 视同为相当 于划拨地的国有土地出让的权属，因而要补缴国有土地出让的契税。其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用（细则第十一 条）；承受方为国有土地转让的受让者，按国有土地转让缴纳契税， 其计税依据为成交价格或竞买价格。（4）以划拨方式取得土地使用权改为出让使用的计税价格财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问 题的通知（财税2004134号）规定： 先以划拨方式取得土地 使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契 税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。”（5）政府减免土地出让金的，计税依据不得作相应扣除国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收 契税的批复（国税函2005436 号）规定：根据中华人民共和 国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应 支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契 税。”（6）对于因改变土地用途补交土地出让金的计税依据对于因改变土地用途的原因而补交土地出让金的，应当补征契 税。计税依据为补交的土地出让金。（7）对于原属免税范围的土地、房屋改变用途后的计税依据中华人民共和国契税暂行条例第七条规定：经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第六 条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。 因此对纳税人原属免税范围的土地、房屋改变用途后，应补征税款，计税依据为原计算减征、免征税款的计税价格。（8）对于一方出地,一方出资建房的计税依据财政部、国家税务总局在对河南省财政厅 关于契税有关政策问 题的请示的批复中规定：甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权 属转移，根据中华人民共和国契税暂行条例的规定，对乙单位应 征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。（9）对于承受房屋附属设施所有权的计税依据财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批 复（财税?22004 ?3126号）规定：采取分期付款方式购买房屋附属 设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率 征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。”（10）以外汇结算税款的应纳税额中华人民共和国契税暂行条例第五条规定：转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人 民币市场汇率中间价折合成人民币计算。”汇率中间价为外汇买入价和卖出价的算术平均数。（11 ）契税税额计算时应特别注意的政策界限时点1997年10月1日以前执行原契税暂行条例，1997年10 月1日起执行新的中华人民共和国契税暂行条例，新条例与原条 例相比，在税目、税率、减免税范围等方面都有较大调整；契税暂行条例（旧条例）要点：一、该条例对土地所有权转移课税，由于有 关法律规定，土地所有权不允许转让，因此，实质上没有对土地征税。 二、凡机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、国营和地方国 营的企业与事业单位，以及合作社等，凡有土地房屋的买、典、承受、 赠与、或交换行为者均免纳契税。（六）契税的减免1、中华人民共和国契税暂行条例第六条的减免税规定：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的， 酌情准予减征或者免征;（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。根据中华人民共和国契税暂行条例第十二条：用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。条例所称用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的 土地、房屋。条例所称用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于 医疗的土地、房屋。条例所称用于科研的，是指科学试验的场所以 及其他直接用于科研的土地、房屋。条例所称用于军事设施的，是 指：（一）地上和地下的军事指挥作战工程；（二）军用的机场、 港口、码头；（三）军用的库房、营区、训练场、试验场；（四） 军用的通信、导航、观测台站；（五）其他直接用于军事设施的土 地、房屋。本条所称其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及 其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、 直辖市人民政府确定。 根据财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批 复（财税字1998096号）规定，事业单位承受土地、房屋 免征契税应同时符合两个条件：一是纳税人必须是按事业单位财 务规则进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须 用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一 律照章征收契税。对按事业单位财务规则第四十五条规定，应 执行企业财务通则和同行业或相近行业企业财务制度的事业单 位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。因此，对国家机关进行免税审查时，主要注意：（1）用途是否符合条例细则的规定；（2）资金来源是否是财政拨款；（3）国家机关承受土地、房屋是否经过有关部门批准，是否有项目立项的批准文件；对军事单位进行免税审查时，主要注意：Z（ 1）用途是否符合条例细则的规定；（2 ）资金来源是否是上级军事机关的军费拨款；（3）军事单位承受土地、房屋是否经过上级主管机关批准，是否有军事主管部门的项目立项的批准文件；（4）如免税项目属于军事机密的，应出示有关保密证明。对事业单位进行免税审查时，主要注意：（1）用途是否符合条例细则的规定；（ 2 ）事业单位的法人证明；（3）事业单位承受土地、房屋是否经过有关部门批准，是否有项目立项的批准文件；（4 ）资金来源是否符合纳入收支两条线；（5）该单位上一年度的财务制度及有关账簿的设置是否符合规定。对社会团体进行免税审查时，主要注意：（1）用途是否符合条例细则的规定；（2 ）社会团体的组织证明。对购买房改房进行审查时，主要注意：（1）该纳税人所购买的住房是否为经当地县以上人民政府批 准，并严格按照国家有关房改政策规定出售的公有住房；（2 ）该纳税人是否是按房改政策第一次购买公有住房；（3）该纳税人所购买的公有住房面积是否在房改政策规定的 标准面积以内。2、中华人民共和国契税暂行条例细则第十五条和广东 省契税实施办法的减免税规定：根据中华人民共和国契税暂行条例细则第十五条：“1、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房 屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政 府确定。2、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用 于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。3、依照我国有关法律规 定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以 免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领 事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可 以免征契税。”根据广东省契税实施办法第八条规定：土 地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋 权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的， 免征契税； 超出的部分应按本办法的规定缴纳契税。”因此，以拆迁时获得的 拆迁补偿款购买房屋的，免征契税；如所购房屋价款超出拆迁补偿 款的，其超价部分应征契税。3、财政部规定的其他减征、免征契税的项目：（1）企业改制重组若干契税政策财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）对企业改制等作相应的减免税规定：适用范围：企业公司制改造、企业股权转让、企业合并、企业 分立、企业出售、企业注销破产、企业债转股改制、国有资产行政 性调整与划转、改制重组企业内部之间的资产划转等。适用对象：175号文是针对法人企业制定的，文件第2、3、4 条中的企业是指公司制企业，包括股份有限公司和有限责任公司两 种形式。175号文中指明享受优惠政策的主体是国有企业的，其改制重 组的过程中必须有一方是原国有企业。没特别指明享受主体是国有 企业的，适用范围限定为在中国注册的法人企业。公司制改造： A、企业整体改制非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体 改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有 限责任公司整体改建为股份有限公司的， 对改建后的公司承受原企 业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企 业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。审核要点：1、改制前为非公司制企业等单位（改建为有限公司的）或有限责任公 司（改建为股份有限公司的）。2、批准改制的主管部门批准文件、股东会决议等。3、营业执照的经济性质（企业类型）是否有变化。4、原企业的投资主体是否有变化。B、企业非整体改制I非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分 资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中 所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的 土地、房屋权属，免征契税。国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、 房 屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限 责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额 50%以上的国有控股公司。II企业合并两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为 一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方 的土地、房屋权属，免征契税。皿企业出售国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其 中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同 的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。IV企业注销、破产企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产 企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动 法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其 承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工 签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。V债权转股权企业经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立 的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。执行时间：财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）文件执行期限为2009年1月1日至2011年 12月31日。（2）对货币化拆迁房屋后，重新购买住房的免征契税财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通 知（财税200545号）规定：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的， 对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”该文件从发文之日2005年3月22日起执行。广东省财政厅关于城镇房屋拆迁有关契税政策的批复（粤财法2005109号）:以购房合同签订时间为依据界定是否执行财 政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号）。”因此,以重新购买房屋合同签订的时间作为能否 享受减免税的时间。（3）对社会力量办学占地免征契税根据财政部国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题 的通知（财税2001156号）的规定：对县级以上人民政府教育行 政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发社会力量办学许可 证，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用 非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、 房屋权属用于教学的，比照中华人民共和国契税暂行条例第六 条第（一）款的规定，免征契税。（4）集资建房中，公有制单位职工首次购买住房的免征契税财政部国家税务总局关于公有制单位职工首次购买住房免 征契税的通知（财税2000130号）对各类公有制单位为解决 职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普 通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照中华 人民共和国契税暂行条例第六条第二款城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”的规定，免征契税。（5）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完 全产权住房的财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契 税问题的通知 （财税2004134号）规定：已购公有住房经 补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权 属转移的契税。”（七）契税的征管1、纳税申报（1）纳税义务发生时间中华人民共和国契税暂行条例第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或 者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当 天。”购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，在办理完按揭、抵 押贷款手续，签署取得具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当 天，即为土地、房屋权属转移合同的生效日期。（2）办理纳税申报时间中华人民共和国契税暂行条例 第八条规定：纳税人应当自 纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机 关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴款税款。”2、退税（1 ）退房是否能退税购房人退房分两种情况：一是发生房地产交易，未办理房屋、土地权属登记的；二是办理了房地产权属登记后退房。A、对第一种情况，国家税务总局国家税务总局关于办理期 房退房手续后应退还已征契税的批复（国税函 2002622号文） 规定：对交易双方已签定房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能 完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后, 对其已纳契税应予以退还”B、对第二种情况，已纳契税不予退还。但如经法定程序判定（如法院判决）该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效，已缴的契税可以退税。3、契税滞纳金（1）滞纳金不是处罚，而是纳税人或者扣缴义务人因占用国 家税金而应缴纳的一种补偿。因此，不适用行政处罚法的规定 （包括听证、告知等）。（2 ）计算起始日期： 纳税人进行纳税申报的，征收机关核定的税款缴纳期限届 满的次日为计算滞纳金的起始日期。 纳税人未进行纳税申报的，其取得土地房屋权属证明的次 日为滞纳金计算的起始日期。3、适用比例根据国税发2001110文件国家税务总局关于农业税、牧 业税、耕地占用税、契税征收管理暂参照中华人民共和国税收征 收管理法执行的通知（国税发2001110号）第二条规定：关 于加收农业税收税款滞纳金问题。凡税款滞纳行为发生在2001年4 月30日以前的，按照原税收征管法规定，按日加收滞纳税款千/ 分之二的滞纳金；2001年5月1日以后发生的，统一按照税收征 管法规定，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。