8月闵行马桥别墅市场项目研究

基强联行投资管理（中国）有限公司基强联行投资管理（中国）有限公司 2008年年1月月 旗忠村位于整个上海市区西南角，闵行区马桥镇的西北部，毗邻松江新桥镇、闵行颛桥镇以及闵行江川路街道。该区域拥有深厚的历史文化底蕴、良好的自然条件和政府规划，是一块兼具度假型和第一居所型功能的别墅佳地。n区位条件1、度假型别墅条件自然条件：北沙港，茜浦泾，苏家港、宋长浜等多条天然水系环伺；拥有大量树木资源占地8，606的旗忠公园。已建设施：占地700亩的游艇俱乐部、占地120亩的18洞高尔夫俱乐部、包括旗忠网球中心在内的占地15亩的旗忠森林体育城。将建设施：旗忠高尔夫俱乐部将从现在的18洞拓展为27洞；旗忠体育中心辅助设施（运动员村、高级酒店及医疗康复中心）。2、第一居所别墅条件距离闵行莘庄10公里、徐家汇18公里、人民广场27公里、虹桥机场20公里、浦东机场49公里。n容积率指标进一步降低，项目定位进一步提高，已达到豪宅化。第一代别墅容积率为0.3，中房森林别墅已经降为0.2。之后的绿城等项目容积率指标被限定为0.175，可以预见项目社区品质将得到更大的提升。n众多品牌开发商入驻，将进一步推动整个别墅板块的发展。绿城集团、中房集团、中星集团、和记黄埔等品牌开发商陆续登场，品牌开发商的集体入驻为该区域别墅市场的发展创造了契机。n产品升级换代，项目更注重细节处理。中房森林别墅、绿城玫瑰园在立面风格上融入“加州原味”、“老上海”等创新元素，在产品附加值如地下室、花园的打造上投入更多精力，如中房森林所有房型均设层高2.6的地下室并配置下沉式庭院，每户的花园面积6001000不等。n项目综合力的提升，导致价格跨越式攀高。由于产品力的快速提升，价格也跳脱了第一代产品10，00012，000元/的水平。目前区域内在售项目仅绿城玫瑰园、中房森林溪谷，其中绿城玫瑰园独栋单幢在2，000万/套 8，000万/套，面积段在790 1，500；中房森林溪谷独栋单幢在1，500万/套左右，面积段在350 700，区域内销售均价35，000元/。鉴于区域高端别墅的形象已树立，中星集团、和记黄埔等后续项目的销售价格将继续看高。绿城玫瑰园绿城玫瑰园中房森林别墅中房森林别墅序号项目名称单套总均价（万元/套）均价（元/平方米）容积率1绿城玫瑰园2，000 8，00040，0000.18 2中房森林溪谷2，00035，0000.203和黄别墅/4中星项目/5复地北桥城450 550 27，0000.56 序号序号楼盘名称楼盘名称均价均价（元（元/M/M2 2)1中房森林溪谷40，0002绿城玫瑰园35，0003和记黄埔项目/4中星集团项目/