2013年房地产市场形势分析 与2014年展望

2013年房地产市场形势分析 与2014年展望2014-01-31 11:15搜房网窗体顶端评论窗体底端收藏打印字号：T|T摘要2013年，全国房地产市场整体保持回升势头，房地产主要指标增速均出现回升，新开工面积和销售面积反弹强劲，土地购置面积增速由负转正，房价上涨幅度逐月加快，九成以上城市房价同比出现上涨，近三成城市房价涨幅超过10%。2013年，全国房地产市场整体保持回升势头，房地产主要指标增速均出现回升，新开工面积和销售面积反弹强劲，土地购置面积增速由负转正，房价上涨幅度逐月加快，九成以上城市房价同比出现上涨，近三成城市房价涨幅超过10%。一、政策影响分析2013年，房地产调控政策整体延续了2012年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。2月下旬，国务院常务会议确定了加强房地产调控的五项措施，简称“国五条”，从五个方面加强房地产调控，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等。随后国务院办公厅出台关于继续做好房地产市场调控工作的通知，对“国五条”的措施做了进一步细化。“国五条”措施的出台及其细则的公布，掀开了2013年度房地产调控的大幕。“国五条”出台后，短期内对市场影响巨大，3、4月份各地二手房成交量大幅飚涨，多数城市涨幅超过3倍。但从二季度起，政策效果逐渐减弱，市场回归此前的回暖态势，各城市房屋销售形势出现较为明显的好转。下半年，随着十八届三中全会和中央经济工作会议的召开，新一届政府的房地产调控思路逐渐清晰。加强住房保障，逐步建立房地产调控长效机制，理顺政府和市场的关系将是未来政策的调整方向。土地制度改革、房地产税改革以及住房保障建设是三中全会提出的重要内容，配合着其他深化改革的政策，预计未来的房地产市场将逐步回归其核心属性，即满足居民居住和生活需要，满足其他各行业的办公和经营需要。四季度，以北上广深为代表的近20个重点城市，纷纷出台了进一步做好房地产市场调控工作的通知，这些通知基本上是“国五条”有关规定的重申，但在限购政策、提高建房用地供应量、提高自住商品房供应量等方面有所调整，调控力度有所收紧。二、2013年全国房地产市场运行情况1房地产开发投资增速有所加快2013年1-11月，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增幅比上年同期加快3.8个百分点。其中，商品住宅完成投资53112亿元，增长19.1%，同比加快7.2个百分点。2新开工面积出现强劲反弹，增速较上年提高明显2013年1-11月，全国商品房新开工面积为18.11亿平方米，增长11.5%，与上年同期相比增速加快18.7个百分点。3.房屋销售销售增速明显加快，增速超过20%2013年1-11月全国商品房累计销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增幅与2012年同期相比加快18.4个百分点。从各地区情况来看，福建、新疆、西藏、湖北、贵州、安徽、上海、海南、江西、江苏等省市销售增长较快，增速超过30%，重庆、内蒙古、云南、黑龙江、吉林等省增速则不到10%。4.房地产开发资金来源增增长较快，但速逐月回落随着2012年年底房屋销售形势的明显好转，2013年房地产开发资金来源增长较快，前两个月增速达33.7%，随后逐月平稳回落。2013年1-11月，全国房地产开发企业本年资金来源109475亿元，同比增长27.6%。5. 土地购置面积由负转正2013年1-11月，全国房地产企业土地购置面积为34773万平方米，增长9.9%，与上年同期相比增幅提高24.7个百分点。6房价同比涨幅逐月加快，环比涨幅出现小幅平稳回落从70个大中城市住宅销售价格指数上看，价格指数呈现出“逐月上升”的特征，房价同比出现上涨的城市个数自5月份起连续7个月保持在69个，上涨城市个数居高不下。从同比价格指数看，2013年1月份70个大中城市商品住宅价格平均涨幅为0.7%，随后逐月上升，到11月份涨幅增加到9.6%。从同比上涨的城市个数来看，1月份为53个，2月份上升到62个，3月份起，上涨城市个数持续在67个以上。11月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，比2012年12月份增加29个；二手住宅价格同比上涨的城市有68个，比2012年12月份增加43个。新建商品住宅价格环比上涨的城市个数有66个，比2012年12月份增加12个，房价上涨趋势较为明显；二手住宅价格环比上涨的城市个数有63个，比12月份增加17个。从具体房价涨跌幅度来看，11月份70个大中城市商品住宅价格同比涨幅的平均值为9.6%，比2012年12月份高9.7个百分点，创2011年1月以来的新高。从分布上看，涨幅超过5%的城市个数有67个，涨幅超过10%的城市个数有23个，房价上涨趋势较为明显，尤其是北上广深等一线城市，房价同比涨幅均超过20%。2013年各月新建商品住宅价格指数涨跌变化情况四、2014年房地产市场走势预测通过对房地产有关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2014年全国房地产市场的主要指标预测如下：2013年全年，房地产保持平稳回升，房屋新开工面积、销售面积增长较快，土地购置面积增速由负转正，房价涨幅逐月加快，全国各城市房价同比出现“普涨”现象。2014年，如果中央和地方政府继续延续当前的房地产调控政策，预计全国房地产市场将出现小幅回落态势，尤其是房屋销售形势会明显比今年偏紧，但房地产开发投资受保障性住房建设的影响将保持相对平稳。2011-2014年房地产主要指标预测情况单位：亿元、万平方米、%固定资产投资和房地产开发投资“一增一减”：预计2013年全年，固定资产投资完成额（不含农户）达到43.61万亿元，增长19.5%，增速较2012年小幅回落1.1个百分点。其中房地产开发投资完成8.49万亿元，增长18.2%，增幅同比加快1.9个百分点。2014年，预计固定资产投资和房地产开发投资仍保持“一增一减”的特征。固定资产投资增速继续小幅回落，房地产开发投资增速小幅上升。其中，固定资产投资（不含农户）完成51.79万亿，增长18.8%，增速较上年回落0.8个百分点；房地产开发投资完成10.05万亿，增长18.5%，增速小幅上升0.3个百分点。房地产开发投资增幅冲高后出现回落：预计2013年全年，房地产开发资金来源达到12.11万亿元，增长25.4%，增幅同比加快12.8个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅高7.2个百分点。2014年，房地产开发资金来源预计会有所回落，预计增长20.4%，达14.60万亿元，增速与上年相比回落4.9个百分点。其中，国内贷款达2.35万亿元，增长20.3%，增速回落11.9个百分点，个人按揭贷款达1.54万亿元，增长13.9%，增幅同比回落15.0个百分点。新开工面积增幅加快，竣工面积出现负增长： 2013年，商品房施工面积增幅保持基本稳定，新开工面积增长较快，但竣工面积受上年度新开工面积下降影响，出现负增长。预计2013年全年商品房新开工面积19.51亿平方米，增长10.0%。商品房竣工面积受上年度房屋新开工面积负增长的影响，首次出现负增长，预计2013年商品房竣工9.52亿平方米，下降4.2%，这是自1998年住房制度改革以来商品房竣工面积首次出现负增长。2014年，受保障性住房建设加快的影响，房地产企业开发房屋新开工面积达21.57亿平方米，增长10.5%，增幅较2013年加快0.5个百分点。商品房竣工面积9.47亿平方米，下降0.6%。2013年销售形势明显好转，2014年销售增速出现回落：2013年，房地产市场销售形势明显好转，全年房屋销售面积增速实现两位数增长，全年实现商品房销售面积13.11亿平方米，增长17.8%，实现销售额8.18亿元，增长26.9%，增速较2012年分别加快16.1和16.9个百分点。2014年，随着新一界政府更加强调经济结构升级调整和经济发展的质量和效益，预计房地产销售形势会有所收紧。预计2014年全年商品房销售面积和销售额分别实现14.49亿平方米和9.69亿元，分别增长10.5%和18.5%，增幅较2013年分别回落7.4和8.4个百分点。2013年土地购置面积实现正增长，2014年再次转负：2013年，随着房屋销售形势的好转，土地购置意愿明显改善，整体增速由负转正，但增幅不高。预计全年完成购置土地面积为3.63亿平方米，同比增长1.8%，增幅较2012年相比加快21.3个百分点。2014年，随着全国房地产市场形势的回落，预计土地购置意愿将受到抑制，预计土地购置面积将再次出现负增长，但降幅较小。预计2014年土地购置面积为35062万平方米，同比下降3.4%。从重点城市房价走势情况来看，2013年以来，全国70个大中城市房价涨幅逐月加快，尤其是北上广深等一线城市房价上涨显著，涨幅超过20%。预计随着三中全会有关政策的明朗化和部分重点城市出台紧缩性的楼市调控新政，预计2014年的房价涨幅会有所回落。2013楼市政策相对宽松 未来房价仍继续上涨2014-01-29 08:37青岛财经日报|分享扫描到手机摘要国家统计局公布2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，全年房价不出意外地在一片上涨声中落下帷幕。虽然全国房价涨势不改，但整体房价涨幅出现下跌的城市数量进一步增加。专家分析指出，未来房价上涨势头难以改变，房地产调控政策应更讲究因地制宜和分类指导。日前，国家统计局公布2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，全年房价不出意外地在一片上涨声中落下帷幕。虽然全国房价涨势不改，但整体房价涨幅出现下跌的城市数量进一步增加。专家分析指出，未来房价上涨势头难以改变，房地产调控政策应更讲究因地制宜和分类指导。北京中原地产首席分析师张大伟指出，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺，房价易涨难跌、涨幅惊人，而三四线城市平稳甚至冷清。张大伟认为，各地从去年10月开始出台的调控升级政策的确一定程度影响了去年四季度市场，但因为在供应方面没有有力措施，未来市场走势依然很难出现改变，房价仍将继续上涨。“从刚刚过去的2014年1月上半月看，土地市场价格依然处于高位，2014年长效机制的建立已经非常迫切，楼市不改变屡调屡涨的预期，未来软着陆的可能越来越小。”张大伟认为，房地产政策调控应因地制宜，在全国地方政府过于依赖土地财政的情况下，地方政府也的确不太可能对房地产下重拳调控，“一面是政府高喊严控房价，另一面却是放任土地市场成交火爆。”他表示，2014年的房地产调控政策将更讲究因地制宜和分类指导，以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势，而三四线城市有望迎来机遇期。“虽然国家层面并未出新政，但商业银行却不愿打折发放首套贷款，且放贷周期大幅拉长，预计今年房贷政策将不断收紧。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从上月数据来看，房价仍维持上涨态势，涨幅的绝对值仍处于历史偏高区间，但加速度正在持续放缓。谢逸枫指出，房价走势趋缓是由多原因造成，“四季度以来地方政府调控进一步加强，限购加码与房贷收紧，遏制过快上涨的态势；此外，保障房供应不断增加，供应量增加，一定程度稳住供求，缓解房价上涨压力；另一方面，年底部分房企打折促销，拉低平均价；加上年底淡季的季节性因素，购房者转入观望心态。”在谢逸枫看来，虽然房地产调控效果有所显现，但实际效果的作用有限，调控力度有待加强，一旦调控被市场弱化且没有出台新的政策，房价必将进入补涨阶段。北京中原地产首席分析师张大伟认为，虽然去年出台了国五条，但除北京等个别城市外，其实绝大部分城市并未落地，所以2013年可以说是2009年后，政策最宽松的一年。张大伟指出，去年较宽松的货币、信贷政策及不充足的土地供应依然是房价上涨的主要因素。“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出风险两个字。”日前，华远地产董事长任志强这样说。“我最担心的就是，开发商仍然认为会和2013年一样保持高速增长的趋势，这是非常危险的。”任志强认为，今年销售的问题会比较大。去年年初的高增长到后来已经变成持续下降的趋势，这个趋势还会继续。2013年，全国商品房销售约130551万平方米，比上年增长17.3%，增速较2013年111月份回落3.5个百分点。任志强担心，今年销售量的增速可能连10%都保证不了。任志强表示，今年经济形势不乐观，最不乐观的是房地产潜在供应量的增加。不过，任志强也认为，房地产行业上涨的趋势是不变的。