房地产公司甲方的管理

甲方项目管理公司服务宗旨及目标：以专业、严谨、务实的管理团队， 打造精品工程，共创生态未来之城 ，是我们的宗旨。让客户满意、让客户放心是我们的目标。目录：1前言 12第一章 服务范围 1 1设计阶段 2前期开发手续的办理 3施工阶段3第二章 项目部组织架构、人员构成及岗位职责 9 1人员构成 2岗位职责 3公司组织架构4第三章 设计管理 13 1项目设计管理方案 2设计阶段质量控制3 设计阶段进度控制4 对专业公司的协调管理5 设计管理部门内部管理办法5 第四章 合同管理 201.合同管理服务的主要工作内容2.对合同管理的重点6 第五章 对监理的管理 26 1依据；2.范围；3. 监理的组织、人员、设备；4. 制度管理及其贯彻；5. 监理实施细则；6. 监理月报；7. 监理会议纪要；8. 变更、洽商；9. 文件资料；10. 对甲方的配合；11. 内外关系的组织协调；12. 监理人员自身安全制度；13. 现场安全卫生及文明施工管理；14. 甲方的检查和考核；15. 纪律、职业道德和廉政；16. 合同管理；17. 工程质量控制；18. 工程进度控制；19. 工程成本控制。7 第六章 对总包的管理 511.合同管理2.进场前的准备工作3.工程开工4.在施工过程中对总包的管理8 第七章 对分包的管理 611.合同管理2.进场准备工作3.开工4.施工过程管理5.对分包单位的技术资料管理6.工地例会制度9 第八章 设计变更、工程洽商的管理 671.工程变更管理应遵循以下原则2.工程变更的范围和内容3.工程变更审批程序和确认4.工程变更的造价确定和支付5.工程变更的实施10. 第九章 信息管理 76 1. 信息分类 2. 信息管理手段-计算机辅助管理11第十章 工程竣工验收及备案 79 1. 竣工验收前的准备工作 2.竣工验收的组织 3. 验收人员 4. 竣工验收标准 5. 竣工验收程序及内容 6. 竣工验收备案12第十一章 工程计量与支付管理办法 83 1. 工程计量 2. 工程支付13. 第十二章 文件资料的管理 90 1. 工程技术、施工管理资料档案的组成；2. 对工程资料的管理；3. 对施工图纸、设计变更通知的管理；4. 对合同等管理；5. 施工技术资料的管理；6. 对于施工过程中发生的工程质量缺陷、问题、事故资料管理；7. 监理单位提交的工程技术资料按现行国家文档规范收集、整理、归档；8. 对于工程签证资料的管理；9. 对工程部工程日记的管理；10. 对书籍的管理；11. 计算机信息管理。前言：公司参考现行的国家及建设规范标准及相关管理规定，结合公司多年来的各类工程建设管理经验，针对本项目的特点，遵循：守法、诚信、公正、科学的准则，本着实现项目工程的安全第一、保证质量及对工期和造价的控制的最终目标，提出了我们的理解和建议设实施规划，以及如何组织项目工程的总体设想，以期能为社会和业主提供更好的服务。 服务范围 服务原则（内容）： 项目实施阶段：1.设计阶段： 方案设计阶段：1、 配合甲方提出方案深化设计要求及合理化建议。2、 配合甲方进行设备选型考察，提出设备选型方案。3、 监督设计单位完善方案深化，达到初步设计条件的深度。4、 代理甲方完成方案报审手续。5、 配合甲方与市政公司沟通，确定大市政条件。6、 确定专业勘查设计院，完成初勘到详勘的地质报告。 初步设计阶段：1、 根据国家初步设计编制深度规范的要求，监督设计单位完成初步设计阶段的全部图纸。并由我公司专业工程师对各个专业图纸质量进行监督。2、 配合甲方完成初步设计专家评审。3、 配合确定设备专业设计方案。4、 初步确定专业公司，如：幕墙、地源热泵、楼宇自控等专业公司，由其与设计总包单位配合完成专项设计图纸。5、 代理甲方完成园林、市政、消防、人防等各类报审手续。 6、 配合设计院将外线作为专项专题，进行初步规划及分析，拿出设计初稿。 7、 要求设计单位根据专家评审意见修改深化初步设计图纸，达到施工图条件图深度。 8、在初步设计阶段完成初步项目概算，为甲方提出项目成本依据。施工图设计阶段： 1、根据国家施工图编制深度及规范的要求，监督设计单位完成施工图设计阶段的全部图纸。并由我公司专业工程师对各个专业图纸质量进行监督。 2、要求设计单位按照设计合同约定的时间拿出图纸，并严格遵守设计进度计划。 3、配合协调各专业设计公司与设计总包单位配合，按时保质保量拿出施工图图纸。 4、要求设计单位积极配合甲方完成各类行政报批手续。 5、确定关系良好的图纸审查单位，尽早完成施工图审查及修改手续。 6、配合设计单位尽早完成建筑节能审查所需各类表格及计算书。 7、配合设计单位尽早完成抗震、人防等各类专项评审图纸及手续。 8、与设计单位积极配合甲方完成施工招投标手续。 9、对设计单位施工图会签的白图进行内部专业审查，并提出修改意见。设计后期服务阶段：1、 与设计单位配合施工单位完成施工图交底工作。2、 在施工过程中要求设计单位随叫随到，及时解决施工中遇到的问题。3、 竣工收尾阶段，协同设计单位共同完成建筑单项及总体验收任务。4、 协同设计单位在内装修、精装修阶段做好顾问工作，提出合理化建议。5、 整个工程结束后，协同设计单位完成各项收尾工作。6、 在工程销售阶段，积极配合销售、推广部门的工作，及时提供各类图纸。2.前期开发手续的办理： 1.向政府有关部门办理项目开发建设相关的批文、证照(包括选址意见书、土地证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证等)。 2. 向有关政府主管部门办理工程开工申请和批准的手续。 3.向水、电、天然气、规划、环保、卫生、消防、交通、园林等政府主管部门进行征询工作，并取得相关批文。 4.项目招投标的办理：包括办理招标登记、招标申请 、招标准备 、招标通告 、编制招标文件并核准 、编制招标工程标底 、标底送审合同预算审查处确认 、标底送市招标办核准，正式申请招标 、投标单位资格审批 、编制投标书并送达 、召开招标会，勘察现场 、召开开标会议，进行开标 、评标、决标 、发中标通知书等。3施工阶段 1.施工场地的“七通一平”。 2.施工单位进场和施工暂设 。 3.工程的基础、结构施工与设备安装 。 4.施工过程中的工程质量、安全、进度及造价的管理 。 5.组织协调项目内、外部关系。 6.组织项目竣工验收。 7.呈报投资方文件及资料。第二章 项目部组织架构、人员构成及岗位职责 人员构成及岗位职责：1. 人员构成：序号职 位姓名年 龄职 称备 注1项目经理2项目总工3土建工程师4水暖工程师5强电工程师6弱电工程师7概、预算员 8行政管理员 2. 岗位职责项目经理：1、 真贯彻公司的各项决议，及时完成公司下达的工作任务。 2、负责按时制定出各阶段的施工进度计划、材料供应计划和资金需求计划。 3、负责加强施工队伍的管理，确保按照图纸施工、施工组织设计和国家的规定标准施工。 4、参与进行招投标及选择施工队的具体工作。 5、负责及时编制各分部分项工程的施工预算，报预决算师核准以保证资金计划的落实实施。 6、负责把安全工作放在一切工作的首位，避免人身及机械安全事故的发生。7、 负责定期组织工程质量安全的检查活动，并及时总结上报。8、 职权范围内及时处理施工现场的各种质量事故，并及时上报。9、 组织参加图纸会审工作，并及时将设计和施工中发现的问题以书面形式上报。10、 责随时跟进施工队的进度状况，发现问题须及时解决。 11、负责及时组织各分部分项工程的隐蔽工程验收工作，并确保资料的真实性和完整性。 12、负责收集整理各种资料，并接受质监小组对资料的审查。 13、及时完成公司交办的各种临时性工作。总工程师：1、主持审核投资项目的设计方案，审定设计单位的所有图纸及设计技术变更通知。2、负责审核、控制工程项目建设成本。3、负责参与承建单位的选择和招、投标工作。4、主持审批权承建单位提出的组织设计、施工技术方案和施工进度计划。5、负责参与审查承建单位提出的材料和设备清单及规格、质量。6、负责督促、检查承建单位严格按图纸及技术规程施工，做好安全生产，确保工程质量。7、负责处理质量、安全事故。8、负责验收各工程项目所使用的材料、构件及设备的质量情况，严格把关。9、负责督促整理合同文件和技术档案资料。10、负责组织设计单位（部门）和承建单位（施工队）进行工程竣工初步验收，向有关部门提出竣工验收报告。负责日常对施工进度、质量、安全的检查，发现问题须及时解决并上报。11、负责督促竣工工程资料存档。12、负责定期制定月、季、年度的部门工作计划和工作总结并及时上交。专业工程师：1、协助经理认真做好开工前的准备，指导督促施工队编制施工组织设计及施工进度计划并跟踪落实。2、负责认真审核工程所需材料并对进场材料要严格把好质量关。3、负责认真核对建筑物的定位、标高和布局等方面是否符合图纸设计和公司合同要求。4、负责对图纸变更、增补工程进行现场签证和记录。5、负责作好分部分项的资料整理，做好档案统一归档管理。6、负责审核各专业（土建、水电、空调、园林绿化）工程预付款，并呈报预决算部复核，核实好已完成的工程量。7、负责分部分项的验收工作，把好工程质量关。8、负责协助经理、总工程师处理现场发生的重大质量、安全事故，整理原始资料上报主管部门。9、负责整理各项工程（土建、水电、园林绿化等）的竣工资料及交接工作。10、负责日常对施工进度、质量、安全的检查，发现问题须及时解决并上报。11、及时参与工程各分部分项工程的隐蔽工程验收工作，并确保资料的真实性和完整性。12、负责完成经理交办的临时性工作。概、预算员：1、协助经理审核、控制工程项目建设成本。2、参与建筑成本预算的前期规划工作。3、根据国家和地区的建筑材料价格标准，制订本公司的原材料价格标准。4、审核工程月、季度工程量，为工程进度款的拨付提供依据。5、解决工作中概、预算的各项问题。完成经理安排的临时性工作。行政管理员：1、 负责收集、整理工程有关政策法规和信息动态。2、 负责有关工程项目的文字打印、整理工作。3、 负责工程项目技术资料档案的立卷归档和保管借阅工作。4、 负责记录项目各种会议纪要，收集、保管工程业务上的照片和像片。 5、负责图纸、文件、资料的签收、分发、保管等工作。3公司组织架构工程建设管理公司工程部合同预算部财务部办公室开发设计部项目部第三章 设计管理1.项目设计管理方案：%&生态城项目将进入方案实施阶段，时间紧，任务重，设计管理的责任重大。设计部门拟从以下几个方面进行全方位的设计监督管理，力求保质保量按时完成项目设计阶段的任务：一、 设计进度计划的编制： 根据的规模及功能以及项目施工进度计划的安排，编制出切实可行的设计进度计划，保证不拖项目施工的后腿。此计划按照年月日开工进行倒排。但本项目工期紧，任务重，我们也做了边设计、边施工，甚至安排设计人员进行现场设计的准备：设计重要阶段相关重要节点时间节点控制1、方案深化设计方案深化评审方案报建2、初步设计初步设计报建3、施工图设计施工图报建 如果进行“三边”工程设计，我们则安排勘察院进行详勘后设计单位立即开始建筑基础部分的设计，先出开槽图、桩基图、底板基础图，配合施工单位的进场施工。二、 设计阶段质量控制：1、 方案阶段质量控制要点：A、 根据项目使用方要求，编制方案深化设计条件，主要包括以下几点：1） 建筑外立面材料及选型2） 建筑内部装饰材料及选型3） 建筑功能要求4） 结构设计形式5） 暖通方案确定及选型6） 给排水及消防方案确定及选型7） 强电方案确定及选型8） 弱电专业确定及选型9） 节能环保技术的选择及设备选型10） 建筑外线管线综合的初步设想2、 初步阶段质量控制要点： B、根据国家初步设计编制深度规范的要求，监督设计单位完成初步设计阶段的全部图纸，通过我公司组织的初步设计评审。并根据评审要求完成施工图条件图。质量控制要点如下：1） 建筑专业是否完全落实了功能要求，不得缺项。2） 建筑专业是否完全考虑了设备专业的要求，不得缺项。3） 建筑专业与结构专业的结构布置是否完全吻合。4） 结构专业地基基础方案是否完备。5） 结构计算是否安全合理，与各专业就梁高等问题充分配合。6） 給排水专业消防水池、喷淋、卫生间管线是否完备，并符合建筑等专业要求。7） 暖通节能计算是否符合国家相关要求。8） 采暖、制冷、通风的设计方案符合甲方要求并与电气、建筑专业征求过意见。9） 强电的变配电室基本方案已经确定，并与各专业协调无误。10） 弱电各子系统完备，并与弱电设计公司、各个专业配合，确定设计方案。11） 外线作为专项专题，进行初步规划及分析，拿出设计初稿。3、 施工图设计阶段质量控制要点： C、该阶段初期，严格要求建筑专业、结构专业拿出严谨完备的施工图条件图，按时发出施工图条件。中期协调各专业积极配合。末期要求各个专业认真校对彼此添加的条件。主要质量控制要点如下：1） 建筑专业对各个细部节点认真设计，并与结构专业密切配合。2） 外立面细节必须认真设计。3） 对防水做法须认真考虑。4） 结构专业对基础及主体结构应仔细设计。5） 结构专业应积极配合建筑专业的细部设计，给出结构设计方案。6） 給排水专业在施工图设计时应征求建筑专业意见，对水管暗装、上下水管及地漏位置仔细设计。7） 与建筑、暖通、电气专业在吊顶天花设计时认真配合，避免打架。8） 电气专业对天花灯具应精心设计，主动配合建筑专业。9） 电气专业在弱电公司图纸出来后应认真审图，谨慎签字。10） 暖通专业的设备用房应与各专业积极配合。11） 暖通专业的吊顶内各管线系统认真设计，并与各专业认真配合，避免打架。12） 各专业会签时须认真审图。13） 请设计院确定该项目为院审重点项目，严格把关。14） 设计会签后先打白图交我公司设计部进行审查。三、 设计阶段进度控制： 该项目要求设计院按我公司要求给出详细的设计进度计划并给出设计人员详细名单，确定设计项目经理。我设计部对项目经理进行各进度节点审查，如有拖延，立即要求其按照计划赶抢工期，并积极配合设计单位解决问题。 在方案、消防、绿化、市政报批等节点，要求设计院按时拿出报批图纸。 在施工图审查过程中要求设计院与审图公司密切配合，及早介入，及时修改，尽早完成各项手续。四、 对专业公司的协调管理 在设计阶段，幕墙公司、钢结构公司、园林公司、市政公司、暖通设备公司等专业公司的协调管理也是设计管理的重要一环。 在管理上设计部门应做到配合甲方及早进行设备及专业公司的考察。协调设计总包单位与专业公司尽早进行沟通。 在专业上设计部门应多听各类专家意见，不偏执、不盲从，提出合理化建议供甲方选择，并对设计单位及专业厂家提出设计要求。五、 设计管理部门内部管理办法 该项目管理的成败主要取决于公司内部人员管理水平，主要包括以下几点：1、 人员技术素质高，各专业完备。 严格做到技术人员与设计单位技术人员的实时、无障碍沟通。2、 责任到人，实行质量终身负责制。 每人明确责任，做到有事故必有责任人。设计质量终身负责制。3、 严格职业道德规范，严禁吃拿卡要。 对各个设计管理人员进行明确的道德规范教育，有问题决不姑息，采用零容忍原则。4、设计过程文件进行严格管理，必须用文字与各设计单位沟通，完善每次设计及沟通的过程文件，如：设计草图、电话记录、会议纪要等。5、积极组织技术管理人员学习考察先进节能环保技术。 通过设计部门协同个设计单位的精心设计，确保项目成为功能完备、技术领先、节能环保、造型完美、环境宜人的生态城标志建筑物。 第四章 合同管理一、合同管理服务的主要工作内容：1.合同签订前的管理： 进行有关招标工作，包括对投标单位资格预审、考察，组织编制及审查招标文件，开展各项投标的评标工作，协助或按照贵司授权与承包人、材料供应商协商签订合同。1）对投标人进行投标资格审核，考察。 考察及审查投标人的市场准入资格、资质、营业执照、组织机构、同类工程经验、地区施工经验、可利用于本工程的资源（管理能力、技术人员和施工装备等）、需分包的范围、完成项目的资金稳定性和来源、保函（或保证金）提供和履约能力，分析其综合投标实力。2）确认承包人所选择的分包商和设备供应商，并对材料样品进行鉴定和确认。3）编制及审核工程承包施工、材料供应等的招标文件。 包括招标邀请函、投标须知、招标文件、合同协议书、合同条件、工程规范和技术说明、合同图纸目录、工程量清单以及附件等。4）组织投标人答疑，踏勘考察现场，进行招标文件的修正及澄清。5）组织开标、评标及投标澄清确认工作。 负责审核报价，审核投标方案及报价组成，详细分析各投标书中存在的计算错误和技术错误等情况。审查招标文件中规定要求提交的各类商务文件，包括保函、保证、保险等。6）组织评标、决标工作。 在决标前对任何必要的更改作出建议，并落实各投标书中的疑点，编制评标报告。 7）起草、修改合同协议书及参加合同谈判。 起草或审核、协商上述与中标人的合同，充分维护业主的合法权益；确保合同条款的严密性并符合法律法规、业主及有关主管部门的要求；力求条款完善、词句严谨、内容合法、各方权利义务明确，并严格审查资质证明等资料。 8）结合项目工程实际，拟定及协商合同补充条款。 根据有关法律、法规规定以及政府或公用事业主管部门要求，结合工程实际拟定合同补充条款。与承包人协商谈判，对工程合同条款内容进行具体补充或修改，并约定作为双方合同补充条款，切实维护及保障业主权益。2.合同签订后的管理：1)对合同条款及有关合同文件进行重点分析及分类管理，以合同为依据，确保本工程项目在法律及合同保护下进行。2)对工程合同(包括设计合同、施工承包合同、材料供应合同)等进行动态跟踪管理、检查，并实施合同风险管理： 在工程项目进程中，及时收集、掌握与工程变更、工期进度、工程的分包、工程质量、工程款项的支付等有关的文件资料，并整理记录及存档。从相关文件资料中分析查找出影响工程进度、质量和投资的各种因素，分析报告，使工程项目进程处于受控状态。对工程合约履行的重大关键性情况进行预测分析，及早提出和解决影响工程合约履行的问题，及时协调处理，以避免及减少风险。3)在实施合同过程中，若工程有较大的增、减内容及在有需要时，与承包人及时协商签署补充合同或补充协议。4)建立系统化文档，对参与本工程建设的各单位往来函件、质量检查记录、会议纪要、工程款项的支付有关签证文件等进行分类归档，统一管理。5)开展对参建各单位之间的组织协调工作，定期召开协调会议或专题协调会议，透过相讨深化对各自合约责任及执行情况的理解，使各方协调作战，共同完成项目总体进度计划要求，并满足合同及法律规范的要求。6)负责审核承包单位提出的各项索赔申请及索赔金额，并提出处理意见；及时整理及提出反索赔申请，包括有关依据和计算方法等；对索赔的理由、依据、合理性进行审核，并协助或按照贵司授权组织有关方进行协商或谈判，以避免在工程结算时发生不必要的合同纠纷。7)定期对合同执行情况进行全面跟踪管理、检查和评审，并作出相应报告报送贵司。二、对合同管理的重点： 1.设计合同的组织协调：1)认真研究分析已签署的设计合同及相关文件，协助贵司履行合同中规定的业主之义务；同时，根据勘察、设计合同及专业设计合同检查和控制设计进度，督促设计单位按总体进度计划提交设计图纸及施工图纸；如出现干扰计划执行异常情况，及时组织协调，以满足工程进度计划的实现。2)审核设计方案对施工操作的可行性、合理性及对今后物业管理的影响。3)审查设备选型与配套的合理性、经济性。4)对设计阶段贵司提出的有关技术、经济问题负责组织有关单位进行论证分析。5)图纸完成时，负责组织有关单位分阶段进行图纸会审、设计交底；对本工程施工图文件中的错、漏、碰、缺以及对图纸的经济性、合理性以及影响投标报价准确性等方面进行重点审核。 6)审查限额设计情况，按专业、按分项对设计单位编制的设计概算进行审核。7)对其它特殊事项影响设计进度或可能造成延误的因素，及时组织协调，督促有关方采取措施进行分析改进。2.工程总承包合同：1)认真研究分析工程总承包合同及相关文件，重点分析明确总承包工作范围，及其与业主、各方的法律关系，以及施工进度、工程质量、造价控制的责权界定；以合同及法律规范为依据，协助贵司履行业主方面的义务，督促总承包履行合同及相关义务。2)工程项目进行过程中，注意及时收集整理与总承包有关的工程增减、工程变更、工期进度、工程分包、工程质量、工程款项的支付等有关的文件资料，并建立系统文档，分类归档管理。3)根据有关合同文件及工程实施情况，重点研究分析本工程实施过程中，工程有较大的增减内容及造价变更情况，提供分析意见，协助或按照贵司授权与总承包协商及签署有关补充合同或补充协议，以避免结算时不必要的合同纠纷。4)负责督促工程总承包单位编制施工进度计划，组织各有关方对其进行审核，重点分析：建筑总进度与市政总进度的合理结合安排；各施工阶段的起点和终点的合理确定；设备运输、安装与土建施工交叉的关系；季节性施工的合理部署；保证重点，力求均衡施工。5)对于因工程总承包及或分包单位不能履行合同或发生违反合同的行为时，及时查核落实并向总承包发出通知，要求承包人采取措施进行改正及补救，必要时按照贵司授权向总承包单位提出索赔要求，及协助进行协商谈判。3.分包合同：1)重点考虑对特殊专业性工程项目进行分包，并纳入总包统一管理范围。2)负责审查分包商资质，包括对分包商的资质证书、履约能力、商业信誉等进行详细审核及考察，并将审核分析意见报送贵司。3)经贵司及总承包同意后，协助签订分包合同。4)工程实施过程中，负责监控及督促总承包进行分包单位的统筹、协调、管理及配合，确保项目工程整体协调完成。5)明确总承包应就总承包项目(其中包括分包项目)向发包人负责，分包人就分包项目向总承包负责；由于分包人的过失给发包人造成损失，总承包须承担连带责任。4.设备/材料采购和加工订货供应合同：1)进行重大设备/材料采购和加工订货供应合同的签订。此类合同条款要重点明确规定质量标准、到货地点和日期以及与总承包及其它承包单位的分工协作等，以满足工期进度要求。2)主要设备/材料在加工订货前，要求其明细表应分别经专业监理工程师审查，对选定的厂家需经过业主、监理工程师认可。同时，必须提前报送材料/设备样品予贵司、监理工程师审核批准后，才可大批量订货。3)经批准的样品，按要求集中存放于现场指定的样品房中，以作为日后验收依据。4)主要物资设备的涉外采购合同必须遵守国家法律法规，并参照国际惯例。5.其它合同：1)在市场经济条件下，建设工程必然涉及多种合同。2)通过合同法律关系，确定相互的权利义务，重点应明确约定质量标准、时间要求，与总承包及其它承包单位的分工及协作等，以满足项目整体工期进度要求。3)着重明确及约定按项目整体工程要求及工程实施情况与各有关方进行协作配合及其责任，规范行为细则，方便项目管理及工程进度控制第五章 对监理的管理1依据： 国家现行有关建筑及工程监理工作的法规和规定。%&省及行业内对监理工作的法规、要求和规定。公司与监理单位和各施工单位、材料设备供应单位的合同。2范围：适用于%&省%&生态城工程建设施工阶段工程建设监理工作。3. 监理的组织、人员、设备：组织：专业齐全，组织健全，应变力强。能适应工程的需要和甲方的要求。在专业设置上，要求有建筑、结构、水暖、强电、弱电、电梯、燃气、市政专业的工程技术人员，要求工程技术人员的专业能力在经甲方考察确认后，按计划准时进场。人员数量；应满足施工现场工程空间、时间的布控和深度管理工作的需要，数量应经甲方认同。由于工作需要调整造成缺员及发生不合格人员的清退，监理公司应在一周内予以补充。A、 人员现场住宿要求：为监控早晚及夜间的现场施工，现场监理部应安排相应专业技术人员住在现场。B、 人员监理资质：注册监理工程师资质的大于20%，专业技术职称工程师（含技师）以上的大于70%。C、 职责: 组织内部部门职责和各岗位职责应具体明确，应随工程进度变化而调整。 人员：A、 资质：a、 总监、执行总监或总监代表的资质：应是注册监理工程师，有相应职务以上的经历和良好的业绩，有较强的组织协调能力，能实现甲方对工程的质量要求。b、 各专业监理人员的资质:必须全部经过监理业务的专门培训，要有相应的专业资质和监理工作经历，了解并努力贯彻公司对工程的各项工作要求。B、 考核：所有工程监理人员均应接受甲方的工作考核，考核成绩不合格或阶段工作考核成绩不合格者，甲方保留更换人员的权利。设备：监理单位应自行解决检测、交通的工具和生活、办公用具，以能达到满足工程需要和生活需要为目的。必备的设备有：计算机、打印机，工程检测仪器和设备，照相机等。4.制度管理及其贯彻：工作秩序：A、 岗位职责：项目监理部要明确每一位监理人员的工作范围和职责。现场监理人员每天要做监理日志，总监对每一位监理人员当天的工作要作到心中有数。工作的交叉部位和特殊事项是总监关注的重点。当值人员请假，总监要安排好接替人员，当值人员要事先作好对接替人员工作交接。B、 工作流程：项目监理部要明确每项工作的监理流程。逾越流程的工作要有特殊审批，要做好工作记录。C、 严格签认管理：监理人员的工作要有可追溯性。所有需要存档的文件，要有责任人的签字和日期，所有上报的文件要有责任人或总监的签字，并盖有项目监理部的印章。监理公司对项目监理部的管理和考核：A、 监理人员配备计划、人员进场计划和调整：监理公司应按工程进度提出各专业监理人员配备计划和人员进场计划，经甲方同意后执行。如不符合甲方对人员配置和资质的要求，应在一周内及时调整。执行中，监理人员不得擅自离岗，如有特殊原因，需提前在1-3日内上报甲方同意后方可离岗。每月由总监将监理进场计划和出勤情况对照成表汇入到监理月报中。 B、工作检查和考核：监理公司应对项目监理部和监理人员的工作经常检查，并按工程阶段进行考核。检查和考核的结果应汇入到监理月报中。 C、出现问题的处理：监理公司对检查和考核中发现的问题应要求项目监理部马上进行纠正，并及时进行总结、表彰、批评、通报、撤换处理。监理工作计划： 监理项目总监应负责制定完成本工程项目的总工作计划、监理人员安排计划，并报甲方。 工作展开后，应按月编制月监理计划，汇入监理月报中。 为满足合同管理要求，确保项目计划管理的实施，项目总监同时应制定相应的项目工作计划的保证措施。 监理规划：A、报送时间：应在监理合同签定后一个月、房屋主体开始前编制完成，报送甲方。B、监理规划的控制目标：a、控制目标分解：在总体目标以外，应有各目标分解。要求对目标进行风险预测。b、质量控制目标：优良工程。还应满足甲方提出的质量要求。c、 进度控制目标：应有总体的、各单位工程和分阶段的进度目标。要求提出分阶段的进度控制要点。C、其他：应符合工程建设监理规程和监理单位的监理工作要求。5.监理实施细则：A、报送时间：应在监理合同签定接到工程图纸后，一个月内完成，报送甲方。B、 要求：a、符合要求：监理实施细则要求符合国家和专业部门有关工程质量的要求、规范、规定。 b 、有重点：各专业监理工程师应对所监理工程（工作）的重点部位、关键控制点、关键工序、特殊工序以及控制目标、控制措施提出实施细则，经总监审定后，报甲方批准。c、有预测分析控制办法：监理实施细则要求对各控制目标提出具体的风险预测、阶段性风险分析和相应的控制措施和办法。d、 调整和补充：当工程和其他影响工程的因素发生变化时，监理实施细则应立即进行补充和调整，经总监审定后，及时报甲方批准。 6、监理月报：A、宗旨：监理月报要求真实、确切、全面且有重点。B、问题综述和风险分析：监理月报要反映本月工程进行中的重要事项，要有对现存问题的综述，以及对下月或以后的风险预测，并提出需要预防的措施。C、 施工人员统计和分析：监理月报要有当月对施工单位各工种劳力和对施工单位管理、技术力量到位的统计，要能反映其月内的变化，并有非计划状态对进度、质量、成本影响的分析。D、 进度统计、分析和措施：监理月报要有对本月进度统计和障碍分析，对材料、管（构）件、设备的进场与计划的出入，施工机械的设置与完好情况对进度的影响均要有具体表述，并要分析因此带来的对下月和总的进度计划的影响分析和控制进度风险的措施。E、质量问题统计、分析和措施：监理月报要有对工程质量状况的描述和工程质量问题的统计，要有监理对工程质量问题的指令汇总，要有工程质量问题出现原因的分析，要有监理对工程质量控制所采取的措施及效果的综述。F、安全卫生及文明施工方面问题的反映和措施：监理月报要能全面、切实地反映安全卫生及文明施工方面问题及监理所采取的措施和效果。G、变更、洽商的统计和分析：监理月报要有设计变更和洽商的统计和签审人的姓名，要有对设计变更和洽商的分析以及其对成本、进度、质量影响的分析。H、监理工作效果的分析：监理月报要有对监理当月主要工作（含各种措施、指令、会议）效果的追踪、分析和重要问题的落实措施反映。J、监理人员出勤情况及与监理进场计划对照表：监理月报要有对所有监理人员当月出勤情况和与监理进场计划相对照的报表。 K、下月监理工作计划：监理月报要有下月监理工作计划（含监理工作计划、监理人员安排计划、工程进度计划、工程质量工作计划等）。10 监理会议纪要： 应全面、扼要、准确、及时。会议纪要要求与会各方签验（或有其他会议议定文件认定程序和办法），并在48小时内报送甲方。11 变更、洽商： 监理项目部应对变更、洽商的科学性、严密性、可操作性和增减费用提出意见和数据，并及时报送甲方和有关方。12 文件资料： 要求齐全，资料真实，分类有序，归档及时，不得涂改。施工现场应有必要的技术工具书和国家、北京市及行业的有关工程的规定。 工程竣工后（含主体工程、单项工程、零星工程），由监理公司负责审核施工单位的竣工资料，合格无误后，报送甲方及有关方存档。13 对甲方的配合A、 服务观念：监理单位和人员应树立为甲方服务的观念，其言行应符合甲方利益。B、 满足工作需要：监理单位在工作中，若与甲方意见不一致，在不违反法规的范围内，应服从甲方的工作需要。C、 意见沟通和问题反映：监理人员如在工作中与甲方代表或人员发生不同意见，应及时进行沟通，不能解决时，应按组织程序反映问题，不得有影响工作和影响甲方信誉的言行。D、 尽职和补位意识：监理人员应依合同要求尽力作好本职工作，应随工程进展需要，及时完成甲方提出的工作要求，并应主动弥补和完善工作中的不足，积极向甲方提出改进工作的建议。E、 廉政：监理人员有责任与甲方共同做好廉政工作。为维护甲方的根本利益，对任何不廉政的行为和要求，有权给予抵制及与其上级进行沟通反映。14 内外关系的组织协调：A、 目的：组织协调工作的目的是：提高工程质量，减少工程成本，保证计划工期。B、 主动协调的原则：监理单位应实行主动协调的原则，使组织协调工作做到积极、规范、有程序、有效果。C、 协调的对象：监理单位组织协调工作的对象是：甲方、设计单位、施工单位、材料设备供应商、工程的相关毗邻、政府工程管理部门。D、 协调的内容：监理单位协调工作的内容是：协调外部影响施工的各种障碍以及内部各分包的关系，以保障现场施工的正常进行。 15 监理人员自身安全制度： 监理单位应建立自身健全的工作安全保障制度，发生安全问题，后果自负。13、现场安全卫生及文明施工管理： A、要求和措施：监理单位应督促施工单位贯彻执行国家及环保部门提出的文明环境施工的要求，对卫生、噪音、尘埃、公共道路、公共设施的保护和观览通道维护的要有必要的明确具体的要求，要有管理的措施。 B、检查：监理单位应每月定期组织对施工单位现场安全、卫生和消防的检查，保持整洁有序的场容场貌，保持安全卫生的工作环境和生活环境，避免、减少不安全不卫生的事故发生。检查应设立专门负责人，检查结果应有记录 C、遵纪守法：监理单位应督促施工单位进行治安保卫和职工遵纪守法教育，避免或减少治安事故的发生。14、甲方的检查和考核： 监理公司有义务接受甲方对监理工作的检查，有义务接受甲方对项目监理部和监理人员工作的考核。15、纪律、职业道德和廉政： 监理人员应遵守国家法律和工作纪律。 监理单位应有措施、有力度的经常对监理人员进行职业道德和廉政的教育和检查。 监理人员应加强自身的职业操守修养，应廉洁奉公，不应利用自身的管理资源做危害甲方利益的事情。 对不符合下列要求的言行，一经发现，根据情节严重程度和甲方损失程度，甲方有权对相关人员进行批评、通报、减免奖金、清退违章人员出场，并根据情节严重程度、危害程度保留对监理费用的减免权、保留对合同的终止权和对监理公司的索赔权。A、 公正和文明管理：所有监理人员必须恪守职业道德，行为公正无私，不得以任何私人原因影响工作。对施工人员不准无理刁难，应以明确的规定和规范去进行工作要求，要做到文明管理。 B、严禁受贿：所有监理人员严禁接受承包商、分包商、材料供应商以任何形式进行的贿赂、赠予及请客吃饭。发现监理人员有问题，监理公司要有切实的处理，并应及时将问题和处理结果通报甲方。 C 、严禁谋私：所有监理人员严禁利用工作之便，介绍施工队伍，介绍材料、设备供应商，以及其他谋私的行为。发现监理人员有问题，监理公司要有切实的处理，并应及时将问题和处理结果通报甲方。16.合同管理：协助签约：协助业主签定施工合同、材料供应合同，以及与本工程有关的各项补充协议。审查资质： 负责审查分包商资质，包括对再分包单位和供应商的资质、供货能力、商业信誉等等，并参与考核确认承包商所选择的分包商。合同跟踪管理： 对施工合同的执行情况进行跟踪管理检查（如遇特殊情况、紧急情况应在第一时间上报甲方），每月提出合同履行报告。对所出现的问题提出书面处理措施，及时上报甲方。预测风险： 对施工合同的执行风险，进行预测，并提出预控措施，及时上报甲方。 协助落实甲供材料、设备： 对甲供、甲定乙供或甲方限价的材料、设备，应及时协助甲方落实。协助处理合同纠纷：若合同执行出现问题时，应协助甲方处理合同纠纷。要及时提供有关的基础材料，依据有关法规和合同，妥善进行纠纷处理。a) 索赔处理： 负责计算、审核各项索赔金额，协助甲方进行索赔谈判。b) 按合同奖惩： 依据合同或协议，经总监审核，提出每阶段或每月的对各施工单位及个人的，在工程进度、质量上的奖励或处罚，上报甲方。17.工程质量控制：1、 目标：质量控制的目标是生产优质的建筑产品，强调质量预控计划和预控的监督实施，强调重点部位的过细监控。2、 依据： A、依据国家及行业的操作和技术标准进行监控和验收。 B、依据工程建设监理规程质量控制条款进行监控。 C、依据合同对工程的质量要求。3、设计文件的核查：A、设计审核：监理工程师应在施工前完成设计文件（图纸、变更、洽商）的核查和熟悉，提出书面意见或建议，并负责追踪和落实，保证提前解决影响施工的技术问题。B、会审和交底：协助甲方组织图纸会审和设计交底工作，并负责会审文件的形成、签发和签收。4、审定施工组织设计（施工方案）并监督实施：A、施工组织设计：应对施工单位的施工组织设计进行及时审定，对其先进性、合理性、可行性提出有针对的细致明确的审查意见，并及时追踪审查意见的落实。B、施工方案：应对重要及复杂的分部、分项工程或部位的施工方案的可行性、合理性、先进性提出有针对性的细致明确的审查意见，并监督实施。 C、 季节性施工方案：应对季节性施工方案的可行性、合理性、先进性提出有针对性的细致明确的审查意见，并监督实施。 D、新材料、新技术、新工艺的施工方案：应对新材料、新技术、新工艺的施工方案的可行性、合理性、先进性及对不成熟的工程做法，提出有针对性的细致明确的审查意见，报甲方批准后，监督实施。5、 审查落实施工单位的质量管理体系和质量保证体系： A、承包单位：对承包单位的质量管理体系和质量保证体系的机构、制度、人员资质、人员配置、持证情况、职责落实的核查应及时、到位，应按阶段给予复核，并有有效的控制措施。B、分包单位：对分包单位（含承包单位的合作清包单位）的资质、业绩、能力、人员资质及数量的核查应及时、到位。应按阶段给予复核，并有有效的控制措施。6、 材料、构配件、设备： A、材料：材料的准用证、出厂质量证明检查、现场巡视检查、抽样复试测试、厂家考察应做到及时、到位，有文字依据，有责任者签字。对影响使用功能和观感的材料、设备，尤其要严格进行质量控制。 B、新材料、新产品： a.对新材料、新产品要经鉴定，要有考查分析报告、使用建议和施工安装措施，要依据产品使用说明和工艺要求先进行样板引路，按相关质量标准进行验收，合格后再行推广。 b.对甲方提出的新材料、新产品监理工程师负责提供技术服务。 c.对承包商提出的新材料、新产品，经监理认可后，报甲方批准。C、构配件和设备：对进场的建筑构配件和设备的产品合格证明、进口材料和设备的商检证明按规定进行复试，并进行现场检验，签认审查结论。 D、施工设备：对现场施工设备要有入场验定，要有定期检查，要审查其数量、规格、型号、使用状态是否符合规范要求和现场需要，要有检验的文字备案。7、 对监控重点的预控管理： 在分部分项工程以及重要控制点开始施工前，为保障控制目标的实现，监理公司及项目监理部应组织监理工程师进行控制内容和方法的研究，好的经验和办法应进行推广。监理工程师应对需要监控的工程作到胸中有数。监理部应对监理工程师在控制内容和控制方法上进行必要的培训和考核。控制的内容和方法、培训和考核均应有文件和记录，以备检查。8、 对重点工序、新材料、新技术、新工艺的施工要组织工程交底： 在工程施工前，监理公司要组织有关部门与施工单位进行逐项细致地进行工程交底；在工程展开前，监理公司要督促并检查施工单位技术人员对班组的工程交底。要避免因错误的施工造成对质量、工期、成本的不利影响。9、 重要工序的验收： 对重点分项分部工程，如土建部分的防水工程、楼地面工程、抹灰工程、门窗工程、饰面工程及水暖部分、电气部分的管线安装工程、打压试验等工程，应确保工程质量，细化各工序的签证、验收，严格操作管理。10、明确旁站内容，确定并检查措施： 在重点分部分项工程，尤其是隐蔽工程、样板工程和甲方的重点控制工程之中的关键工序和重点部位，需要旁站监理的工程内容应在监理实施细则中有明确规定，并经甲方认定。已确定的旁站工程，应明确实施措施并确定检查落实的方法，上报甲方。11 、样板引路和推广：A.各分部、分项工程均应施行样板引路，要与甲方联合验收，合格后再行推广。 B.对新技术、新工艺，经甲方批准后，实行样板施工。 C.样板施工，要先行督促施工单位提出施工方案，提出控制要点，并对质控要点进行全过程旁站，要过细进行工序工艺的检查、过程验收、最终验收。取得经验后，要有总结传布到全体技术管理层和操作层，再行推广。 D.样板工程，要有标识。 E.样板工程推广后，要注意推广工程按样板工程的标准进行检查和验收。 12、质量检查工作记录： 工程质量检查（巡检）工作要按时间、分部位的记录、汇总和分析，要有每月定期的和按阶段的对甲方报表，对重要问题应及时上报甲方。13 、监理会议纪要： 应全面、扼要、准确、及时。经与会各方签收后，48小时内报送甲方。14 、工程验收和保修：A .验收：单位工程正式验收前，监理应组织施工单位进行初验，通过后安排有甲方工程部、销售部、客户事务部和物业公司参加的工程核验，共同签认后，再请设计院、质检站进行验收。B .保修：当房产主对工程质量提出意见时，监理公司在保修期内，有责任协助甲方组织施工单位进行修复。 15 、竣工图： 项目监理部在工程验收阶段，应督促施工单位完善工程竣工图，并进行竣工图的检查和验收。对表示不清或不符合实际施工状态的图纸，应提出审核意见并追踪落实。16 、质量问题和质量事故：A、处理：对质量问题和质量事故应及时进行处理，追查产生原因，明确事故责任，公开处理，警示别人。要对事故直接责任者、技术负责人提出明确的处理建议，要提出预防措施，防止类似事件发生。 B、善后工作：对质量问题和质量事故应有文字记录和统计，要有原因分析说明， 并将处理结果及时上报甲方。C 、重大事故处理：对重大质量事故，应在12小时内上报甲方，并按程序上报有关部门。不得私自同意处理。处理方案要经甲方和有关方批准；执行时要监理到位，要有记录；完成后要申请复检；事后要有书面总结分析。 18.工程进度控制：1、 制定施工进度总控制计划： 依据甲方与施工单位签定的各项施工合同和甲方对工程进度的要求，编制该项目监理范围的施工进度总控制计划。统筹拟订群体工程中各单项工程的施工顺序，编审各施工单位的施工期限，确定各单位工程的开竣工时间和相互搭接关系，以及各项施工计划的实施细则。对施工进度总控制计划的要求是要有针对性、具体、细致、明确。2、 施工的前期准备：A、排障：施工前，项目监理部应认真检查开工准备条件，协助甲方排除开工障碍，并预测进度风险，提出解决措施，及时上报甲方。B、设计文件：施工前，项目监理部应检查催促设计文件的落实，认真细致地审核设计文件，对不合理、不符合现场实际之处提出修改意见，避免延误工期。 C、细部计划和方案审查：施工前，项目监理部应认真细致地审核各施工单位的施工进度计划、施工人员配置及进场计划、材料供应计划、机具设备到场计划、甲分包及甲供材料设备入场计划和工程施工方案并提出书面意见，督促落实上述计划和方案的可操作性、科学性、指导性。3、 开工前上报甲方的文件：A .总包工程上报甲方的计划：开工前15日上报。a、工程项目总控制计划；b、各施工单位的施工进度计划（细化到月计划）；c、各施工单位的材料供应计划；d、各施工单位的机具、设备到场计划；e、各施工单位的劳力按阶段配置和到场计划。B .单项工程上报甲方的计划：开工前7天完成审批，上报。a、施工单位的施工进度计划（细化到月计划）；b、施工单位的材料供应计划；c、施工单位的机具、设备到场计划；d、施工单位的劳力按阶段配置和到场计划。C .开工前一天，签发开工令：必须检查开工前期工程准备的情况，达到开工条件才能签发开工令。开工令应在开工前一天报送甲方。4、 每月上报甲方的文件：