物业管理模式及措施

物业管理模式及措施1. 管理模式:根据物业功能要求，对清洁管理服务要高标准、高档次，拟对清洁管理采取零干扰、个性化、环保管理模式。2. 采取的措施(1) 高起点规划清洁服务与管理，保证服务高起点、高质量、高标准1) 学校区域清洁相适应的高品位、高质量、高标准作业要求的组织架构、配置完备的人力资源和设备。2) 导入先进、科学、规范的管理制度、程序和标准，量身定做与学校相适应的清洁服务管理标准、管理措施、质量管理体系、工作目标、工作计划、工作程序、服务准则和规章制度，引入质量管理标准等；3) 选用经验丰富、认真负责的高素质人员担负该清洁管理工作岗位，选送符合作业要求、实操能力强的员工派往该项目工作；4) 制定科学的管理措施，把日常清洁与保养相结合，从而达到最佳的保养效果。(2) 建立“零干扰”的清洁服务作业制度，营造安宁的办公环境建立符合学校办公时间的工作制度。根据物业使用人的作息特点灵活安排清洁作息时间和方式。采用“隐身作业”，即办公室内实现夜间清洁，公共区域主要部位非工作时间作业，实现“零干扰”的清洁服务。针对一些特殊的场所，在保证其干净整洁的同时，力争做到无干扰。（3）导入高品位视觉形象系统，展现品牌形象导入与学校物业相适应的视觉形象标准，选用身高年龄相近、形象良好的清洁管理人员，统一工作着装，佩带工牌，接受军事化培训，并实施准军事化管理，统一规范员工的行为方式、言谈举止。在服务工作中做到语言文明、态度和蔼、着装整洁、精神饱满，遵从整体管理规定，做到与物业的品位相协调，展现物业公司服务特色。（4）建立多重质量控制体系，保证服务质量达标1）采用多重服务保障策略。实现服务人员、技术、措施、物资的多重保障。培养员工的全员保洁意识，每一个保洁员不仅要保持自己责任区域内的工作达标，还有义务维护整个物业的清洁形象。2）实行三级检查（主管抽查、班长定检、清洁员自检）和品质管理员巡查相结合的质量检查考核和清洁验收制度；3）事实分区域包干目标管理责任制，推行五定管理原则，即定人员、定时间、定地点、定质量、定任务实施专业作业，强化服务质量，方便质量控制。4）实行上岗资格认证和人员再培训计划。根据不同阶段的各种变化和服务质量要求组织员工进行针对性再培训，促进员工不断提高清洁服务技能和自身素质，满足物业高质量的服务要求；5）严格按确定的计划、标准、程序开展工作，对不按标准和程序操作的人员实行严厉的处罚。凡对操作程序不熟悉的人员一律下岗接受再培训，培训不合格者不予上岗，保障服务质量。6）办公室内清洁作业采用两人捆绑作业的方式，准确记录进出时间，相互监督，相互检查，确保办公信息安全及作业质量；（5）采用专业分类作业方式，保障清洁服务安全高效。根据清洁服务对象的特点和要求，采用“专业分类”作业方式，划分作业环节，设计作业程序，确定每个工作环节的工作量，分配作业时间、并配置人员和物资。操作人员按程序要求，在确定的时间内有规律地从一个环节到下一个环节处理工作任务，实现高效率、高效益的专业化作业。采用专业分类作业方式不仅可以解决任务分配的盲目性，作业的无序化，还可以降低管理和作业难度，减少人材物的浪费和员工之间的矛盾，提高作业的精细化程度，提高设备的利用率，实现规范化运作，有效地保障作业人员和设施设备的安全运转。（6）建立快速应急处理机制，保障清洁服务及时快捷。建立畅通的信息采集渠道，开设24小时服务热线，设置专职接待人员处理顾客意见、建议和投诉；建立快速的投诉处理和回访体系，推行首问责任制和限时处理制，对于顾客反映的每一个清洁投诉问题将以快捷的方式予以安排落实，用最短的时间予以解决:成立“应急处理组”，保证在突发事件和客户需要时得到及时周到的服务。（7）导入绿色环保理念、实行垃圾分类处理，倡导绿色办公文化。保证清洁管理中所有的物料与工具都选用环保材料，避免对地面、墙面和整个环境造成污染。保障物业使用人在一个绿色环保、优雅娴静的环境里，愉快的工作和生活。针对办公废纸，将尽可能再进行利用。（8）建立规范的档案资料管理体系，支持管理服务的高效运作。建立严格的档案管理制度，设专人负责档案资料的管理，建立建全清洁档案资料目录；做好资料的收集、移交验收、登记和管理工作，并建立环境关注点清册，特别是技术资料的收集和保管工作；保证及时，准确地提供档案资料，支持环境管理高效化运作，方便员工快捷准确地开展工作。3. 采取的环保措施（1）固体废弃物处理程序目的：确保在环境管理运作过程中产生的固体废弃物有一个正确安全且符合法规的处理程序，以避免对环境造成污染。定义：固体废弃物是指清洁、生活及其它活动中产生的污染环境的固态、半固态废弃物质。置于容器中的液态废物和气态废物也划入固体废弃物范畴。工作程序：1）固体废弃物处理原则：所有废弃物的处理必须遵照“分类回收、集中保管、统一处理”的原则进行。分类回收是指按照废弃物的类别，将废弃物分类以后再回收。集中保管是指回收的废弃物应集中存放在指定的地点。统一处理是指由公司指定部门对各地废弃物进行处理。2）固体废弃物的分类：按照固体废弃物是否有用或有害，结合本项目实际情况，把所有的废弃物分成三类。a. A类:可以回收利用是指目前可内部回收利用或固体废弃物收购商对其有回收利用价值，非国家危险废物名录的废弃物。b. B类:不可回收利用是指目前不可内部回收利用且固体废弃物收购商对其没有回收利用价值，非国家危险废物名录的废弃物。c. C类:危险废弃物是指按国家危险废物名录识别出的废弃物，根据固体废弃物收购商对其回收利用情况又可分出“可回收危险废弃物类（C1类）”和“不可回收危险废弃物类（C2类）”。3）固体废弃物的收集：a. A类可回收利用废弃物：由各小组分类收集，送指定收容点。b. B类不可回收利用废弃物:由各小组收集后放置于垃圾桶内，相应人员进行处理。c. C类危险废弃物：由各小组分类收集，汇总到公司仓库按相关规定统一处理。4）固体废弃物的贮存管理：a. 划分区域，分类存放，中文标示。b. 资源废弃物应妥善储放，防止风吹雨打，贮存地点及容器设施保持清洁完整。c. 易燃性废弃物贮存区严禁烟火，摆放足够有效灭火器。d. 危险废弃物容器贮存区每月要进行检查，防止发生泄漏。5) 固体废弃物的处理：a. 首先必须按照本公司规定的固体废弃物分类办法进行分类投放。b. 为减少垃圾袋消耗，对于学校范围所有的垃圾篓/桶(包括各办公室各办公台下面的垃圾篓)，不得倾倒茶叶、水及烟头，使垃圾袋能够重复利用。部分区域在必要位置设置专用垃圾桶以收集茶叶、水、烟头。c. 为有效利用资源，所有的办公纸张应双面使用，否则不能废弃；废弃的纸张只能投放于纸回收箱里面，不得随意投放。d. 办公室、走道等外围区域都设置有相应的各类垃圾桶，必须按规定分类投放。各小组须对本小组的员工进行必要的培训，以使员工清楚有关废弃物分类的常识。e. 公司卫生检查小组负责对本项目的垃圾分类、回收情况进行监督、检查和回顾。对违反上述规定的行为予以登记，并公告。f. 电池处理见电池使用废弃管理规定。6) 废弃物承包商资格的确认：a. 所有废弃物应交由有资格的废品回收公司处理。公司的有关部门应依据环境信息管理程序及环境因素识别与评价管理程序中有关环境的要求，将本公司环境要求事项通知废品回收公司，并对其进行1次/年核查。b. 废品回收公司应具有处理固体废弃物的能力和条件，并要求出示相关书面证明。废品回收公司要按法律法规要求分类处置固体废弃物，避免造成二次环境污染。7）固体废弃物处置规定：a. A类可回收利用的固体废弃物如废纸、废塑料、废金属等，定期由仓库联络废品回收公司负责回收。且不定期的监督检查其对危险废物的处理情况，防止二次污染。b. B类不可回收利用废物如生活垃圾等由项目部处理。c. C类危险废物移交:各小组产生的危险废物根据性质、形态及数量的多少分别处理，直接投在垃圾箱（桶）里的可回收或不可回收的危险物由清洁工定期回收，而后送危险品仓库存放；对不能投放同收箱的危险废物由项目部标识清楚，直接送危险品仓库存放。d. C类危险废物处置：由仓库相关人员统一处理。8）固体废弃物管理中的注意事项：遵循废弃物管理原则，确保回收、合理分类、妥善保管及处理，防止环境污染。减低可再用废弃物数量，提高资源利用率。（2）化学危险品管理程序目的：规范化学危险品的管理，对化学危险品实施有效控制，减少化学危险品对环境造成的污染和对人体造成的伤害。适用范围：适应于易燃、易爆、有毒、具有强烈腐蚀性和刺激性等化学危险品的管理。工作程序：1) 化学危险品的储存和保管a. 化学危险品仓库专门用来储存化学危险品和危险废弃物，由仓管员负责管理，每天检查一次是否有泄漏，填写化学危险品仓库检查记录，其主管人员每月检查一次。化学危险品仓库须保持良好通风，严禁烟火，须配备灭火器和消防砂等消防设施，仓库内的动火作业需清光化学危险品且有仓库仓管员现场指挥。b. 化学危险品包装或容器上应贴“安全标签”，包括转移或分装后；“安全标签”脱落或损坏，经检查确认后应补贴。c. 不同性质的化学危险品应分开一定距离储存，不得混放。d. 盛装化学危险品的容器须牢固、密封、不易破裂。e. 化学危险品进出仓库须进行登记，填写“化学危险品进、出、存记录”，每月底填报“化学危险品进、出、存月报表”。2) 化学危险品的使用:a.化学危险品使用前，各部门责任人应对使用人进行相关培训。b.易燃、易爆物品使用场所禁止吸烟和产生明火并配备灭火器。c. 使用化学危险品应佩戴相应的防护用品。d. 化学危险品使用过程中应随时加盖密封。e. 各部门未使用完的化学危险品应储存在适当场所，由专人负责保管。f. 各部门废弃的化学危险品、含化学危险品的物品、盛装化学危险品的容器不得随便丢弃，应参照固体废弃物处理程序交仓库处g. 仓库将收集的危险废弃物集中储存于化学危险品仓库中，交有资格的危险废物处理商进行处理。3) 应急措施:发生少量化学危险品泄漏时。按相关要求处理.并采取措施防止泄漏，造成环境污染如果发生化学危险品大量泄漏，对环境构污染隐思、酿成火灾、发生中毒或灼伤等事故时，应参照管理程序执行应急行动，并按照纠正与预防措施要求程序进行纠正和预防。